Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Il R.U. individua, nelle tavole di azzonamento, taluni complessi edilizi - ex mulini, ex colonie montane, aggregati rurali, ex fornaci, aggregati urbani, ex edifici produttivi - che essendo caratterizzati da fenomeni di degrado, abbandono, sottoutilizzazione, frazionamento edilizio, vengono qualificati come zone da assoggettare a piano di recupero, da regolare con apposito piano di Recupero con le procedure ed i contenuti previsti dall'articolo n. 28 della Legge n. 457 del 05 Agosto 1978 e dall'articolo n. 9 e successivi della L.R. n. 59 del 21 Maggio 1979 meglio specificati nell'Art. 4 della presente Normativa.

2. La classe di fattibilità geologico-tecnica di eventuali interventi da realizzare in queste aree, laddove le carte geologico-tecniche appositamente redatte non riportano direttamente il numero indicante la classe di fattibilità stessa, in corrispondenza del punto di previsione, si ricava da una corrispondenza diretta dal grado di pericolosità del sito: per un intervento che ricade in area a pericolosità P2 si avrà una fattibilità di Classe II, per un in area P3 si avrà una Classe III e per uno in P4 una Classe IV.

Quando gli interventi progettuali comportano una sostanziale miglioria delle condizioni esistenti le classi di fattibilità possono essere così considerate se ricadenti in pericolosità P2 o P3 in fattibilità F2, se in pericolosità P4 in fattibilità F3.

Alcuni Piani di Recupero ai sensi dell'art. 28 della L.457/78 sono disciplinati dalle seguenti schede normative di intervento, contenenti prescrizioni e/o indicazioni di riferimento per il Piano Attuativo:

TAV. 14.1 - AREA DI RECUPERO "CANNICCIO"

PIANO ATTUATIVO APPROVATO

TAV. 8.2 - AREA DI RECUPERO "CASCIA-OLENA"

PIANO ATTUATIVO APPROVATO

TAV. 8.1 - AREA DI RECUPERO "BIGAZZI"

PIANO ATTUATIVO APPROVATO

TAV. 13.2 - AREA DI RECUPERO "LA LOGGIA"

PIANO ATTUATIVO APPROVATO

TAV. 1.4 Sc. 1:10.000 - PIANO DI RECUPERO "VILLA IL LAGO": PdR - 1

Intervento localizzato lungo la viabilità Consuma-Vallombrosa, a circa 3 km da quest'ultima. Il P.d.R. si pone l'obiettivo di recuperare a fini residenziali l'ex complesso alberghiero.

PRESCRIZIONI

• - L'edificio principale dovrà essere sottoposto ad una intervento massimo di ristrutturazione edilizia R3, senza modifica della sagoma esterna;
• - il complesso dovrà contenere un numero di unità abitative non superiore a 18. Ogni unità abitativa non potrà essere inferiore a mq 50;
• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale, in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, all'accessibilità, ai parcheggi e alla rete di impianti;
• - dovrà essere tenuto in considerazione l'impatto paesaggistico, in particolare nella sistemazione esterna, che dovrà mantenere una carattere rurale senza eccessivi frazionamenti visivi tipici delle pertinenze urbane;
• - al fine di mitigare l'impatto paesaggistico, dovrà essere realizzato uno spazio a parcheggio pertinenziale totalmente interrato con una capacità di almeno un posto auto per ogni unità abitativa, oltre al relativo spazio di manovra.

TAV. 2.1 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "BOCCA DI LUPO": PdR - 2

PRESCRIZIONI

• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale, in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, all'accessibilità, ai parcheggi e alla rete di impianti;
• - dovrà essere tenuto in considerazione l'impatto paesaggistico, in particolare nella sistemazione esterna, che dovrà mantenere una carattere rurale senza eccessivi frazionamenti visivi tipici delle pertinenze urbane;

TAV. 3 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "VIA BERENDSON": PdR - 3

PRESCRIZIONI

• - L'intervento, che comporta incremento di carico urbanistico, dovrà dimostrare la sua sostenibilità funzionale, in relazione al reperimento di parcheggi pertinenziali di cui all'art. 15, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di volumetria residenziale;
• - dovranno essere realizzate, se necessario anche tramite demolizioni a discapito del totale recupero della volumetria esistente, superfici a parcheggio pubblico pari a n. 2 posti auto ad alloggio;
• - In caso di interventi edilizi che modificano la sagoma esterna della volumetria esistente, dovrà essere rispettata l'altezza massima di quest'ultima.
• - Qualora si dovessero ipotizzare ampliamenti eccedenti le attuali sagome degli edifici, dovrà essere eseguita la verifica di stabilità del versante ed eventualmente evidenziati gli interventi di salvaguardia dell'esistente;

