Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il presente Titolo ed i Titoli VII, VIII e IX costituiscono la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni ai sensi dell'art. 98 della L.R. 65/2014, regolando i mutamenti di destinazione d'uso degli immobili, ivi comprese le aree di pertinenza degli edifici esistenti ed i terreni inedificati.

2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termine di Superficie Utile.

3. Sistemi, sottosistemi ed ambiti individuano le destinazione d'uso caratterizzanti, ammesse ed escluse, le eventuali loro quantità massime compatibili e le condizioni per la localizzazione di specifiche funzioni.

4. Le destinazioni d'uso ammesse dal PO fanno riferimento all'ambito di appartenenza dell'immobile o dell'unità immobiliare di cui ai successivi Titoli VII, VIII e IX. Quando nelle Tavole del PO oltre al riferimento all'ambito di appartenenza è indicata anche una sigla riferita ad una specifica funzione o sua articolazione (posizionata in alto a destra rispetto al simbolo a forma di croce di colore rosso), questa deve essere intesa come funzione ammessa in via esclusiva.

1. La destinazione d'uso attuale di un immobile è l'utilizzazione conforme a quella risultante da:

• - atti pubblici;
• - atti in possesso della pubblica amministrazione idonei a dimostrare in modo non equivoco la destinazione d'uso di un determinato immobile da data anteriore all'adozione di strumenti urbanistici comunali che la definiscono o la confermano;
• - nel caso di assenza dei suddetti atti o di loro indeterminatezza, la destinazione d'uso sarà definita dalla classificazione catastale, quale risulta alla data di entrata in vigore degli strumenti urbanistici comunali che stabiliscono le destinazioni d'uso.

2. Nel caso in cui l'uso attuale di un fabbricato o di una unità immobiliare contrasti con le destinazioni d'uso previste dal Piano Operativo, sono ammessi, oltre che gli interventi rivolti al suo adeguamento allo stesso, quelli fino alla manutenzione straordinaria e gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili.

1. Il presente PO individua le attività insediate o insediabili nel territorio, che vengono ricondotte alle seguenti destinazioni d'uso principali:

• a) residenziale;
• b) industriale e artigianale;
• c) commerciale all'ingrosso e depositi;
• d) commerciale al dettaglio;
• e) turistico-ricettiva;
• f) direzionale e di servizio;
• g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.

Nei successivi articoli sono individuate le attività a cui si riferiscono le suddette destinazioni d'uso principali con esemplificate alcune loro articolazioni, che non devono essere considerate esaustive: altre attività non direttamente citate devono essere ricondotte alla definizione principale secondo il criterio dell'analogia.

2. In generale, quando non diversamente specificato, il passaggio dall'una all'altra attività all'interno dell'articolazione di ciascuna destinazione d'uso principale è sempre consentito, mentre sono considerati mutamenti rilevanti della destinazione d'uso e quindi soggetti alle specifiche prescrizioni delle presenti Norme, i passaggi dall'una all'altra delle categorie principali di cui al comma 1, con le seguenti eccezioni:

• a) esclusivamente al piano terra degli edifici negli ambiti U1 e U2 e purché non raggiungano la superficie utile prevalente del fabbricato, sono equiparate alle attività commerciali al dettaglio e quindi ritenute compatibili con la stessa destinazione d'uso:
  • - le attività di artigianato di servizio, cioè l'attività artigianale diretta alla prestazione di servizi, che possono esser connessi sia alla cura della persona (attività di acconciatura ed estetica come ad es. attività di parrucchiere, barbiere, estetista, pedicure, ecc.), ovvero ad altri servizi (ad es., in ambito medicale, ottico, odontotecnico, oppure a servizi di autotrasporto merci e persone, di pulizia, di grafica e fotografia, edilizia e finiture edili, falegnameria, impiantistica elettrica e termoidraulica, ecc.);
  • - le attività di artigianato artistico, che possono comprendere sia attività connesse a realizzazioni di opere di valore estetico (ad es. la lavorazione dei metalli preziosi o la creazione di ceramica d'arte), oppure alle attività di conservazione e restauro e ripristino di beni di interesse artistico o appartenenti al patrimonio architettonico, bibliografico o archivistico del patrimonio artistico; le attività possono anche riguardare lavorazioni tipiche e tradizionali, o l'abbigliamento su misura;
  • - le farmacie;
• b) sono equiparate alle attività direzionali e quindi ritenute compatibili con la stessa destinazione d'uso:
  • - i servizi privati costituiti da poliambulatori, ambulatori medici e veterinari e i servizi per il turismo e lo svago in genere.

