Schede Aree di Trasformazione AT

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Flemalle-Via Gori

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblico-privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 25.750
Superficie Coperta esistente mq 6.014
Volume esistente mc 46.826

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione, di proprietà privata, fatta eccezione per le porzioni di viabilità pubblica interessate dall’AT, comprende:

• - l’isolato urbano delimitato da Via della Ferriera, Via Pisa e Via Buozzi, tagliato longitudinalmente da Via Flemalle, di estensione pari a circa 23.000 mq. identificato nella scheda allegata come sub-ambito 1;
• - l’immobile sede del supermercato coop di Via Gori, individuato nel PS come Area critica da delocalizzare (AC n. 54), identificato nella scheda allegata come sub-ambito 2.

Il sub-ambito 1, collocato in area di frangia tra la linea ferroviaria Campiglia M.ma- Piombino e lo stabilimento industriale Magona ed interessato attualmente dalla viabilità di collegamento al porto commerciale (Via Pisa), risulta in prevalenza occupato da attività artigianali e commerciali. Sono presenti inoltre alcuni edifici a destinazione residenziale che non presentano particolari valori storico-architettonici. Complessivamente le volumetrie esistenti ammontano circa 29.800 mc.

Il sub-ambito 2 corrisponde all’immobile che attualmente ospita il supermercato coop, di volumetria pari a circa 17.000 mc (grande struttura commerciale con sup. vendita pari a mq.3.655), di recente edificazione, collocato in area urbana centrale.

Obiettivi e Finalità

• - ricollocare il supermercato coop esistente (grande struttura di vendita) a servizio del centro urbano, per consentirne l’adeguamento funzionale, oltreché per migliorarne l’accessibilità veicolare e la dotazione degli spazi per la sosta e lo scarico delle merci;
• - promuovere la riqualificazione e la rigenerazione urbana di un ampio ambito urbano posto a contatto tra lo stabilimento industriale ed il centro cittadino, in connessione con l’arretramento della stazione ferroviaria e la creazione di nuovi spazi pubblici di relazione (si veda AT 16 nodo ferroviario)
• - creazione di un nuovo polo commerciale integrato con il tessuto urbano;
• - recupero della sede storica di Via Gori del supermercato coop per funzioni plurime di servizio e di interesse collettivo;

Disposizioni generali

Per il sub-ambito 1 si prevede:

• - integrale riorganizzazione urbanistica e funzionale delle aree, al fine di realizzare un nuovo complesso commerciale/servizi che ospiterà il nuovo supermercato coop, da integrare con ulteriori spazi commerciali;
• - conseguente demolizione dei fabbricati e dei volumi esistenti, fatta eccezione per l’edificio residenziale posto lungo Via Buozzi e la linea ferroviaria oggetto di dismissione (si veda scheda AT 16 nodo ferroviario);
• - adeguamento della viabilità urbana esistente mediante realizzazione di rotatorie in corrispondenza delle principali intersezioni.

Per il sub-ambito 2 si prevede:

• - la demolizione del fabbricato esistente e la riorganizzazione dell’isolato al fine di realizzare una nuova viabilità pubblica di collegamento tra Via Spalato e Via Gori da attrezzare con adeguati spazi a parcheggio lungo strada;
• - realizzazione di un nuovo fabbricato pluripiano in angolo tra Via Costa e Via Gori.
• - in alternativa alla totale demolizione/ricostruzione del fabbricato esistente potranno essere proposte soluzioni di ristrutturazione/sostituzione edilizia e restyling;

L’assetto plani volumetrico presente nello scheda allegato è indicativo.

Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

Sub-ambito 1:

• - SLP max commerciale/servizi 9.380 mq., di cui:
  • - 6.380 mq. per destinazione commerciale
  • - 3.000 mq. per magazzini e servizi funzionali alle attività commerciali;

Sub-ambito 2:

Per entrambi i sub-ambiti non sono computati nella SLP max le superfici da ricavare a livello interrato.

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1:

• - Altezza massima (Hmax): 12 ml

Sub-ambito 2:

• - Altezza massima (Hmax): 4 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1:

• - commerciale: grande struttura di vendita di tipo alimentare e non alimentare, medie strutture di vendita settore alimentare e non alimentare, esercizi di vicinato
• - direzionale
• - servizi

Sub-ambito 2:

• - attività di servizio, ricreative e culturali (quali centro wellness, internet point, biblioteca-mediateca, ecc)
• - ostello
• - residenziale (limitatamente ad alloggi da concedere in affitto per esigenze abitative temporanee, da disciplinare in convenzione)
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)

Disposizioni normative

Sub-ambito 1

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso edilizio, da articolare anche in più corpi di fabbrica, dovrà essere connotato da un’architettura di tipo contemporaneo ed innovativo, privilegiando l’impiego di forme e materiali che richiamino il contiguo paesaggio industriale;
• - sul fronte di Via della Ferriera dovranno essere elaborate soluzioni progettuali tali da determinare una nuova quinta urbana, in connessione con il tessuto urbano esistente;
• - l’edificio residenziale esistente lungo Via Buozzi dovrà essere opportunamente schermato con alberature e masse vegetazionali dalle aree a parcheggio del nuovo complesso commerciale;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - l’asse di Via della Ferriera, lungo il quale potranno essere ricavati parcheggi pubblici, dovrà essere adeguatamente piantumato con alberature di alto fusto, e dotato di un ampio marciapiede, in continuità con le sistemazioni viabilistiche e pedonali dell’area del nodo ferroviario;
• - per la sistemazione degli spazi pubblici pedonali dovranno essere impiegati materiali e arredi di qualità con soluzioni coordinate con quanto previsto nell’area del nodo ferroviario;
• - le aree a parcheggio pubblico dovranno essere adeguatamente piantumate con alberature di alto fusto/siepi di essenze mediterranee; potranno essere inoltre dotate di pensiline ombreggianti eventualmente integrate con impianti fotovoltaici e/o minieolico;

requisiti funzionali:

