Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. I Programmi Complessi di Riqualificazione Insediativa di cui all'art. 74 della L.R. 1/2005, costituiscono strumenti di programmazione assimilati a piani attuativi, attraverso interventi volti al recupero, riqualificazione o nuova edificazione, puntando sulle qualità delle prestazioni del sistema insediativo, caratterizzandosi per una pluralità di funzioni, di tipologie d'intervento e di operatori, con il coinvolgimento di risorse pubbliche e private.

1bis. Per motivi di pubblica utilità, indifferibilità ed urgenza, il P.R.I. ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

2. I P.R.I. sono individuati nelle tavole del R.U. con apposita simbologia e perimetrazione e costituiscono comparto unitario di intervento ai sensi dell'art. 2 delle presenti norme, subordinato all'approvazione di un Piano Attuativo di iniziativa privata, fatta salva la possibilità, ove specificato, di intervenire con Piano Complesso di Intervento. Tali Programmi dovranno contenere:

1. a) La riorganizzazione integrale dell'area sia per quanto riguarda l'articolazione planivolumetrica delle superfici coperte, sia per la sistemazione di tutte le aree libere e i parcheggi.
2. b) La realizzazione delle infrastrutture, attrezzature e servizi prescritti per ciascuna area dal R.U. e delle opere di urbanizzazione primaria.

3. Per tutte le aree di intervento si riportano di seguito le schede normative di progetto contenenti prescrizioni e/o indicazioni di riferimento.

Le prescrizioni vincolano l'attuazione al loro rispetto.

Le indicazioni esprimono criteri e modalità da approfondire in fase di progettazione. L'eventuale discostamento da una indicazione dovrà essere motivato dai richiedenti e valutato dalla Giunta Comunale, in piena autonomia, in sede di approvazione del Programma, senza comunque che ciò costituisca variante al R.U..

Nelle schede sono individuati i seguenti elementi:

• - l'assetto urbanistico dell'area;
• - la superficie, descrizione e/o localizzazione di servizi e infrastrutture;
• - i parametri urbanistici;
• - disciplina degli interventi sul patrimonio edilizio ed eventuali nuove costruzioni di completamento;
• - eventuali ulteriori prescrizioni e/o indicazioni specifiche dell'area.

4. Le seguenti schede normative individuano P.R.I. caratterizzati dalla necessità di riqualificare il sistema insediativo dal punto di vista ambientale e funzionale, o di un'adeguamento delle opere di urbanizzazione:

TAV. 3 - AREA DI INSEDIAMENTO TOSI: P.R.I. - 1

L'intervento ha come obiettivo quello di dotare l'ambito di un piccolo parcheggio pubblico. Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con le seguenti caratteristiche:

PRESCRIZIONI

• - dovrà essere realizzato il tratto interno al comparto della viabilità ed il parcheggio pubblico, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale o comunque compatibile con le destinazioni consentite per le zone B, con i seguenti parametri urbanistici: I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.
• - Stante la presenza di un cumulo detritico di origine antropica si richiede l'esecuzione di un indagine geognostica mirata alla valutazione dell'orizzonte di riporto e conseguentemente un'attenta verifica del grado di stabilità del versante che consideri soprattutto la fase di sbancamento e realizzazione di un' eventuale edificazione, prevedendo, se necessario, le opportune opere di contenimento. Si prescrive di effettuare uno studio idraulico per la corretta regimazione delle acque superficiali;

TAV. 3 - AREA DI INSEDIAMENTO TOSI: P.R.I. - 2

L'intervento insiste su du un'area oggetto di una lottizzazione convenzionata. A modifica di tale progetto convenzionato, all'interno dell'area evidenziata come comparto, potrà essere previsto l'abbassamento a valle della strada prevista dal vecchio piano di lottizzazione. Ciò al fine di consentire una viabilità che meglio segua l'andamento naturale del terreno.

PRESCRIZIONE

• - Dovranno restare invariati, rispetto alla convenzione già sottoscritta, le quantità volumetriche e le opere pubbliche da realizzare.
• - Dovrà essere effettuata un'adeguata campagna geognostica volta alla valutazione dello spessore dell'orizzonte detritico ed un rilievo geomeccanico: i risultati di questi studi saranno poi utilizzati per la verifica di stabilità del versante e per la sistemazione della scarpata antropica che delimita a valle il versante. Si prescrive infine di effettuare uno studio idrogeologico per la corretta captazione delle acque di ruscellamento superficiale e di scorrimento ipodermico al fine di evitare fenomeni di disordine idraulico e idrogeologico che possono costituire elemento di riattivazione della frana posta a valle dell'area in oggetto.

TAV. 4 - AREA DI INSEDIAMENTO DONNINI: P.R.I. - 3

L'intervento è localizzato all'interno del centro abitato ed è finalizzato all'allargamento della viabilità pubblica in corrispondenza di una accentuata strettoia.

