Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Le Unità territoriali organiche elementari (Utoe) sono perimetrate sulle tavole del presente RU, in recepimento delle individuazioni delle medesime operate dal Piano strutturale vigente, con affinamenti dovuti al passaggio di scala e al loro adeguamento a segni riconoscibili e stabili esistenti sul territorio.

Ai sensi dell'art. 55, comma 2, lettera b) della Lr. 1/05, sono stati individuati con apposito segno grafico sulle tavole in scala 1:2.000, i perimetri aggiornati dei centri abitati costituenti delimitazioni continue che comprendono tutte le aree edificate e i lotti interclusi.

Il territorio rurale e aperto è tutto il territorio non incluso nel perimetro dei centri abitati.

I tessuti storici di matrice preottocentesca e di matrice otto-novecentesca, appartenenti al subsistema insediativo storico, individuati con sigla alfanumerica e perimetrazione Sn, sono articolati in ordine alla formazione storica e alla permanenza o meno dei caratteri originari. Per ogni tessuto sono date le seguenti norme. Gli ambiti (Re- ambiti a esclusiva funzione residenziale, Rp- ambiti a prevalente funzione residenziale) e le categorie di intervento indicate sono quelle prevalenti per il tessuto. Puntualmente, per singoli edifici o complessi, sono stabilite diverse categorie di intervento e ambiti a specializzazione funzionale, rappresentate con apposita simbologia sulla cartografia.

Sugli immobili con destinazione d'uso di artigianato di servizio di cui al punto 2.01 dell'art. 17 delle presenti norme, esistenti nei tessuti da S1 a S4 alla data di entrata in vigore del R.U., qualora non si intenda modificare la destinazione d'uso in essere, sono consentite categorie di intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché gli adeguamenti funzionali ed igienico-sanitari necessari per soddisfare i requisiti minimi di legge.

S1 tessuto storico di matrice preottocentesca che ha mantenuto i caratteri originari

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Restauro e risanamento conservativo c

Destinazioni d'uso

Residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.03, 4.01 compresa la tipologia dell'albergo diffuso, direzionale 5, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Non è ammesso l’utilizzo per fini residenziali/abitativi del piano terra, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra (previa dimostrazione mediante idonea documentazione storico-documentale); in tal caso si dovranno ripristinare le partiture ed i caratteri architettonici originari del fabbricato. Sono inoltre fatti salvi:

• - gli interventi promossi dalla Pubblica Amministrazione nonché quelli comportanti ampliamento di unità residenziali esistenti, finalizzati al soddisfacimento di comprovate e permanenti difficoltà motorie di cittadini residenti nella stessa unità immobiliare.
• - l’utilizzo e il cambio d’uso per finalità turistico-ricettive (attività extra-alberghiere così come definite dalla normativa di settore) previa sottoscrizione di apposito atto d’obbligo, da trascrivere a cura del proponente l’intervento, alla CCRRII, di impegno al ripristino dell’originaria destinazione d’uso e distribuzione interna dell’unità immobiliare al momento della cessazione dell’attività;
• - la realizzazione di locali accessori (quali rimesse e cantine) di servizio alla residenza ad esclusione dei garage.

Regole specifiche

Sono sempre escluse attività rumorose, laddove i loro effetti di inquinamento acustico non siano adeguatamente mitigabili.

E' obbligatorio il rispetto delle caratteristiche specifiche individuate nella schedatura degli edifici di pregio storico e dei tessuti storici (Dossier B) contenuta nel presente RU, e delle prescrizioni specifiche per i centri storici riportate nell'allegato "S"- PARTE PRIMA del Regolamento Edilizio d'Area 2007. Il progetto deve contenere apposita dimostrazione delle modalità con le quali le suddette prescrizioni sono rispettate.

Il progetto deve essere esteso alle relative aree di pertinenza, conservandone le caratteristiche dimensionali e formali, le presenze arboree di pregio e le eventuali sistemazioni esterne storicizzate. E' esclusa l'installazione dei manufatti pertinenziali di cui al precedente art.33; sono fatti salvi gli interventi di riordino e sostituzione edilizia dei manufatti esistenti.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

Per il complesso edilizio dell'ex ospedale di via Cavour, si confermano le destinazioni funzionali del previgente piano di recupero, approvato con deliberazione C.C. n. 112 del 26.09.2001. Sui fabbricati facenti parte di detto complesso si potrà intervenire con la categoria di intervento "r1"- ristrutturazione edilizia, fatta eccezione per gli edifici:

• Chiesa di Sant'Antimo
• Torre "la Tarsinata"

per i quali si applica la categoria del restauro "c".

S2 tessuto storico di matrice preottocentesca parzialmente o sostanzialmente trasformato

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

ristrutturazione edilizia r1

Destinazioni d'uso

Residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.03, 4.01 compresa la tipologia di albergo diffuso, direzionale 5, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Non è ammesso l’utilizzo per fini residenziali/abitativi del piano terra, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra (previa dimostrazione mediante idonea documentazione storico-documentale); in tal caso si dovranno ripristinare le partiture ed i caratteri architettonici originari del fabbricato. Sono inoltre fatti salvi:

• - gli interventi promossi dalla Pubblica Amministrazione e quelli comportanti ampliamento di unità residenziali esistenti, finalizzati al soddisfacimento di comprovate e permanenti difficoltà motorie di cittadini residenti nella stessa unità immobiliare.
• - l’utilizzo e il cambio d’uso per finalità turistico-ricettive (attività extra-alberghiere, così come definite dalla normativa di settore) previa sottoscrizione di apposito atto d’obbligo, da trascrivere a cura del proponente l’intervento, alla CCRRII, di impegno al ripristino dell’originaria destinazione d’uso e distribuzione interna dell’unità immobiliare al momento della cessazione dell’attività.
• - la realizzazione di locali accessori (quali rimesse e cantine) di servizio alla residenza ad esclusione dei garage

Regole specifiche

Edifici o parti di essi, modificati rispetto alla loro configurazione originaria, possono essere ripristinati ove tale intervento comporti un effettivo miglioramento della funzionalità e del decoro, e la ricostituzione del pregio di origine. Limitatamente a tali casi e per tale fine, gli interventi possono comportare opere significativamente incidenti sia dal punto di vista della struttura che dell'immagine e dei caratteri architettonici. Per significativa incidenza, e conseguente ammissibilità di dette opere, si intende anche il superamento di una manomissione dei caratteri originari, che, a fronte dell'impossibilità di ripristinare lo stato originario, introduca componenti e forme dell'architettura contemporanea migliorative rispetto allo stato manomesso. In tali casi gli interventi ammissibili dovranno essere definiti mediante Piano di Recupero.

Sono sempre escluse attività rumorose, laddove i loro effetti di inquinamento acustico non siano adeguatamente mitigabili.

E' obbligatorio il rispetto delle caratteristiche specifiche individuate nella schedatura degli edifici di pregio storico e dei tessuti storici contenuta nel presente RU, e delle prescrizioni specifiche per i centri storici riportate nell'allegato "S"- PARTE PRIMA del Regolamento Edilizio d'Area 2007. Il progetto deve contenere apposita dimostrazione delle modalità con le quali le suddette prescrizioni sono rispettate.

Il progetto deve essere esteso alle relative aree di pertinenza morfologica, previa verifica delle loro caratteristiche dimensionali e formali.

S3 tessuto storico di matrice otto-novecentesca che ha mantenuto i caratteri originari

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

ristrutturazione edilizia r1

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale 3.01.01 limitatamente alle medie strutture di vendita, esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 è ammessa previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale e i caratteri storici del tessuto, direzionale 5, alberghiera 4.01 (compreso l’albergo diffuso), attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Regole specifiche

Il progetto del singolo edificio deve considerare i caratteri morfologici e tipologici del tessuto in cui sono collocati ed essere esteso alle pertinenze.

