Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. In conformità agli obiettivi, alle strategie e agli indirizzi del Piano Strutturale, alla suddivisione del sistema insediativo in sistemi territoriali, sub-sistemi e unità territoriali organiche elementari (UTOE) risultanti dalla cartografia del presente Regolamento Urbanistico, negli articoli seguenti sono stabilite le regole urbanistiche generali per i progetti e gli interventi: di conservazione e trasformazione del patrimonio edilizio nei tessuti urbani individuati nell’edificato attuale (art. 8), di intervento sugli edifici in base al loro valore storico-architettonico (art. 9), di ristrutturazione urbanistica nelle zone di totale riorganizzazione (art. 10), di conservazione e trasformazione del patrimonio edilizio nelle zone a prevalente destinazione produttiva interne ai tessuti urbani (art. 11), di completamento dell’edificato con interventi puntuali di saturazione edilizia (art. 12) di nuova edificazione residenziale mediante interventi unitari nelle zone di completamento e di ampliamento (art. 13).

2. Sono inoltre stabilite le regole urbanistiche generali relative alle aree di pertinenza urbana (art. 14) e di conservazione e trasformazione degli spazi privati (artt. 15/16).

3. All’interno delle UTOE del sistema insediativo a prevalente destinazione residenziale saranno consentite di norma le destinazioni riportate di seguito: residenziale, direzionale, turistico-ricettiva, commerciale, artigianale compatibile con la residenza, pubblica e di interesse pubblico, di parcheggio. Saranno escluse le attività industriali e le attività che producono inquinamento atmosferico ed acustico significativo; saranno inoltre escluse le attività che diano luogo ad aggravi significativi del traffico meccanizzato. Per quanto riguarda le attività commerciali valgono le regole contenute nel successivo art. 6 e nell’art. 78/bis del Titolo 3. Nelle regole urbanistiche specifiche per il sistema insediativo (Titolo 3 – Capo I) saranno indicate ulteriori norme (in deroga o integrative) sulle destinazioni compatibili nelle singole UTOE del sistema così come riportate nell’art. 134 “Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni”.

4. Nel successivo Titolo 3 – Capo I (Regole urbanistiche specifiche di area, sistema insediativo a prevalente destinazione residenziale) sono stabilite per le singole UTOE regole specifiche per gli interventi di conservazione e trasformazione del patrimonio edilizio, integrative di quelle contenute nel presente Titolo 2 – Capo I. Nel successivo Titolo 3 – Capo I - sono stabiliti inoltre i limiti e i criteri per l’edificazione, le tipologie edilizie, il numero degli alloggi, le destinazioni d’uso e gli spazi pubblici e di interesse pubblico per le zone di ristrutturazione urbanistica, per gli interventi puntuali di saturazione edilizia, per le zone di completamento e di ampliamento residenziale.

5. Nella CARTA D del Regolamento Urbanistico sono individuati, con apposite perimetrazioni, sigle e numerazioni, i piani attuativi approvati e convenzionati sulla base della precedente strumentazione urbanistica ed ancora in fase di realizzazione.

6. Edilizia bioclimatica. In merito all’edilizia basata su criteri bioclimatici il Regolamento Urbanistico, in attuazione della indicazione contenuta nel P.S. punto J dei sistemi tematici dello Statuto del Territorio, individua nel Regolamento edilizio e nelle Norme relative agli oneri sull’attività edilizia, attuative del Titolo IV della legge regionale 52/99, gli strumenti pertinenti per la regolamentazione e la incentivazione dell’edilizia basata su criteri bioclimatici. Pertanto il Regolamento urbanistico rimanda a una specifica variante integrativa al Regolamento edilizio la individuazione delle caratteristiche di bioclimaticità dell’edificio; tale variante dovrà fare riferimento alla normativa vigente in materia (direttiva CEE 89/106 ecc.) ed individuerà, con l’obbiettivo della tutela ambientale e della elevazione della qualità dell’abitare, norme specifiche in merito:

alle caratteristiche bioclimatiche dell’edificio (caratteristiche planivolumetriche, esposizione, isolamento termico delle pareti, caratteristiche delle aperture ecc.

alla sistemazione delle aree esterne (con riferimento alla qualità delle aree a verde ed alla posizione delle alberature di alto fusto)

alla riduzione dello sfruttamento delle risorse energetiche (promuovendo la utilizzazione di fonti energetiche rinnovabili)

alla utilizzazione di materiali ecologici e privi di tossicità

al controllo delle emissioni in atmosfera (eliminando la concentrazione di sostanze inquinanti)

alle emissioni di acque reflue (con riferimento ai sistemi di depurazione concentrati o distribuiti)

alla sicurezza nell’utilizzazione dell’edificio

all’eliminazione delle barriere architettoniche

alla protezione dal rumore.

Le norme specifiche per l’edilizia bioclimatica dovranno essere studiate in modo compatibile con le esigenze di salvaguardia del paesaggio, di salvaguardia dell’ambiente urbano dei centri storici, di salvaguardia delle caratteristiche architettoniche e dell’inserimento nel paesaggio degli edifici di valore storico ambientale nel territorio aperto, della necessità di rendere omogenee le caratteristiche tipologiche e di finitura degli edifici nell’ambito degli interventi unitari di ristrutturazione, completamento, ampliamento, espansione edilizia. Il rispetto delle norme specifiche per l’edilizia bioclimatica consentirà la attribuzione all’edificio dei requisiti di “qualità morfologica”, “qualità ecosistemica”, “qualità fruitiva” e nel complesso del requisito di QUALITA’ BIOECOLOGICA, per la quale verrà rilasciato uno specifico CERTIFICATO che potrà essere utilizzato per tutti i vantaggi previsti dalla normativa vigente o futura. In merito il Regolamento edilizio demanda alle Delibere di individuazione degli oneri sull’attività edilizia, attuative del Titolo IV della legge regionale 52/99, la eventuale individuazione di incentivi riservati agli edifici con certificato di QUALITA’ BIOECOLOGICA.

7. Anche per le aree del sistema insediativo a prevalente destinazione residenziale valgono, se pertinenti, le prescrizioni contenute nell’art. 55 per le aree sottoposte a vincolo.

Le definizioni ed i parametri urbanistici specificate nella parte V del “Regolamento Edilizio Comunale” approvato con la Deliberazione C.C. n. 53 del 25.06.1997, vengono integralmente sostituite con le seguenti:

• Superficie territoriale (St)

Per superficie territoriale di un piano urbanistico attuativo si intende, ai fini della applicazione degli indici territoriali, la superficie di terreno disponibile per l’attuazione del piano, e perimetrata sulle planimetrie dello Strumento Urbanistico vigente, comprensiva dei lotti edificabili, delle aree destinate alla viabilità ed ai parcheggi, delle altre aree da destinare ad uso pubblico (verde pubblico e urbanizzazioni secondarie) ed eventualmente delle aree da destinare a verde privato o a orti privati.

• Superficie fondiaria di pertinenza (Sf)

Per superficie fondiaria di pertinenza di un edificio o di un gruppo di edifici si intende, ai fini dell'applicazione e della valutazione degli indici urbanistici e al fine della titolarità del titolo edilizio, la superficie di terreno disponibile per l'edificazione.

Tale superficie deve essere chiaramente individuata nei progetti di costruzione.

Qualsiasi superficie che alla data d'adozione delle presenti norme sia già di pertinenza a costruzioni esistenti od autorizzate, non potrà essere computata per altre costruzioni, qualora la sua sottrazione venga ad alterare - per i fabbricati esistenti od autorizzati - gli indici e le prescrizioni di zona.

La superficie fondiaria di pertinenza dovrà essere contigua alle costruzioni e non frazionata ne' a cavallo di spazi o di aree pubbliche e/o di uso collettivo, risultando comunque inammissibile il trasferimento di indici di fabbricabilità da aree non facenti parte del lotto individuato dalla costruzione esistente o prevista, se non esplicitamente previsto dallo strumento urbanistico o dal piano attuativo.

Nel caso di piani attuativi (lottizzazioni convenzionate, PEEP, PIP, Piani di Recupero, con previsioni planivolumetriche di dettaglio), la verifica degli indici urbanistici potrà anche essere fatta, su esplicita previsione del piano attuativo, sull’insieme dei lotti edificabili e non necessariamente sulla superficie fondiaria di pertinenza dei singoli edifici.

Per le zone omogenee E valgono le norme previste dalla normativa regionale sulle zone agricole o le norme di attuazione del R.U. eventualmente più restrittive.

• Indice di densità territoriale

L'indice di densità territoriale si usa per il calcolo del volume massimo costruibile su una parte del territorio sottoposta ad intervento urbanistico preventivo; esso esprime, per ciascuna zona omogenea fissata dallo strumento urbanistico di base, il numero dei metri cubi che possono costruirsi per ogni unità di superficie territoriale.

• Indice di fabbricabilità fondiaria

Per indice di fabbricabilità fondiaria si intende il numero di metri cubi che possono costruirsi su ogni metro quadrato di superficie fondiaria pertinente Sf (If = V/Sf).

• Altezza dei Fabbricati (H)

Per altezza Hf di ogni fronte o porzione di fronte degli edifici si intende la distanza verticale corrente fra il riferimento in sommità e quello alla base dell'edificio.

L’altezza di un edificio ai fini della verifica dell’altezza massima è quella massima fra le altezze dei vari fronti.

Si assume come riferimento alla sommità l'incontro dell'intradosso del solaio della copertura inclinata o piana con il piano di facciata.

Si assume come riferimento alla base l'incontro della costruzione con il piano o i piani del terreno a sistemazione avvenuta, purché non sovrasti il terreno naturale originario di campagna o il terreno sistemato a gradoni di oltre cm. 30, in caso di edificio isolato, o la quota più alta dei marciapiedi delle strade circostanti il lotto di oltre 30 cm., in caso di edificio in zona urbanizzata e sostanzialmente pianeggiante; qualora il piano a sistemazione avvenuta sovrasti tale quota, la quota di riferimento è costituita dall'originario piano naturale di campagna.

L'edificio non potrà superare l'altezza massima ammessa, dalle prescrizioni di legge o da quelle degli strumenti urbanistici vigenti, per la zona nella quale insiste.

Nel caso di terreni comunque inclinati, il riferimento in sommità dovrà essere contenuto entro la superficie parallela al piano di base determinato come precedentemente indicato; tale criterio si adotterà anche se l'edificio verrà eseguito a gradoni o a sezioni di diversa altezza.