3. Nei successivi articoli sono individuate le attività a cui si riferiscono le destinazioni d'uso principali, con esemplificate alcune loro articolazioni, che non devono essere considerate esaustive: altre attività non direttamente citate devono essere ricondotte alla definizione principale secondo il criterio dell'analogia.

4. In applicazione dell'art. 98 della L.R.T. n° 65/2014 il Comune di Scansano, previa adeguata istruttoria, svolta d'ufficio o su istanza della parte che ha la piena disponibilità di un immobile ai sensi dell'art. 133 della predetta legge, può adeguare, nel rispetto degli standard urbanistici minimi vigenti, la localizzazione e distribuzione delle funzioni, nonché la classificazione degli edifici rispetto agli interventi ammessi di cui al Titolo III, con apposito procedimento amministrativo da individuare nel contesto delle previsioni della sopra citata legge. La ridefinizione delle classi di interventi ammessi per gli edifici è ammessa sulla base di richiesta da parte degli interessati attraverso la presentazione di una apposita schedatura conoscitiva analoga a quella prodotta per la redazione del Piano Operativo.
La classificazione di edifici non schedati e l'eventuale nuova classificazione di edifici già schedati, è effettuata dal Comune, attraverso gli uffici competenti, sulla base delle documentazioni presentate dagli interessati, tramite apposita istruttoria ed è approvata con il procedimento di cui all'articolo 111 "Approvazione dei piani attuativi" della LRT 65/2014.
Le attribuzioni dovranno seguire in linea di massima i seguenti criteri:

• - per edifici e complessi di valore architettonico, classi di valore Re e Rc
• - per edifici di valore tipologico, classi di valore Ri-A o Ri-B
• - per edifici di medio valore o alterati, classi di valore Ri-B o Ri-C
• - per edifici di valore nullo non rilevante, classe di valore Ri-C

Analogamente, possono essere stabilite limitazioni al mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale ed individuate aree nelle quali le destinazioni d'uso siano assimilabili ai sensi dei punti 1 e 2 del comma 3 dell'art. 99 della L.R.T. n° 65/2014.

1. La destinazione d'uso residenziale (R) comprende, oltre alle abitazioni ordinarie, collegi e convitti e strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (bed and breakfast, affittacamere, case e appartamenti per vacanze, residenze d'epoca).

2. Rientrano nella categoria di destinazione d'uso residenziale le abitazioni di qualsiasi tipo e natura, ivi comprese quelle utilizzate in modo promiscuo, quando la prevalente superficie dell'unità immobiliare sia adibita ad uso abitativo.

Sono esclusi gli edifici rurali ad uso abitativo, i quali si considerano a tutti gli effetti ad uso agricolo.

Gli annessi agricoli non sono suscettibili di destinazione abitativa.

1. La destinazione d'uso per attività industriali ed artigianali (I) comprende:

• - Ii · fabbriche ed officine, compresi laboratori di sperimentazione, uffici tecnici, amministrativi e centri di servizio, spazi espositivi connessi; laboratori artigianali in genere; magazzini, depositi coperti e scoperti (anche in assenza di opere di trasformazione permanente del suolo);
• - Ia · impianti produttivi per la trasformazione dei prodotti agricoli, magazzini ed impianti per la zootecnia industrializzata;
• - Id · cantieri edili;
• - Ir · impianti per autodemolizioni, recupero e riciclaggio di materiali;
• - Is · artigianato di servizio o artigianato di produzione di beni artistici; sono di servizio se connessi alla cura delle persone e le abitazioni o ad altri servizi (ad es. attività di parrucchiere, estetista, pedicure, attività in ambito medicale, ottico, odontotecnico, servizi di pulizia, lavanderie, studi grafici e fotografici, attività di riparazione e noleggio di beni di consumo personali e domestici, attività di riparazione, manutenzione e noleggio di macchine per ufficio e simili, servizi di autotrasporto di merci e di persone, attività alimentare a produzione artigianale (ad esempio pasticcerie, rosticcerie, pizza al taglio), edilizia e finiture edili, falegnameria, impiantistica elettrica e termoidraulica, ecc.); sono di produzione di beni artistici se connesse a realizzazioni di opere di valore estetico (ad es. la lavorazione dei metalli preziosi o la creazione di ceramica d'arte), oppure alle attività di conservazione e restauro e ripristino di beni di interesse artistico o appartenenti al patrimonio architettonico, bibliografico o archivistico del patrimonio artistico; le attività possono anche riguardare lavorazioni tipiche e tradizionali o l'abbigliamento su misura;
• - Ie · attività estrattive; i perimetri riportati nelle tavole del PO in scala 1:10.000 corrispondono alle prescrizioni localizzative del P.A.E.R.P. approvato con D.C.P. n. 47 del 27/10/2009:
  • - Renai - Cod. PAERP 26 SG
  • - Voltina - Cod. PAERP 27 CG
  • - Lagacciolo - Cod. PAERP 4 A.

