Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Le norme del presente capo valgono nel territorio comunale, fatta salva la Città Storica, ove valgono solamente per quanto non previsto dalle norme del Piano della Città Storica approvato con Del.CC. n. 30 del 11.02.2008.

2. In caso di contrasto, nella Città Storica prevalgono le norme del Piano succitato.

3. Nelle aree definite di interesse paesaggistico ai sensi delle vigenti leggi, deve essere dimostrata la compatibilità degli interventi di trasformazione con il contesto ambientale attraverso la relazione paesaggistica di cui al DPCM 12/12/05.

4. Dovranno essere garantite le qualità dei materiali da costruzione e il miglioramento delle prestazioni sismiche, tecnologiche ed energetiche, in relazione alla tipologia dell'edificio.

1. Le categorie d'intervento sono quelle previste dalla legislazione nazionale e regionale e sono ulteriormente suddivise in:

• - Manutenzione ordinaria (Mo);
• - Manutenzione straordinaria (Ms);
• - Restauro e risanamento conservativo (Rs1/Rs2/Rs3);
• - Ristrutturazione edilizia (Re), conservativa (Re-C) e Ristrutturazione ricostruttiva (Re-R);
• - Interventi pertinenziali nel resede di riferimento di cui all'art.3;
• - Demolizione senza ricostruzione (D);
• - Sostituzione edilizia (S);
• - Ristrutturazione urbanistica (Ru1/Ru2/Ru3);
• - Nuova edificazione (N);
• - Realizzazione di autorimesse interrate (Ai).

1. Gli interventi di manutenzione ordinaria (Mo) riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti con riferimento all'art. 136, comma 1, lett. a), della L.R. 65/2014.

2. Gli interventi di manutenzione straordinaria (Ms) sono quelli disciplinati dall'art. 135, comma 2, lett. b), e art. 136, comma 1, lett. a) della L.R. 65/2014.

1. La categoria del restauro e risanamento conservativo è articolata in tre sotto-classi che interessano soprattutto, ma non solo, il patrimonio edilizio storico censito (urbano ed extraurbano) e sono: restauro scientifico, restauro tipologico, restauro morfologico.

2. Sono ammessi i seguenti interventi comuni alle tre sottoclassi:

• - eliminazione di elementi o parti che alterano l'organismo edilizio nei suoi caratteri tipologici e strutturali (superfetazioni e interventi incongrui);
• - ricostruzione di parti dell'edificio crollate o demolite o gravemente alterate, previo il reperimento di un'adeguata documentazione nell'ambito del rilievo critico di cui al successivo art. 39;
• - nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende anche l'intervento di consolidamento strutturale nel rispetto delle normative per gli interventi su edifici storici;
• - nel caso di beni immobili situati nelle zone a pericolosità idraulica elevata in base alla normativa vigente, il restauro comprende anche l'intervento di messa in sicurezza idraulica, nel rispetto delle normative per gli interventi su edifici storici;
• - modifica del numero delle unità immobiliari preesistenti previa dimostrazione specifica della compatibilità con le caratteristiche tipologiche distributive e architettoniche dell'edificato e con le invarianti tipo-morfologiche così come individuate dagli artt. 36, 37 e 39 (ad eccezione degli immobili di cui all'art. 119);
• - il cambio di destinazione d'uso dell'edificio o porzione di esso, purchè compatibile con le destinazioni d'uso ammissibili della zona in cui il fabbricato ricade e con le caratteristiche architettoniche e spaziali dell'edificato, e con le invarianti tipo-morfologiche così come individuate dagli artt. 36, 37 e 39.

3. La sostituzione di elementi strutturali e non strutturali può essere effettuata con materiali identici a quelli originari o con materiali diversi a seconda della sottoclasse di restauro come indicato nei commi successivi.

