Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Sono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A. Esse sono suddivise nelle sottozone seguenti in relazione alle caratteristiche oggettive ed ai tipi di interventi ammessi: B0, B1, B2, B3, B4 e B5. Le sottozone B0, B1, B2, B3 e B4 sono individuate come zona di recupero ai sensi dell'art. 27 della Legge 457/78.

1bis. All'interno di queste zone, oltre alla destinazione residenziale, sono ammesse destinazioni strettamente connesse con la residenza come: negozi, uffici, studi professionali, autorimesse, locali per esercizi pubblici e attività ricreative e culturali, ambulatori e simili, botteghe e laboratori artigianali. Non sono ammesse attività artigianali o industriali inquinanti (sotto il profilo dell'inquinamento atmosferico, acustico, da traffico, ecc.).

2. Nella generalità delle zone B non sono ammesse attività artigianali inquinanti (anche sotto il profilo acustico), né comunque industriali. I mutamenti di destinazione d'uso sono regolati dalla L.R. n. 1/2005. Per quanto riguarda l'istanza di cambio di destinazione d'uso di garages, questa per essere accolta deve contenere la dimostrazione del mantenimento dei requisiti di cui alla L. 122/89. Non è comunque consentito il cambio di destinazione dei garages edificati ai sensi della predetta L. 122/89, in deroga ai parametri urbanistici.

3. Ove non diversamente prescritto dall'art. 11 delle presenti norme, per gli edifici esistenti al 28/01/1998 (data di adozione del primo R.U.), compresi quelli produttivi con lavorazioni non inquinanti, sono ammesse, oltre alla manutenzione ordinaria e straordinaria, la ristrutturazione edilizia ed urbanistica, l'ampliamento nei limiti dei parametri fissati dalla sottozona, qualora ciò non comporti alcun peggioramento alle condizioni igieniche ed ambientali delle residenze circostanti, a parere della Commissione Edilizia. Per le lavorazioni inquinanti, il Comune applicherà i provvedimenti previsti dalle leggi e regolamenti vigenti in materia. Non sono ammessi gli interventi previsti al comma precedente se non dopo l'allontanamento delle suddette lavorazioni.

4. Sono in ogni caso consentite le demolizioni e ricostruzioni a parità di volume di edifici o parti di edificio non aventi valore architettonico od ambientale.

5. È ammesso in deroga ai parametri urbanistici della zona il rialzamento degli edifici di abitazione e di quelli che abbiano destinazione strettamente connessa con la residenza, quali negozi, studi professionali, attività artigianali di servizio, autorimesse, ecc., al fine di allinearsi ai fabbricati contermini. Tale intervento deve essere realizzato in aderenza ad entrambi i fabbricati. L'altezza massima dell'intervento deve uniformarsi alla quota dell'edificio più basso.

6. Fermo restando il rispetto delle distanze di cui al precedente art. 7, i nuovi edifici proposti su singoli lotti dovranno rispettare l'allineamento prevalente dei fabbricati adiacenti. Nel caso di esistenza di alberature lungo il fronte stradale, esse dovranno essere rispettate e, se necessario, l'Amministrazione Comunale potrà imporre l'arretramento delle nuove costruzioni rispetto agli allineamenti suddetti.

7. In tutte le sottozone di Saturazione si potrà costruire a distanza di m. 5 dal confine ed anche sul confine, sempre salvo il rispetto di m. 10 tra pareti finestrate. Qualora nei lotti contigui esistano fabbricati con pareti cieche, sul confine il fabbricato potrà essere costruito in aderenza.

8. Descrizione e norme per le sottozone:

Sottozona B0:

Tale sottozona è costituita da insediamenti collocati in ambiente di alto valore paesistico, dotati di sufficienti urbanizzazioni e/o già completati dal punto di vista edilizio. Si ammettono pertanto ulteriori edificazioni, purché i nuovi edifici si coordinino e uniformino alle caratteristiche degli edifici preesistenti senza ridurre le visuali panoramiche e nel rispetto dell'ambiente circostante; si applicano i seguenti parametri:
Indici urbanistici If 0,5 Rc 25% Hmax 7,00

Sottozona B1:

Tale sottozona è caratterizzata da edifici con tipologie omogenee, di recente edificazione, senza caratteri architettonici di particolare valore, ma inseriti in un ambiente meritevole di tutela.

