Schede degli interventi di ristrutturazione, saturazione edilizia, completamento, ampliamento

NORME DA OSSERVARE PER LA REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI DEL PRESENTE ALLEGATO

In relazione a quanto di seguito indicato, con particolare riferimento al reperimento degli standard e delle aree pubbliche, si specifica che il dimensionamento delle stesse risulta effettuato ipotizzando l'inserimento di insediamenti a carattere esclusivo o prevalentemente residenziale. In caso di inserimento di attività avente diversa destinazione d'uso (commerciale, direzionale, artigianato di servizio, ecc.) il calcolo degli standard e delle aree pubbliche verrà effettuato individuando, di volta in volta, opportuni criteri di raccordo. Rimane comunque necessario il rispetto delle disposizioni di cui agli art. 78 e 78 bis del Titolo 3 delle Norme Tecniche del RU.
In sede di redazione dei piani attuativi dovranno essere investigate eventuali problematiche legate alla contaminazione dei siti utilizzati precedentemente per lo svolgimento di attività industriali/artigianali.
In riferimento all'individuazione delle tipologie edilizie relative agli interventi del presente allegato, dovrà essere osservato l'art. 7 delle Norme Tecniche di Attuazione del RU.
Per gli interventi già realizzati e in fase di realizzazione si precisa che eventuali varianti ai Piani Attuativi approvati potranno prevedere quote di commercio ai piani terra, negli edifici in linea tre, alti e a torre, per una percentuale minima del 20%. Detta verifica potrà essere effettuata globalmente sull'intero comparto e non necessariamente sui singoli edifici.
Per i nuovi interventi la superficie da destinare a commercio per i piani terra negli edifici in linea tre, alti e a torre, definita nelle singole schede potrà essere valutata sull'intero comparto sottoposto a piano attuativo e non necessariamente sui singoli edifici.

Ubicazione

Intervento unitario di recupero per il settore compreso nel territorio comunale di Castelfiorentino dell'area e dei fabbricati dell'ex Zuccherificio di Granaiolo; l'intervento unitario di completamento potrà essere esteso anche alle aree fra l'ex Zuccherificio e la strada provinciale per Castelnuovo (Via Tassinari), individuate con le sigle IUR9B e IUR9C; tali aree potranno essere utilizzate per la realizzazione di aree a verde e di parcheggi pubblici a servizio dell'insediamento. Individuazione con la sigla IUR9, IUR9B, IUR9C_nella tavola specifica in scala 1/2000 (carta D, tavola della UTOE 11) del R.U.

Procedure di realizzazione

Riorganizzazione di tutta la zona mediante ristrutturazione edilizia. Attuazione mediante Piano attuativo esteso all'intera area individuata dal RU. Il Piano dovrà contenere:

• * la individuazione catastale definitiva delle aree interessate;
• * l'indicazione di carattere generale degli eventuali interventi di bonifica necessari;
• * l'indicazione della eventuale articolazione del piano attuativo in più Unità Minime d'intervento.

Il Piano Attuativo dovrà contenere i termini di convenzione per la realizzazione e la eventuale gestione degli impianti da realizzare, la verifica di fattibilità economico-finanziaria ed i tempi di attuazione dell'intervento. In carenza del Piano attuativo sugli edifici esistenti potranno essere effettuati interventi solo fino al restauro e risanamento conservativo come definiti nell'allegato A alle Norme Tecniche.

Destinazioni d'uso

Nell'area in questione sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• * Industria e artigianato;
• * Commercio all'ingrosso;
• * Commercio al dettaglio fino alla grande distribuzione di tipologia C (tipologia B in caso di destinazione commerciale esclusiva dell'area) a condizione che vengano realizzati parcheggi pubblici nella misura prevista dalla delibera C.R. 137/99 modificata e dall'art. 6 del Titolo 2 delle Norme Tecniche; l'eventuale inserimento di strutture di grande distribuzione sarà subordinato ai criteri ed alle procedure previste dall'art. 10 del Regolamento Regionale n. 4 del 26/7/99 modificato in tema di SVAG, di attuazione della L.R. 28/99;
  L'area della IUR9 è da considerarsi compatibile con la realizzazione delle grandi strutture di vendita per le condizioni di accessibilità (conseguenti alla realizzazione delle previsioni viarie del R.U.) e per le caratteristiche dimensionali e qualitative;
• * Attività espositive;
• * Attività ricettive e di somministrazione;
• * Attività ludico-ricreative e per il tempo liberto ad esclusione delle attività che si svolgono prevalentemente all'aperto;
• * Residenze solo come servizio alle altre destinazioni.
• * Attività scolastica e formativa

