Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: loc. La Tolla

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 56.600 (*)
Superficie Coperta esistente mq 7.250
Volume esistente mc 25.129 Hotel Falesia
mc 4.640 edificio biglietteria
(*) dato riferito alla cartografia catastale

Dati progettuali

Descrizione

L’area, ubicata all’estremità orientale della città, interessa il versante nord di Poggio Semaforo; l’area è delimita ad est dalla falesia rocciosa e dal mare, a nord dalla viabilità di accesso al porto e da Poggio Batteria, ad ovest da un insediamento residenziale di recente realizzazione e a sud da Poggio Semaforo e dalle aree naturali della Tolla.

La posizione dominante rispetto al porto passeggeri consente una vasta visuale verso il mare ed il paesaggio industriale che si estende ad est.

L’area è caratterizzata da terreni incolti, a contenuta acclività, degradanti verso Poggio Batteria e comprende:

• - le rovine di un edificio rurale posto in prossimità della falesia;
• - l’immobile dell’Hotel Phalesia e le relative aree di pertinenza (viabilità di accesso e parcheggi) che ospita funzioni ricettive (albergo) ed una RSA (residenza sanitaria assistita);
• - l’immobile che ospita servizi e biglietterie posto in prossimità della viabilità di accesso al porto.

L’AT si estende complessivamente per 56.600 mq circa ed è articolata nei seguenti sub-ambiti:

1. Sub-ambito 1, pari a circa 41.000 mq., corrispondente alle aree che si estendono al margine nord-est dell’Hotel Phalesia, di proprietà mista pubblica/privata e precisamente:
   • mq. 16.450 mq. circa di proprietà comunale;
   • mq. 4.900 mq. circa di proprietà comunale assegnate in diritto di superficie/proprietà da riacquisire in forza atti convenzionali sottoscritti (convenzione rep. 14363 del 10.7.89 modificata con convenzione rep. 24095 del 27.7.93);
   • mq. 19.750 circa di proprietà privata di cui mq.3.800 circa assegnate in diritto di superficie in forza delle previgenti convenzioni.
2. Sub-ambito 2, pari a 15.600 mq. circa, corrispondente alle aree dell’Hotel Phalesia ed alle relative pertinenze interamente di proprietà privata.

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione e valorizzazione del settore urbano orientale, in connessione con gli altri interventi di rigenerazione urbana previsti nelle AT 4, 5, 21, e con il complesso integrato della nautica di nuova previsione (di cui all’art. 96 del presente RU);
• - creazione di una nuova polarità urbana, da connotare come "porta a mare" che, unitamente al vasto intervento di riconversione urbanistica denominato Città Futura (di cui alla scheda PV 8 del presente RU), concorre a ridefinire l’immagine ed accrescere il ruolo della città di Piombino;
• - favorire l’integrazione città-porto, sia sotto il profilo funzionale sia sotto il profilo dell’assetto urbanistico mediante la creazione di un nuovo tessuto urbano lungo l’asse di collegamento al porto e nelle aree retrostanti;
• - valorizzare e incentivare la fruizione delle aree naturali, di pregio ambientale e paesaggistico, del promontorio di Poggio Semaforo anche attraverso il riconoscimento delle testimonianze storiche del secondo conflitto mondiale;
• - favorire la diversificazione dell’offerta abitativa attraverso un mix di tipologie variabili per taglio di alloggi e valore economico.

Disposizioni generali

Si prevede la complessiva rilettura dell’ambito urbano interessato mediante la sostituzione e/o il restyling degli immobili esistenti, e la realizzazione di un nuovo tessuto urbano, con funzioni plurime, in connessione con il porto ed il complesso integrato della nautica e con gli insediamenti residenziali esistenti.

A tal fine sono previsti i seguenti interventi.

