Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Il Regolamento urbanistico stabilisce per ciascun immobile, sulla base dell’inserimento in uno dei “tessuti omogenei” individuati dal Regolamento urbanistico, le regole di conservazione e di trasformazione, con riferimento alle categorie d’intervento di cui all’Allegato A. Di seguito vengono riportate le regole di carattere generale valide per tutte le UTOE del sistema insediativo; nel successivo art. 9 sono riportate le regole di intervento relative al valore degli edifici, che prevalgono su quelle riferite ai tessuti, e norme finalizzate al miglioramento o alla sostituzione per gli edifici non compatibili con il contesto; nel successivo Titolo 3 – Capo I - sono stabilite ulteriori regole urbanistiche specifiche legate alle caratteristiche delle singole UTOE.

I “tessuti omogenei” indicati di seguito sono stati individuati sulla base del processo storico di formazione, delle caratteristiche morfologiche e tipologiche degli edifici (con particolare riferimento alla densità edilizia, alla “compattezza” dell’edificato, all’ordine dell’edificato) del rapporto fra gli edifici e la viabilità, della realizzazione sulla base di Piani di dettaglio con indicazioni planivolumetriche e tipologiche particolareggiate, della presenza di destinazioni specifiche fortemente caratterizzanti.

Le possibilità di ampliamento delle singole unità abitative ed immobiliari indicate nei successivi punti relativi ai TESSUTI OMOGENEI saranno applicabili alle unità abitative esistenti o concessionate alla data di adozione del R.U. Qualunque operazione di frammentazione rispetto alla situazione alla data di adozione del R.U. (12.05.2003) farà decadere la possibilità di realizzare gli ampliamenti.

Nei Tessuti Omogenei il cambio di destinazione d’uso ad unità abitative di fondi e magazzini al piano terra, sarà consentito nei seguenti casi:

o per ampliare le unità abitative poste al piano primo con le quali dovranno essere funzionalmente collegate;

oppure per creare unità abitative indipendenti di superficie utile superiore a 60 mq.. In questo ultimo caso dovranno essere reperite aree a parcheggio privato nella misura minima di 1mq/2,5 mq di nuova superficie utile abitabile.

Ove risulti che tali fondi siano destinati, anche in parte, ad autorimessa, sarà in ogni caso obbligatorio reperire ulteriori aree a parcheggio privato nella misura doppia della superficie originariamente destinata a parcheggio.

T.a. centri storici consolidati

Sono i tessuti corrispondenti ai centri medioevali ed ai settori ottocenteschi immediatamente adiacenti. Sono costituiti dall’edilizia più antica formatasi su strade storiche, in prevalenza con quinte edilizie continue. Sono presenti edifici specialistici di antica origine. Sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, interventi DA1, DA2, DA3, DA5 di trasformazione totale, DH, E1 nei casi previsti esplicitamente nel successivo art. 9 e nelle norme specifiche per le singole UTOE del Titolo 3 Capo I. I corpi di fabbrica privi di valore, in particolare le aggiunte minori e successive agli edifici riconosciuti di valore storico ed architettonico (già classificate “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) potranno essere riorganizzati con interventi di ristrutturazione e di ricollocazione con le seguenti finalità:

recupero di immagine con adeguamento tipologico e di finiture

valorizzazione degli spazi interni agli isolati

valorizzazione dei giardini privati

recupero di parametri igienici.

Per motivi assolutamente prevalenti di carattere igienico dovranno essere necessariamente demoliti i corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive e che ostruiscono chiostrine e corti con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml. (valutata al netto delle superfetazioni). Dovranno essere necessariamente demoliti anche i corpi di fabbrica che costituiscono aggiunte minori e successive in aderenza agli edifici monumentali, per i quali non sia possibile una rilocalizzazione non deturpante per l’immagine del monumento.