PRESCRIZIONE

• - L'intervento è convenzionato all'allargamento della viabilità, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000
• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 3,50 ml. sopra la quota di Via Cadorna
• - In tale area, le eventuali volumetrie consentite, non dovranno interessare la porzione ricadente in pericolosità geologica di classe 4
• - Stante la presenza di un'area in frana a valle del lotto che nella sua futura evoluzione lo potrebbe coinvolgere, si richiede un'attenta valutazione sul grado di stabilità del versante ed uno specifico progetto di opere da realizzare a salvaguardia del lotto stesso

TAV. 4 - AREA DI INSEDIAMENTO DONNINI: P.R.I. - 4

Il prospetto urbano dell'insediamento di Donnini costituisce sul lato sud un impatto visivo molto sensibile lungo la viabilità provinciale n. 86, in particolare dal complesso storico di Pieve a Pitiana. Nella presente area di intervento emerge la necessità di completare un progetto pianificatorio generale che prevede la trasformazione ed il miglioramento dell'intero prospetto urbano, attraverso la mitigazione dell'impatto negativo generato da un edificio di quattro piani caratterizzato da una bassa qualità architettonica.

Qualora la realizzazione delle previste attrezzature, servizi e/o infrastrutture di pubblica utilità, si rendesse necessaria prima dell'attuazione del comparto, il presente intervento ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

PRESCRIZIONI

• - dovrà essere realizzato il tratto interno al comparto della viabilità pubblica che aggira a valle l'abitato di Donnini, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - dovrà essere realizzato il percorso pedonale, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - in aderenza alla nuova viabilità dovrà essere previsto e predisposto lo spazio necessario al "trenino" Sant'Ellero-Saltino, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.

INDICAZIONI:

• - l'edificato dovrebbe allinearsi lungo la viabilità pubblica. Gli edifici potranno essere slittati a valle tenendo conto al loro impostare dell'andamento morfologico del terreno.
• - particolare attenzione andrà posta nella sistemazione degli spazi liberi del comparto, anche attraverso la piantumazione di essenze autoctone, al fine di attenuare l'impatto visivo soprattutto dai punti di vista lontani.

TAV. 6 - AREA DI INSEDIAMENTO PIETRAPIANA: P.R.I. - 5

L'intervento ha come obiettivo quello di dotare l'ambito urbano di un'area destinata a verde pubblico attrezzato.

PRESCRIZIONI

• - Nella porzione sud dell'area speciale di intervento potrà essere realizzata, su un lotto di 1000 mq, una volumetria residenziale con le seguenti caratteristiche: V. = 700 mc; R.c. = 40%; H.max = 7,00 ml.
• - La restante area dovrà essere realizzata e ceduta all'Amministrazione come verde pubblico attrezzato.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO REGGELLO: P.R.I. - 6

Il Comparto, localizzato a nord del complesso scolastico, è caratterizzato da un'area di completamento edilizio in corso di realizzazione e adiacente ad un tratto di viabilità urbana di progetto. Per sopraggiunti motivi di pubblica utilità il tracciato della strada è stato modificato e pertanto l'area necessita di un intervento di riqualificazione urbana e funzionale, finalizzata all'attuazione della nuova previsione in sinergia con il completamento edilizio in corso.

Qualora la realizzazione delle previste attrezzature, servizi e/o infrastrutture di pubblica utilità, si rendesse necessaria prima dell'attuazione del comparto, il presente intervento ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

PRESCRIZIONI

• - dovranno essere realizzati i due tratti della nuova viabilità di P.R.G. che delimitano il Comparto a Nord-ovest e a sud-ovest, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000
• - dovrà essere realizzato un parcheggio pubblico di mq 250 a sud del Comparto, adiacente alla nuova viabilità di prolungamento di Via Guerri;
• - nell'area "speciale di intervento" potrà essere realizzata una volumetria residenziale con i seguenti parametri urbanistici: S.C. Max = 20%; H. Max = ml. 7,00; V. = mc. 2.000;
• - nell'area B3 interna al PRI, potrà essere attuata la volumetria secondo l'indice di zona. Ai fini di un miglior equilibrio urbanistico la volumetria residua della sottozona B3, potrà essere individuata nell'adiacente area speciale di intervento. Ai fini dell'imponibile catastale interno al consorzio del comparto, si ritiene opportuno considerare l'area B3 caratterizzata da un imponibile catastale che tenga conto della consistenza edilizia già realizzata e del restante potenziale volumetrico che verrà calcolato come rendita catastale presunta, fatti salvi accordi diversi fra le parti.
• - Vista la complessità del presente ambito urbano, che insiste parzialmente su un'area di completamento edilizio in corso di realizzazione, è consentita in alternativa l'attuazione del comparto attraverso due interventi distinti:
  1. a) Intervento nell'area B3 fino ad esaurimento dell'indice di zona, da attuare e convenzionare ai sensi dell'art. 2 comma 1 delle presenti N.T.A.;
  2. b) Piano attuativo nella parte restante e nel rispetto dei parametri evidenziati nell'area "speciale di intervento".
  In tal caso, gli interventi di pubblica utilità previsti all'interno del presente P.R.I. ed oggetto di convenzione, dovranno essere proporzionalmente suddivisi in accordo con l'Amministrazione e con il consorzio del comparto.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO REGGELLO: P.R.I. - 7

