Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via del Popolo

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica/privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 7.568 Superficie Coperta esistente mq 958
Volume esistente mc 5120

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione interessa alcuni fabbricati ed aree facenti parte del complesso storico del castello di Piombino di epoca medievale, (le ex stalle e la polveriera) oltre all’area dell’"Asilo Pro Patria" ed il fabbricato ad uso residenziale collocato all’interno dell’antica cinta muraria.

Obiettivi e Finalità

• - valorizzare per fini turistico-ricettivi immobili di pregio storico, attualmente inutilizzati, in connessione con le funzioni pubbliche già collocate presso il Castello (polo espositivo e museale/convegnistica);
• - completare il recupero e la riqualificazione del complesso storico del Castello, degli spazi e dei fabbricati contigui.

Disposizioni generali

Si prevede:

• - recupero degli immobili storici (ex stalle e ex polveriera), mediante interventi di restauro conservativo;
• - recupero dell’edificio dell’ex asilo Pro Patria, mediante interventi di ristrutturazione edilizia (r1), e degli spazi aperti contigui; al fabbricato esistente potrà essere annessa una nuova struttura in ferro e vetro;
• - interventi di ristrutturazione edilizia (r1) per il fabbricato residenziale esistente;
• - demolizione dei manufatti precari e accessori presenti nell’AT;
• - mantenimento all’uso pubblico e pavimentazione degli spazi pedonali di accesso al Castello e lungo i bastioni della cinta muraria.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max: 70 mq. in ampliamento alla struttura esistente dell’ex asilo Pro Patria;
• - posti letto: n. 20 da ricavare negli edifici storici facenti parte del complesso del Castello; n. 10 da ricavare nell’edificio residenziale esistente.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza max: 1 pft. Per la struttura in ferro e vetro prevista in ampliamento dell’ex asilo Pro Patria

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - turistico ricettivo (strutture alberghiere ed extra alberghiere) di cui alla normativa di settore) e relativi servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - dovranno essere applicati i criteri del restauro filologico per i fabbricati facenti parte del complesso del castello (ex stalle ed ex polveriera);
• - al fine di evitare alterazioni e modifiche sostanziali all’involucro edilizio originario sono ammesse deroghe ai rapporti aeroilluminanti previa acquisizione del parere ASL;
• - l’intervento sul fabbricato residenziale esistente dovrà garantire la conservazione dei caratteri architettonici e decorativi originari liberando l’area di pertinenza da eventuali manufatti precari e superfetazioni realizzate in epoca successiva;
• - le aree aperte a servizio della struttura alberghiera dovranno essere attrezzate con arredi leggeri e di qualità (gazebo, sedute, ecc.);

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la sistemazione degli spazi pubblici esterni dovrà armonizzarsi con i materiali impiegati nell’intervento di restauro del Castello;
• - la pavimentazione degli spazi pubblici pedonali dovrà essere in pietra (granito o similare);
• - si dovrà garantire la conservazione delle alberature e delle essenze vegetazionali di pregio;

requisiti funzionali:

• - l’organizzazione degli spazi aperti dell’ex asilo Pro Patria dovrà comunque garantire la possibilità di svolgimento di iniziative e spettacoli aperti al pubblico, con modalità da disciplinare nella specifica convenzione

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Il soggetto attuatore dovrà realizzare:

• - la sistemazione degli spazi pedonali di accesso al Castello e del percorso pedonale di raccordo con Via delle Mura;
• - un nuovo percorso pubblico lungo il perimetro dell’antica cinta muraria all’interno dell’area attualmente asservita all’edificio residenziale esistente.
• - sistemazione degli spazi aperti dell’ex asilo Pro Patria che dovranno rimanere di uso pubblico ancorché affidati in gestione e manutenzione al soggetto attuatore.
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; il complesso monumentale del castello è riconosciuto come bene di interesse culturale ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. 42/2004.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Pur trattandosi di intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente, sono previste le seguenti azioni di tutela e valorizzazione del paesaggio:

• - realizzazione di un nuovo percorso pubblico lungo il perimetro dell’antica cinta muraria che incrementerà le visuali panoramiche verso la città e l’arcipelago toscano;
• - eliminazione delle superfetazioni e dei manufatti precari che hanno alterato nel tempo la percezione delle strutture architettoniche originarie;
• - conservazione delle essenze vegetazionali di pregio.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante Piano di Recupero di iniziativa privata previa procedura di evidenza pubblica per l’assegnazione in concessione delle aree e degli immobili di proprietà comunale.

In alternativa è ammessa l’approvazione ed attuazione di un progetto di opera pubblica ai sensi della normativa vigente in materia.

L’intervento riguardante le aree e l’immobile di proprietà privata potrà essere attuato anche separatamente dall’intervento relativo alle aree e agli immobili di proprietà comunale, mediante specifico Piano di Recupero convenzionato. In tal caso al soggetto attuatore farà carico la realizzazione del percorso pubblico pedonale lungo il perimetro dell’antica cinta muraria.

In caso di inerzia del soggetto privato è comunque ammessa, entro il quinquennio di validità del presente RU, l’approvazione di un piano attuativo di iniziativa pubblica (PIP/PP) che potrà estendersi , oltreché agli immobili di proprietà comunale, anche alle aree e agli immobili di proprietà privata.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.4 (pericolosità molto elevata), in quanto ricadente all'interno di una zona in cui è censito un fenomeno di dissesto attivo, collegato alla falesia marina ed alla sua area di influenza. L'estensione dell'area a pericolosità molto elevata include la porzione inferiore del versante interessata dall'azione meteo-marina, un tratto del Viale del Popolo nonché le opere murarie a valle del Castello: valutazioni di superficie condotte a supporto del presente Regolamento Urbanistico non hanno in realtà evidenziato particolari criticità della zona a monte del Viale del Popolo, come evidenziato anche dallo Studio Canuti 2008, mentre le zone della falesia naturale sottostante, analizzate nell'ambito del suddetto studio, mettono l’accento sui fenomeni che investono la falesia e la sede stradale, con proposta di interventi di consolidamento consistenti in paratie ancorate sul substrato roccioso lungo Viale del Popolo e protezione con scogliera al piede della scarpata a mare.

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2g (fattibilità con normali vincoli) ed alla Classe F.4g (fattibilità limitata): trattandosi di un'area interna all'ambito urbano, in un contesto storico, le trasformazioni in progetto sono limitate ad interventi conservativi o di modesto impatto. Nell'area del Castello, come specificato al precedente capoverso, non sono evidenti indizi riconducibili a movimenti di massa, tuttavia, la messa in sicurezza della zona, ai fini della realizzazione delle nuove volumetrie previste, deve essere perseguita tramite la verifica ed il consolidamento delle opere di contenimento poste tra Viale del Popolo e la zona di intervento, valutando le spinte a tergo dei muri nelle condizioni future di progetto. Le indagini di supporto a tali verifiche dovranno rispettare le indicazioni del PAI del Bacino Toscana Costa, sulle quali il Comitato Tecnico di Bacino si esprime con proprio atto circa la completezza degli studi, l'adeguatezza delle soluzioni e la coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del PAI. Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale per quanto attiene gli immobili e le aree di proprietà comunale; è invece soggetto a decadenza l’intervento previsto sulle aree e sugli immobili di proprietà privata; per questi ultimi, nel caso di assenza di Piano attuativo di iniziativa pubblica o in caso di mancata sottoscrizione della convenzione del PdR di iniziativa privata entro il termine quinquennale dalla data di approvazione del RU, si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 88 delle norme di R.U.
• - fabbricati: interventi di restauro "c" per gli edifici facenti parte del complesso storico del castello e ristrutturazione edilizia "r1" per gli altri fabbricati (artt. 22 e 24 delle norme del R.U.).