Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Riotorto

UTOE: 5

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 21.050
Superficie Coperta esistente mq -----
Volume esistente mc -----

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata a nord dell’abitato di Riotorto nelle aree poste a monte dell’esistente polo scolastico. L’area pianeggiante è libera da costruzioni, ad eccezione di un piccolo manufatto, ed è attualmente caratterizzata da colture agricole. Ai margini ovest dell’AT, lungo Via della Bonifica, sono presenti due nuclei residenziali.

Obiettivi e Finalità

• - accrescere l’offerta abitativa per la frazione di Riotorto attraverso un intervento di completamento a saldatura del tessuto urbano esistente;
• - limitare il consumo di nuovo suolo agricolo esterno al sistema insediativo convertendo la destinazione artigianale attribuita all’area dal previgente PRG (IU 57) prevedendo un nuovo intervento residenziale;
• - potenziare la dotazione di servizi, spazi di uso pubblico e locali di aggregazione per l’abitato di Riotorto in connessione con il contiguo polo scolastico/sportivo.

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione di un insediamento a prevalente destinazione residenziale costituito da:

• - un nucleo principale, destinato a funzioni residenziali, di servizio e di interesse collettivo, collocato in posizione centrale all’AT e direttamente accessibile dalla viabilità esistente di servizio alle scuole e agli impianti sportivi;
• - due tre villini isolati collocati lungo Via della Bonifica a saldatura dei nuclei edilizi esistenti;
• - spazi a verde attrezzato e a parcheggio nelle aree prospicienti la strada di servizio alle scuole e agli impianti sportivi.

Dovranno essere ricercati percorsi pedonali di collegamento tra l’insediamento di nuova previsione e l’abitato di Riotorto attraverso le aree del polo scolastico e sportivo esistente.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 10.000 mc
• - N° alloggi max: 25 di cui 6 nei villini isolati
• - SLP max totale mq. 3.330 di cui:
  • - SLP max residenziale: 2.630 mq.
  • - SLP min servizi di interesse comune e commerciale: 700 mq. ;

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici:
  • - 2 piani fuori terra per i villini
  • - 3 piani fuori terra per il nucleo edilizio a destinazione mista
• - tipologia edilizia ammessa:
  • villini isolati (limitatamente agli edifici previsti lungo Via della Bonifica);
  • in linea/a schiera/a piastra/ a corte per il complesso edilizio a destinazione mista;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - direzionale e servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il complesso edilizio a destinazione mista (residenziale, commerciale e di servizio) dovrà essere articolato in più corpi di fabbrica in modo da determinare uno spazio di uso pubblico aperto sul fronte del polo scolastico/sportivo esistente e direttamente accessibile dalla viabilità pubblica;
• - il suddetto complesso, pur richiamando l’impianto, le modalità di aggregazione e i materiali propri dei tradizionali complessi rurali potrà introdurre forme e linguaggi contemporanei;
• - le aree di pertinenza dei villini dovranno essere caratterizzate da alberature perimetrali, in particolare si dovrà dare continuità al filare alberato sul fronte di Via della Bonifica;
• - la nuova edificazione non dovrà comunque interessare le aree classificate a pericolosità elevata I3.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - lo spazio pubblico, antistante il nuovo complesso edilizio a destinazione mista, dovrà assumere le caratteristiche di una piazza e sarà accessibile mediante un percorso pedonale alberato che si diparte dalla viabilità pubblica esistente;

requisiti funzionali:

• - è ammesso un unico accesso carrabile al nuovo insediamento, che servirà sia i villini sia il nuovo complesso a destinazione mista, con ingresso dalla viabilità pubblica esistente di servizio alle scuole e agli impianti sportivi;
• - le autorimesse pertinenziali potranno essere ricavate:
  • - per i villini, con garage fuori terra nelle relative corti di pertinenza;
  • - per il complesso edilizio a destinazione mista a livello interrato o fuori terra purchè aggregate in un unico corpo di fabbrica;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione e cessione delle aree a verde attrezzato, per complessivi mq. 1.850;
• - realizzazione e cessione di nuovi parcheggi pubblici per complessivi 1.950 mq. e della relativa viabilità di accesso;
• - realizzazione di percorsi ciclo-pedonali di collegamento tra l’AT ed il complesso scolastico e sportivo;
• - sistemazione e cessione della piazza antistante il nuovo complesso edilizio a destinazione mista di estensione pari a circa mq. 900 1.500; detto spazio potrà essere attrezzato anche per l'accoglienza di eventi e spettacoli all'aperto di modesta entità;
• - realizzazione e cessione di locali da destinare a funzioni di uso collettivo (centro civico, sede del quartiere, ecc.) pari a 600 700 mq.; il valore dei suddetti locali potrà essere scomputato dagli oneri di urbanizzazione secondaria;
• - realizzazione/cessione di n.2 alloggi da riservare a canone concordato (taglio medio 80 mq slp);
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è invece interessata dalla fascia di rispetto stradale di cui al D.Lgs. 285/1992 e D.P.R. 495/1992, così come rappresentato nella tav. 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Trattandosi di un intervento posto ai margini dell’abitato e in continuità con il paesaggio rurale, la progettazione dovrà curare particolarmente l’inserimento del nuovo nucleo edificato richiamando, come meglio specificato nella sezione delle disposizioni normative, le modalità di aggregazione dei tradizionali complessi rurali. Il progetto dovrà inoltre curare particolarmente le sistemazioni delle aree esterne che dovranno integrarsi e richiamare le componenti del paesaggio rurale sia per le essenze ed i materiali impiegati, sia per il richiamo alle orditure caratterizzanti il contesto agricolo dell’area. A tal fine il piano attuativo dovrà essere corredato di specifico progetto di inserimento paesaggistico a cura di architetto paesaggista.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

In relazione alla collocazione dell’intervento, il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con il paesaggio rurale

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

L'area ricade in un'area di pianura, parzialmente coperta da studi idraulici: le aree vulnerabili per eventi con tempo di ritorno duecentennale (Tr200) sono inserite nella Classe I.3 (pericolosità elevata) mentre le altre sono ricondotte, su criteri morfologici, alla Classe I.3m (pericolosità elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Circa gli aspetti idraulici, le trasformazioni ricadono nella Classe F.3i (fattibilità condizionata), per le quali dovranno essere condotte indagini idrauliche di dettaglio per verificare le condizioni di rischio idraulico locale: in caso di vulnerabilità per eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni dovranno essere previsti interventi di messa in sicurezza con mitigazione degli effetti delle trasformazioni sulle aree al contorno.

Gli studi idraulici necessari dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• -spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi pubblici;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.