Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: loc. La Tolla

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 56.600 (*)
Superficie Coperta esistente mq 7.250
Volume esistente mc 25.129 Hotel Falesia
mc 4.640 edificio biglietteria
(*) dato riferito alla cartografia catastale

Dati progettuali

Descrizione

L’area, ubicata all’estremità orientale della città, interessa il versante nord di Poggio Semaforo; l’area è delimita ad est dalla falesia rocciosa e dal mare, a nord dalla viabilità di accesso al porto e da Poggio Batteria, ad ovest da un insediamento residenziale di recente realizzazione e a sud da Poggio Semaforo e dalle aree naturali della Tolla.

La posizione dominante rispetto al porto passeggeri consente una vasta visuale verso il mare ed il paesaggio industriale che si estende ad est.

L’area è caratterizzata da terreni incolti, a contenuta acclività, degradanti verso Poggio Batteria e comprende:

• - le rovine di un edificio rurale posto in prossimità della falesia;
• - l’immobile dell’Hotel Phalesia e le relative aree di pertinenza (viabilità di accesso e parcheggi) che ospita funzioni ricettive (albergo) ed una RSA (residenza sanitaria assistita);
• - l’immobile che ospita servizi e biglietterie posto in prossimità della viabilità di accesso al porto.

L’AT si estende complessivamente per 56.600 mq circa ed è articolata nei seguenti sub-ambiti:

1. Sub-ambito 1, pari a circa 41.000 mq., corrispondente alle aree che si estendono al margine nord-est dell’Hotel Phalesia, di proprietà mista pubblica/privata e precisamente:
   • mq. 16.450 mq. circa di proprietà comunale;
   • mq. 4.900 mq. circa di proprietà comunale assegnate in diritto di superficie/proprietà da riacquisire in forza atti convenzionali sottoscritti (convenzione rep. 14363 del 10.7.89 modificata con convenzione rep. 24095 del 27.7.93);
   • mq. 19.750 circa di proprietà privata di cui mq.3.800 circa assegnate in diritto di superficie in forza delle previgenti convenzioni.
2. Sub-ambito 2, pari a 15.600 mq. circa, corrispondente alle aree dell’Hotel Phalesia ed alle relative pertinenze interamente di proprietà privata.

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione e valorizzazione del settore urbano orientale, in connessione con gli altri interventi di rigenerazione urbana previsti nelle AT 4, 5, 21, e con il complesso integrato della nautica di nuova previsione (di cui all’art. 96 del presente RU);
• - creazione di una nuova polarità urbana, da connotare come "porta a mare" che, unitamente al vasto intervento di riconversione urbanistica denominato Città Futura (di cui alla scheda PV 8 del presente RU), concorre a ridefinire l’immagine ed accrescere il ruolo della città di Piombino;
• - favorire l’integrazione città-porto, sia sotto il profilo funzionale sia sotto il profilo dell’assetto urbanistico mediante la creazione di un nuovo tessuto urbano lungo l’asse di collegamento al porto e nelle aree retrostanti;
• - valorizzare e incentivare la fruizione delle aree naturali, di pregio ambientale e paesaggistico, del promontorio di Poggio Semaforo anche attraverso il riconoscimento delle testimonianze storiche del secondo conflitto mondiale;
• - favorire la diversificazione dell’offerta abitativa attraverso un mix di tipologie variabili per taglio di alloggi e valore economico.

Disposizioni generali

Si prevede la complessiva rilettura dell’ambito urbano interessato mediante la sostituzione e/o il restyling degli immobili esistenti, e la realizzazione di un nuovo tessuto urbano, con funzioni plurime, in connessione con il porto ed il complesso integrato della nautica e con gli insediamenti residenziali esistenti.

A tal fine sono previsti i seguenti interventi.

Sub-ambito 1:

• - demolizione dell’immobile esistente, attualmente destinato a servizi e biglietteria, posto in prossimità della rotatoria e dei ruderi presenti nell’area in prossimità della falesia;
• - realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione mista lungo l’asse di collegamento al porto (Viale Regina Margherita);
• - adeguamento della viabilità pubblica esistente;
• - realizzazione di un nuovo asse ciclo/pedonale da riconnettere alla viabilità di uso pubblico realizzata nel contiguo comparto residenziale (IU 23 del previgente PRG) e con il polo del diportismo, previsto nelle aree sottostanti l’AT, mediante sistemi di risalita meccanizzati;
• - sistemazione delle aree a verde e realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili di collegamento con l’adiacente Parco Urbano della Tolla, disciplinato nell’ambito della scheda PV n. 7 (PP della Costa Urbana);
• - in alternativa alla demolizione, qualora possibile sotto il profilo tecnico costruttivo, i ruderi del fabbricato esistente potranno essere recuperati.

Sub-ambito 2:

• - demolizione del fabbricato esistente (hotel Phalesia) e ricostruzione di un nuovo insediamento residenziale (opzione 1); in alternativa è ammesso il complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente al fine di riprogettarne "l’involucro esterno" mediante interventi di ristrutturazione edilizia con limitati incrementi volumetrici (opzione2).

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

Sub-ambito 1

• - n° alloggi 90
• - SLP residenziale 7.000 mq.
• - SLP max commerciale/servizi 1.100 mq.

L’eventuale recupero/ricostruzione del fabbricato rurale esistente non è computabile nella SLP max, così come le superfici da destinare a parcheggio ancorché eccedenti le dotazioni minime previste dalla normativa vigente ( L.122/89 e normativa in materia di commercio).

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente:

• - n° alloggi 50
• - SLP residenziale: 4.000 mq.

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:

• - 1000 mq. SLP in incremento per servizi sanitari e funzioni connesse.

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1

tipologie edilizie ammesse: in linea
altezza massima (Hmax): 5 piani fuori terra

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente:
tipologie edilizie ammesse: in linea
altezza massima (Hmax): 2 piani fuori terra

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:
altezza massima (Hmax): altezza max fabbricato esistente

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1

• - residenziale
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - servizi

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edifico esistente:

• - residenza

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:

• - servizi sanitari e per la cura della persona
• - residenza sociale assistita
• - alloggi complementari alla struttura sanitaria

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

Sub-ambito 1

• - realizzazione di un fronte edificato compatto lungo la a monte della viabilità di accesso al porto, schermato da una congrua fascia a verde con funzione di filtro, che dovrà determinare la formazione di un tessuto urbano di tipo lineare;
• - la nuova edificazione non dovrà comunque interessare le aree retrostanti la falesia e comunque le aree classificate a pericolosità geomorfologica molto elevata;
• - il nuovo tessuto dovrà essere caratterizzato dall’aggregazione di più corpi di fabbrica, anche di altezza diversa, al fine di determinare discontinuità e permeabilità visiva e funzionale;
• - l’intervento, nel suo complesso, dovrà essere caratterizzato da architetture e soluzioni costruttive di tipo innovativo e contemporaneo con variazioni di colore, disegno e materiali di rivestimento (quali legno, pannellature metalliche ecc.), tenendo conto del paesaggio portuale ed industriale in cui si colloca l’intervento;
• - si dovranno privilegiare: finestre a tutta altezza, balconi vetrati, elementi frangisole a schermatura di logge e terrazze; tetti verdi e coperture piane su cui ricavare ampie terrazze;
• - si dovranno limitare le aree a parcheggio scoperte; pertanto i parcheggi pertinenziali e a servizio dei nuovi edifici dovranno essere ricavati prevalentemente a livello interrato/ seminterrato o in struttura sfruttando il dislivello esistente del terreno;

Sub-ambito 2

Opzione 1 demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente:

• - il nuovo edificio a destinazione residenziale dovrà integrarsi e raccordarsi con la morfologia esistente;
• - il nuovo complesso dovrà essere caratterizzato da architetture e soluzioni costruttive di tipo innovativo e contemporaneo con variazioni di colore, disegno e materiali di rivestimento (quali legno, pannellature metalliche ecc.)in analogia con quanto previsto per il sottostante sub-ambito 1;
• - si dovranno limitare le aree a parcheggio scoperte; pertanto i parcheggi pertinenziali e a servizio dei nuovi edifici dovranno essere ricavati prevalentemente a livello interrato/ seminterrato o in struttura sfruttando il dislivello esistente del terreno;

Opzione 2 restyling dell’edificio esistente:

• - complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente (hotel Phalesia) che, pur conservando l’articolazione "a gradoni" ben integrata con la naturale morfologia del terreno, gli conferisca un’immagine del tutto nuova attraverso:
  • - riqualificazione dell’involucro esterno con nuovi materiali di rivestimento (compresa la copertura del fabbricato);
  • - ridefinizione delle partiture dei prospetti;
  • - trasformazione della copertura piana in copertura praticabile da attrezzare a terrazza con strutture ombreggianti;
  • - introduzione di elementi architettonici, quali pensiline, corpi sporgenti ed elementi verticali, che interrompano la marcata linearità del fabbricato;
• - l’intervento dovrà comunque uniformarsi, per linguaggio architettonico, materiali e finiture, ai criteri progettuali stabiliti per il sub-ambito 1.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

Sub-ambito 1

• - gli spazi esterni del nuovo complesso dovranno essere caratterizzati da unitarietà ed arredi di design contemporaneo;
• - le aree libere da costruzioni dovranno essere opportunamente sistemate con essenze autoctone e piantumate con alberature di alto fusto; queste ultime dovranno essere messe a dimora anche lungo il percorso pedonale di nuova previsione nonché lungo la viabilità carrabile esistente;
• - nell’area a verde pubblico prevista in prossimità della rotatoria dovranno essere messe a dimora alberature di alto fusto, al fine di determinare una consistente massa arborea;
• - l’area belvedere posta sulla falesia dovrà essere sistemata con idonee soluzioni di arredo di qualità;

Sub-ambito 2

Opzione 1/Opzione 2:

• - gli spazi esterni del nuovo complesso dovranno essere caratterizzati da unitarietà ed arredi di design contemporaneo;
• - le aree di pertinenza poste a monte del fabbricato dovranno essere opportunamente inerbite con essenze autoctone e piantumate con alberature di alto fusto;
• - l’area a parcheggio posta al margine est del sub-ambito dovrà essere pavimentata con materiale filtrante ed opportunamente alberata.

requisiti funzionali:

Sub-ambito 1

• - realizzazione di nuovo raccordo viario che dalla rotatoria dovrà innestarsi sulla viabilità pubblica esistente di accesso all’Hotel Phalesia collocato nel sub-ambito 2;
• - si dovranno ricercare connessioni pedonali con l’ambito di Poggio Batteria ricompreso nel complesso integrato della nautica/polo del diportismo (di cui all’art. 96 del presente RU), mediante soluzioni a ponte sulla viabilità di accesso al porto;
• - si dovranno assicurare collegamenti verticali, mediante sistemi meccanizzati ed automatizzati di risalita, con il sottostante polo del diportismo; gli spazi circostanti agli elementi di risalita dovranno essere attrezzati come punto panoramico di belvedere sul porto e l’arcipelago;
• - l’elemento di collegamento verticale con la sottostante area portuale, potrà ospitare uno spazio di ristorazione e una terrazza belvedere sulla copertura;
• - si dovrà realizzare un asse pedonale di collegamento tra l’area di belvedere e la viabilità esistente di uso pubblico interna all’insediamento residenziale contiguo all’AT al fine di favorire le connessioni funzionali con la città esistente, nonché percorsi pedonali di collegamento con il contiguo parco urbano della Tolla;

Sub-ambito 2:

Opzione1/Opzione 2
- si dovrà realizzare un accesso pedonale di collegamento tra l’area di parcheggio e il contiguo parco urbano della Tolla;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-ambito 1

• - realizzazione del nuovo accesso veicolare al comparto che si diparte dalla rotatoria esistente e sistemazione della viabilità pubblica interna al sub-ambito con marciapiedi ed alberature lungo strada;
• - realizzazione e cessione di un’area a parcheggio pubblico per complessivi 1700 mq da ricavare nell’area collocata in prossimità della rotatoria;
• - realizzazione e cessione di un’area a verde pubblico da piantumare con alberature di alto fusto, per complessivi mq. 3.800 mq. da ricavare nell’area collocata in prossimità della rotatoria;
• - realizzazione del percorso pedonale di collegamento tra l’area di belvedere e la viabilità esistente interna al comparto residenziale e sistemazione a verde, con sedute ed elementi di arredo urbano, delle aree circostanti e dell’area prospiciente la falesia per complessivi mq. 12.300 ;
• - realizzazione del sistema meccanizzato/automatizzato di risalita di collegamento con il sottostante polo del diportismo, e di una struttura di servizio che dovrà ospitare un punto ristoro pari a 150 mq di SLP;
• - sistemazione delle aree contigue al punto di risalita, pari a mq. 700, come punto panoramico di belvedere;
• - destinazione/cessione di 10 alloggi all’affitto a canone concordato;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Sub-ambito 2:

Opzione 1:

• - sistemazione e cessione del parcheggio esistente posto ad est dell’edificio dell’Hotel Phalesia, per complessivi mq. 1.600;
• - sistemazione e cessione di un’area a verde pari a 2.000 mq. da localizzare in fregio alla viabilità esistente;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Opzione 2:

• - non sono dovuti oneri aggiuntivi trattandosi di intervento di ristrutturazione edilizia con eventuale limitato ampliamento

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge);
• - dalla fascia di rispetto relativa all’impianto di depurazione reflui della Ferriera;
• - dal corridoio infrastrutturale di cui all’art. 89 delle NTA del presente RU.

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

• - si dovrà garantire la continuità fisica e percettiva delle componenti naturalistiche e morfologiche che caratterizzano la costa alta rocciosa del promontorio di Punta Semaforo;
• - "il costruito" di nuova previsione percepibile dal mare dovrà essere progettato con riferimento allo skyline complessivo che dal promontorio di punta Semaforo si snoda fino al porto e alle aree industriali, richiamandone ed interpretandone i segni identitari

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Sub-ambito 1:

Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato, previa procedura di evidenza pubblica per l’assegnazione delle aree e degli immobili di proprietà comunale ricomprese nell’AT. Il piano attuativo potrà estendersi anche al sub-ambito 2.

In sede di sottoscrizione della convenzione si dovranno definire tempi e modalità di attuazione del sistema meccanizzato di risalita, in modo coordinato con l’attuazione dell’intervento relativo al polo del diportismo.

Sub-ambito 2:

Opzione 1: Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Opzione 2: Titolo abilitativo edilizio diretto esteso all’intero organismo edilizio; è comunque fatta salva la possibilità di attuazione congiunta con il sub-ambito 1 mediante piano attuativo.

Condizioni alla trasformazione:

Sub-ambito 1:

in relazione all’entità e complessità dell’intervento, il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con la città ed il porto
• - clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione;
• - qualità dell’aria dell’ambito interessato dalla trasformazione;
• - interferenza con il traffico veicolare di collegamento al porto.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa), G.2a (pericolosità media), G.2b (pericolosità media) e G.4 (pericolosità molto elevata), trattandosi di un ridotto altopiano a ridosso di una falesia marina attiva. Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, principalmente alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) oltre alla Classe F.3g (fattibilità condizionata) per la parte della falesia. Gli interventi nella zona della falesia sono condizionati all'esecuzione di specifiche indagini di dettaglio accompagnate da dati geognostici mirati a verificare la stabilità dell'area ed alla definizione degli eventuali interventi di messa in sicurezza.

Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

Sub-ambito 1:

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della convenzione relativa al P.A., agli immobili e alle aree comprese nel sub-ambito 1 si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti.

Sub-ambito 2:

Opzione 1 e Opzione 2:

In caso di assenza del P.A. o del titolo abilitativo edilizio esteso all’intero sub-ambito o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della convenzione del P.A. o che non sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, agli immobili e alle aree comprese nel sub-ambito 2 si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria del fabbricato esistente senza mutamenti di destinazione d’uso;
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo del fabbricato esistente nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A. o dal titolo abilitativo edilizio, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde, e per le attrezzature sportive e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati ed il fabbricato esistente: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Viale Regina Margherita

UTOE: 9

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 6.820
Superficie Coperta esistente mq. 1.865
Volume esistente mc.7.740

Dati progettuali

Descrizione

L’area comprende il fronte edificato che si sviluppa tra la ferrovia e Viale Regina Margherita e si attesta alla stazione ferroviaria presso lo scalo portuale. Si tratta di un’area a sviluppo lineare, larga mediamente trenta metri, occupata da vari fabbricati ad uso produttivo/servizi alcuni dei quali in grave stato di degrado.

Obiettivi e Finalità

• - ridefinizione dell’immagine delle aree retro portuali sotto il profilo architettonico e formale, superando le attuali condizioni di degrado e di frammentarietà;
• - creazione di una schermatura rispetto al contesto industriale che si sviluppa a nord dell’AT;
• - potenziamento dei servizi e delle attività marittime connesse al porto commerciale-passeggeri

Disposizioni generali

Si prevede il riordino complessivo del fronte edificato, mediante interventi di ristrutturazione edilizia, sostituzione, sopraelevazione e ampliamento, al fine di riqualificare il fronte edilizio attestato lungo Viale Regina Margherita.

Le corti di pertinenza dovranno essere riqualificate e pertanto liberate da qualsiasi manufatto precario esistente.

L'assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato è indicativo. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

1. fabbricato A: SLP max 170 mq.
2. fabbricato B: SLP max 1.050 mq.
3. fabbricato C: SLP max 600 mq.
4. fabbricato D: SLP max 750 mq.
5. fabbricato E1: SLP max 480 mq
6. fabbricato E2: SLP max 480 mq
7. fabbricato F: SLP max 315 mq.
8. fabbricato G: SLP max 600 mq.

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax): tre livelli fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale di cui al punto 3.02.04 (art.17 NTA RU)
• - servizi di cui al punto 6.02 (art. 17 NTA RU)
• - servizi di parcheggi ed autorimesse

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - gli interventi edilizi, ancorchè attuabili separatamente, dovranno essere caratterizzati da unitarietà di linguaggio architettonico, finiture e materiali, privilegiando l’utilizzo di laterizio faccia vista, ispirandosi agli interventi di recente realizzazione presenti nell’ambito;
• - la recinzione sul fronte strada dovrà uniformarsi alla tipologia già presente nella corte di pertinenza dell’edificio contraddistinto con la lettera F (muretto intonacato con cimasa in cotto e ringhiera metallica);

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

-

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standards pubblici, l’intervento è considerato di saturazione. In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte dei soggetti attuatori in sede di rilascio del permesso di costruire.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge);
• - dalla fascia di rispetto della linea ferroviaria ex DPR n. 753 dell’11.07.1980;

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante intervento diretto.

E’consentita l’attuazione separata degli interventi sui singoli fabbricati, nel rispetto delle disposizioni contenute nella presente scheda. In ogni caso ciascun intervento dovrà essere contestualizzato rispetto all’intero fronte edificato ricompreso nell’AT. E’comunque sempre ammessa la facoltà di presentare istanza di permesso di costruire estesa a più fabbricati o all’intera AT.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle nella Classi Classe di Pericolosità geomorfologica G2 (pericolosità media).

Relativamente all’aspetto idraulico la pericolosità risulta:

• - rispetto alle definizioni del D.P.G.R. 53R l’area ricade in Classe I.1 (pericolosità bassa);
• - rispetto alle definizioni del P.G.R.A. l’area ricade in pericolosità da alluvione bassa P1 (corrispondente alla classe di pericolosità I2 secondo la definizione del DPGR 53/R) ;
• - rispetto alla definizione di pericolosità secondo la L.R. 41/2018 l’area non ricade in quelle a pericolosità per alluvioni frequenti né in quelle a pericolosità per alluvioni poco frequenti.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 2 (Tutela Alta).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde:

• - per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli);
• - per gli aspetti idraulici, alla Classe F.2i (fattibilità con normali vincoli);
• - per gli aspetti legati alla tutela della risorsa idrica, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità con normali vincoli).

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la categoria di intervento "r1" - ristrutturazione edilizia.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Loc. Macelli

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica (demanio pubblico dello Stato- ramo difesa esercito)

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 5070 Superficie Coperta esistente mq 320
Volume esistente mc 1050

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in loc. Macelli. Si tratta in prevalenza di aree di proprietà pubblica (demanio statale) che accolgono il complesso del poligono di tiro costituito da un manufatto in muratura, in buono stato di conservazione, ed alcune tettoie in lamiera. L’area versa in notevole stato di degrado ed è identificata dal PS d’Area come Area Critica da delocalizzare (AC014).

Obiettivi e Finalità

• - delocalizzazione del poligono di tiro in altra area più compatibile con le funzioni già insediate, coerentemente con quanto previsto dal PS d’Area al fine di migliorare la qualità abitativa degli insediamenti esistenti e promuovere una complessiva riqualificazione dell’area;
• - in relazione alla collocazione dell’area, ubicata in prossimità del promontorio della Tolla, per il quale si conferma la destinazione a parco urbano, l’AT dovrà assolvere alla funzione di " porta di accesso" al parco favorendo le connessioni tra il vicino polo sportivo (AT 04) ed il promontorio.

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione di una fascia a verde lineare nella quale dovranno essere allestiti percorsi pedonali e ciclabili ed alcuni servizi di accoglienza che potranno essere ricavati nel fabbricato esistente, da riqualificare opportunamente, o in strutture di nuova realizzazione.

L’intervento dovrà raccordarsi con il più complessivo progetto di sistemazione del parco urbano della Tolla disciplinato dal vigente PP della Costa urbana (si veda PV 7).

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max per servizi: 350 mq

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 1 piano fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - Servizi al parco (punto ristoro, punto informazioni turistiche, servizi igienici, piccoli servizi commerciali connessi alla fruizione del parco)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - sull’edificio esistente posto in prossimità della testata ovest dell’AT si potrà operare con interventi di ristrutturazione e restyling complessivo; in alternativa l’edificio potrà essere demolito e conseguentemente si potranno realizzare nuove strutture di servizio anche articolate in corpi separati.

criteri e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il percorso pubblico e l’area a verde dovranno essere sistemati con soluzioni ed elementi di arredo che si armonizzino con quanto previsto per il parco urbano della Tolla (si veda disciplina del PP della Costa urbana di cui alla scheda PV 7); si dovrà inoltre prevedere un’adeguata illuminazione notturna;

requisiti funzionali:

• - il nucleo dei servizi al parco dovrà prevedere adeguati spazi di relazione ombreggiati e attrezzati.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

L’AT riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT non è interessata da invarianti strutturali;

l’AT è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge), limitatamente all’edificio del poligono di tiro.

Dette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

• - si dovrà favorire la percezione della visuale verso il promontorio ricomponendone gli elementi di naturalità attraverso la liberazione delle aree dall’esistente poligono di tiro e dalle strutture precarie esistenti;
• - realizzazione di una consistente schermatura vegetazionale al fine di mitigare la presenza del muro a retta esistente posto a confine con il soprastante insediamento residenziale;

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

procedimento di attuazione di opera pubblica ai sensi della vigente normativa.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - definizione di specifica intesa con la competente Agenzia del demanio ai fini della rilocalizzazione del poligono di tiro in altra area e della cessione dell’area dell’AT al Comune;
• - realizzazione del nuovo poligono di tiro in altra area.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e, per porzioni ridotte, G.2b (pericolosità media).

Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per l'area insediativa ed alla Classe F.3g (fattibilità condizionata) per le aree più acclivi: le trasformazioni in queste aree sono condizionate all'esecuzione di specifiche indagini di dettaglio accompagnate da dati geognostici mirati a verificare la stabilità dell'area ed alla definizione degli eventuali interventi di messa in sicurezza.

Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta l’approvazione del progetto esecutivo, alle aree e agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti per la presente AT, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Gori/Via S. Mina

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 48.500
Superficie Coperta esistente mq -----
Volume esistente mc -----

Dati progettuali

Descrizione

L’area è collocata in loc. Tolla Alta in prossimità del cimitero e dello stadio Magona (AT 05), ad ovest del promontorio di Punta Semaforo. Si estende per circa 48.500 mq, interessando aree in prevalenza di proprietà pubblica (da trasferire al Comune in attuazione di obblighi convenzionali connessi a precedenti interventi urbanistici).

L’area è accessibile, oltreché da Via Gori, da Via Silvio Mina che la collega alla viabilità di accesso al porto recentemente adeguata.