T.c. tessuti compatti

Sono i tessuti corrispondenti alle periferie consolidate immediatamente esterne ai centri storici, caratterizzati da isolati ad edificazione prevalentemente chiusa su impianto stradale predefinito. L’impianto degli isolati è in prevalenza anteriore al secondo dopoguerra; l’edificazione è dello stesso periodo e solo in parte è successiva a tale periodo. Sono presenti edifici specialistici. Sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con ampliamenti DA1 DA2, DA3, DA4 (limitatamente ai lotti che presentavano, alla data di adozione del R.U., un indice di edificazione fondiario non superiore a 2,7 mc/mq), DT1, di ristrutturazione con trasformazione totale anche con gli ampliamenti indicati in precedenza, DH. Saranno ammesse le ristrutturazioni urbanistiche E1 solo nei casi previsti esplicitamente nel successivo art. 9 e nelle norme specifiche per le singole UTOE del Titolo 3 Capo I. I corpi di fabbrica privi di valore, in particolare le aggiunte minori e successive agli edifici riconosciuti di valore storico e architettonico (già classificate “superfetazioni” dal P.P.C.S. in vigore prima del R.U.) potranno essere riorganizzati con interventi di ristrutturazione e di ricollocazione, con le seguenti finalità:

recupero di immagine

valorizzazione degli spazi interni agli isolati

valorizzazione dei giardini privati

recupero di parametri igienici.

T.o. tessuti ordinati

Sono i tessuti caratterizzati da un impianto stradale predefinito ed in gran parte regolare che si appoggia a una vecchia strada territoriale. Si presentano in prevalenza formati da isolati ad edificazione semiaperta ed aperta che rispettano gli allineamenti stradali ed hanno comunque un buon grado di coerenza con l’impianto stradale. L’edilizia è di diverso tipo a seconda dell’epoca di edificazione, che va dall’inizio del secolo agli anni settanta. Sono presenti edifici specializzati di recente realizzazione (scuole materne). Sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con ampliamenti DA1, DA2, DA3, DA4 (limitatamente ai lotti che presentavano alla data di adozione del R.U., un indice di edificazione fondiario non superiore a 3 mc/mq), DA5, DT1 di ristrutturazione con trasformazione totale anche con gli ampliamenti indicati in precedenza, DH. Saranno ammesse le ristrutturazioni urbanistiche E1 solo nei casi previsti esplicitamente nel successivo art. 9 e nelle norme specifiche per le singole UTOE del Titolo 3 Capo I. I corpi di fabbrica minori e privi di valore potranno essere riorganizzati con interventi fino alla ristrutturazione con le seguenti finalità:

recupero di immagine;

valorizzazione dei giardini privati.

T. n. tessuti caratterizzati da scarso ordine

Sono i tessuti caratterizzati da isolati a edificazione semiaperta e aperta con prevalenza di edifici isolati di varia dimensione che solo in certi casi hanno un rapporto definito con le strade (allineamenti ecc..) e fra di loro. L’impianto stradale è determinato da successive lottizzazioni ed è in genere casuale e non gerarchizzato, con formazione di isolati poco definiti di varia dimensione e forma, privi di gerarchizzazione, con spazi incompleti e strade a fondo cieco. L’edilizia è di diverso tipo a seconda dell’epoca di edificazione degli edifici che, tranne alcune preesistenze lungo le vecchie strade territoriali, è posteriore agli anni 60. Sono presenti edifici specializzati di recente realizzazione (scuole materne, centro operativo della Provincia, centri sociali, edifici per impianti tecnologici). Sono ammessi tutti gli interventi sull’esistente (manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti e con ampliamenti DA1 DA2 DA3 DA4 DA5, ristrutturazione con trasformazione totale e con gli ampliamenti indicati in precedenza, DH, ristrutturazione urbanistica E1 E2). I corpi di fabbrica minori e privi di valore potranno essere riorganizzati con interventi fino alla ristrutturazione con le seguenti finalità:

recupero di immagine;

valorizzazione dei giardini privati.