Per la determinazione dell'altezza valgono altresì le seguenti norme:

• a) nella valutazione dell'altezza massima del fabbricato non verranno compresi gli elementi posti sopra la copertura e destinati a volumi tecnici e a canna fumaria quando non superino ml. 2,50 (maggiorabili fino all’altezza strettamente necessaria nel caso dell’extracorsa degli ascensori) e quando siano rigorosamente giustificati da ragioni tecniche e nei casi di particolare rilevanza, quando siano ammessi dalle commissioni consultive comunali (edilizia e/o urbanistica);
• b) nella misura dell'altezza del fabbricato non si comprenderà la parte del fronte, al di sotto del piano a sistemazione avvenuta, reso visibile per la realizzazione di rampe o scale di accesso all'interrato stesso, quando tale fronte corrisponda esattamente, con un margine di 0,5 ml. per lato, alla larghezza delle porte d’accesso al seminterrato e quando tali porte di accesso siano nel numero e delle dimensioni strettamente necessarie a norma di legge. Il fronte delle singole aperture o delle aperture poste in adiacenza dovrà avere comunque una larghezza massima di 6 ml. Nel caso di aperture poste sullo stesso fronte di facciata dell’edificio le aperture stesse dovranno essere intervallate da un terrapieno avente una larghezza di almeno 1,50 mt. Le rampe parallele alla facciata dovranno essere posizionate ad una distanza dalla facciata stessa superiore o uguale a ml. 1,50.
• c) Nella misura dell’altezza del fabbricato non si comprenderanno gli abbaini realizzati sulle coperture inclinate, quando essi occupino meno di un terzo del fronte corrispondente e comunque non si sviluppino in altezza oltre la quota del colmo della falda di copertura su cui insistono.
• d) Nel caso di tetti con pendenza superiore al 35% la quota del riferimento alla sommità dovrà essere aumentata di una altezza pari alla differenza tra la quota di colmo di maggiore pendenza e quella corrispondente alla pendenza del 35%.
• e) In ogni caso l'altezza dei fabbricati è vincolata oltre da quella massima prevista nella zona, dalla distanza dei fabbricati tra di loro e dalla larghezza stradale.
• Volume

Per volume del fabbricato di nuova costruzione o in ampliamento si intende il volume di esso, misurato vuoto per pieno e risultante dalla somma dei prodotti della superficie utile lorda (Sul) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da intradosso a intradosso del solaio.

In ogni caso, (vedi doppi volumi, altezze dei solai interni maggiori di 30 cm, altezze interne superiori a ml 2,70, ecc…), l’altezza di riferimento massima assunta, ai fini del suddetto calcolo, sarà convenzionalmente considerata 3,00 ml.

Nel caso di volumi parzialmente interrati sarà necessario procedere al calcolo della altezza ponderale così risultante:

hp = Sh / p dove p è il perimetro del piano parzialmente interrato, e Sh è la sommatoria delle superfici delle pareti fuori terra:

Sh = ∑ Li x Hi ove Li è la lunghezza della parete i, e Hi è l’altezza media della parete computata dal piano di campagna a sistemazione avvenuta e l’intradosso del 1° solaio).

Sono esclusi dal calcolo del volume i volumi tecnici indispensabili alla funzionalità dell’edificio e della attività in esso presente. In particolare ai sensi del D.Lgs 115/2008 nel caso di edifici di nuova costruzione, lo spessore delle murature, delle tamponature o dei muri portanti, superiori a 30 cm, il maggiore spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari ad ottenere una riduzione minima del 10% dell’indice di prestazione energetica previsto dal D.Lgs 192/2005 e s.m.i., certificata con le modalità di cui al medesimo D.Lgs, non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi, delle superfici e nei rapporti di copertura, con riferimento alla sola parte eccedente i 30 cm e fino ad un massimo di ulteriori 25 cm per gli elementi verticali e di copertura e di 15 cm per quelli orizzontali intermedi.

Per i fabbricati esistenti il volume sarà determinato attraverso l’individuazione geometrica della sagoma.

Sono esclusi dal calcolo del volume i volumi tecnici indispensabili alla funzionalità dell’edificio e della attività in esso presente. In particolare ai sensi del D.Lgs 115/2008 nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura necessari ad ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza previsti dal dal D.Lgs 192/2005 e s.m.i., certificata con le modalità di cui al medesimo D.Lgs, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abilitativi a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici e alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nella misura massima di 20 cm per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne, nonché alle altezze massime degli edifici, nella misura massima di 25 cm, per il maggior spessore degli elementi di copertura. La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti.

• Volumi tecnici

Sono considerati volumi tecnici quei volumi progettati in modo architettonicamente e morfologicamente armonizzato al resto dell’edificio e/o del tessuto edilizio circostante, strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnologici quali i depositi dell’acqua, gli extracorsa degli ascensori, gli impianti per il riscaldamento e/o la refrigerazione, (compresi gli impianti che utilizzano fonti energetiche alternative), gli impianti televisivi, di parafulmine, gli extracorsa degli ascensori, canne fumarie e di ventilazione, vani scala al di sopra delle linee di gronda, stenditoi, e abbaini necessari per l’accesso al tetto (con larghezza non superiore a 1,20 ml.), che non possono, per esigenze di funzionalità, trovare luogo entro il corpo dell’edificio.

Per quanto riguarda le zone produttive si intendono volumi tecnici anche tutte quegli impianti o strutture di tipo particolare (vedi silos, unità termo-ventilanti, ecc.) che sono posizionati esternamente e che non possono essere utilizzate autonomamente ma sono strettamente legate ed indispensabili al processo produttivo.

Per le costruzioni già esistenti, in particolare nelle zone A e B, sarà la commissione edilizia a stabilire la congruità delle eventuali aggiunte di volumi tecnici che potranno essere realizzati e comunque nelle dimensioni minime tecnicamente accettabili, raggiungendo una soluzione unitaria ed armonica con il resto del manufatto e con gli ambienti circostanti.

Nel caso di messa in opera di caldaie murali esterne si intenderà compreso nel volume tecnico anche un vano di alloggiamento in metallo e vetro, della superficie massima in pianta di 1 mq. Per tale vano dovrà essere presentato un progetto specifico. In caso di edifici condominiali dovrà essere presentato un progetto unitario esteso a tutto il condominio o a un settore significativo di esso.

• Superficie utile lorda (Sul)

E' la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali (murature, locali di servizio, scale interne) con esclusione di:

• gazebi, pergolati e tettoie aperte sui lati con specifica destinazione di accessori e di pertinenza al fabbricato principale;
• porticati e logge a piano terreno purché asserviti ad uso pubblico o ad uso privato di tipo condominiale. Indipendentemente dal piano di ubicazione sono inoltre escluse tutte le logge, i porticati e le bussole di entrata di larghezza massima di 2,00 ml e sviluppo max di un terzo della sommatoria delle facciate (oltre tale misura dovrà essere proceduto al calcolo della sul per intero);
• balconi e terrazze scoperti;
• i locali o parti di edificio strettamente necessari per gli impianti tecnologici, (cabine elettriche, locali caldaia, vani alloggiamento tubazioni di scarico fumi, contatori o altro) e comunque le parti di edificio che rientrano nella definizione di volumi tecnici definiti al precedente articolo;
• I maggiori spessori delle murature necessarie al miglioramento delle prestazioni termiche degli edifici determinati con le modalità di cui al comma precedente (vedi calcolo del volume);
• piani totalmente interrati purché non eccedano di oltre il 10% la superficie coperta (Sc) ammissibile o la superficie coperta effettiva nel caso di edifici esistenti. Per piano totalmente interrato si intende esclusivamente quella parte di fabbricato la cui altezza, da pavimento ad intradosso solaio, si sviluppa interamente sotto l’andamento del piano di campagna sistemato (di progetto) e abbia un fronte libero esterno (per l’accesso dei mezzi) di una superficie massima di 18 mq. Si tratterà comunque di volume interrato anche nel caso in cui, al fine del rispetto della normativa antincendio, sarà necessario prevedere più di un accesso e quindi avere un fronte libero di superficie maggiore;
• piani totalmente interrati, come definiti al punto precedente, quando facciano parte di edifici pubblici.
• i piani totalmente o parzialmente interrati che risultino con altezze ponderali hp < 1,00 ml e che siano destinati a parcheggio e ad autorimessa nella misura necessaria a soddisfare i limiti richiesti dalla legge n. 122/89 e successive modificazioni, in tal caso la superficie fuori sagoma non contribuisce al calcolo del Sc;
• i vani scale condominiali e tutti i vani ascensore (condominiali e non) calcolati al netto delle superfici;
• sottotetti e soppalchi, relativamente alle parti che hanno altezza interna massima non superiore a 1,50, ovvero che siano destinati ad uso condominiale per stenditoi o altri locali di servizio (vedi impianti tecnologici).
• le strutture realizzate in materiali leggeri (metallo e vetro, legno e vetro, copertura in metallo o legno) per ampliare gli esercizi pubblici (ristoranti, bar, pizzerie) ed i locali destinati ad attività ricreativa (discoteche, circoli ricreativi) a condizione che tali strutture vengano realizzate all’interno dei limiti quantitativi e con le procedure indicate di seguito:
• a) siano in corrispondenza del piano terra o comunque, in casi particolari, su di un solo piano;
• b) abbiano una superficie non superiore al 40% della superficie utile del locale da ampliare;
• c) abbiano un’altezza interna media non superiore a ml. 3,20;
• d) non vadano ad ostruire aree destinate a parcheggio ai sensi della legge 765/67 e della legge 122/89;
• e) rispettino le distanze dai confini con le altre proprietà e dagli altri edifici e rispettino le distanze del nuovo codice della strada (D.Lgs. 30/4/92 n° 285 e Regolamento di esecuzione ed attuazione D.P.R. 16/12/’92 n° 495 e successive modifiche ed integrazioni ) dalle strade;
• f) venga stipulato preventivamente un atto notarile, da trascrivere a cura del Comune e a spese del richiedente, che vincoli l’ampliamento come pertinenza del locale principale, vincoli la destinazione di esercizio pubblico o ricreativa, preveda l’immediata demolizione della nuova struttura in caso di cambio di destinazione del locale principale.
• Superficie coperta (Sc)

Per superficie coperta (Sc) si intende la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra delimitate dalla superficie esterna delle mura perimetrali, comprese le eventuali costruzioni annesse all'edificio medesimo, escluse soltanto le logge coperte non computate come superficie utile lorda.

I balconi aperti, le gronde, le scale esterne aperte, le pensiline, e gli oggetti ornamentali con sporgenza inferiore a cm 40, le strutture leggere in ampliamento agli esercizi pubblici ed ai locali con destinazione ricreativa che non costituiscano volume non rientrano nel computo dell'area coperta del fabbricato in progetto o di quello da ampliare.