Obiettivi e Finalità

• - creazione di un polo sportivo integrato al fine di rilocalizzarvi alcune attrezzature ed impianti sportivi pubblici attualmente distribuiti all’interno della città esistente in aree ed immobili inadeguati e scarsamente accessibili e/o interessate da programmi di sviluppo e riconversione funzionale (PV 8 Città Futura, AT 21);
• - accrescimento della capacità di sosta a servizio del centro urbano e delle nuove funzioni da insediare nell’area e nella contigua AT 5 (Stadio Magona) con un parcheggio di grandi dimensioni;
• - favorire la "ricucitura" tra l’area portuale, il Parco della Tolla e la città consolidata in connessione e sinergia con gli altri interventi di riqualificazione e ristrutturazione urbanistica previsti per il settore urbano orientale (AT 01, AT 05, AT 06, AT 21).

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione di un complesso di attrezzature pubbliche così articolato:

• - parcheggio pubblico da localizzare lungo Via Gori nell’area antistante il cimitero, implementabile nel tempo con un parcheggio in struttura; il parcheggio assolverà la funzione di area di sosta/scambio a servizio della città e di servizio agli utenti del nuovo polo sportivo e del contiguo Stadio Magona (AT05);
• - un polo sportivo integrato nel quale potranno trovare collocazione un campo di calcio regolamentare con relativo campo ausiliario, un palazzetto per il basket e la pallavolo, campi da tennis ed eventuali ulteriori attrezzature sportive con i relativi servizi.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• Attrezzature sportive e di interesse pubblico: non è stabilita slp max
• parcheggio pubblico: minimo 400 posti auto.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax): 6 mt per il parcheggio in struttura

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - attrezzature sportive e servizi connessi (spogliatoi, bar-ristoro, piccoli servizi commerciali, ecc.)
• - parcheggio pubblico e servizi connessi (servizi igienici, biglietterie, punto accoglienza/informazioni, ecc.)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

L’area oggetto dell'intervento è sensibilmente acclive, soprattutto nel quadrante sommitale.

Pertanto sono prescritte: 

• - la massima integrazione nella morfologia naturale del terreno, 
• - la limitazione delle altezze dei muri a retta,
• - il ricorso a soluzioni su piani sfalsati; 
• - la mitigazione dell'impatto visivo delle opere di contenimento, per le quali si deve tendere a soluzioni costruttive adeguatamente utili alla funzione e alla percezione, piuttosto che ricorrere alla mitigazione ex post;
• - la cura dell'equipaggiamento vegetazionale da non intendersi quale dotazione ornamentale ma come risorsa complessivamente utile al benessere percettivo e fisico, alle mitigazioni climatiche, all'assorbimento degli inquinamenti e all'incremento di valore paesaggistico, anche in ordine alla visualità (come vedo/come sono visto)
• - la realizzazione di idonea schermatura protettiva, in funzione della compatibilità tra attività, rispetto all’area residenziale della Tolla  e lungo Via S. Mina.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il parcheggio pubblico dovrà essere progettato assumendo come obiettivo il suo potenziamento nel tempo, attuabile mediante la realizzazione di uno o più livelli di autorimesse in struttura; tali strutture in elevazione dovranno raccordarsi con le attrezzature del polo sportivo soprastante potendo accoglierne parte delle funzioni;
• - l’area del parcheggio, in relazione alla rilevante estensione, dovrà essere progettata introducendo elementi di discontinuità, alla quota stradale, mediante schermature vegetazionali, elementi di arredo urbano (quali pensiline ombreggianti e simili) nonché mediante le stesse strutture in elevazione del parcheggio;

requisiti funzionali:

Il nuovo polo sportivo dovrà essere ben collegato con il Parco urbano della Tolla da un lato (At 03), e con lo Stadio Magona dall’altro (At 05). A tal fine dovranno essere considerate componenti alle quali collegarsi:

• - per il Parco urbano della Tolla i servizi e i percorsi ivi previsti (At03);
• - per lo Stadio della Magona, il sistema degli accessi ivi configurato (At05).

Dovrà essere ricercata la percorribilità pedonale in direzione nord-sud dell’AT al fine di collegare gli insediamenti residenziali soprastanti con le nuove attrezzature previste e favorire le connessioni con il centro urbano;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

L’AT riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge)
• - dalla fascia di rispetto cimiteriale di cui al R.D. n. 1265 del 27.07.1934.

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Le indicazioni normative contenute nella presente scheda sono volte a favorire la migliore integrazione dell’intervento con il contesto paesaggistico e a promuovere la complessiva riqualificazione dell’ambito urbano interessato.

In considerazione della complessità dell’intervento e della morfologia delle aree interessate, la progettazione dovrà essere corredata da specifiche analisi di tipo paesaggistico al fine di perseguire il migliore inserimento delle strutture di nuova realizzazione.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Progetto di opera pubblica.

L’attuazione potrà avvenire per stralci funzionali autonomi sulla base di una progettazione complessiva dell’intera AT. In particolare il parcheggio pubblico potrà essere realizzato in distinte fasi attuative tali da assicurare comunque una prima sistemazione dell’area per circa il 50% della potenzialità del parcheggio.

Condizioni alla trasformazione:

Ai fini della localizzazione degli interventi all’interno dell’area dovrà essere verificata la presenza di campi elettromagnetici, in linea con i limiti di legge, attraverso adeguate misure.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.2b (pericolosità media) e, per porzioni ridotte, G.1 (pericolosità bassa).

Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.3g (fattibilità condizionata) e, per aree ridotte, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli): le trasformazioni in queste aree sono condizionate all'esecuzione di specifiche indagini di dettaglio accompagnate da dati geognostici mirati a verificare la stabilità dell'area ed alla definizione degli eventuali interventi di messa in sicurezza.

Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

Per quanto attiene agli interventi previsti sulle aree già di proprietà pubblica l’intervento non è assoggettato a decadenza quinquennale; per le aree di proprietà privata, in caso di mancata approvazione del progetto esecutivo di opera pubblica entro il quinquennio dall’approvazione del presente RU, è prevista la totale inedificabilità.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e infrastrutture per attività sportive di interesse urbano e di quartiere (V2) e art. 86 per i parcheggi.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Viale Regina Margherita-Via Salgari

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 39.250
Superficie Coperta esistente mq. 2.380 Volume esistente mc. 8.880

Dati progettuali

Descrizione

L’area, di proprietà mista pubblico-privata, comprende il complesso sportivo dello storico stadio Magona che si estende tra Viale Regina Margherita e Via Gori, individuato nel PS come Area critica da delocalizzare (AC n. 64) e le aree contigue.

In particolare l’AT è articolata in due distinti sub-ambiti comprendenti:

Sub-ambito 1:

• - l’edificio storico attestato su Viale Regina Margherita che attualmente ospita la palestra della scherma, spogliatoi ed uffici
• - lo stadio comunale ed i relativi servizi
• - un campo da gioco
• - i campi da tennis e la sede del circolo ricreativo Magona
• - un fabbricato ad uso artigianale attestato su Via Gori

Sub-ambito 2:

• - l’area posta sul lato ovest dello stadio comunale in fregio a Via Salgari ed attualmente occupata dal campo di calcio ausiliario in terra battuta, cosiddetto "campino marrone", utilizzato saltuariamente a parcheggio.

Obiettivi e Finalità

• - promuovere la complessiva rigenerazione urbana e la parziale riconversione funzionale di un’area collocata in posizione strategica, a saldatura tra il porto e la città consolidata;
• - favorire una maggiore integrazione con il tessuto e le funzioni urbane presenti accrescendo la qualità e la disponibilità di spazi pubblici e di relazione;
• - mantenere lo stadio comunale nell’attuale localizzazione, adeguandolo in termini funzionali e di servizi ed integrandolo con ulteriori impianti sportivi, in connessione con il nuovo polo delle attrezzature sportive previste nella contigua AT 4;
• - conservare gli edifici storici dello stadio Magona quali elementi identitari della città;
• - potenziare la disponibilità di alloggi nel centro urbano al fine di rispondere ad una domanda abitativa differenziata per esigenze e disponibilità;
• - creare le condizioni per la delocalizzazione delle attività artigianali esistenti.

Disposizioni generali

Si prevedono i seguenti interventi:

Sub-Ambito 1

• - adeguamento funzionale e ristrutturazione dello stadio comunale, da integrare con ulteriori impianti sportivi, attualmente collocati in altri immobili nel centro urbano (quali palestre per pugilistica ed arti marziali);
• - adeguamento funzionale e riqualificazione dell’area del circolo tennistico Magona;
• - sostituzione dell’edificio artigianale esistente o in alternativa riconversione dello stesso per funzioni sportive e/o ludico ricreative mediante interventi di ristrutturazione edilizia;

Sub-ambito 2

• - riconfigurazione dell’area occupata dal campo da gioco ausiliario di Via Salgari, mediante la creazione di nuovi spazi pubblici di relazione e la realizzazione di un intervento di completamento a destinazione prevalentemente residenziale; l’area nel suo complesso dovrà configurarsi come "porta di accesso" dalla città al complesso sportivo.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

Sub-ambito 1

• attrezzature sportive e relativi servizi: non è stabilita SLP max

Sub-ambito 2:

• - n° alloggi: 40
• - SLP Max: 3.700 mq. di cui:
  • - SLP max residenziale 3.300 mq.
  • - SLP max commerciale 400 mq.

Nella SLP max non è computata la superficie da ricavare a livello interrato.

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1:

• altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 4 mt. per l’intervento di sostituzione dell’edificio artigianale esistente

Sub-ambito 2:

• altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 6 piani fuori terra
• tipologie edilizie ammesse:in linea

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1:

• - attrezzature sportive (stadio comunale, palestre, ecc) e relativi servizi
• - attività ludico/ricreative e per la cura della persona (quali palestre, centri benessere, ecc.)

Sub-ambito 2:

• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato da collocare al p.t. del nuovo fabbricato)
• - residenziale
• - direzionale

Disposizioni normative

Sub-Ambito 1

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - i fabbricati storici dello stadio Magona dovranno essere integralmente conservati nei fronti;
• - i nuovi edifici che ospiteranno le funzioni sportive ed i relativi servizi dovranno essere caratterizzati da un’architettura di tipo contemporaneo;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - le sistemazioni esterne del complesso sportivo dovranno essere trattate in modo tale da favorire, compatibilmente con le norme di sicurezza vigenti, la permeabilità visiva e funzionale dell’area rispetto al contiguo tessuto urbano;

requisiti funzionali:

• - lo stadio e le nuove attrezzature sportive previste dovranno connettersi, mediante appositi collegamenti, con gli impianti sportivi ed il parcheggio pubblico previsti nell’adiacente AT 4 (Polo sportivo della Tolla); tali collegamenti dovranno più in generale garantire la permeabilità pedonale in direzione est-ovest al fine di collegare le nuove funzioni previste nel settore est della città con il centro urbano;

Sub-Ambito 2

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo fabbricato prospettante su Via Salgari dovrà essere progettato con soluzioni che garantiscano la permeabilità pedonale e una adeguata percezione dello spazio pubblico retrostante;
• - il nuovo fabbricato dovrà attestarsi al fronte cieco del fabbricato esistente posto in angolo tra Via Salgari e Via Regina Margherita allineandosi all’altezza in gronda di quest’ultimo;
• - al piano terra del fabbricato dovrà essere ricavato un passaggio per l’accesso veicolare al retrostante spazio condominale destinato a verde e parcheggio;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la sistemazione della piazza pedonale da ricavare sul fronte di Via Salgari dovrà essere caratterizzata da elementi di arredo e materiali di qualità, prevedendone anche la sistemazione a verde alberato;

requisiti funzionali:

• - dovranno essere previste idonee soluzioni per la separazione dei flussi veicolari da quelli pedonali;
• - i parcheggi pertinenziali e per le soste di relazione, previsti dalla vigente normativa in materia di commercio, potranno essere ricavati a livello interrato e/o nelle aree retrostanti il nuovo fabbricato; per gli esercizi di vicinato non è necessario il reperimento delle relative soste di relazione;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-Ambito 1: l’ambito riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Sub-Ambito 2:

• - sistemazione e cessione gratuita della piazza attestata su Via Salgari e delle contigue aree a verde pubblico, per complessivi mq. 4.000;
• - sistemazione di Via Salgari con la realizzazione di marciapiede, messa a dimora di alberature e individuazione di posti auto lungo strada;
• - realizzazione/cessione di n. 4 alloggi da destinare all’affitto a canone concordato (taglio medio 80 mq slp);
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Ai fini della determinazione degli standards pubblici di cui al D.M. 1444/68 l’AT è considerata area di saturazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’AT non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata:

• - in parte dal vincolo di rispetto cimiteriale di cui al R.D. 1265/1934;
• - marginalmente dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge).

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Sub-Ambito 1:

Progetto di opera pubblica per le aree e gli immobili di proprietà comunale. L’attuazione potrà avvenire per stralci funzionali autonomi sulla base di una progettazione complessiva dell’intero complesso sportivo.

Per gli immobili e le aree del Circolo Magona e per l’esistente edificio a destinazione artigianale è ammesso intervento diretto.

Sub-Ambito 2:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

Sub-Ambito 1:

Nessuna condizione alla trasformazione.

Sub-Ambito 2:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - preventiva realizzazione di nuovi spazi a parcheggio per circa 200 posti auto, in sostituzione del parcheggio presso il "campino marrone", da ricavare nel settore urbano centrale secondo le previsioni del presente RU;
• - preventiva verifica del clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

Sub-Ambito 1

Per quanto attiene agli interventi previsti sulle aree già di proprietà pubblica l’intervento non è assoggettato a decadenza quinquennale.

Per gli immobili ricadenti in aree di proprietà privata si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso;

Sub-Ambito 2

In assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione delle relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nel sub-ambito si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde, e per le attrezzature sportive e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati del sub-ambito 2: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Gori

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 4300
Superficie Coperta esistente mq 1230
Volume esistente mc 2950

Dati progettuali

Descrizione

Si tratta di un’area di proprietà comunale di circa 4300 mq, posta in adiacenza al complesso sportivo dell’ATP, frontistante lo Stadio Magona. Attualmente insistono sull’area serre e manufatti adibiti alla coltivazione ed alla commercializzazione di piante, oltre a locali utilizzati per fini sociali. L’area è identificata nel P.S. d’Area come Area Critica da delocalizzare (AC58).

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione complessiva dell’area da valorizzare in funzione dei contigui impianti sportivi dell’ATP e dell’AT05 Magona;
• - mantenimento delle funzioni a carattere sociale; in alternativa, a fronte della collocazione in altro ambito urbano delle funzioni a carattere sociale, potenziamento degli impianti sportivi e dei relativi servizi;
• - potenziamento dell’offerta di parcheggi pubblici in funzione del vicino centro storico e degli impianti sportivi esistenti;

Disposizioni generali

L’intervento consiste nella demolizione delle volumetrie preesistenti, fatta salva la possibilità di recupero del fabbricato attualmente utilizzato per finalità sociali, e nella realizzazione di nuovi fabbricati attestati su Via Gori che ospiteranno le nuove funzioni consentite.

Nelle aree liberate dalle strutture esistenti si prevede inoltre la realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico dal quale si potrà accedere, tramite un percorso pedonale, all’area sportiva dell’ATP.

In alternativa alle funzioni suddette (sociali o sportive/ricreative) il parcheggio potrà interessare l’intera AT potendo estendersi anche alle aree contigue all’AT, lungo Via del Cimitero.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 3.600 mc
• - SLP max pari a 1200 mq

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 2 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale (max 350 mq)
• - servizi sociali
• - attività ludico-ricreative-sportive e relative servizi
• - parcheggio pubblico

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - i fabbricati attestati su Via Gori dovranno determinare una nuova quinta urbana;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il parcheggio dovrà inserirsi nel contesto con alberature lungo il filo strada;
• - l’area a parcheggio dovrà essere adeguatamente piantumata e sistemata con elementi di arredo urbano;

requisiti funzionali:

• - dovrà essere garantito un nuovo percorso pedonale, pavimentato e alberato, di collegamento al centro sportivo ATP.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - realizzazione del nuovo parcheggio
• - realizzazione di un percorso pedonale di raccordo con l’area sportiva dell’ATP;

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata:

• - in parte dal vincolo di rispetto cimiteriale di cui al R.D. 1265/1934.

Dette aree sono rappresentate nella tavola 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Realizzazione alberatura nell’area da destinare a parcheggio e lungo strada.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Trattandosi di aree di proprietà comunale, il Comune potrà in ogni tempo intervenire per la realizzazione del parcheggio e del percorso pedonale mediante progetto di opera pubblica.

In alternativa l’intervento è attuabile da parte di soggetti privati, mediante tiolo abilitativo edilizio convenzionato, previa procedura di evidenza pubblica per l’assegnazione delle aree di proprietà comunale.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione, ma si dovrà verificare la localizzazione dei servizi sociali in relazione alla vicinanza dell’elettrodotto e i possibili impatti da esso da generati.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di area di proprietà comunale non soggetta a piano attuativo.

Fino all’approvazione del progetto di opera pubblica o al rilascio dei titoli abilitativi edilizi agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti nella presente scheda, agli immobili ed alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 86 NTA RU, per i parcheggi pubblici; art. 90 NTA RU per verde attrezzato e infrastrutture sportive;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9 vedi art. 60 NTA RU.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Salgari

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 280
Superficie Coperta esistente mq 155
Volume esistente mc 590

Dati progettuali

Descrizione

L’area è ubicata in angolo tra Via Salgari e Via Ferrer. E’caratterizzata dalla presenza di 2 fabbricati ad un piano e di uno spazio vuoto interposto che costituisce l’accesso privato al complesso edilizio denominato Casone Maresma.

Sotto il profilo architettonico i manufatti non presentano caratteristiche tipo-morfologiche di alcun pregio contribuendo a dare all’ambito un’immagine di degrado e di "luogo non finito".

L’area è in gran parte individuata dal PS d’Area come Area Critica da riqualificare (AC 57).

Obiettivi e Finalità

• - ridefinizione del fronte dell’isolato prospettante su Via Salgari anche in relazione alla più complessiva riqualificazione della piazza con funzioni più tipicamente urbane, così come previsto nell’AT 21;
• - conservazione dell’accesso carrabile al nucleo edilizio di Casone Maresma posto all’’interno dell’isolato nella parte retrostante l’AT.

Disposizioni generali

Si prevede:

• - la demolizione del fabbricato posto in angolo tra Via Salgari e Via Ferrer;
• - la ricostruzione di un nuovo fabbricato a due piani, che potrà inglobare il fabbricato esistente già utilizzato per fini residenziali, prevedendo un varco di accesso al complesso residenziale di Casone Maresma.

L’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato è prescrittivo così come tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 1700 mc
• - N° alloggi max: 4
• - SLP residenziale: 280 mq
• - SLP per funzioni commerciali/servizi: 240 mq.

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax): 2 piani fuori terra.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale e servizi al piano terra del fabbricato (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - residenziale
• - direzionale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il progetto dovrà presentare una soluzione che si armonizzi con il contesto architettonico circostante, con particolare riferimento al fabbricato d’angolo con via Gori, ricreando il fronte strada sulla piazza;
• - per la progettazione del nuovo fabbricato, si potrà ricorrere a soluzioni di tipo tradizionale, richiamando gli elementi compositivi e decorativi dell’architettura otto-novecentesca della piazza, o, in alternativa, proporre soluzioni di tipo contemporaneo;
• - il varco di accesso al complesso edilizio esistente dovrà avere larghezza pari a 6 ml. e altezza libera netta di almeno mt. 3,50; dovranno inoltre essere distinti i flussi pedonali da quelli veicolari;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - le dotazioni di parcheggio pertinenziale e delle soste di relazione previste dalla normativa vigente in materia di commercio, potranno essere reperite al piano terra del fabbricato o in alternativa all’interno della corte retrostante, esterna al perimetro dell’AT, previa intesa con i proprietari delle aree;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standard, l’intervento è considerato di saturazione.

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standard pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la ridotta dimensione e la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante intervento diretto.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di intervento di natura edilizia non soggetto a piano attuativo.

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire all’immobile compreso nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via del Popolo

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica/privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 7.568 Superficie Coperta esistente mq 958
Volume esistente mc 5120

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione interessa alcuni fabbricati ed aree facenti parte del complesso storico del castello di Piombino di epoca medievale, (le ex stalle e la polveriera) oltre all’area dell’"Asilo Pro Patria" ed il fabbricato ad uso residenziale collocato all’interno dell’antica cinta muraria.

Obiettivi e Finalità

• - valorizzare per fini turistico-ricettivi immobili di pregio storico, attualmente inutilizzati, in connessione con le funzioni pubbliche già collocate presso il Castello (polo espositivo e museale/convegnistica);
• - completare il recupero e la riqualificazione del complesso storico del Castello, degli spazi e dei fabbricati contigui.

Disposizioni generali

Si prevede:

• - recupero degli immobili storici (ex stalle e ex polveriera), mediante interventi di restauro conservativo;
• - recupero dell’edificio dell’ex asilo Pro Patria, mediante interventi di ristrutturazione edilizia (r1), e degli spazi aperti contigui; al fabbricato esistente potrà essere annessa una nuova struttura in ferro e vetro;
• - interventi di ristrutturazione edilizia (r1) per il fabbricato residenziale esistente;
• - demolizione dei manufatti precari e accessori presenti nell’AT;
• - mantenimento all’uso pubblico e pavimentazione degli spazi pedonali di accesso al Castello e lungo i bastioni della cinta muraria.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max: 70 mq. in ampliamento alla struttura esistente dell’ex asilo Pro Patria;
• - posti letto: n. 20 da ricavare negli edifici storici facenti parte del complesso del Castello; n. 10 da ricavare nell’edificio residenziale esistente.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza max: 1 pft. Per la struttura in ferro e vetro prevista in ampliamento dell’ex asilo Pro Patria

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - turistico ricettivo (strutture alberghiere ed extra alberghiere) di cui alla normativa di settore) e relativi servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - dovranno essere applicati i criteri del restauro filologico per i fabbricati facenti parte del complesso del castello (ex stalle ed ex polveriera);
• - al fine di evitare alterazioni e modifiche sostanziali all’involucro edilizio originario sono ammesse deroghe ai rapporti aeroilluminanti previa acquisizione del parere ASL;
• - l’intervento sul fabbricato residenziale esistente dovrà garantire la conservazione dei caratteri architettonici e decorativi originari liberando l’area di pertinenza da eventuali manufatti precari e superfetazioni realizzate in epoca successiva;
• - le aree aperte a servizio della struttura alberghiera dovranno essere attrezzate con arredi leggeri e di qualità (gazebo, sedute, ecc.);

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la sistemazione degli spazi pubblici esterni dovrà armonizzarsi con i materiali impiegati nell’intervento di restauro del Castello;
• - la pavimentazione degli spazi pubblici pedonali dovrà essere in pietra (granito o similare);
• - si dovrà garantire la conservazione delle alberature e delle essenze vegetazionali di pregio;

requisiti funzionali:

• - l’organizzazione degli spazi aperti dell’ex asilo Pro Patria dovrà comunque garantire la possibilità di svolgimento di iniziative e spettacoli aperti al pubblico, con modalità da disciplinare nella specifica convenzione

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Il soggetto attuatore dovrà realizzare:

• - la sistemazione degli spazi pedonali di accesso al Castello e del percorso pedonale di raccordo con Via delle Mura;
• - un nuovo percorso pubblico lungo il perimetro dell’antica cinta muraria all’interno dell’area attualmente asservita all’edificio residenziale esistente.
• - sistemazione degli spazi aperti dell’ex asilo Pro Patria che dovranno rimanere di uso pubblico ancorché affidati in gestione e manutenzione al soggetto attuatore.
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; il complesso monumentale del castello è riconosciuto come bene di interesse culturale ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. 42/2004.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Pur trattandosi di intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente, sono previste le seguenti azioni di tutela e valorizzazione del paesaggio:

• - realizzazione di un nuovo percorso pubblico lungo il perimetro dell’antica cinta muraria che incrementerà le visuali panoramiche verso la città e l’arcipelago toscano;
• - eliminazione delle superfetazioni e dei manufatti precari che hanno alterato nel tempo la percezione delle strutture architettoniche originarie;
• - conservazione delle essenze vegetazionali di pregio.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante Piano di Recupero di iniziativa privata previa procedura di evidenza pubblica per l’assegnazione in concessione delle aree e degli immobili di proprietà comunale.

In alternativa è ammessa l’approvazione ed attuazione di un progetto di opera pubblica ai sensi della normativa vigente in materia.

L’intervento riguardante le aree e l’immobile di proprietà privata potrà essere attuato anche separatamente dall’intervento relativo alle aree e agli immobili di proprietà comunale, mediante specifico Piano di Recupero convenzionato. In tal caso al soggetto attuatore farà carico la realizzazione del percorso pubblico pedonale lungo il perimetro dell’antica cinta muraria.

