Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Riotorto

UTOE: 5

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 49.500 Superficie Coperta esistente mq -
Volume esistente mc -

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata all’ingresso della frazione di Riotorto in aderenza alla struttura turistico ricettiva esistente denominata Borgo degli Olivi e comprende le aree a verde lungo il fosso Valnera, in parte di proprietà comunale. Il complesso esistente contiguo all’AT, di recente edificazione, caratterizza per l’unitarietà del linguaggio e per la cura degli spazi aperti l’ingresso alla frazione di Riotorto.

Obiettivi e Finalità

• - rafforzare la capacità ricettiva della frazione di Riotorto, a servizio della costa orientale, potenziando la struttura alberghiera esistente;
• - limitare il consumo di suolo agricolo esterno al sistema insediativo mediante un intervento di completamento che ottimizzi l’utilizzo degli spazi e dei servizi della struttura ricettiva esistente;

Disposizioni generali

Si prevede il potenziamento della struttura turistico-ricettiva esistente:

• nelle aree comprese tra Via della Bonifica e il parco di proprietà pubblica ceduto al Comune a seguito della realizzazione del complesso denominato Borgo degli Olivi (ex IU 53 del previgente PRG);

L’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato non è prescrittivo.

Sono comunque prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - N° posti letto max: 90
• - SLP max albergo/servizi: 3000 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici:
  • - edifici a destinazione ricettiva/ servizi: 3 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - albergo e relativi servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso turistico ricettivo dovrà uniformarsi ai caratteri architettonici e compositivi del complesso esistente (Borgo degli Olivi);

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

requisiti funzionali:

• - il complesso alberghiero di nuova previsione potrà condividere i servizi e gli spazi di uso comune con la struttura ricettiva esistente;
• - i parcheggi pertinenziali dell’intero complesso dovranno trovare ubicazione, preferibilmente a livello interrato interrato a seguito di verifica di natura idraulica che ne assicuri la realizzazione in condizioni di sicurezza idraulica.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - adeguamento di Via della Bonifica fino all’ingresso delle nuove dotazioni turistico ricettive, mediante l’allargamento della sezione stradale fino a mt. 10 e la messa a dimora di alberature lungo strada;
• - eventuali interventi volti a migliorare la fruizione del parco urbano esistente (quali percorsi fitness, aree di sosta attrezzata e di nuova piantumazione) da definire in sede di progetto unitario convenzionato;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del progetto unitario convenzionato o di rilascio del titolo abilitativo.
• - Qualora le dotazioni di standard pubblici (verde e parcheggi) non assolvano alle dotazioni minime previste dal DM 1444/68 il soggetto attuatore dovrà procedere con la monetizzazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è invece interessata dai seguenti vincoli:

• - vincolo paesaggistico di cui all’art. 142, lettera c) comma 1, del D. Lgs. 42/2004
• - fascia di rispetto corsi d’acqua di cui al R.D. 1775/1933 (fosso Valnera).

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Al fine di favorire la migliore integrazione dell’intervento di completamento della struttura turistico ricettiva esistente con il contesto paesaggistico rurale, dovrà essere prodotto specifico progetto di inserimento paesaggistico, nel rispetto delle prescrizioni di cui all’art. 8 della Disciplina dei Beni Paesaggistici del PIT/PPR, che dovrà curare in particolare:

• - la definizione delle aree di margine tra il complesso turistico ricettivo e le aree a parco,
• - la definizione delle aree di parco lungo via della Bonifica, al fine di mitigare la percezione del complesso edilizio di nuova previsione.

MODALITA’D’ATTUAZIONE

Modalità di attuazione:

Progetto unitario convenzionato

Condizioni alla trasformazione:

In relazione all’entità ed alla collocazione dell’intervento, il progetto unitario convenzionato sarà assoggettato a valutazione degli effetti, ai sensi dell’art. 10 delle NTA del RU; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con il paesaggio rurale

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G2 (pericolosità media).

Relativamente all’aspetto idraulico la pericolosità risulta:

• - rispetto alle definizioni del D.P.G.R. 53R l’area ricade in Classe I3m (pericolosità elevata per criteri morfologici) e in minima parte in Classe I.3 (pericolosità elevata);
• - rispetto alle definizioni del P.G.R.A. l’area edificabile ricade in pericolosità da alluvione bassa P1 (corrispondente alla classe di pericolosità I2 secondo la definizione del DPGR 53/R); marginalmente, la zona destinata a verde pubblico ricade in area P2 (pericolosità da alluvione media);
• - rispetto alla definizione di pericolosità secondo la L.R. 41/2018 l’area non ricade quindi marginalmente in quelle a pericolosità per alluvioni frequenti né in quelle a pericolosità per alluvioni poco frequenti.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela Alta).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde:

• - per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli);
• - per gli aspetti idraulici, alla Classe F.3i (fattibilità condizionata);
• - per gli aspetti legati alla tutela della risorsa idrica, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità con normali vincoli).

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del Progetto unitario convenzionato o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione della Variante di manutenzione/ adeguamento al Regolamento Urbanistico (seconda fase) senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.
• - interventi di manutenzione e per la fruizione del parco urbano

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal progetto unitario convenzionato, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi pubblici;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.