Sub-ambito 1:

• - demolizione dell’immobile esistente, attualmente destinato a servizi e biglietteria, posto in prossimità della rotatoria e dei ruderi presenti nell’area in prossimità della falesia;
• - realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione mista lungo l’asse di collegamento al porto (Viale Regina Margherita);
• - adeguamento della viabilità pubblica esistente;
• - realizzazione di un nuovo asse ciclo/pedonale da riconnettere alla viabilità di uso pubblico realizzata nel contiguo comparto residenziale (IU 23 del previgente PRG) e con il polo del diportismo, previsto nelle aree sottostanti l’AT, mediante sistemi di risalita meccanizzati;
• - sistemazione delle aree a verde e realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili di collegamento con l’adiacente Parco Urbano della Tolla, disciplinato nell’ambito della scheda PV n. 7 (PP della Costa Urbana);
• - in alternativa alla demolizione, qualora possibile sotto il profilo tecnico costruttivo, i ruderi del fabbricato esistente potranno essere recuperati.

Sub-ambito 2:

• - demolizione del fabbricato esistente (hotel Phalesia) e ricostruzione di un nuovo insediamento residenziale (opzione 1); in alternativa è ammesso il complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente al fine di riprogettarne "l’involucro esterno" mediante interventi di ristrutturazione edilizia con limitati incrementi volumetrici (opzione2).

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

Sub-ambito 1

• - n° alloggi 90
• - SLP residenziale 7.000 mq.
• - SLP max commerciale/servizi 1.100 mq.

L’eventuale recupero/ricostruzione del fabbricato rurale esistente non è computabile nella SLP max, così come le superfici da destinare a parcheggio ancorché eccedenti le dotazioni minime previste dalla normativa vigente ( L.122/89 e normativa in materia di commercio).

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente:

• - n° alloggi 50
• - SLP residenziale: 4.000 mq.

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:

• - 1000 mq. SLP in incremento per servizi sanitari e funzioni connesse.

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1

tipologie edilizie ammesse: in linea
altezza massima (Hmax): 5 piani fuori terra

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente:
tipologie edilizie ammesse: in linea
altezza massima (Hmax): 2 piani fuori terra

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:
altezza massima (Hmax): altezza max fabbricato esistente

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1

• - residenziale
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - servizi

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edifico esistente:

• - residenza

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:

• - servizi sanitari e per la cura della persona
• - residenza sociale assistita
• - alloggi complementari alla struttura sanitaria

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

Sub-ambito 1

• - realizzazione di un fronte edificato compatto lungo la a monte della viabilità di accesso al porto, schermato da una congrua fascia a verde con funzione di filtro, che dovrà determinare la formazione di un tessuto urbano di tipo lineare;
• - la nuova edificazione non dovrà comunque interessare le aree retrostanti la falesia e comunque le aree classificate a pericolosità geomorfologica molto elevata;
• - il nuovo tessuto dovrà essere caratterizzato dall’aggregazione di più corpi di fabbrica, anche di altezza diversa, al fine di determinare discontinuità e permeabilità visiva e funzionale;
• - l’intervento, nel suo complesso, dovrà essere caratterizzato da architetture e soluzioni costruttive di tipo innovativo e contemporaneo con variazioni di colore, disegno e materiali di rivestimento (quali legno, pannellature metalliche ecc.), tenendo conto del paesaggio portuale ed industriale in cui si colloca l’intervento;
• - si dovranno privilegiare: finestre a tutta altezza, balconi vetrati, elementi frangisole a schermatura di logge e terrazze; tetti verdi e coperture piane su cui ricavare ampie terrazze;
• - si dovranno limitare le aree a parcheggio scoperte; pertanto i parcheggi pertinenziali e a servizio dei nuovi edifici dovranno essere ricavati prevalentemente a livello interrato/ seminterrato o in struttura sfruttando il dislivello esistente del terreno;

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente:

• - il nuovo edificio a destinazione residenziale dovrà integrarsi e raccordarsi con la morfologia esistente;
• - il nuovo complesso dovrà essere caratterizzato da architetture e soluzioni costruttive di tipo innovativo e contemporaneo con variazioni di colore, disegno e materiali di rivestimento (quali legno, pannellature metalliche ecc.)in analogia con quanto previsto per il sottostante sub-ambito 1;
• - si dovranno limitare le aree a parcheggio scoperte; pertanto i parcheggi pertinenziali e a servizio dei nuovi edifici dovranno essere ricavati prevalentemente a livello interrato/ seminterrato o in struttura sfruttando il dislivello esistente del terreno;

