Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Le definizioni ed i parametri urbanistici specificate nella parte V del “Regolamento Edilizio Comunale” approvato con la Deliberazione C.C. n. 53 del 25.06.1997, vengono integralmente sostituite con le seguenti:

• Superficie territoriale (St)

Per superficie territoriale di un piano urbanistico attuativo si intende, ai fini della applicazione degli indici territoriali, la superficie di terreno disponibile per l’attuazione del piano, e perimetrata sulle planimetrie dello Strumento Urbanistico vigente, comprensiva dei lotti edificabili, delle aree destinate alla viabilità ed ai parcheggi, delle altre aree da destinare ad uso pubblico (verde pubblico e urbanizzazioni secondarie) ed eventualmente delle aree da destinare a verde privato o a orti privati.

• Superficie fondiaria di pertinenza (Sf)

Per superficie fondiaria di pertinenza di un edificio o di un gruppo di edifici si intende, ai fini dell'applicazione e della valutazione degli indici urbanistici e al fine della titolarità del titolo edilizio, la superficie di terreno disponibile per l'edificazione.

Tale superficie deve essere chiaramente individuata nei progetti di costruzione.

Qualsiasi superficie che alla data d'adozione delle presenti norme sia già di pertinenza a costruzioni esistenti od autorizzate, non potrà essere computata per altre costruzioni, qualora la sua sottrazione venga ad alterare - per i fabbricati esistenti od autorizzati - gli indici e le prescrizioni di zona.

La superficie fondiaria di pertinenza dovrà essere contigua alle costruzioni e non frazionata ne' a cavallo di spazi o di aree pubbliche e/o di uso collettivo, risultando comunque inammissibile il trasferimento di indici di fabbricabilità da aree non facenti parte del lotto individuato dalla costruzione esistente o prevista, se non esplicitamente previsto dallo strumento urbanistico o dal piano attuativo.

Nel caso di piani attuativi (lottizzazioni convenzionate, PEEP, PIP, Piani di Recupero, con previsioni planivolumetriche di dettaglio), la verifica degli indici urbanistici potrà anche essere fatta, su esplicita previsione del piano attuativo, sull’insieme dei lotti edificabili e non necessariamente sulla superficie fondiaria di pertinenza dei singoli edifici.

Per le zone omogenee E valgono le norme previste dalla normativa regionale sulle zone agricole o le norme di attuazione del R.U. eventualmente più restrittive.

• Indice di densità territoriale

L'indice di densità territoriale si usa per il calcolo del volume massimo costruibile su una parte del territorio sottoposta ad intervento urbanistico preventivo; esso esprime, per ciascuna zona omogenea fissata dallo strumento urbanistico di base, il numero dei metri cubi che possono costruirsi per ogni unità di superficie territoriale.

• Indice di fabbricabilità fondiaria

Per indice di fabbricabilità fondiaria si intende il numero di metri cubi che possono costruirsi su ogni metro quadrato di superficie fondiaria pertinente Sf (If = V/Sf).

• Altezza dei Fabbricati (H)

Per altezza Hf di ogni fronte o porzione di fronte degli edifici si intende la distanza verticale corrente fra il riferimento in sommità e quello alla base dell'edificio.

L’altezza di un edificio ai fini della verifica dell’altezza massima è quella massima fra le altezze dei vari fronti.

Si assume come riferimento alla sommità l'incontro dell'intradosso del solaio della copertura inclinata o piana con il piano di facciata.

Si assume come riferimento alla base l'incontro della costruzione con il piano o i piani del terreno a sistemazione avvenuta, purché non sovrasti il terreno naturale originario di campagna o il terreno sistemato a gradoni di oltre cm. 30, in caso di edificio isolato, o la quota più alta dei marciapiedi delle strade circostanti il lotto di oltre 30 cm., in caso di edificio in zona urbanizzata e sostanzialmente pianeggiante; qualora il piano a sistemazione avvenuta sovrasti tale quota, la quota di riferimento è costituita dall'originario piano naturale di campagna.

L'edificio non potrà superare l'altezza massima ammessa, dalle prescrizioni di legge o da quelle degli strumenti urbanistici vigenti, per la zona nella quale insiste.