Negli edifici di nuova costruzione non sono ammessi aggetti sul suolo pubblico ad eccezione delle gronde. La superficie delle costruzioni interamente interrate, destinate a diretta pertinenza della residenza per funzioni di servizio (rimesse, cantine, locali per impianti tecnici e simili) può eccedere la superficie coperta del fabbricato fuori terra , fermo restando i limiti massimi, stabiliti per il calcolo della superficie utile lorda.

La parte interrata può avere autonomia rispetto al fabbricato fuori terra purché venga realizzata nella pertinenza del fabbricato. Le parti sotterranee degli edifici non potranno invadere aree non di pertinenza dell'edificio e tantomeno aree pubbliche, salvo l’applicazione dell’art. 9 della L. 122/’89.

• Rapporto di copertura (Rc)

Per rapporto di copertura Rc si intende, espresso in percentuale, il quoziente tra la superficie coperta (Sc) dei fabbricati esistenti e di quelli da costruire e la superficie fondiaria pertinente (Sf): (Rc = Sc/Sf).

• Distanza dalle strade

Per distanza dalla strada s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più avanzato del fabbricato o di parti di esso (esclusi gli aggetti di copertura i balconi aperti non costituenti volume, le pensiline e gli elementi decorativi) ed il confine della strada, come definito all'art. 3 del D.Lgs 285/’92 (Nuovo Codice della Strada).

La sede stradale va considerata non nella sua attuale consistenza, ma in quella prevista nelle tavole dei vigenti strumenti urbanistici.

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazioni della sagoma planimetrica sono ammesse le distanze preesistenti.

Per gli interventi di trasformazione con ampliamento del patrimonio edilizio esistente, di ristrutturazione urbanistica, di saturazione edilizia, unitari di completamento e di ampliamento residenziale, in merito alle distanze dalle strade, se non esistono allineamenti precostituiti, e se non diversamente stabilito nelle N.T.A. del relativo piano attuativo , salvo il rispetto delle norme antisismiche, valgono i seguenti limiti:

• d. minima ml. 5 per strade di larghezza < 7 ml;
• d. minima ml. 7,5 per strade di larghezza fra 7 ml e 15 ml;
• d. minima ml. 10 per strade di larghezza > 15 ml.
• Distanza tra i fabbricati

Per distanza tra fabbricati si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più sporgente del fabbricato (esclusi gli aggetti delle coperture e degli elementi decorativi) e l'edificio prospiciente.

Le distanze tra i fabbricati sono stabilite secondo quanto prescritto dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444; in particolare si precisa che:

1 - per i nuovi edifici e' prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt.10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti anche non finestrate.

L'obbligo del rispetto della distanza opera tra costruzioni che si fronteggino anche solo in parte, limitatamente ai settori che si fronteggiano; non opera invece quando le costruzioni pur trovandosi da bande opposte alla linea di confine non abbiano alcun tratto reciprocamente antistante. Non sono da considerare, al fine delle anzidette distanze, le modeste costruzioni esistenti destinate ad usi accessori, purché di altezza massima non superiore a m. 3,00, sprovviste di finestre sul fronte interessato e a condizione che non siano previste finestre nel settore di facciata antistante tali costruzioni;

2 - sono fatte salve le disposizioni più restrittive se esplicitamente richiamate nelle norme degli strumenti urbanistici attuativi o da norme e regolamenti specifici e relativi alle opere da realizzare;

3 - è ammessa la costruzione sul confine di pareti non finestrate nel caso in cui tra i confinanti si stabilisca una convenzione, per atto pubblico, in base alla quale venga assicurato il rispetto della distanza prescritta tra gli edifici fronteggiantisi, ove il confinante realizzi un intervento edilizio senza utilizzare la facoltà di costruire sul confine in aderenza;

4 - è ammessa la costruzione in aderenza a pareti non finestrate di edifici esistenti;

5 - per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono ammesse le seguenti deroghe:

• a) distanze inferiori a quelle indicate al punto 1 del presente articolo o alle disposizioni del D.M. 1444/68 quando ricadano all'interno di strumenti urbanistici attuativi previsti dalla legislazione nazionale o regionale in materia;
• b) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazione della sagoma planimetrica sono ammesse le distanze preesistenti; per gli interventi di recupero urbanistico sarà possibile realizzare aperture anche su pareti poste a distanza inferiore a quella regolamentare, a condizione che non si tratti di aperture su locali di tipo A e necessarie per il raggiungimento del rapporto illuminante, a condizione che si rispetti comunque la distanza minima di ml. 6 e a condizione che si adottino i necessari accorgimenti per eliminare gli inconvenienti della introspezione.
• c) per gli edifici ricadenti nel tessuto TA, o comunque catalogati di valore, e nelle aree di intervento unitario di recupero, valgono gli allineamenti esistenti ai fini della esecuzione delle relative categorie di intervento ammissibili;
• d) per i fabbricati esistenti (qualunque siano le distanze che li separano dai confini di proprietà, dai limiti di zona o da altri fabbricati) per i quali si renda indispensabile la realizzazione sul perimetro esterno di ascensori, montacarichi, canne fumarie, isolamenti termici e/o acustici, ecc. è consentita la realizzazione dei volumi strettamente necessari indipendentemente dai limiti del D.M. 1444/68 o di quelli fissati dal presente R.U., con il solo rispetto delle disposizioni del Codice Civile. Tutto questo tenendo conto che il dimensionamento interno degli ascensori e montacarichi e loro pertinenze deve consentire l'agevole accesso ed uso di persone su sedie a rotelle con ridotte capacità motorie. Per le costruzioni sul lotto limitrofo si potrà evitare di tener conto del volume così concesso.

6 - nel caso di edifici in aderenza tali da costituire un unico organismo edilizio, per le distanze tra pareti, anche se finestrate, valgono le distanze previste al comma successivo (cortili e chiostrine);

7 - sono assimilati ai fabbricati non finestrati i muri di altezza superiore a m. 3 dal piano di campagna a sistemazione avvenuta.

• Distanza minima dai confini di proprietà

Per distanza minima dai confini si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più sporgente del fabbricato (esclusi gli aggetti delle coperture e degli elementi decorativi, i balconi aperti e le pensiline ) ed il confine prospiciente.

Di norma la distanza minima degli edifici dai confini dovrà essere pari alla metà della distanza prevista tra edifici dalle prescrizioni di zona e potrà essere variata solamente nel caso in cui tra i confinanti si stabilisca una convenzione, per atto pubblico, in base alla quale venga assicurato il rispetto della distanza prescritta tra gli edifici fronteggiantisi. Di norma la distanza minima dai confini di proprietà è di ml 5, salvo limiti diversi stabiliti dagli strumenti urbanistici attuativi.

La medesima minima distanza di cui al comma precedente dovrà essere mantenuta anche rispetto alla delimitazione di aree destinate dallo strumento urbanistico ad attrezzature pubbliche.

Per quanto riguarda balconi e terrazze, i relativi parapetti devono rispettare una distanza minima di m. 3,00 dai confini di proprietà con l'eccezione dei lati prospicienti le strade per le quali valgono le disposizioni del Nuovo Codice della Strada;

Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono ammesse le seguenti deroghe:

1) Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazione della sagoma planimetrica sono ammesse le distanze preesistenti;

2) per le soprelevazioni di edifici previste dal R.U.;

3) Per interventi di recupero con variazione della sagoma planivolumetrica sono da rispettare le seguenti distanze:

• In caso di ampliamenti e sopraelevazioni che non comportino pareti finestrate sul lato rivolto verso il confine di proprietà è ammesso 1/2 dell'altezza dell'edificio con un minimo di m. 3.00;
• In caso di ampliamenti e sopraelevazioni che comportino pareti finestrate sul lato rivolto verso il confine di proprietà è ammesso 1/2 dell'altezza dell'edificio con un minimo di m. 5,00.
• Cortili e chiostrine

Fatte salve le distanze di cui ai precedenti commi, le pareti prospicienti su cortile, definito come spazio interno circondato da edifici per almeno tre lati o porzioni di lato, dovranno distare in ogni loro punto di almeno m. 6,00 dalla parete opposta; a tal fine si considerano pareti anche i limiti esterni dei balconi con aggetto superiore a m. 1,50; si prescinde altresì dall'eventuale diversa proprietà delle varie pareti.

L'altezza delle nuove costruzioni, anche di proprietà diverse, prospicienti su cortile, deve essere tale che il rapporto fra la superficie del cortile stesso, al netto di gronde e balconi non aggettanti più di m. 1,50, riferito alla quota del pavimento del locale abitabile posto alla quota più bassa, e la superficie delle fronti reali che vi insistono, non sia inferiore a 0,25 (1/4); l'altezza delle pareti comprende anche l'altezza di un eventuale arretramento delle pareti stesse.

I cortili di superficie inferiore ai limiti precedentemente stabiliti, ma in ogni caso con lato minimo di m. 3, si definiscono chiostrine o cavedi e sulle pareti in essi prospicienti si possono aprire esclusivamente finestre di areazione e illuminazione per servizi igienici, antibagno e disimpegni

Nei cortili e nelle chiostrine degli edifici esistenti sono ammesse di norma aperture di nuove finestre solo nel rispetto delle precedenti disposizioni.

Per tali norme sono previste deroghe ed integrazioni in base a previsioni più puntuali contenute nel successivo articolo 13 e nelle schede dell’Allegato B e, limitatamente agli interventi di trasformazione e di ampliamento del patrimonio edilizio esistente ed agli interventi di ristrutturazione urbanistica.

Si potrà derogare sulla norma della distanza minima fra fabbricati in caso di sopraelevazione fino a 30 cm. per motivi strutturali (formazione di cordolo perimetrale), riconducibile alla categoria di intervento DA1 definita nell’allegato A.

Si definiscono di seguito le tipologie edilizie a cui si fa riferimento, nelle schede dell’allegato B, nella individuazione degli interventi di ristrutturazione, completamento e di ampliamento edilizio ed in base alle quali sono stati calcolati, sempre nelle schede dell’allegato B, i parametri urbanistici (volumetria, numero di abitazioni, numero di abitanti) e gli standard degli spazi pubblici. Per ciascuna tipologia edilizia sono definite, a titolo orientativo, le caratteristiche tipologiche e di aggregazione, la volumetria standard per ciascuna abitazione, la volumetria standard per abitante insediabile, i parametri dimensionali fondamentali.