TAV. 3 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "VIA MILANESI": PdR - 4

PRESCRIZIONI

• - L'intervento, che comporta incremento di carico urbanistico, dovrà dimostrare la sua sostenibilità funzionale, in relazione al reperimento di parcheggi pertinenziali di cui all'art. 15, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di volumetria residenziale;
• - dovrà essere realizzato un parcheggio pubblico di mq 200;
• - Il Piano dovrà prevede lo spazio idoneo ad effettuare l'inversione di marchia di mezzi carrabili;
• - Si richiede un'attenta verifica del grado di stabilità del versante ed un'attenta valutazione dell'interazione tra l'eventuali opere di consolidamento e bonifica afferenti la zona di recupero e quelle indicate nel progetto di consolidamento generale dell'abitato di Tosi;

TAV. 4 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "PIEVE A PITIANA": PdR - 5

PRESCRIZIONI

• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, alla rete di impianti;
• - l'intervento dovrà tenere in considerazione il valore architettonico degli edifici compresi del P.d.R.
• - l'intervento dovrà riordinare e riqualificare l'area anche attraverso la sistemazione esterna:
  1. a) i manufatti costruiti in materiale precario, anche se legittimamente realizzati, dovranno essere demoliti e la loro volumetria recuperata all'interno del Piano mantenendo la destinazione di manufatto accessorio;
  2. b) la viabilità di accesso dalla strada provinciale, dato il suo valore storico e lo stretto rapporto con il nucleo della Pieve, dovrà essere mantenuta come tracciato e come funzione di pubblica utilità;
  3. c) ogni intervento esterno dovrà essere valutato in rapporto all'impatto con i fabbricati dell'intero nucleo di Pieve a Pitiana, fra cui alcuni di elevato valore;
• - dovrà essere realizzato un parcheggio pubblico alberato di mq 1.000. La sua localizzazione dovrà essere studiata ai fini del miglior impatto paesaggistico e dovrà consentire un agevole uso per l'intero nucleo.

TAV. 5.1 Sc. 1:2.000 - AREA DI INSEDIAMENTO SAN DONATO: PdR - 6

Intervento localizzato a nord dell'insediamento di San Donato in Fronzano. In un'area di alta collina con presenza di vari nuclei di edilizia rarefatta, realizzata nel tempo senza un disegno urbanistico organico. Trattasi di un territorio non urbano, tuttavia caratterizzato dalla presenza di una maglia edilizia a bassa densità ma contigua e ripetitiva, con grandi lotti curati a giardino o coltivati ma comunque recintati. Tutto ciò da origine ad una presenza permanente di tipo insediativo comunque definibile come nucleo abitativo, con totale assenza di servizi e spazi pubblici all'aperto. L'area si trova inoltre in condizioni di degrado anche per la presenza di materiali di risulta che contribuiscono all'impatto negato. Si ravvisano pertanto le seguenti necessità:

• - realizzazione di un parcheggio pubblico in un'area baricentrica per quanto possibile;
• - realizzazione di una piccola area di verde pubblico attrezzato.
• - recupero dell'area ai fini dell'impatto ambientale

L'intervento è caratterizzato dalla necessità di riqualificare il sistema insediativo dal punto di vista ambientale e funzionale, e di un'adeguamento delle opere di urbanizzazione, ai sensi dell'art. 12 delle N.T.A del Piano Strutturale.

Qualora la realizzazione delle previste attrezzature, servizi e/o infrastrutture di pubblica utilità, si rendesse necessaria prima dell'attuazione del comparto, il presente intervento ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

PRESCRIZIONE:

• - finalizzato alla riqualificazione ambientale e funzionale potrà essere realizzato, a nord dell'area, un edificio residenziale di mc 350; Rc. = 25%; H.max = 7,00 ml. L'Intervento sarà condizionato: dalla realizzazione di una parcheggio di mq 300 sul lato est adiacente alla viabilità di accesso; e dalla realizzazione di mq 850 di verde pubblico attrezzato nella restante area sud-est del Piano.
• - La presenza di una scarpata morfologica antropizzata costituisce un limite per cui risulta necessario che eventuali modificazioni dell'attuale assetto ambientale debbano essere attentamente valutate (verifiche di stabilità). Risulta comunque necessario, qualora si prevedano interventi edificatori, in assenza di opere di salvaguardia e bonifica di detta scarpata, il rispetto di una fascia ampia almeno 20 metri.