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:

• - complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente (hotel Phalesia) che, pur conservando l’articolazione "a gradoni" ben integrata con la naturale morfologia del terreno, gli conferisca un’immagine del tutto nuova attraverso:
  • - riqualificazione dell’involucro esterno con nuovi materiali di rivestimento (compresa la copertura del fabbricato);
  • - ridefinizione delle partiture dei prospetti;
  • - trasformazione della copertura piana in copertura praticabile da attrezzare a terrazza con strutture ombreggianti;
  • - introduzione di elementi architettonici, quali pensiline, corpi sporgenti ed elementi verticali, che interrompano la marcata linearità del fabbricato;
• - l’intervento dovrà comunque uniformarsi, per linguaggio architettonico, materiali e finiture, ai criteri progettuali stabiliti per il sub-ambito 1.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

Sub-ambito 1

• - gli spazi esterni del nuovo complesso dovranno essere caratterizzati da unitarietà ed arredi di design contemporaneo;
• - le aree libere da costruzioni dovranno essere opportunamente sistemate con essenze autoctone e piantumate con alberature di alto fusto; queste ultime dovranno essere messe a dimora anche lungo il percorso pedonale di nuova previsione nonché lungo la viabilità carrabile esistente;
• - nell’area a verde pubblico prevista in prossimità della rotatoria dovranno essere messe a dimora alberature di alto fusto, al fine di determinare una consistente massa arborea;
• - l’area belvedere posta sulla falesia dovrà essere sistemata con idonee soluzioni di arredo di qualità;

Sub-ambito 2

Opzione 1/Opzione 2:

• - gli spazi esterni del nuovo complesso dovranno essere caratterizzati da unitarietà ed arredi di design contemporaneo;
• - le aree di pertinenza poste a monte del fabbricato dovranno essere opportunamente inerbite con essenze autoctone e piantumate con alberature di alto fusto;
• - l’area a parcheggio posta al margine est del sub-ambito dovrà essere pavimentata con materiale filtrante ed opportunamente alberata.

requisiti funzionali:

Sub-ambito 1

• - realizzazione di nuovo raccordo viario che dalla rotatoria dovrà innestarsi sulla viabilità pubblica esistente di accesso all’Hotel Phalesia collocato nel sub-ambito 2;
• - si dovranno ricercare connessioni pedonali con l’ambito di Poggio Batteria ricompreso nel complesso integrato della nautica/polo del diportismo (di cui all’art. 96 del presente RU), mediante soluzioni a ponte sulla viabilità di accesso al porto;
• - si dovranno assicurare collegamenti verticali, mediante sistemi meccanizzati ed automatizzati di risalita, con il sottostante polo del diportismo; gli spazi circostanti agli elementi di risalita dovranno essere attrezzati come punto panoramico di belvedere sul porto e l’arcipelago;
• - l’elemento di collegamento verticale con la sottostante area portuale, potrà ospitare uno spazio di ristorazione e una terrazza belvedere sulla copertura;
• - si dovrà realizzare un asse pedonale di collegamento tra l’area di belvedere e la viabilità esistente di uso pubblico interna all’insediamento residenziale contiguo all’AT al fine di favorire le connessioni funzionali con la città esistente, nonché percorsi pedonali di collegamento con il contiguo parco urbano della Tolla;

Sub-ambito 2:

Opzione1/Opzione 2
- si dovrà realizzare un accesso pedonale di collegamento tra l’area di parcheggio e il contiguo parco urbano della Tolla;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-ambito 1