4. Le tre sottoclassi individuate graduano le modalità di intervento come segue:

1. a) il restauro scientifico (Rs1): ha per obiettivi la conservazione e il ripristino filologico degli elementi storici e architettonici, come documentati dal “rilievo critico”. La sostituzione degli elementi costruttivi esterni ed interni può essere effettuata esclusivamente con materiali identici a quelli originari salvo dimostrazione dell'impossibilità tecnica dell'impiego di materiali identici. Non è consentito alcun aumento di SE. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende anche l'intervento di consolidamento strutturale senza modifica della posizione degli elementi storici strutturali, quali murature portanti interne ed esterne, solai e volte, scale e coperture nel rispetto delle normative per gli interventi su edifici storici.
2. b) il restauro tipologico (Rs2) ha per obiettivi la conservazione dei caratteri tipologici originari residui e il ripristino delle fondamentali “invarianti tipo-morfologiche” così come individuate dagli artt. 36, 37 e 39; dovranno essere garantite le qualità dei materiali da costruzione e il miglioramento delle prestazioni energetiche, in relazione alla tipologia dell'edificio. Gli interventi interessano gli organismi edilizi degradati o parzialmente demoliti o trasformati di particolare interesse testimoniale di cui è possibile reperire documentazione, anche parziale, della loro organizzazione tipologica originaria, individuabile anche attraverso la comparazione con altri fabbricati dello stesso periodo storico e della stessa tipologia edilizia.
   Sono ammessi: nuovi materiali purché coerenti con l'impianto antico, spostamenti di pareti non strutturali; l'eliminazione, modifica o inserimento di nuovi elementi ed impianti richiesti dalle esigenze dell'uso; Eventuali modifiche di prospetto dovranno essere ricomprese nel rilievo critico al fine di un riequilibrio compositivo delle facciate. L'aumento di Superficie Utile (SU) è consentito unicamente mediante la costruzione di soppalchi lignei o metallici, laddove i requisiti igienico-sanitari e l'altezza interna dei locali lo consentano. L'intervento non dovrà ledere la percezione dei valori architettonici e decorativi e/o la proporzione di spazi rappresentativi, il soppalco dovrà essere tenuto ad adeguata distanza dalle pareti finestrate.
3. c) il restauro morfologico (Rs3) Tale intervento interessa gli organismi edilizi degradati o profondamente trasformati dei quali è possibile reperire documentazione, anche parziale, della loro organizzazione tipologica originaria, individuabile anche attraverso la comparazione con altri fabbricati dello stesso periodo storico e della stessa tipologia edilizia. Ha per obiettivi la conservazione e il ripristino degli elementi e dei caratteri riferiti alle invarianti morfologiche, nonché la riqualificazione, secondo le moderne metodologie del restauro, dei caratteri alterati. Sono pertanto consentiti la sostituzione dei materiali originari con materiali contemporanei come l'acciaio. Eventuali modifiche di prospetto dovranno essere ricomprese nel rilievo critico al fine di un riequilibrio compositivo delle facciate. L'aumento di SU è consentito nei limiti previsti per il Restauro tipologico Rs2 per i piani intermedi, mentre per il piano soffitta/sottotetto è consentito anche tramite lo spostamento del solaio di soffitta/sottotetto a condizione che non vengano modificate le quote d'imposta delle finestre.

5. Gli interventi di restauro scientifico (Rs1) di restauro tipologico (Rs2) e morfologico (Rs3) si attuano con SCIA, in caso di vincolo ai sensi del D.Lgs n. 42/2004 e ss.aa., dovrà essere allegata l'autorizzazione dell'Amministrazione a ciò preposta. In tutti gli interventi di restauro, in cui si preveda un aumento di unità immobiliari pari o superiori a sei, la SCIA deve essere preceduta dallo schema di inquadramento urbanistico, atto a dimostrare la sostenibilità dell'intervento, disciplinato dal precedente articolo 9, che, in particolare, dovrà verificare:

• - le condizioni delle opere di urbanizzazione, dimostrando la compatibilità delle stesse con l'incremento di carico urbanistico. Nel caso di necessità di implementazione delle urbanizzazioni e degli standard urbanistici, la SCIA dovrà essere accompagnata da atto d'obbligo per la realizzazione degli stessi, preventivamente concordato con l'Amministrazione Comunale;
• - l'inserimento nel contesto urbano e paesaggistico delle trasformazioni previste, quali recinzioni, parcheggi, accessi, viabilità, ecc.;
• - le altre condizioni di cui al precedente articolo 9.