Nel caso di interventi su edifici non schedati, è obbligatorio uno specifico studio di contestualizzazione delle facciate e delle pertinenze. Limitatamente all'UTOE 1 del Comune di Suvereto e all'UTOE 2 del Comune di Campiglia M.ma non sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per la funzione commerciale 3.01.01.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

non sono ammessi mutamenti di destinazione per civile abitazione ai piani terra dei fabbricati, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche ai piani terra (previa dimostrazione mediante idonea documentazione storico-documentale); in tali casi si dovranno ripristinare le partiture ed i caratteri architettonici originari del fabbricato. Sono invece sempre ammessi mutamenti di destinazioni d'uso per la realizzazione di:

• vani abitativi in ampliamento di unità residenziali esistenti
• garage e locali accessori alle unità abitative
• vani condominiali;
• per il recupero a fini abitativi di unità immobiliari collocate all’interno di corti/resedi interne agli isolati non attestati sulla pubblica via;
• per finalità turistico-ricettive (attività extra-alberghiere, così come definite dalla normativa di settore) previa sottoscrizione di apposito atto d’obbligo, da trascrivere a cura del proponente l’intervento, alla CCRRII, di impegno al ripristino dell’originaria destinazione d’uso e distribuzione interna dell’unità immobiliare al momento della cessazione dell’attività;
• sono ammesse le medie strutture di vendita non alimentari 3.02.01;
• per i tessuti a villini isolati lungo Viale Matteotti oggetto di schedatura nel Dossier B, con fronti di pregio riconosciuti, non sono consentiti frazionamenti delle unità immobiliari al fine di mantenere inalterata la tipologia originaria.
• per il fondo commerciale ubicato in via Carlo Pisacane, in angolo con vicolo Rosa, in cui è svolta l'attività di pubblico esercizio, è ammessa la riqualificazione funzionale ed igienico-sanitaria attraverso la demolizione dei volumi secondari presenti nella corte di pertinenza; il volume derivante dalla demolizione potrà essere utilizzato per realizzare nuovi spazi di servizio alla attività artigianale/commerciale esistente (realizzazione di servizi igienici, cucina, corridoio di accesso alla corte interna...).

Al fabbricato collocato in angolo tra via Copernico e via Alfieri il RU attribuisce la categoria di intervento “r2b” al fine di consentire un ampliamento volumetrico, da realizzare attraverso il tamponamento dello spazio sottostante la terrazza prospettante via Alfieri.

L’intervento dovrà essere attuato attraverso la messa in opera di materiali, finiture, e soluzioni architettoniche congrui ai caratteri e alle finiture del fabbricato esistente; a tutela dei caratteri originari del fabbricato dovranno essere adottati elementi decorativi e coloriture identici a quelli esistenti.

S4 tessuto storico di matrice otto-novecentesca parzialmente o sostanzialmente trasformato

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

ristrutturazione edilizia r1,

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale e i caratteri storici del tessuto, direzionale 5, alberghiera 4.01 (compreso l’albergo diffuso), attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Regole specifiche

Il progetto del singolo edificio deve considerare i caratteri morfologici e tipologici del tessuto in cui sono collocati ed essere esteso alle pertinenze.

Nel caso di interventi su edifici non schedati, è obbligatorio uno specifico studio di contestualizzazione delle facciate e delle pertinenze.

Edifici o parti di essi modificati rispetto alla loro configurazione originaria possono essere ripristinati, ove tale intervento comporti un effettivo miglioramento della funzionalità e del decoro, e la ricostituzione del pregio di origine. Limitatamente a tali casi e per tale fine, gli interventi possono comportare opere significativamente incidenti sia dal punto di vista della struttura che dell'immagine e dei caratteri architettonici. Per significativa incidenza, e conseguente ammissibilità di dette opere, si intende anche il superamento di una manomissione dei caratteri originari, che, a fronte dell'impossibilità di ripristinare lo stato originario, introduca componenti e forme dell'architettura contemporanea, migliorative rispetto allo stato manomesso. In tali casi gli interventi ammissibili dovranno essere definiti mediante Piano di Recupero.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

Sono ammesse le medie strutture di vendita alimentari 3.01.01 e non alimentari 3.02.01.

Per i tessuti a villini isolati lungo Viale Matteotti oggetto di schedatura nel Dossier B , con fronti di pregio riconosciuti, non sono consentiti frazionamenti delle unità immobiliari al fine di mantenere inalterata la tipologia originaria.

Al villino ubicato in angolo tra viale Matteotti e via X Settembre, il RU attribuisce la categoria di intervento "am1/300 mc" esclusivamente per la realizzazione una piscina completamente interrata.

Per i tessuti ricadenti nel quartiere Cotone-Poggetto, in relazione alla contiguità con lo stabilimento industriale, non è ammessa la realizzazione di nuove unità abitative ancorché ottenute tramite interventi di frazionamento, ampliamento (am1) o sopraelevazione (am2).

Al villino ubicato in angolo tra viale Matteotti e via del Desco il RU attribuisce la categoria di intervento “am1” al fine di consentire l’ampliamento dell’unità immobiliare collocata al piano primo del fabbricato. L’ampliamento dovrà avere una copertura a terrazza al fine di dare origine ad un edificio perfettamente simmetrico. L’intervento dovrà essere attuato attraverso la messa in opera di materiali, finiture, e soluzioni architettoniche congrui ai caratteri e alle finiture del fabbricato esistente; a tutela dei caratteri originari del fabbricato dovranno essere adottati elementi decorativi e coloriture identici a quelli esistenti.

Per i tessuti ricadenti nel quartiere Cotone-Poggetto, in relazione alla contiguità con lo stabilimento industriale, non è ammessa la realizzazione di nuove unità abitative ancorché ottenute tramite interventi di frazionamento, ampliamento (am1) o sopraelevazione (am2).

I tessuti urbani appartenenti al subsistema insediativo a organizzazione morfologica consolidata, individuati con sigla alfanumerica e perimetrazione Tn, sono articolati in ordine al rapporto fra edifici e spazi pubblici o viabilità, alla presenza di funzioni diverse fra piani terra e piani superiori, alla tipologia edilizia, alla formazione tramite progettazione urbanistica unitaria o crescita edilizia singola.

Per ogni tessuto sono date le seguenti norme. Gli ambiti (Re- ambiti a esclusiva funzione residenziale, Rp- ambiti a prevalente funzione residenziale) e le categorie di intervento indicate sono quelle prevalenti per il tessuto.

Puntualmente possono essere state prescritte diverse categorie di intervento su edifici o complessi e ambiti a specializzazione funzionale, rappresentati con apposita simbologia sulla cartografia, nonché individuati ambiti di riqualificazione soggetti a piano attuativo per i quali operano specifiche disposizioni.

Sugli immobili con destinazione d'uso di artigianato di servizio di cui al punto 2.01 dell'art.17 delle presenti norme, esistenti nei tessuti da T1 a T9 alla data di entrata in vigore del R.U., qualora non si intenda modificare la destinazione d'uso in essere, sono consentite categorie di intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché gli adeguamenti funzionali ed igienico-sanitari necessari per soddisfare i requisiti minimi di legge, qualora non modifichino la destinazione d'uso in essere.

I tessuti Tn sono:

• tessuto ad isolato chiuso
• T1 tipologia in linea, allineato su filo stradale a formare isolati chiusi


• tessuto ad isolato aperto
• T2 con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo strada con presenza di giardini pertinenziali
• T3 con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale anche con presenza di spazi condominiali


• tessuti ad assetto compiuto per singoli lotti
• T4 a villino isolato nel relativo spazio pertinenziale prevalentemente libero
• T5 con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo stradale con presenza di giardini pertinenziali
• T6 con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale, anche con presenza di spazi condominiali
• T7 a tipologie differenziate allineate lungo la via Aurelia


• tessuti a progettazione urbanistica unitaria
• T8 realizzato posteriormente al 1940, formato da tipologie edilizie varie, con eventuale presenza di spazi attrezzati
• T9 realizzato in attuazione degli strumenti urbanistici successivi al 1994

Le regole d'uso e di intervento per i tessuti sono dettate di seguito.

T1 tessuto a isolato chiuso con tipologia in linea, allineato su filo stradale a formare isolati chiusi

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r1

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Al piano terra non sono ammessi cambi d'uso verso la residenza, fatta eccezione:

• - per le tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra (previa dimostrazione mediante idonea documentazione storico-documentale);
• - per il recupero a fini abitativi di unità immobiliari collocate all’interno di corti/resedi interne agli isolati non attestati sulla pubblica via;
• - per il cambio d’uso per finalità turistico-ricettive (attività extra-alberghiere, così come definite dalla normativa di settore) previa sottoscrizione di apposito atto d’obbligo, da trascrivere a cura del proponente l’intervento, alla CCRRII, di impegno al ripristino dell’originaria destinazione d’uso e distribuzione interna dell’unità immobiliare al momento della cessazione dell’attività,
• - per realizzare garage e locali accessori alle unità abitative esistenti,
• - per realizzare vani condominiali.