• - realizzazione del nuovo accesso veicolare al comparto che si diparte dalla rotatoria esistente e sistemazione della viabilità pubblica interna al sub-ambito con marciapiedi ed alberature lungo strada;
• - realizzazione e cessione di un’area a parcheggio pubblico per complessivi 1700 mq da ricavare nell’area collocata in prossimità della rotatoria;
• - realizzazione e cessione di un’area a verde pubblico da piantumare con alberature di alto fusto, per complessivi mq. 3.800 mq. da ricavare nell’area collocata in prossimità della rotatoria;
• - realizzazione del percorso pedonale di collegamento tra l’area di belvedere e la viabilità esistente interna al comparto residenziale e sistemazione a verde, con sedute ed elementi di arredo urbano, delle aree circostanti e dell’area prospiciente la falesia per complessivi mq. 12.300 ;
• - realizzazione del sistema meccanizzato/automatizzato di risalita di collegamento con il sottostante polo del diportismo, e di una struttura di servizio che dovrà ospitare un punto ristoro pari a 150 mq di SLP;
• - sistemazione delle aree contigue al punto di risalita, pari a mq. 700, come punto panoramico di belvedere;
• - destinazione/cessione di 10 alloggi all’affitto a canone concordato;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Sub-ambito 2:

Opzione 1:

• - sistemazione e cessione del parcheggio esistente posto ad est dell’edificio dell’Hotel Phalesia, per complessivi mq. 1.600;
• - sistemazione e cessione di un’area a verde pari a 2.000 mq. da localizzare in fregio alla viabilità esistente;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Opzione 2:

• - non sono dovuti oneri aggiuntivi trattandosi di intervento di ristrutturazione edilizia con eventuale limitato ampliamento

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge);
• - dalla fascia di rispetto relativa all’impianto di depurazione reflui della Ferriera;
• - dal corridoio infrastrutturale di cui all’art. 89 delle NTA del presente RU.

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

• - si dovrà garantire la continuità fisica e percettiva delle componenti naturalistiche e morfologiche che caratterizzano la costa alta rocciosa del promontorio di Punta Semaforo;
• - "il costruito" di nuova previsione percepibile dal mare dovrà essere progettato con riferimento allo skyline complessivo che dal promontorio di punta Semaforo si snoda fino al porto e alle aree industriali, richiamandone ed interpretandone i segni identitari

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Sub-ambito 1:

Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato, previa procedura di evidenza pubblica per l’assegnazione delle aree e degli immobili di proprietà comunale ricomprese nell’AT. Il piano attuativo potrà estendersi anche al sub-ambito 2.

In sede di sottoscrizione della convenzione si dovranno definire tempi e modalità di attuazione del sistema meccanizzato di risalita, in modo coordinato con l’attuazione dell’intervento relativo al polo del diportismo.

Sub-ambito 2:

Opzione 1: Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Opzione 2: Titolo abilitativo edilizio diretto esteso all’intero organismo edilizio; è comunque fatta salva la possibilità di attuazione congiunta con il sub-ambito 1 mediante piano attuativo.

Condizioni alla trasformazione:

Sub-ambito 1:

in relazione all’entità e complessità dell’intervento, il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con la città ed il porto
• - clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione;
• - qualità dell’aria dell’ambito interessato dalla trasformazione;
• - interferenza con il traffico veicolare di collegamento al porto.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa), G.2a (pericolosità media), G.2b (pericolosità media) e G.4 (pericolosità molto elevata), trattandosi di un ridotto altopiano a ridosso di una falesia marina attiva. Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, principalmente alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) oltre alla Classe F.3g (fattibilità condizionata) per la parte della falesia. Gli interventi nella zona della falesia sono condizionati all'esecuzione di specifiche indagini di dettaglio accompagnate da dati geognostici mirati a verificare la stabilità dell'area ed alla definizione degli eventuali interventi di messa in sicurezza.

Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

Sub-ambito 1:

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della convenzione relativa al P.A., agli immobili e alle aree comprese nel sub-ambito 1 si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti.

Sub-ambito 2:

Opzione 1 e Opzione 2:

In caso di assenza del P.A. o del titolo abilitativo edilizio esteso all’intero sub-ambito o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della convenzione del P.A. o che non sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, agli immobili e alle aree comprese nel sub-ambito 2 si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria del fabbricato esistente senza mutamenti di destinazione d’uso;
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo del fabbricato esistente nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A. o dal titolo abilitativo edilizio, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde, e per le attrezzature sportive e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati ed il fabbricato esistente: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.