In caso di inerzia del soggetto privato è comunque ammessa, entro il quinquennio di validità del presente RU, l’approvazione di un piano attuativo di iniziativa pubblica (PIP/PP) che potrà estendersi , oltreché agli immobili di proprietà comunale, anche alle aree e agli immobili di proprietà privata.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.4 (pericolosità molto elevata), in quanto ricadente all'interno di una zona in cui è censito un fenomeno di dissesto attivo, collegato alla falesia marina ed alla sua area di influenza. L'estensione dell'area a pericolosità molto elevata include la porzione inferiore del versante interessata dall'azione meteo-marina, un tratto del Viale del Popolo nonché le opere murarie a valle del Castello: valutazioni di superficie condotte a supporto del presente Regolamento Urbanistico non hanno in realtà evidenziato particolari criticità della zona a monte del Viale del Popolo, come evidenziato anche dallo Studio Canuti 2008, mentre le zone della falesia naturale sottostante, analizzate nell'ambito del suddetto studio, mettono l’accento sui fenomeni che investono la falesia e la sede stradale, con proposta di interventi di consolidamento consistenti in paratie ancorate sul substrato roccioso lungo Viale del Popolo e protezione con scogliera al piede della scarpata a mare.

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2g (fattibilità con normali vincoli) ed alla Classe F.4g (fattibilità limitata): trattandosi di un'area interna all'ambito urbano, in un contesto storico, le trasformazioni in progetto sono limitate ad interventi conservativi o di modesto impatto. Nell'area del Castello, come specificato al precedente capoverso, non sono evidenti indizi riconducibili a movimenti di massa, tuttavia, la messa in sicurezza della zona, ai fini della realizzazione delle nuove volumetrie previste, deve essere perseguita tramite la verifica ed il consolidamento delle opere di contenimento poste tra Viale del Popolo e la zona di intervento, valutando le spinte a tergo dei muri nelle condizioni future di progetto. Le indagini di supporto a tali verifiche dovranno rispettare le indicazioni del PAI del Bacino Toscana Costa, sulle quali il Comitato Tecnico di Bacino si esprime con proprio atto circa la completezza degli studi, l'adeguatezza delle soluzioni e la coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del PAI. Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale per quanto attiene gli immobili e le aree di proprietà comunale; è invece soggetto a decadenza l’intervento previsto sulle aree e sugli immobili di proprietà privata; per questi ultimi, nel caso di assenza di Piano attuativo di iniziativa pubblica o in caso di mancata sottoscrizione della convenzione del PdR di iniziativa privata entro il termine quinquennale dalla data di approvazione del RU, si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 88 delle norme di R.U.
• - fabbricati: interventi di restauro "c" per gli edifici facenti parte del complesso storico del castello e ristrutturazione edilizia "r1" per gli altri fabbricati (artt. 22 e 24 delle norme del R.U.).

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Landi

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 720 Superficie Coperta esistente mq 200
Volume esistente mc 770

Dati progettuali

Descrizione

Trattasi di un’area di forma rettangolare ubicata in Via L. Landi, in un ambito cittadino particolarmente degradato per il quale l’Amministrazione sta mettendo in atto progressivi interventi di risanamento e riqualificazione. La superficie territoriale, pari a circa 700 mq, è occupata da alcuni manufatti, per lo più precari, utilizzati come depositi e autorimesse, e da una struttura in muratura, di piccola entità utilizzata come ufficio, attestata su Via Landi.

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione del fronte edificato prospettante su Via Landi
• - recupero di un’area sottoutilizzata e degradata

Disposizioni generali

Si prevede un intervento di completamento residenziale da attuarsi mediante la demolizione dei fabbricati e dei manufatti esistenti, di nessun valore formale e la ricostruzione del fronte edificato su Via Landi.

L’assetto planovolumetrico presente nello schema allegato è prescrittivo fatta eccezione per quanto concerne la soluzione dei garage pertinenziali. Sono inoltre prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le, disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III, Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max 150 mq.
• - N° alloggi max 2

La SLP max non comprende i parcheggi pertinenziali, ancorchè eccedenti alla quota della L. 122/89.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): 1 piano fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale
• - direzionale/servizi
• - commercio

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo fabbricato dovrà allinearsi alla linea di gronda ed al colmo del fabbricato esistente su Via Landi al quale dovrà attestarsi;
• - l’accesso carrabile da via Landi alla corte retrostante dovrà avere larghezza minima 5 mt.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - Le dotazioni di parcheggio pertinenziale e delle soste di relazione previste dalla normativa vigente in materia di commercio, dovranno trovare ubicazione nella corte interna.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standard, l’intervento è considerato di saturazione.

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Permesso a costruire.

Condizione alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione, ma si dovrà preventivamente svolgere una verifica del clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di intervento di natura edilizia non soggetto a piano attuativo.

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Pisa

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 1400
Superficie Coperta esistente mq 380
Volume esistente mc 960

Dati progettuali

Descrizione

Si tratta di un’area privata di circa 1600 mq, posta in fregio alla viabilità di accesso al porto occupata da alcuni manufatti, in parte realizzati in materiale precario, per una volumetria di circa 960 mc.

Obiettivi e Finalità

• - riordino e riqualificazione urbanistica di un’area particolarmente degradata e sottoutilizzata;
• - incremento delle aree di sosta e dei servizi al traffico automobilistico.

Disposizioni generali

Si prevede la demolizione dei manufatti esistenti e la realizzazione di un nuovo complesso che potrà ospitare funzioni di servizio al traffico.

Gli spazi liberi restanti, potranno essere sistemati a parcheggio privato.

Non è prescrittivo l’assetto planovolumetrico presente nello schema allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 1.200 mc
• - SLP pari a 400 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

Altezza massima (Hmax) per il nuovo edificio: 2 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - servizi al traffico automobilistico (con esclusione stazione rifornimento carburanti)
• - autorimesse private

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il parcheggio dovrà inserirsi nel contesto con alberature e recinzione lungo strada;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - Il progetto dovrà prevedere un unico accesso all’area in modo tale da non interferire con il traffico di transito su Via Pisa;
• - per le attrezzature commerciali dovranno essere reperite le dotazioni di parcheggio di cui al DM 1444/68, i parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 e quelli di relazione di cui al regolamento 15R/2009, così come previsto all’art. 87 delle NTA del RU.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standard pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Permesso a costruire convenzionato

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio relativo all’intera AT o di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria sul patrimonio edilizio esistente.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la categoria di intervento "r1" – ristrutturazione edilizia.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Corsica

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 8560
Superficie Coperta esistente mq 2400
Volume esistente mc 12000

Dati progettuali

Descrizione

Il presente intervento interessa un’area occupata da tre edifici contigui che prospettano su Via Corsica per una volumetria totale pari a circa 12.000 mc e superficie coperta pari a circa 2400 mq. Il complesso edilizio è in parte dismesso ed in parte utilizzato per attività di servizio ed artigianali e versa in condizioni di degrado.

L’area è infatti individuata dal P.S. d’Area come area critica dismessa (AC 07 e 08).

Obiettivi e Finalità

• - complessiva riqualificazione dell’ambito urbano e del complesso edilizio interessato che risulta incongruo per tipologia, funzione e stato di degrado rispetto al contesto circostante;
• - creazione di percorsi pedonali che si riconnettano alla viabilità di quartiere esistente;
• - incremento di spazi pubblici di relazione e delle dotazioni di parcheggio pubblico;
• - incremento delle dotazioni di parcheggio privato a servizio del nuovo complesso e del tessuto urbano esistente.

Disposizioni generali

Si prevedono i seguenti interventi:

• - demolizione degli edifici esistenti e realizzazione di un nuovo organismo edilizio, a destinazione mista, in coerenza con il tessuto urbano circostante;
• - realizzazione di un’autorimessa interrata a servizio del nuovo complesso;
• - creazione di uno spazio pedonale di uso pubblico da collocare in testa al fabbricato di nuova previsione, in prossimità dell’edificio di culto esistente.

I posti auto ricavati nell’autorimessa interrata, qualora eccedenti rispetto ai fabbisogni del nuovo complesso edilizio, potranno essere destinati anche a servizio delle abitazioni e delle attività esistenti nell’ambito urbano interessato.

Le dotazioni di parcheggio per le attività commerciali (soste di relazione di uso pubblico) potranno essere ricavate, in alternativa, nelle aree a parcheggio previste lungo Via Corsica.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - N° alloggi max 38
• - SLP max: 4.000 mq di cui 1000 per funzioni commerciali, direzionali e di servizio;
• - la SLP relativa alle autorimesse interrate, ancorchè eccedente la quota minima di cui alla L.122/89, non è computata nella SLP max.

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax): pari all’altezza dei blocchi residenziali esistenti posti all’estremità orientale di Via Corsica
tipologia edilizia ammessa: in linea

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale al p.t. del fabbricato (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - direzionale
• - servizi
• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo fabbricato dovrà riferirsi, per allineamento sul fronte strada e per altezza massima, ai blocchi residenziali esistenti posti all’estremità orientale di Via Corsica, evitando soluzioni progettuali che comportino un unico fronte senza soluzioni di continuità;
• - a livello interrato, su un’area che potrà eccedere il sedime del fabbricato, dovrà essere ricavata un’autorimessa anche al fine del soddisfacimento delle dotazioni di parcheggio di cui alla L. 122/89 e per le attività commerciali;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - l’area lungo Via Corsica, a confine con l’asilo Spranger, dovrà essere opportunamente alberata, pavimentata e sistemata a parcheggio.

requisiti funzionali:

• - deve essere garantita la permeabilità pedonale tra Via Corsica, Via Pisacane e Via Landi, attraverso passaggi coperti o percorsi da ricavare nell’ambito del nuovo complesso edilizio.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione e cessione dello spazio pubblico di nuova previsione e del percorso pedonale di connessione tra Via Corsica e Via Carlo Pisacane per una superficie complessiva pari a 800 mq. circa;
• - sistemazione di Via Corsica, con adeguata piantumazione ed elementi di arredo urbano ed allestimento di spazi di sosta di uso pubblico lungo strada, per un superficie complessiva pari a circa 2.000 mq.; la sistemazione dovrà interessare il tratto della strada ricadente all’interno dell’area di trasformazione e, qualora si trovino le necessarie intese con i condomini dei blocchi edilizi esistenti lungo Via Corsica, potrà estendersi fino a Via della Ferriera;
• - realizzazione/cessione di n. 4 alloggi da destinare all’affitto a canone concordato;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali nè da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - trasferimento delle attività artigianali esistenti in aree deputate all’insediamento di tali attività (ambiti D5);
• - preventiva verifica del clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. od in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• -spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9 vedi art. 60 NTA RU.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Bruno Buozzi

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 1880 Superficie Coperta esistente mq 1470
Volume esistente mc 9250

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Via Bruno Buozzi, nel tessuto urbano di impianto otto-novecentesco; interamente di proprietà privata, con superficie territoriale pari a 1880 mq, l’area è attualmente occupata da una concessionaria auto, con officine di riparazione annesse e uffici, il tutto per una superficie coperta pari a 1470 mq e volume pari a 9250 mc.

Per caratteristiche architettoniche e per le funzioni presenti l’immobile risulta incongruo rispetto al tessuto esistente a prevalente destinazione residenziale/commerciale.

Obiettivi e Finalità

• - delocalizzazione delle funzioni esistenti (officina, centro revisione, concessionaria auto) che dovranno trovare collocazione in ambiti a destinazione produttiva-commerciale;
• - riconversione del complesso esistente per funzioni residenziali, commerciali e di servizio più appropriate al contesto urbano;
• - riordino e miglioramento della qualità architettonica del fronte edificato su Via Buozzi;
• - reperimento di spazi da riservare a parcheggio pubblico in un ambito cittadino particolarmente congestionato dal traffico veicolare.

Disposizioni generali

Si prevede la demolizione dei fabbricati minori, attualmente sede delle officine, pari a circa 4000 mc, per liberare uno spazio da destinarsi a parcheggio pubblico in adiacenza al verde pubblico esistente. Al livello interrato, potrà essere ricavata una autorimessa, ad uso privato, che potrà integrare le dotazioni di parcheggio privato (pertinenziale e non) da ricavarsi in sostituzione delle officine esistenti nella parte più interna del lotto. L’autorimessa interrata potrà interessare l’intera superficie dell’AT.

E’ prevista inoltre la demolizione di tutti i fabbricati esistenti in fregio a via B.Buozzi, e la ricostituzione del fronte edificato ad est dell’area a parcheggio pubblico, mediante la realizzazione di un nuovo fabbricato a destinazione mista.

L’assetto planovolumetrico presente nello schema allegato è prescrittivo. Sono inoltre prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - N° alloggi max 10
• - SLP pari a 1080 mq
• - le autorimesse non sono computate nella SLP massima ammissibile ancorchè eccedenti la quota di parcheggi pertinenziali.

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax) per il nuovo edificio su Via Buozzi: 3 piani fuori terra;
Altezza massima (Hmax) per il fabbricato ad uso autorimessa: 3 mt.

- tipologia edilizia ammessa: in linea

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale/esercizi di vicinato (limitatamente al piano terra del fabbricato principale)
• - direzionale/servizi
• - residenziale
• - autorimesse

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - per la progettazione del nuovo fabbricato si potrà ricorrere a soluzioni di tipo tradizionale, richiamando gli elementi compositivi e decorativi dell’architettura otto-novecentesca presente nel contesto urbano, o in alternativa, proporre soluzioni di tipo contemporaneo;
• - le aperture del nuovo fabbricato previsto su Via Buozzi dovranno allinearsi a quelle del fabbricato posto in angolo con Via Pisacane.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il parcheggio pubblico, dovrà essere dotato di alberature ombreggianti e dovrà curare particolarmente l’arredo urbano sul fronte strada;

requisiti funzionali:

• - dovrà essere assicurato un collegamento tra il parcheggio pubblico e il verde pubblico adiacente.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - realizzazione e cessione del parcheggio pubblico pari a circa 700 mq.
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo;
• - qualora venga realizzata l’autorimessa interrata, l’area del parcheggio pubblico dovrà rimanere di proprietà privata gravata da vincolo di uso pubblico con oneri di manutenzione a carico del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - trasferimento dell’autofficina esistente in altro ambito urbano.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. od in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 86 delle norme di R.U. per i parcheggi
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via della Ferriera

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 780 Superficie Coperta esistente mq 630
Volume esistente mc 4330

Dati progettuali

Descrizione

Trattasi di un’area ubicata in Via della Ferriera, in un ambito cittadino periferico e prossimo all’area industriale per il quale l’Amministrazione sta mettendo in atto progressivi interventi di risanamento e riqualificazione. L’area, di superficie pari a circa 780 mq, è occupata da alcuni manufatti artigianali non più utilizzati a fini produttivi.

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione dell’area mediante eliminazione degli edifici a carattere produttivo che risultano incongrui rispetto ai contigui fabbricati residenziali;
• - miglioramento delle condizioni igienico sanitarie dell’isolato.

Disposizioni generali

Si prevede la demolizione dei capannoni esistenti, di nessun valore formale, e la ricostruzione di un nuovo fabbricato a destinazione residenziale prospettante su Via della Ferriera.

Nella corte liberata potranno essere ricavate le autorimesse pertinenziali e di servizio al commercio nonchè ulteriori autorimesse a servizio del tess

L’assetto planovolumetrico presente nello schema allegato non è prescrittivo per quanto concerne la soluzione dei garage pertinenziali.

Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III, Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max 435 mq.
• - N° alloggi max 6
• - la SLP relativa alle autorimesse, ancorchè eccedente la quota minima di cui alla L.122/89, non è computata nella SLP max.

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): 3 piani fuori terra
• - Tipologie edilizie ammesse: palazzina

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale
• - direzionale/servizi
• - commerciale (limitatamente al piano terra del fabbricato)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - le dotazioni di parcheggio pertinenziale e delle soste di relazione previste dalla normativa vigente in materia di commercio, dovranno trovare ubicazione nella corte interna;
• - la corte interna dovrà essere pavimentata con materiale filtrante e sistemata con la messa a dimora di essenze vegetazionali;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - l’accesso carrabile da via della Ferriera alla corte retrostante dovrà avere larghezza minima 5 mt.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standard, l’intervento è considerato di saturazione.

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Permesso a costruire convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione, ma si dovrà preventivamente svolgere una verifica del clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio relativo all’intera AT o di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria per i manufatti ed i fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, all’immobile si applica la categoria d’intervento "r1"-ristrutturazione edilizia.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Collodi

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 182 Superficie Coperta esistente mq 130
Volume esistente mc 1950

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Via Collodi. Si tratta di un fabbricato caratterizzato da una tipologia edilizia moderna, in cemento armato faccia vista, attualmente destinato ad albergo, in contrasto con il contesto urbano in cui si colloca di matrice otto-novecentesca.

Obiettivi e Finalità

• - ridefinire sotto il profilo architettonico e formale il fabbricato oggetto dell’AT, contenendone contestualmente l’altezza;
• - riconversione del fabbricato a fini prevalentemente residenziali in considerazione della difficoltà di adeguamento della struttura ricettiva a più elevati standards qualitativi ed in ragione della collocazione dello stesso in ambito urbano non particolarmente attrattivo.

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione di un fabbricato in sostituzione dell’edificio esistente allineandone il fronte all’edificio contiguo. In alternativa alla integrale demolizione e ricostruzione è comunque ammissibile procedere al complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente al fine di riprogettarne il fronte prospettante su Via Collodi, mediante interventi di ristrutturazione edilizia e demolizione dei volumi posti oltre il quarto livello (corpo ascensore e piano attico).

I suddetti volumi potranno comunque essere riutilizzati per tamponare le terrazze poste sul fronte principale e più in generale per migliorare i prospetti, principale e secondario, del fabbricato.

Dovranno essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max 450 mq.
• - N° alloggi max 4

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): 4 piani fuori terra
• - Tipologie edilizie ammesse: palazzina

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - Residenziale
• - direzionale/servizi
• - commerciale (limitatamente al piano terra del fabbricato)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - in caso di demolizione e ricostruzione il nuovo fabbricato dovrà allinearsi con il fronte della palazzina posta in angolo tra via Collodi e viale Regina Margherita, eliminando l’aggetto esistente su Via Collodi;
• - l’intervento dovrà proporre una soluzione con copertura piana;
• - le dotazioni di parcheggio pertinenziale e delle soste di relazione previste dalla normativa vigente in materia di commercio, dovranno trovare ubicazione nella corte interna o a livello interrato.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

-

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standard, l’intervento è considerato di saturazione.

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Permesso a costruire (in caso di demolizione e ricostruzione), SCIA in caso di intervento di restyling.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuto il rilascio del titolo abilitativo edilizio, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria per i manufatti ed i fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, all’immobile si applica la categoria d’intervento "r1"-ristrutturazione edilizia.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Flemalle-Via Gori

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblico-privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 25.750
Superficie Coperta esistente mq 6.014
Volume esistente mc 46.826

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione, di proprietà privata, fatta eccezione per le porzioni di viabilità pubblica interessate dall’AT, comprende:

• - l’isolato urbano delimitato da Via della Ferriera, Via Pisa e Via Buozzi, tagliato longitudinalmente da Via Flemalle, di estensione pari a circa 23.000 mq. identificato nella scheda allegata come sub-ambito 1;
• - l’immobile sede del supermercato coop di Via Gori, individuato nel PS come Area critica da delocalizzare (AC n. 54), identificato nella scheda allegata come sub-ambito 2.

Il sub-ambito 1, collocato in area di frangia tra la linea ferroviaria Campiglia M.ma- Piombino e lo stabilimento industriale Magona ed interessato attualmente dalla viabilità di collegamento al porto commerciale (Via Pisa), risulta in prevalenza occupato da attività artigianali e commerciali. Sono presenti inoltre alcuni edifici a destinazione residenziale che non presentano particolari valori storico-architettonici. Complessivamente le volumetrie esistenti ammontano circa 29.800 mc.

Il sub-ambito 2 corrisponde all’immobile che attualmente ospita il supermercato coop, di volumetria pari a circa 17.000 mc (grande struttura commerciale con sup. vendita pari a mq.3.655), di recente edificazione, collocato in area urbana centrale.

Obiettivi e Finalità

• - ricollocare il supermercato coop esistente (grande struttura di vendita) a servizio del centro urbano, per consentirne l’adeguamento funzionale, oltreché per migliorarne l’accessibilità veicolare e la dotazione degli spazi per la sosta e lo scarico delle merci;
• - promuovere la riqualificazione e la rigenerazione urbana di un ampio ambito urbano posto a contatto tra lo stabilimento industriale ed il centro cittadino, in connessione con l’arretramento della stazione ferroviaria e la creazione di nuovi spazi pubblici di relazione (si veda AT 16 nodo ferroviario)
• - creazione di un nuovo polo commerciale integrato con il tessuto urbano;
• - recupero della sede storica di Via Gori del supermercato coop per funzioni plurime di servizio e di interesse collettivo;

Disposizioni generali

Per il sub-ambito 1 si prevede:

• - integrale riorganizzazione urbanistica e funzionale delle aree, al fine di realizzare un nuovo complesso commerciale/servizi che ospiterà il nuovo supermercato coop, da integrare con ulteriori spazi commerciali;
• - conseguente demolizione dei fabbricati e dei volumi esistenti, fatta eccezione per l’edificio residenziale posto lungo Via Buozzi e la linea ferroviaria oggetto di dismissione (si veda scheda AT 16 nodo ferroviario);
• - adeguamento della viabilità urbana esistente mediante realizzazione di rotatorie in corrispondenza delle principali intersezioni.

Per il sub-ambito 2 si prevede:

• - la demolizione del fabbricato esistente e la riorganizzazione dell’isolato al fine di realizzare una nuova viabilità pubblica di collegamento tra Via Spalato e Via Gori da attrezzare con adeguati spazi a parcheggio lungo strada;
• - realizzazione di un nuovo fabbricato pluripiano in angolo tra Via Costa e Via Gori.
• - in alternativa alla totale demolizione/ricostruzione del fabbricato esistente potranno essere proposte soluzioni di ristrutturazione/sostituzione edilizia e restyling;

L’assetto plani volumetrico presente nello scheda allegato è indicativo.

Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

Sub-ambito 1:

• - SLP max commerciale/servizi 9.380 mq., di cui:
  • - 6.380 mq. per destinazione commerciale
  • - 3.000 mq. per magazzini e servizi funzionali alle attività commerciali;

Sub-ambito 2:

Per entrambi i sub-ambiti non sono computati nella SLP max le superfici da ricavare a livello interrato.