In questa sottozona è ammessa pertanto l'edificazione di lotti liberi purché i nuovi edifici si coordinino e uniformino alle caratteristiche degli edifici preesistenti senza ridurre le visuali panoramiche e nel rispetto dell'ambiente circostante; si applicano i seguenti parametri:
Indici urbanistici If 1,0 Rc 40% Hmax 7,00

Sottozona B2 e B2b:

Tale sottozona è caratterizzata da edifici con tipologie omogenee, di recente edificazione, senza caratteri architettonici di particolare valore, ma per i quali gli spazi esterni contribuiscono alla formazione di un ambiente meritevole di conservazione.

In questa sottozona è ammessa pertanto l'edificazione di lotti liberi purché i nuovi edifici si coordino e uniformino alle caratteristiche degli edifici preesistenti; si applicano i seguenti parametri:
Sottozona B2:
Indici urbanistici If 1,5 Rc 40% Hmax 9,00
Sottozona B2b:
Indici urbanistici If 1,5 Rc 40% Hmax 7,00

Sottozona B3, B3b, B4 e B4b:

Tali sottozone sono costituite dalle parti edificate del territorio senza particolari caratteri urbanistici ed ambientali con medie densità edilizie; esse comprendono al loro interno edilizia senza particolari caratteri architettonici ed ambientali, di epoca recente.

In tale sottozona sono ammesse tutte le categorie di intervento edilizio comprese l'edificazione dei lotti liberi, l'ampliamento, la sopraelevazione degli edifici esistenti o di parte di essi, nell'ambito dei parametri seguenti:
Sottozona B3:
Indici urbanistici If 2,0 Rc 45% Hmax 10,50
Sottozona B3b:
Indici urbanistici If 2,0 Rc 45% Hmax 9,00
Sottozona B4:
Indici urbanistici If 2,5 Rc 50% Hmax 10,50
Sottozona B4b:
Indici urbanistici If 2,5 Rc 50% Hmax 9,00

Nelle sottozone B2, B2b, B3, B3b, B4 e B4b è ammessa altresì la ristrutturazione urbanistica dei volumi esistenti, purché senza incremento dei medesimi, anche se eccedenti rispetto ai parametri suddetti. Nelle sottozone B0 e B1 la ristrutturazione urbanistica nei limiti dei volumi esistenti è ammessa se finalizzata alla riduzione dell'impatto visuale e ambientale degli edifici esistenti.

Sottozona B5:

Tale sottozona è caratterizzata da edilizia recente, oggetto di piani particolareggiati di attuazione del vecchio strumento urbanistico, piani di lottizzazione, piani per l'edilizia economica e popolare; all'interno dei medesimi sono confermati gli indici urbanistici preesistenti allo scopo di permettere il completamento delle eventuali porzioni edilizie non realizzate. È ammessa altresì la ristrutturazione urbanistica dei volumi esistenti, senza incremento dei medesimi, purché legittimamente concessi.

10. Si precisa che nell'Area di Insediamento di Saltino, in considerazione delle particolari caratteristiche paesaggistiche e ambientali e in considerazione degli ampi resedi presenti in ogni lotto si prevedono soltanto due sottozone adeguandosi a quanto accolto nelle controdeduzioni alle Osservazioni al presente R.U.:

• "B0": I.F. = 0,5; Rc. = 25%; H. max = 7,00 ml.
• "B1": I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H. max = 7,00 ml.

12. Nei casi sottoelencati e comunque in tutti gli altri interventi che implichino un incremento urbanistico tale da comportare adeguamento degli standards della zona, quantificato con la realizzazione di 4 o più unità abitative o comunque con la realizzazione di una volumetria eccedente 1.200 mc., il rilascio della Concessione Edilizia dovrà essere subordinato alla stipula di apposita Convenzione.

TAV. 2.1 - AREA DI INSEDIAMENTO SALTINO

SOTTOZONA B0: parametri urbanistici
I.F. = 0,5; Rc. = 25%; H.max = 7,00 ml.

1 - Intervento localizzato a valle del Saltino in località S. Gualberto (oss. 358).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio pubblico.

TAV. 3 - AREA DI INSEDIAMENTO TOSI-PIAN DI MELOSA

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

2 - Intervento localizzato a Tosi, a valle della Via A. Diaz (oss. 041).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio pubblico e di una racchetta per l'inversione di marcia a valle dell'intervento.

TAV. 3 - AREA DI INSEDIAMENTO TOSI-PIAN DI MELOSA

SOTTOZONA B1: parametri urbanistici
I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.