Contenuti di indirizzo urbanistico

Il Piano attuativo dovrà seguire le indicazioni riportate di seguito:

Viabilità carrabile

Dovrà essere realizzata la strada di accesso dalla strada provinciale per Castelnuovo, (Via Tassinari). La viabilità carrabile pubblica interna all'insediamento dovrà servire gli edifici del complesso e presentare un tracciato "aperto" sul confine comunale con Empoli.

Aree pubbliche (parcheggi e verde pubblico)

Parametri quantitativi:

aree a verde:

superficie minima di 2500 mq.;

parcheggi pubblici:

superficie minima corrispondente alla applicazione dei seguenti standards:

1. a - 2,5 mq. /100 mc. con destinazione residenziale
2. b - 5% della superficie territoriale dell'intera area
3. c - per le strutture commerciali le dotazioni previste dalla delibera C.R. n. 137/99 modificata e dall'art. 6 del titolo II e 79 del Titolo III delle Norme Tecniche
4. d - per le eventuali attrezzature ricettive e per il tempo libero la dotazione prevista dalla delibera C.R. n. 137/99 modificata e dall'art. 6 del Titolo 2 delle Norme Tecniche per le attività commerciali di media distribuzione.

I parcheggi pubblici dovranno aggiungersi ai parcheggi e alle autorimesse private da realizzare in base ai parametri della legge 122/89, applicati agli edifici ristrutturati con i criteri contenuti nell'art. 20 del Titolo 2 delle Norme Tecniche.
Per la realizzazione delle aree a verde e dei parcheggi pubblici potranno essere utilizzate anche le aree dei settori individuati con le sigle IUR9B, IUR9C, che dovranno essere destinate esclusivamente al raggiungimento degli standards delle aree a verde c) e d) dei parcheggi.

Aree pubbliche (parcheggi e verde pubblico)

Parametri funzionali

Una quota significativa dei parcheggi pubblici dovrà essere prevista a ridosso del confine comunale con Empoli.

Impianti

Nell'area dell'insediamento dovranno essere previsti tutti gli impianti necessari (acquedotto, fognature rete di distribuzione del metano, linee ENEL, linee TELECOM, illuminazione pubblica) che dovranno essere collegati alle reti urbane esistenti.

Dovranno essere previste fognature separate per le acque meteoriche e reflue.

Parametri urbanistici

• * Volumetria massima: non superiore alla sommatoria delle volumetrie degli edifici attuali, salvo le possibilità di ampliamento indicate di seguito.
• * Superficie coperta massima: non superiore alla sommatoria delle superfici coperte degli edifici attuali

Criteri di interventi sugli edifici e controllo formale e di immagine

Per gli edifici classificati di valore monumentale dovranno essere rispettati in linea generale i criteri di intervento indicati nell'art. 9 del Titolo 2 delle Norme Tecniche. In considerazione della particolare tipologia e delle notevoli dimensioni degli edifici Il Piano Guida e/o i Piani attuativi potranno proporre dei criteri di intervento che deroghino in senso più permissivo rispetto alle prescrizioni del suddetto art. 9, alle seguenti condizioni:

1. a) che siano finalizzate ad una riutilizzazione qualificata degli edifici per le destinazioni produttive, commerciali, espositive, ricettive, ricreative indicate in precedenza;
2. b) che rispettino comunque nella sostanza gli elementi tipologici, formali e strutturali degli edifici, valorizzandone le caratteristiche e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche;
3. c) che, limitatamente agli edifici vincolati ai sensi del D.Lgs. 490/99, vengano approvati dalla Soprintendenza ai monumenti.

Precisazioni particolari

La redazione dei Piani attuativi dovranno tener conto degli specifici vincoli presenti sull'area con particolare riferimento al vincolo monumentale esistente sugli edifici, alla presenza del vincolo paesaggistico (ex Legge Galasso), della fascia di rispetto ferroviaria e dei vincoli idraulici. A tale proposito saranno dettate specifiche prescrizioni nella scheda di fattibilità geologica anche in relazione alla presenza di aree ad alta pericolosità idraulica (PI4).