Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

3. In conformità agli obiettivi, alle strategie e agli indirizzi del Piano Strutturale, alla suddivisione del sistema insediativo in sistemi territoriali, sub-sistemi e unità territoriali organiche elementari (UTOE) risultanti dalla cartografia del presente Regolamento Urbanistico, negli articoli seguenti sono stabilite le regole urbanistiche generali per gli interventi di conservazione, trasformazione e completamento dei complessi produttivi nelle zone di saturazione e di ristrutturazione (art. 21), di nuova edificazione mediante interventi unitari nelle zone di ampliamento produttivo (art. 22), di nuova edificazione mediante interventi unitari nelle zone di espansione produttiva (art. 23).

4. Nel successivo Titolo 3 – Capo II (Regole Urbanistiche specifiche di area, sistema insediativo delle aree produttive) sono stabilite per le singole UTOE, per le zone produttive di saturazione e di ristrutturazione e per gli interventi unitari di ampliamento e di espansione produttiva, i parametri urbanistici per gli interventi di ampliamento e di nuova edificazione, la dotazione di spazi pubblici, gli interventi di completamento e di nuova realizzazione per gli impianti. Le suddette regole urbanistiche vengono fornite, relativamente alla UTOE 7 (MONTEMAGGIORI) e alla UTOE 8 (VIA PRATICELLI) del sottosistema del capoluogo, aree “esterne” con funzioni miste, nel Titolo III – Capo I.

5. Nella carta D del Regolamento urbanistico sono individuati, con apposite perimetrazioni, sigle e numerazioni, i piani attuativi approvati e convenzionati sulla base della precedente strumentazione urbanistica ed ancora in fase di realizzazione.

6. Per tutte le zone produttive di cui al presente Titolo 2 – Capo II valgono le seguenti regole di carattere generale. Destinazioni ammissibili:

• impianti industriali e artigianali di ogni tipo e dimensione, nonché impianti commerciali, limitatamente agli esercizi di vicinato e alle medie strutture di vendita;
• spazi coperti per veicoli, serbatoi, depositi e quanto altro concerne il processo produttivo industriale, artigianale o commerciale.
• Attività direzionali
• Le attività elencate di seguito se collegate con le singole attività produttive o in generale con le attività produttive presenti nella stessa UTOE del sistema insediativo a destinazione produttiva: uffici, mense aziendali, sale per mostre, magazzini, locali per la permanenza di persone che assicurano la continuità di speciali lavorazioni, attività di carattere ricreativo ed assistenziale a servizio degli addetti all’industria.
• Attività di carattere ricreativo e per il tempo libero che comportino un numero significativo di addetti in relazione all’area impegnata e che si svolgano esclusivamente o almeno in prevalenza in orari diversi da quelli tipici delle attività produttive.
• Locali per residenza esclusivamente in relazione a comprovate esigenze legate alla specifica attività produttiva o di sorveglianza, per la esecuzione di una sola abitazione, nella misura massima di mc. 500 quando la costruzione adibita all’attività produttiva o commerciale abbia una superficie coperta non inferiore a 400 mq. Le superfici utili degli appartamenti non dovranno essere inferiori a 60 mq.

Fermo restando il dimensionamento di P.S. e di R.U. nonché il rispetto dei parametri urbanistici delle singole zone, sono comunque consentite, anche se non espressamente indicato nelle apposite schede, le strutture con funzioni di centri servizi avanzati alle imprese per l’innovazione e per la società della informazione, spazi per incubatori di imprese e laboratori di ricerca, sedi delle forze dell’ordine, dei Vigili del Fuoco, della Protezione Civile, di attrezzature culturali e sanitarie e di servizi degli Enti Territoriali.

5. Edilizia bioclimatica: si richiamano le indicazioni del precedente art. 5.

6. Nelle schede per le zone di saturazione e di ristrutturazione produttiva di cui all’allegato C è prescritto, se necessario, il completamento delle opere di urbanizzazione primaria, con particolare riguardo alle reti energetiche (elettricità, metano, ecc.) all’approvvigionamento idrico, alla rete fognaria, agli impianti di depurazione, alla viabilità ed ai parcheggi. Lo smaltimento delle acque reflue dovrà avvenire mediante convogliamento in fognatura fino al collettore fognario principale collegato con il Depuratore di Cambiano. Le acque reflue dovranno essere eventualmente pretrattate per rispettare i limiti di accettabilità in tale impianto. Qualora non sia realizzato il collegamento con il collettore fognario principale, potrà essere accettata in via straordinaria la realizzazione di impianti per il trattamento delle acque reflue compatibili con le specifiche disposizioni normative in materia.