2. La localizzazione di nuove industrie a rischio d'incidente rilevante non è ammessa su tutto il territorio comunale.

3. La localizzazione di industrie insalubri di 1^ classe all'interno dei centri abitati è ammessa solo a condizione che siano adottate efficaci misure di protezione dall'inquinamento atmosferico.

1. La destinazione d'uso per attività commerciali all'ingrosso e depositi (G) comprende attività commerciali all'ingrosso, attività commerciali con deposito di merci a cielo aperto, attività di deposito ed esposizione di merci con o senza vendita, magazzini e depositi, sedi di corrieri ed aziende di autotrasporto.

Consistono in attività dirette ad acquistare merci e rivenderle ad altri commercianti, ad utilizzatori professionali o ad altri utilizzatori in grande oppure in attività di magazzino o deposito, cioè finalizzate in via prevalente od esclusiva al mero stoccaggio di materiali o beni finiti, senza che nella stessa unità si effettuino apprezzabili lavorazioni o trasformazioni dei medesimi o loro commercializzazione al dettaglio.

2. Sono compatibili con tali destinazioni e dunque ad esse assimilate ai fini della disciplina degli usi le attività di commercio al dettaglio non alimentari che richiedono ampie superfici di vendita o di magazzino come definite dalla L.R. 28/2005 e s.m.i., quali rivenditori di materiali edili, concessionari di auto e mezzi agricoli, vendita di mobili, ecc.

1. La destinazione d'uso per attività commerciali al dettaglio (C) comprende le attrezzature commerciali quali gli esercizi di vicinato e i pubblici esercizi (Ce), mercati, negozi, supermercati al dettaglio, attività di somministrazione alimenti e bevande, quali ristoranti, bar, tavole calde e simili, impianti per la distribuzione di carburanti (Cc), attività commerciali specializzate nella vendita esclusiva di merci ingombranti ed a consegna differita, come definite all'art. 21 bis della L.R. 28/2005 e s.m.i. e quelle che svolgono in modo congiunto la vendita all'ingrosso ed al dettaglio dei prodotti elencati al comma 6, dell'art. 21 della stessa legge.

2. Sono attività commerciali di vendita della stampa quotidiana e periodica le attività definite e disciplinate al Capo IV del Titolo II della L.R. 28/2005, che possono essere esercitate in punti di vendita sia esclusivi che non esclusivi.

3. Per le nuove attività commerciali insediabili nel territorio comunale nel rispetto della disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni stabilita dal PO dovranno essere rispettate le condizioni e le dotazioni minime previste dai successivi Titoli VII, VIII e IX e riferite all'ambito di appartenenza.

1. La destinazione d'uso per attività turistico-ricettive (T) comprende:

• - Tr · alberghi, residence, strutture ricettive extralberghiere per l'ospitalità collettiva, residenze turistico-alberghiere;
• - Tc · campeggi.

2. Le strutture ricettive gestite per la produzione e l'offerta al pubblico di servizi per l'ospitalità comprendono bar e ristoranti, ancorché non ad uso esclusivo dell'attività ricettiva, se inseriti all'interno del complesso degli immobili.

1. La destinazione d'uso per attività direzionali e di servizio (D) comprende uffici privati in genere, agenzie bancarie, banche, centri di ricerca, assicurazioni, agenzie immobiliari e sedi di associazioni, studi professionali e altre forme assimilabili (poliambulatori, ambulatori medici e veterinari, centri fitness, istituti di bellezza, palestre e piscine private aperte al pubblico, ...) e i servizi per lo spettacolo, il turismo e lo svago in genere.

2. La destinazione d'uso per attività direzionali e di servizio comprende inoltre gli usi riportati al successivo art. 17 quando non si tratti di attrezzature pubbliche o di uso pubblico e quando non si rientri nel caso di cui al comma 2 dello stesso articolo.

1. La destinazione d'uso per attività agricole (A) comprende le attività dirette alla coltivazione del fondo, alla selvicoltura, all'allevamento di animali e le attività connesse, come definite all'art. 2135 del Codice Civile.