Il Comparto, localizzato a sud-est del complesso scolastico ed adiacente a Via Dante Alighieri, è caratterizzato dalla presenza di un complesso edilizio di buon valore architettonico, sul quale insiste un'ampia sottozona B3. Il recupero urbano dell'area si pone il fine di salvaguardare l'edificio esistente e parte della sua pertinenza, operando una nuova distribuzione dell'indice volumetrico, in sinergia con le sopraggiunte necessità di pubblica utilità come la realizzazione della nuova viabilità urbana ed l'ampliamento del polo scolastico.

Qualora la realizzazione delle previste attrezzature, servizi e/o infrastrutture di pubblica utilità, si rendesse necessaria prima dell'attuazione del comparto, il presente intervento ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

PRESCRIZIONI

• - dovrà essere realizzato il tratto della nuova viabilità di P.R.G. interno al Comparto, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - dovrà essere realizzato un parcheggio pubblico di mq 500 a sud del Comparto adiacente a via D. Alighieri, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - dovrà essere ceduta all'Amministrazione l'area interna al Comparto interessata dal plesso scolastico individuata come zona G2 nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000.
• - nell'area "speciale di intervento" potrà essere realizzata una volumetria residenziale con i seguenti parametri urbanistici: I.F. = 2; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO REGGELLO: P.R.I. - 8

L'intervento ha come obiettivo quello di rivedere l'accesso a due edifici per ragioni di sicurezza in occasione del nuovo innesto di una viabilità pubblica su strada provinciale.

PRESCRIZIONI

• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con le seguenti caratteristiche: I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.
• - L'intervento è condizionato dalla realizzazione della nuova viabilità di accesso all'area in oggetto, a servizio anche dell'edificio esistente a nord del PRI.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO REGGELLO: P.R.I. - 9

Il presente intervento è localizzato all'ingresso del nuovo grande Parcheggio del capoluogo e l'area è destinata ad avere un grande impatto visivo. Il perimetro del Piano corrisponde alla particella catastale n. 302b del foglio di mappa n. 72. L'intervento ha come obiettivo quello di riqualificare l'ambito urbano eliminando i manufatti precari.

PRESCRIZIONI

• - All'interno del comparto dovranno essere eliminati tutti i manufatti, temporanei e non, realizzati in materiale precario.
• - potrà essere realizzata una volumetria ad uso garage con le seguenti caratteristiche: S.C. = 60 mq; H.max = 2,40 ml.
• - La realizzazione dell'intervento in oggetto potrà avvenire una volta realizzate e collaudate le opere di bonifica e consolidamento previste nel progetto "Nuovo parcheggio nel centro abitato di Reggello".

TAV. 8.1- AREA DI INSEDIAMENTO CASCIA: P.R.I. - 10

L'intervento ha come obiettivo quello consentire l'accesso ad un ambito urbano intercluso e contestualmente dotare la scuola materna di un piccolo spazio attrezzato.

PRESCRIZIONI

• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con le seguenti caratteristiche: I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.
• - L'intervento è condizionato dalla realizzazione e cessione all'Amministrazione dell'area attrezzata e dalla cessione dell'area interessata dalla viabilità interna, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000.

TAV. 8.1- AREA DI INSEDIAMENTO CASCIA: P.R.I. - 11

Il Comparto riguarda la riorganizzazione urbanistica del Frantoio di Santa Tea, che attualmente è ospitato in un complesso che comprende un edificio localizzato in zona omogenea A e un edificio localizzato in zona omogenea D. L'accesso all'impianto avviene da Via De Nicola attraverso il centro storico di Cascia. Le potenzialità di crescita dell'attività, anche se già consentite dal previdente R.U., risultano limitate dalla non funzionalità degli spazi disponibili e dalle difficoltà di accesso per i mezzi pesanti.

Pertanto gli obiettivi del presente Piano di recupero Urbano sono:

• - creazione di un nuovo accesso al fine di agevolare l'accessibilità all'impianto e contestualmente liberare il centro storico di Cascia del traffico generato dall'attività;
• - attuazione, in spazi funzionali, dell'ampliamento dell'attività del Frantoio.