Nel caso di terreni comunque inclinati, il riferimento in sommità dovrà essere contenuto entro la superficie parallela al piano di base determinato come precedentemente indicato; tale criterio si adotterà anche se l'edificio verrà eseguito a gradoni o a sezioni di diversa altezza.

Per la determinazione dell'altezza valgono altresì le seguenti norme:

• a) nella valutazione dell'altezza massima del fabbricato non verranno compresi gli elementi posti sopra la copertura e destinati a volumi tecnici e a canna fumaria quando non superino ml. 2,50 (maggiorabili fino all’altezza strettamente necessaria nel caso dell’extracorsa degli ascensori) e quando siano rigorosamente giustificati da ragioni tecniche e nei casi di particolare rilevanza, quando siano ammessi dalle commissioni consultive comunali (edilizia e/o urbanistica);
• b) nella misura dell'altezza del fabbricato non si comprenderà la parte del fronte, al di sotto del piano a sistemazione avvenuta, reso visibile per la realizzazione di rampe o scale di accesso all'interrato stesso, quando tale fronte corrisponda esattamente, con un margine di 0,5 ml. per lato, alla larghezza delle porte d’accesso al seminterrato e quando tali porte di accesso siano nel numero e delle dimensioni strettamente necessarie a norma di legge. Il fronte delle singole aperture o delle aperture poste in adiacenza dovrà avere comunque una larghezza massima di 6 ml. Nel caso di aperture poste sullo stesso fronte di facciata dell’edificio le aperture stesse dovranno essere intervallate da un terrapieno avente una larghezza di almeno 1,50 mt. Le rampe parallele alla facciata dovranno essere posizionate ad una distanza dalla facciata stessa superiore o uguale a ml. 1,50.
• c) Nella misura dell’altezza del fabbricato non si comprenderanno gli abbaini realizzati sulle coperture inclinate, quando essi occupino meno di un terzo del fronte corrispondente e comunque non si sviluppino in altezza oltre la quota del colmo della falda di copertura su cui insistono.
• d) Nel caso di tetti con pendenza superiore al 35% la quota del riferimento alla sommità dovrà essere aumentata di una altezza pari alla differenza tra la quota di colmo di maggiore pendenza e quella corrispondente alla pendenza del 35%.
• e) In ogni caso l'altezza dei fabbricati è vincolata oltre da quella massima prevista nella zona, dalla distanza dei fabbricati tra di loro e dalla larghezza stradale.
• Volume

Per volume del fabbricato di nuova costruzione o in ampliamento si intende il volume di esso, misurato vuoto per pieno e risultante dalla somma dei prodotti della superficie utile lorda (Sul) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da intradosso a intradosso del solaio.

In ogni caso, (vedi doppi volumi, altezze dei solai interni maggiori di 30 cm, altezze interne superiori a ml 2,70, ecc…), l’altezza di riferimento massima assunta, ai fini del suddetto calcolo, sarà convenzionalmente considerata 3,00 ml.

Nel caso di volumi parzialmente interrati sarà necessario procedere al calcolo della altezza ponderale così risultante:

hp = Sh / p dove p è il perimetro del piano parzialmente interrato, e Sh è la sommatoria delle superfici delle pareti fuori terra:

Sh = ∑ Li x Hi ove Li è la lunghezza della parete i, e Hi è l’altezza media della parete computata dal piano di campagna a sistemazione avvenuta e l’intradosso del 1° solaio).

Sono esclusi dal calcolo del volume i volumi tecnici indispensabili alla funzionalità dell’edificio e della attività in esso presente. In particolare ai sensi del D.Lgs 115/2008 nel caso di edifici di nuova costruzione, lo spessore delle murature, delle tamponature o dei muri portanti, superiori a 30 cm, il maggiore spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari ad ottenere una riduzione minima del 10% dell’indice di prestazione energetica previsto dal D.Lgs 192/2005 e s.m.i., certificata con le modalità di cui al medesimo D.Lgs, non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi, delle superfici e nei rapporti di copertura, con riferimento alla sola parte eccedente i 30 cm e fino ad un massimo di ulteriori 25 cm per gli elementi verticali e di copertura e di 15 cm per quelli orizzontali intermedi.

Per i fabbricati esistenti il volume sarà determinato attraverso l’individuazione geometrica della sagoma.