7. Dovranno essere osservate le norme di legge riguardanti l’inquinamento atmosferico e l’inquinamento acustico.

8. Lungo le strade statali, provinciali e comunali di scorrimento esistenti o previste dal R.U., le recinzioni dovranno essere realizzate ad una distanza minima di ml. 5,00 dal filo strada. L’area risultante fra le recinzioni e la strada dovrà essere sistemata a parcheggio o a verde privato.

9. Per gli edifici di valore storico architettonico ubicati nelle aree del sistema insediativo a destinazione produttiva valgono le norme del precedente art. 9.

10. Anche per le aree del sistema insediativo a destinazione produttiva valgono, se pertinenti, le prescrizioni contenute nell’art. 55 per le aree sottoposte a vincolo.

11. La disciplina sul recupero dei sottotetti di cui all’art. 4 dell’Allegato A, si applica esclusivamente ai lotti interclusi, con destinazione residenziale, presenti all’interno del sistema insediativo a destinazione produttiva.

Per le definizioni ed i parametri urbanistici ed edilizi si rimanda al “Regolamento Edilizio Comunale” ed alle disposizioni di cui all’art. 6 delle presenti norme. Nel suddetto art. 6 sono contenute le definizioni riportate di seguito:

• Superficie territoriale
• superficie fondiaria di pertinenza
• indice di densità territoriale
• superficie coperta e rapporto di copertura fondiario
• volume e indice di fabbricabilità fondiario
• superficie utile lorda
• altezza degli edifici
• distanza dalle strade, dai fabbricati, dai confini.

Di norma per gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, di completamento e di sostituzione nelle zone di saturazione e di ristrutturazione produttiva, di nuova edificazione nelle zone da assoggettare ad interventi unitari di ampliamento e di espansione produttiva, si applicheranno le seguenti distanze minime:

• d. minima dalle strade ml. 10
• d. minima dai confini ml. 5 dai confini laterali o posteriore
  (anche in aderenza sui confini interni agli isolati)
• d. minima dai fabbricati ml. 10 o in aderenza con i fabbricati

sui confini interni degli isolati

Distanze maggiori, in particolare dalle strade, vengono fissate per alcune sottozone nelle schede dell’allegato C. Per i parcheggi interni ai lotti destinati ai complessi produttivi valgono le seguenti regole di dimensionamento, di posizionamento e di calcolo delle superfici ai fini della verifica della dotazione di parcheggi privati previsti dalla legge 122/89 e/o della dotazione di parcheggi pubblici e ad uso pubblico in caso di inserimento di attività commerciali:

• per la verifica dello standard previsto dalla legge 122/89 potrà essere preso a riferimento un volume virtuale calcolato assegnando una altezza libera di ml. 4,0 a tutti i locali che presentano una altezza libera maggiore;
• i parcheggi dovranno essere posizionati in modo da essere facilmente utilizzabili con manovre agili, dovranno essere utilizzabili in parte anche per gli autotreni;
• non potranno essere posizionati parcheggi nei percorsi di collegamento diretti fra gli accessi ai lotti e gli ingressi carrabili ai fabbricati;
• non potranno essere posizionati parcheggi nei piazzali necessari per lavorazioni all’aperto e stoccaggio dei materiali;
• per il calcolo delle superfici potranno essere conteggiate le superfici dei posti auto e quelle degli spazi di manovra e di accesso strettamente necessari.

Per le definizioni relative alle attività commerciali e le relative dotazioni di parcheggi per la sosta di relazione si richiama l’art. 78 bis delle presenti norme. All’interno delle aree del sistema insediativo a destinazione produttiva la Carta D individua come “lotti interclusi con destinazione residenziale” gli edifici preesistenti agli insediamenti produttivi, che hanno conservato le preesistenti destinazioni residenziale, di pubblico esercizio ecc.

