Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Viale Regina Margherita-Via Salgari

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 39.250
Superficie Coperta esistente mq. 2.380 Volume esistente mc. 8.880

Dati progettuali

Descrizione

L’area, di proprietà mista pubblico-privata, comprende il complesso sportivo dello storico stadio Magona che si estende tra Viale Regina Margherita e Via Gori, individuato nel PS come Area critica da delocalizzare (AC n. 64) e le aree contigue.

In particolare l’AT è articolata in due distinti sub-ambiti comprendenti:

Sub-ambito 1:

• - l’edificio storico attestato su Viale Regina Margherita che attualmente ospita la palestra della scherma, spogliatoi ed uffici
• - lo stadio comunale ed i relativi servizi
• - un campo da gioco
• - i campi da tennis e la sede del circolo ricreativo Magona
• - un fabbricato ad uso artigianale attestato su Via Gori

Sub-ambito 2:

• - l’area posta sul lato ovest dello stadio comunale in fregio a Via Salgari ed attualmente occupata dal campo di calcio ausiliario in terra battuta, cosiddetto "campino marrone", utilizzato saltuariamente a parcheggio.

Obiettivi e Finalità

• - promuovere la complessiva rigenerazione urbana e la parziale riconversione funzionale di un’area collocata in posizione strategica, a saldatura tra il porto e la città consolidata;
• - favorire una maggiore integrazione con il tessuto e le funzioni urbane presenti accrescendo la qualità e la disponibilità di spazi pubblici e di relazione;
• - mantenere lo stadio comunale nell’attuale localizzazione, adeguandolo in termini funzionali e di servizi ed integrandolo con ulteriori impianti sportivi, in connessione con il nuovo polo delle attrezzature sportive previste nella contigua AT 4;
• - conservare gli edifici storici dello stadio Magona quali elementi identitari della città;
• - potenziare la disponibilità di alloggi nel centro urbano al fine di rispondere ad una domanda abitativa differenziata per esigenze e disponibilità;
• - creare le condizioni per la delocalizzazione delle attività artigianali esistenti.

Disposizioni generali

Si prevedono i seguenti interventi:

Sub-Ambito 1

• - adeguamento funzionale e ristrutturazione dello stadio comunale, da integrare con ulteriori impianti sportivi, attualmente collocati in altri immobili nel centro urbano (quali palestre per pugilistica ed arti marziali);
• - adeguamento funzionale e riqualificazione dell’area del circolo tennistico Magona;
• - sostituzione dell’edificio artigianale esistente o in alternativa riconversione dello stesso per funzioni sportive e/o ludico ricreative mediante interventi di ristrutturazione edilizia;

Sub-ambito 2

• - riconfigurazione dell’area occupata dal campo da gioco ausiliario di Via Salgari, mediante la creazione di nuovi spazi pubblici di relazione e la realizzazione di un intervento di completamento a destinazione prevalentemente residenziale; l’area nel suo complesso dovrà configurarsi come "porta di accesso" dalla città al complesso sportivo.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

Sub-ambito 1

• attrezzature sportive e relativi servizi: non è stabilita SLP max

Sub-ambito 2:

• - n° alloggi: 40
• - SLP Max: 3.700 mq. di cui:
  • - SLP max residenziale 3.300 mq.
  • - SLP max commerciale 400 mq.

Nella SLP max non è computata la superficie da ricavare a livello interrato.

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1:

• altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 4 mt. per l’intervento di sostituzione dell’edificio artigianale esistente

Sub-ambito 2:

• altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 6 piani fuori terra
• tipologie edilizie ammesse:in linea

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1:

• - attrezzature sportive (stadio comunale, palestre, ecc) e relativi servizi
• - attività ludico/ricreative e per la cura della persona (quali palestre, centri benessere, ecc.)