A villini mono o bifamiliari

Edifici a pianta centrale con due piani fuori terra; piano terra rialzato fino a 0,50 ml; giardino privato; possibilità di abbinamento su un solo lato; volumetria standard per abitazione: 900 mc in caso di realizzazione di una grande unità abitativa monofamiliare, 450 mc in caso di realizzazione di un appartamento per ciascun piano.

B edifici a schiera

Edifici costituiti da moduli affiancati lateralmente; piano terra o piano primo abitativi, con il piano terra rialzato fino a 1,50 ml e il piano seminterrato da utilizzare per locali di servizio ed autorimessa; oppure piano terra di adibire a locali di servizio alle residenze e ad autorimesse, dell’altezza massima di 2,4 ml, e piano primo e secondo abitativi, con possibilità di realizzare un piano interrato da adibire ad autorimesse ed a locali di servizio; giardini privati sul fronte e sul retro da affiancare lateralmente come i moduli del fabbricato; volumetria standard per abitazione: 500 mc

C edifici in linea fino a tre piani fuori terra

Nelle schede definiti sinteticamente Edifici in Linea 3. Edifici a sviluppo prevalentemente lineare con tre piani fuori terra; piano terra da destinare ad attività commerciali, ricettive, direzionali e attività compatibili con le zone prevalentemente residenziali nelle quote stabilite nelle schede dell’Allegato B; piano primo e secondo abitativi o da destinare ad attività direzionali o ricettive; possibilità di realizzare un piano interrato da adibire ad autorimessa ed a locali di servizio; possibilità di giardini privati e condominiali; volumetria standard per abitazione 400 mc.

D Edifici in linea con più di tre piani fuori terra (nelle schede definiti sinteticamente EDIFICI ALTI).

Edifici a sviluppo lineare con almeno 4 piani fuori terra: per le destinazioni del piano terra, dei piani superiori e del piano interrato in analogia con la tipologia C; possibilità di giardini condominiali; volumetria standard per abitazione 350 mc.

E edifici a torre

Edifici a pianta centrale di almeno 5 piani fuori terra e con prevalenza dell’altezza rispetto alla larghezza di tutti i fronti dell’edificio; per le destinazioni del piano terra, dei piani superiori e del piano interrato in analogia con la tipologia C; possibilità di giardini condominiali; volumetria standard per abitazione 350 mc.

F sopraelevazioni

Sopraelevazione di un piano di edifici esistenti con un solo piano fuori terra o comunque di altezza inferiore a quella caratteristica della zona; volumetria standard per abitazione: 350 mc.

Le tipologie A e B sono classificabili come tipologie estensive, con alta qualità abitativa. La tipologia C è classificabile come semiestensiva. Le tipologie D e E sono classificabili, in relazione alle tipologie prevalenti nel Comune di Castelfiorentino, come intensive.

Volumetria standard per abitante insediabile

• Tipologia A
  1) in caso di grande unità abitativa monofamiliare massimo 6 abitanti per 900 mc. ≅ 150mc/ab
  2) in caso di appartamenti simplex in ogni piano 4/5 abitanti per 450 mc. ≅ 100 mc/ab.
  Ipotizzando una distribuzione statistica del 50% dei villini per la soluzione 1 e del 50% per la soluzione 2 si ottiene mediamente: ≅ 120 mc/abitante
• Tipologia B
  5 abitanti per 500 mc ≅ 100 mc/abitante
• Tipologia C
  4/5 abitanti per 400 mc ≅ 90 mc/abitante
• Tipologia D
  4 abitanti per 350 mc ≅ 90 mc/abitante
• Tipologia E
  4 abitanti per 350 mc ≅ 90 mc/abitante

In ogni caso in sede di adozione di un piano attuativo, in relazione alla tipologia indicata nella relativa scheda di intervento potranno essere proposte caratteristiche tipologiche di aggregazione e dimensionali diverse da quelle sopraindicate. Per giustificati motivi potranno essere proposte anche tipologie di tipo diverso da quelle indicate nella stessa scheda di intervento.

Edifici specialistici

Gli edifici destinati esclusivamente o in modo prevalente ad attività particolari (direzionali, ricettive, commerciali, turistico-ricettive) dovranno avere caratteristiche tipologiche riconoscibili ed unitarie.

Il Regolamento urbanistico stabilisce per ciascun immobile, sulla base dell’inserimento in uno dei “tessuti omogenei” individuati dal Regolamento urbanistico, le regole di conservazione e di trasformazione, con riferimento alle categorie d’intervento di cui all’Allegato A. Di seguito vengono riportate le regole di carattere generale valide per tutte le UTOE del sistema insediativo; nel successivo art. 9 sono riportate le regole di intervento relative al valore degli edifici, che prevalgono su quelle riferite ai tessuti, e norme finalizzate al miglioramento o alla sostituzione per gli edifici non compatibili con il contesto; nel successivo Titolo 3 – Capo I - sono stabilite ulteriori regole urbanistiche specifiche legate alle caratteristiche delle singole UTOE.

I “tessuti omogenei” indicati di seguito sono stati individuati sulla base del processo storico di formazione, delle caratteristiche morfologiche e tipologiche degli edifici (con particolare riferimento alla densità edilizia, alla “compattezza” dell’edificato, all’ordine dell’edificato) del rapporto fra gli edifici e la viabilità, della realizzazione sulla base di Piani di dettaglio con indicazioni planivolumetriche e tipologiche particolareggiate, della presenza di destinazioni specifiche fortemente caratterizzanti.

Le possibilità di ampliamento delle singole unità abitative ed immobiliari indicate nei successivi punti relativi ai TESSUTI OMOGENEI saranno applicabili alle unità abitative esistenti o concessionate alla data di adozione del R.U. Qualunque operazione di frammentazione rispetto alla situazione alla data di adozione del R.U. (12.05.2003) farà decadere la possibilità di realizzare gli ampliamenti.

Nei Tessuti Omogenei il cambio di destinazione d’uso ad unità abitative di fondi e magazzini al piano terra, sarà consentito nei seguenti casi:

o per ampliare le unità abitative poste al piano primo con le quali dovranno essere funzionalmente collegate;

oppure per creare unità abitative indipendenti di superficie utile superiore a 60 mq.. In questo ultimo caso dovranno essere reperite aree a parcheggio privato nella misura minima di 1mq/2,5 mq di nuova superficie utile abitabile.

Ove risulti che tali fondi siano destinati, anche in parte, ad autorimessa, sarà in ogni caso obbligatorio reperire ulteriori aree a parcheggio privato nella misura doppia della superficie originariamente destinata a parcheggio.

T.a. centri storici consolidati

Sono i tessuti corrispondenti ai centri medioevali ed ai settori ottocenteschi immediatamente adiacenti. Sono costituiti dall’edilizia più antica formatasi su strade storiche, in prevalenza con quinte edilizie continue. Sono presenti edifici specialistici di antica origine. Sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, interventi DA1, DA2, DA3, DA5 di trasformazione totale, DH, E1 nei casi previsti esplicitamente nel successivo art. 9 e nelle norme specifiche per le singole UTOE del Titolo 3 Capo I. I corpi di fabbrica privi di valore, in particolare le aggiunte minori e successive agli edifici riconosciuti di valore storico ed architettonico (già classificate “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) potranno essere riorganizzati con interventi di ristrutturazione e di ricollocazione con le seguenti finalità:

recupero di immagine con adeguamento tipologico e di finiture

valorizzazione degli spazi interni agli isolati

valorizzazione dei giardini privati

recupero di parametri igienici.

Per motivi assolutamente prevalenti di carattere igienico dovranno essere necessariamente demoliti i corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive e che ostruiscono chiostrine e corti con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml. (valutata al netto delle superfetazioni). Dovranno essere necessariamente demoliti anche i corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive in aderenza agli edifici monumentali, per i quali non sia possibile una rilocalizzazione non deturpante per l’immagine del monumento.

T.c. tessuti compatti

Sono i tessuti corrispondenti alle periferie consolidate immediatamente esterne ai centri storici, caratterizzati da isolati ad edificazione prevalentemente chiusa su impianto stradale predefinito. L’impianto degli isolati è in prevalenza anteriore al secondo dopoguerra; l’edificazione è dello stesso periodo e solo in parte è successiva a tale periodo. Sono presenti edifici specialistici. Sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con ampliamenti DA1 DA2, DA3, DA4 (limitatamente ai lotti che presentavano, alla data di adozione del R.U., un indice di edificazione fondiario non superiore a 2,7 mc/mq), DT1, di ristrutturazione con trasformazione totale anche con gli ampliamenti indicati in precedenza, DH. Saranno ammesse le ristrutturazioni urbanistiche E1 solo nei casi previsti esplicitamente nel successivo art. 9 e nelle norme specifiche per le singole UTOE del Titolo 3 Capo I. I corpi di fabbrica privi di valore, in particolare le aggiunte minori e successive agli edifici riconosciuti di valore storico e architettonico (già classificate “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) potranno essere riorganizzati con interventi di ristrutturazione e di ricollocazione, con le seguenti finalità:

recupero di immagine

valorizzazione degli spazi interni agli isolati

valorizzazione dei giardini privati

recupero di parametri igienici.

T.o. tessuti ordinati

Sono i tessuti caratterizzati da un impianto stradale predefinito ed in gran parte regolare che si appoggia a una vecchia strada territoriale. Si presentano in prevalenza formati da isolati ad edificazione semiaperta ed aperta che rispettano gli allineamenti stradali ed hanno comunque un buon grado di coerenza con l’impianto stradale. L’edilizia è di diverso tipo a seconda dell’epoca di edificazione, che va dall’inizio del secolo agli anni settanta. Sono presenti edifici specializzati di recente realizzazione (scuole materne). Sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con ampliamenti DA1, DA2, DA3, DA4 (limitatamente ai lotti che presentavano alla data di adozione del R.U., un indice di edificazione fondiario non superiore a 3 mc/mq), DA5, DT1 di ristrutturazione con trasformazione totale anche con gli ampliamenti indicati in precedenza, DH. Saranno ammesse le ristrutturazioni urbanistiche E1 solo nei casi previsti esplicitamente nel successivo art. 9 e nelle norme specifiche per le singole UTOE del Titolo 3 Capo I. I corpi di fabbrica minori e privi di valore potranno essere riorganizzati con interventi fino alla ristrutturazione con le seguenti finalità:

recupero di immagine;

valorizzazione dei giardini privati.