3 - Intervento localizzato a Tosi a valle di Via della Resistenza (oss. 291).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio a valle dell'area e dei relativi accessi carrabili e alla loro cessione gratuita all'Amministrazione Comunale.

TAV. 4 - AREA DI INSEDIAMENTO DONNINI

SOTTOZONA B3: parametri urbanistici
I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.

4 - Intervento localizzato a Donnini a valle di Via Diaz (oss. 357).
Convenzionato alla preventiva bonifica geologica dell'area di proprietà e a condizione che l'ampliamento sia collegato all'attività esistente.

TAV. 5.2 - AREA DI INSEDIAMENTO SAN DONATO

SOTTOZONA B4: parametri urbanistici
I.F. = 2,5; Rc. = 50%; H.max = 10,50 ml.

6 - Intervento localizzato a S. Donato in Fronzano (oss. 259).
Convenzionato alla cessione gratuita all'Amministrazione Comunale dell'area a verde pubblico.

TAV. 6 - AREA DI INSEDIAMENTO PIETRAPIANA

SOTTOZONA B3: parametri urbanistici
I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.

7 - Intervento localizzato a Pietrapiana in località Poggiolino (oss. 253)
Convenzionato alla cessione gratuita dell'area per la nuova strada.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B1: parametri urbanistici
I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.

8 - Intervento localizzato a Cancelli a conclusione di Via L. da Vinci, di fronte all'area sportiva (oss. 003).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio e di una racchetta per invertire la marcia.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B3: parametri urbanistici
I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.

9 - Intervento localizzato a Reggello Capoluogo lungo Via Silone (oss. 075).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio pubblico su via Silone e alla realizzazione di un passaggio pedonale alberato, largo come minimo ml. 2,00, tra il parcheggio e la zona per attrezzature scolastiche e alla cessione delle aree pubbliche all'Amministrazione Comunale.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B5: parametri urbanistici del piano preesistente

10 - Intervento localizzato a Poggio ai Giubbiani a monte della strada provinciale dell'Alto Valdarno (oss. 091).
Convenzionato alla sistemazione fognaria dell'intera zona.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

SOTTOZONA B3: parametri urbanistici
I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.

11 - Intervento localizzato a Reggello Capoluogo a cavallo dell'Erta di Caselli (oss. 092).
Convenzionato alla realizzazione in quota parte della viabilità di accesso all'area, dei parcheggi e della racchetta per l'inversione di marcia.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

12 - Intervento localizzato a Reggello Capoluogo in località Caselli (oss. 192).
Convenzionato alla realizzazione in quota parte della viabilità di accesso all'area, dei parcheggi e della racchetta per l'inversione di marcia.

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

13 - Intervento localizzato a Caselli a cavallo dell'Erta di Caselli (oss. 213).
Convenzionato alla realizzazione in quota parte della viabilità di accesso all'area dei parcheggi e della racchetta per l'inversione di marcia

TAV. 7.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CANCELLI-REGGELLO

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

14 - Intervento localizzato a Cancelli località "Il Casato" (oss. 300 e 270).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio e al miglioramento della viabilità di accesso al lotto.

TAV. 8.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CASCIA

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

16 - Intervento localizzato a Cascia lungo la strada comunale, in località Bigazzi (oss. 082 e 078).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio e al miglioramento della strada interna di accesso all'area e alla cessione delle aree pubbliche all'Amministrazione Comunale.

TAV. 8.1 - AREA DI INSEDIAMENTO CASCIA

SOTTOZONA B1: parametri urbanistici
I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.

17 - Intervento localizzato a Cascia in località Borgo a Cascia (oss. 233)
Convenzionato alla realizzazione del parcheggio e del verde pubblico e alla cessione delle aree.

TAV. 8.1/ 8.2- AREA DI INSEDIAMENTO CASCIA

SOTTOZONA B0: parametri urbanistici
I.F. = 0,5; Rc. = 25%; H.max = 7,00 ml.

17bis - Intervento localizzato in zona ex lottizzazione della Società "Prato della Signora" a Cascia.
La realizzazione della volumetria è subordinata alla definizione degli obblighi derivanti dalla Convenzione della lottizzazione suddetta e che il Comune abbia preso in carico le relative aree pubbliche previste.

TAV. 10 - AREA DI INSEDIAMENTO VAGGIO

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

19 - Intervento localizzato a Vaggio lungo Via A. Manzoni, in località Rovai (oss. 183).
Convenzionato alla realizzazione del parcheggio lungo la strada e alla cessione gratuita dell'area.