Ristrutturazione edilizia conservativa:

1. Tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia, così come definiti dalla vigente legislazione, sono ammessi laddove consentito dalle presenti norme con le seguenti limitazioni:

• - nel caso in cui la superficie permeabile del terreno sia inferiore al 25% della superficie fondiaria o comunque del resede di riferimento, sono ammesse trasformazioni edilizie che non la riducano ulteriormente. Eventuali addizioni volumetriche dell’edificio dovranno essere localizzate in armonia con la tipologia edilizia, la forma e i caratteri stilistici dell'edificio oggetto di intervento e di quelli contermini;
• - le addizioni per realizzare i volumi tecnici, devono essere localizzate in modo da non alterare i prospetti principali e ridurre al minimo le modifiche alla copertura, in particolare nel caso di edifici aggregati a schiera;
• - salvo vincoli preesistenti, il rialzamento del sottotetto nella misura massima consentita dalla normativa vigente è ammesso nell'ambito di un progetto che interessi tutta la copertura, a condizione di non modificare la tipologia della copertura né di creare nuove unità immobiliari. La relazione paesaggistica di cui al D.P.C.M. 1212/05 dovrà comunque verificare la compatibilità dell'intervento con il contesto, laddove richiesto;
• - la ricostruzione di volumi secondari che comporti addizione volumetrica in aderenza all'edificio principale dovrà avvenire sul retro o in posizione defilata rispetto al fronte principale, a parità di SE e con altezza pari a quella delle quote dei solai esistenti;
• - non dovranno essere abbattuti alberi senza che siano contestualmente sostituiti con alberi aventi caratteristiche analoghe. Fanno eccezione gli alberi monumentali, per i quali è vietato in ogni caso l'abbattimento, se non in caso di comprovata pericolosità;
• - dovranno essere rispettate le “invarianti tipo-morfologiche” così come individuate dagli artt. 36, 37 e 39, a meno che un rilievo critico non ne abbia dimostrato la perdita.

2. Per i fabbricati residenziali, in applicazione della LR 5/2010, è altresì ammessa la ristrutturazione edilizia con recupero ai fini abitativi dei sottotetti secondo quanto disciplinato dalla legge stessa.

Ristrutturazione edilizia ricostruttiva:

Si rinvia alle normative vigenti.

1. Tutti gli interventi pertinenziali, che comportano nuovi organismi edilizi, così come definiti dalla vigente legislazione regionale, sono ammessi laddove consentiti dalle presenti norme e dal Regolamento Edilizio vigente con le seguenti limitazioni:

• - dovrà essere mantenuta una superficie permeabile pari al 25% del lotto/resede. La metà di detta superficie permeabile dovrà essere destinata a "verde";
• - nel caso in cui la superficie permeabile del terreno sia inferiore al 25% della superficie fondiaria o comunque del lotto/resede di riferimento, sono ammesse trasformazioni edilizie che non la riducano ulteriormente;
• - le nuove costruzioni pertinenziali dovranno essere localizzate in posizione defilata, in armonia con la tipologia edilizia, la forma e i caratteri stilistici dell'edificio principale.

2. Non dovranno essere abbattuti alberi senza che siano contestualmente sostituiti con alberi aventi caratteristiche analoghe. Fanno eccezione gli alberi monumentali, per i quali è vietato in ogni caso l'abbattimento se non in caso di comprovata pericolosità della pianta.

3. Il progetto deve essere inquadrato nella sistemazione dell'intero lotto e compatibile con le caratteristiche degli edifici contermini.

4. Sono possibili interventi legati al recupero di volumi secondari facenti parte di un medesimo organismo edilizio, comprendenti la loro demolizione e ricostruzione, a parità di SE, all'interno del resede di riferimento del bene principale, a parità di SE, con l'obiettivo di perseguire una migliore qualità dell'intervento sotto il profilo architettonico, nel rispetto dei seguenti criteri:

1. a. il progetto di trasformazione dovrà interessare l'intero lotto/resede di riferimento;
2. b. i volumi potranno essere riuniti in un unico corpo, separato dal corpo principale e di altezza interna netta (Hin) non superiore a m 2,40.

Demolizione senza ricostruzione (D)

1. Gli interventi di demolizione senza ricostruzione interessano le aree che il Regolamento Urbanistico intende recuperare come spazi inedificati, o necessari per la realizzazione di opere pubbliche .

2. La loro sistemazione dovrà avvenire secondo le prescrizioni stabilite nei diversi casi nelle norme successive.

3. Sui fabbricati assoggettati a demolizione senza ricostruzione sono ammessi interventi fino al restauro di tipo Rs1 senza cambio di destinazione d'uso degli edifici.