Sono le zone in prevalenza già edificate, nelle quali sono possibili interventi di conservazione, di riorganizzazione, di ampliamento dei complessi produttivi già insediati e di completamento mediante l’edificazione nei lotti residui. Sono individuate con apposita perimetrazione, campitura e sigle nelle tavole 1:2000 della carta D del R.U. Del raggruppamento fanno parte le seguenti sottozone:

• SP sottozone di saturazione produttiva;
• RP sottozone di ristrutturazione produttiva.

Tutte le zone di saturazione produttiva corrispondono ad aree già destinate ad insediamenti produttivi dal P.R.G., ad eccezione delle sottozone SP1 e RP1 (UTOE 7, San Martino alle Fonti) e della sottozona SP15 (UTOE 5P Casenuove) per le quali il R.U. prende comunque atto della situazione preesistente, non rilevata nel P.R.G. Per alcune zone SP il RU conferma e recepisce in modo integrale le previsioni del P.R.G.; tali zone sono individuate con specifica annotazione nelle schede dell’allegato C. Nelle sottozone RP gli interventi di riorganizzazione complessiva dell’area saranno subordinati alla elaborazione ed approvazione di Piani di Recupero. Il Regolamento Urbanistico Titolo III Capi 1 e 2 e nell’ Allegato C fornisce per ciascuna sottozona di saturazione e di ristrutturazione i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

• caratteristiche qualitative e quantitative delle eventuali aree pubbliche da realizzare;
• destinazioni d’uso compatibili;
• rapporto di copertura massimo, altezza massima e distanze dai confini;
• precisazioni sulle eventuali integrazioni agli impianti pubblici.

I piani attuativi dovranno essere estesi a tutte le aree delle sottozone RP, salvo esclusioni marginali che potranno essere autorizzate nella fase di approvazione, sulla base del riconoscimento del carattere non essenziale dei settori esclusi. In carenza dei piani attuativi sugli edifici che ricadono nelle zone di ristrutturazione potranno essere realizzati esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione DP, ristrutturazione DH, salvo diversa disposizione specifica inserita nella scheda.

Sono zone di nuova edificazione che costituiscono l’ampliamento, senza soluzione di continuità, delle zone già edificate. Sono individuate con apposita perimetrazione, campitura e sigla nella carta D del R.U. La sigla di identificazione è: IUAP (zone per interventi unitari di ampliamento produttivo). Le regole di procedura ed urbanistiche per le sottozone IUAP sono analoghe a quelle per le zone di espansione produttiva e sono riportate al successivo art. 23. La previsione del R.U. relativa ad alcune zone di ampliamento e di espansione produttiva costituisce la conferma ed il recepimento integrale delle previsioni del P.R.G. in vigore; tali zone sono individuate con specifica annotazione nelle schede dell’allegato C.

Sono zone di nuova edificazione non contigue con zone produttive esistenti. Sono individuate con apposita perimetrazione, campitura e sigla nella carta D del R.U. La sigla di identificazione è: IUEP (zone per interventi unitari di espansione produttiva). Per gli interventi unitari di ampliamento e di espansione produttiva valgono le regole procedurali ed urbanistiche di carattere generale riportate di seguito. Per ciascuna sottozona il R.U. nel Titolo 3 – Capo 2 e nell’allegato C fornisce i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

• caratteristiche qualitative e quantitative della nuova viabilità e delle aree pubbliche da realizzare nell’ambito dell’intervento unitario;
• destinazioni d’uso compatibili;
• rapporto di copertura massimo;
• altezza massima e distanze dai confini;
• prescrizioni sulle caratteristiche costruttive e di finitura dei fabbricati;
• prescrizioni sulla realizzazione degli impianti, compresi eventuali interventi di integrazione agli impianti all’esterno della sottozona; prescrizioni su sistemazioni idrauliche preliminari necessarie.