TAV. 8.1 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "CAMPRENNA": PdR - 7

PRESCRIZIONI

• - A modifica del Piano di Recupero già approvato, pur mantenendo la destinazione turistico ricettiva, è consentito il recupero sia con tipologia "residence" sia "alberghiera".
• - Risulta necessario, qualora si prevedano nuovi interventi edificatori, in assenza di opere di salvaguardia e bonifica della scarpata che delimita ad est l'area oggetto del Piano di Recupero, il rispetto di una fascia ampia almeno 20 metri da detta scarpata

TAV. 8.1 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "PIAZZA FOLCHI": PdR - 8

PRESCRIZIONI

• - L'intervento è finalizzato esclusivamente ad un idoneo utilizzo della porzione di fabbricato che si affaccia sulla piazza. In deroga alla normativa della zona omogenea A è pertanto consentita la realizzazione di una civile abitazione anche modificando il prospetto ma utilizzando la sagoma dell'edificio esistente.

TAV. 9 Sc. 1:2.000 - AREA DI INSEDIAMENTO MONTANINO: PdR - 9

Intervento localizzato a nord dell'insediamento di Montanino, in prossimità dell'innesto della strada comunale che proviene da Cancelli con la viabilità comunale di collegamento del capoluogo con il casello autostradale A1. L'area è altresì caratterizzata dalla confluenza del Borro dell'Albero con il Torrente Chiesimone. L'incrocio viario descritto manifesta una difficoltà di scambio dei veicoli che provengono in opposte direzioni. Ciò causato dalla stretta viabilità, dalla presenza di due curve ravvicinate ad angolo retto e dalla presenza sull'incrocio di un complesso edilizio. Anche dal punto di vista idraulico la confluenza dei due corsi d'acqua ha dato origine in passato ad allagamenti legati a difficoltà di deflusso delle acque.

Oltre ai lavori in corso relativi alla realizzazione di un nuovo tratto che dia origine ad un nuovo incrocio bypassando quello esistente, si ravvisano le seguenti necessità:

• - Interventi di consolidamento e di protezione delle scarpate, nonché di regimazione idraulica dei fossi di scolo, con impiego di tecniche di ingegneria naturalistica.
• - adeguamento del ponte che dalla strada comunale per Reggello attraversa il Borro dell'Albero e consente l'accesso ad un vicino complesso edilizio.

L'intervento è caratterizzato dalla necessità di riqualificare il sistema insediativo dal punto di vista ambientale e funzionale, e di un'adeguamento delle opere di urbanizzazione, ai sensi dell'art. 12 delle N.T.A del Piano Strutturale.

Qualora la realizzazione delle previste attrezzature, servizi e/o infrastrutture di pubblica utilità, si rendesse necessaria prima dell'attuazione del comparto, il presente intervento ed eventuali interventi contenuti in altri comparti, possono essere attuati dall'Amministrazione Comunale tramite Piano Complesso di Intervento di cui all'art. 56 della L.R. 1/2005. In tal caso il Piano definirà gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla sua realizzazione.

PRESCRIZIONE:

• - finalizzato alla riqualificazione ambientale e funzionale potrà essere realizzato, adiacente all'edificio esistente, un nuovo edificio residenziale di mc 450; H.max = 7,00 ml. L'Intervento sarà condizionato: a) dall'adeguamento dell'attraversamento del borro dell'Albero in conformità con la necessaria autorizzazione idraulica ai sensi della normativa vigente; b) dalla realizzazione degli interventi di consolidamento e di protezione delle scarpate con tecniche di ingegneria naturalistica del tratto del borro dell'Albero a monte dell'attraversamento di cui al punto precedente.
• - Si dovrà produrre uno studio specifico per la sistemazione idraulica dell'area. Stante l'ubicazione dell'area, posta ai piedi di un calanco, dovrà essere effettuata un'apposita campagna geognostica e la verifica di stabilità del versante nelle fasi di sbancamento e di progetto, ed eventualmente indicate le opere di salvaguardia e/o bonifica. Si ricorda inoltre il mantenimento di una fascia di inedificabilità di larghezza pari a 10 metri dalla sponda del corso d'acqua, in applicazione al R.D. 523/1904.

