Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

Riqualificazione dell'area in stato di degrado (demolizione e ricostruzione) e realizzazione di un nuovo insediamento multifunzionale

destinazione d'uso: Residenza (esclusivamente mediante recupero con interventi di demolizione e ricostruzione delle strutture edificate esistenti), Attività turistico-ricettive (Turistico-Alberghiera) e/o Attività direzionali e di servizio (limitatamente a centri fitness e benessere, centri sportivi, piscina, teatro e spazi ricreativi all'aperto, parco), Attività commerciali al dettaglio (limitatamente alle attività di somministrazione di alimenti e bevande)

È prevista la sottoscrizione di una convenzione con l'Amministrazione Comunale che garantisca la gestione unitaria del complesso alberghiero.

area di intervento (ST): 42.464 mq.

SE massima complessiva: 2.900 mq., compreso il recupero delle strutture edificate esistenti

SE massima residenza: 1.700 mq.
numero alloggi massimo: 28
numero piani massimo: 2
rapporto di copertura massimo: 0,30

SE massima attività turistico-ricettive e attività direzionali e di servizio: 1.200 mq.
numero posti letto massimo: 50
numero alloggi massimo: sono ammessi un'abitazione per il custode e spazi a disposizione del personale addetto alle attività di servizio per le mansioni che richiedono una presenza continua, da computare nella SE massima e comunque per una percentuale non superiore al 10% della SE massima;
numero piani massimo: 2 + un piano seminterrato
rapporto di copertura massimo: 0,30
altezza massima: 7,5 m

opere ed attrezzature pubbliche: realizzazione di dotazioni standard nella misura di 1 mq. ogni 3,4 mq. di SE per verde (Sv) e di 1 mq. ogni 3,4 mq. di SE per parcheggi (Sp).
strutture sportive di vicinato (impianto polivalente, piscina, stazione di noleggio/ricarica biciclette elettriche, percorso vita, ecc.)
servizi culturali (Parco Artistico, Teatro all'Aperto)
Di tali attrezzature potrà essere mantenuta la proprietà privata, previa stipula di convenzione che ne disciplini l'uso pubblico e le relative condizioni.
Saranno disciplinati inoltre nella convenzione del P.U.C. l'accesso alla piscina, ai locali per la ristorazione ed esposizione/degustazione di prodotti tipici, l'utilizzo della stazione di noleggio/ricarica biciclette elettriche, al fine di essere messe a disposizione anche della comunità locale.

disposizioni specifiche: Il nuovo complesso residenziale potrà essere realizzato esclusivamente attraverso il recupero delle strutture edificate esistenti, previa loro demolizione, con interventi di demolizione e ricostruzione, secondo un progetto di impianto insediativo coerente con il contesto rurale e paesaggistico.
Il progetto del nuovo impianto planimetrico dovrà prevedere la ricomposizione del complesso delle nuove residenze secondo morfotipologie insediative coerenti ed armoniche con il contesto locale.

Riqualificazione paesaggistica:

Il progetto di dettaglio dovrà essere definito sulla base di uno studio di inserimento paesaggistico planoaltimetrico, anche per quanto riguarda le sistemazioni esterne.
Per garantire una qualità paesistica ed architettonica dell'intervento adeguata al carattere di margine e di zona di transizione fra urbano e rurale dell'area IC1.2, il progetto dei caratteri degli edifici e delle aree di pertinenza dovrà far riferimento agli articoli da 96 a 99 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione.
In particolare il progetto di riqualificazione paesaggistica dovrà prevedere:

• - impianto di specie arboree ed arbustive mediterranee, a basso consumo idrico, tipiche della macchia sempreverde, arbusti come: rosmarino, mirto, erica, lavanda, lentisco, corbezzolo ecc.; ed alberi tipo: lecci, castagni, querce ecc... Dovranno essere preservate e valorizzate le querce e le piante camporili ad alto fusto presenti nell'area;
• - il verde privato dovrà essere curato sulla tipologia locale di prato spontaneo, mentre le siepi progettate per favorirne e valorizzarne il carattere multifunzionale, selezionando le specie e le associazioni vegetali per creare una rete minuta di collegamento ecologico, sviluppo di lotta biologica, regolazione del micro-clima locale con siepi frangivento e ombreggiatura ben studiata, schermature paesaggistiche;
• - le aree a parcheggio dovranno prevedere griglie carrabili con finiture a prato per minimizzare il consumo e l'impermeabilizzazione del suolo;
• - i sistemi di ombreggiatura principalmente in essenze arboree libere o sostenute da tutori in legno quali pergolati e spalliere.
• - Dovranno essere previste aree/strutture necessarie a soddisfare le esigenze di raccolta dei rifiuti prodotti differenziata e non.

Soluzioni per risparmio energetico:

• - gli involucri degli edifici dovranno essere progettati per avere resistenze termiche migliori rispetto a quanto previsto di norma;
• - tutti gli immobili dovranno essere dotati di impianti fotovoltaici e termici-solari performanti, gestiti in maniera autonoma o comune a seconda della tipologia dei fabbricati e verranno istallati prevalentemente sui car-port - con possibilità di alimentare sistemi di ricarica per veicoli elettrici - o sulle falde dei tetti ma integrati nei manti di copertura, a limitare l'impatto visivo;
• - le illuminazione esterne per strade, parcheggi, viottoli e dei fabbricati dovranno essere del tipo ad illuminazione intelligente/led/fotovoltaico.