2. Sono attività agricole la conduzione dei fondi agricoli a fini colturali e di pascolo, la silvicoltura, la raccolta dei prodotti del bosco e sottobosco, il vivaismo forestale in campi coltivati, gli allevamenti zootecnici, gli impianti di acquacoltura ed ogni altra attività preordinata alla produzione di prodotti agricoli e zootecnici.

1. La destinazione d'uso per attrezzature di servizio pubbliche (S) comprende:

• - Su · servizi amministrativi (uffici amministrativi, protezione civile, tribunali, attrezzature della finanza, per la pubblica sicurezza e militari);
• - Sb · servizi per l'istruzione di base (asili, scuole per l'infanzia, scuole dell'obbligo);
• - Sh · servizi per l'assistenza sanitaria (centri di assistenza, case di riposo, residenze protette e pensionati, compresi servizi ambulatoriali e sociali connessi);
• - Sd · servizi culturali (musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, biblioteche, mostre ed esposizioni);
• - Ss · servizi sociali e ricreativi (centri sociali, centri ricreativi, ludoteche, centri polivalenti, mense); possono comprendere eventuali attività commerciali (Ce), limitatamente a somministrazione di alimenti e bevande, se ad uso esclusivo della struttura;
• - Sr · servizi per il culto (chiese, seminari, conventi, complessi religiosi);
• - Sc · servizi cimiteriali (cimiteri, crematori e servizi ed attrezzature comunque connessi con la sepoltura); alla categoria appartengono anche i cimiteri per animali da affezione e servizi connessi (Sc1);
• - St · servizi tecnici (impianti tecnici per la produzione e distribuzione di acqua, energia elettrica, gas, centrali termiche, stazioni telefoniche, impianti per la raccolta o per il trattamento dei rifiuti, depuratori, canili, edifici annonari, stazioni di sperimentazione per la flora e per la fauna, servizi di soccorso pubblico, servizi tecnologici, servizi innovativi);
• - Sf · servizi sportivi coperti (palestre, piscine, campi coperti); rientrano in questa categoria gli impianti sportivi di interesse urbano e di quartiere e altre destinazioni assimilabili, spazi attrezzati per la pratica sportiva di base e/o lo sport agonistico al coperto; possono comprendere eventuali attività commerciali (Ce), limitatamente a somministrazione di alimenti e bevande, e servizi sociali e ricreativi (Ss);
• - Sa · impianti sportivi all'aperto; rientrano in questa categoria gli impianti sportivi di interesse urbano e di quartiere e altre destinazioni assimilabili, spazi attrezzati per la pratica sportiva di base e/o lo sport agonistico all'aperto; alla categoria appartengono anche i maneggi (Sa1) e le piste per modellismo (Sa2); possono comprendere costruzioni per gli impianti di servizio, servizi, spogliatoi, tribune, ecc. e attrezzature di svago e ristoro;
• - Sv · parchi e giardini pubblici o di uso pubblico; sono aree prevalentemente alberate e sistemate a verde e organizzate per il tempo libero, il riposo, il gioco libero; all'interno di tali aree possono essere realizzati spazi attrezzati per il gioco, le attrezzature didattiche all'aperto, l'osservazione dell'ambiente naturale, lo spettacolo e le manifestazioni all'aperto o contenute attrezzature per la pratica sportiva di base, compresi i relativi impianti tecnologici ed i servizi complementari quali: chioschi per ristoro, servizi igienici e piccoli fabbricati necessari alla gestione di tali aree;
• - Svt · parchi territoriali;
• - So · orti urbani; sono aree caratterizzate da lotti privati o pubblici di limitata dimensione coltivati individualmente o collettivamente, compresi piccoli manufatti ad uso di rimessa;
• - Sz · piazze e spazi pedonali pubblici, compresi i percorsi pedonali all'interno delle aree urbane;
• - Sp · parcheggi pubblici a raso.

2. Rientrano nella categoria di destinazione d'uso per attrezzature di servizio pubbliche le attività private che offrano servizi o attrezzature analoghi a quelli pubblici e che comunque rivestano interesse pubblico, realizzate da associazioni e privati, previa stipula di convenzione che ne disciplini l'uso pubblico e le relative condizioni.

In tali aree gli interventi ammessi possono essere realizzati, oltre che dall'Amministrazione Comunale, anche da altri Enti pubblici o Enti legalmente riconosciuti, operanti nel settore culturale, sanitario, sportivo, ricreativo, associativo, tecnico-amministrativo, ecc. o da altri soggetti privati, anche eventualmente proprietari delle aree, i quali si impegnino, sulla base di idonee convenzioni, a rispettare le modalità di esecuzione e i tempi stabiliti dal Comune. Le nuove attrezzature - come individuate al comma 5 dell'art. 62 della L.R. 65/2014 - costituiscono opere di urbanizzazione secondaria.