Regole specifiche

Gli interventi devono rispettare e incrementare il valore urbano determinato dalla continuità dei fronti. A tale scopo, non sono ammesse opere ed interventi che introducano discontinuità e vuoti fisici sui fronti o che ne alterino le partiture.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

per l'immobile posto all'interno dell'isolato collocato tra Via Bellini, Via Rossini, Via Donizetti e Via L'Hermite, con categoria d'intervento di sostituzione edilizia "s", è ammessa esclusivamente la realizzazione di autorimesse a servizio del contiguo tessuto urbano.

A tutti gli edifici pluripiano appartenenti a tale tessuto il RU attribuisce la categoria di intervento “r2b” per la realizzazione di vani di servizio/addizioni funzionali limitatamente alle unità abitative collocate al piano attico. Per tali interventi dovranno essere messi in atto criteri progettuali coerenti con le caratteristiche tipologico-architettoniche del fabbricato su cui si interviene.

T2 tessuto a isolato aperto con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo strada con presenza di giardini pertinenziali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3b

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 (compreso l’albergo diffuso), attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Regole specifiche

Il progetto deve essere esteso alle pertinenze, anche in caso di cambio di destinazione d'uso al piano terra verso le funzioni commerciali, direzionali e di servizio, o per quanto sopra definito, con o senza opere.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

per i tessuti ricadenti nel quartiere Cotone-Poggetto, in relazione alla contiguità con lo stabilimento industriale, non è ammessa la realizzazione di nuove unità abitative ancorché ottenute tramite interventi di frazionamento, ampliamento (am1) o sopraelevazione (am2).

T3 tessuto a isolato aperto con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale anche con presenza di spazi condominiali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3a

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 estesa all'intero fabbricato, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Ai piani terra non sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per civile abitazione, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra; in tali casi si dovranno ripristinare le partiture ed i caratteri architettonici originari del fabbricato.

Sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per la realizzazione di:

• vani abitativi in ampliamento di unità residenziali esistenti poste nello stesso fabbricato;
• garage e locali accessori alle unità abitative esistenti;
• vani condominiali.

Regole specifiche

Il progetto deve essere esteso alle pertinenze, anche in caso di cambio di destinazione d'uso al piano terra verso le funzioni commerciali, direzionali e di servizio, e per quanto sopra definito, con o senza opere.

E' prescritto il mantenimento della continuità dei fronti.

Anche in caso di utilizzi diversi da quelli di origine degli spazi condominiali, non sono ammesse recinzioni né partizioni di detti spazi, che devono mantenere le relazioni di continuità e di apertura che le legano agli edifici e caratterizzano il loro attacco a terra, contribuendo a formare l'effetto urbano.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

Per il fabbricato pluripiano collocato in angolo tra lungomare Marconi, largo Calamandrei e via Lerario, la categoria di intervento "r2b" è finalizzata esclusivamente all'ampliamento delle unità immobiliari collocate al Piano Attico.

I nuovi volumi dovranno essere in aderenza al fabbricato e pertanto arretrati rispetto al filo esterno delle facciate, e dovranno essere attuati attraverso la messa in opera di materiali, forme e soluzioni architettoniche congrui ai caratteri e alle finiture del fabbricato esistente; a tutela dei caratteri originari del fabbricato anche gli elementi decorativi presenti al piano attico dovranno essere conservati e non alterati né nelle forme né nei materiali.

L'intervento dovrà osservare criteri di simmetria sui lati corti del fabbricato percepibili da lungomare Marconi, nel rispetto dell'equilibrio compositivo originario.

A tutti gli edifici pluripiano appartenenti a tale tessuto il RU attribuisce la categoria di intervento “r2b” per la realizzazione di vani di servizio/addizioni funzionali limitatamente alle unità abitative collocate al piano attico. Per tali interventi dovranno essere messi in atto criteri progettuali coerenti con le caratteristiche tipologico-architettoniche del fabbricato su cui si interviene.

T4 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con tipologia a villino isolato nel relativo spazio pertinenziale prevalentemente libero

Ambito esclusivamente residenziale (Re)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r2.b

Destinazioni d'uso

Residenziale 1

Regole specifiche

Gli spazi esterni di particolare pregio devono essere mantenuti e/o riqualificati nelle loro caratteristiche morfologiche e d'uso. In tal caso non sono ammesse partizioni o recinzioni che danneggino le relazioni spaziali fra l'edificio e la pertinenza, indipendentemente dagli usi e dalle proprietà.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

Per il tessuto dei Villini, in località Baratti, si prevedono interventi volti all'innalzamento della qualità degli spazi aperti (viabilità, piazzetta pedonale) con impiego di materiali ed elementi di arredo in sintonia con l'identità dei luoghi ed il paesaggio circostante anche al fine di favorire la progressiva pedonalizzazione dell'area; nella piazzetta, che costituisce il fulcro del nucleo abitato dei villini, potrà essere collocato un chiosco di servizio da disciplinare nel piano del commercio su aree pubbliche e un punto informazioni turistiche.

Per l'edificato esistente dei Villini si prevedono interventi di ristrutturazione edilizia (r1), così come indicato negli elaborati grafici del RU, salvo che per le attività di ristorazione esistenti disciplinate al successivo art. 67.

Nel nucleo edificato dei Villini si prevede inoltre la realizzazione di un centro espositivo di arte e architettura contemporanea (con destinazione F1 di cui all'art. 92 delle presenti NTA) che potrà concorrere alla valorizzazione dell'area di Baratti in relazione alla presenza di testimonianze dell'arch. Vittorio Giorgini. Il complesso edilizio, che dovrà distinguersi per forme, linguaggio e materiali orientati verso l'architettura contemporanea, potrà svilupparsi su due livelli fuori terra. L'intervento e la gestione della nuova struttura museale sarà oggetto di specifica convenzione.

In luogo del reperimento delle dotazioni dei parcheggi pubblici è ammissibile la monetizzazione degli stessi.

In caso di mancata adesione all’intervento dei proprietari di tutte le aree deputate ad ospitare la nuova struttura, l’immobile potrà interessare una porzione del lotto individuato negli elaborati di RU.

T5 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo stradale con presenza di giardini pertinenziali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3b

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 (compreso l’albergo diffuso), attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Regole specifiche

Il progetto deve essere esteso alle pertinenze, anche in caso di cambio di destinazione d'uso al piano terra verso le funzioni commerciali, direzionali e di servizio, e per quanto sopra definito, con o senza opere.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

per i tessuti ricadenti nel quartiere Cotone-Poggetto, in relazione alla contiguità con lo stabilimento industriale, non è ammessa la realizzazione di nuove unità abitative ancorché ottenute tramite interventi di frazionamento, ampliamento (am1) o sopraelevazione (am2).

T6 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale, anche con presenza di spazi condominiali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3a

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 (compreso l’albergo diffuso), attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Ai piani terra non sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per civile abitazione, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra.

Sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per la realizzazione di:

• vani abitativi in ampliamento di unità residenziali esistenti poste nello stesso fabbricato;
• garage e locali accessori alle unità abitative esistenti;
• vani condominiali
• per il cambio d’uso per finalità turistico-ricettive (attività extra-alberghiere, così come definite dalla normativa di settore) previa sottoscrizione di apposito atto d’obbligo, da trascrivere a cura del proponente l’intervento, alla CCRRII, di impegno al ripristino dell’originaria destinazione d’uso e distribuzione interna dell’unità immobiliare al momento della cessazione dell’attività.

Regole specifiche

Ove vi siano spazi condominiali, non sono ammesse recinzioni né partizioni di detti spazi, che devono mantenere le relazioni di continuità e di apertura con gli edifici.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

A tutti gli edifici pluripiano appartenenti a tale tessuto il RU attribuisce la categoria di intervento “r2b” per la realizzazione di vani di servizio/addizioni funzionali limitatamente alle unità abitative collocate al piano attico. Per tali interventi dovranno essere messi in atto criteri progettuali coerenti con le caratteristiche tipologico-architettoniche del fabbricato su cui si interviene.