T. n. tessuti caratterizzati da scarso ordine

Sono i tessuti caratterizzati da isolati a edificazione semiaperta e aperta con prevalenza di edifici isolati di varia dimensione che solo in certi casi hanno un rapporto definito con le strade (allineamenti ecc..) e fra di loro. L’impianto stradale è determinato da successive lottizzazioni ed è in genere casuale e non gerarchizzato, con formazione di isolati poco definiti di varia dimensione e forma, privi di gerarchizzazione, con spazi incompleti e strade a fondo cieco. L’edilizia è di diverso tipo a seconda dell’epoca di edificazione degli edifici che, tranne alcune preesistenze lungo le vecchie strade territoriali, è posteriore agli anni 60. Sono presenti edifici specializzati di recente realizzazione (scuole materne, centro operativo della Provincia, centri sociali, edifici per impianti tecnologici). Sono ammessi tutti gli interventi sull’esistente (manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con ampliamenti DA1 DA2 DA3 DA4 DA5, ristrutturazione con trasformazione totale e con gli ampliamenti indicati in precedenza, DH, ristrutturazione urbanistica E1 E2). I corpi di fabbrica minori e privi di valore potranno essere riorganizzati con interventi fino alla ristrutturazione con le seguenti finalità:

recupero di immagine;

valorizzazione dei giardini privati.

Nelle norme specifiche per le UTOE vengono fissate ulteriori regole di carattere particolare, finalizzate in prevalenza a orientare gli interventi di ampliamento e di ristrutturazione urbanistica a migliorare l’ordine edilizio ed urbanistico dei tessuti.

T.p. tessuti formati di recente sulla base di piani attuativi dettagliati

Sono i tessuti formatisi di recente (ed in alcuni casi ancora in via di formazione) sulla base di lottizzazioni convenzionate, di Piani PEEP, di Piani di recupero caratterizzati dai seguenti parametri qualitativi e quantitativi: disegno ordinato delle strade; gerarchizzazione degli spazi pubblici, anche con formazione di piazze pedonali, in modo da stabilire un rapporto organico con il contesto urbano (nel caso dei piani di recupero più centrali) o da determinare un impianto urbanistico forte che costituisca un elemento “ordinatore” anche per i tessuti omogenei adiacenti caratterizzati da scarso ordine (nel caso di lottizzazioni convenzionate o di PEEP più periferici); edifici con un rapporto definito con la rete viaria e con il sistema degli spazi pubblici, tipologie edilizie ripetute; prescrizioni dettagliate e vincolanti sulle finiture degli edifici, piena copertura degli standards di legge per quanto riguarda le aree pubbliche, i parcheggi pubblici, la dotazione di autorimesse e posti auto privati. All’interno dei tessuti T.P. o in adiacenza sono ubicati in alcuni casi edifici specialistici di valore storico (chiese ecc.) di realizzazione recente o in fase di costruzione (impianti sportivi, strutture sanitarie ecc.). I tessuti T.P. sono caratterizzati da isolati chiusi o aperti a seconda della localizzazione (centrale o periferica) e del rapporto con il contesto urbano con gli edifici specialistici interni o adiacenti.

Nei tessuti T.P. gli interventi sugli edifici esistenti saranno consentiti in generale a condizione che non alterino le caratteristiche qualitative e quantitative che costituiscono la peculiarità dei tessuti. Saranno di norma ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti. Gli interventi con ampliamenti DA1 DA2, DA3, DH saranno consentiti solo sulla base di progetti unitari estesi agli interi edifici. Gli interventi con ampliamenti DA4 DA5, di ristrutturazione con trasformazione totale saranno consentiti solo a condizione che venga dimostrata la conservazione delle caratteristiche tipologiche e di finitura degli edifici del tessuto di appartenenza. Nelle norme specifiche per le UTOE vengono fissate ulteriori norme di carattere particolare, anche relative alla possibilità di realizzare ampliamenti, finalizzate a salvaguardare le caratteristiche qualitative dei tessuti.

T.s aree specialistiche

Sono tessuti esterni alle zone A, corrispondenti ad un intero isolato o a parti significative di isolati, con destinazione diversa da quella residenziale. Si tratta di aree destinate in prevalenza a servizi (scuole, impianti sportivi, ospedale, strutture religiose) e a parco urbano oppure di aree corrispondenti a grandi complessi produttivi “storici” successivamente dismessi; rappresentano in genere elementi nodali della struttura urbana e territoriale. Alcuni degli edifici specialistici presenti sono di antica origine. Per gli edifici specialistici saranno ammessi tutti gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento, di ristrutturazione, di ampliamento necessari allo svolgimento delle funzioni tipiche, nel rispetto della normativa specifica in vigore. Gli interventi sugli edifici e sulle aree dovranno comunque tendere a valorizzare gli edifici come riferimenti urbani ed a rafforzare il carattere di elemento nodale delle aree. Per gli edifici con destinazione non specialistica (residenziale, commerciale, ecc..) presenti saranno ammessi di norma gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti. Gli interventi con ampliamenti DA1 DA2 DA3 DH saranno consentiti solo sulla base di progetti unitari estesi agli interi edifici.

Si riporta di seguito la classificazione che è stata redatta per i singoli edifici in base al loro valore storico ed architettonico ed alla loro coerenza tipologica con il tessuto urbano nel quale sono inseriti. Le categorie di valore sono evidenziate con specifiche simbologie nella carta D del Regolamento Urbanistico. Per ciascuna categoria di valore vengono indicate le categorie di intervento ammissibili integrative e prevalenti rispetto a quelle individuate in precedenza per i tessuti urbani. Ulteriori regole di carattere specifico legate all’inserimento dei singoli edifici nei tessuti urbani verranno indicate di seguito nella normativa specifica delle UTOE contenuta nel Capo I del Titolo III. L’attribuzione della categoria di valore è stata fatta distinguendo gli edifici principali e storicamente consolidati dalle aggiunte minori e successive. Ad eccezione che per gli edifici monumentali, per gli altri edifici classificati di valore storico ed architettonico, e/o su corpi di fabbrica con caratteristiche di aggiunte minori, la Commissione Edilizia Comunale potrà valutare, sulla base di una analisi storico-architettonica dettagliata e di un progetto di intervento complessivo, la possibilità di attribuire una diversa classificazione agli stessi e quindi consentire categorie di intervento di tipo superiore.

Si specifica inoltre che su particolari categorie di edifici, indipendentemente dalla catalogazione effettuata dallo strumento urbanistico comunale, sussiste un vincolo monumentale istituito automaticamente per legge (art. 10 comma 3 lett. d e comma 5 del D.Lgs 42/2004 – edifici di proprietà pubblica o similari costruiti da più di 50 anni). Pertanto per la esecuzione degli interventi su tali fabbricati sarà necessaria la preventiva acquisizione di specifica autorizzazione da parte della Soprintendenza che potrà imporre modalità di intervento più restrittive rispetto a quanto disposto dalla normativa comunale.

Edifici monumentali

Sono gli edifici, o parti di edifici, notificati e vincolati ai sensi del Codice dei Beni e gli edifici di particolare interesse storico artistico, monumentale e architettonico, assimilati agli edifici vincolati ex legge D.Lgs. 42/04. Gli edifici monumentali sono individuati con una specifica campitura nelle tavole in scala 1/2000 del Regolamento Urbanistico (Carta D). Sugli edifici monumentali, indipendentemente dal “tessuto” in cui sono localizzati, sono consentiti i seguenti interventi:

• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro scientifico C1 e Restauro C2
• Ristrutturazione DH

Negli interventi sugli edifici monumentali dovranno essere utilizzati i materiali e le tecniche costruttive indicate nell’art. 2 dell’allegato A. Gli adeguamenti funzionali e tecnologici dovranno essere coerenti con i caratteri tipologici ed architettonici originari. Gli interventi di ristrutturazione DH dovranno essere interni agli edifici e tali da non interferire con gli elementi strutturali e di finitura di particolare pregio architettonico. Gli interventi di categoria C2 dovranno essere riferiti all’intero organismo edilizio. In caso di interventi di categoria C2, dovrà essere verificata la presenza di corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) in aderenza all’edificio monumentale o all’interno di chiostrine o cortili. Per i corpi di fabbrica minori in aderenza dovrà essere previsto lo spostamento in posizione non deturpante per l’immagine del monumento o la demolizione; per i corpi di fabbrica realizzati nelle chiostrine e nelle corti con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml. (valutata al netto delle superfetazioni) dovrà essere prevista la demolizione.

Edifici con rilevanti caratteri tipologici che si configurano come elementi tipici dei tessuti storici

Sono gli edifici che rappresentano per la loro tipologia gli edifici tipici dei tessuti storici o che presentano valori tipologici individuali. La tipicità rispetto ai tessuti storici è determinata dalla tipologia costruttiva, dalle finiture, dalle caratteristiche delle facciate, dal rapporto con gli spazi di pertinenza, dal rapporto con gli spazi pubblici. Gli edifici con rilevanti caratteri tipologici sono individuati con una specifica campitura nelle tavole in scala 1/2000 del Regolamento urbanistico (carta D). Sugli edifici con rilevanti caratteri tipologici, indipendentemente dal “tessuto” in cui sono localizzati, sono consentiti i seguenti interventi:

• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro C1 e C2
• Risanamento conservativo C3
• Ristrutturazione DH

Gli interventi di ristrutturazione DH dovranno essere di norma interni e tali da non interferire con gli elementi strutturali di finitura di particolare pregio architettonico.

Dovranno essere realizzate strutture esterne solo in caso di documentata impossibilità di adottare soluzioni interne e subordinatamente al parere favorevole della C.E. Negli interventi sugli edifici con rilevanti caratteri tipologici dovranno esser utilizzati i materiali e le tecniche costruttive indicate nell’art. 2 dell’allegato A. Gli adeguamenti funzionali e tecnologici dovranno essere coerenti con i caratteri tipologici ed architettonici originari. In caso di interventi di categoria C2 e C3 dovrà essere verificata la presenza di corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive (compresi quelli classificati come “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) in aderenza all’edificio principale con rilevante carattere tipologico. Per i corpi di fabbrica minori in aderenza dovrà essere previsto lo spostamento in posizione non deturpante per l’immagine dell’edificio principale; per i corpi di fabbrica realizzati nelle chiostrine e nelle corti con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml. (valutata al netto delle superfetazioni) dovrà essere prevista la demolizione.

In caso di presenza di funzioni pubbliche, di uso pubblico o di interesse collettivo su tali edifici potranno essere effettuati interventi di addizione funzionale strettamente necessari (vedi anche disposizioni di cui all’art. 30 delle presenti Norme Tecniche).