3. Gli edifici e le aree di proprietà di Enti o Associazioni o privati che svolgono attività di interesse sociale, culturale, sanitario e assistenziale, sono assimilati ad edifici di interesse pubblico, pur non rientrando fra quelle computate ai fini del calcolo degli standard urbanistici. Sono ammesse le seguenti attività, anche gestite da privati, di interesse pubblico e/o collettivo:

• - circoli ed associazioni ricreativi e/o culturali;
• - centri e/o attrezzature sociali;
• - centri e/o attrezzature sanitarie e assistenziali;
• - strutture per il culto e/o centri parrocchiali;
• - sedi di associazioni onlus;
• - attrezzature sportive private;
• - residenze speciali attrezzate e/o strutture di assistenza;
• - attrezzature per l'infanzia private (asilo, nido, ludoteca, ecc.);
• - parcheggi privati ad uso pubblico.

4. Il passaggio dall'una all'altra delle precedenti articolazioni interne alla destinazione d'uso S, ove tale destinazione d'uso esclusiva sia individuata nelle Tavole di PO, è ammesso senza comportare variante al presente Piano Operativo nei seguenti casi:

• - da servizi culturali (Sd) a servizi sociali e ricreativi (Ss) e viceversa;
• - da servizi tecnici (St) a servizi amministrativi (Su), servizi culturali (Sd), servizi sociali e ricreativi (Ss), servizi sportivi coperti (Sf).

5. Eventuali variazioni della destinazione d'uso vincolante a standard attribuita dal Piano Operativo ad immobili appartenenti al demanio o al patrimonio dello Stato o di enti parastatali, di enti pubblici economici di interesse statale, della Regione, di enti o aziende dipendenti dalla Regione, della Provincia, di enti o aziende dipendenti dalla Provincia, possono essere apportate solamente previa intesa con il soggetto proprietario.

6. L'Amministrazione Comunale potrà comunque utilizzare per attività scolastiche anche edifici esistenti che non siano compresi in aree con destinazione per attrezzature di servizio pubbliche.

7. In tutte le aree sono sempre ammessi le costruzioni ed i manufatti funzionali ai servizi di Protezione Civile.

8. Negli spazi destinati a parchi e giardini pubblici, a piazze ed a parcheggi sono ammessi costruzioni e manufatti funzionali allo svolgimento delle attività di fruizione collettiva e del tempo libero, ad un solo piano fuori terra, limitando comunque al massimo la riduzione delle superfici libere esistenti.

Negli spazi destinati a parchi e giardini pubblici e a parcheggi è inoltre ammessa la realizzazione di attrezzature e impianti tecnologici per servizi e reti (impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, ecc.).

9. Nelle aree pubbliche adiacenti alle aree per servizi cimiteriali è ammessa, previa convenzione con l'Amministrazione Comunale, l'installazione di chioschi per la vendita di fiori o altro tipo di corredo funerario; tali manufatti dovranno essere realizzati con materiali e nelle dimensioni specificate nella stessa convenzione.

10. Eventuali aree da destinare a cimiteri per animali da affezione (Sc1) saranno individuate, previa verifica di idoneità da parte delle autorità sanitarie, in terreni di proprietà pubblica facilmente accessibili dalle aree urbane. L'Amministrazione Comunale provvederà a redigere un apposito Regolamento per la gestione del cimitero, che potrà essere affidata anche a soggetti privati.

11. Tutti gli spazi pubblici scoperti pavimentati devono essere prioritariamente realizzati con materiali e tecniche che consentano l'infiltrazione e la ritenzione ed il corretto deflusso delle acque meteoriche.

Nel territorio rurale, in particolare, per la realizzazione di nuovi parcheggi pubblici si dovrà garantire la più possibile estesa permeabilità delle aree, attraverso la scelta di materiali e superfici pavimentate che consentano l'assorbimento delle acque meteoriche e si dovrà altresì garantire la compatibilità paesaggistica degli interventi, con colori e piantumazioni adeguate ai contesti di maggiore qualità paesaggistica.

Per tutti gli interventi si dovrà mirare al massimo contenimento dell'impermeabilizzazione del suolo, recependo gli indirizzi del documento CE 2012 "Orientamenti in materia di buone pratiche per limitare, mitigare e compensare l'impermeabilizzazione del suolo".