La realizzazione di interventi unitari di ampliamento e di espansione produttiva sarà inoltre soggetta a prescrizioni particolari formulate nelle normative specifiche per le singole UTOE, finalizzate a migliorare l’inserimento degli interventi stessi nel contesto edificato ed ambientale delle UTOE. Per tutti gli interventi di ampliamento e di espansione produttiva individuati dal presente Regolamento Urbanistico dovranno essere osservate le seguenti prescrizioni urbanistiche:

• gli interventi nelle aree di ampliamento e di espansione produttiva sono subordinati a piano attuativo;
• I piani attuativi dovranno rispettare i parametri contenuti nelle schede specifiche di cui all’allegato C e le ulteriori indicazioni formulate nella normativa delle UTOE Per quanto riguarda l’organizzazione della viabilità e l’articolazione delle aree pubbliche, le caratteristiche dimensionali e di ubicazione degli edifici, le caratteristiche fondamentali degli impianti da realizzare nell’ambito degli interventi e dei relativi allacciamenti alle reti urbane. Si specifica che, mentre i parametri quantitativi hanno un valore assolutamente vincolante, le indicazioni formulate nella normativa hanno un carattere di direttiva e potranno essere variate con la redazione dello specifico piano attuativo.
• Gli interventi di ampliamento e di espansione produttiva dovranno soddisfare le seguenti condizioni fondamentali di fattibilità, per le quali potranno utilizzare le urbanizzazioni primarie (viabilità, aree pubbliche, impianti) esistenti nella UTOE di appartenenza e dovranno determinare le caratteristiche delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare nell’ambito dell’intervento:
  • aria; verifica dei livelli di qualità stabiliti dalle leggi e norme vigenti, valutazione delle emissioni inquinanti e acustiche dovute al traffico veicolare conseguente ai nuovi insediamenti e determinazione della loro mitigazione;
  • acqua; verifica della qualità delle reti acquedottistica e fognaria, dei provvedimenti di razionalizzazione e risparmio del consumo di acqua potabile, dei sistemi di smaltimento, depurazione ed eventuale reimpiego delle acque reflue, della raccolta delle acque meteoriche;
  • consumi energetici; verifica della qualità delle reti di distribuzione dell’energia (elettricità, metano), verifica e /o introduzione di sistemi e metodi di risparmio energetico a dimensione di insediamento;
  • rifiuti solidi; verifica della possibilità di raccolta e smaltimento dei rifiuti solidi urbani, verifica e/o introduzione di provvedimenti per la riduzione della produzione di rifiuti e per la raccolta differenziata:
  • campi elettromagnetici; verifica dei limiti alla esposizione;
  • rischio di esondazione; valutazione dell’ammissibilità di piani interrati e seminterrati e della collocazione di vani abitabili a piano terreno, in relazione anche al rischio di esondazione con tempi di ritorno superiori a 200 anni.

I piani attuativi per gli interventi di ampliamento ed espansione produttiva dovranno contenere la verifica dell’adeguatezza della viabilità e delle reti impiantistiche dell’UTOE ai carichi urbanistici indotti dai nuovi insediamenti, e dovranno prevedere i necessari interventi integrativi anche in relazione alle finalità indicate al punto precedente. Per ciascuna zona di ampliamento e di espansione produttiva le schede di cui all’allegato C individuano gli standard da reperire in base all’art. 78 delle presenti norme. In alcuni casi le schede prevedono delle maggiorazioni, rispetto a tali standard, delle aree di verde pubblico, per esigenze di schermatura di tali zone rispetto alla viabilità esterna ed a zone contermini di diversa destinazione. In caso di realizzazione di strutture commerciali di media distribuzione la dotazione di parcheggi pubblici e di parcheggi per la sosta di relazione, dovranno essere osservati gli art. 78 e 78 bis delle presenti norme. Le quantità di parcheggi privati stabilite dalle disposizioni legislative vigenti dovranno essere soddisfatte in misura intera in tutti gli interventi di ampliamento e di espansione produttiva. Per la verifica dello standard previsto dalla legge 122/89 potrà essere preso a riferimento il volume “virtuale” di cui all’art. 20. I piani attuativi dovranno rispettare le disposizioni del Capo IV – Titolo V della LR 1/05.