Edifici di valore tipologico e ambientale che costituiscono in larga misura i tessuti storici e consolidati

Sono edifici di formazione storica presenti al Catasto Leopoldino e/o all’impianto, presenti sia in forma aggregata che in forma isolata. Comprendono anche edifici di origine rurale che , pur non condividendo i caratteri del tessuto in cui sono ora inseriti, sono ormai parte integrante di esso. Gli edifici di valore tipologico e ambientale sono individuati con una specifica campitura nelle tavole in scala 1/2000 del Regolamento Urbanistico (carta D). Sugli edifici di valore tipologico e ambientale, indipendentemente dal tessuto di ubicazione, sono consentiti i seguenti interventi:

• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro C1 e C2
• Risanamento conservativo C3
• Ristrutturazione DP1 DP2 senza aumento di volume
• Ristrutturazione DP3 a condizione che venga dimostrata sulla base di una relazione tecnica la impossibilità di effettuare interventi non sostitutivi delle strutture;
• Ristrutturazione DH

Negli interventi sugli edifici di valore tipologico e ambientale dovranno essere utilizzati i materiali e le tecniche costruttive indicate nell’art. 2 dell’ allegato A) per quanto attiene agli interventi sull’esterno e sulle pertinenze degli edifici. Gli adeguamenti funzionali e tecnologici dovranno essere coerenti con i caratteri tipologici ed architettonici originari. In caso di interventi di categoria C3, DP1, DP2, DP3 dovrà essere verificata la presenza di corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive (compresi quelli classificati come “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) all’interno di chiostrine o cortili. Per i corpi di fabbrica realizzati nelle chiostrine e nelle corti con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml. (valutata al netto delle superfetazioni) dovrà essere prevista la demolizione.

In caso di presenza di funzioni pubbliche, di uso pubblico o di interesse collettivo su tali edifici potranno essere effettuati interventi di addizione funzionale strettamente necessari (vedi anche disposizioni di cui all’art. 30 delle presenti Norme Tecniche).

Edifici realizzati in epoca recente non facenti parte dei tessuti storici e consolidati

Sono gli edifici costruiti dal dopoguerra ad oggi che costituiscono gran parte dei tessuti urbani di recente formazione e gli edifici di completamento, di sostituzione o di ristrutturazione radicale all’interno dei centri storici e dei tessuti storici consolidati, di cui non condividono in genere i caratteri tipologici, morfologici e di finitura. Gli edifici che fanno parte della presente categoria non sono individuati in modo specifico nella carta D del Regolamento urbanistico. Su tali edifici sono consentiti tutti gli interventi sull’esistente fino alla ristrutturazione urbanistica E1 nei limiti già individuati per i singoli “tessuti”. Gli interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamenti DA2, DA3, DA4, DA5, DT se abbinati agli ampliamenti indicati in precedenza, DH e gli interventi di ristrutturazione urbanistica E1 saranno consentiti solo sulla base di progetti unitari estesi agli interi edifici. Ulteriori regole di carattere specifico legate all’inserimento degli edifici verranno indicate nel Titolo 3 Capo I nella normativa specifica delle UTOE, in particolare delle UTOE che contengono i tessuti storici consolidati.

Edifici realizzati in epoca recente e non compatibili con il tessuto edilizio

Sono gli edifici che per i loro caratteri tipologici morfologici e di finitura sono in esplicito contrasto con le caratteristiche dei tessuti storici consolidati ed anche dei tessuti compatti ed ordinati e, limitatamente al contrasto dovuto alle dimensioni eccessive, dei tessuti con scarso ordine. Gli edifici non compatibili sono individuati con una specifica perimetrazione nella carta D scala 1/2000 del Regolamento urbanistico. Sugli edifici non compatibili sono consentiti tutti gli interventi sull’esistente fino alla ristrutturazione urbanistica E1 ed E2 nei limiti già individuati per i singoli tessuti. Ulteriori regole di carattere specifico verranno indicate nel Titolo 3 Capo I nella normativa specifica delle UTOE con la finalità di eliminare o ridurre il carattere di incompatibilità con il “tessuto” di appartenenza. Tali regole di carattere specifico potranno riguardare le modifiche dei materiali di finitura, delle facciate e delle coperture, l’esclusione di interventi d’ampliamento laddove l’incompatibilità con il tessuto circostante è determinata essenzialmente dalle dimensioni e della morfologia dell’edificio, la limitazione degli interventi consentiti in carenza di un intervento di ristrutturazione complessiva nel caso in cui tale intervento di ristrutturazione sia esplicitamente previsto dalla normativa del Regolamento urbanistico.

1. Mediante Piani di Recupero potranno essere valutati interventi di ristrutturazione urbanistica finalizzati al trasferimento totale o parziale del volume esistente dei complessi immobiliari di cui al presente articolo punto, in altre aree. Le aree destinate a ricevere i volumi da trasferire, dovranno essere ubicate:

nell’UTOE 2 nelle “Aree di pertinenza urbana” attestante su via I Maggio;

nell’UTOE 4 nelle “Aree di pertinenza urbana”;

nell’UTOE 6 nelle “Aree di pertinenza urbana” e nelle “Aree agricole di margine”;

nell’UTOE 8 nelle “Aree agricole di margine” lungo via dei Praticelli, tra l’intervento denominato IUC3 fino all’incrocio con Via U. Terracini;

nell’UTOE 12 nelle “Aree di pertinenza urbana” poste tra la SRT 429 e la ferrovia, al di fuori della fascia di rispetto della ferrovia stessa;

nell’UTOE 13 nelle “Aree di pertinenza urbana”;

nell’UTOE 7 nelle “Aree di pertinenza urbana”.

2. I nuovi insediamenti non dovranno essere isolati rispetto all’impronta dell’edificato esistente, dovranno preferibilmente utilizzare le infrastrutture già realizzate e comunque limitare la realizzazione di nuove strade e parcheggi avulsi e staccati dal contesto di riferimento. Dovranno inoltre costituire un sistema integrato con altri insediamenti esistenti, riprendendone la scansione tra pieni e vuoti, la tipologia e le altezze caratterizzanti. Le destinazioni d’uso ammissibili sono quelle definite dall’art. 5 comma 3 delle presenti nome, la dotazione di standard è quella definita dagli art. 78 e 78 bis delle presenti norme.

3. Gli interventi di cui al presente articolo sono attuati mediante piano attuativo, il quale comporterà, al fine dell’individuazione delle aree di atterraggio dei volumi una variante urbanistica al RU ai sensi dell’art. 65, comma 4 della LR 1/05.

4. Interventi sulle aree di origine. Le aree di sedime e di pertinenza degli edifici originari dovranno essere sistemate e rese congruenti con le caratteristiche del territorio circostante. Il progetto degli interventi di sistemazione è compreso nel piano attuativo. Le aree altresì, potranno essere destinate a spazi scoperti privati o pubblici, in quest’ultimo caso concorrono alla formazione degli standard i cui all’art. 78 delle presenti norme.

5. Impianti: la realizzazione dei nuovi insediamenti comporterà la sistemazione della viabilità di accesso a partire dalle strade provinciali e comunali, la realizzazione di impianti efficienti di allacciamento agli impianti a rete per la depurazione delle acque reflue, la realizzazione o il completamento degli impianti di acquedotto, Enel, Telecom, l’allacciamento alla rete di distribuzione del gas metano.

6. Il volume degli edifici non compatibili di cui al presente articolo potrà inoltre essere trasferito e accorpato in tutto o in parte nella realizzazione degli interventi unitari di recupero (IUR) e negli interventi di saturazione edilizia (S), facenti parte dell’Allegato B del RU. Gli interventi dovranno inserirsi nei contesti in maniera armonica, evitando di creare eccessive densità edilizie ed altezze non consone al paesaggio urbano di riferimento. L’attuazione degli interventi avviene secondo quanto disposto nelle schede del RU, rispettandone l’ordine gerarchico. Valgono i criteri dettati ai precedenti commi per la redazione dei progetti.

7. Sono assimilati ad edifici non compatibili gli edifici appartenenti al sistema insediativo a prevalente destinazione residenziale nel caso in cui siano riconducibili almeno ad una delle seguenti casistiche:

Edifici privi di qualsiasi valore riconosciuto dal RU che comportino problemi di decoro o di corretto inserimento nel contesto circostante, anche a seguito di eventi di degrado architettonico;

Edifici privi di qualsiasi valore riconosciuto dal RU che versino in condizioni statiche problematiche sia riferite all’edificio che all’area ove questo insiste;

Edifici privi di qualsiasi valore riconosciuto dal RU per i quali sia auspicabile la demolizione in ordine alla pubblica utilità delle aree ove questi insistono.

8. Gli interventi di cui al comma 7, sono attuati con i criteri stabiliti ai commi precedenti del presente articolo.

1. Sono gli edifici non compatibili individuati con apposito segno grafico sulla cartografia del RU. Le modalità di attuazione degli interventi sono quelle impartite all’articolo precedente. In considerazione della loro ubicazione, ritenuta strategica nei confronti del centro urbano della città, il RU detta le seguenti prescrizioni:

le aree di origine dovranno avere prevalenti destinazioni pubbliche sia in riferimento agli edifici che agli spazi scoperti;

la quantità di volume che potrà rimanere nelle aree di origine andrà attentamente valutata in considerazione dell’uso di essa, dell’ubicazione, del rapporto o vicinanza con edifici pubblici e della presenza e persistenza nelle aree di determinate parti della città o reperti storico-architettonici.

2. In riferimento all’Ex Cinema Puccini valgono anche le seguenti prescrizioni:

il trasferimento dovrà interessare l’intero volume dell’ex cinema, l’area di origine andrà interamente ceduta all’AC;

l’uso dell’area dovrà essere legato ai servizi culturali e didattici presenti nel centro città;

dovrà essere garantito il collegamento trasversale tra Corso Matteotti, via XX Settembre e Piazza Gramsci;

prima della cessione dell’area al comune andrà assicurato che l’area sia in sicurezza e libera da eventuali bonifiche con la completa rimozione di materiali eventualmente rinvenuti e ripristinate eventuali canalizzazione e condotte interrotte.

Il Regolamento urbanistico individua nella carta D in scala 1/2000 mediante apposita perimetrazione e sigla (IUR) le aree che devono essere assoggettate ad un intervento di ristrutturazione urbanistica complessiva, al fine di eliminare situazioni di degrado urbanistico ed edilizio particolarmente accentuate. Il Regolamento urbanistico fornisce per ciascuna zona di ristrutturazione, mediante apposita scheda (allegato B) i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

• caratteristiche qualitative e quantitative delle eventuali aree pubbliche da realizzare;
• destinazioni d’uso compatibili;
• volumetria realizzabile e (in caso di destinazione residenziale) numero orientativo degli alloggi;
• tipologie edilizie;
• eventuali precisazioni sulle finiture degli edifici
• precisazioni sulle eventuali integrazioni agli impianti pubblici.