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1:

• - Altezza massima (Hmax): 12 ml

Sub-ambito 2:

• - Altezza massima (Hmax): 4 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1:

• - commerciale: grande struttura di vendita di tipo alimentare e non alimentare, medie strutture di vendita settore alimentare e non alimentare, esercizi di vicinato
• - direzionale
• - servizi

Sub-ambito 2:

• - attività di servizio, ricreative e culturali (quali centro wellness, internet point, biblioteca-mediateca, ecc)
• - ostello
• - residenziale (limitatamente ad alloggi da concedere in affitto per esigenze abitative temporanee, da disciplinare in convenzione)
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)

Disposizioni normative

Sub-ambito 1

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso edilizio, da articolare anche in più corpi di fabbrica, dovrà essere connotato da un’architettura di tipo contemporaneo ed innovativo, privilegiando l’impiego di forme e materiali che richiamino il contiguo paesaggio industriale;
• - sul fronte di Via della Ferriera dovranno essere elaborate soluzioni progettuali tali da determinare una nuova quinta urbana, in connessione con il tessuto urbano esistente;
• - l’edificio residenziale esistente lungo Via Buozzi dovrà essere opportunamente schermato con alberature e masse vegetazionali dalle aree a parcheggio del nuovo complesso commerciale;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - l’asse di Via della Ferriera, lungo il quale potranno essere ricavati parcheggi pubblici, dovrà essere adeguatamente piantumato con alberature di alto fusto, e dotato di un ampio marciapiede, in continuità con le sistemazioni viabilistiche e pedonali dell’area del nodo ferroviario;
• - per la sistemazione degli spazi pubblici pedonali dovranno essere impiegati materiali e arredi di qualità con soluzioni coordinate con quanto previsto nell’area del nodo ferroviario;
• - le aree a parcheggio pubblico dovranno essere adeguatamente piantumate con alberature di alto fusto/siepi di essenze mediterranee; potranno essere inoltre dotate di pensiline ombreggianti eventualmente integrate con impianti fotovoltaici e/o minieolico;

requisiti funzionali:

• - il traffico rifornimento merci in ingresso al centro commerciale dovrà essere convogliato da Via Pisa verso Via Buozzi;
• - le dotazioni dei parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 e le soste di relazione di cui al D.P.G,R. 15/R dovranno essere ricavate prevalentemente a livello interrato o in struttura;
• - la rotatoria prevista all’intersezione tra Via della Ferriera e Via Buozzi (o altra soluzione alternativa) dovrà essere dimensionata per consentire agevolmente il transito dei mezzi di rifornimento merci;

Sub-ambito 2

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo edificio previsto in angolo tra Via Costa e Via Gori, dovrà essere caratterizzato da un’architettura contemporanea appropriata alle funzioni ospitate;
• - in alternativa alla totale demolizione/ricostruzione del fabbricato esistente potranno essere proposte soluzioni di ristrutturazione/sostituzione edilizia e restyling, purchè compatibili con le nuove funzioni previste;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la nuova viabilità pubblica di collegamento tra Via Spalato e Via Gori, di sezione pari a 12 mt., dovrà essere attrezzata con adeguati spazi a parcheggio pubblico e alberature lungo strada;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-ambito 1

• - adeguamento viabilistico Via della Ferriera/Via Buozzi (adeguamento sezione stradale, percorsi pedonali e alberature)
• - realizzazione della rotatoria prevista all’intersezione tra via della Ferriera/Via Buozzi;
• - realizzazione di parcheggi pubblici di cui al D.M. 1444/68 per una superficie pari a 2.500 mq., comprensiva delle sistemazioni a verde; detti parcheggi potranno rimanere di proprietà privata definendo in sede di convenzione le modalità di gestione degli stessi al fine di garantirne l’uso pubblico;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo;
• - in sede di attuazione dell’intervento potranno essere individuate ulteriori opere di interesse pubblico da porre a carico del soggetto attuatore a scomputo degli oneri concessori.

Sub-ambito 2

• - nel caso di intervento di ristrutturazione urbanistica: realizzazione e cessione gratuita della nuova viabilità pubblica di collegamento tra Via Spalato e Via Gori da attrezzare con adeguati spazi a parcheggio pubblico e alberature lungo strada;
• - nel caso di intervento di ristrutturazione/sostituzione edilizia: realizzazione di un percorso pedonale di uso pubblico, da ricavare all'interno o all'esterno del fabbricato, di collegamento tra Via Spalato e Via Gori;

Ai fini della determinazione degli standards pubblici di cui al D.M. 1444/68 l’AT è considerata area di saturazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato o di iniziativa pubblica (PIP o PP).

E’ammessa l’attuazione indipendente dei due sub-ambiti individuati. In tal caso verranno elaborati ed approvati due distinti piani attuativi relativi a ciascun sub-ambito.

Per il Sub-ambito 1 dovranno essere monetizzate le aree di proprietà pubblica comprese nell’AT qualora non interessate da opere ed interventi pubblici. Dovranno altresì essere monetizzati gli standards pubblici qualora non interamente soddisfatti all’interno dell’AT.

Per il Sub-ambito 2 dovranno essere definite in convenzione le modalità di gestione delle attività di interesse generale (quali residenze temporanee, ostello, ecc.), qualora previste.

Condizioni alla trasformazione:

Sub-Ambito 1:

L’intervento è assoggettato a Valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2, della L.R. 1/2005 ed è attuabile alle seguenti condizioni:

• - l'efficacia della previsione relativa all'insediamento della grande struttura di vendita è subordinata all'esito favorevole della conferenza di pianificazione da attivare ai sensi dell'art. 69 L.R. 52/2012;
• - redazione di uno studio specifico del sistema della mobilità con il quale si dovrà stimare il traffico veicolare indotto dalla nuova previsione in sovrapposizione all’attuale carico, al fine di individuare le soluzioni più idonee per l’accesso all’area e dimensionare conseguentemente svincoli, rotatorie ecc.; detto studio, esteso ad un ambito urbano significativo, dovrà essere condotto sia con riferimento all'opzione della preventiva/contestuale realizzazione dell’intervento di riassetto viabilistico connesso all’arretramento della stazione ferroviaria ed alla riconfigurazione delle relative aree (di cui all'AT 16 nodo ferroviario), sia con riferimento all'ipotesi della preventiva attuazione del nuovo complesso commerciale;
• - l’apertura del nuovo complesso commerciale è subordinato alla dismissione del supermercato coop. di Via Gori;

Sub-Ambito 2:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione,

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nell’AT si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso;
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo dei fabbricati produttivi/commerciali esistenti nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.
• - per i fabbricati esistenti: tessuto Rp S4- vedi art. 59 NTA RU, fatti salvi gli obblighi convenzionali e/o più diversa disciplina stabilita in sede di attuazione dell'intervento.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: P.zza Gramsci-Viale Carducci

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica (Comune-FF.SS.)- privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 15.600
Superficie Coperta esistente mq. 1.164
Volume esistente mc. 7.680

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione interessa le aree occupate dal terminale della linea ferroviaria Campiglia.Ma/Piombino, retrostanti Piazza Gramsci e comprese tra Via Roma e Viale Carducci, interamente di proprietà delle FF.SS., fatte salve alcune aree marginali di proprietà comunale e privata.

Più precisamente l’AT include:

• - la sede dei binari
• - la stazione ferroviaria e relative pertinenze (alcuni manufatti e magazzini dismessi)
• - l’area del parcheggio pubblico attestato su Via Roma
• - l’edificio residenziale posto in prossimità dell’intersezione tra Via Roma e Via Buozzi

Obiettivi e Finalità

• - arretramento della stazione e della linea ferroviaria di Piombino- centro al fine di ottimizzare il collegamento su ferro tra Campiglia M.ma e Piombino, eliminando la necessità del doppio "cambio di banco";
• - ridefinizione delle modalità gestionali della tratta ferroviaria Campiglia M.ma/Piombino creando le condizioni per intensificare ed ottimizzare i collegamenti tra le due stazioni;
• - recupero delle aree liberate dal terminale ferroviario urbano al fine di incrementare le aree verdi e pedonali ed accrescere la capacità di sosta nel centro urbano.

Disposizioni generali

Si prevede:

• - l’arretramento della stazione ferroviaria a servizio della città e del porto in aree poste ad est dell’AT da individuare a seguito di verifiche di ordine tecnico/gestionale con FF.SS./Regione/A.P. nonchè di specifico accordo di pianificazione di cui all'art. 21 L.R. 1/2005;
• - contestuale smantellamento della linea ferroviaria e parziale riconversione del tracciato al fine di realizzare un collegamento pedonale/ciclabile e per bus-navetta di servizio tra il centro urbano e la nuova stazione ferroviaria;
• - recupero delle aree ferroviarie terminali per la creazione di spazi pedonali e a verde in connessione con Piazza Gramsci che dovranno assolvere anche alla funzione di collegamento con la nuova AT 15 (centro commerciale Via Flemalle) e con il contiguo ambito urbano
• - potenziamento delle aree a parcheggio di Via Roma con soluzioni a raso, in struttura e/o a livello interrato;
• - creazione di un nuovo collegamento viario tra Viale Regina Margherita e Via Roma, superando la barriera storicamente determinata dalla presenza della linea ferroviaria
• - recupero e riconversione funzionale della storica stazione ferroviaria per funzioni plurime (residenziali/direzionali/commerciale), con interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1
• - demolizione di tutti i fabbricati e manufatti esistenti di servizio e pertinenza alla attuale stazione ferroviaria
• - mantenimento del fabbricato residenziale posto in prossimità dell’intersezione tra Via Roma e Via Buozzi, con interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1; è comunque sempre ammessa la demolizione del fabbricato esistente qualora risulti necessario liberare l’area al fine di conseguire il migliore assetto viabilistico e funzionale dell’ambito.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento, non è determinato trattandosi di aree e servizi di interesse pubblico.

Per gli edifici esistenti non sono ammessi incrementi di Slp.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax) parcheggio in struttura: 3 livelli f.t.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

edifici esistenti:

• - servizi/direzionale
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato cat. 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.03)
• - residenziale

per le restanti aree:

• - parcheggi pubblici e privati
• - verde pubblico attrezzato
• - servizi ed esercizi commerciali a supporto ed integrazione degli spazi e delle attrezzature pubbliche

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - le eventuali strutture di nuova realizzazione destinate ad auto/silos e servizi, dovranno essere caratterizzate da un’architettura contemporanea appropriata alla funzione ospitata;
• - l’involucro esterno del nuovo fabbricato dovrà essere preferibilmente schermato con soluzioni quali grigliati, frangisole ecc., in modo da favorire la circolazione di aria e luce naturale inducendo percezioni di gradevolezza da parte dei fruitori dell’auto/silos;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - si dovrà coordinare la scelta degli arredi e dei materiali tra i vari spazi oggetto di intervento privilegiando soluzioni innovative e di design contemporaneo
• - la sistemazione degli spazi pedonali e a verde dovrà consentire la "lettura" del vecchio tracciato della linea ferroviaria, quale elemento identitario della città, mediante l’impiego accorto di elementi di arredo,alberature e tipologie di pavimentazione;
• - si dovrà garantire una adeguata piantumazione dell’area con alberature di alto fusto anche al fine di schermare la cortina edilizia attestata su Viale Regina Margherita dalla retrostante area a parcheggio;
• - si dovranno garantire spazi di sosta ombreggiati con impiego di alberature e/o pensiline frangisole;

requisiti funzionali:

• - la sistemazione dell’area pedonale e a verde di testata dovrà essere attrezzata in modo tale da per poter ospitare mercatini periodici o settimanali mediante predisposizione degli allacciamenti idrici ed elettrici
• - gli spazi pedonali potranno essere attrezzati con servizi igienici di uso pubblico e con eventuali chiosco edicola/punto ristoro

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

L’AT riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Trattandosi di aree ed infrastrutture ferroviarie, l'efficacia delle previsioni oggetto della presente AT e la rilocalizzazione delle stazione ferroviaria è subordinata alla definizione di specifico accordo di pianificazione di cui all'art. 21 L.R. 1/2005.

L'intervento potrà essere attuato mediante Progetto di opera pubblica esteso all’intera AT, articolato anche per stralci funzionali. Trattandosi di area centrale e strategica sia sotto il profilo funzionale sia sotto il profilo dell’identità urbana, l’amministrazione comunale potrà attivare preliminarmente uno specifico percorso partecipato al fine di raccogliere dalla cittadinanza elementi utili per la definizione del progetto.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - dismissione della stazione e del terminale ferroviario urbano di Piombino, previa definizione di apposita intesa con FF.SS., Regione Toscana e Autorità Portuale in ordine:
  • - alla rilocalizzazione della stazione di Piombino
  • - alla ottimizzazione del collegamento ferroviario tra Campiglia M.ma e Piombino;
  • - alla cessione al Comune di Piombino delle aree interessate dagli interventi pubblici;
  • - preventiva verifica di assenza di inquinamento del suolo.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione di specifico accordo tra Comune/A.P./FF.SS./Regione Toscana, agli immobili e alle aree comprese nell’AT si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti e fabbricati esistenti, senza mutamenti di destinazione d’uso;
• - adeguamenti necessari a garantire la funzionalità delle infrastrutture ferroviarie.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde e art. 86 per i parcheggi;
• - per i fabbricati esistenti: tessuto S3 vedi art. 59 delle norme del R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Torino

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 1940
Superficie Coperta esistente mq 1225
Volume esistente mc 4980

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Via Torino, angolo Via Gobetti, in posizione retrostante gli immobili che prospettano su Piazza Dante Alighieri. Si tratta di un’area attualmente occupata da depositi e tettoie dismesse che versano in condizioni di degrado. L’area è identificata dal PS d’Area come Area Critica dismessa (AC 88).

Obiettivi e Finalità

• - promuovere la riqualificazione e la valorizzazione dell’area, collocata in posizione centrale, mediante la demolizione delle strutture dismesse e fatiscenti;
• - ricomporre il tessuto urbano attraverso la realizzazione di un nuovo complesso edilizio a destinazione residenziale;
• - garantire la permeabilità pedonale attraverso la creazione di un percorso di uso pubblico che connetta Piazza Dante e Via Gobetti con Via della Resistenza.

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione di un nuovo fabbricato che si attesterà su Via Gobetti, ricostituendone il fronte, con sviluppo nella corte interna parallelamente a Via Torino. L’intervento potrà estendersi ad un’area più ampia rispetto al sedime del nuovo fabbricato al fine di realizzare un parcheggio interrato, a più livelli, per autorimesse pertinenziali e a servizio delle residenze esistenti.

L’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato è prescrittivo a meno di limitate rettifiche di sagoma del fabbricato e fatto salvo comunque il rispetto della normativa vigente in materia di distanze dai confini e tra fabbricati.

Sono inoltre prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - Volume massimo: 4.400 mc
• - N° alloggi max: 16
• - SLP max: 1360 mq
• - le autorimesse interrate non sono computate nelle superifici/volumi massimi ammissibili ancorchè eccedenti la quota dei parcheggi pertinenziali.

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax) del fabbricato principale: fronte su Via Gobetti altezza pari a quella del fabbricato posto in angolo con Via Torino; fronte interno alla corte altezza massima tre livelli f.t.
• - tipologia edilizia ammessa: in linea

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - Residenziale
• - autorimesse private

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - al fine di ricostruire il fronte edilizio su Via Gobetti, in alternativa alla realizzazione di un corpo di fabbrica, dovrà essere realizzata una quinta di raccordo tra la testata del nuovo fabbricato e l’edificio esistente posto in angolo con Via Torino, da collocare in corrispondenza del percorso pedonale;
• - per la progettazione del nuovo fabbricato, si potrà ricorrere a soluzioni di tipo tradizionale, richiamando gli elementi compositivi e decorativi dell’architettura otto-novecentesca presente nella piazza o , in alternativa, proporre soluzioni di tipo contemporaneo;
• - le dotazioni di parcheggio pertinenziale per le nuove abitazioni dovranno trovare ubicazione a livello interrato e/o al piano terra del nuovo fabbricato.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il percorso pedonale dovrà essere adeguatamente pavimentato e dotato di illuminazione;
• - lungo il percorso pedonale dovranno essere messe a dimora alberature di alto fusto.

requisiti funzionali:

-

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - realizzazione del percorso pubblico di collegamento tra Via Torino e Viale della Resistenza;
• - realizzazione di parcheggi pubblici lungo il collegamento pedonale con soluzioni che assicurino la separazione dei flussi veicolari da quelli pedonali;
• - al fine della determinazione degli standard (parcheggi pubblici), l’intervento è considerato di saturazione.
• - Realizzazione/cessione di n. 2 alloggi da destinare all’affitto a canone concordato
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante permesso di costruire convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni

• - dovrà essere verificata la presenza di campi elettromagnetici in linea con i limiti di legge attraverso adeguate misure e del clima acustico per mezzo di una campagna mirata di misurazioni i cui esiti potranno eventualmente condurre a individuare idonei interventi di mitigazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio relativo all’intera AT o di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria dei manufatti esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde e art. 86 per i parcheggi
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Gorizia

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 2.820
Superficie Coperta esistente mq 1.470
Volume esistente mc 12.000

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione coincide con l’isolato posto in angolo tra Via Torino, Via IV Novembre e Via Gorizia attualmente occupato dalla sede operativa ENEL di Piombino.

Sono presenti nell’AT più fabbricati alcuni dei quali, prospettanti la viabilità pubblica, risultano meritevoli di conservazione e congrui rispetto al contesto edificato circostante; altri, collocati all’interno dell’AT, che per tipologia ed utilizzazione risultano invece incongrui.

Obiettivi e Finalità

• - promuovere la riqualificazione e la valorizzazione dell’area, collocata in posizione centrale, in connessione con gli altri interventi di riconversione urbanistica previsti dal RU nell’ambito urbano limitrofo (intervento di Città Futura di cui alla scheda PV 08 e AT 17);
• - delocalizzazione della sede operativa ENEL in quanto funzione incongrua rispetto al contesto urbano;
• - ricomposizione del fronte edificato in sostituzione del tessuto eterogeneo presente nell’ambito dell’AT;
• - potenziamento delle dotazioni di spazi e servizi per le attività sportive/ricreative del quartiere.

Disposizioni generali

E’ prevista la demolizione di tutti i fabbricati ed i manufatti esistenti ad eccezione:

• - del fabbricato, identificato con la lettera "A" , posto in angolo tra Via della Repubblica e Via Gorizia attualmente sede direzionale dell’ENEL;
• - del fabbricato, identificato con la lettera "B", con copertura curva attestato su Via Torino per i quali si prevedono interventi di ristrutturazione edilizia (r1).

In luogo del restante tessuto edilizio esistente è prevista la realizzazione:

• - di un nuovo fabbricato in angolo tra Via Gorizia e Via IV Novembre identificato con la lettera "C";
• - di un nuovo nucleo di servizi, identificato con la lettera "D", a supporto delle attività ludico-sportive da collocare nel fabbricato "B", ;
• - la riqualificazione e pedonalizzazione degli spazi interni all’isolato anche al fine di collegare Via Torino con Via Gorizia;
• - realizzazione di parcheggi pertinenziali e di uso pubblico da collocare nelle aree liberate dai fabbricati esistenti in superficie e/o a livello interrato.

L’assetto plani volumetrico presente nello schema grafico allegato è prescrittivo per il fabbricato "C" e indicativo per il fabbricato "D".

Sono altresì prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - Volume massimo (escluso il volume relativo agli edifici da recuperare): 5800 mc (di cui mc 400 per servizi)
• - N° alloggi max (fabbricato "C"): 22
• - SLP max (esclusa la SLP relativa agli edifici esistenti da recuperare): pari a 1930 mq di cui 130 mq. per servizi
• - le autorimesse interrate, non sono computate nelle superifici/volumi massimi ammissibili ancorchè eccedenti la quota dei parcheggi pertinenziali.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): tre livelli fuori terra
• - tipologia edilizia ammessa: in linea

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

1. fabbricato "A": residenziale, direzionali, servizi (di cui al punto 6.02)
2. fabbricato "B": palestre e attività ludico-ricreative
3. fabbricato "C": residenziale, direzionale, servizi (di cui al punto 6.02)
4. fabbricato "D": servizi di supporto al fabbricato "B" (spogliatoi, servizi igienici).

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - per i nuovi fabbricati si dovranno proporre soluzioni progettuali che ben si armonizzino con il contesto architettonico circostante nonché con i due fabbricati interni all’AT oggetto di conservazione;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il percorso pedonale e gli spazi di uso pubblico interni all’AT dovranno essere pavimentati con materiali di qualità ed opportunamente illuminati;

requisiti funzionali:

• - i parcheggi pertinenziali dei nuovi fabbricati di cui alla L. 122/89 potranno essere realizzati nelle aree interne all’AT in superficie e/o a livello interrato, e dovranno comunque avere accesso da via Gorizia;
• - nella progettazione del nuovo complesso edilizio si dovrà garantire la permeabilità fra via Torino e via Gorizia;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - ristrutturazione per attività ludico-sportive del fabbricato "B" attestato su Via Torino e relativa cessione al Comune;
• - realizzazione del fabbricato "D" per funzioni di servizio al fabbricato "B" (spogliatoi, servizi igienici, ecc.) e relativa cessione al Comune;
• - pavimentazione ed illuminazione del percorso pedonale interno all’AT e relativa cessione al Comune;
• - realizzazione e cessione di parcheggi pubblici, per una superficie pari a mq. 580 da localizzare nell’area interna all’AT;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’intervento è assentibile mediante piano attuativo convenzionato di iniziativa privata.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - realizzazione della nuova sede operativa ENEL in altra area.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo dei fabbricati esistenti nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: art. 86 per i parcheggi
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Lombroso

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 1.035 Superficie Coperta esistente mq 1.035
Volume esistente mc 14.000

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Via Lombroso ed interessa il fabbricato del cinema Odeon, risalente al 1948, che insieme al Metropolitan costituisce l’offerta di sale cinematografiche di Piombino.

Obiettivi e Finalità

• - favorire la riqualificazione del fabbricato esistente che necessita di un complessivo risanamento formale,
• - favorire la riqualificazione funzionale dell’immobile, attraverso l’ottimizzazione ed il riutilizzo dei volumi disponibili, integrando gli spazi destinati a sala cinematografica con altre funzioni direzionali, commerciali e residenziali.

Disposizioni generali

Si prevede la totale ristrutturazione del fabbricato, fino allo svuotamento dell’involucro edilizio, mantenendo tuttavia i principali caratteri compositivi e architettonici della facciata su Via Lombroso.

Nella riorganizzazione degli spazi interni del fabbricato dovrà comunque essere assicurato il mantenimento del cinema, eventualmente da articolare in due sale di più ridotte dimensioni.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo: volume esistente
• - N° alloggi max: 15
• - SLP pari a 3.570 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): altezza esistente

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - sala cinematografica
• - direzionale/servizi
• - commerciale (limitatamente ad esercizi di vicinato)
• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - si dovrà mantenere l’immagine storicizzata dell’edificio con particolare riferimento alla facciata su Via Lombroso
• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L.122/89 dovranno essere assicurati limitatamente alla funzione residenziale, all’interno del fabbricato.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - nella riorganizzazione interna del fabbricato dovrà essere garantito il mantenimento della sala cinematografica nella superficie minima sopra indicata.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standard pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

In sede di attuazione dell’intervento potranno essere poste a carico del soggetto attuatore eventuali opere a rete, oggi non ancora definibili, la cui necessità dovesse emergere in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la ridotta dimensione e la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante SCIA

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di intervento di natura edilizia non soggetto a piano attuativo.

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda, agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo del fabbricato esistente nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire all’immobile compreso nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - tessuto S4 - vedi art. 59 NTA RU

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: P.za Gramsci

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale -----
Superficie Coperta esistente mq 80
Volume esistente mc 360

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Piazza Gramsci, cuore del centro urbano di Piombino e punto d’incontro e di aggregazione per la cittadinanza. La piazza è stata recentemente oggetto di un intervento di valorizzazione e restyling che ne ha accresciuto l’attrattività.

Il fabbricato oggetto dell’AT rappresenta la testata di un ampio isolato di matrice otto-novecentesca, posto in angolo tra Corso Italia, principale asse commerciale e pedonalizzato della città, e Via Pisacane. Attualmente è utilizzato al piano terreno per attività commerciali e al piano primo come sala ristorante dell’adiacente albergo Moderno; sotto il profilo architettonico il corpo aggiunto prospettante sulla Piazza, oggetto dell’AT, è stato pesantemente alterato da successivi interventi, di scarso valore formale, che hanno determinato l’aspetto attuale del fronte edificato.

Obiettivi e Finalità

• - ridefinizione, sotto il profilo architettonico e formale, della testata dell’isolato che costituisce quinta urbana sulla Piazza Gramsci;
• - accrescimento delle potenzialità ricettive e delle dotazioni di servizio della struttura alberghiera esistente.

Disposizioni generali

Si prevede la sostituzione del corpo aggiunto prospettante sulla piazza e la sua ricostruzione con realizzazione di un terzo livello da allineare con l’altezza del fabbricato adiacente di origine otto-novecentesca.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP: 80 mq in addizione alla SLP esistente
• - Posti letto aggiuntivi: 6

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): 3 livelli fuori terra e comunque fino all’altezza in gronda dell’edificio esistente.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale (limitatamente al piano terra del fabbricato)
• - alberghiera/ristorazione

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il progetto dovrà presentare una soluzione che ben si armonizzi con il contesto, con particolare riferimento al fabbricato adiacente e alla piazza Gramsci antistante;
• - potrà essere valutata la possibilità di conservare il piano terra esistente, con finitura in travertino, in analogia con il basamento presente sul fronte di Corso Italia;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• -per il reperimento dei parcheggi pertinenziali, dovuti in caso di sostituzione edilizia, considerata la particolare collocazione dell’area e l’esiguità dell’intervento, potranno essere individuati fondi da destinare ad autorimessa collocati nelle vicinanze dell’AT ai sensi di quanto previsto all’art. 87 delle NTA del presente RU.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standards, l’intervento è considerato di saturazione.

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la ridotta dimensione e la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante intervento diretto.