Sono esclusi dal calcolo del volume i volumi tecnici indispensabili alla funzionalità dell’edificio e della attività in esso presente. In particolare ai sensi del D.Lgs 115/2008 nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura necessari ad ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza previsti dal dal D.Lgs 192/2005 e s.m.i., certificata con le modalità di cui al medesimo D.Lgs, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abilitativi a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici e alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nella misura massima di 20 cm per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne, nonché alle altezze massime degli edifici, nella misura massima di 25 cm, per il maggior spessore degli elementi di copertura. La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti.

• Volumi tecnici

Sono considerati volumi tecnici quei volumi progettati in modo architettonicamente e morfologicamente armonizzato al resto dell’edificio e/o del tessuto edilizio circostante, strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnologici quali i depositi dell’acqua, gli extracorsa degli ascensori, gli impianti per il riscaldamento e/o la refrigerazione, (compresi gli impianti che utilizzano fonti energetiche alternative), gli impianti televisivi, di parafulmine, gli extracorsa degli ascensori, canne fumarie e di ventilazione, vani scala al di sopra delle linee di gronda, stenditoi, e abbaini necessari per l’accesso al tetto (con larghezza non superiore a 1,20 ml.), che non possono, per esigenze di funzionalità, trovare luogo entro il corpo dell’edificio.

Per quanto riguarda le zone produttive si intendono volumi tecnici anche tutte quegli impianti o strutture di tipo particolare (vedi silos, unità termo-ventilanti, ecc.) che sono posizionati esternamente e che non possono essere utilizzate autonomamente ma sono strettamente legate ed indispensabili al processo produttivo.

Per le costruzioni già esistenti, in particolare nelle zone A e B, sarà la commissione edilizia a stabilire la congruità delle eventuali aggiunte di volumi tecnici che potranno essere realizzati e comunque nelle dimensioni minime tecnicamente accettabili, raggiungendo una soluzione unitaria ed armonica con il resto del manufatto e con gli ambienti circostanti.

Nel caso di messa in opera di caldaie murali esterne si intenderà compreso nel volume tecnico anche un vano di alloggiamento in metallo e vetro, della superficie massima in pianta di 1 mq. Per tale vano dovrà essere presentato un progetto specifico. In caso di edifici condominiali dovrà essere presentato un progetto unitario esteso a tutto il condominio o a un settore significativo di esso.

• Superficie utile lorda (Sul)

E' la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali (murature, locali di servizio, scale interne) con esclusione di:

• gazebi, pergolati e tettoie aperte sui lati con specifica destinazione di accessori e di pertinenza al fabbricato principale;
• porticati e logge a piano terreno purché asserviti ad uso pubblico o ad uso privato di tipo condominiale. Indipendentemente dal piano di ubicazione sono inoltre escluse tutte le logge, i porticati e le bussole di entrata di larghezza massima di 2,00 ml e sviluppo max di un terzo della sommatoria delle facciate (oltre tale misura dovrà essere proceduto al calcolo della sul per intero);
• balconi e terrazze scoperti;
• i locali o parti di edificio strettamente necessari per gli impianti tecnologici, (cabine elettriche, locali caldaia, vani alloggiamento tubazioni di scarico fumi, contatori o altro) e comunque le parti di edificio che rientrano nella definizione di volumi tecnici definiti al precedente articolo;
• I maggiori spessori delle murature necessarie al miglioramento delle prestazioni termiche degli edifici determinati con le modalità di cui al comma precedente (vedi calcolo del volume);
• piani totalmente interrati purché non eccedano di oltre il 10% la superficie coperta (Sc) ammissibile o la superficie coperta effettiva nel caso di edifici esistenti. Per piano totalmente interrato si intende esclusivamente quella parte di fabbricato la cui altezza, da pavimento ad intradosso solaio, si sviluppa interamente sotto l’andamento del piano di campagna sistemato (di progetto) e abbia un fronte libero esterno (per l’accesso dei mezzi) di una superficie massima di 18 mq. Si tratterà comunque di volume interrato anche nel caso in cui, al fine del rispetto della normativa antincendio, sarà necessario prevedere più di un accesso e quindi avere un fronte libero di superficie maggiore;
• piani totalmente interrati, come definiti al punto precedente, quando facciano parte di edifici pubblici.
• i piani totalmente o parzialmente interrati che risultino con altezze ponderali hp < 1,00 ml e che siano destinati a parcheggio e ad autorimessa nella misura necessaria a soddisfare i limiti richiesti dalla legge n. 122/89 e successive modificazioni, in tal caso la superficie fuori sagoma non contribuisce al calcolo del Sc;
• i vani scale condominiali e tutti i vani ascensore (condominiali e non) calcolati al netto delle superfici;
• sottotetti e soppalchi, relativamente alle parti che hanno altezza interna massima non superiore a 1,50, ovvero che siano destinati ad uso condominiale per stenditoi o altri locali di servizio (vedi impianti tecnologici).
• le strutture realizzate in materiali leggeri (metallo e vetro, legno e vetro, copertura in metallo o legno) per ampliare gli esercizi pubblici (ristoranti, bar, pizzerie) ed i locali destinati ad attività ricreativa (discoteche, circoli ricreativi) a condizione che tali strutture vengano realizzate all’interno dei limiti quantitativi e con le procedure indicate di seguito:
• a) siano in corrispondenza del piano terra o comunque, in casi particolari, su di un solo piano;
• b) abbiano una superficie non superiore al 40% della superficie utile del locale da ampliare;
• c) abbiano un’altezza interna media non superiore a ml. 3,20;
• d) non vadano ad ostruire aree destinate a parcheggio ai sensi della legge 765/67 e della legge 122/89;
• e) rispettino le distanze dai confini con le altre proprietà e dagli altri edifici e rispettino le distanze del nuovo codice della strada (D.Lgs. 30/4/92 n° 285 e Regolamento di esecuzione ed attuazione D.P.R. 16/12/’92 n° 495 e successive modifiche ed integrazioni ) dalle strade;
• f) venga stipulato preventivamente un atto notarile, da trascrivere a cura del Comune e a spese del richiedente, che vincoli l’ampliamento come pertinenza del locale principale, vincoli la destinazione di esercizio pubblico o ricreativa, preveda l’immediata demolizione della nuova struttura in caso di cambio di destinazione del locale principale.
• Superficie coperta (Sc)

Per superficie coperta (Sc) si intende la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra delimitate dalla superficie esterna delle mura perimetrali, comprese le eventuali costruzioni annesse all'edificio medesimo, escluse soltanto le logge coperte non computate come superficie utile lorda.

I balconi aperti, le gronde, le scale esterne aperte, le pensiline, e gli oggetti ornamentali con sporgenza inferiore a cm 40, le strutture leggere in ampliamento agli esercizi pubblici ed ai locali con destinazione ricreativa che non costituiscano volume non rientrano nel computo dell'area coperta del fabbricato in progetto o di quello da ampliare.

Negli edifici di nuova costruzione non sono ammessi aggetti sul suolo pubblico ad eccezione delle gronde. La superficie delle costruzioni interamente interrate, destinate a diretta pertinenza della residenza per funzioni di servizio (rimesse, cantine, locali per impianti tecnici e simili) può eccedere la superficie coperta del fabbricato fuori terra , fermo restando i limiti massimi, stabiliti per il calcolo della superficie utile lorda.

La parte interrata può avere autonomia rispetto al fabbricato fuori terra purché venga realizzata nella pertinenza del fabbricato. Le parti sotterranee degli edifici non potranno invadere aree non di pertinenza dell'edificio e tantomeno aree pubbliche, salvo l’applicazione dell’art. 9 della L. 122/’89.

• Rapporto di copertura (Rc)

Per rapporto di copertura Rc si intende, espresso in percentuale, il quoziente tra la superficie coperta (Sc) dei fabbricati esistenti e di quelli da costruire e la superficie fondiaria pertinente (Sf): (Rc = Sc/Sf).

• Distanza dalle strade

Per distanza dalla strada s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più avanzato del fabbricato o di parti di esso (esclusi gli aggetti di copertura i balconi aperti non costituenti volume, le pensiline e gli elementi decorativi) ed il confine della strada, come definito all'art. 3 del D.Lgs 285/’92 (Nuovo Codice della Strada).

La sede stradale va considerata non nella sua attuale consistenza, ma in quella prevista nelle tavole dei vigenti strumenti urbanistici.