Sub-ambito 2:

• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato da collocare al p.t. del nuovo fabbricato)
• - residenziale
• - direzionale

Disposizioni normative

Sub-Ambito 1

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - i fabbricati storici dello stadio Magona dovranno essere integralmente conservati nei fronti;
• - i nuovi edifici che ospiteranno le funzioni sportive ed i relativi servizi dovranno essere caratterizzati da un’architettura di tipo contemporaneo;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - le sistemazioni esterne del complesso sportivo dovranno essere trattate in modo tale da favorire, compatibilmente con le norme di sicurezza vigenti, la permeabilità visiva e funzionale dell’area rispetto al contiguo tessuto urbano;

requisiti funzionali:

• - lo stadio e le nuove attrezzature sportive previste dovranno connettersi, mediante appositi collegamenti, con gli impianti sportivi ed il parcheggio pubblico previsti nell’adiacente AT 4 (Polo sportivo della Tolla); tali collegamenti dovranno più in generale garantire la permeabilità pedonale in direzione est-ovest al fine di collegare le nuove funzioni previste nel settore est della città con il centro urbano;

Sub-Ambito 2

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo fabbricato prospettante su Via Salgari dovrà essere progettato con soluzioni che garantiscano la permeabilità pedonale e una adeguata percezione dello spazio pubblico retrostante;
• - il nuovo fabbricato dovrà attestarsi al fronte cieco del fabbricato esistente posto in angolo tra Via Salgari e Via Regina Margherita allineandosi all’altezza in gronda di quest’ultimo;
• - al piano terra del fabbricato dovrà essere ricavato un passaggio per l’accesso veicolare al retrostante spazio condominale destinato a verde e parcheggio;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la sistemazione della piazza pedonale da ricavare sul fronte di Via Salgari dovrà essere caratterizzata da elementi di arredo e materiali di qualità, prevedendone anche la sistemazione a verde alberato;

requisiti funzionali:

• - dovranno essere previste idonee soluzioni per la separazione dei flussi veicolari da quelli pedonali;
• - i parcheggi pertinenziali e per le soste di relazione, previsti dalla vigente normativa in materia di commercio, potranno essere ricavati a livello interrato e/o nelle aree retrostanti il nuovo fabbricato; per gli esercizi di vicinato non è necessario il reperimento delle relative soste di relazione;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-Ambito 1: l’ambito riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Sub-Ambito 2:

• - sistemazione e cessione gratuita della piazza attestata su Via Salgari e delle contigue aree a verde pubblico, per complessivi mq. 4.000;
• - sistemazione di Via Salgari con la realizzazione di marciapiede, messa a dimora di alberature e individuazione di posti auto lungo strada;
• - realizzazione/cessione di n. 4 alloggi da destinare all’affitto a canone concordato (taglio medio 80 mq slp);
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Ai fini della determinazione degli standards pubblici di cui al D.M. 1444/68 l’AT è considerata area di saturazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata:

• - in parte dal vincolo di rispetto cimiteriale di cui al R.D. 1265/1934;
• - marginalmente dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge).

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Sub-Ambito 1:

Progetto di opera pubblica per le aree e gli immobili di proprietà comunale. L’attuazione potrà avvenire per stralci funzionali autonomi sulla base di una progettazione complessiva dell’intero complesso sportivo.

Per gli immobili e le aree del Circolo Magona e per l’esistente edificio a destinazione artigianale è ammesso intervento diretto.

Sub-Ambito 2:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

Sub-Ambito 1:

Nessuna condizione alla trasformazione.

Sub-Ambito 2:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - preventiva realizzazione di nuovi spazi a parcheggio per circa 200 posti auto, in sostituzione del parcheggio presso il "campino marrone", da ricavare nel settore urbano centrale secondo le previsioni del presente RU;
• - preventiva verifica del clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

Sub-Ambito 1

Per quanto attiene agli interventi previsti sulle aree già di proprietà pubblica l’intervento non è assoggettato a decadenza quinquennale.

Per gli immobili ricadenti in aree di proprietà privata si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso;

Sub-Ambito 2

In assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione delle relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nel sub-ambito si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde, e per le attrezzature sportive e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati del sub-ambito 2: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.