Considerata la particolare visibilità e centralità dell’area, dovranno essere sottoposte alla valutazione dei competenti uffici comunali ed alla cittadinanza, mediante attivazione di un percorso partecipato, due soluzioni alternative:

• - la prima, secondo criteri di "mimesi", in grado di indurre una percezione sostanzialmente armonica, di completamento, dà continuità all’edificio adiacente risalente al primo Novecento, riproponendone gli elementi architettonici e decorativi (cornici marcapiano, decorazioni del sottogronda, angolari ecc.), utilizzando elementi tradizionali o consolidati ma ancora attuali, che permettono uniformità, omogeneità e rafforzamento dei rapporti esistenti fra spazi e architetture
• - la seconda, in base a criteri di sostituzione e sovrapposizione di nuova immagine, fino alla dominanza e alla nuova riconoscibilità, si confronta con l’edificio esistente pur facendone leggere la discontinuità in termini di materiali e soluzioni costruttive, cosicchè il nuovo elemento introdotto può essere percepito di più e prima del contesto, e dunque domina (ove la sua percezione è assoluta) oppure arriva a distinguersi instaurando un rapporto gerarchico ma armonico con l’insieme.

Il percorso partecipato, da attivare ai sensi della L.R. 69/2007, sarà svolto a cura e a spese del soggetto proponente in collaborazione con l’amministrazione comunale.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione, fatto salvo quanto sopra previsto in ordine all’attivazione del percorso partecipato.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di intervento di natura edilizia non soggetto a piano attuativo.

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la categoria di intervento "r1" – ristrutturazione edilizia.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Pacinotti- Via Ferruccio

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 15.740 circa
Superficie Coperta esistente mq 960 (edificio storico ITI)
mq 1920 (officine ITI)
mq 1.000 (sede Municipio)
mq 1.090 (palazzetto)

Volume esistente mc 10.400 (edificio storico ITI)
mc 11.300 (officine ITI)
mc 5.850 (palazzetto)

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione, interamente di proprietà pubblica, comprende:

• - l’isolato collocato tra Via Pacinotti, Via Gori, Via Ferrer e Piazzale Saragat nel tessuto della città otto-novecentesca, identificato come sub-ambito 1;
• - il complesso edilizio attualmente occupato dalla sede del Comune di Via Ferruccio, collocato nel cuore della città antica, identificato come sub-ambito 2.

Il sub-ambito 1, attualmente occupato dall’Istituto Tecnico Industriale Pacinotti costituito dall’edificio principale, di notevole pregio architettonico, e dalle relative officine di minor valore formale, e dal palazzetto dello sport, si estende per una superficie territoriale pari a 15.740 mq. L’area è identificata nel PS d’Area come Area Critica da delocalizzare (AC 55).

Il sub-ambito 2 ospita la sede istituzionale del Comune e gli uffici comunali per una superficie complessiva pari a mq. 4.300.

Obiettivi e Finalità

• - miglioramento dell’accessibilità degli uffici comunali da parte dell’utenza;
• - mantenimento della sede istituzionale del Comune nell’attuale sede storica di Via Ferruccio;
• - delocalizzazione dell’istituto tecnico superiore nei plessi scolastici del quartiere Montemazzano/SanRocco con l’obiettivo di determinare un unico polo scolastico integrato di facile accessibilità (sia per il trasporto pubblico che per i mezzi privati);
• - riconversione funzionale e riqualificazione complessiva dell’isolato di Via Pacinotti, con la collocazione di nuove funzioni e servizi pubblici (mercato coperto e uffici comunali), al fine di accrescerne la fruizione da parte della collettività;
• - creazione di una nuova centralità urbana, attraverso la definizione estetico-funzionale di nuovi spazi di aggregazione in connessione con le contigue polarità urbane previste dal presente RU (AT04 Area sportiva Tolla, AT05 Stadio Magona, AT 23 Mercato Coperto);
• - accrescimento della capacità di sosta (con soluzioni interrate o in struttura) nel centro urbano.

Disposizioni generali

Per il sub-ambito 1 si prevede:

• - la riconversione funzionale dell’edificio scolastico, al fine di collocarvi una parte degli uffici comunali mediante interventi di ristrutturazione edilizia (r1);
• - demolizione e rilocalizzazione del palazzetto di Via Ferrer nell’ambito dell’AT 04 dove si prevede la creazione di un complesso integrato di attrezzature sportive;
• - realizzazione di un nuovo complesso edilizio plurifunzionale, attestato su Piazza Saragat, che ospiterà il nuovo mercato coperto, piccoli servizi commerciali (bar,edicola, ecc.) e la parte restante degli uffici comunali; il nuovo complesso potrà essere integrato da un parcheggio pubblico/privato pluriplano interrato o in struttura;

Per il sub-ambito 2 si prevede:

• - la parziale riconversione funzionale del complesso edilizio attualmente occupato dalla sede del Comune per funzioni residenziali, mediante interventi di ristrutturazione edilizia (r1);
• - mantenimento della sede istituzionale del Comune, nella parte più antica del complesso edilizio.

L’assetto plani volumetrico presente nello schema allegato è indicativo.

Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento, che non ha carattere prescrittivo limitatamente alle funzioni pubbliche (mercato-uffici pubblici , parcheggi pubblici), è così previsto:

Sub-ambito 1:

• - SLP max direzionale mq. 3.000 (di cui almeno 2000 mq. per gli uffici comunali)
• - SLP mercato coperto e servizi commerciali: mq 1500

Sub-ambito 2:

• - N° alloggi max: n. 34

Parametri urbanistici ed edilizi:

Sub-ambito 1:

• -Altezza massima (Hmax): 12 ml per i fronti su Via Ferrer/piazza Saragat; 8 ml per il fronte su Via Pietro Gori;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

Sub-ambito 1:

• - uffici pubblici e d’interesse pubblico e relativi servizi (archivi, mensa, asilo aziendale/ludoteca, ecc)
• - direzionale
• - mercato coperto e servizi commerciali
• - parcheggi pubblici e privati

Sub-ambito 2:

• - residenziale

Disposizioni normative

Sub-ambito 1

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso edilizio dovrà essere connotato da un’architettura di tipo contemporaneo ed innovativo;
• - nella progettazione del nuovo complesso edilizio si dovrà garantire la permeabilità pedonale tra Via Pietro Gori e Via Ferrer privilegiando percorsi pedonali coperti (gallerie e simili);
• - l’intervento di ristrutturazione edilizia dell’edificio attualmente occupato dall’ITI Pacinotti dovrà garantire la conservazione dell’involucro edilizio;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - per la sistemazione degli spazi pubblici pedonali dovranno essere impiegati materiali e arredi di qualità con soluzioni coordinate tra i vari spazi previsti;
• - si dovranno intensificare le alberature di alto fusto sul fronte di Via Pietro Gori;

requisiti funzionali:

• - nella riconversione funzionale dell’edificio scolastico si potrà ricavare un passaggio pedonale al piano terra dell’edificio pubblico al fine di assicurare un collegamento con la piazza retrostante;
• - il nuovo mercato coperto dovrà essere progettato con l’obiettivo di favorire l’utilizzo del fabbricato anche per altre funzioni (punto ristoro, bar, servizi commerciali), indipendentemente dalle attività mercatali, integrandosi con i contigui spazi aperti;
• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 e le soste di relazione di cui al D.P.G,R. 15/R per le funzioni commerciali dovranno essere ricavate a livello interrato o in struttura; potranno essere ricavati ulteriori posti auto privati a servizio delle abitazioni e delle attività esistenti nell’ambito urbano interessato.

Sub-ambito 2

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - dovranno essere conservati i caratteri architettonici originari della parte antica del complesso edilizio esistente;

requisiti funzionali:

• - si dovranno ricercare soluzioni progettuali tali da evitare interferenze tra le funzioni pubbliche e quelle residenziali da insediare nel complesso edilizio.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Sub-ambito 1

• - servizi igienici integrati da ricavare nella piazza, nel parcheggio interrato/in struttura o all’interno del mercato coperto.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa pubblica o privata e/o Progetto di opera pubblica. Trattandosi di aree ed immobili di proprietà comunale l’individuazione del soggetto attuatore privato avverrà mediante procedura di evidenza pubblica comparando le relative proposte progettuali sulla base dei seguenti criteri indicativi

• - sostenibilità economico-finanziaria
• - miglioramento degli impatti sul contesto urbano rispetto ai seguenti indicatori
  • - incremento dell’offerta degli spazi di sosta pubblici e privati, qualora l’amministrazione comunale intenda promuoverne la realizzazione
  • - incremento degli spazi di relazione di uso pubblico
  • - capacità di relazione con il contesto urbano
  • - prestazioni energetiche.

In fase di progettazione dell’intervento è possibile discostarsi dal dimensionamento minimo stabilito per le funzioni pubbliche e le per funzioni direzionali.

La puntuale identificazione dei locali da riconvertire ad uso residenziale nell’immobile attualmente sede del comune avverrà in fase di attuazione dell’intervento, indipendentemente dalla perimetrazione del RU.

In sede di progettazione dell’intervento si dovranno comparare soluzioni alternative anche al fine di valutare le condizioni per la conservazione ed il riutilizzo funzionale delle officine esistenti, quali elementi identitari dell’ambito urbano.

Per il fabbricato scolastico esistente è sempre ammessa , mediante progetto di opera pubblica, la ristrutturazione e la riconversione funzionale indipendentemente dalla progettazione e attuazione dei restanti interventi.

E’ammessa l’attuazione indipendente dei due sub-ambiti individuati.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è assoggettato a Valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/05, ed è attuabile alle seguenti condizioni:

• - la riconversione degli edifici dell’ITI Pacinotti è subordinata alla realizzazione del nuovo plesso scolastico previsto nel quartiere di Montemazzano-S.Rocco.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

Trattandosi di intervento che interessa aree ed immobili già di proprietà pubblica l’intervento non è assoggettato a decadenza quinquennale.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

Sub ambito 1:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Sub ambito 2:

• - tessuto S1- vedi art. 59 delle norme del R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Eugenio Pavolini

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 455 Superficie Coperta esistente mq 455
Volume esistente mc 2.200

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Via Eugenio Pavolini. Si tratta di un fabbricato attualmente utilizzato per il deposito e la vendita dei prodotti vitivinicoli.

Obiettivi e Finalità

• - rilocalizzazione delle funzioni di deposito e commercio all’ingrosso, incompatibili con il tessuto urbano a prevalente connotazione residenziale/commerciale, in ambito più specificatamente vocato alle attività artigianali;
• - riconversione del fabbricato esistente per funzioni commerciali, direzionali e residenziali e ricomposizione del fronte strada attraverso un intervento di sopraelevazione;

Disposizioni generali

Si prevede la complessiva ristrutturazione e contestuale sopraelevazione di un piano del fabbricato esistente al fine di consentirne la sua riconversione funzionale; è altresì ammessa la totale/parziale demolizione dei volumi esistenti e la riocostruzione di un nuovo fabbricato secondo le disposizioni progettuali della presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo (comprensivo del volume esistente fuori terra): 2.650 mc
• - N° alloggi max 6
• - SLP max (comprensiva SLP esistente fuori terra): 885 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): 2 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale al piano terra del fabbricato (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - direzionale
• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - l’intervento edilizio dovrà ricomporre il fronte su Via Pavolini ricercando l’allineamento con i fabbricati attigui anche mediante l'impiego di soluzioni tipologiche quali quinte, altane, terrazze, ecc.;
• - dovranno essere riproposti i caratteri tipo-morfologici e gli elementi decorativi presenti sui fabbricati contigui risalenti ai primi del novecento quali: cornici marca piano, marca davanzale, sottogronda, riquadrature delle aperture, ecc
• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89, da reperire limitatamente alla quota corrispondente all’incremento volumetrico, potranno essere assicurati anche con soluzione interrata .

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

-

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standards, l’intervento è considerato di saturazione.

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la ridotta dimensione e la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante piano attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - rilocalizzazione dell’attività artigianale esistente in altro ambito urbano.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire all’immobile compreso nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - tessuto S3 - vedi art. 59 NTA RU

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via dell’Arsenale/Via G. Bruno

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 1.215 Superficie Coperta esistente mq 1.215
Volume esistente mc 6.450

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione collocata lungo Via Giordano Bruno sul tracciato della vecchia cinta muraria, comprende l’edificio del mercato coperto, il fabbricato che attualmente ospita il magazzino della farmacia comunale ed i bagni pubblici, identificati dal PS d’Area come Area Critica da riqualificare (AC05).

Obiettivi e Finalità

• - rilocalizzazione delle funzioni del mercato coperto e dei bagni pubblici, da collocare nell’ambito dell’AT 21;
• - favorire la connessione pedonale tra il centro storico e la città otto-novecentesca oggetto di altri interventi di riqualificazione urbana (in particolare AT04).

Disposizioni generali

Si prevede:

• - il recupero dell’originaria struttura metallica del mercato coperto, risalente ai primi anni ’20 del secolo scorso per lo svolgimento di mercati occasionali ed altre iniziative pubbliche, e la contestuale rimozione dell’involucro edilizio edificato successivamente;
• - la demolizione della porzione del fabbricato di più recente costruzione, collocato tra Via del Teatro e Via dell’Arsenale, attualmente occupato dai bagni pubblici;
• - realizzazione di uno spazio urbano pedonale, lungo Via dell’Arsenale, da sistemare con piantumazioni arboree, materiali ed arredi di qualità.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:
non definito trattandosi di servizi e funzioni pubbliche

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): altezza fabbricato esistente

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - Mercati e fiere
• - Iniziative pubbliche (esposizioni, spettacoli ecc.)
• - Farmacia comunale (nella porzione di fabbricato da conservare in Via dell’Arsenale)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - si dovrà recuperare e valorizzare la vecchia struttura metallica del mercato coperto;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - si dovrà assicurare la continuità nell’utilizzo dei materiali e degli arredi (pavimentazione, illuminazione, ecc.) negli spazi pubblici recuperati (struttura coperta del mercato, Via dell’Arsenale, giardinetti di Piazza Beato Ozzanam).

requisiti funzionali:

• - il progetto di recupero del mercato coperto dovrà essere improntato alla massima flessibilità in modo da favorire un utilizzo diversificato della struttura (mercati, spettacoli, mostre ecc.).

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

L’AT riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la ridotta dimensione e la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante la definizione e approvazione di un progetto di opera pubblica.

Condizioni alla trasformazione:

L’attuazione dell’intervento è subordinato alla preventiva realizzazione del nuovo mercato coperto previsto nell’AT 21.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di immobili di proprietà comunale e di intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Fino all’approvazione del progetto di opera pubblica agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti all’immobile compreso nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - tessuto S4 - vedi art. 59 NTA RU.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: P.za Verdi

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 1.230
Superficie Coperta esistente mq 1.190
Volume esistente mc 11.770

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Piazza Verdi, e comprende l’edificio che ospita l’Hotel Centrale (risalente ai primi decenni del ‘900), principale struttura alberghiera della città.

Il fabbricato oggetto dell’AT coincide con l’isolato posto tra Piazza Verdi, Via San Francesco, Via del Fosso e Piazza Edison; l’edificio, costituito dal fabbricato principale di origine novecentesca e da un corpo aggiunto di più recente edificazione, è attualmente utilizzato al piano terreno per attività commerciali e per i servizi complementari della struttura alberghiera (ristorante, spazi congressuali, garage, ecc.) ed ai livelli superiori per la ricettività alberghiera.

Obiettivi e Finalità

• - favorire la permanenza della struttura ricettiva alberghiera;
• - ottimizzare l’utilizzo dei volumi disponibili, integrando la funzione ricettiva con altre funzioni di tipo commerciale e direzionale peraltro già presenti nell’immobile;
• - incrementare l’offerta abitativa nella città consolidata;

Disposizioni generali

E’consentita la riconversione funzionale del fabbricato principale prospettante su Piazza Verdi, per funzioni di tipo residenziale, commerciale, direzionale e di servizio.

E' comunque previsto il mantenimento ed il potenziamento della funzione ricettiva (albergo).

Per il fabbricato in oggetto sono ammissibili interventi di ristrutturazione edilizia (r1).

La porzione del complesso edilizio prospettante su Via del Fosso potrà essere sopraelevato di due livelli ammettendovi funzioni di tipo residenziale e/o ricettivo. L’intervento di sopraelevazione potrà essere attuato conservando l’organismo edilizio esistente o in alternativa mediante la realizzazione di un nuovo fabbricato in sostituzione dell’esistente.

L'intervento di sopraelevazione potrà essere realizzato a condizione che si mantenga la funzione ricettiva nell'edificio principale.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - per l'albergo una ricettività massima pari a 100 posti letto;
• - SLP max in incremento pari a mq. 700;
• - n. alloggi max: 8

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax) edificio prospettante su Via del Fosso: 13 mt.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• fabbricato principale:
  • - commerciale al dettaglio di vicinato e attività assimilate, anche organizzate nella forma di centro commerciale, (di cui ai punti 3.02.02, 3.03 dell’art. 17 del RU) direzionale e servizi (di cui al punto 6.02 dell’art. 17 del RU).
  • - albergo.
  • - residenziale.
• intervento di sopraelevazione:
  • - residenziale/direzionale/attività ricettiva (albergo).

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - si dovrà-assicurare il mantenimento dei caratteri architettonici e decorativi del fabbricato storico di origine novecentesca;
• - per l’intervento di sopraelevazione, si potrà ricorrere a soluzioni di tipo tradizionale, richiamando gli elementi compositivi e decorativi dell’architettura novecentesca del fabbricato prospettante Piazza Verdi; è ammessa, in alternativa, una soluzione architettonica che usi stili e materiali della contemporaneità, per la quale occorre dimostrare che si instaurano nuovi rapporti percettivi con il contesto di dominanza o di distinguibilità, e che essi risultano di valore pari o maggiore rispetto alla soluzione dell’integrazione tramite utilizzo delle componenti architettoniche tradizionali e consolidate.

requisiti funzionali:

• - nel caso di riconversione funzionale del piano terra dell’immobile per funzioni commerciali i singoli esercizi dovranno attestarsi su una galleria interna con ingresso da Piazza Verdi;
• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 connessi all’intervento di sopraelevazione dovranno essere ricavati al piano terra del complesso edilizio esistente o a livello interrato.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - Non si prevedono opere a carico del soggetto attuatore trattandosi di un intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata dalla fascia di rispetto a tutela del Rivellino identificato come "bene culturale" ai sensi dell’art. 13 del D. Lgs. 42/2004, così come rappresentato nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Modalità di attuazione:

L’attuazione dell’intervento è così assentibile:

• - qualora si intenda dar corso alla complessiva previsione della presente scheda l’intervento è assoggettato a progetto unitario convenzionato di cui all’art. 121 della LR n. 65/2014;
• - qualora si intenda intervenire esclusivamente sul fabbricato principale, si potrà procedere mediante intervento diretto.

Considerata la particolare visibilità e centralità dell’area, per l’intervento di sopraelevazione, dovranno essere sottoposte alla valutazione dei competenti uffici comunali ed alla cittadinanza, mediante attivazione di un percorso partecipato, due soluzioni alternative:

• - la prima che dia continuità all’edificio primi-novecento dell’Hotel Centrale, riproponendone gli elementi tipologici e architettonici
• - la seconda che proponga una soluzione architettonica “di rottura”, che comunque dialoghi con l’edificio esistente pur facendone leggere la discontinuità in termini di materiali e soluzioni costruttive.

Il percorso partecipato, sarà svolto a cura e a spese del soggetto proponente in collaborazione con l’amministrazione comunale.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del progetto unitario convenzionato o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, sono consentiti esclusivamente gli interventi previsti nella presente scheda per il fabbricato principale.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - tessuto S4 - vedi art. 59 NTA RU.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: L.re Marconi - viale Michelangelo

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 4120
Superficie Coperta esistente mq ----
Volume esistente mc -----

Dati progettuali

Descrizione

L’area si estende tra Viale Michelangelo, L.mare Marconi e Via de Sanctis, misura circa 4100 mq ed è interamente di proprietà pubblica. Presenta una considerevole acclività, con quote altimetriche assolute s.l.m. ricomprese tra +28 e +36 metri, e costituisce un naturale punto di belvedere sul mare e l’Isola d’Elba. L’area è identificata dal P.S. d’Area come Area Critica dismessa (AC 70).

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione dell’area con spazi pubblici attrezzati e dotazioni di quartiere
• - incremento delle dotazioni di parcheggio a servizio delle abitazioni esistenti nell’ambito urbano interessato.

Disposizioni generali

Si prevede la riqualificazione complessiva dell’area da sistemare con spazi pedonali ombreggiati ed attrezzati per il godimento della vista panoramica, ed un campetto sportivo a servizio del quartiere.

Il volume ricavabile tra la quota di Viale Michelangelo e quella sottostante Viale Marconi consentirà la creazione di autorimesse private, con accesso dalla stessa via.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento

• - SLP max: è data dalla superficie ricavabile a livello interrato senza alterare significativamente il profilo naturale dell’area (sezione trasversale nord/sud).

Parametri urbanistici ed edilizi:
Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - spazi pubblici attrezzati
• - autorimesse private (esclusivamente a livello interrato)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - l’intervento dovrà presentare una progettazione ben integrata alla morfologia naturale ed al contesto paesaggistico dell’area, assecondando quanto più possibile l’altimetria naturale del terreno;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - dovranno essere assicurati punti di sosta ombreggiati con alberature ed essenze autoctone e/o pensiline, ben illuminati, dai quali sia consentita la vista panoramica;
• - mantenimento di un campetto da gioco di quartiere;

requisiti funzionali:

• - nella sistemazione degli spazi pubblici dovranno essere garantite adeguate condizioni di accessibilità all’area per i diversamente abili;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione degli spazi pubblici come sopra riportato.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati; l’area è interessata dalla fascia di rispetto del reticolo idrografico ex R.D. n. 523/1904, così come rappresentato nella tav. 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Sono previste le seguenti azioni di tutela e valorizzazione del paesaggio:

• - mantenimento della morfologia e delle quote naturali del terreno
• - impiego di alberature, siepi e masse vegetazionali tipiche della macchia mediterranea
• - realizzazione di uno spazio di belvedere per il godimento delle vedute verso il mare e l’arcipelago.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Trattandosi di aree di proprietà comunale, l’attuazione dell’intervento avverrà previa definizione di procedura di evidenza pubblica per l’individuazione del soggetto attuatore.

Il Comune potrà in ogni tempo procedere all’approvazione di un progetto di opera pubblica per la sistemazione dell’area.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Relativamente alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Circa gli aspetti idraulici, l'At è prossima ad un corso d'acqua, in questo tratto storicamente tombato, già verificato e messo in sicurezza nell'ambito della LR n.50/1994: Accordo di programma per la messa in sicurezza idraulica del bacino del Fiume Cornia, approvato con D.P.G.R. n° 1209 del 30/09/1994 ed integrato con D.P.G.R. n°171 del 22/11/1996. Progetto "deviazione e regimazione dei fossi San Rocco e Campo alle Sughere".

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli), così come per gli aspetti idraulici (Classe F.2.i, fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di area di proprietà comunale non soggetta a piano attuativo.

Fino all’approvazione del progetto di opera pubblica o al rilascio dei titoli abilitativi edilizi alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde;
• - per l’autorimessa interrata sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia "r1".

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Loc. Buca di Bisaccino

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 17.140 Superficie Coperta esistente mq 2.400
Volume esistente mc 15.000

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in loc. Buca di Bisaccino ed è costituita da due ambiti: uno, di proprietà privata, di superficie territoriale di circa 8.800 mq, confinante con il complesso della guardia di finanza ed occupato da un fabbricato produttivo dismesso, riconosciuto dal P.S. d’Area come area critica da delocalizzare (AC 71); l’altro, di proprietà mista pubblica-privata, di sup. territoriale di circa 10.200 mq, inedificato e situato tra il complesso sportivo di Via della Pace e quello scolastico del Perticale.

Obiettivi e Finalità

• - delocalizzazione e delle funzioni produttive esistenti e recupero dell’area per funzioni di tipo commerciale compatibili con il contesto urbano mediante la realizzazione di un nuovo complesso edilizio;
• - accrescere la qualità e le dotazioni di spazi ed attrezzature di uso pubblico (parcheggi, verde, spazi pedonali ecc.) e le relazioni funzionali con il contiguo tessuto urbano;
• - creazione di una connessione pedonale/ciclabile tra il polo scolastico/sportivo di Via della Pace ed il polo scolastico del Perticale.

Disposizioni generali

Si prevede la sostituzione dei fabbricati esistenti a destinazione produttiva con un nuovo complesso edilizio nel quale collocare attività commerciali e/o direzionali e di servizio.