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazioni della sagoma planimetrica sono ammesse le distanze preesistenti.

Per gli interventi di trasformazione con ampliamento del patrimonio edilizio esistente, di ristrutturazione urbanistica, di saturazione edilizia, unitari di completamento e di ampliamento residenziale, in merito alle distanze dalle strade, se non esistono allineamenti precostituiti, e se non diversamente stabilito nelle N.T.A. del relativo piano attuativo , salvo il rispetto delle norme antisismiche, valgono i seguenti limiti:

• d. minima ml. 5 per strade di larghezza < 7 ml;
• d. minima ml. 7,5 per strade di larghezza fra 7 ml e 15 ml;
• d. minima ml. 10 per strade di larghezza > 15 ml.
• Distanza tra i fabbricati

Per distanza tra fabbricati si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più sporgente del fabbricato (esclusi gli aggetti delle coperture e degli elementi decorativi) e l'edificio prospiciente.

Le distanze tra i fabbricati sono stabilite secondo quanto prescritto dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444; in particolare si precisa che:

1 - per i nuovi edifici e' prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt.10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti anche non finestrate.

L'obbligo del rispetto della distanza opera tra costruzioni che si fronteggino anche solo in parte, limitatamente ai settori che si fronteggiano; non opera invece quando le costruzioni pur trovandosi da bande opposte alla linea di confine non abbiano alcun tratto reciprocamente antistante. Non sono da considerare, al fine delle anzidette distanze, le modeste costruzioni esistenti destinate ad usi accessori, purché di altezza massima non superiore a m. 3,00, sprovviste di finestre sul fronte interessato e a condizione che non siano previste finestre nel settore di facciata antistante tali costruzioni;

2 - sono fatte salve le disposizioni più restrittive se esplicitamente richiamate nelle norme degli strumenti urbanistici attuativi o da norme e regolamenti specifici e relativi alle opere da realizzare;

3 - è ammessa la costruzione sul confine di pareti non finestrate nel caso in cui tra i confinanti si stabilisca una convenzione, per atto pubblico, in base alla quale venga assicurato il rispetto della distanza prescritta tra gli edifici fronteggiantisi, ove il confinante realizzi un intervento edilizio senza utilizzare la facoltà di costruire sul confine in aderenza;

4 - è ammessa la costruzione in aderenza a pareti non finestrate di edifici esistenti;

5 - per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono ammesse le seguenti deroghe:

• a) distanze inferiori a quelle indicate al punto 1 del presente articolo o alle disposizioni del D.M. 1444/68 quando ricadano all'interno di strumenti urbanistici attuativi previsti dalla legislazione nazionale o regionale in materia;
• b) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazione della sagoma planimetrica sono ammesse le distanze preesistenti; per gli interventi di recupero urbanistico sarà possibile realizzare aperture anche su pareti poste a distanza inferiore a quella regolamentare, a condizione che non si tratti di aperture su locali di tipo A e necessarie per il raggiungimento del rapporto illuminante, a condizione che si rispetti comunque la distanza minima di ml. 6 e a condizione che si adottino i necessari accorgimenti per eliminare gli inconvenienti della introspezione.
• c) per gli edifici ricadenti nel tessuto TA, o comunque catalogati di valore, e nelle aree di intervento unitario di recupero, valgono gli allineamenti esistenti ai fini della esecuzione delle relative categorie di intervento ammissibili;
• d) per i fabbricati esistenti (qualunque siano le distanze che li separano dai confini di proprietà, dai limiti di zona o da altri fabbricati) per i quali si renda indispensabile la realizzazione sul perimetro esterno di ascensori, montacarichi, canne fumarie, isolamenti termici e/o acustici, ecc. è consentita la realizzazione dei volumi strettamente necessari indipendentemente dai limiti del D.M. 1444/68 o di quelli fissati dal presente R.U., con il solo rispetto delle disposizioni del Codice Civile. Tutto questo tenendo conto che il dimensionamento interno degli ascensori e montacarichi e loro pertinenze deve consentire l'agevole accesso ed uso di persone su sedie a rotelle con ridotte capacità motorie. Per le costruzioni sul lotto limitrofo si potrà evitare di tener conto del volume così concesso.