T7 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con tipologie differenziate allineate lungo la via Aurelia

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

T8 tessuto a progettazione urbanistica unitaria realizzato posteriormente al 1940, formato da tipologie edilizie varie, con eventuale presenza di spazi attrezzati

Ambito esclusivamente residenziale (Re)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r1

Destinazioni d'uso

Esclusivamente residenziale, tranne per le funzioni ammesse nella progettazione originaria

Regole specifiche

E' prescritto il mantenimento delle facciate progettate unitariamente qualora le stesse abbiano mantenuto inalterate le caratteristiche estetiche ed architettoniche, le simmetrie e le aperture originarie, senza che siano intervenute nel tempo modifiche dei prospetti che ne abbiano alterato la grammatica compositiva originaria.

Tale prescrizione non opera pertanto qualora il fabbricato sia nato fin dall’origine con una grammatica compositiva disomogenea e composita.

Non sono ammesse alterazione o riduzione degli spazi attrezzati.

Nel caso in cui la categoria d'intervento assegnata al singolo edificio lo permetta, la

chiusura di logge o balconi è ammessa limitatamente all'ingombro esistente degli stessi.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

Per l'insediamento residenziale esistente dei Ghiaccioni è consentito il recupero e la riconversione funzionale della centrale termica, da tempo dismessa, per funzioni di tipo artigianale di cui al punto 2.01 e di servizio di cui al punto 6.02, dell'art. 17 del RU, mediante interventi di ristrutturazione edilizia "r1".

Per gli insediamenti residenziali ricadenti nel tessuto T8 sono ammessi interventi di ampliamento delle unità abitative esistenti mediante il tamponamento di porticati, di logge o di spazi già delimitati da coperture o da pareti verticali esistenti. L'intervento dovrà essere realizzato attraverso l'uso di materiali, colori ed elementi di finitura coerenti con il carattere unitario dell'insediamento.

T9 tessuto a progettazione urbanistica unitaria realizzato in attuazione degli strumenti urbanistici successivi al 1994

Ambito esclusivamente residenziale (Re)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r1

Destinazione d'uso

Esclusivamente residenziale, tranne per le funzioni ammesse nella progettazione originaria e quelle indicate nelle specifiche schede delle aree di trasformazione e comparti di perequazione del presente R.U. Il mutamento d'uso a civile abitazione dei piani terra non è consentito quando la previsione unitaria prevedeva usi commerciali, direzionali, terziari o equivalenti.

Regole specifiche

E' prescritto il mantenimento delle facciate progettate unitariamente qualora le stesse abbiano mantenuto inalterate le caratteristiche estetiche ed architettoniche, le simmetrie e le aperture originarie, senza che siano intervenute nel tempo modifiche dei prospetti che ne abbiano alterato la grammatica compositiva originaria.

Tale prescrizione non opera pertanto qualora il fabbricato sia nato fin dall’origine con una grammatica compositiva disomogenea e composita.

Non sono ammesse alterazione o riduzione degli spazi pubblici e delle relazioni fra i medesimi e gli edifici.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

Per gli insediamenti residenziali ubicati in loc. Tolla Alta (IU 24 del previgente PRG) e in loc. Fiorentina (IU 40 del previgente PRG) e in loc. San Quirico (IU 4bis del previgente PRG), è ammesso il tamponamento dei porticati esistenti mediante utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche uniformi e congrui ai caratteri ed alla finiture del complesso edilizio esistente.

Per il PEEP di Riotorto, denominato "Comparto 6a", collocato al margine est dell'abitato lungo via dell'Acquedotto, è ammesso il tamponamento dei porticati esistenti mediante utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche congrui al complesso edilizio esistente; al fine di mantenere il carattere unitario dell'insediamento, gli interventi dovranno estendersi contestualmente a tutte le unità abitative costituenti i singoli corpi di fabbrica mediante la presentazione di un unico titolo abilitativo edilizio.

Ambiti soggetti ad interventi di riqualificazione insediativa (Rin)

Comune di Piombino

Ambito Borgo dei Macelli (Ri1):

per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, appartenente al tessuto S4, è prevista la redazione di un Piano di Recupero per ciascun sub-ambito individuato nella Tav. 2 mediante il quale si potranno prevedere i seguenti interventi:

• sub-ambito 1: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, sostituzione edilizia s, ampliamento am1 per una slp max pari a 30 mq (riferito all'intero sub-ambito); con i suddetti interventi potrà essere realizzata al massimo una nuova unità abitativa di slp max pari a 45 mq. che dovrà comunque integrarsi con il fabbricato principale oggetto di recente ristrutturazione;
• sub-ambito 2: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, ristrutturazione edilizia con addizione funzionale r2.b (riferito a ciascuna unità abitativa), sostituzione edilizia s;
• sub-ambito 3: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, ristrutturazione edilizia con addizione funzionale r2.b (riferito a ciascuna unità abitativa), sostituzione edilizia s, sopraelevazione am.2 limitatamente ai fabbricati ad un livello; negli interventi di sopraelevazione si dovrà comunque conservare la "scalettatura" del fronte edificato;
• sub-ambito 4: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, ristrutturazione edilizia con addizione funzionale r2.b (riferito a ciascuna unità abitativa), sostituzione edilizia s, sopraelevazione am.2 limitatamente ai fabbricati ad un livello; negli interventi di sopraelevazione si dovrà comunque conservare la "scalettatura" del fronte edificato;
• sub-ambito 5:realizzazione di autorimesse e garage pertinenziali a servizio delle abitazioni presenti nell'Ambito dei Macelli.

Sono comunque esclusi interventi di addizione funzionale r2.b e di sopraelevazione am.2 per i volumi accessori che non hanno i requisiti funzionali ed igienico sanitari delle civili abitazioni e per le pertinenze delle unità abitative esistenti.

Contestualmente agli interventi di recupero del P.E.E. si dovranno realizzare interventi di riqualificazione degli spazi aperti (viabilità) e delle urbanizzazioni da convenzionare in sede di definizione del Piano di Recupero.

Per l'ambito in oggetto sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso: residenziale 1, commerciale 3.01.02 e 3.02.02, turistico-ricettivo 4.01 (compresa la tipologia dell'albergo diffuso) e servizi 6.01.

In assenza del piano attuativo sono ammessi intereventi di ristrutturazione edilizia r1, nonché la realizzazione degli interventi previsti nel sub-ambito 5.

Ambito Casette Minime (Ri2)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati del presente RU, appartenente al tessuto T2, è prevista la redazione di un Piano di Recupero, esteso all'intero insediamento, con il quale si potranno prevedere interventi di chiusura degli spazi pertinenziali antistanti gli ingressi delle abitazioni al fine di adeguare la dotazione delle unità abitative esistenti. Il PdR dovrà definire la tipologia degli interventi, al fine d uniformarne il linguaggio compositivo e le soluzioni costruttive. Per l'ambito in oggetto è ammessa esclusivamente la destinazioni d'uso residenziale 1.

In assenza di piano attuativo sono ammissibili interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1.

Nucleo edificato Via De Sanctis (Ri3)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, appartenente al tessuto T2, è prevista la categoria di ampliamento am1 dei singoli fabbricati, che ancora non abbiano utilizzato l'ampliamento previsto dal previgente PRG, fino ad un massimo di 50 mq slp, al fine di adeguare la dotazione delle unità abitative esistenti. Il linguaggio compositivo e le soluzioni costruttive dovranno uniformarsi agli interventi già realizzati. Per l'ambito in oggetto è ammessa esclusivamente la destinazioni d'uso residenziale "1".

Successivamente alla realizzazione dell'intervento di ampliamento, sui singoli edifici sono ammissibili interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1.

Nucleo edificato di Baratti (Ri4)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, suddiviso in due subambiti A e B, che pur esterno al sistema insediativo è assimilabile al tessuto S4, è prevista la redazione di un Progetto Unitario Convenzionato (PUC), esteso all'intero ambito, mediante il quale si dovrà attuare il complessivo riordino e la riqualificazione dell'edificato e degli spazi aperti con contestuale demolizione dei manufatti precari esistenti. Gli interventi sul corpo di fabbricato identificato con il numero 2 sono attuabili indipendentemente dalla redazione del PUC.