Nella riorganizzazione dell’area è inoltre prevista la sistemazione delle aree pubbliche antistanti il polo scolastico del Perticale, finalizzata all’incremento delle dotazioni di parcheggi e verde pubblici e alla realizzazione di una connettività ciclo-pedonali con il polo sportivo/scolastico di via della Pace.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 17.500
• - SLP max: 3.500 mq

La SLP max è comprensiva delle superfici esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - rapporto di copertura (Rc) riferito all’area insediativa pari al 35%
• - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 3 piani fuori terra con altezza massima 12 mt
• - tipologia edilizia ammessa: pluripiano/in linea/a piastra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale (fino a medie strutture di vendita, o struttura di vendita in forma aggregata o centro commerciale fino a 2.500 mq
• - direzionale (uffici pubblici e privati e servizi)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo organismo edilizio potrà essere articolato anche in più corpi di fabbrica aggregati
• - lungo il perimetro dell’area di intervento, lato ovest, si dovrà prevedere una congrua alberatura;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - il percorso ciclo - pedonale di collegamento tra il polo scolastico di Via della Pace e quello del Perticale dovrà essere opportunamente alberato;

requisiti funzionali:

• - per l’accesso all’area dovranno essere garantite adeguate condizioni di sicurezza su Via Lerario realizzando, una nuova rotatoria in corrispondenza dell’innesto con Via Lerario;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione a parcheggio (mq. 3200 ca) e a verde attrezzato (mq 6300 ca) delle aree ad est di Via Lerario;
• - realizzazione del percorso di collegamento ciclo-pedonale lungo il campo di atletica che si riconnetta all’esistente percorso pedonale;
• - realizzazione di una rotatoria su via Lerario in corrispondenza dell’accesso al nuovo complesso commerciale e al parcheggio pubblico;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata:

• - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923
• - dalla fascia di rispetto del reticolo idrografico ex R.D. n. 523/1904.

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Circa gli aspetti idraulici, l'At è prossima ad un corso d'acqua già verificato e messo in sicurezza nell'ambito della LR n.50/1994: Accordo di programma per la messa in sicurezza idraulica del bacino del Fiume Cornia, approvato con D.P.G.R. n° 1209 del 30/09/1994 ed integrato con D.P.G.R. n°171 del 22/11/1996. Progetto "deviazione e regimazione dei fossi San Rocco e Campo alle Sughere".

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli), così come per gli aspetti idraulici (Classe F.2.i, fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• trasferimento della Media Struttura di Vendita (settore alimentare) esistente ubicata nell’ambito D7.1.1 di via Lerario nell’area a destinazione commerciale disciplinata dalla presente AT (vedi art. 67 delle NTA del RU);
• - preventiva verifica di assenza di inquinamento del suolo.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• -spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9 - vedi art. 60 67 (D7.1 attività commerciali e della grande distribuzione) delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Viale Michelangelo

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica (Provincia di Livorno)

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 20.820
Superficie Coperta esistente mq. 2.754 Volume esistente mc. 24.200

Dati progettuali

Descrizione

L’area comprende il complesso scolastico Einaudi di proprietà provinciale, attualmente sede dell’istituto tecnico commerciale. Il complesso, risalente ai primi anni ’70, è caratterizzato da un’architettura di buona fattura e qualità ed è articolato in più corpi di fabbrica a livelli sfalsati.

Il complesso è collocato sulle pendici collinari di Poggio Mazzano in posizione panoramica e gode di una eccezionale visuale sull’arcipelago toscano.

L’AT comprende altresì le aree a verde pubblico poste lungo Viale Marconi, per complessivi 8.400 mq. circa. Si tratta di aree già di proprietà comunale, in parte attrezzate, connotate dalla presenza di alberature di alto fusto.

Obiettivi e Finalità

• - delocalizzazione dell’istituto tecnico superiore nei plessi scolastici del quartiere Montemazzano con l’obiettivo di determinare un unico polo scolastico integrato di facile accessibilità ( sia per il trasporto pubblico che per i mezzi privati);
• - valorizzazione del complesso immobiliare pubblico esistente, che si presta ad una riconversione a fini residenziali o ricettivi, valorizzati dalla collocazione di grande pregio panoramico e paesaggistico.

Disposizioni generali

E’ prevista la riconversione funzionale dell’intero complesso scolastico per fini residenziali e/o ricettivi mediante interventi di ristrutturazione edilizia, demolizione/ricostruzione e di parziale sopraelevazione (opzione 1).

In particolare per i diversi corpi di fabbrica, identificati nella scheda grafica allegata con lettera maiuscola, in neretto, sono stabilite le seguenti modalità d’intervento:

1. corpi di fabbrica A: ristrutturazione edilizia (r3a)
2. corpo di fabbrica B: ristrutturazione edilizia (r3a), sostituzione con parziale sopraelevazione di un livello;
3. corpo di fabbrica C: ristrutturazione edilizia (r3a)
4. corpo di fabbrica D: ristrutturazione edilizia (r3a), sostituzione (s).

In alternativa si potrà operare con un intervento di demolizione (totale o parziale) del complesso esistente, qualora la riconversione funzionale a fini residenziali o ricettivi dello stesso si dimostri di difficile realizzazione, e previa valutazione della capacità di integrazione della nuova soluzione progettuale rispetto alle componenti paesaggistiche (opzione 2).

Gli spazi esterni del complesso potranno essere attrezzati per:

• - aree di sosta, che potranno essere coperte con strutture ombreggianti;
• - aree a verde condominiale;
• - attrezzature sportive e ludiche condominiali (quali piscina, campi da gioco, percorsi fitness, ecc.).

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - SLP aggiuntiva per il corpo di fabbrica B: mq 450
• - n. alloggi max: 42 (taglio medio alloggi: 80 mq SLP);
• - n. posti letto max: 140 posti letto (SLP min/posto letto comprensiva servizi comuni:30 mq.)

Sono ammissibili altresì incrementi della SLP esistente per la realizzazione di elementi accessori quali logge, terrazze, scale e rampe di collegamento di cui alla sezione " disposizioni normative".

Tali parametri dovranno essere osservati anche nel caso di destinazione mista (residenziale/ricettiva) e nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione, totale o parziale del complesso esistente (opzione 2).

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax):

1. Opzione 1 - riconversione funzionale complesso esistente:
   • corpo di fabbrica B: pari all’altezza del corpo di fabbrica A;
   • corpo di fabbrica D: pari all’altezza del corpo di fabbrica C
2. Opzione 2 – demolizione e ricostruzione (totale o parziale) complesso esistente:
   • mt. 7.50 , fatte salve altezze maggiori per gli edifici esistenti oggetto di eventuale intervento di recupero

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale;
• - servizi alla residenza ( così come disciplinati al punto 6 dell’art. 17 del presente RU): limitatamente ai corpi di fabbrica B, C e D;
• - commerciale (esercizi di vicinato): limitatamente al piano terra dei corpi di fabbrica B, C e D;
• - ricettiva (limitatamente alla tipologia di albergo) e relativi servizi;

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

Opzione 1 - riconversione funzionale complesso esistente:

• - deve essere assicurata l’immagine unitaria dell’architettura originaria del fabbricato, pur introducendo elementi di discontinuità e di innovazione, anche al fine di consentire la riconversione funzionale del complesso, con utilizzo di materiali leggeri e contemporanei;

Disposizioni specifiche per i corpi di fabbrica A:

• - potranno essere integrati/serviti da elementi di distribuzione alle unità abitative/ricettive quali percorsi protetti, pensiline, scale e rampe di collegamento;
• - è vietata la realizzazione di balconi e terrazze sul fronte ovest dei fabbricati;
• - sul fronte est è ammessa la possibilità di realizzare nuove strutture indipendenti da attrezzare con brise soleil e similari entro le quali ricavare logge di servizio; tali strutture, con aggetto massimo di 1.5 mt., dovranno interessare unitariamente i fronti ad est dei tre fabbricati;
• - le coperture dei fabbricati potranno essere rese praticabili solo per servizi di uso comune e pertanto potrà essere realizzato un unico elemento di risalita per ciascun corpo di fabbrica;
• - eventuali elementi ombreggianti e parapetti dovranno essere progettati contestualmente all’intervento di riconversione funzionale dei fabbricati;

Disposizioni specifiche per il corpo di fabbrica B:

• - l’eventuale intervento di parziale sopraelevazione del corpo di fabbrica dovrà essere progettato conservando l’attuale percezione del complesso edilizio dal mare;
• - il dislivello esistente tra il corpo di fabbrica B e il piano di imposta dei corpi di fabbrica C/D potrà essere utilizzato al fine di ricavare autorimesse interrate;

Disposizioni specifiche per il corpo di fabbrica C:

• - è vietata la realizzazione di balconi e terrazze in aggetto;
• - è ammessa la realizzazione di logge purchè ricavate all’interno del filo del fabbricato esistente;
• - il fronte nord del fabbricato potrà essere integrato con elementi funzionali sia alla sua ridefinizione formale che alla fruizione e all’accessibilità dell’immobile (quali pensiline, rampe coperte, ecc.); tali elementi potranno interessare anche il fronte del contiguo corpo D.

Opzione 2- demolizione e ricostruzione (totale o parziale) del complesso esistente:

• - il nuovo complesso dovrà integrarsi e raccordarsi con la morfologia del luogo non alterando il rapporto tra costruito e profilo collinare;
• - il nuovo complesso dovrà essere caratterizzato da architetture e soluzioni costruttive di tipo innovativo e contemporaneo;
• - il nuovo complesso dovrà essere articolato in più corpi di fabbrica aggregati, sono pertanto escluse tipologie edilizie di tipo estensivo
• - si dovranno limitare le aree a parcheggio scoperte; pertanto i parcheggi pertinenziali e a servizio dei nuovi edifici dovranno essere ricavati prevalentemente a livello interrato/ seminterrato o in struttura sfruttando il dislivello esistente del terreno;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - le aree a verde pubblico poste lungo Viale Marconi dovranno essere adeguatamente attrezzate con elementi di arredo di buona fattura e qualità ed illuminazione pubblica;

requisiti funzionali:

• - deve essere consentita la permeabilità pedonale interna al fine di collegare gli spazi destinati a funzioni di servizio/commerciali e gli spazi aperti di uso comune previsti sul lato sud dell’AT.
• - dovranno essere ricavati percorsi pedonali di collegamento tra Lungomare Marconi e Viale Michelangelo;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione delle aree a verde pubblico, di proprietà comunale, poste lungo Viale Marconi, per complessivi 9.100 mq. circa;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; è invece interessata:

• - parzialmente dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 istituito con Decreto Ministeriale del 22/9/1957;
• - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.

Le suddette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Sono previste le seguenti azioni di tutela e valorizzazione del paesaggio:

• - l’intervento, complessivamente, dovrà essere progettato conservando l’immagine dell’architettura originaria (opzione 1) e comunque non alterando l’attuale percezione del complesso edilizio dal mare (opzione 1 e 2);
• - le attrezzature esterne (quali strutture ombreggianti, campi da gioco, ecc.) di maggior impatto visivo non potranno interessare le aree poste a sud dell’AT, visibili dal mare, che dovranno invece essere sistemate a verde con adeguate piantumazioni.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante piano attuativo convenzionato di iniziativa privata, previa alienazione degli immobili di proprietà pubblica.

Condizioni alla trasformazione:

Il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica
• - impatto sulla percezione consolidata del paesaggio.

In particolare, nel caso si proponga la demolizione e ricostruzione del complesso (opzione 2), considerata la particolare visibilità dell’area, dovranno essere sottoposte alla valutazione dei competenti uffici comunali ed alla cittadinanza, mediante attivazione di un percorso partecipato, almeno due soluzioni alternative.

Il percorso partecipato, da attivare nell’ambito della processo valutativo ai sensi della L.R. 69/2007, sarà svolto a cura e a spese del soggetto proponente in collaborazione con l’amministrazione comunale.

L’intervento è soggetto alle seguenti condizioni alla trasformazione:

• - realizzazione del nuovo plesso scolastico previsto nel quartiere di Montemazzano-San Rocco a cura della Provincia

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti
• - adeguamenti necessari a garantire l’utilizzo del fabbricato scolastico esistente nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - per gli spazi a verde privato: art.90 NTA RU- verde privato di pregio ambientale e paesaggistico;
• - per i fabbricati: ristrutturazione edilizia (r1).

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: loc. Montemazzano

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 4.580
Superficie Coperta esistente - Volume esistente -

Dati progettuali

Descrizione

L’intervento si colloca al margine sud del quartiere di Montemazzano in prossimità del luogo di culto dei Testimoni di Geova interessando aree per una estensione complessiva pari a 4.580 mq.

Obiettivi e Finalità

• - realizzazione di un completamento edilizio a saldatura del tessuto residenziale esistente
• - miglioramento dell’accessibilità al settore meridionale del quartiere di Montemazzano mediante la realizzazione di un nuovo collegamento da Via della Pace
• - adeguamento delle dotazioni a verde pubblico attrezzato.

Disposizioni generali

Si prevede un intervento di completamento edilizio a saldatura del tessuto residenziale esistente.

I manufatti preesistenti all’interno dell’area dovranno essere demoliti.

L’assetto plani volumetrico presente nello schema allegato è indicativo.

Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - Volume massimo: mc. 1.740
• - N° alloggi 4
• - SLP max: 580 mq.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): due livelli fuori terra
• - tipologia edilizia ammessa: villini replicanti la tipologia già presente nel lotto contiguo

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il progetto dovrà presentare una soluzione che ben si armonizzi con il contesto edificato esistente riproducendo la tipologia insediativa del contiguo tessuto urbano (villini aggregati).

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - la fascia a verde pubblico dovrà essere sistemata con adeguate alberature mantenendo le piante di olivo esistenti e ricavandovi un percorso pedonale;
• - messa a dimora di alberature lungo la viabilità di nuova previsione a schermatura del parcheggio di nuova previsione lungo Via della Pace;

requisiti funzionali:

• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L.122/89 potranno essere realizzati a livello interrato/seminterrato.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - realizzazione e cessione della nuova viabilità, ad unico senso di marcia, di collegamento con Via della Pace;
• - sistemazione a verde e cessione dell’area, per complessivi mq 1.000, posta in fregio alla sede dei testimoni di Geova;
• - al fine della determinazione degli standards (parcheggi pubblici/verde) l’intervento è considerato di saturazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923 così come rappresentato nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Sono previste le seguenti azioni di tutela e valorizzazione del paesaggio:

• - adozione di tipologie edilizie replicanti del tessuto esistente al fine di limitare la percezione del nuovo edificato
• - incremento e valorizzazione delle alberature esistenti.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante permesso di costruire convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Trattandosi di area collinare, distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuto il rilascio del titolo abilitativo, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria per i fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: art. 90 delle NTA del RU per le aree a verde;
• - relativamente agli interventi sugli immobili si applica la categoria di intervento "r1" ristrutturazione edilizia.
• - alle aree e corti private si applica l’art. 34 delle NTA del RU.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Salivoli

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica–privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 2.175
Superficie Coperta esistente mq. 860 Volume esistente mc. 3.250

Dati progettuali

Descrizione

L’area si attesta su Via Salivoli in corrispondenza dell’accesso pedonale al "Vallone". Comprende un impianto tecnologico comunale dismesso ed alcuni fabbricati di proprietà privata (la sede della Lega Navale ed una civile abitazione). L’AT comprende parte delle aree critiche identificate dal PS d’Area (AC15 integralmente e AC16 in parte).

Obiettivi e Finalità

• - complessiva riqualificazione e riconversione funzionale dell’area, collocata in prossimità della spiaggia e in testata all’area verde del Vallone, al fine di realizzarvi una piccola struttura turistico-ricettiva;
• - delocalizzazione delle funzioni incongrue esistenti (attività veliche e deposito natanti) e demolizione degli impianti pubblici dismessi (stazione sollevamento acque reflue).

Disposizioni generali

Si prevede il riordino complessivo dell’area da attuarsi mediante la demolizione dei manufatti e dei fabbricati esistenti e la ricostruzione di un nuovo fabbricato a destinazione alberghiera. Ad integrazione della funzione ricettiva è comunque ammesso il mantenimento della sede istituzionale della Lega Navale Italiana.

Il nuovo fabbricato sarà collocato nella parte sommitale dell’area, di maggiore panoramicità, mentre le aree a valle saranno destinate agli spazi di pertinenza della struttura ricettiva (parcheggi di servizio, piscina, spazi per l’accoglienza all’aperto, ecc.).

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - volumetria: 3.250 mc.
• - SLP max: 1.080 mq.
• - posti letto: n. 38

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): due livelli fuori terra.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - Albergo (L.R. 42/2000) e relativi servizi
• - sede istituzionale/sociale Lega Navale Italiana (con esclusione attività di rimessaggio, deposito natanti)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - l’intervento, in relazione alla collocazione dell’area posta all’ingresso del percorso lineare del Vallone, dovrà curare particolarmente l’inserimento paesaggistico privilegiando volumetrie a diversa altezza, che si armonizzino con la naturale morfologia del terreno;
• - il nuovo complesso edilizio potrà essere articolato anche in più corpi di fabbrica;
• - si dovranno privilegiare soluzioni architettoniche "leggere" e di linguaggio contemporaneo (con prevalenza dei vuoti sui pieni e pareti vetrate schermate da brise soleil);
• - in alternativa alla completa demolizione dei fabbricati esistenti si potrà recuperare l’edificio abitativo esistente, da integrare, fino alla concorrenza della slp max, con nuovi corpi di fabbrica.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - l’accesso carrabile alla struttura ricettiva è previsto dal parcheggio pubblico, al fine di evitare traffico veicolare lungo il percorso del Vallone.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standards, l’intervento è considerato di saturazione

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

In sede di attuazione dell’intervento potranno essere poste a carico del soggetto attuatore eventuali opere a rete, oggi non ancora definibili, la cui necessità dovesse emergere in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali;

l’AT è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 D.Lgs. 42/2004, istituito con D.M. 22/9/1957;
• - vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923;
• - fasce di rispetto di tutela assoluta dei corsi d’acqua di cui al R.D. 523/1904.

Tali aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Fermo restando il rispetto dei criteri progettuali sopra indicati, l’intervento dovrà curare particolarmente l’arredo vegetazionale , con impiego di essenze mediterranee sul fronte del parcheggio pubblico e lungo il confine con il percorso del Vallone

La piscina a servizio dell’albergo, qualora prevista, dovrà essere realizzata con rivestimenti e materiali che ne assicurino la mitigazione visiva curando in particolare la scelta cromatica degli stessi.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante piano attuativo convenzionato di iniziativa privata, previa alienazione delle aree di proprietà comunale.

Condizioni alla trasformazione:

Il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - inserimento paesaggistico.

L’intervento è soggetto alle seguenti condizioni alla trasformazione:

• - trasferimento attività veliche e area deposito natanti in altro ambito specificatamente dedicato alla nautica.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Sotto l'aspetto idraulico l'area ricade nella Classe di Pericolosità idraulica I.1 (pericolosità bassa) risulta adiacente al Rio Salivoli, oggetto di studi idraulici nel suo tratto più a monte che evidenziavano la sicurezza per eventi con Tr200 del tratto incassato.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Per gli aspetti idraulici, la fattibilità è riconducibile alla Classe F.3i (fattibilità condizionata): le valutazioni del rischio residuo dovranno essere condotte attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le eventuali opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno. Tali studi dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Salivoli

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 2.063
Superficie Coperta esistente mq. 1.042

Dati progettuali

Descrizione

L’area comprende il fronte edificato che si affaccia sulla spiaggia e il golfo di Salivoli. Il fronte si presenta, sotto il profilo formale ed architettonico, eterogeneo e frammentario comprendendo immobili di origine e tipologia diversa, altezza variabile tra uno e quattro livelli fuori terra nonché alcuni "vuoti" rimasti inedificati.

Obiettivi e Finalità

• - ridefinire l’immagine del waterfront di Salivoli sotto il profilo architettonico e formale superando le attuali condizioni di degrado e frammentarietà;
• - accrescere la ricettività turistica urbana in un’area di particolare pregio ed attrattività (affaccio diretto sulla spiaggia e il mare, prossimità al porto turistico di Salivoli);
• - favorire la creazione di tipologie ricettive del tipo "albergo diffuso" e le possibili sinergie con le altre strutture ricettive previste nell’ambito di Salivoli (AT 29).

Disposizioni generali

Si prevede il riordino complessivo del fronte edificato, mediante interventi di ristrutturazione, sostituzione, sopraelevazione e completamento, al fine di riconvertire progressivamente il patrimonio edilizio a funzioni di tipo ricettivo (albergo).

Per ciascun fabbricato, contraddistinto nella scheda grafica allegata, con lettera maiuscola sono stabilite le seguenti modalità d’intervento:

1. fabbricato A: rialzamento in sagoma (am2)
2. fabbricato B: ristrutturazione edilizia (r1)
3. fabbricato C: rialzamento in sagoma (am2)
4. fabbricato D: ampliamento verticale (am1
5. fabbricato E: ristrutturazione edilizia (r1)
6. fabbricato F: ristrutturazione edilizia (r1)
7. fabbricato G: ristrutturazione edilizia (r1)
8. fabbricato H: ristrutturazione edilizia (r1)
9. fabbricato L: nuova edificazione (cu)

Per l’impianto ENEL presente nell’AT sono ammessi interventi di manutenzione e adeguamento funzionale.

Per l’intervento di completamento previsto nell’area di sedime L, l’ingombro massimo a terra del nuovo fabbricato indicato nella scheda grafica allegata è prescrittivo, fatto salvo l’aggetto di logge, balconi e porticati.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - SLP max:
  • fabbricato A: 35 mq (aggiuntiva alla SLP esistente)
  • fabbricato C: 130 mq (aggiuntiva alla SLP esistente)
  • fabbricato L: 700 mq. (esclusa la SLP recuperabile a livello interrato o seminterrato)
• - n. posti letto max per gli interventi sui fabbricati A, C e sull’area di sedime L: n. 26 (di cui 22 insediabili nel fabbricato L); non determinati per gli altri interventi sul patrimonio edilizio esistente.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax):

1. fabbricato A: rialzamento fino all’altezza edificio B
2. fabbricato C: rialzamento fino all’altezza dell’edificio B
3. fabbricato D: sostituzione della copertura inclinata con copertura piana fino al raggiungimento dell’altezza massima esistente
4. fabbricato L: fino alla quota massima del muro di recinzione esistente posto lungo la strada Salivoli, salvo il corpo scala/ascensore che potrà eccedere detta altezza; per questo intervento è ricompresa nell’altezza massima il parapetto della copertura piana, qualora realizzato in muratura;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - Albergo (L.R. 42/2000) e relativi servizi
• - Ristorazione

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - gli interventi edilizi, ancorché attuabili separatamente, dovranno essere caratterizzati da unitarietà di linguaggio architettonico, finiture e materiali, richiamando gli interventi di ristrutturazione di recente realizzazione;
• - i fronti dei fabbricati, dovranno essere caratterizzati dalle presenza di logge e balconi ricercando soluzioni compositive equilibrate tra "pieni" e "vuoti";
• - coperture dei fabbricati dovranno essere piane;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - i parcheggi pertinenziali di cui alla L.122/89, dovuti limitatamente agli interventi di sostituzione edilizia e di completamento, potranno essere ricavati sulla copertura dei nuovi fabbricati; in alternativa potranno essere individuati fondi/aree nelle vicinanze dell’AT ai sensi di quanto previsto all’art. 87 delle NTA del presente RU; ad integrazione della quota dovuta, potrà essere riservato, nel parcheggio pubblico esistente in loc. Calamoresca, un massimo di n. 6 posti auto a servizio delle nuove strutture ricettive (limitatamente agli interventi di sostituzione e di completamento) il cui canone verrà quantificato in sede attuazione dell’intervento;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Le dotazioni di standards pubblici sono dovute limitatamente all’intervento di completamento sull’area di sedime L che al fine della determinazione degli standards, è considerato di saturazione. In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte dei soggetti attuatori in sede di rilascio del permesso a costruire.

In sede di attuazione dell’intervento potranno essere poste a carico del soggetto attuatore eventuali opere a rete, oggi non ancora definibili, la cui necessità dovesse emergere in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali;

L’AT è interessata:

• - dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 istituito con Decreto Ministeriale del 22/9/1957;
• - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge);
• - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.

Le suddette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

OPERE DI TUTELA E VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

Quanto previsto nella sezione "disposizioni normative" è volto a favorire la migliore integrazione dell’intervento con il contesto paesaggistico e a promuovere la complessiva riqualificazione dell’ambito urbano interessato.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante intervento diretto.