• - il traffico rifornimento merci in ingresso al centro commerciale dovrà essere convogliato da Via Pisa verso Via Buozzi;
• - le dotazioni dei parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 e le soste di relazione di cui al D.P.G,R. 15/R dovranno essere ricavate prevalentemente a livello interrato o in struttura;
• - la rotatoria prevista all’intersezione tra Via della Ferriera e Via Buozzi (o altra soluzione alternativa) dovrà essere dimensionata per consentire agevolmente il transito dei mezzi di rifornimento merci;

Sub-ambito 2

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo edificio previsto in angolo tra Via Costa e Via Gori, dovrà essere caratterizzato da un’architettura contemporanea appropriata alle funzioni ospitate;
• - in alternativa alla totale demolizione/ricostruzione del fabbricato esistente potranno essere proposte soluzioni di ristrutturazione/sostituzione edilizia e restyling, purchè compatibili con le nuove funzioni previste;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la nuova viabilità pubblica di collegamento tra Via Spalato e Via Gori, di sezione pari a 12 mt., dovrà essere attrezzata con adeguati spazi a parcheggio pubblico e alberature lungo strada;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-ambito 1

• - adeguamento viabilistico Via della Ferriera/Via Buozzi (adeguamento sezione stradale, percorsi pedonali e alberature)
• - realizzazione della rotatoria prevista all’intersezione tra via della Ferriera/Via Buozzi;
• - realizzazione di parcheggi pubblici di cui al D.M. 1444/68 per una superficie pari a 2.500 mq., comprensiva delle sistemazioni a verde; detti parcheggi potranno rimanere di proprietà privata definendo in sede di convenzione le modalità di gestione degli stessi al fine di garantirne l’uso pubblico;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo;
• - in sede di attuazione dell’intervento potranno essere individuate ulteriori opere di interesse pubblico da porre a carico del soggetto attuatore a scomputo degli oneri concessori.

Sub-ambito 2

• - nel caso di intervento di ristrutturazione urbanistica: realizzazione e cessione gratuita della nuova viabilità pubblica di collegamento tra Via Spalato e Via Gori da attrezzare con adeguati spazi a parcheggio pubblico e alberature lungo strada;
• - nel caso di intervento di ristrutturazione/sostituzione edilizia: realizzazione di un percorso pedonale di uso pubblico, da ricavare all'interno o all'esterno del fabbricato, di collegamento tra Via Spalato e Via Gori;

Ai fini della determinazione degli standards pubblici di cui al D.M. 1444/68 l’AT è considerata area di saturazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato o di iniziativa pubblica (PIP o PP).

E’ammessa l’attuazione indipendente dei due sub-ambiti individuati. In tal caso verranno elaborati ed approvati due distinti piani attuativi relativi a ciascun sub-ambito.

Per il Sub-ambito 1 dovranno essere monetizzate le aree di proprietà pubblica comprese nell’AT qualora non interessate da opere ed interventi pubblici. Dovranno altresì essere monetizzati gli standards pubblici qualora non interamente soddisfatti all’interno dell’AT.

Per il Sub-ambito 2 dovranno essere definite in convenzione le modalità di gestione delle attività di interesse generale (quali residenze temporanee, ostello, ecc.), qualora previste.

Condizioni alla trasformazione:

Sub-Ambito 1:

L’intervento è assoggettato a Valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2, della L.R. 1/2005 ed è attuabile alle seguenti condizioni:

• - l'efficacia della previsione relativa all'insediamento della grande struttura di vendita è subordinata all'esito favorevole della conferenza di pianificazione da attivare ai sensi dell'art. 69 L.R. 52/2012;
• - redazione di uno studio specifico del sistema della mobilità con il quale si dovrà stimare il traffico veicolare indotto dalla nuova previsione in sovrapposizione all’attuale carico, al fine di individuare le soluzioni più idonee per l’accesso all’area e dimensionare conseguentemente svincoli, rotatorie ecc.; detto studio, esteso ad un ambito urbano significativo, dovrà essere condotto sia con riferimento all'opzione della preventiva/contestuale realizzazione dell’intervento di riassetto viabilistico connesso all’arretramento della stazione ferroviaria ed alla riconfigurazione delle relative aree (di cui all'AT 16 nodo ferroviario), sia con riferimento all'ipotesi della preventiva attuazione del nuovo complesso commerciale;
• - l’apertura del nuovo complesso commerciale è subordinato alla dismissione del supermercato coop. di Via Gori;

Sub-Ambito 2:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione,

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nell’AT si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso;
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo dei fabbricati produttivi/commerciali esistenti nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.
• - per i fabbricati esistenti: tessuto Rp S4- vedi art. 59 NTA RU, fatti salvi gli obblighi convenzionali e/o più diversa disciplina stabilita in sede di attuazione dell'intervento.