Nelle norme specifiche per le UTOE vengono fissate ulteriori regole di carattere particolare, finalizzate in prevalenza a orientare gli interventi di ampliamento e di ristrutturazione urbanistica a migliorare l’ordine edilizio ed urbanistico dei tessuti.

T.p. tessuti formati di recente sulla base di piani attuativi dettagliati

Sono i tessuti formatisi di recente (ed in alcuni casi ancora in via di formazione) sulla base di lottizzazioni convenzionate, di Piani PEEP, di Piani di recupero caratterizzati dai seguenti parametri qualitativi e quantitativi: disegno ordinato delle strade; gerarchizzazione degli spazi pubblici, anche con formazione di piazze pedonali, in modo da stabilire un rapporto organico con il contesto urbano (nel caso dei piani di recupero più centrali) o da determinare un impianto urbanistico forte che costituisca un elemento “ordinatore” anche per i tessuti omogenei adiacenti caratterizzati da scarso ordine (nel caso di lottizzazioni convenzionate o di PEEP più periferici); edifici con un rapporto definito con la rete viaria e con il sistema degli spazi pubblici, tipologie edilizie ripetute; prescrizioni dettagliate e vincolanti sulle finiture degli edifici, piena copertura degli standards di legge per quanto riguarda le aree pubbliche, i parcheggi pubblici, la dotazione di autorimesse e posti auto privati. All’interno dei tessuti T.P. o in adiacenza sono ubicati in alcuni casi edifici specialistici di valore storico (chiese ecc.) di realizzazione recente o in fase di costruzione (impianti sportivi, strutture sanitarie ecc.). I tessuti T.P. sono caratterizzati da isolati chiusi o aperti a seconda della localizzazione (centrale o periferica) e del rapporto con il contesto urbano con gli edifici specialistici interni o adiacenti.

Nei tessuti T.P. gli interventi sugli edifici esistenti saranno consentiti in generale a condizione che non alterino le caratteristiche qualitative e quantitative che costituiscono la peculiarità dei tessuti. Saranno di norma ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti. Gli interventi con ampliamenti DA1 DA2, DA3, DH saranno consentiti solo sulla base di progetti unitari estesi agli interi edifici. Gli interventi con ampliamenti DA4 DA5, di ristrutturazione con trasformazione totale saranno consentiti solo a condizione che venga dimostrata la conservazione delle caratteristiche tipologiche e di finitura degli edifici del tessuto di appartenenza. Nelle norme specifiche per le UTOE vengono fissate ulteriori norme di carattere particolare, anche relative alla possibilità di realizzare ampliamenti, finalizzate a salvaguardare le caratteristiche qualitative dei tessuti.

T.s aree specialistiche

Sono tessuti esterni alle zone A, corrispondenti ad un intero isolato o a parti significative di isolati, con destinazione diversa da quella residenziale. Si tratta di aree destinate in prevalenza a servizi (scuole, impianti sportivi, ospedale, strutture religiose) e a parco urbano oppure di aree corrispondenti a grandi complessi produttivi “storici” successivamente dismessi; rappresentano in genere elementi nodali della struttura urbana e territoriale. Alcuni degli edifici specialistici presenti sono di antica origine. Per gli edifici specialistici saranno ammessi tutti gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento, di ristrutturazione, di ampliamento necessari allo svolgimento delle funzioni tipiche, nel rispetto della normativa specifica in vigore. Gli interventi sugli edifici e sulle aree dovranno comunque tendere a valorizzare gli edifici come riferimenti urbani ed a rafforzare il carattere di elemento nodale delle aree. Per gli edifici con destinazione non specialistica (residenziale, commerciale, ecc..) presenti saranno ammessi di norma gli interventi di manutenzione, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione con trasformazione parziale senza ampliamenti. Gli interventi con ampliamenti DA1 DA2 DA3 DH saranno consentiti solo sulla base di progetti unitari estesi agli interi edifici.