E’consentita l’attuazione separata degli interventi sui singoli fabbricati, nel rispetto delle disposizioni contenute nella presente scheda. In ogni caso ciascun intervento dovrà essere contestualizzato rispetto all’intero fronte edificato ricompreso nell’AT. E’sempre ammessa la facoltà di presentare istanza di permesso a costruire estesa a più fabbricati o all’intera AT.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.4 (pericolosità molto elevata), in quanto interessata da fenomeni di dissesto attivi censiti, collegati all'evoluzione della falesia marina ed alla sua area di influenza.

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2g (fattibilità con normali vincoli) ed alla Classe F.4g (fattibilità limitata): le trasformazioni previste, limitatamente agli interventi che comportano la realizzazione di nuove volumetrie, sono condizionate all'esecuzione di interventi di consolidamento delle opere di fondazione di contenimento esistenti da dimensionare sulla base delle spinte del terreno nelle condizioni attuali e dei sovraccarichi indotti dai fabbricati in progetto.

Le indagini riferite agli interventi ricadenti in classi di fattibilità F.4g dovranno rispettare le indicazioni del PAI del Bacino Toscana Costa, sulle quali il Comitato Tecnico di Bacino si esprime con proprio atto circa la completezza degli studi, l'adeguatezza delle soluzioni e la coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del PAI.

Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale, ad esclusione della previsione relativa al fabbricato L (completamento edilizio).

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda, e, per il fabbricato L, in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del RU, agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dalla presente scheda, agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la categoria di intervento "r1" – ristrutturazione edilizia.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Loc. Ghiaccioni

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 39.200
Superficie Coperta esistente mq -
Volume esistente mc -

Dati progettuali

Descrizione

L’Area di Trasformazione si articola in due aree collocate tra l’insediamento residenziale dei Ghiaccioni ad ovest, riconosciuto come invariante strutturale nel P.S. d’Area, e che il Regolamento Urbanistico individua quale "impianto urbano di particolare valore identitario", e la strada Piombino-S.Quirico ad est.

Si tratta di una vasta area, in prevalenza di proprietà comunale, pari a 39.200 mq, in leggero declivio, che ben si presta al potenziamento delle strutture sportive già presenti. In particolare l’area posta lungo la strada denominata Piombino-S.Quirico, di circa 23.100 mq, è contigua al complesso esistente del pattinodromo e del campo di rugby; l’area più prossima all’insediamento residenziale dei Ghiaccioni, di circa 16.100 mq, è invece libera da impianti e costruzioni.

Un sentiero sterrato collega le due aree.

Obiettivi e Finalità

• - potenziamento del polo sportivo esistente, che dovrà ulteriormente accrescere la funzione di servizio per il settore urbano occidentale, con ulteriori attrezzature sportive e ludico ricreative;
• - potenziamento delle dotazioni di parcheggio esistenti, a servizio del complesso sportivo;
• - potenziamento della percorribilità pedonale e ciclabile dell’ambito interessato

Disposizioni generali

Si prevede nell’area posta a nord dell’AT:

• - la realizzazione di un complesso di attrezzature pubbliche attraverso il potenziamento degli impianti sportivi esistenti, quali:
  • - la realizzazione di un campo di rugby ausiliario ed i relativi servizi,
  • - un nuovo complesso sportivo che potrà ospitare campi da tennis, campi da gioco polifunzionali (basket, volley,calcetto, ecc.) palestre ed i relativi servizi;
  • - l’ampliamento del parcheggio pubblico esistente posto all’estremità nord dell’AT, con accesso dalla strada Piombino-S.Quirico.

Si prevede inoltre nell’area posta a sud dell’AT:

• - la realizzazione di un ulteriore complesso ludico-sportivo, integrato con servizi di accoglienza, ristorazione, servizi alla persona (quali centro benessere, centro fisioterapico, studi medici, ecc.) nonché piccoli esercizi commerciali attinenti alle funzioni sportive e ricreative. Il complesso sarà integrato con ulteriori dotazioni di parcheggio pubblico in ampliamento di quelli esistenti.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

impianti sportivi e servizi ambito nord:
non è stabilita la SLP max trattandosi esclusivamente di attrezzature e servizi di interesse pubblico

impianti sportivi e servizi ambito sud:
SLP max pari a mq 1.700 (prescrittiva)
di cui SLP max per servizi commerciali/ristorazione 35%
n. posti letto max: 50

parcheggi pubblici (dotazione minima):
superficie ambito nord: mq. 1.500
superficie ambito sud: mq. 1.500

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 2 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - attrezzature sportive e ludico-ricreative
• - servizi alla persona attinenti alle funzioni sportive e ricreative
• - servizi commerciali, limitatamente agli esercizi di vicinato, attinenti alle funzioni sportive e ricreative
• - foresteria

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - per il complesso sportivo dell’ambito sud è prescrittiva la soluzione di un unico organismo edilizio con aggregazione di volumi ad uno e due livelli;
• - si dovranno prevedere adeguate schermature arboree , con essenze di alto fusto e arbustive, perimetrali agli impianti sportivi esistenti e di nuova realizzazione, nonché lungo i nuovi percorsi pedonali/ciclabili;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - i parcheggi dovranno inserirsi nel contesto con abbondanti alberature e spazi verdi;

requisiti funzionali:

• - si dovrà realizzare un sistema di percorsi pedonali/ciclabili che assicurino la permeabilità del complesso sportivo sia in direzione nord-sud , sia in direzione est ovest.
• - lungo il perimetro dell’AT, utilizzando anche i percorsi pedonali e ciclabili di previsione, potrà inoltre essere individuata una "pista polifunzionale" da utilizzare per le diverse discipline sportive (corsa, podismo, ecc.).

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

L’AT riveste nel suo complesso interesse pubblico.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali;

l’area è interessata:

• - parzialmente dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 D.Lgs. 42/2004, istituito con Decreto Ministeriale del 22/9/1957.
• - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.

Le suddette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

• - in considerazione della particolare visibilità dell’area, posta ai margini dell’edificato urbano in zona pedecollinare di pregio, nonché della contiguità con l’insediamento residenziale dei Ghiaccioni, l’intervento dovrà curare particolarmente l’inserimento paesaggistico e le relazioni con il contesto edificato;
• - i nuovi fabbricati previsti negli ambiti nord e sud dell’AT dovranno prevedere l’impiego di materiali e soluzioni progettuali che, pur introducendo forme e linguaggi di tipo contemporaneo, ben si armonizzino con il contiguo complesso residenziale dei Ghiaccioni.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa pubblica e/o Progetto di opera pubblica.

L’attuazione potrà avvenire per stralci funzionali autonomi.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Sotto l'aspetto idraulico l'area ricade nella Classe di Pericolosità idraulica I.1 (pericolosità bassa) risulta adiacente al Rio Salivoli, oggetto di studi idraulici nell'ambito dell'intervento IU11 del previgente PRG che ne hanno individuato criticità e soluzioni di tipo strutturale.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Per gli aspetti idraulici, la fattibilità è riconducibile alla Classe F.4i (fattibilità limitata): le trasformazioni previste sono condizionate al completamento delle opere previste per la messa in sicurezza locale del rio Salivoli.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

Per quanto attiene agli interventi previsti sulle aree già di proprietà pubblica l’intervento non è assoggettato a decadenza quinquennale;per le aree di proprietà privata, in caso di mancata approvazione del piano attuativo o del progetto esecutivo di opera pubblica entro il quinquennio dall’approvazione del presente RU, è prevista la totale inedificabilità.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: Vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e infrastrutture per attività sportive di interesse urbano e di quartiere (V2) e art. 86 per i parcheggi.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: loc. San Quirico

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 3310 Superficie Coperta esistente mq ____
Volume esistente mc ____

Dati progettuali

Descrizione

L’intervento si colloca nel settore ovest della città, lungo la Via di S.Quirico. L’ambito urbano in cui si colloca l’area è caratterizzato da un tessuto insediativo eterogeneo nel quale si ritrovano, oltre ad un nucleo abitato di matrice rurale sostanzialmente trasformato in epoca recente, edifici specialistici (palestra, edifici scolastici ecc.) ed un complesso residenziale di recente realizzazione.

L’area d’intervento, di superficie pari a 3310 mq., è caratterizzata da verde allo stato naturale ed orti urbani.

Obiettivi e Finalità

• - realizzazione di un completamento edilizio a saldatura del nucleo di matrice rurale esistente
• - incremento delle dotazioni di verde pubblico a servizio del quartiere
• - riqualificazione del contesto edificato caratterizzato da frammentarietà del tessuto insediativo

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione dei seguenti interventi:

• - un nuovo insediamento residenziale attestato lungo la Via di S.Quirico, a delimitazione del nucleo edificato esistente
• - sistemazione di un‘area a verde pubblico da riconnettere al sistema degli spazi pubblici esistenti (parcheggi e viabilità).

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato con riferimento alla collocazione ed aggregazione dei fabbricati nell’area insediativa. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 2.000
• - N° alloggi max 8
• - SLP max: 650 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (H max): 2 piani f.t
• - tipologia edilizia ammessa: in linea/a schiera

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso residenziale dovrà essere articolato in più corpi di fabbrica e riferirsi, per tipologia, partitura delle facciate (prevalenza dei pieni sui vuoti), e materiali al nucleo di matrice rurale retrostante;
• - si dovrà assecondare la morfologia naturale del terreno limitando interventi di sbancamento e rimodellazione delle quote attuali;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - l’area a verde dovrà essere sistemata con la messa a dimora di essenze ad alto fusto, percorsi pedonali, adeguata illuminazione nonché arredi ed attrezzature per il gioco dei bambini;

requisiti funzionali:

• - le autorimesse pertinenziali potranno essere ricavate a livello interrato o in superficie nelle aree di pertinenza dei fabbricati; potranno essere realizzati a tal fine posti auto coperti o autorimesse, da uniformare ai caratteri architettonici del complesso edilizio;
• - l’accesso carrabile al nuovo complesso residenziale è previsto dalla viabilità parallela a Via di Vittorio, di servizio al nucleo abitato esistente, con esclusione di nuovi accessi carrabili su Via S. Quirico;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione e cessione aree destinate a verde pubblico, per complessivi mq. 1850.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è invece interessata dai seguenti vincoli:

• - parzialmente dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 D.Lgs. 42/2004, istituito con Decreto Ministeriale del 22/9/1957.
• - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.

Le suddette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Quanto previsto nella sezione "disposizioni normative" è volto a favorire la migliore integrazione dell’intervento con il contesto paesaggistico e a promuovere la complessiva riqualificazione dell’ambito urbano interessato.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante permesso di costruire convenzionato

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Sotto l'aspetto idraulico l'area ricade nella Classe di Pericolosità idraulica I.1 (pericolosità bassa) risulta adiacente al Rio Salivoli, oggetto di studi idraulici nell'ambito dell'intervento IU11 del previgente PRG che ne hanno individuato criticità e soluzioni di tipo strutturale.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Per gli aspetti idraulici, la fattibilità è riconducibile alla Classe F.3i (fattibilità condizionata): le trasformazioni previste sono condizionate al completamento delle opere previste per la messa in sicurezza locale del rio Salivoli.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuto il rilascio del titolo abilitativo, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Gorgona

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 4.500
Superficie Coperta esistente mq 140
Volume esistente mc 217

Dati progettuali

Descrizione

L’intervento si estende alle aree ad ovest della Via del Casone fino a Largo Capraia per complessivi mq. 4.500 circa. L’area è caratterizzata dalla presenza di una villa con una vasta area di pertinenza che si presta ad un intervento di completamento.

Obiettivi e Finalità

• - attuazione di un completamento edilizio di qualità con villini isolati
• - incremento delle dotazioni di parcheggio a servizio dell’ambito urbano

Disposizioni generali

E’ prevista la realizzazione di due villini isolati, l’ampliamento del villino esistente e la contestuale demolizione dei manufatti precari presenti nell’area.

In alternativa è ammessa la realizzazione di un’unica villa isolata.

E’ altresì previsto l’ampliamento del parcheggio pubblico esistente in L.go Capraia da sistemare con adeguate piantumazioni.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

• - Volume massimo (in incremento): 1.900 mc.
• - n. alloggi max: 6 (comprensivi dell’unità abitativa esistente oggetto di ampliamento)
• - SLP max (in incremento): pari a 630 mq.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): due livelli fuori terra
• - tipologia edilizia ammessa: villini isolati

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il progetto dovrà presentare una soluzione che ben si armonizzi con il contesto paesaggistico perseguendo ove possibile il mantenimento delle alberature di pregio esistenti e prevedendo la messa a dimora di nuove essenze;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - l’area del parcheggio pubblico dovrà essere opportunamente alberata;

requisiti funzionali:

• - l’accesso al nuovo insediamento è previsto esclusivamente dall’area a parcheggio pubblico in prossimità di largo Capraia.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - realizzazione di parcheggi pubblici in continuità con il parcheggio esistente in L.go Capraia per mq 770.

Al fine della determinazione degli standard (parcheggi pubblici/verde) l’intervento è considerato di espansione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Nel nuovo intervento edificatorio si dovrà curare particolarmente l’inserimento nel contesto di pregio ambientale perseguendo ove possibile il mantenimento delle alberature di alto fusto esistenti e prevedendo la messa a dimora di nuove essenze autoctone.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante permesso di costruire convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

Essendo all'interno di una piccola valle collinare, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.2 (pericolosità media); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.2i (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio relativo all’intera AT o di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria per i manufatti ed i fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 86 delle norme del RU per i parcheggi;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9 vedi art. 60 norme del RU.
• - aree e corti private: vedi art. 34 delle norme del RU.

Scheda abrogata.

Scheda abrogata.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Loc. Fiorentina

UTOE: 4

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 11.170
Superficie Coperta esistente mq 1.650
Volume esistente mc 11.200

Dati progettuali

Descrizione

L’AT si attesta lungo Via della Principessa, a sud dell’abitato di Fiorentina ed include le aree, riconosciute dal P.S. d’Area come aree critiche da delocalizzare (AC 108), attualmente occupate da un fabbricato a destinazione produttiva (lavorazione e commercio all’ingrosso prodotti ittici).

Obiettivi e Finalità

• - promuovere la delocalizzazione dell’attività produttiva esistente in aree deputate all’insediamento di attività artigianali (ambiti D5);
• - recuperare l’area ed il fabbricato esistente per funzioni plurime compatibili con l’abitato di Fiorentina.

Disposizioni generali

Si prevede:

• - la riconversione funzionale del fabbricato esistente per funzioni commerciali, direzionali e di servizio e la sistemazione delle relative aree di pertinenza;
• - interventi fino alla sostituzione edilizia per il fabbricato esistente e demolizione dei manufatti precari presenti nell’area;
• - sistemazione a verde e/o a parcheggio dell’area posta in posizione tergale rispetto al fabbricato esistente.

L’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato è indicativo. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume max: volume esistente

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): altezza fabbricato esistente

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - commerciale (di cui ai punti 3.01/3.02/ 3.03/3.04/3.05 dell’art. 17 delle norme del R.U.)
• - servizi (di cui al punto 6 dell’art. 17 delle norme del R.U.)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - in alternativa all’intervento di demolizione e ricostruzione si potrà operare sul fabbricato esistente mediante interventi di ristrutturazione edilizia sottoponendolo ad un complessivo restyling architettonico al fine di "rileggerne l’involucro esterno";
• - le aree a parcheggio ed il fronte strada dovranno essere opportunamente schermate con alberature di alto fusto;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

• - l’accesso all’area retrostante il fabbricato dovrà avvenire dall’accesso principale esistente attestato su Via della Principessa.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Non si prevedono opere a carico del soggetto attuatore trattandosi di un intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riutilizzazione di aree scoperte non comportanti nuova edificazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

L’area è interessata in parte dal corridoio infrastrutturale relativo alla nuova viabilità di collegamento al settore urbano occidentale.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

In considerazione della contiguità dell’area tergale dell’AT al territorio rurale, dovrà esserne curata particolarmente la sistemazione richiamando le componenti del paesaggio rurale sia per l’uso di essenze e per il richiamo alle orditure caratterizzanti il contesto agricolo.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

titolo abilitativo diretto o Piano Attuativo di iniziativa privata in caso di mancata adesione al progetto di tutte le proprietà ricomprese nel perimetro della AT.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - trasferimento dell’attività produttiva esistente in aree deputate all’insediamento di attività artigianali (ambiti D5).

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

Nell'ambito degli studi idraulici condotti recentemente a supporto della Variante Urbanistica relativa all’ambito produttivo di Colmata-Gagno posto a valle della Strada della Principessa, è emersa la vulnerabilità di alcune zone per eventi con tempo di ritorno ventennale (Tr20) e trentennale (Tr30) che hanno permesso di assegnare parzialmente all’area interessata dall’AT la classe di Pericolosità idraulica I4 (Pericolosità molto elevata).

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli); sotto l'aspetto della tutela della risorsa idrica, le trasformazioni sono ricondotte alla Classe F.3t (fattibilità condizionata).

Relativamente agli aspetti idraulici gli interventi sono ricondotti alla Classe F.4i (fattibilità limitata), per cui nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione non dovranno essere interessate aree a pericolosità idraulica molto elevata. Gli interventi di dovranno rispettare le indicazioni del PAI del Bacino Toscana Costa, sulle quali il Comitato Tecnico di Bacino si esprime con proprio atto circa la completezza degli studi, l'adeguatezza delle soluzioni e la coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del PAI.

Disciplina in assenza in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale trattandosi di intervento di natura edilizia non soggetto a piano attuativo.

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria
• - adeguamenti strettamente necessari a garantire l’utilizzo del fabbricato esistente nel rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - per i nuovi fabbricati tessuto T9 - vedi art. 60 delle norme di R.U

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Populonia Stazione

UTOE: 4

PROPRIETA’: pubblica-privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 5.200 Superficie Coperta esistente mq 975
Volume esistente mc 5.680

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata all’ingresso di Populonia lungo Viale Etruria, asse principale dell’abitato.

L’AT include:

• - il complesso edilizio porticato, a destinazione residenziale e commerciale, che si attesta lungo la viabilità principale;
• - il tratto di Viale Etruria antistante lo stesso complesso.

L’edificio, espressione di un’edilizia di scarsa qualità risalente agli anni 60/70, caratterizza negativamente l’ingresso a Populonia pur assolvendo alle principali funzioni di servizio per la frazione.

Obiettivi e Finalità

• - ridefinire e riqualificare l’immagine del fronte edificato lungo Viale Etruria;
• - favorire l’adeguamento funzionale degli spazi commerciali e di servizio esistenti al piano terra del fabbricato;
• - favorire la creazione di un luogo di aggregazione in connessione con le funzioni di servizio e commerciali presenti al piano terra del fabbricato;
• - potenziare la dotazione di servizi e spazi di uso comune per i residenti e fruitori della frazione;
• - migliorare la qualità degli spazi pubblici promuovendo la pedonalizzazione di Viale Etruria conseguentemente alla previsione della nuova viabilità di servizio a margine nord-ovest dell’abitato.

Disposizioni generali

Si prevedono i seguenti interventi:

• - complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente al fine di riprogettarne in particolare il fronte che si affaccia su Viale Etruria mediante interventi di ristrutturazione edilizia, sostituzione ed ampliamenti volumetrici;
• - pedonalizzazione di Viale Etruria nel tratto antistante il fabbricato, con conseguente eliminazione del parcheggio esistente lungo strada, che potrà ospitare strutture leggere (gazebo e similari) complementari alle funzioni di somministrazione presenti al piano terra del fabbricato.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - SLP max in incremento: 380 mq, di cui:
  • - mq 140 residenziale (primo piano)
  • - mq. 240 commerciale e servizi (piano terra)

Non è ammesso incremento del numero degli alloggi esistenti.

Parametri urbanistici ed edilizi:
altezza massima (Hmax): altezza del fabbricato esistente, fatta salva la possibilità di modifiche alla copertura e l’introduzione di elementi architettonici in facciata di altezza maggiore da valutare in sede di progettazione dell’intervento.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - direzionale (punto 5 art. 17 del presente RU)
• - servizi alla residenza ( così come disciplinati al punto 6 dell’art. 17 del presente RU)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - complessivo restyling architettonico del fabbricato esistente che conferisca un’immagine del tutto nuova principalmente al fronte su Viale Etruria, mediante:
  • - avanzamento del fabbricato fino al filo del corpo di fabbrica aggettante posto al margine est dell’AT, ricavando nuovi locali al piano terra e/o terrazze al piano primo; dovrà comunque essere ricavato un nuovo porticato della profondità di circa mt. 3.50;
  • - sostituzione dell’involucro esterno anche attraverso l’impiego di materiali diversi dagli attuali;
  • - sostituzione integrale o parziale della copertura;
  • - introduzione di elementi architettonici (quali corpi sporgenti, elementi verticali, frangisole a schermatura delle terrazze, ecc.) con cui ridefinire la partitura dei prospetti.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - pavimentazione e sistemazione con arredi urbani di qualità e corpi illuminanti del tratto di Viale Etruria al fine di caratterizzare lo spazio pedonale come luogo di aggregazione della frazione;
• - definizione della tipologia da adottare per gli eventuali chioschi ed arredi a servizio dei pubblici esercizi, da collocare nel nuovo spazio pedonale di Viale Etruria e coordinare con l’arredo urbano di progetto;

requisiti funzionali:

• - si dovrà garantire la permeabilità tra il nuovo spazio pedonale da ricavare su Viale Etruria e l’area di proprietà pubblica ricompresa nell’AT 38 nella quale si prevede la realizzazione del nuovo centro civico della frazione.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - pedonalizzazione e sistemazione con adeguata pavimentazione di Viale Etruria e Piazza A Minto.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è interessata parzialmente dalla fascia di rispetto della linea ferroviaria (D.P.R. n. 753/1980), così come indicato nella tavola 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la natura dell’intervento di riqualificazione e la sua collocazione, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Permesso di costruire convenzionato

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento è attuabile alle seguenti condizioni:

• - realizzazione della viabilità di connessione tra Via delle Grotte e Piazza A. Minto al fine ricreare un nuovo anello viabilistico conseguente alla pedonalizzazione di Viale Etruria.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

Relativamente all’aspetto idraulico la pericolosità risulta:

• - rispetto alle definizioni del D.P.G.R. 53R l’area ricade in Classe I.3m (pericolosità elevata per criteri morfologici);
• - rispetto alle definizioni del P.G.R.A. l’area ricade in pericolosità da alluvione bassa P1 (corrispondente alla classe di pericolosità I2 secondo la definizione del DPGR 53/R) ;
• - rispetto alla definizione di pericolosità secondo la L.R. 41/2018 l’area non ricade in quelle a pericolosità per alluvioni frequenti né in quelle a pericolosità per alluvioni poco frequenti.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela Elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde:

• - per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.1.g (fattibilità senza particolari limitazioni);
• - per gli aspetti idraulici, alla Classe F.3i (fattibilità condizionata);
• - per gli aspetti legati alla tutela della risorsa idrica, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità con normali vincoli).

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale.

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio relativo all’intera AT si applica la seguente disciplina:

• - manutenzione straordinaria.
• - mutamento di destinazione d’uso per funzioni direzionali e di servizio alla residenza.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso di costruire, agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• tessuto T5 , vdi art. 60 NTA del presente RU, con categoria d’intervento "r1".

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Populonia Stazione

UTOE: 4

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 10.940
Superficie Coperta esistente mq -----
Volume esistente mc -----

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata all'ingresso dell'abitato di Populonia lungo Via delle Tazze Attiche; si tratta di un’area pianeggiante, libera da costruzioni e caratterizzata dalla presenza di una pineta di recente impianto che si estende anche nelle aree esterne all’AT;

Obiettivi e Finalità

• - accrescere l’offerta abitativa per la frazione di Populonia attraverso un intervento di completamento a saldatura del tessuto urbano esistente;
• - potenziare la dotazione di servizi e spazi di uso comune per i residenti e fruitori della frazione;
• - ridefinire l’immagine del fronte edificato all’ingresso dell’abitato di Populonia.

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione dei seguenti interventi:

• - un nuovo insediamento residenziale costituito da due blocchi disposti parallelamente a Via delle Tazze Attiche (sub-ambito 1);
• - un nuovo centro civico da collocare in prossimità di Viale Etruria, di cui all’AT 37. integrato da dotazioni commerciali e di servizio all'abitato di Populonia nonché da aree a verde attrezzato.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 8.000 mc
• - N° alloggi max 26 ;
• - SLP max: 2.650 mq, di cui:
  • - SLP max residenziale: 2.080 mq.
  • - SLP min nuova sede circoscrizione/centro civico: 200 mq.
  • - SLP max commercio e servizi: 300 mq.

