Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: P.za Verdi

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 1.230
Superficie Coperta esistente mq 1.190
Volume esistente mc 11.770

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Piazza Verdi, e comprende l’edificio che ospita l’Hotel Centrale (risalente ai primi decenni del ‘900), principale struttura alberghiera della città.

Il fabbricato oggetto dell’AT coincide con l’isolato posto tra Piazza Verdi, Via San Francesco, Via del Fosso e Piazza Edison; l’edificio, costituito dal fabbricato principale di origine novecentesca e da un corpo aggiunto di più recente edificazione, è attualmente utilizzato al piano terreno per attività commerciali e per i servizi complementari della struttura alberghiera (ristorante, spazi congressuali, garage, ecc.) ed ai livelli superiori per la ricettività alberghiera.

Obiettivi e Finalità

• - favorire la permanenza della struttura ricettiva alberghiera;
• - ottimizzare l’utilizzo dei volumi disponibili, integrando la funzione ricettiva con altre funzioni di tipo commerciale e direzionale peraltro già presenti nell’immobile;
• - incrementare l’offerta abitativa nella città consolidata;

Disposizioni generali

E’consentita la riconversione funzionale del fabbricato principale prospettante su Piazza Verdi, per funzioni di tipo residenziale, commerciale, direzionale e di servizio.

E' comunque previsto il mantenimento ed il potenziamento della funzione ricettiva (albergo).

Per il fabbricato in oggetto sono ammissibili interventi di ristrutturazione edilizia (r1).

La porzione del complesso edilizio prospettante su Via del Fosso potrà essere sopraelevato di due livelli ammettendovi funzioni di tipo residenziale e/o ricettivo. L’intervento di sopraelevazione potrà essere attuato conservando l’organismo edilizio esistente o in alternativa mediante la realizzazione di un nuovo fabbricato in sostituzione dell’esistente.

L'intervento di sopraelevazione potrà essere realizzato a condizione che si mantenga la funzione ricettiva nell'edificio principale.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - per l'albergo una ricettività massima pari a 100 posti letto;
• - SLP max in incremento pari a mq. 700;
• - n. alloggi max: 8

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax) edificio prospettante su Via del Fosso: 13 mt.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• fabbricato principale:
  • - commerciale al dettaglio di vicinato e attività assimilate, anche organizzate nella forma di centro commerciale, (di cui ai punti 3.02.02, 3.03 dell’art. 17 del RU) direzionale e servizi (di cui al punto 6.02 dell’art. 17 del RU).
  • - albergo.
  • - residenziale.
• intervento di sopraelevazione:
  • - residenziale/direzionale/attività ricettiva (albergo).

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - si dovrà-assicurare il mantenimento dei caratteri architettonici e decorativi del fabbricato storico di origine novecentesca;
• - per l’intervento di sopraelevazione, si potrà ricorrere a soluzioni di tipo tradizionale, richiamando gli elementi compositivi e decorativi dell’architettura novecentesca del fabbricato prospettante Piazza Verdi; è ammessa, in alternativa, una soluzione architettonica che usi stili e materiali della contemporaneità, per la quale occorre dimostrare che si instaurano nuovi rapporti percettivi con il contesto di dominanza o di distinguibilità, e che essi risultano di valore pari o maggiore rispetto alla soluzione dell’integrazione tramite utilizzo delle componenti architettoniche tradizionali e consolidate.

requisiti funzionali:

• - nel caso di riconversione funzionale del piano terra dell’immobile per funzioni commerciali i singoli esercizi dovranno attestarsi su una galleria interna con ingresso da Piazza Verdi;
• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 connessi all’intervento di sopraelevazione dovranno essere ricavati al piano terra del complesso edilizio esistente o a livello interrato.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - Non si prevedono opere a carico del soggetto attuatore trattandosi di un intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata dalla fascia di rispetto a tutela del Rivellino identificato come "bene culturale" ai sensi dell’art. 13 del D. Lgs. 42/2004, così come rappresentato nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Modalità di attuazione:

L’attuazione dell’intervento è così assentibile:

• - qualora si intenda dar corso alla complessiva previsione della presente scheda l’intervento è assoggettato a progetto unitario convenzionato di cui all’art. 121 della LR n. 65/2014;
• - qualora si intenda intervenire esclusivamente sul fabbricato principale, si potrà procedere mediante intervento diretto.

Considerata la particolare visibilità e centralità dell’area, per l’intervento di sopraelevazione, dovranno essere sottoposte alla valutazione dei competenti uffici comunali ed alla cittadinanza, mediante attivazione di un percorso partecipato, due soluzioni alternative:

• - la prima che dia continuità all’edificio primi-novecento dell’Hotel Centrale, riproponendone gli elementi tipologici e architettonici
• - la seconda che proponga una soluzione architettonica “di rottura”, che comunque dialoghi con l’edificio esistente pur facendone leggere la discontinuità in termini di materiali e soluzioni costruttive.

Il percorso partecipato, sarà svolto a cura e a spese del soggetto proponente in collaborazione con l’amministrazione comunale.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del progetto unitario convenzionato o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, sono consentiti esclusivamente gli interventi previsti nella presente scheda per il fabbricato principale.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - tessuto S4 - vedi art. 59 NTA RU.