4. Salvo diversa prescrizione nelle schede norma o negli articoli successivi, questo tipo di intervento si attua con SCIA.

Sostituzione edilizia (S)

5. Si tratta degli interventi di demolizione e ricostruzione di volumi esistenti non assimilabili alla ristrutturazione edilizia, senza alcun intervento sulle opere d'urbanizzazione, così come definiti dalla normativa regionale ed eseguiti nell'ambito del resede di riferimento di cui all'art.3.

1. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica possono essere dei seguenti tipi:

1. a) Ristrutturazione urbanistica a parità di Superficie Edificabile (SE) esistente (Ru1)
   Sono gli interventi legati alla demolizione e alla ricostruzione di una quantità di SE pari a quella esistente. La riconfigurazione dei fabbricati esistenti dovrà essere effettuata in situ, nel rispetto delle regole di impianto e delle altezze degli edifici previste nel tessuto urbano e nella zona urbanistica in cui l'area d'intervento ricade. Laddove non specificato, ai fini di detta riconfigurazione, si prescrive una H massima di 12,50 m nelle UTOE 5 e 6 e di 9,50 m nel resto del territorio comunale.
2. b) Ristrutturazione urbanistica con variazione dei parametri (Ru2)
   Consiste in un insieme sistematico di interventi finalizzato a ridefinire l'assetto edilizio e urbanistico esistente. Comprende la demolizione parziale o totale degli edifici esistenti con o senza ricostruzione, la possibilità di una loro diversa collocazione nell'ambito dell'area di intervento, la modifica o la trasformazione della suddivisione in lotti, dei tracciati stradali, del rapporto fra spazi edificati e non, del rapporto fra spazi pubblici e privati. La realizzazione di tali interventi è ammessa solo nei casi previsti dal presente Regolamento.
3. c) Ristrutturazione urbanistica e recupero ambientale (Ru3)
   Implica un insieme sistematico di interventi che possono comportare, oltre alla ristrutturazione urbanistica come definita in precedenza, anche il risanamento, la modifica e il rimodellamento delle aree degradate finalizzati al recupero dell'equilibrio idrogeologico, alla bonifica ed al ripristino ambientale, alla riqualificazione paesaggistica e della struttura morfologica preesistente.

2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica Ru1, ove non diversamente indicato dalle norme successive o dalle schede allegate, si attuano mediante intervento edilizio diretto con Permesso di Costruire convenzionato; gli interventi di ristrutturazione urbanistica Ru2 e Ru3 si attuano mediante un progetto unitario convenzionato ai sensi dell'art.. 121 L.R. 64/2014.

1. Per nuova edificazione si intendono gli interventi diversi dalle categorie precedenti e finalizzati alla realizzazione di nuovi manufatti edilizi.

2. Tali interventi interessano lotti edificati o non edificati, per i quali il Regolamento Urbanistico consente una trasformazione radicale, anche con eventuali ampliamenti, tanto da assimilarli a interventi di nuovo impianto.

3. La realizzazione degli edifici e delle quantità di spazi pubblici dovrà avvenire, quando specificato e secondo le modalità definite dal presente Regolamento Urbanistico.

4. Ove non diversamente specificato nelle norme successive e nelle schede norma, gli interventi di nuova edificazione, se relativi a singoli edifici, si attuano con Permesso di Costruire convenzionato.

1. Sono gli interventi volti a realizzare autorimesse interrate legate da vincolo pertinenziale ad unità immobiliari esistenti nella misura di 1mq/10 mc. Tali autorimesse, se realizzate interamente al di sotto del piano di campagna, non sono computabili ai fini del calcolo della SE purchè con altezza massima interna di metri 2,40.

2. In tale caso il piano di copertura dovrà essere sistemato a terrazza o con riporto di terreno vegetale sufficiente per la sua piantagione.

3. Gli alberi ad alto fusto abbattuti per la realizzazione di tali interventi dovranno essere opportunamente ripiantati o sostituiti con esemplari arborei di dimensioni adeguate.

4. È vietato in ogni caso l'abbattimento di alberi monumentali.

5. Dovranno essere altresì rispettate eventuali diverse prescrizioni delle schede norma o degli articoli successivi.