In particolare si prevede:

per il fabbricato posto a monte della strada di Baratti identificato con i numeri 1 e 2:

• interventi di restauro "c" (art. 22 NTA) per il corpo di fabbrica identificato con il numero 1;
• intervento di ristrutturazione edilizia “r1” per il corpo di fabbrica identificato con il numero 2 (art. 24 NTA);
• destinazioni d'uso ammesse: funzioni di servizio alla nautica e al turismo (punto 3.01.02, 3.02.02, 6.02 art. 17 NTA); turistico-ricettive (punto 4 art. 17 NTA) compreso l’albergo diffuso;
• realizzazione di strutture leggere di superficie massima complessiva pari a mq. 30 , le cui caratteristiche tipologiche e costruttive dovranno essere coordinate con l’intervento di riordino del campo boe di Baratti disciplinato dal vigente Piano Particolareggiato del Parco, per funzioni di servizio alla nautica e al ciclo-turismo, da collocare al margine nord del subambito A;

per fabbricato posto in prossimità del bivio per Populonia Alta identificato con il numero 3:

• interventi di ristrutturazione edilizia “r1r2b” con contestuale demolizione dei manufatti precari privi di valore storico testimoniale collocati in prossimità del fabbricato,
• destinazioni d'uso ammesse: ristorazione, commerciale (punto 3.01.02 e 3.02.02 art. 17 NTA);

per il nucleo edificato posto in sinistra della strada per Populonia (subambito B), caratterizzato da condizioni di degrado:

• interventi di sostituzione edilizia "s" per i fabbricati in muratura esistenti e demolizione per i manufatti precari; destinazioni d'uso ammessa: residenza.

Ambito del Cotone (Ri5)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, appartenente al tessuto S4, è prevista la redazione di un Piano di Recupero esteso all'intera area, mediante il quale si dovrà attuare il complessivo riordino e la riqualificazione dell'edificato esistente destinato ad autorimesse pertinenziali e locali accessori. In particolare si prevede la sostituzione dei manufatti precari esistenti e la possibilità di realizzare nuovi garage pertinenziali e locali accessori, questi ultimi di superficie massima pari a 3 mq Slp, a servizio delle abitazioni esistenti del quartiere Cotone-Poggetto. Lungo Via della Capriola l'area dovrà essere adeguatamente schermata con alberature di altro fusto.

Le attività produttive presenti sul territorio sono individuate in ordine alle funzioni prevalenti e alla loro capacità di incrementare la qualità insediativa esistente o anche di aumentare l’offerta di spazi. Esse sono identificate tramite sigla alfanumerica Dn, e sono articolate come segue. Per ognuna sono date regole di uso e di intervento.

In particolare gli ambiti industriali presenti nel territorio comunale di Piombino, in relazione al grado di utilizzazione delle aree, alle esigenze di riassetto funzionale, logistico e produttivo degli stabilimenti esistenti e di insediamento di nuove funzioni produttive si articolano nelle seguenti sottozone:

• D1 ambiti industriali saturi
• D1.1 industria energetica
• D2 ambiti industriali di espansione per l’industria siderurgica
• D2.1 ambiti a servizio prevalente dell’industria siderurgica
• D3 ambiti industriali con limitazioni d’uso per fattori ambientali e paesistici
• D4 ambiti di riassetto e diversificazione industriale

L'ambito D1, che si estende ad est del comparto di Città Futura (di cui alla scheda PV n.8) e del quartiere Cotone-Poggetto, comprende impianti industriali facenti parte dello stabilimento siderurgico a ciclo integrale da contenere e progressivamente trasferire nel soprastante ambito D2, compatibilmente con la logistica dello stabilimento.

Negli ambiti D1 dello stabilimento siderurgico a ciclo integrale non è ammessa di norma la costruzione di nuovi impianti industriali ed il potenziamento di quelli esistenti, se non a fronte della presentazione da parte del soggetto gestore di un nuovo "piano di consolidamento e riassetto industriale" che assumerà, sotto il profilo urbanistico, valenza e contenuto di piano urbanistico attuativo (PA), da assoggettare a Valutazione di cui all'art. 11, comma 2, della L. R. 1/2005 e all'art. 10 delle presenti NTA.

Il nuovo "piano di consolidamento e riassetto industriale" dovrà comprendere un quadro conoscitivo aggiornato dell'intero stabilimento industriale a ciclo integrale, interessando pertanto anche gli ambiti di espansione industriale (sottozone D2) di cui al successivo articolo 63, seguendo l'impostazione del quadro conoscitivo redatto in occasione della variante al previgente PRG avente ad oggetto "la portualità, il distretto della nautica, il riassetto delle aree industriali e delle infrastrutture connesse", approvata con deliberazione C.C. n.64 del 15.04.2009 .

In particolare il nuovo "piano di consolidamento e riassetto industriale" dovrà analizzare l'intero stabilimento siderurgico a ciclo integrale individuando spazi ed aree non più necessarie alla gestione del ciclo produttivo e quindi disponibili, in prospettiva, per altre funzioni e dotazioni di tipo urbano.

Qualora siano adeguatamente motivate le ragioni che impediscono diverse localizzazioni negli ambiti di espansione industriale appositamente individuati dal presente RU (sottozone D2), il nuovo "piano di consolidamento e riassetto industriale" potrà individuare interventi di sostituzione e di integrazione funzionale del ciclo produttivo degli impianti esistenti in ambito D1, che potranno comportare anche nuove costruzioni e dotazioni impiantistiche, con esclusione comunque degli impianti per la produzione del coke per i quali si deve perseguire esclusivamente l'obiettivo della delocalizzazione. Per questi ultimi, conseguentemente, non saranno ammessi interventi finalizzati all'incremento della produzione ma saranno comunque consentiti al gestore gli interventi necessari al mantenimento dell'impianto in condizioni di sicurezza ed efficienza, nonché quelli finalizzati all'adeguamento alle migliori tecniche disponibili (BAT) fino al rinnovo dell'Autorizzazione Integrata Ambientale (AIA), nell'ambito della quale verrà verificata la rispondenza dell'impianto agli standard richiesti.

Gli interventi previsti dal nuovo piano di consolidamento e riassetto industriale" saranno comunque soggetti al rispetto delle seguenti prescrizioni:

• rapporto di copertura (R.C.) di 0,5 mq/mq con riferimento al perimetro dello stabilimento che ricade all'interno della sottozona D1;
• al nuovo impianto, o all'adeguamento di impianti esistenti, dovranno essere applicate le migliori tecniche disponibili (BAT), da verificare in sede di Autorizzazione Integrata Ambientale (AIA), al fine di contenere l'inquinamento prodotto (emissioni acustiche, atmosferiche, prelievi idrici, ecc.);
• gli interventi proposti non potranno produrre un aggravio delle condizioni ambientali iniziali né un aggravio dei prelievi idrici dal sottosuolo in corrispondenza delle zone con elevati livelli di salinità così come definite dall'indagine geologico-tecnica, parte integrante del presente RU;
• conseguentemente ogni nuovo impianto, o adeguamento impiantistico, preordinato all'incremento o alla diversificazione della produzione dovrà essere accompagnato dalla contestuale realizzazione di interventi finalizzati al contenimento dei livelli di inquinamento complessivo prodotti dallo stabilimento, nonché alla riduzione dei consumi idrici che saranno individuati nel "programma di consolidamento e riassetto industriale" in coerenza con quanto stabilito in sede di AIA;
• gli interventi proposti non potranno produrre un aggravio del rischio di incidente rilevante di cui al D.M. LL.PP. 9 maggio 2001 all'esterno dello stabilimento industriale; qualora si prefiguri un aggravio del rischio di incidente rilevante di cui al D.M. LL.PP. 9 maggio 2001, all'interno dello stabilimento industriale, l'azienda ottempererà agli obblighi previsti nelle normative nazionali e regionali vigenti relativi all'implementazione del sistema di gestione del rischio;
• le aree di stoccaggio delle materie prime e/o degli scarti delle lavorazioni siderurgiche dovranno essere realizzati in strutture coperte, ove tale soluzione tecnologica sia richiesta quale adeguamento alle BAT in sede di Autorizzazione Integrata Ambientale (AIA), e adottando comunque soluzioni tali da evitare fenomeni di spolveramento;
• le aree di pertinenza degli impianti, la viabilità di servizio interna e ogni altro spazio dello stabilimento destinato alla lavorazione, alla movimentazione e allo stoccaggio delle merci e dei prodotti, dovranno essere adeguatamente pavimentate e asfaltate ove sia tecnicamente possibile in relazione alle specifiche lavorazioni industriali;
• i nuovi fabbricati industriali dovranno garantire la qualità ed omogeneità formale (in particolare nella scelta dei materiali e delle cromie prevalenti) tenendo conto dell'immagine complessiva dello stabilimento e del contesto urbano in cui si collocano; a tal fine dovranno essere prodotti specifici elaborati utili a valutare l'inserimento del nuovo intervento nel contesto urbano e territoriale.
• Il nuovo "piano di consolidamento e riassetto industriale" sarà accompagnato da uno schema di convenzione, da sottoporre all'approvazione del Consiglio Comunale unitamente al suddetto piano, con la quale dovranno essere disciplinati i seguenti contenuti:
• impegno dell'azienda, conseguente alla realizzazione degli eventuali nuovi impianti, alla dismissione e demolizione di impianti obsoleti localizzati negli ambiti industriali saturi (D1) o in ambiti non più destinati alle attività industriali (ambito portuale, ambito di Città Futura, ambito della Chiusa di Pontedoro, ambito delle aree umide costiere, ecc.) con eventuale rilocalizzazione in zona D2; qualora la dismissione/demolizione degli impianti obsoleti non sia contestuale alla realizzazione del nuovo impianto, in relazione a documentate e adeguate motivazioni prodotte dall'azienda, la stessa indicherà, con uno specifico cronoprogramma, la tempistica prevista per l'attuazione delle dismissioni/delocalizzazioni impiantistiche;
• impegno dell'azienda a realizzare, contestualmente al nuovo impianto, interventi finalizzati al contenimento dei livelli di inquinamento complessivo prodotti dallo stabilimento nonché alla riduzione dei consumi idrici;
• impegno dell'azienda a realizzare ampie fasce di filtro tra lo stabilimento industriale e gli insediamenti esistenti ai margini industriali nonché rispetto alle aree costiere e fluviali contermini, così come indicato negli elaborati cartografici del presente RU; tali fasce di filtro dovranno essere adeguatamente piantumate e dotate, qualora necessario, di barriere fonoassorbenti; a tal fine dovranno essere prodotti dall'azienda specifici elaborati progettuali nei quali siano puntualmente indicate le essenze vegetazionali da impiegare, da selezionare in funzione del contesto urbano o territoriale interessato, le eventuali modellazioni del terreno ed i sistemi di irrigazione adottati;
• impegno dell'azienda alla cessione gratuita di aree di proprietà della stessa funzionali alla realizzazione del prolungamento della SS 398 fino al porto, qualora non già acquisite con altre modalità; alla cessione gratuita di aree non più funzionali al ciclo produttivo da riconvertire progressivamente ad altre funzioni; alla retrocessione delle concessioni demaniali intestate all'azienda relative ad aree del demanio marittimo o del demanio bonifica non più destinate dal presente RU agli usi industriali (quali aree portuali attualmente occupate dai carbonili, specchio acqueo della Chiusa destinato al distretto della nautica, aree per lo stoccaggio ed il trattamento dei rifiuti in impianti pubblici, aree interessate dal prolungamento della SS 398, aree umide costiere ecc.);
• individuazione, di concerto con il Comune, degli impianti industriali dismessi di interesse storico documentale che, compatibilmente con le condizioni di sicurezza ed igienico ambientali, potranno essere conservati in sito od eventualmente rilocalizzati, anche per singole componenti impiantistiche, a cura e spese dell'azienda, nelle aree di Città Futura al fine di creare percorsi tematici di archeologica industriale;
• gli obblighi per assicurare la disponibilità di spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, ai sensi dell'art. 5 del D.M. 2.4.1968 n. 1444, reperibili d'intesa con il Comune, anche all'esterno dei perimetri industriali o, in alternativa, da monetizzare sulla base di una stima prodotta dai competenti uffici comunali; nonché a realizzare eventuali ulteriori opere di urbanizzazione funzionalmente connesse o poste in prossimità degli ambiti industriali (quali ad esempio sistemazioni viabilistiche); potranno concorrere al soddisfacimento degli standard pubblici le aree sopra menzionate necessarie alla realizzazione della SS 398 o da riconvertire ad altre funzioni, nonché le aree destinate alla realizzazione di fasce di filtro a verde.

Per tutti gli impegni assunti dall'azienda si dovranno stabilire in sede di convenzione idonee garanzie con eventuale ricorso a strumenti diversi in ragione della natura degli obblighi assunti (quali polizze fidejussorie, penali, ecc.). L'attuazione degli interventi previsti dal "piano di consolidamento e riassetto industriale" è subordinata alla sottoscrizione della suddetta convenzione.

Qualora vengano definiti e sottoscritti tra l'azienda, il Comune e le istituzioni di livello superiore, accordi più generali riguardanti i complessivi programmi di sviluppo industriale e di miglioramento ambientale dello stabilimento siderurgico, che assumano i contenuti e gli obblighi sopra elencati e rivestano natura di atto giuridicamente vincolante, non si renderà necessario procedere alla sottoscrizione della specifica convenzione con il Comune.

In assenza dell'approvazione del nuovo "piano di riassetto e consolidamento industriale", con valenza di piano urbanistico attuativo, e della stipula della relativa convenzione, per gli impianti e le infrastrutture esistenti sono consentiti esclusivamente interventi di demolizione, di manutenzione tesi al mantenimento in efficienza degli impianti esistenti, quelli necessari al raggiungimento di migliori performance ambientali, nonché a soddisfare requisiti di igiene ambientale e di sicurezza sui luoghi di lavoro. E' in ogni caso prescritto il rispetto del rapporto di copertura di 0,5 mq/mq. Sono inoltre consentiti tutti gli interventi volti alla bonifica ambientale e alla riduzione del rischio industriale.

L'ambito D1 comprende inoltre gli impianti industriali dello stabilimento Magona che, non disponendo di ulteriori aree per l'espansione industriale, potrà comunque attuare ogni intervento di adeguamento tecnologico e produttivo nel rispetto delle seguenti disposizioni specifiche:

• rapporto di copertura di 0,6 mq./mq., riferito all'area dello stabilimento;
• dovranno essere applicate le migliori tecniche disponibili (BAT), da verificare in sede di Autorizzazione Integrata Ambientale (AIA), al fine di contenere l'inquinamento prodotto (emissioni acustiche, atmosferiche, prelievi idrici, ecc.);
• gli interventi proposti non potranno produrre un aggravio delle condizioni ambientali iniziali né un aggravio dei prelievi idrici dal sottosuolo in corrispondenza delle zone con elevati livelli di salinità così come definite dall'indagine geologico-tecnica, parte integrante del presente RU;
• le aree di pertinenza degli impianti, la viabilità di servizio interna e ogni altro spazio dello stabilimento destinato alla lavorazione, alla movimentazione e allo stoccaggio delle merci e dei prodotti, dovranno essere adeguatamente pavimentate e asfaltate ove sia tecnicamente possibile in relazione alle specifiche lavorazioni industriali;
• i nuovi fabbricati industriali dovranno garantire la qualità ed omogeneità formale (in particolare nella scelta dei materiali e delle cromie prevalenti) tenendo conto dell'immagine complessiva dello stabilimento e del contesto urbano in cui si collocano;
• si dovrà garantire il reperimento delle dotazioni di standard pubblici di cui all'art. 5 del D.M. 2.4.1968 n. 1444, che potranno essere oggetto di monetizzazione sulla base di una stima prodotta dai competenti uffici comunali.

Tutti gli interventi negli ambiti D1 sono comunque soggetti al rispetto delle specifiche norme geologico tecniche di fattibilità riportate al Titolo II, Capo III delle presenti norme.

