Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Le regole contenute nel presente articolo si applicano agli interventi sul patrimonio edilizio esistente ed alle nuove edificazioni nelle UTOE del territorio aperto, per le destinazioni (esistenti ed ammesse) in oggetto. Le percentuali di ampliamento indicate nel presente articolo sostituiscono quelle individuate nell’Allegato A al RU nelle definizioni delle categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente (definizioni che restano comunque un riferimento obbligato ai fini della individuazione dell’atto di assenso necessario); rispetto a tali percentuali di ampliamento sono prevalenti le norme più restrittive prescritte nell’art. 55 per le aree sottoposte a vincolo, nell’art. 58 per i siti ed i manufatti di rilevanza ambientale e storico-culturale e per gli edifici non compatibili e nell’art. 59 per particolari tipologie di edifici. Le possibilità di riuso e di nuova edificazione e le percentuali di ampliamento previste nel presente articolo costituiscono la regolamentazione di dettaglio degli interventi finalizzati all’attività agrituristica, il completamento della regolamentazione sulle destinazioni possibili per gli edifici deruralizzati, la regolamentazione delle attività di valorizzazione dell’economia rurale con funzioni compatibili, costituiscono infine la regolamentazione delle previsioni del Piano Strutturale (Statuto dei Luoghi, punto C dei Sistemi Tematici) sugli ampliamenti e la nuova edificazione per strutture turistico-ricettive.

Attività agrituristiche in fabbricati agricoli o attività turistico-ricettive in fabbricati deruralizzati

La destinazione di fabbricati rurali ad attività agrituristica sarà possibile previa presentazione della “relazione sullo svolgimento delle attività agrituristiche” ai sensi della L.R. 30/2003 e 80/2009. Non sarà consentita la destinazione ad attività agrituristiche degli annessi agricoli costruiti in base alla L.R. 10/79 e alla L.R. 64/95. La destinazione di fabbricati rurali ad attività turistico-ricettiva sarà possibile previa deruralizzazione con le procedure di cui all’art. 43 e 45 della L.R. 1/2005. In caso di deruralizzazione con le procedure di cui all’art. 45, sulle aree deruralizzate e sui fondi di origine non potranno essere realizzati nuovi fabbricati ad uso agricolo per un periodo di 10 anni.

Non sarà consentita la destinazione ad attività agrituristica e ad attività turistico-ricettiva per gli edifici, compresi i relativi resede, ubicati ad una distanza inferiore a 50 ml. dagli allevamenti esistenti.

Per le destinazioni in oggetto sul patrimonio edilizio esistente sarà consentito un ampliamento fino al 20% della volumetria esistente. L’ampliamento del 20% potrà essere utilizzato esclusivamente per attività turistico ricettive e/o di somministrazione e non per attività agrituristiche. In ogni caso tali ampliamenti saranno consentiti solo nel caso in cui l’intervento riguardi immobile non isolato ma facente parte almeno di un agglomerato o nucleo rurale e che comunque riguardi un’attività turistico ricettiva con almeno 10 posti letto. La realizzazione degli ampliamenti comporterà un vincolo di destinazione ad attività turistico ricettiva e/o di somministrazione per 20 anni per la volumetria di ampliamento e un vincolo di destinazione ad attività agrituristica o turistico ricettiva per 20 anni per gli edifici esistenti sui quali verrà calcolato l’ampliamento. Per gli edifici di valore ambientale e storico culturale di cui al successivo art. 58 le possibilità di ampliamento saranno utilizzabili con le limitazioni indicate di seguito:

Per gli edifici di valore monumentale ed architettonico e per gli edifici di notevole valore ambientale e tipologico non sarà consentito alcun ampliamento. Per gli edifici di valore ambientale e di ridotto valore ambientale, i volumi corrispondenti agli ampliamenti percentuali consentiti potranno essere utilizzati esclusivamente per attività turistico-ricettiva e/o di somministrazione mediante la costruzione di nuovi corpi di fabbrica compatibili, per tipologia, dimensioni e posizione, con gli edifici di valore. La realizzazione di tali corpi di fabbrica sarà subordinata alla elaborazione di un progetto di insieme che dovrà essere sottoposto al parere della Commissione Edilizia. In ogni caso per tutti gli edifici di valore ambientale e storico culturale le suddivisioni interne finalizzate alla utilizzazione agrituristica o turistico-ricettiva dovranno essere coerenti con le fasi di crescita dell’edificio.

Attività agrituristiche ed attività turistico-ricettive esistenti alla data di adozione del primo R.U. (12.05.2003)

Per le attività in oggetto, sul patrimonio edilizio esistente sarà consentito un ampliamento fino al 50% della volumetria esistente.

L’ampliamento del 50% potrà essere utilizzato esclusivamente per attività turistico ricettive e/o di somministrazione e non per attività agrituristiche. In ogni caso tali ampliamenti saranno consentiti solo nel caso in cui l’intervento riguardi immobile non isolato ma facente parte almeno di un agglomerato o nucleo rurale e che comunque riguardi un’attività turistico ricettiva con almeno 10 posti letto.