Le schede individuano, per ciascuna zona di ristrutturazione, gli interventi di ristrutturazione subordinati a piano di recupero, e quelli che possono essere realizzati sulla base di un progetto edilizio diretto. In ogni caso la eventuale realizzazione degli spazi pubblici e di interesse pubblico e la eventuale integrazione degli impianto pubblici saranno disciplinate da apposita convenzione.

I piani di recupero dovranno essere estesi a tutte le aree ed i fabbricati della zona salvo esclusioni marginali che potranno essere autorizzate nella fase di approvazione e sulla base del riconoscimento del carattere non essenziale dei settori esclusi. Nelle norme specifiche per le singole UTOE vengono in certi casi formulate delle prescrizioni per le zone di ristrutturazione, integrative ai parametri delle schede specifiche e finalizzate ad un inserimento ottimale delle zone ristrutturate all’interno delle UTOE. In carenza dei piani attuativi o dei progetti edilizia complessivi, sugli edifici che ricadono nelle zone di ristrutturazione, salvo quanto previsto nelle schede relative, potranno essere realizzati esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria.

Le zone di cui al presente articolo sono individuate con specifica perimetrazione e campitura nella carta D in scala 1/2000 del Regolamento Urbanistico. Nelle zone a prevalente destinazione produttiva interne ai tessuti urbani le unità immobiliari esistenti potranno essere assoggettate agli interventi indicati di seguito:

Residenze: interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con gli ampliamenti DA1 DA2 DH, DT anche abbinati agli ampliamenti indicati in precedenza;

Attività produttive che rientrano fra quelle ad inquinamento atmosferico poco significativo (DPR 25/07/1991 e s.m.i.) e fra quelle a bassa rumorosità (compatibilità con Piano Comunale di Classificazione Acustica per la classe di appartenenza).Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia senza ampliamenti, ristrutturazione urbanistica E1, ampliamento del 20% in termini di volumetria;

Attività produttive che, pur non essendo classificabili come nocive e moleste, non rientrano fra quelle di cui al punto precedente. Interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica E1 senza ampliamenti;

Attività commerciali e direzionali. Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con gli ampliamenti DA1, DA3, DH, DT anche abbinati agli ampliamenti indicati in precedenza, ristrutturazione urbanistica E1.

Interventi di saturazione edilizia finalizzati al miglioramento dell'immagine urbana in punti particolarmente significativi

Il Regolamento urbanistico individua nella carta D in scala 1/2000, mediante apposita perimetrazione e sigla (S) una serie di interventi di saturazione edilizia da realizzare mediante nuova edificazione o sostituzione con ampliamento di edifici esistenti. Gli interventi sono finalizzati a migliorare l’immagine urbana mediante: il completamento e la qualificazione delle cortine edilizie sulla viabilità principale; il completamento e la qualificazione delle cortine edilizie nei pressi di slarghi e di piazze da valorizzare; la realizzazione di “soluzioni di angolo qualificate” in corrispondenza di incroci viari ad angolo acuto sulla viabilità principale. Per i singoli interventi di saturazione edilizia la cartografia riporta il perimetro del resede e l’ingombro orientativo dei fabbricati da realizzare. Il Regolamento urbanistico fornisce per ciascun intervento di saturazione edilizia in lotto singolo, all’interno di un apposito elenco (allegato B) i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

• caratteristiche delle eventuali aree da destinare ad uso pubblico;
• superficie coperta e volume massimo
• numero dei piani e altezza massima
• allineamenti obbligati e distanze minime
• indicazioni sulle tipologie edilizie, e sulle caratteristiche planivolumetriche e di finitura degli edifici
• indicazioni sulle sistemazioni esterne.

Gli interventi di saturazione edilizia in lotti singoli potranno esser realizzati sulla base di progetti edilizi diretti. In carenza dei progetti per gli interventi di saturazione edilizia, sugli eventuali edifici che ricadono nelle aree destinate agli interventi potranno essere realizzati esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione con trasformazione parziale DP1 senza ampliamenti.

Interventi di saturazione edilizia finalizzati a riempire vuoti urbani di piccole dimensioni non utilizzabili per altre destinazioni ed a migliorare la definizione dei margini urbani

Il Regolamento urbanistico individua nella carta D in scala 1/2000, mediante sigla (S) e numerazione e mediante l’indicazione orientativa dell’ingombro dei nuovi fabbricati, una serie di interventi di saturazione edilizia da realizzare mediante nuova edificazione al fine di riempire vuoti urbani di piccole dimensioni e di migliorare la definizione dei margini urbani. Il Regolamento urbanistico fornisce per ciascun intervento, all’interno di un apposito elenco (allegato B) i parametri quantitativi fondamentali (superficie coperta, numero dei piani, altezza massima) le caratteristiche tipologiche e di finitura dei nuovi edifici dovranno essere coerenti con quelle degli edifici vicini in modo da ottenere la massima omogeneità all’interno del “tessuto urbano”.

Interventi di saturazione edilizia consistenti nella sopraelevazione di edifici a un solo piano fuori terra

Il Regolamento urbanistico individua nella carta D in scala 1/2000, mediante una specifica simbologia, gli interventi di saturazione edilizia da realizzare mediante la sopraelevazione di edifici attuali che presentano una altezza eccessivamente bassa rispetto a quella degli edifici vicini e tipici del “tessuto” di appartenenza (in genere si tratta di edifici ad una solo piano fuori terra). Le sopraelevazioni saranno di norma di un piano ed in caso di previsione di sopraelevazioni maggiori è riportato nella cartografia del R.U. il numero dei piani da sopraelevare. Gli interventi di sopraelevazione dovranno rispettare i seguenti parametri:

• distanza minima di 5 ml. dai confini di proprietà o in aderenza sul confine di proprietà;
• distanza minima di 10 ml. fra pareti e pareti finestrate di edifici antistanti;
• sopraelevazione corrispondente all’ingombro dell’edificio esistente (salvo la necessità di rispettare le distanze fra gli edifici antistanti prescritte in precedenza) con la proibizione di realizzare volumi in aggetto.

Le caratteristiche tipologiche e di finitura delle sopraelevazioni dovranno essere omogenee a quelle degli edifici da sopraelevare ed a quelle degli edifici vicini in modo da garantire un inserimento ottimale nel “tessuto” urbano e nel contesto edilizio.

Il presente Regolamento urbanistico individua nella cara D in scala 1/2000 le aree di completamento e di ampliamento residenziale mediante apposite perimetrazioni, campiture, sigle (IUC e IUA) e numerazioni; ne disciplina i contenuti, i vincoli, le prescrizioni e l’attuazione mediante le regole generali di questo articolo. Il Regolamento urbanistico fornisce per ciascuna zona di completamento e di ampliamento residenziale, mediante apposita scheda (allegato B), i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

• caratteristiche qualitative e quantitative della nuova viabilità e delle aree pubbliche da realizzare nell’ambito dell’intervento unitario;
• destinazioni d’uso compatibili
• volumetria realizzabile e numero orientativo degli alloggi;
• tipologie edilizie;
• prescrizioni sulle finiture degli edifici;
• eventuali prescrizioni su adempimenti preliminari necessari alla realizzazione degli interventi: su integrazioni agli impianti relativi all’intera UTOE, sulle sistemazioni idrauliche preliminari etc.

La realizzazione degli interventi unitari di completamento e di ampliamento sarà inoltre soggetta a prescrizioni particolari formulate nelle normative specifiche per le singole UTOE, finalizzate a migliorare l’inserimento degli interventi stessi nel contesto urbano e ambientale delle UTOE. Per tutti gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale individuati dal presente Regolamento urbanistico dovranno essere osservate le seguenti prescrizioni procedurali:

• gli interventi nelle aree di completamento e di ampliamento sono subordinati a piano attuativo.
• I piani attuativi dovranno rispettare i parametri contenuti nelle schede specifiche di cui all’allegato B e le ulteriori prescrizioni formulate nella normativa delle UTOE per quanto riguarda: l’organizzazione della viabilità e l’articolazione delle aree pubbliche, le caratteristiche di ubicazione, morfologiche, tipologiche e di finitura degli edifici, le caratteristiche fondamentali degli impianti da realizzare nell’ambito degli interventi e dei relativi allacciamenti alle reti urbane.

Gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale dovranno soddisfare le seguenti condizioni fondamentali di fattibilità, per le quali potranno utilizzare le urbanizzazioni primarie (viabilità, aree pubbliche, impianti) esistenti nella UTOE di appartenenza e dovranno determinare le caratteristiche delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare nell’ambito dell’intervento:

• aria; verifica dei livelli di qualità stabiliti dalle leggi e norme vigenti, valutazione delle emissioni inquinanti e acustiche dovute al traffico veicolare conseguenti ai nuovi insediamenti e determinazione della loro mitigazione;
• acqua; verifica della qualità delle reti acquedottistica e fognaria, dei provvedimenti di razionalizzazione e risparmio del consumo di acqua potabile, dei sistemi di smaltimento, depurazione ed eventuale reimpiego delle acque reflue, della raccolta delle acque meteoriche;
• consumi energetici; verifica della qualità delle reti di distribuzione dell’energia (elettricità, metano), verifica e/o introduzione di sistemi e metodi di risparmio energetico a dimensione di insediamento;
• rifiuti solidi; verifica della possibilità di raccolta e smaltimento dei rifiuti solidi urbani, verifica e/o introduzione di provvedimenti per la riduzione della produzione di rifiuti e per la raccolta differenziata:
• campi elettromagnetici; verifica dei limiti alla esposizione;
• rischio di esondazione; valutazione dell’ammissibilità di piani interrati e seminterrati e della collocazione di vani abitabili a piano terreno, in relazione anche al rischio di esondazione con tempi di ritorno superiori a 200 anni.

I piani attuativi per gli interventi di completamento ed ampliamento residenziale dovranno contenere la verifica dell’adeguatezza della viabilità e delle reti impiantistiche dell’UTOE ai carichi urbanistici indotti dai nuovi insediamenti e dovranno prevedere i necessari interventi integrativi anche in relazione alle finalità indicate al punto precedente. Per ciascuna zona di completamento e di ampliamento residenziale le schede di cui all’allegato B individuano gli standard da reperire. In alcuni casi le schede prevedono, motivandole opportunamente, delle maggiorazioni rispetto a tali standard dovute a carenze rilevate nelle zone urbane contermini delle UTOE. In particolare:

• Le quantità di parcheggi privati stabilite dalle disposizioni legislative vigenti dovranno essere soddisfatte in misura intera in tutti gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale.
• I piani attuativi per gli interventi di completamento ed ampliamento residenziale dovranno contenere gli impegni di convenzione per la realizzazione e per la eventuale gestione degli impianti da realizzare; la verifica della fattibilità economico-finanziaria dell’intervento; i tempi di attuazione dell’intervento.