TAV. 13.1 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "LA CASA NUOVA": PdR - 10

Intervento localizzato ad nord dell'insediamento di Leccio, lungo la Strada Regionale n. 69.

PRESCRIZIONI:

• - Il Piano di recupero dovrà destinare l'intero complesso edilizio ad uso prevalentemente terziario e commerciale;
• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, alla rete di impianti;
• - L'intervento dovrà definire gli interventi ammissibili sui singoli fabbricati in riferimento alle loro caratteristiche e valore storico, tipologico ed architettonico e riordinare e riqualificare l'area anche attraverso le sistemazione degli spazi esterni.
• - CATEGORIE DI INTERVENTO sui fabbricati esistenti:
  • - Fabbricato principale denominato "A" = Categoria di Intervento "C-R3";
  • - Fabbricato denominato "B" = Categoria di Intervento "C-R3";
  • - Fabbricato denominato "C" = Categoria di Intervento "RU1";
• - Oltre a quanto stabilirà il Piano di Recupero per la sostenibilità dell'intervento, dovrà essere continuata la realizzazione il percorso pedonale lungo il fronte della Strada Regionale n. 69 di Valdarno in modo da ricollegarsi al percorso del Comparto "D2-14"; Tale percorso dovrà essere separato e protetto dalla sede dell'attuale strada e alberato;
• - Stante la presenza di elementi che possono generare fenomeni di ristagni idrici, si dovrà allegare al progetto uno studio di supporto alla sistemazione idraulica dell'area, da concessionare con l'attuazione del "PdR-10";
• - Dovrà essere ceduta all'Amministrazione Comunale, quale standard, la porzione di area a verde con individuazione del percorso pedonale ed il suo mantenimento sarà a cura dei titolari dell'area terziaria;

TAV. 13.2 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "IL ROSSETTO": PdR - 11

Intervento localizzato ad est dell'insediamento di Leccio, lungo la strada provinciale per Reggello.

PRESCRIZIONI

• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, alla rete di impianti;
• - l'intervento dovrà tenere in considerazione il valore architettonico degli edifici compresi nel P.d.R.;
• - In ogni caso eventuali interventi volumetrici, qualora consentiti in fase di approvazione del Piano di Recupero, non dovranno interessare la porzione dell'area ricadente in pericolosità idraulica di classe 4;
• - l'intervento dovrà riordinare e riqualificare l'area anche attraverso la sistemazione degli spazi esterni;
• - Nel rispetto delle prescrizioni della Provincia di Firenze, dovrà essere realizzato un percorso pedonale lungo la viabilità provinciale, così come individuato all'interno del comparto nella tavola di azzonamento in scala 1:2.000;
• - dovrà essere realizzato un parcheggio pubblico alberato di mq 1.000. La sua localizzazione dovrà essere studiata per consentire un agevole uso anche a servizio della vicina attrezzatura religiosa.
• - Si dovrà produrre uno specifico studio idrologico - idraulico dell'area.
• - La perimetrazione del Comparto dovrà essere estesa anche alla zona "G1" (Parcheggio Pubblico) adiacente la chiesa di San Salvatore a Leccio, di cui il Comparto dovrà assumersi l'onere di progettazione e realizzazione delle opere previste.
• - Per il fabbricato principale la categoria d'intervento "B-RC" sarà riservata soltanto al nucleo storico originale, mentre nelle rimanenti porzioni di fabbricato saranno ammessi interventi fino alla categoria "C-R2".
• - Per entrambi i fabbricati secondari (annessi) saranno ammessi interventi fino alla categoria "D-Ru1"
• - La ricostruzione della porzione crollata del fabbricato principale dovrà essere eseguita nel rispetto del rilievo e del progetto eseguiti e presentati prima del crollo, sia per i paramenti murari interni ed esterni che per gli articolati dei solai. Nella ricostruzione si potrà far ricorso anche all'uso di nuovi materiali che garantiscano il rispetto delle specifiche normative di settore.