Sono zone destinate alla realizzazione di depositi all’aperto di materiali edili ed altro, al deposito di materiali infiammabili, al deposito provvisorio di inerti derivanti da interventi di demolizione. Le zone per depositi di materiali all’aperto sono individuate con apposita perimetrazione, campitura e sigla nelle carte A e carta D del R.U. La sigla di classificazione è: DM. Nelle zone DM sono vietati i depositi di auto rottamate, i depositi anche provvisori di materiali inquinanti, le attività di lavorazione degli inerti depositati. In ciascun lotto, salvo diversa disposizione specifica, è ammesso un edificio di servizio per ufficio, officina di manutenzione, magazzino di materiali da conservare al coperto. In ciascun lotto salvo diversa disposizione specifica, sono ammesse tettoie aperte sui lati per il ricovero di mezzi e per i materiali da depositare al coperto. Per gli interventi unitari relativi alle zone per depositi di materiale all’aperto potranno essere osservate le prescrizioni riportate di seguito, assimilabili con semplificazioni a quelle indicate per le sottozone IUAP e IUEP all’art. 23:

• gli interventi relativi alle aree per depositi di materiale all’aperto sono subordinati a piano attuativo, salvo diversa disposizione inserita nella specifica zona di intervento;
• i piani attuativi dovranno rispettare i parametri indicati di seguito, le previsioni planimetriche contenute nella carta D, e le ulteriori prescrizioni contenute nella normativa delle UTOE (Titolo 3 – Capo II);
• gli interventi relativi alle aree per depositi di materiali all’aperto dovranno soddisfare le condizioni fondamentali di fattibilità in merito all’accessibilità, al controllo delle emissioni inquinanti in atmosfera e dell’inquinamento acustico, anche conseguente al traffico veicolare indotto, alla presenza di adeguati servizi a rete o alla previsione circa l’adozione di soluzioni tecniche alternative (approvvigionamento idrico da pozzi privati, scarichi fuori fognatura, ecc.), ai limiti di esposizione ai campi elettromagnetici;
• dovranno essere rispettati i seguenti parametri urbanistici, se non diversamente specificato nei punti successivi:
  • Rapporto di copertura 10% per i locali chiusi - 10% per le tettoie aperte
  • Altezza massima 4,5 ml.
  • Lotto minimo 600 mq.
  • Lotto massimo 2.400 mq.

Di norma dovranno essere realizzate fasce di verde alberato sui limiti esterni delle Sottozone, con esclusione dei confini verso le zone produttive. La realizzazione degli interventi unitari potrà essere soggetta a prescrizioni particolari formulate nelle normative specifiche per le singole UTOE (titolo 3 – Capo II), finalizzate a migliorare l’inserimento degli interventi stessi nel contesto edificato ed ambientale delle UTOE.

I piani attuativi relativi alle aree per depositi di materiali all’aperto dovranno contenere gli impegni di convenzione per la realizzazione e la eventuale gestione degli impianti da realizzare, i tempi di attuazione dell’intervento. I piani attuativi dovranno essere estesi a tutta la zona di intervento. Data la necessità di garantire immediatamente una schermatura completa verso l’esterno con fasce di verde alberato continue e data l’opportunità di non aggiungere ulteriori elementi di precarietà ad insediamenti che saranno comunque caratterizzati da un basso livello di immagine, non saranno consentite realizzazioni parziali.

Nella UTOE E1c – Piana delle “Vecchiarelle” e Piana dal Capoluogo a Petrazzi, è individuata con simbolo DM3 aree per deposito di materiali all’aperto per le quali è consentito, nel rispetto di tutte le norme del presente articolo, un intervento unitario diretto senza preventivo piano attuativo. Tale intervento diretto sarà comunque condizionato alla realizzazione di una fascia di verde privato alberato sul lato nord adiacente con l’edificio residenziale esistente. La suddetta fascia dovrà avere una profondità di almeno ml.10, al fine di garantire una “schermatura” verde su tale lato. Tale area dovrà essere finalizzata ad un'unica attività senza possibilità di frazionamento. Potrà essere realizzato un unico accesso carrabile dalla SRT 429. Per tale intervento sarà consentita la realizzazione un edificio di servizio per ufficio, officina di manutenzione, magazzino di materiali da conservare al coperto della Superficie Coperta max di 200 mq, Hmax di 4,00 ml, e distanza dal filo stradale di almeno 20 ml.

