Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Viale Michelangelo

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica (Provincia di Livorno)

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 20.820
Superficie Coperta esistente mq. 2.754 Volume esistente mc. 24.200

Dati progettuali

Descrizione

L’area comprende il complesso scolastico Einaudi di proprietà provinciale, attualmente sede dell’istituto tecnico commerciale. Il complesso, risalente ai primi anni ’70, è caratterizzato da un’architettura di buona fattura e qualità ed è articolato in più corpi di fabbrica a livelli sfalsati.

Il complesso è collocato sulle pendici collinari di Poggio Mazzano in posizione panoramica e gode di una eccezionale visuale sull’arcipelago toscano.

L’AT comprende altresì le aree a verde pubblico poste lungo Viale Marconi, per complessivi 8.400 mq. circa. Si tratta di aree già di proprietà comunale, in parte attrezzate, connotate dalla presenza di alberature di alto fusto.

Obiettivi e Finalità

• - delocalizzazione dell’istituto tecnico superiore nei plessi scolastici del quartiere Montemazzano con l’obiettivo di determinare un unico polo scolastico integrato di facile accessibilità ( sia per il trasporto pubblico che per i mezzi privati);
• - valorizzazione del complesso immobiliare pubblico esistente, che si presta ad una riconversione a fini residenziali o ricettivi, valorizzati dalla collocazione di grande pregio panoramico e paesaggistico.

Disposizioni generali

E’ prevista la riconversione funzionale dell’intero complesso scolastico per fini residenziali e/o ricettivi mediante interventi di ristrutturazione edilizia, demolizione/ricostruzione e di parziale sopraelevazione (opzione 1).

In particolare per i diversi corpi di fabbrica, identificati nella scheda grafica allegata con lettera maiuscola, in neretto, sono stabilite le seguenti modalità d’intervento:

1. corpi di fabbrica A: ristrutturazione edilizia (r3a)
2. corpo di fabbrica B: ristrutturazione edilizia (r3a), sostituzione con parziale sopraelevazione di un livello;
3. corpo di fabbrica C: ristrutturazione edilizia (r3a)
4. corpo di fabbrica D: ristrutturazione edilizia (r3a), sostituzione (s).

In alternativa si potrà operare con un intervento di demolizione (totale o parziale) del complesso esistente, qualora la riconversione funzionale a fini residenziali o ricettivi dello stesso si dimostri di difficile realizzazione, e previa valutazione della capacità di integrazione della nuova soluzione progettuale rispetto alle componenti paesaggistiche (opzione 2).

Gli spazi esterni del complesso potranno essere attrezzati per:

• - aree di sosta, che potranno essere coperte con strutture ombreggianti;
• - aree a verde condominiale;
• - attrezzature sportive e ludiche condominiali (quali piscina, campi da gioco, percorsi fitness, ecc.).

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - SLP aggiuntiva per il corpo di fabbrica B: mq 450
• - n. alloggi max: 42 (taglio medio alloggi: 80 mq SLP);
• - n. posti letto max: 140 posti letto (SLP min/posto letto comprensiva servizi comuni:30 mq.)

Sono ammissibili altresì incrementi della SLP esistente per la realizzazione di elementi accessori quali logge, terrazze, scale e rampe di collegamento di cui alla sezione " disposizioni normative".

Tali parametri dovranno essere osservati anche nel caso di destinazione mista (residenziale/ricettiva) e nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione, totale o parziale del complesso esistente (opzione 2).

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax):

1. Opzione 1 - riconversione funzionale complesso esistente:
   • corpo di fabbrica B: pari all’altezza del corpo di fabbrica A;
   • corpo di fabbrica D: pari all’altezza del corpo di fabbrica C
2. Opzione 2 – demolizione e ricostruzione (totale o parziale) complesso esistente:
   • mt. 7.50 , fatte salve altezze maggiori per gli edifici esistenti oggetto di eventuale intervento di recupero

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale;
• - servizi alla residenza ( così come disciplinati al punto 6 dell’art. 17 del presente RU): limitatamente ai corpi di fabbrica B, C e D;
• - commerciale (esercizi di vicinato): limitatamente al piano terra dei corpi di fabbrica B, C e D;
• - ricettiva (limitatamente alla tipologia di albergo) e relativi servizi;

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

Opzione 1 - riconversione funzionale complesso esistente:

• - deve essere assicurata l’immagine unitaria dell’architettura originaria del fabbricato, pur introducendo elementi di discontinuità e di innovazione, anche al fine di consentire la riconversione funzionale del complesso, con utilizzo di materiali leggeri e contemporanei;

Disposizioni specifiche per i corpi di fabbrica A:

• - potranno essere integrati/serviti da elementi di distribuzione alle unità abitative/ricettive quali percorsi protetti, pensiline, scale e rampe di collegamento;
• - è vietata la realizzazione di balconi e terrazze sul fronte ovest dei fabbricati;
• - sul fronte est è ammessa la possibilità di realizzare nuove strutture indipendenti da attrezzare con brise soleil e similari entro le quali ricavare logge di servizio; tali strutture, con aggetto massimo di 1.5 mt., dovranno interessare unitariamente i fronti ad est dei tre fabbricati;
• - le coperture dei fabbricati potranno essere rese praticabili solo per servizi di uso comune e pertanto potrà essere realizzato un unico elemento di risalita per ciascun corpo di fabbrica;
• - eventuali elementi ombreggianti e parapetti dovranno essere progettati contestualmente all’intervento di riconversione funzionale dei fabbricati;

Disposizioni specifiche per il corpo di fabbrica B:

• - l’eventuale intervento di parziale sopraelevazione del corpo di fabbrica dovrà essere progettato conservando l’attuale percezione del complesso edilizio dal mare;
• - il dislivello esistente tra il corpo di fabbrica B e il piano di imposta dei corpi di fabbrica C/D potrà essere utilizzato al fine di ricavare autorimesse interrate;

Disposizioni specifiche per il corpo di fabbrica C:

• - è vietata la realizzazione di balconi e terrazze in aggetto;
• - è ammessa la realizzazione di logge purchè ricavate all’interno del filo del fabbricato esistente;
• - il fronte nord del fabbricato potrà essere integrato con elementi funzionali sia alla sua ridefinizione formale che alla fruizione e all’accessibilità dell’immobile (quali pensiline, rampe coperte, ecc.); tali elementi potranno interessare anche il fronte del contiguo corpo D.

Opzione 2- demolizione e ricostruzione (totale o parziale) del complesso esistente:

• - il nuovo complesso dovrà integrarsi e raccordarsi con la morfologia del luogo non alterando il rapporto tra costruito e profilo collinare;
• - il nuovo complesso dovrà essere caratterizzato da architetture e soluzioni costruttive di tipo innovativo e contemporaneo;
• - il nuovo complesso dovrà essere articolato in più corpi di fabbrica aggregati, sono pertanto escluse tipologie edilizie di tipo estensivo
• - si dovranno limitare le aree a parcheggio scoperte; pertanto i parcheggi pertinenziali e a servizio dei nuovi edifici dovranno essere ricavati prevalentemente a livello interrato/ seminterrato o in struttura sfruttando il dislivello esistente del terreno;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - le aree a verde pubblico poste lungo Viale Marconi dovranno essere adeguatamente attrezzate con elementi di arredo di buona fattura e qualità ed illuminazione pubblica;

requisiti funzionali:

• - deve essere consentita la permeabilità pedonale interna al fine di collegare gli spazi destinati a funzioni di servizio/commerciali e gli spazi aperti di uso comune previsti sul lato sud dell’AT.
• - dovranno essere ricavati percorsi pedonali di collegamento tra Lungomare Marconi e Viale Michelangelo;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione delle aree a verde pubblico, di proprietà comunale, poste lungo Viale Marconi, per complessivi 9.100 mq. circa;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; è invece interessata:

• - parzialmente dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 istituito con Decreto Ministeriale del 22/9/1957;
• - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.

Le suddette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Sono previste le seguenti azioni di tutela e valorizzazione del paesaggio:

• - l’intervento, complessivamente, dovrà essere progettato conservando l’immagine dell’architettura originaria (opzione 1) e comunque non alterando l’attuale percezione del complesso edilizio dal mare (opzione 1 e 2);
• - le attrezzature esterne (quali strutture ombreggianti, campi da gioco, ecc.) di maggior impatto visivo non potranno interessare le aree poste a sud dell’AT, visibili dal mare, che dovranno invece essere sistemate a verde con adeguate piantumazioni.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante piano attuativo convenzionato di iniziativa privata, previa alienazione degli immobili di proprietà pubblica.

Condizioni alla trasformazione:

Il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica
• - impatto sulla percezione consolidata del paesaggio.

In particolare, nel caso si proponga la demolizione e ricostruzione del complesso (opzione 2), considerata la particolare visibilità dell’area, dovranno essere sottoposte alla valutazione dei competenti uffici comunali ed alla cittadinanza, mediante attivazione di un percorso partecipato, almeno due soluzioni alternative.

Il percorso partecipato, da attivare nell’ambito della processo valutativo ai sensi della L.R. 69/2007, sarà svolto a cura e a spese del soggetto proponente in collaborazione con l’amministrazione comunale.

L’intervento è soggetto alle seguenti condizioni alla trasformazione:

• - realizzazione del nuovo plesso scolastico previsto nel quartiere di Montemazzano-San Rocco a cura della Provincia

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti
• - adeguamenti necessari a garantire l’utilizzo del fabbricato scolastico esistente nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - per gli spazi a verde privato: art.90 NTA RU- verde privato di pregio ambientale e paesaggistico;
• - per i fabbricati: ristrutturazione edilizia (r1).