6 - nel caso di edifici in aderenza tali da costituire un unico organismo edilizio, per le distanze tra pareti, anche se finestrate, valgono le distanze previste al comma successivo (cortili e chiostrine);

7 - sono assimilati ai fabbricati non finestrati i muri di altezza superiore a m. 3 dal piano di campagna a sistemazione avvenuta.

• Distanza minima dai confini di proprietà

Per distanza minima dai confini si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più sporgente del fabbricato (esclusi gli aggetti delle coperture e degli elementi decorativi, i balconi aperti e le pensiline ) ed il confine prospiciente.

Di norma la distanza minima degli edifici dai confini dovrà essere pari alla metà della distanza prevista tra edifici dalle prescrizioni di zona e potrà essere variata solamente nel caso in cui tra i confinanti si stabilisca una convenzione, per atto pubblico, in base alla quale venga assicurato il rispetto della distanza prescritta tra gli edifici fronteggiantisi. Di norma la distanza minima dai confini di proprietà è di ml 5, salvo limiti diversi stabiliti dagli strumenti urbanistici attuativi.

La medesima minima distanza di cui al comma precedente dovrà essere mantenuta anche rispetto alla delimitazione di aree destinate dallo strumento urbanistico ad attrezzature pubbliche.

Per quanto riguarda balconi e terrazze, i relativi parapetti devono rispettare una distanza minima di m. 3,00 dai confini di proprietà con l'eccezione dei lati prospicienti le strade per le quali valgono le disposizioni del Nuovo Codice della Strada;

Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono ammesse le seguenti deroghe:

1) Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazione della sagoma planimetrica sono ammesse le distanze preesistenti;

2) per le soprelevazioni di edifici previste dal R.U.;

3) Per interventi di recupero con variazione della sagoma planivolumetrica sono da rispettare le seguenti distanze:

• In caso di ampliamenti e sopraelevazioni che non comportino pareti finestrate sul lato rivolto verso il confine di proprietà è ammesso 1/2 dell'altezza dell'edificio con un minimo di m. 3.00;
• In caso di ampliamenti e sopraelevazioni che comportino pareti finestrate sul lato rivolto verso il confine di proprietà è ammesso 1/2 dell'altezza dell'edificio con un minimo di m. 5,00.
• Cortili e chiostrine

Fatte salve le distanze di cui ai precedenti commi, le pareti prospicienti su cortile, definito come spazio interno circondato da edifici per almeno tre lati o porzioni di lato, dovranno distare in ogni loro punto di almeno m. 6,00 dalla parete opposta; a tal fine si considerano pareti anche i limiti esterni dei balconi con aggetto superiore a m. 1,50; si prescinde altresì dall'eventuale diversa proprietà delle varie pareti.

L'altezza delle nuove costruzioni, anche di proprietà diverse, prospicienti su cortile, deve essere tale che il rapporto fra la superficie del cortile stesso, al netto di gronde e balconi non aggettanti più di m. 1,50, riferito alla quota del pavimento del locale abitabile posto alla quota più bassa, e la superficie delle fronti reali che vi insistono, non sia inferiore a 0,25 (1/4); l'altezza delle pareti comprende anche l'altezza di un eventuale arretramento delle pareti stesse.

I cortili di superficie inferiore ai limiti precedentemente stabiliti, ma in ogni caso con lato minimo di m. 3, si definiscono chiostrine o cavedi e sulle pareti in essi prospicienti si possono aprire esclusivamente finestre di areazione e illuminazione per servizi igienici, antibagno e disimpegni

Nei cortili e nelle chiostrine degli edifici esistenti sono ammesse di norma aperture di nuove finestre solo nel rispetto delle precedenti disposizioni.

Per tali norme sono previste deroghe ed integrazioni in base a previsioni più puntuali contenute nel successivo articolo 13 e nelle schede dell’Allegato B e, limitatamente agli interventi di trasformazione e di ampliamento del patrimonio edilizio esistente ed agli interventi di ristrutturazione urbanistica.

Si potrà derogare sulla norma della distanza minima fra fabbricati in caso di sopraelevazione fino a 30 cm. per motivi strutturali (formazione di cordolo perimetrale), riconducibile alla categoria di intervento DA1 definita nell’allegato A.