I piani attuativi per gli interventi di completamento e ampliamento residenziale dovranno essere estesi di norma a tutta la zona di intervento.

Il Regolamento Urbanistico individua nella carta D le aree di pertinenza urbana mediante apposite perimetrazioni e campiture e ne disciplina gli usi mediante le regole generali di questo articolo. Esse sono costituite da aree non edificate comprese nei perimetri delle UTOE e possono essere utilizzate in via generale, per giardini, orti privati, coltivazioni anche specializzate, attività sportive e ricreative, parcheggi, aree di sosta per roulotte, aree per la protezione civile, spettacoli viaggianti, circhi. Le aree di pertinenza urbana per alcune specifiche UTOE del sistema insediativo sono inoltre destinate a ricevere in tutto o in parte i volumi degli edifici esistenti di cui all’art. 9 delle presenti norme al capoverso “Edifici realizzati in epoca recente e non compatibili con il tessuto edilizio” e secondo le disposizioni impartite nello stesso articolo. Apposite varianti al Regolamento Urbanistico potranno destinare ad altri usi e funzioni le aree di pertinenza urbana. Le norme specifiche delle singole UTOE di cui al Titolo 3 - Capo I – potranno indicare fra le destinazioni elencate al presente punto, quelle compatibili con le particolari caratteristiche delle UTOE stesse. Per gli edifici ubicati all’interno delle aree di pertinenza urbana valgono le regole di intervento individuate per i “tessuti urbani omogenei” circostanti o adiacenti.

Cortili e corti

Sono gli spazi chiusi interni agli isolati e fra gli edifici, di cui costituiscono le pertinenze esterne collettive o private. Dovrà essere perseguito l’obiettivo di riqualificare i cortili e le corti interne agli isolati ed agli edifici mediante la riorganizzazione delle costruzioni che non fanno parte dell’impianto originario e che non costituiscono accessori dell’edificio principale (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal PPCS in vigore prima del R.U.). La riorganizzazione di tali corpi di fabbrica (di seguito definiti “aggiunti”) dovrà comportare di norma l’accorpamento sul perimetro dei cortili e delle corti, in modo da dare unitarietà agli spazi liberi e riqualificazione tipologica e d’immagine ai corpi “aggiunti”. Gli spazi liberi così ottenuti dovranno essere riqualificati con pavimentazioni omogenee e soprattutto con la sistemazione a verde o a verde alberato. Le eventuali superfici a parcheggio dovranno essere realizzate con materiali permeabili. La riorganizzazione dei corpi di fabbrica “aggiunti” e la riqualificazione dei cortili e delle corti saranno obbligatori in caso d’interventi oltre la manutenzione straordinaria sui corpi di fabbrica “aggiunti” ed in caso di interventi di risanamento conservativo e oltre sulle unità immobiliari delle quali i cortili, le corti ed i corpi di fabbrica “aggiunti” costituiscono pertinenze esterne.

Chiostrine e corti minori

Si intendono per chiostrine ai sensi del presente capaverso gli spazi vuoti a sviluppo verticale interni agli edifici con i lati di larghezza inferiore a 3 ml. e per corti minori quelle con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml. Dovrà essere perseguito l’obiettivo di riqualificare le chiostrine e le corti minori mediante l’eliminazione dei corpi aggiunti che non fanno parte dell’impianto originario e che costituiscono ostruzione negativa dal punto di vista igienico (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal PPCS in vigore prima del R.U.). La riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori dovrà essere di tipo funzionale ed igienico; con l’eliminazione dei corpi di fabbrica “aggiunti” si potranno recuperare le dimensioni originarie di tali spazi interni ed il livello originario di areazione ed illuminazione dei locali che vi si affacciano. Le capacità d’areazione delle chiostrine e delle corti minori dovranno essere migliorate ripristinando l’originario effetto di “tiraggio”, mediante l’aumento delle superfici finestrate dei locali che vi si affacciano e mediante l’inserimento su tali superfici ed in particolare su quelle poste ai livelli più bassi (compresa la porta di collegamento fra le chiostrine e gli androni d’ingresso degli edifici) di dispositivi di apertura permanente tipo wasistas. Le superfici alla base delle chiostrine e delle corti minori dovranno essere pavimentate con materiali tradizionali.

Le chiostrine potranno essere coperte con lucernari in vetro dotati di aperture laterali di superficie almeno equivalente a quella della chiostrina. La demolizione dei corpi di fabbrica “aggiunti” e la riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori saranno obbligatorie in caso di interventi oltre la manutenzione straordinaria dei corpi di fabbrica “aggiunti” ed in caso di interventi di risanamento conservativo ed oltre sulle unità immobiliari delle quali le chiostrine, le corti minori ed i corpi di fabbrica aggiunti costituiscono pertinenze.

Resede e pertinenze

Gli spazi liberi esistenti fra gli edifici dovranno essere mantenuti, salvo prescrizioni specifiche per i vari tessuti formulate nelle norme per le singole UTOE nel titolo 3 capo 1, negli usi attuali, come pertinenza delle abitazioni e preferibilmente a giardino. Per tutte le nuove sistemazioni e per la modificazione delle aree inedificate di pertinenza degli edifici è richiesto che non meno del 25% della superficie sia sistemato con aree a verde o comunque con pavimentazione permeabile. L’abbattimento di essenze arboree potrà avvenite solo previa autorizzazione del Servizio Assetto del Territorio del Comune che potrà imporre la messa a dimora di altre essenze.

Recinzioni

Le recinzioni potranno essere realizzate con muretti e ringhiere con una altezza massima complessiva di 1,50 ml. (massimo ml. 0,70 per il muretto) e con siepe sempreverde interna. Nel Centro Urbano, in corrispondenza dei vuoti all’interno di cortine edilizie continue potranno essere realizzati come recinzioni muri intonacati fino a ml. 2,00 di altezza, preferibilmente con la messa a dimora di alberi di alto fusto nel resede privato a ridosso di tali muri. Sui confini interni agli isolati potranno essere realizzate recinzioni con rete a maglia sciolta e paletti.

Verde monumentale

Il Regolamento Urbanistico individua nelle tavole della Carta D alcune aree di verde monumentale. Si tratta di giardini, parchi, viali, masse vegetazionali ed individui isolati di pregio, che in genere fanno parte di complessi monumentali (ville storiche, Pievi, ecc.) da conservare. La vegetazione esistente sarà mantenuta convenientemente e reintegrata in caso di deterioramento. Dovranno essere conservati e, se necessario, ripristinati, le opere, i manufatti e gli arredi originari (scalinate, statue, pavimentazioni, vasche, esedre, ecc.). Sono ammessi la manutenzione ed il restauro delle essenze, il ripristino, ove esista documentazione, del disegno originario. E’ vietata la realizzazione di qualsiasi manufatto fuori terra anche di carattere precario. Eventuali interventi edilizi quali pavimentazioni, sistemi di illuminazione, fognature, vasche, ecc. ed interventi vegetazionali (abbattimenti, nuovi impianti, ecc.) dovranno essere realizzati previa presentazione di idoneo titolo abilitativo.

Verde privato significativo

Il Regolamento Urbanistico individua nelle tavole della carta D alcune aree di verde privato significativo. Il verde esistente dovrà essere mantenuto, reintegrato in caso di morte o deperimento e valorizzato con inserimenti di essenze coerenti con quelle esistenti. Non sarà consentito l’abbattimento di essenze arboree se non per morte o deperimento documentati e con previsione di immediato reintegro. E’ vietata la realizzazione di qualsiasi manufatto fuori terra anche di carattere precario. Eventuali interventi edilizi quali pavimentazioni, sistemi di illuminazione, fognature, vasche, ecc. ed interventi vegetazionali (abbattimenti, nuovi impianti, ecc.) dovranno essere realizzati previa presentazione di idoneo titolo abilitativo.

L’Amministrazione comunale potrà elaborare, ad integrazione delle norme contenute nel presente Capo I del Titolo 2, dei Piani di Settore su temi specifici. Si riporta di seguito l’elenco di tali temi, che potrà essere ulteriormente integrato nel corso della gestione del Regolamento urbanistico. In carenza dei Piani di Settore si riportano di seguito delle norme di Salvaguardia.

Piano del colore per gli edifici esistenti e di nuova edificazione

In carenza del piano per gli edifici di valore si applicheranno le norme dell’art. 2 punto b dell’allegato A; per gli interventi di recupero e di saturazione edilizia sugli edifici esistenti in generale si dovrà fare riferimento ai colori tipici del tessuto urbano di appartenenza; per le nuove edificazioni negli interventi unitari di completamento o di ampliamento si dovrà fare riferimento al contesto edificato ed ambientale e si dovrà tendere alla omogeneità all’interno dell’intervento unitario.

Piano delle insegne e delle scritte commerciali

In carenza del piano si applicheranno le norme dell’art. 2 punto 3 dell’allegato A per tutti gli edifici di valore e per gli edifici dei tessuti urbani classificati TA e TC.

Piano delle recinzioni nelle aree urbane

In carenza del piano si applicheranno le norme del precedente art.15 e le recinzioni dovranno essere improntate alla massima semplicità per quanto riguarda la linea superiore dei muretti, i particolari costruttivi delle ringhiere e dei cancelli, le caratteristiche degli accessi.

Piano delle alberature private

In carenza del Piano i progetti di sistemazione degli spazi esterni agli edifici ed i progetti di nuova edificazione dovranno contenere il progetto dell’arredo vegetazionale. Per le essenze si dovranno privilegiare quelle locali e si dovrà tenere conto del contesto urbano (aree di verde pubblico, giardini privati adiacenti, ecc.).

L’Amministrazione potrà elaborare gli strumenti urbanistici particolareggiati previsti dalle norme in vigore, in particolare:

• PIANI PARTICOLAREGGIATI DEL CENTRO STORICO (PPCS) estesi a settori dei tessuti TA con problematiche particolari;
• PIANO PARTICOLAREGGIATO per la riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori nei tessuti TA.

A tale proposito si rileva che in allegato alla presente variante è stato elaborato il Piano della Distribuzione e Localizzazione delle Funzioni (art. 134 delle presenti Norme Tecniche).