La realizzazione degli ampliamenti comporterà un vincolo di destinazione ad attività turistico ricettiva e/o di somministrazione per 20 anni per la volumetria di ampliamento e un vincolo di destinazione ad attività agrituristica o turistico-ricettiva per 20 anni per gli edifici esistenti con tali destinazioni, sui quali verrà calcolato l’ampliamento. Per gli edifici di valore monumentale ed architettonico e per gli edifici di notevole valore ambientale e tipologico non sarà consentito alcun ampliamento. Per gli edifici di valore ambientale e di ridotto valore ambientale i volumi corrispondenti agli ampliamenti percentuali consentiti potranno essere utilizzati esclusivamente per attività turistico-ricettiva e/o di somministrazione mediante la costruzione di nuovi corpi di fabbrica compatibili, per tipologia dimensione e posizione, con gli edifici di valore. La realizzazione di tali corpi di fabbrica sarà subordinata alla elaborazione di un progetto di insieme che dovrà essere sottoposto al parere della Commissione Edilizia, che si potrà esprimere in merito alla necessità di procedere mediante piano attuativo. La realizzazione di corpi in ampliamento superiore a 1000 mc sarà comunque subordinata alla approvazione da parte del Consiglio Comunale di un piano attuativo ai sensi dell’art. 65 della L.R. 1/2005 che dovrà contenere fra l’altro la verifica della viabilità e degli impianti esistenti e la previsione delle integrazioni necessarie.

Nuovi insediamenti per attività turistico-ricettiva, regole di ubicazione, di dimensionamento e tipologiche

Il RU, in attuazione delle previsioni del PS (Statuto del Territorio, punto C comma 4 dei Sistemi Tematici) prevede la realizzazione di nuovi insediamenti da destinare ad attività turistico-ricettive e/o di somministrazione sulla base dei criteri e parametri che seguono. Le ubicazioni possibili sono indicate con specifiche simbologie sulla carta A del R.U. e corrispondono:

• a) ad alcuni controcrinali secondari collegati con il crinale principale su cui corre la strada provinciale Volterrana da Castelfiorentino a Vallecchio;
• b) ad alcuni controcrinali secondari collegati con il crinale principale su cui corre la strada provinciale da Castelnuovo a Coiano;
• c) al crinale delle vicinali di Monteravoli – Cafaggi, di Pallerino, di Pugliano
• d) a parte del crinale della vicinale delle Boscarecce, da Vallecchio a villa Soyi;
• e) a parte del crinale delle vicinali del Castellare e della Poggiarella, fino al toponimo “podere Carlotta”;
• f) Alla pendice collinare orientata ad est (verso il centro urbano di Castelfiorentino) a valle del toponimo “Podere Pianacci”;
• g) A parte della piana delle Vecchiarelle fra la via di Belpiano e la circonvallazione sud.

Ad eccezione della ubicazione relativa al punto f) e g) per la quale viene già individuata l’esatta ubicazione dell’intervento nella Carta E di R.U., si precisa che per quanto riguarda le ubicazioni a) e b) i nuovi insediamenti dovranno essere realizzati ad una distanza non inferiore a 100 ml. dalla strada provinciale di riferimento. Ad eccezione della ubicazione relativa al punto f) e g) per la quale viene già individuata la esatta ubicazione dell’intervento nella carta E di R.U., si precisa che le altre ubicazioni indicate con specifiche simbologie sulla carta A del R.U. devono intendersi come puramente indicative e senza alcuna valenza di destinazione d’uso urbanistica e hanno il solo scopo di individuare le possibili zone di intervento, aventi preferibilmente accesso dalle viabilità indicate nella suddetta carta A. L’esatta ubicazione, il perimetro dell’intervento ed i dati urbanistici di riferimento potranno essere individuati solo contestualmente all’approvazione del piano attuativo relativo all’intervento. Non sarà consentita la realizzazione dei nuovi insediamenti per attività turistico-ricettive, con riferimento sia agli edifici che ai resede ed alle aree attrezzate circostanti, ad una distanza inferiore a 50 ml. dagli allevamenti esistenti. I nuovi insediamenti dovranno avere una dimensione massima corrispondente a quella dei nuclei storicizzati esistenti sulle strade di possibile ubicazione ed in genere nel territorio aperto, compresi quelli per i quali sono stati fissati criteri particolari di intervento e di potenziamento nel successivo art.76. Sulla base di tale criterio vengono individuate le seguenti dimensioni massime:

• per quanto riguarda l’ubicazione a) 9000 mc.
• per quanto riguarda le ubicazioni b), c), d), e), f) 5000 mc.
• per quanto riguarda l’ubicazione g) 1500 mc.

Al fine di evitare una frammentazione eccessiva degli interventi si individua inoltre una volumetria minima di 2500 mc, se non diversamente specificato nelle schede specifiche o nei punti precedenti. Complessivamente su tutto il territorio comunale potrà essere realizzata una nuova volumetria complessiva di 32.000 mc. L’Amministrazione Comunale prenderà in esame le proposte formulate per prime, riservandosi, nell’eventualità di avere richieste che vadano a superare la volumetria complessiva suddetta, di consentire ulteriori interventi anche attraverso una specifica variante allo strumento urbanistico.