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici: 2 piani fuori terra;
• - tipologia edilizia ammessa:
  • in linea/a schiera/ per gli edifici residenziali;
  • a corte/piastra per il centro civico/commerciale;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale
• - servizi di interesse comune/centro civico
• - commercio di vicinato/direzionale/servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso residenziale dovrà essere caratterizzato da una tessitura compatta che costituisca il nuovo limite tra edificato e paesaggio rurale;
• - il nuovo centro civico/commerciale e di servizio dovrà essere articolato preferibilmente in un unico organismo edilizio prevalentemente ad un piano f.t.;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - le aree contermini alla sede del nuovo centro civico/commerciale e di servizio dovranno essere pavimentate ed attrezzate, così da configurare uno spazio pedonale di aggregazione;
• - le restanti aree di uso pubblico dovranno essere sistemate a verde attrezzato, adeguatamente alberate e dotate di percorsi pedonali di connessione con l'abitato;

requisiti funzionali:

• - le autorimesse pertinenziali delle residenze dovranno essere ricavate a livello interrato, con accessi di uso comune dalla viabilità pubblica;
• - il centro civico dovrà essere dotato di una sala polivalente per funzioni sportive, ludico-ricreative e sociali;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - prolungamento di Via delle Tazze Attiche fino a Via del Bucchero, mantenimento di parcheggi lungo strada e realizzazione di marciapiede con filare alberato di ampiezza pari a 6 mt;
• - realizzazione e cessione di parcheggi pubblici lungo Via delle Tazze Attiche per circa 1.000 mq.;
• - sistemazione e cessione gratuita delle aree destinate a verde pubblico e spazi pedonali per complessivi mq. 2.300 circa, poste nel sub-ambito 1 in angolo con Viale Etruria;
• - realizzazione e cessione dei locali destinati alla sede del nuovo centro civico, per una superficie minima di a 200 mq.; il valore di tale opera potrà essere scomputato dagli oneri di urbanizzazione secondaria;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, il sub ambito 1 è interessato:

• - dalla fascia di rispetto stradale di cui al D.Lgs. 285/92
• - dalla fascia di rispetto dei corsi d’acqua di cui al R.D. 523/1904 così come rappresentate nella tavola 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

La percezione dell’insediamento di nuova previsione dalla viabilità di accesso a Populonia risulta già mitigata dalla presenza della pineta esistente. Si dovranno comunque curare particolarmente le sistemazioni delle aree esterne sul fronte ovest uniformando gli eventuali elementi accessori e di arredo delle singole unità immobiliari al fine di restituire un’immagine omogenea dell’insediamento.

Il fronte ovest dell’insediamento residenziale dovrà essere schermato con adeguata piantumazione di alto fusto con essenze locali.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

L'area ricade in un'area prossima alla pianura, non coperta da studi idraulici, per cui le valutazioni di Pericolosità idraulica sono ricondotte, su criteri morfologici, parzialmente alla Classe I.2 (pericolosità media) e parzialmente alla Classe I.3m (pericolosità elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Circa gli aspetti idraulici, le trasformazioni ricadono parzialmente nella Classe F.2i e parzialmente nella Classe F.3i (fattibilità condizionata), per la quale dovranno essere condotte indagini idrauliche di dettaglio per verificare le condizioni di rischio idraulico locale: in caso di vulnerabilità per eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni dovranno essere previsti interventi di messa in sicurezza con mitigazione degli effetti delle trasformazioni sulle aree al contorno.

Gli studi idraulici necessari dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi pubblici;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Riotorto

UTOE: 5

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 49.500 Superficie Coperta esistente mq -
Volume esistente mc -

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata all’ingresso della frazione di Riotorto in aderenza alla struttura turistico ricettiva esistente denominata Borgo degli Olivi e comprende le aree a verde lungo il fosso Valnera, in parte di proprietà comunale. Il complesso esistente contiguo all’AT, di recente edificazione, caratterizza per l’unitarietà del linguaggio e per la cura degli spazi aperti l’ingresso alla frazione di Riotorto.

Obiettivi e Finalità

• - rafforzare la capacità ricettiva della frazione di Riotorto, a servizio della costa orientale, potenziando la struttura alberghiera esistente;
• - limitare il consumo di suolo agricolo esterno al sistema insediativo mediante un intervento di completamento che ottimizzi l’utilizzo degli spazi e dei servizi della struttura ricettiva esistente;

Disposizioni generali

Si prevede il potenziamento della struttura turistico-ricettiva esistente:

• nelle aree comprese tra Via della Bonifica e il parco di proprietà pubblica ceduto al Comune a seguito della realizzazione del complesso denominato Borgo degli Olivi (ex IU 53 del previgente PRG);

L’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato non è prescrittivo.

Sono comunque prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - N° posti letto max: 90
• - SLP max albergo/servizi: 3000 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici:
  • - edifici a destinazione ricettiva/ servizi: 3 piani fuori terra

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - albergo e relativi servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso turistico ricettivo dovrà uniformarsi ai caratteri architettonici e compositivi del complesso esistente (Borgo degli Olivi);

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

requisiti funzionali:

• - il complesso alberghiero di nuova previsione potrà condividere i servizi e gli spazi di uso comune con la struttura ricettiva esistente;
• - i parcheggi pertinenziali dell’intero complesso dovranno trovare ubicazione, preferibilmente a livello interrato interrato a seguito di verifica di natura idraulica che ne assicuri la realizzazione in condizioni di sicurezza idraulica.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - adeguamento di Via della Bonifica fino all’ingresso delle nuove dotazioni turistico ricettive, mediante l’allargamento della sezione stradale fino a mt. 10 e la messa a dimora di alberature lungo strada;
• - eventuali interventi volti a migliorare la fruizione del parco urbano esistente (quali percorsi fitness, aree di sosta attrezzata e di nuova piantumazione) da definire in sede di progetto unitario convenzionato;
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del progetto unitario convenzionato o di rilascio del titolo abilitativo.
• - Qualora le dotazioni di standard pubblici (verde e parcheggi) non assolvano alle dotazioni minime previste dal DM 1444/68 il soggetto attuatore dovrà procedere con la monetizzazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è invece interessata dai seguenti vincoli:

• - vincolo paesaggistico di cui all’art. 142, lettera c) comma 1, del D. Lgs. 42/2004
• - fascia di rispetto corsi d’acqua di cui al R.D. 1775/1933 (fosso Valnera).

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Al fine di favorire la migliore integrazione dell’intervento di completamento della struttura turistico ricettiva esistente con il contesto paesaggistico rurale, dovrà essere prodotto specifico progetto di inserimento paesaggistico, nel rispetto delle prescrizioni di cui all’art. 8 della Disciplina dei Beni Paesaggistici del PIT/PPR, che dovrà curare in particolare:

• - la definizione delle aree di margine tra il complesso turistico ricettivo e le aree a parco,
• - la definizione delle aree di parco lungo via della Bonifica, al fine di mitigare la percezione del complesso edilizio di nuova previsione.

MODALITA’D’ATTUAZIONE

Modalità di attuazione:

Progetto unitario convenzionato

Condizioni alla trasformazione:

In relazione all’entità ed alla collocazione dell’intervento, il progetto unitario convenzionato sarà assoggettato a valutazione degli effetti, ai sensi dell’art. 10 delle NTA del RU; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con il paesaggio rurale

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G2 (pericolosità media).

Relativamente all’aspetto idraulico la pericolosità risulta:

• - rispetto alle definizioni del D.P.G.R. 53R l’area ricade in Classe I3m (pericolosità elevata per criteri morfologici) e in minima parte in Classe I.3 (pericolosità elevata);
• - rispetto alle definizioni del P.G.R.A. l’area edificabile ricade in pericolosità da alluvione bassa P1 (corrispondente alla classe di pericolosità I2 secondo la definizione del DPGR 53/R); marginalmente, la zona destinata a verde pubblico ricade in area P2 (pericolosità da alluvione media);
• - rispetto alla definizione di pericolosità secondo la L.R. 41/2018 l’area non ricade quindi marginalmente in quelle a pericolosità per alluvioni frequenti né in quelle a pericolosità per alluvioni poco frequenti.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela Alta).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde:

• - per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli);
• - per gli aspetti idraulici, alla Classe F.3i (fattibilità condizionata);
• - per gli aspetti legati alla tutela della risorsa idrica, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità con normali vincoli).

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del Progetto unitario convenzionato o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione della Variante di manutenzione/ adeguamento al Regolamento Urbanistico (seconda fase) senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.
• - interventi di manutenzione e per la fruizione del parco urbano

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal progetto unitario convenzionato, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi pubblici;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via G.Fattori

UTOE: 5

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 980 Superficie Coperta esistente mq 200
Volume esistente mc 540

Dati progettuali

Descrizione

L’area è posta in angolo tra via G.Fattori e Via della Bonifica, al margine ovest dell’abitato di Riotorto. La superficie territoriale, pari a circa 980 mq., è occupata da un manufatto in muratura con autorimesse private e da due box-garage in lamiera. La restante area libera è coltivata ad orto.

Obiettivi e Finalità

• - riqualificazione di un’area caratterizzata dalla presenza di manufatti precari che contrastano con la buona qualità del tessuto urbano circostante;
• - accrescimento dell’offerta abitativa per la frazione di Riotorto attraverso un intervento di completamento all’interno del sistema insediativo limitando l’occupazione di suolo agricolo;

Disposizioni generali

Si prevede:

• - la demolizione dei fabbricati e dei manufatti esistenti
• - la realizzazione di un nuovo edificio residenziale attestato lungo Via Fattori
• - la sistemazione degli spazi pertinenziali conservando i cipressi presenti su Via della Bonifica.

Non è prescrittivo l’assetto planovolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 1700 mc (esclusi parcheggi pertinenziali)
• - SLP max: 560 mq
• - le autorimesse non sono computate nella SLP massima ammissibile ancorchè eccedenti la quota di parcheggi pertinenziali
• - N° alloggi max: 7

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - Altezza massima (Hmax): 2 piani fuori terra
• - tipologia edilizia ammessa: villini binati e a schiera

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo fabbricato dovrà riproporre i caratteri degli edifici presenti lungo Via Fattori, con particolare riferimento alla copertura piana ed alle modalità di aggregazione dei volumi;
• - dovrà essere curata in particolar modo la recinzione del lotto lungo Via della Bonifica;
• - le autorimesse pertinenziali dovranno essere realizzate in un unico corpo di fabbrica integrato con il nuovo edificio a schiera del quale dovrà riproporre materiali e finiture; ad integrazione delle dotazioni dovute sono comunque ammessi posti auto scoperti;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

-

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - realizzazione di quattro posti auto di uso pubblico accessibili dalla viabilità pubblica esistente;
• - rifacimento del fondo stradale di Via G. Fattori;

Al fine della determinazione degli standards, l’intervento è considerato di saturazione.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli sovraordinati.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

E’ prescritta la conservazione delle alberature di pregio lungo Via della Bonifica.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante intervento diretto convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

L'area ricade in un'area di pianura, non coperta da studi idraulici, per cui le valutazioni di Pericolosità idraulica sono ricondotte, su criteri morfologici, alla Classe I.3m (pericolosità elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Circa gli aspetti idraulici, le trasformazioni ricadono nella Classe F.3i (fattibilità condizionata), per la quale dovranno essere condotte indagini idrauliche di dettaglio per verificare le condizioni di rischio idraulico locale: in caso di vulnerabilità per eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni dovranno essere previsti interventi di messa in sicurezza con mitigazione degli effetti delle trasformazioni sulle aree al contorno.

Gli studi idraulici necessari dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del titolo abilitativo edilizio relativo all’intera AT o di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area;
• - manutenzione straordinaria per i manufatti ed i fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• spazi pubblici: vedi art. 86 delle norme del R.U. per gli spazi e parcheggio
• per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Riotorto

UTOE: 5

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 21.050
Superficie Coperta esistente mq -----
Volume esistente mc -----

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata a nord dell’abitato di Riotorto nelle aree poste a monte dell’esistente polo scolastico. L’area pianeggiante è libera da costruzioni, ad eccezione di un piccolo manufatto, ed è attualmente caratterizzata da colture agricole. Ai margini ovest dell’AT, lungo Via della Bonifica, sono presenti due nuclei residenziali.

Obiettivi e Finalità

• - accrescere l’offerta abitativa per la frazione di Riotorto attraverso un intervento di completamento a saldatura del tessuto urbano esistente;
• - limitare il consumo di nuovo suolo agricolo esterno al sistema insediativo convertendo la destinazione artigianale attribuita all’area dal previgente PRG (IU 57) prevedendo un nuovo intervento residenziale;
• - potenziare la dotazione di servizi, spazi di uso pubblico e locali di aggregazione per l’abitato di Riotorto in connessione con il contiguo polo scolastico/sportivo.

Disposizioni generali

Si prevede la realizzazione di un insediamento a prevalente destinazione residenziale costituito da:

• - un nucleo principale, destinato a funzioni residenziali, di servizio e di interesse collettivo, collocato in posizione centrale all’AT e direttamente accessibile dalla viabilità esistente di servizio alle scuole e agli impianti sportivi;
• - due tre villini isolati collocati lungo Via della Bonifica a saldatura dei nuclei edilizi esistenti;
• - spazi a verde attrezzato e a parcheggio nelle aree prospicienti la strada di servizio alle scuole e agli impianti sportivi.

Dovranno essere ricercati percorsi pedonali di collegamento tra l’insediamento di nuova previsione e l’abitato di Riotorto attraverso le aree del polo scolastico e sportivo esistente.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - Volume massimo 10.000 mc
• - N° alloggi max: 25 di cui 6 nei villini isolati
• - SLP max totale mq. 3.330 di cui:
  • - SLP max residenziale: 2.630 mq.
  • - SLP min servizi di interesse comune e commerciale: 700 mq. ;

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici:
  • - 2 piani fuori terra per i villini
  • - 3 piani fuori terra per il nucleo edilizio a destinazione mista
• - tipologia edilizia ammessa:
  • villini isolati (limitatamente agli edifici previsti lungo Via della Bonifica);
  • in linea/a schiera/a piastra/ a corte per il complesso edilizio a destinazione mista;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale
• - commerciale (limitatamente agli esercizi di vicinato)
• - direzionale e servizi

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il complesso edilizio a destinazione mista (residenziale, commerciale e di servizio) dovrà essere articolato in più corpi di fabbrica in modo da determinare uno spazio di uso pubblico aperto sul fronte del polo scolastico/sportivo esistente e direttamente accessibile dalla viabilità pubblica;
• - il suddetto complesso, pur richiamando l’impianto, le modalità di aggregazione e i materiali propri dei tradizionali complessi rurali potrà introdurre forme e linguaggi contemporanei;
• - le aree di pertinenza dei villini dovranno essere caratterizzate da alberature perimetrali, in particolare si dovrà dare continuità al filare alberato sul fronte di Via della Bonifica;
• - la nuova edificazione non dovrà comunque interessare le aree classificate a pericolosità elevata I3.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

• - lo spazio pubblico, antistante il nuovo complesso edilizio a destinazione mista, dovrà assumere le caratteristiche di una piazza e sarà accessibile mediante un percorso pedonale alberato che si diparte dalla viabilità pubblica esistente;

requisiti funzionali:

• - è ammesso un unico accesso carrabile al nuovo insediamento, che servirà sia i villini sia il nuovo complesso a destinazione mista, con ingresso dalla viabilità pubblica esistente di servizio alle scuole e agli impianti sportivi;
• - le autorimesse pertinenziali potranno essere ricavate:
  • - per i villini, con garage fuori terra nelle relative corti di pertinenza;
  • - per il complesso edilizio a destinazione mista a livello interrato o fuori terra purchè aggregate in un unico corpo di fabbrica;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

• - sistemazione e cessione delle aree a verde attrezzato, per complessivi mq. 1.850;
• - realizzazione e cessione di nuovi parcheggi pubblici per complessivi 1.950 mq. e della relativa viabilità di accesso;
• - realizzazione di percorsi ciclo-pedonali di collegamento tra l’AT ed il complesso scolastico e sportivo;
• - sistemazione e cessione della piazza antistante il nuovo complesso edilizio a destinazione mista di estensione pari a circa mq. 900 1.500; detto spazio potrà essere attrezzato anche per l'accoglienza di eventi e spettacoli all'aperto di modesta entità;
• - realizzazione e cessione di locali da destinare a funzioni di uso collettivo (centro civico, sede del quartiere, ecc.) pari a 600 700 mq.; il valore dei suddetti locali potrà essere scomputato dagli oneri di urbanizzazione secondaria;
• - realizzazione/cessione di n.2 alloggi da riservare a canone concordato (taglio medio 80 mq slp);
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è invece interessata dalla fascia di rispetto stradale di cui al D.Lgs. 285/1992 e D.P.R. 495/1992, così come rappresentato nella tav. 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Trattandosi di un intervento posto ai margini dell’abitato e in continuità con il paesaggio rurale, la progettazione dovrà curare particolarmente l’inserimento del nuovo nucleo edificato richiamando, come meglio specificato nella sezione delle disposizioni normative, le modalità di aggregazione dei tradizionali complessi rurali. Il progetto dovrà inoltre curare particolarmente le sistemazioni delle aree esterne che dovranno integrarsi e richiamare le componenti del paesaggio rurale sia per le essenze ed i materiali impiegati, sia per il richiamo alle orditure caratterizzanti il contesto agricolo dell’area. A tal fine il piano attuativo dovrà essere corredato di specifico progetto di inserimento paesaggistico a cura di architetto paesaggista.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

In relazione alla collocazione dell’intervento, il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con il paesaggio rurale

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa).

L'area ricade in un'area di pianura, parzialmente coperta da studi idraulici: le aree vulnerabili per eventi con tempo di ritorno duecentennale (Tr200) sono inserite nella Classe I.3 (pericolosità elevata) mentre le altre sono ricondotte, su criteri morfologici, alla Classe I.3m (pericolosità elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Circa gli aspetti idraulici, le trasformazioni ricadono nella Classe F.3i (fattibilità condizionata), per le quali dovranno essere condotte indagini idrauliche di dettaglio per verificare le condizioni di rischio idraulico locale: in caso di vulnerabilità per eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni dovranno essere previsti interventi di messa in sicurezza con mitigazione degli effetti delle trasformazioni sulle aree al contorno.

Gli studi idraulici necessari dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• -spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi pubblici;
• - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Loc. La Sdriscia

UTOE: 5

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 5.250 Superficie Coperta esistente mq 1.200
Volume esistente mc 6.000

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione, di estensione pari a circa 5.250 mq., è ubicata in territorio aperto, in loc. La Sdriscia. L’area è pianeggiante, contigua ad un nucleo abitato, e risulta in gran parte occupata da un capannone dismesso, in precedenza utilizzato per lo stoccaggio di prodotti agricoli (cereali).

Obiettivi e Finalità

• - non consentire la prosecuzione di attività di trasformazione prodotti agricoli in prossimità di un nucleo abitato;
• - promuovere la riqualificazione dell’area attraverso un intervento di parziale rinaturalizzazione e di ricucitura del nucleo rurale esistente.

Disposizioni generali

Si prevede la complessiva riorganizzazione e riqualificazione dell’area mediante:

• - totale demolizione del fabbricato produttivo esistente;
• - parziale rinaturalizzazione dell’area in continuità con il territorio rurale
• - realizzazione di un nuovo complesso edilizio a destinazione residenziale da collocare in prossimità del nucleo abitato esistente.

Potranno essere realizzate strutture ombreggianti a protezione dei posti auto a servizio delle abitazioni, da collocare nell’area di pertinenza del nuovo complesso edilizio.

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema grafico allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

• - N° alloggi max: 10 (taglio minimo 60 mq.)
• - SLP max totale mq. 750
• - SC max per posti auto mq. 150
• - superficie minima suolo da rinaturalizzare (parco agricolo): mq. 2100

Parametri urbanistici ed edilizi:

• - altezza massima (Hmax) per il nuovo edificio/edifici:
  • - 2 piani fuori terra
• - tipologia edilizia ammessa: vedi disposizioni normative specifiche;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenziale

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

• - il nuovo complesso edilizio, da articolare al massimo in due distinti corpi di fabbrica, dovrà essere collocato in prossimità del nucleo abitato esistente, riproponendone i rapporti spaziali nelle proporzioni dei corpi di fabbrica e nelle relazioni con gli altri fabbricati;
• - il nuovo complesso edilizio, pur richiamando l’impianto, le proporzioni, l’articolazione dei volumi, i rapporti tra vuoti e pieni, ed i materiali propri dei tradizionali edifici rurali potrà introdurre forme e linguaggi contemporanei;
• - il nuovo edificato residenziale dovrà prevedere elementi di distribuzione comune agli alloggi (scale interne/esterne/ballatoi) ispirandosi ai tradizionali fabbricati rurali, al fine di evitare l’effetto seriale della tipologia a schiera;

requisiti funzionali:

• - le aree di pertinenza del nuovo complesso edilizio dovranno essere rinaturalizzate per un superficie di almeno 2100 mq, con riproposizione di colture agricole (oliveto o altra coltura); le restanti aree saranno sistemate a giardino/corte comune con esclusione di suddivisioni e partizioni legate alle diverse unità immobiliari.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

In sede di attuazione dell’intervento potranno essere poste a carico del soggetto attuatore eventuali opere a rete, oggi non ancora definibili, la cui necessità dovesse emergere in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da vincoli né da invarianti strutturali di PS.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Trattandosi di un intervento posto ai margini di un nucleo rurale e in continuità con il paesaggio agricolo di pianura, la progettazione dovrà curare particolarmente l’inserimento del nuovo nucleo edificato richiamando, come meglio specificato nella sezione delle disposizioni normative, le modalità di aggregazione e le proporzioni dei tradizionali fabbricati rurali. Il progetto dovrà inoltre curare particolarmente le sistemazioni delle aree esterne che dovranno integrarsi e richiamare le componenti del paesaggio rurale sia per le essenze ed i materiali impiegati, sia per il richiamo alle orditure caratterizzanti il contesto agricolo dell’area. A tal fine il piano attuativo dovrà essere corredato di specifico progetto di inserimento paesaggistico a cura di architetto paesaggista.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato.

Condizioni alla trasformazione:

In relazione alla collocazione dell’intervento, il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

• - qualità architettonica e insediativa
• - capacità di integrazione con il paesaggio rurale

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.2c (pericolosità media), in quanto collocata all'interno della pianura alluvionale del Cornia caratterizzata da depositi litotecnicamente scadenti.

Dal punto di vista idraulico, la zona risulta inserita nella Classe I.3 (pericolosità elevata) in quanto vulnerabile per eventi con tempo di ritorno duecentennale (Tr200) determinati dal Fiume Cornia; rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.3g (fattibilità condizionata), secondo la quale, nell'ambito degli interventi edilizi, dovranno essere condotte indagini geognostiche in grado di verificare gli aspetti geotecnici del substrato nonché individuare soluzioni progettuali che riducano al minimo l'entità dei cedimenti differenziali.

In relazione al rischio idraulico, la Fattibilità degli interventi è ricondotta alla Classe F.4i.

Per gli aspetti idraulici dovranno essere condotti studi idraulici di dettaglio che permettano di verificare le condizioni di rischio locale, sulla base delle potenziali esondazioni del Fiume Cornia e dei corsi minori attigui.

Gli studi idraulici necessari dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle.

Gli interventi in progetto potranno essere realizzati a seguito della riduzione del rischio idraulico locale relativo ai corsi d'acqua che determinano il rischio:

• per quanto riguarda il Fiume Cornia gli interventi già previsti ed in corso di realizzazione permetteranno il raggiungimento delle condizioni di sicurezza;
• per quanto riguarda i corsi minori, l'intervento è collocato in prossimità del Fosso Cosimo, sul quale non sono disponibili studi idrologico-idraulici che permettano di definire le condizioni di sicurezza. Tali studi saranno indispensabili per la progettazione dell'intervento, dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle.

Nel caso che gli interventi di trasformazione siano progettati precedentemente alla conclusione dei lavori strutturali necessari per la messa in sicurezza dei corsi d'acqua, potranno essere individuate soluzioni di messa in sicurezza idraulica locale, discendenti dagli studi idraulici sopra indicati, da attuarsi mediante modifiche morfologiche che non devono aumentare il rischio in altre aree anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Relativamente alla tutela della risorsa idrica, le trasformazioni sono ricondotte alla Classe F.3t (fattibilità condizionata).

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell’area
• - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - disciplina territorio rurale (Titolo III, Capo II NTA RU)