Inoltre sempre nella UTOE E1c – Piana delle “Vecchiarelle” e Piana dal Capoluogo a Petrazzi, è individuata con simbolo DM4 area per deposito di materiali all’aperto per le quali è consentito, nel rispetto di tutte le norme del presente articolo, un intervento unitario diretto senza preventivo piano attuativo. Tale area dovrà essere finalizzata ad un'unica attività senza possibilità di frazionamento. Potrà essere realizzato un unico accesso carrabile dalla SRT 429 mediante utilizzazione dell’accesso già esistente per l’adiacente zona DM3. In relazione alla particolare ubicazione dell’area non sarà necessaria la realizzazione di schermature vegetazionali ma la zona dovrà essere destinata esclusivamente all’esposizione di materiali all’aperto. Su tale area non sarà consentita l’esecuzione di alcuna costruzione o manufatti anche temporanei che determinino la limitazione della visibilità al transito veicolare.

Nella UTOE E1b – Piana della “Granocchiaia”, è individuata con simbolo DM5, un’area per deposito di materiali all’aperto in prossimità del toponimo “Il Casone” situata tra la SRT 429 e la linea ferroviaria. Su tale area è consentito, nel rispetto di tutte le norme del presente articolo, un intervento unitario diretto senza preventivo piano attuativo. Tale intervento diretto sarà comunque condizionato alla realizzazione di una fascia di verde privato alberato, con profondità minima di almeno 10 mt, su tutto il perimetro esterno dell’insediamento, al fine di garantire una “schermatura” verde della zona. Tale area dovrà essere finalizzata ad un'unica attività senza possibilità di frazionamento e dovrà essere realizzato un unico accesso carrabile dalla SRT 429 nella ubicazione indicata nella carta A del R.U. Per tale intervento sarà consentita la realizzazione un edificio di servizio per ufficio, officina di manutenzione, magazzino di materiali da conservare al coperto. La progettazione dell’insediamento e la ubicazione del fabbricato dovranno risultare coerenti con i vincoli presenti nella zona con particolare riferimento alla fascia di rispetto ferrovia, alla fascia di rispetto stradale ed alla sussistenza di specifiche prescrizioni di natura idraulica e paesaggistico ambientale. L’edificio di servizio dovrà essere realizzato nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:

• Rapporto di copertura 10% per i locali chiusi - 5% per le tettoie aperte
• Altezza massima 5,00 ml.

I siti da bonificare sono quelli individuati “all’Anagrafe Siti Contaminati” di cui al Piano di Gestione dei Rifiuti – Terzo stralcio relativo alla bonifica dei siti inquinati approvato con D.G.P. n. 46 del 05.04.2004 ed alla D.G.P. n. 137 del 19.06.2008 contenente il Piano Operativo del Censimento e quelli che potranno essere individuati successivamente con le procedure di legge. Sulle aree da bonificare si dovrà provvedere, ai sensi della vigente normativa, alla predisposizione del piano di investigazione ed agli adempimenti successivi ad esso conseguenti ai sensi di legge. Qualora dall’analisi di rischio dovesse scaturire un superamento delle CSR (concentrazioni soglia di rischio) tale situazione dovrà essere riportata sulla cartografia e nelle norme tecniche dello strumento urbanistico nonché essere indicata nel certificato di destinazione urbanistica dell’area ed essere comunicata all’Ufficio Tecnico Erariale Competente. Ogni qualvolta venga prevista la dismissione di una attività produttiva si dovrà procedere all’attivazione delle operazioni di investigazione anche in caso di siti non ricompresi negli elenchi di cui sopra.

L’area interessata da M.I.S. permanente in località San Matteo individuata nella CARTA E – Attività produttiva n. 5 San Matteo Settore 2 in conseguenza degli interventi di bonifica effettuati ha le seguenti prescrizioni e limitazioni:

• l’area dovrà essere protetta e chiusa mediante opportuni accorgimenti al fine di renderla inaccessibile a cose e persone;
• è vietata la realizzazione di qualsiasi manufatto entro e fuori terra e qualsiasi movimentazione del suolo, al di fuori delle opere funzionali alla MISP stessa;
• sono esclusi gli usi agricoli comprese altre funzioni di carattere produttivo sia agricolo che industriale/artigianale;
• è vietata la fruizione e il transito di mezzi e persone se non per operazioni legate alla funzionalità della MISP stessa;
• è vietato l’uso pubblico.