Riduzione del consumo idrico e ottimizzazione del ciclo della risorsa Acqua:

• - Per la depurazione è consentita la realizzazione di un impianto autonomo entro l'ambito di pertinenza individuato o il potenziamento dell'impianto previsto per l'intervento IC1.01. La realizzazione e la gestione futura dell'impianto di depurazione saranno a carico del soggetto privato.
• - il progetto dovrà prevedere il recupero delle acque grigie e meteoriche per riportarle ad uno stato igienicamente puro attraverso un processo multiplo, trattamento biologico, ultrafiltrazione e sterilizzazione UV. L'acqua trattata verrà riutilizzata per gli scarichi dei WC, per lavatrici, per l'irrigazione, lavaggi esterni dei fabbricati ma anche come acque di balneazione (piscina) raggiungendo i requisiti della Norma UE (direttiva 2006/7/CE), arrivando a ridurre sensibilmente l'utilizzo di acqua potabile;
• - Il Piano di Gestione delle Acque (PGA) del Distretto idrografico dell'Appennino Settentrionale individua la presenza del corpo idrico sotterraneo del Macigno della Toscana sud-occidentale, in stato chimico e quantitativo buono, con obiettivo del mantenimento di tali stati di qualità. Il P.U.C. dovrà comprendere un preventivo studio di valutazione per garantire che l'attuazione delle previsioni non determini impatti negativi sui corpi idrici superficiali e sotterranei potenzialmente interessati, verificando che esse non siano causa in generale di alcun deterioramento del loro stato qualitativo o quantitativo, né siano causa del non raggiungimento degli obiettivi di qualità.
• - le pavimentazioni esterne, viottoli, strade e parcheggi dovranno essere realizzati in materiali eco-drenanti;
• - l'irrigazione del verde pubblico e privato dovrà avvenire prevalentemente con il recupero delle acque trattate e/o con la dotazione di un pozzo artesiano.

Soluzioni per la sostenibilità in fase di cantiere:

Il P.U.C., nell'ambito della propria normativa tecnica di attuazione degli interventi (art. 121 co. 2 lett. e) della LR 65/2014), dovrà prevedere la stesura di un Programma delle Demolizioni basato su uno studio di valutazione dell'impatto prodotto dalle demolizioni delle strutture in cemento armato/muratura in fase di cantiere e dei conseguenti effetti di maggior criticità connessi alla produzione di polveri, alle vibrazioni, al rumore, al traffico e allo smaltimento dei rifiuti da demolizione: il Programma delle Demolizioni dovrà tenere conto degli effetti critici prodotti in fase realizzativa e prescrivere delle specifiche misure di mitigazione da attuare ai fini della sostenibilità dell'intervento.
A tal fine si richiamano le seguenti linee guida per la sostenibilità che il proponente dovrà prendere a riferimento nelle fasi di progettazione e realizzazione degli interventi:

• - il documento ISPRA DOC. n. 89/16-CF Maggio 2016 "Criteri e indirizzi condivisi per il recupero dei rifiuti inerti e Allegati". Il documento può essere acquisito tramite il seguente link: http://www.isprambiente.gov.it/files/snpa/consigliofederale/Delibera89cfcriterieindirizzicondivisiperilrecuperodirifiutiinertieallegati.pdf
• - le "Linee guida per la gestione dei cantieri ai fini della protezione ambientale" di ARPAT, Firenze gennaio 2018, documento che può essere acquisito tramite il seguente link: http://www.arpat.toscana.it/documentazione/catalogo-pubblicazioni-arpat/linee-guida-per-lagestione-dei-cantieri-ai-fini-della-protezione-ambientale

fattibilità:

F2g (fattibilità geomorfologica con normali vincoli)

L'attuazione è subordinata all'esecuzione in fase di progetto unitario convenzionato di adeguate indagini geologico-tecniche funzionali al tipo di intervento previsto, con la ricostruzione del MODELLO GEOLOGICO e GEOTECNICO, ai sensi del D.M. 14/01/2008, attraverso la parametrizzazione geotecnica e geodinamica dei terreni. Le indagini geologico-tecniche sono mirate alla ricostruzione del MODELLO GEOLOGICO, che sarà definito attraverso un rilevamento geologico, prospezioni sismiche, rilievo geomeccanico e sondaggi geognostici in numero sufficiente e spinti fino alla profondità significativa dell'intervento. Il modello geologico e geotecnico ricostruito, deve essere in grado di realizzare eventuali verifiche sulla stabilità del versante che si rendessero necessarie.

F1I (fattibilità idraulica senza particolari limitazioni)

Non si prescrivono specifiche condizioni di fattibilità dovute a limitazioni di carattere idraulico. Non sono presenti corsi d'acqua significativi che possono interferire con l'intervento previsto.

F2s (fattibilità sismica con normali vincoli)

Considerando la HVSR_S_6 allegata al P.O., gli affioramenti lapidei arenacei rilevati ed il pozzo P20 e le risultanze delle indagini penetrometriche, vista la presenza di terreni con basso contrasto di impedenza sismica (Rapporto Impedenza RI<2), pur ricadendo in una zona suscettibile di amplificazioni locali (MOPS), non vengono date particolari prescrizioni sulla fattibilità sismica.