Il Comparto è caratterizzato da una destinazione mista con due aree speciali di intervento:

• - una a nord-est della nuova viabilità di PRG, con parametri urbanistici: S.U.L. 4.800 mq; Rc 50%; H max 12,00 con destinazione Frantoio ed attività commerciale.
• - una a sud-ovest della nuova viabilità di PRG, con parametri urbanistici: I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml. con destinazione residenziale

Qualora la realizzazione delle previste attrezzature, servizi e/o infrastrutture di pubblica utilità, si rendesse necessaria prima dell'attuazione del comparto, il presente intervento ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

PRESCRIZIONI

• - Intervento subordinato al reperimento delle superfici a parcheggio e alla presentazione di un Piano convenzionato di sviluppo aziendale e dell'occupazione di cui al comma 5.1 dell'art. 30 delle presenti norme. Gli indici urbanistici che descrivono la presente area sono già comprensivi dell'ampliamento del 50% della s.u.l. consentito ai complessi produttivi esistenti di cui al sopracitato art. 30;
• - dovrà essere realizzato il tratto interno al Comparto della nuova viabilità pubblica, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000. Per detto intervento è consentito lo scomputo dell'urbanizzazione primaria e secondaria;
• - ai fini della compatibilità con il P.S., nuovi volumi produttivi dovranno essere realizzati ad una distanza di almeno 40 ml dalla nuova viabilità pubblica a sud-ovest del Comparto.

TAV. 8.1- AREA DI INSEDIAMENTO CASCIA: P.R.I. - 12

L'intervento ha come obiettivo quello di realizzare un piccolo parcheggio a servizio del centro storico di Bigazzi, nell'ipotesi di liberare la piazzetta storica che si affaccia sulla viabilità comunale.

PRESCRIZIONI

• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con le seguenti caratteristiche: I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.
• - nell'area interna al comparto individuata come G2 nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000, dovrà essere realizzato, oltre alla viabilità di accesso al nuovo edificio, un parcheggio pubblico di 250 mq.

TAV. 8.3- AREA DI INSEDIAMENTO CANOVA: P.R.I. - 13

L'intervento ha come obiettivo quello di dotare l'ambito urbano di un'area destinata a parcheggio e verde pubblico attrezzato.

PRESCRIZIONI

• - L'area destinata a Verde attrezzato e parcheggio, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000, dovrà essere ceduta all'Amministrazione Comunale.
• - Nell'area speciale di intervento potrà essere realizzata una volumetria residenziale con le seguenti caratteristiche: V. = 700 mc; R.c. = 40%; H.max = 7,00 ml.

TAV. 13.2 - AREA DI INSEDIAMENTO LECCIO: P.R.I. - 14

Intervento localizzato all'interno dell'insediamento di Leccio. Il Piano è finalizzato alla ridefinizione della viabilità di penetrazione dell'ambito urbano attraverso una localizzazione più funzionale agli accessi degli edifici esistenti.

PRESCRIZIONI

• - Intervento e convenzionato all'allargamento e alla sistemazione della viabilità esistente di accesso, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000; alla realizzazione di un parcheggio pubblico di mq. 250 nell'area speciale di intervento e adiacente alla viabilità; alla realizzazione di una piccola area di verde pubblico con piantumazione di un filare di alberi di essenza autoctona al fine di schermare l'ambito produttivo da quello residenziale, così come individuato nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - Nell'area speciale di intervento, altre al parcheggio sopra prescritto, potrà essere realizzata una volumetria residenziale o comunque compatibile con le destinazioni consentite per le zone B, con i seguenti parametri urbanistici: I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.
• - Gli interventi ammessi in quest'area saranno realizzabili senza particolari prescrizioni qualora le opere di messa in sicurezza idraulica previste nel progetto "Lavori di sistemazione idraulica del T. Leccio nel Comune di Reggello", siano state realizzate e collaudate. Si richiede comunque uno studio generale sull'assetto idrogeologico dell'area;

5. Indipendentemente dall'attuazione del PRI, sul patrimonio edilizio esistente all'interno del perimetro del Piano sono consentite le destinazioni d'uso specificate nelle singole schede normative e sono consentiti interventi fino alla Ristrutturazione edilizia R3, da attuarsi con intervento diretto.

6. La fattibilità geologico-tecnica dei seguenti interventi è direttamente deducibile dalle relative schede e tavole contenute nella "Relazione Geologica" di supporto al "Regolamento Urbanistico" cui si rimanda e che diviene parte integrante delle seguenti previsioni urbanistiche. Si ricorda infine che tutti gli interventi risultano comunque soggetti alla applicazione delle salvaguardie sovracomunali (Autorità di Bacino del Fiume Arno etc.) nel caso rientrino in dette perimetrazioni (vedi relazione geologica allegata al R.U.)