TAV. 17.1 Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "I TANI": PdR - 12

Intervento localizzato lungo la strada comunale di Viesca, nei pressi del centro abitato del Matassino. Il P.d.R. si pone l'obiettivo di recuperare a fini residenziali gli edifici già in parte adibiti ad abitazione e magazzini.

PRESCRIZIONI

• - L'edificio principale "A" dovrà essere sottoposto ad una intervento massimo di ristrutturazione edilizia R3, senza modifica della sagoma esterna, ad eccezione della modifica delle scale di accesso esterne al piano primo e dell'adeguamento dell'altezza del piano sottotetto, onde renderlo abitabile;
• - L'edificio "B" dovrà essere oggetto di intervento di sostituzione edilizia (L.R.1 art. 78 comma 1 lettera h), demolizione e ricostruzione a parità di volume, all'interno dell'area di recupero;
• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale, in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, all'accessibilità, ai parcheggi e alla rete di impianti;
• - dovrà essere tenuto in considerazione l'impatto paesaggistico, in particolare nella sistemazione esterna, che dovrà mantenere una carattere rurale senza eccessivi frazionamenti visivi tipici delle pertinenze urbane.

TAV. 1-3 Sc. 1:10.000 - PIANO DI RECUPERO "PODERE RIO DI LUCO": PdR - 13

Intervento localizzato "PODERE RIO DI LUCO", ubicato lungo la strada comunale di San Siro. Il P.d.R. si pone l'obiettivo di recuperare a fini residenziali gli edifici già in parte adibiti ad abitazione e magazzini.

PRESCRIZIONI

• - L'edificio principale "A", viste le sue caratteristiche, evidenziate nella relazione storica, dovrà essere sottoposto in parte a Risanamento Conservativo (RC), mentre la parte più recente, ad una intervento massimo di ristrutturazione edilizia (R3), il tutto senza modifica della sagoma esterna, ad eccezione della demolizione della superfetazione che sarà oggetto di ristrutturazione urbanistica.;
• - Gli edifici "B e C e porzione dell'"A" dovranno essere oggetto di intervento di Ristrutturazione Urbanistica (L.R.1 art. 78 comma 1 lettera f), demolizione e ricostruzione a parità di volume, all'interno dell'area di recupero;
• - L'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale, in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, all'accessibilità, ai parcheggi e alla rete di impianti;
• - dovrà essere tenuto in considerazione l'impatto paesaggistico, in particolare nella sistemazione esterna, che dovrà mantenere una carattere rurale senza eccessivi frazionamenti visivi tipici delle pertinenze urbane.

Tav. 13.2 Leccio Sc. 1:2.000 - PIANO DI RECUPERO "LE CASACCE": PdR - 14

Intervento localizzato ad est dell'insediamento di Leccio, in riva sinistra del Fosso di Leccio e della strada Provinciale di Reggello.

PRESCRIZIONI

• - l'intervento dovrà riordinare e riqualificare l'intera area; il progetto dovrà caratterizzarsi per la sua qualità architettonica, usando in via prevalente tecniche costruttive, materiali, colori e finiture tradizionali tali da potersi coordinare e attenere a criteri di unitarietà e semplicità, al fine di un corretto inserimento nel paesaggio circostante;
• - l'intervento inoltre, tenendo conto dei peculiari caratteri ambientali e paesaggistici dell'area, oltre al recupero e valorizzazione delle parti storiche, dovrà porre particolare attenzione anche alla progettazione degli spazi liberi; dovranno essere ridotti al minimo i movimenti di terra e dovrà esser posta particolare attenzione alla messa a dimora di alberature di alto fusto, posizionate preferibilmente in filare, in modo da raccordarsi alla trama delle colture agrarie della campagna adiacente;
• - l'intervento dovrà dimostrare la sua sostenibilità ambientale e funzionale, in relazione all'approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, alle reti degli impianti; dovrà essere prevista l'installazione di impianti per la produzione dell'energia elettrica da fonti rinnovabili, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell'intervento;
• - l'intervento sarà subordinato alla messa in sicurezza della viabilità di accesso che, staccandosi dalla strada Provinciale, scavalcherà il Fosso di Leccio tramite la realizzazione di un nuovo ponte con la conseguente demolizione del guado esistente e rimessa in pristino delle sponde del Fosso di Leccio;
• - dovrà essere prevista la dotazione di parcheggi pertinenziali e di verde di corredo.