Tipologie: i nuovi insediamenti dovranno avere una articolazione planivolumetrica simile a quella dei nuclei storicizzati esistenti; dovranno essere rispettati i criteri tipologici indicati nei successivi art. 60 e 61 per i nuovi edifici nel territorio aperto, rispetto ai quali in ragione delle particolari esigenze dell’attività turistico-ricettiva e/o di somministrazione, potrà essere aumentata la presenza di logge o di aperture di grandi dimensioni. Le sistemazioni esterne dovranno essere analoghe a quelle dei nuclei storicizzati esistenti e compatibili con la salvaguardia del paesaggio circostante; dovranno essere realizzate aree boscate o alberate sulle aree di maggior pendenza, a occultamento dei parcheggi e comunque a schermatura dell’insediamento dalla viabilità di crinale di riferimento e dai coni visivi più panoramici.

Impianti: la realizzazione dei nuovi insediamenti turistico-ricettivi e/o di somministrazione comporterà la sistemazione della viabilità di accesso a partire dalle strade provinciali e comunali, la realizzazione di impianti efficienti di depurazione delle acque reflue, la realizzazione o il completamento degli impianti di acquedotto, Enel, Telecom, l’allacciamento alla rete di distribuzione del gas metano o in alternativa la realizzazione di un deposito centralizzato e di una rete di distribuzione di G.P.L.

Procedure di realizzazione: gli interventi di cui al presente articolo saranno subordinati alla preventiva approvazione della variante al R.U. che individuerà la esatta ubicazione, il perimetro dell’intervento ed i dati urbanistici di riferimento, e quindi alla approvazione da parte del Consiglio Comunale di un piano attuativo di iniziativa privata ai sensi dell’art. 65 della L.R. 01/2005. In funzione della ubicazione e della consistenza dell’intervento la Commissione Edilizia potrà richiedere una preventiva valutazione integrata sull’intervento proposto.

Il piano attuativo di iniziativa privata dovrà contenere previsioni ed impegni in relazione a tutti i parametri indicati in precedenza; inoltre il piano attuativo dovrà contenere adeguate garanzie per la gestione delle attività turistico ricettive e/o di somministrazione. Il piano attuativo dovrà prevedere un vincolo di destinazione per 30 anni dal completamento delle opere.

Attività turistico-ricettiva in edifici “non compatibili” da assoggettare ad interventi di ristrutturazione urbanistica

All’ultimo punto del successivo art. 58 vengono definiti ed individuati gli “edifici realizzati di recente con caratteristiche non compatibili con il contesto ambientale”. Gli edifici non compatibili sono individuati nella carta B e nella carta D del R.U. e comunque secondo i criteri e le procedure indicati nel successivo art. 58. Le previsioni del RU per questa categoria di edifici sono definite all’art. 58, settimo capoverso.

Altre attività di valorizzazione dell’economia rurale e comunque del territorio aperto, mediante funzioni compatibili con la tutela del territorio (attività ricreativa, attività sportiva, commercializzazione diretta dei prodotti, ecc.)

Per le attività in oggetto sarà consentita l’utilizzazione, senza ampliamenti, del patrimonio edilizio esistente, la realizzazione di sistemazioni esterne ed impianti, la realizzazione di nuovi manufatti con le caratteristiche e seguendo le procedure indicate di seguito. Gli interventi saranno subordinati ad un piano attuativo di iniziativa privata ai sensi dell’art. 65 della L.R. 01/2005 che dovrà contenere anche una relazione sullo svolgimento delle attività che dimostri la presenza di una attività agricola significativa. La realizzazione delle sistemazioni esterne, degli impianti, dei nuovi manufatti sarà soggetta anche alle norme specifiche per le singole UTOE del territorio aperto contenute nel Capo V del Titolo 3. Tali norme per particolari aree contermini ai centri edificati, vicine alla viabilità principale di scorrimento o lungo la “viabilità minore del territorio aperto da potenziare” di cui al successivo art. 75 potranno prevedere, in caso di realizzazione di impianti aperti al pubblico, la deroga alla obbligatorietà della presenza della attività agricola.

I nuovi manufatti per le attività di cui al presente punto dovranno avere, se realizzabili in base alle norme specifiche delle UTOE, le caratteristiche indicate di seguito:

• dovranno essere realizzati in legno o in muratura, con le caratteristiche tipologiche e costruttive indicate agli articoli 60 e 61, dovranno essere di forma rettangolare e comunque semplice, con la possibilità di realizzare una loggia su un solo lato;
• la copertura dovrà essere in laterizio, legno con copertura in lastre bituminose o in lamiera grecata di colore rosso;
• la superficie complessiva dovrà essere inferiore a 28 mq. o articolata in corpi di fabbrica distinti, anche se collegati, con superficie inferiore a 28 mq.

Per tali manufatti il piano attuativo dovrà prevedere un vincolo perpetuo di destinazione, con obbligo di demolizione a funzione esaurita.