D1.1 industria energetica

L'ambito comprende la centrale termoelettrica di Tor del Sale localizzata in prossimità della foce del fiume Cornia. In tale ambito è ammessa la prosecuzione dell'attività di produzione energetica mentre non sono ammessi cambiamenti tecnologici e produttivi che comportino un aggravio dell'impatto ambientale. Per gli impianti ed i manufatti esistenti sono ammessi interventi a carattere manutentivo o interventi finalizzati a migliorare le prestazioni ambientali del ciclo produttivo nonché le condizioni di sicurezza sui luoghi di lavoro. Non è invece ammessa la realizzazione di nuovi impianti a fini energetici. Sono inoltre consentiti tutti gli interventi volti alla bonifica ambientale.

Comprendono le aree collocate fra il corso del Cornia Vecchio, la Strada della Base Geodetica ed il fiume Cornia destinate al consolidamento, al riassetto funzionale e allo sviluppo dell’industria siderurgica.

In questi ambiti è ammessa la realizzazione di nuovi impianti industriali, la rilocalizzazione di quelli da trasferire e la diversificazione produttiva di tipo industriale.

In questi ambiti la costruzione di nuovi impianti ed edifici industriali, e/o l’ampliamento/ristrutturazione di quelli esistenti, dovrà osservare il rapporto di copertura (R.C.) di 0,5 mq/mq. riferito alle aree di pertinenza di ciascun stabilimento industriale, adeguatamente individuate e perimetrate negli elaborati di progetto.

Tali costruzioni possono essere integrative o sostitutive dei cicli produttivi esistenti, oppure tali da configurarsi come nuovi stabilimenti industriali.

In questi ambiti sono altresì ammessi impianti per la produzione energetica da fonti rinnovabili o connesse al ciclo produttivo, qualora compatibili con la logistica ed il funzionamento degli stabilimenti industriali.

Nella localizzazione e progettazione delle nuove costruzioni e dei nuovi impianti si dovranno perseguire gli obiettivi del contenimento del consumo di suolo e della mitigazione/integrazione paesaggistica ed ambientale rispetto agli insediamenti contigui ed ai territori contermini (aree agricole, fluviali e marittime) nonchè rispetto alle componenti ecologiche presenti.

A tal fine dovranno essere garantite le seguenti prestazioni ambientali, paesaggistiche, visuali e percettive:

• - i nuovi fabbricati ed impianti industriali dovranno garantire una adeguata qualità complessiva, attraverso un generale corretto equilibrio plano-altimetrico, l'utilizzo di materiali dotati di caratteri di omogeneità formale complessiva, la scelta di cromie capaci di integrare correttamente i nuovi insediamenti in relazione ai valori visuali, percettivi e l'immagine complessiva del contesto paesaggistico in cui si collocano;
• - realizzazione di adeguate fasce con funzione di filtro/inserimento paesaggistico poste in adiacenza alla Strada Provinciale della Base Geodetica, oltre che nelle aree di margine poste a contatto con le aree prospicienti le aree costiere e le aree fluviali, così come rappresentato indicativamente negli elaborati cartografici del R.U. In particolare, tali fasce dovranno essere oggetto di uno specifico progetto di inserimento paesaggistico, che abbia come obiettivo il miglioramento dell'interfaccia visuale e percettivo ai margini del complesso dell'area industriale, definendo le tipologie di intervento previste, provvedendo all'utilizzo di vegetazione arborea e arbustiva (scelta in relazione allo specifico contesto paesaggistico e climatico), definendo le eventuali modellazioni del terreno, garantendo adeguati sistemi di irrigazione per gli impianti vegetali;
• - tutti gli interventi previsti dovranno trovare adeguata relazione con le eventuali opere di prevenzione del rischio idraulico;
• - miglioramento delle aree attualmente interessate dalle zone di parcheggio/ingresso stabilimento, poste fra la Strada Provinciale della Base Geodetica e gli impianti industriali, prevedendo uno specifico progetto di inserimento paesaggistico che abbia come obiettivo una nuova qualificazione degli accessi, delle superfici orizzontali (pavimentate e non), la riorganizzazione delle aree di sosta e di manovra, compreso l'introduzione di vegetazione arborea per l'adeguato ombreggiamento degli spazi di sosta veicolare, il raccordo con le adiacenti zone di fasce con funzione di filtro/inserimento paesaggistico.

I progetti relativi a nuovi impianti o all’integrazione di quelli esistenti dovranno inoltre perseguire il contenimento degli impatti sulle principali risorse ambientali; a tal fine sono soggetti al rispetto delle seguenti condizioni:

• - la realizzazione di nuovi impianti e la sostituzione o l’integrazione di quelli esistenti, non dovranno comportare aumenti dei prelievi di acqua dal sottosuolo in corrispondenza delle zone con elevati livelli di salinità, così come definite dall’indagine geologico-tecnica parte integrante del presente RU;
• - al nuovo impianto, o all’adeguamento degli impianti esistenti, dovranno essere applicate le migliori tecniche disponibili (BAT), al fine di contenere l’inquinamento prodotto (emissioni acustiche, atmosferiche, prelievi idrici, ecc.);
• - l’intervento proposto non potrà comunque produrre un aggravio delle condizioni ambientali iniziali; qualora non sia già stato valutato in sede di VIA/AIA il progetto dovrà essere corredato da una specifica relazione ambientale, con riferimento alla disciplina di cui all’art. 10 del presente RU, dalla quale risulti l’incidenza dell’intervento proposto sulle principali matrici ambientali (aria, acqua, suolo), indicando le eventuali misure di mitigazione;
• - l’eventuale insediamento di nuovi impianti soggetti alla normativa in materia di rischio di incidente rilevante (D.Lgs. 105/2015), non dovrà determinare, per i diversi scenari di rischio, aree di danno che vadano ad interessare aree esterne al perimetro dello stabilimento o il tracciato del corridoio infrastrutturale (SS398) individuato negli elaborati del presente RU;
• - le aree di stoccaggio delle materie prime e/o degli scarti delle lavorazioni siderurgiche dovranno essere realizzate prevalentemente in strutture coperte, ove tale soluzione tecnologica sia richiesta quale adeguamento alle BAT adottando comunque soluzioni tali da evitare fenomeni di spolveramento;
• - le aree di pertinenza degli impianti, la viabilità di servizio interna e ogni altro spazio dello stabilimento destinato alla lavorazione, alla movimentazione e allo stoccaggio delle merci e dei prodotti dovranno essere adeguatamente pavimentate e asfaltate ove sia tecnicamente possibile in relazione alle specifiche lavorazioni industriali;
• - realizzazione di un complessivo sistema di regimazione delle acque piovane con trattamento di acque di prima pioggia.

Negli ambiti D2 l’attuazione degli interventi è soggetta ad intervento diretto, previa valutazione di impatto ambientale (VIA), laddove prevista.

Nelle aree dello stabilimento industriale Aferpi per il quale, in attuazione dell’Accordo di Programma sottoscritto in data 30.06.2015, è previsto il complessivo riassetto funzionale e consolidamento produttivo del polo siderurgico, la realizzazione dei nuovi impianti industriali e la rilocalizzazione di quelli esistenti è subordinato alla sottoscrizione di una “convenzione quadro” con il Comune e alla definizione di un progetto di inserimento paesaggistico come sopra disciplinato.

Con detta convenzione, la cui attuazione potrà essere graduata in relazione alle fasi realizzative del piano industriale, dovranno essere disciplinati gli oneri a carico dell’azienda in ordine:

• - alle opere e agli interventi di inserimento paesaggistico e/o mitigazione ambientale/paesaggistica dei nuovi impianti industriali individuati nell’ambito dei procedimenti di VIA/VAS che in ogni caso dovranno comprendere la realizzazione delle fasce di filtro tra lo stabilimento industriale e gli insediamenti esistenti ai margini industriali nonché rispetto alle aree costiere e fluviali contermini, così come rappresentato indicativamente negli elaborati cartografici del presente RU;
• - alla cessione gratuita delle aree di proprietà dell’azienda funzionali alla realizzazione del prolungamento della SS 398 fino al porto, ancorchè esterne all’ambito D2, qualora non già acquisite con altre modalità;
• - alla sistemazione/adeguamento, anche in funzione della mobilità ciclo-pedonale, della viabilità litoranea esistente attualmente in uso esclusivo dell’azienda, con conseguente impegno a garantirne l’uso pubblico;
• - agli obblighi per assicurare la disponibilità di spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, ai sensi dell’art. 5 del D.M. 2.4.1968 n. 1444, reperibili d’intesa con il Comune, anche all’esterno dei perimetri industriali o, in alternativa, da monetizzare sulla base di una stima prodotta dai competenti uffici comunali; potranno concorrere al soddisfacimento degli standard pubblici le aree sopra menzionate necessarie alla realizzazione della SS 398, alla sistemazione e pubblicizzazione della viabilità litoranea, nonché le aree destinate alla realizzazione di fasce di filtro a verde;
• - alla realizzazione, a parziale scomputo degli oneri di urbanizzazione, di eventuali ulteriori opere pubbliche e di interesse pubblico funzionalmente connesse o poste in prossimità degli ambiti industriali.