TAV. 13.2 - AREA DI INSEDIAMENTO LECCIO

SOTTOZONA B3: parametri urbanistici
I.F. = 2,0; Rc. = 45%; H.max = 10,50 ml.

20 - Intervento localizzato a Leccio lungo Via A. Soffici (oss. 057).
Convenzionato alla realizzazione del verde pubblico e del parcheggio e alla cessione delle aree all'Amministrazione Comunale.

TAV. 17.1 - AREA DI INSEDIAMENTO MATASSINO

SOTTOZONA B2: parametri urbanistici
I.F. = 1,5; Rc. = 40%; H.max = 9,00 ml.

21 - Intervento localizzato in località Vecchieto (oss. 103).
Convenzionato alla realizzazione di parcheggi e migliorie alla viabilità interna.

TAV. 17.1 - AREA DI INSEDIAMENTO MATASSINO

SOTTOZONA B1: parametri urbanistici
I.F. = 1,0; Rc. = 40%; H.max = 7,00 ml.

22 - Intervento localizzato a Matassino a monte di Via Viesca (oss. 104).
Convenzionato alla realizzazione di un parcheggio e al mantenimento delle viabilità poderali esistenti.

13. La classe di fattibilità geologico-tecnica di eventuali interventi da realizzare in queste aree, laddove le carte geologico-tecniche appositamente redatte non riportano direttamente il numero indicante la classe di fattibilità stessa, in corrispondenza del punto di previsione, si ricava da una corrispondenza diretta dal grado di pericolosità del sito: per un intervento che ricade in area a pericolosità P2 si avrà una fattibilità di Classe II, per uno in area P3 si avrà una Classe III e per uno in P4 una Classe IV, o, laddove è presente lo studio idraulico allegato al regolamento urbanistico, la Classe III.

Si ricorda che:

• - per le aree ricadenti in classe di Fattibilità III sono richieste indagini di dettaglio a livello di area nel suo complesso sia come supporto alla redazione degli strumenti urbanistici attuativi che nel caso di intervento diretto. L'esecuzione di quanto previsto da tali indagini in termini di bonifica, miglioramento dei terreni e particolari tecniche di fondazione costituiscono un vincolo specifico per il rilascio della concessione edilizia.
• - Per gli interventi ricadenti negli ambiti previsti dalla Del. C. R. 12/2000 si ricorda il rispetto di quanto contenuto nell'Art.9 comma 1 lettera f) del presente Regolamento

Circa la Fattibilità geologico-tecnica degli interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro, Ampliamento, Sopraelevazione, Nuovi edifici, Demolizioni e Ricostruzioni, Verde Pubblico attrezzato, Parchi, etc., ricadenti in zone B0, B1, B2, B3, B4 e B5, si fa espresso riferimento a quanto contenuto nelle schede di fattibilita' presenti nel relativo supporto geologico. qualora l'intervento fosse privo di detta schedatura si deve fare riferimeno alle tabelle denominate "Classe di fattibilità in funzione del tipo d'intervento edilizio od urbanistico e del grado di pericolosità' idraulica (Del. C.R. n. 12/2000) dell'area interessata" e "Classe di fattibilità in funzione del tipo d'intervento edilizio od urbanistico e del grado di pericolosità geologica dell'area interessata"

Si riporta inoltre la seguente scheda normativa contenente prescrizioni di riferimento per l'attuazione dell'intervento:

TAV. 17.2 - AREA DI INSEDIAMENTO MATASSINO - SOTTOZONA B2-1

Parametri urbanistici   I.F. = 1,5;   S.C. max = 150 mq;   H.max = 9,00 ml.

PRESCRIZIONE:

• - I piani abitabili dei nuovi interventi dovranno essere realizzati in sicurezza idraulica, ossia al di sopra della quota di 128,1 metri s.l.m. (così come definita nella relazione idraulica allegata alla presente Variante generale), compensando i volumi sottratti all'esondazione pari a 180 mc. Il rispetto di tale prescrizione dovrà essere dimostrato all'interno della documentazione relativa alla richiesta di permesso di costruire.

Si ricorda infine che tutti gli interventi risultano comunque soggetti alla applicazione delle salvaguardie sovracomunali (Autorità di Bacino del Fiume Arno etc.) nel caso rientrino in dette perimetrazioni (vedi relazione geologica allegata al R.U.)