Per tutti gli impegni assunti dall’azienda si dovranno stabilire in sede di convenzione idonee garanzie finanziarie da attivare e graduare in funzione delle fasi realizzative degli interventi.

Fino alla stipula della suddetta convenzione, per gli impianti e le infrastrutture esistenti sono consentiti interventi di demolizione, di manutenzione e adeguamento impiantistico e tecnologico preordinati a mantenere in efficienza lo stabilimento industriale nonché quelli necessari al raggiungimento di migliori performance ambientali e a soddisfare requisiti di igiene ambientale e di sicurezza sui luoghi di lavoro.

Sono inoltre consentiti gli interventi, anche di natura strutturale, volti alla conservazione ed al risanamento conservativo degli immobili e degli impianti, gli interventi di ristrutturazione che prevedano il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché gli interventi di natura strutturale per l’adeguamento alle normative sismiche vigenti.

L’installazione di manufatti e strutture di qualsiasi genere di tipo parzialmente o totalmente prefabbricato, utilizzati come ambienti di lavoro per il soddisfacimento di esigenze non temporanee legate a requisiti di igiene ambientale e sicurezza sui luoghi di lavoro, è consentita a condizione che non determini trasformazione di nuovo suolo inedificato.

Sono inoltre consentiti tutti gli interventi volti alla bonifica ambientale ed alla riduzione del rischio industriale. E’ in ogni caso prescritto il rispetto del rapporto di copertura di 0,5 mq/mq.

Tutti gli interventi sono comunque soggetti al rispetto delle specifiche norme geologico tecniche di fattibilità riportate al Titolo II, Capo III delle presenti norme.

D 2.1 aree a servizio prevalente dell’industria siderurgica

In loc. Ischia di Crociano, in corrispondenza delle portinerie di ingresso dello stabilimento siderurgico Aferpi, si prevede un centro servizi per gli automezzi che movimentano i prodotti industriali. Tale previsione, dovrebbe indurre, in prospettiva, il graduale miglioramento delle condizioni dell’abitato di Fiorentina attualmente interessato dalla sosta dei mezzi pesanti e da un’elevata concentrazione di attività connesse all’autotrasporto.

In questi ambiti è ammessa la realizzazione di un centro servizi per l’autotrasporto (autoparco) prevalentemente dedicato agli automezzi che trasportano le merci ed i prodotti degli stabilimenti industriali.

L’area, contigua alle portinerie di ingresso degli stabilimenti industriali, potrà pertanto essere dotata di tutti i servizi necessari per l’accoglienza degli automezzi e degli addetti all’autotrasporto, quali (a titolo indicativo e non esaustivo):

• - servizi di ristorazione
• - servizi igienici/lavanderia
• - foresteria
• - spazi informativi
• - postazione medica di primo soccorso
• - uffici e attività direzionali per gli operatori dell’autotrasporto
• - attività commerciali connesse all’autotrasporto/minimarket
• - autofficina- area lavaggio mezzi
• - stazione rifornimento carburanti
• - aree di sosta automezzi.

Per le nuove costruzioni dovranno essere rispettati i seguenti indici:

• - rapporto di copertura: 0,25 mq./mq.
• - altezza massima: ml.10.00

Nella zona che interessa il fronte stradale, lungo la Strada Provinciale della Base Geodetica, dovranno essere previsti interventi di natura analoga a quanto indicato per l'area D2 (fasce con funzione di filtro/inserimento paesaggistico) e in raccordo con questi per quanto attiene l'utilizzo di vegetazione arborea e arbustiva (da scegliere in relazione allo specifico contesto paesaggistico e climatico), definendo le eventuali modellazioni del terreno, garantendo adeguati sistemi di irrigazione per gli impianti vegetali. Tali interventi potranno assolvere alle dotazioni di standard pubblici di cui all’art. 5 del D.M. 2.4.1968 n. 1444.

L’attuazione degli interventi è ammessa con intervento diretto previa approvazione di un progetto unitario convenzionato da attuare anche per fasi e stralci funzionali.

Tutti gli interventi sono comunque soggetti al rispetto delle specifiche norme geologico tecniche di fattibilità riportate al Titolo II, Capo III delle presenti norme/RU.

Comprendono ambiti industriali con limitazioni d’uso per fattori ambientali. In queste aree è ammessa la realizzazione di infrastrutture viarie, ferroviarie, reti tecnologiche e di servizio agli impianti industriali, opere ed interventi funzionali alla messa in sicurezza idraulica, nonché le opere accessorie necessarie ai fini della sicurezza e delle gestione di tali infrastrutture.

Sono altresì consentite tutte le opere funzionali alla bonifica ambientale del SIN.

E’ ammessa inoltre la realizzazione del “parco eolico” per il quale è stata acquisita pronuncia positiva di compatibilità ambientale con deliberazione G.R.T. n. 1208/2011 (e successivi atti), da localizzare in prossimità delle aree occupate dallo stabilimento siderurgico (sottozona D2).

L’intervento, in coerenza con il P.S. D’Area ed il pronunciamento di VIA, dovrà garantire la complessiva conservazione delle caratteristiche ambientali e morfologiche dell’area (suolo, sottosuolo, regime delle acque superficiali, ecc.), riducendone al minimo le interferenze, al fine di mantenere una connessione ecologica con la vicina Oasi Orti Bottagone e di costituire un filtro tra gli insediamenti industriali e il mare. Successivamente alla dismissione dell’impianto si dovrà comunque garantire la ricostituzione delle predette componenti ambientali, in coerenza con quanto stabilito all’art. 57 delle presenti NTA.

Tutti gli interventi e le opere ammesse in questi ambiti dovranno comunque garantire le seguenti prestazioni ambientali, paesaggistiche, visuali e percettive:

• - realizzazione di adeguate fasce con funzione di filtro/inserimento paesaggistico poste in adiacenza al Fiume Cornia, oltre che nelle aree di margine poste a contatto con le zone prospicienti le aree costiere e le zone interessate da infrastrutture viarie, ferroviarie e di servizio agli impianti industriali, così come rappresentato indicativamente negli elaborati cartografici del presente R.U. In particolare, tali fasce dovranno essere oggetto di uno specifico progetto di inserimento paesaggistico, che abbia come obiettivo il miglioramento dell'interfaccia visuale e percettivo ai margini del complesso delle aree interessate da infrastrutture viarie, ferroviarie e di servizio agli impianti industriali, definendo le tipologie di intervento previste, provvedendo all'utilizzo di vegetazione arborea e arbustiva (scelta in relazione allo specifico contesto paesaggistico e climatico), definendo le eventuali modellazioni del terreno, garantendo adeguati sistemi di irrigazione per gli impianti vegetali, favorendo la funzionalità naturalistica ed ecosistemica degli interventi previsti. Inoltre, dovrà essere prevista la riqualificazione della strada carrabile di accesso alle aree costiere presso la foce del Fiume Cornia, anche prevedendone l'integrazione con un percorso ciclo-pedonale. Tutti gli interventi previsti dovranno trovare adeguata relazione con le eventuali opere di prevenzione del rischio idraulico;
• - mantenimento della funzionalità naturalistica ed ecosistemica delle aree aperte residuali e/o intercluse, anche per mezzo di interventi di miglioramento ambientale, compatibili con eventuali necessità di prevenzione e riduzione del rischio idraulico.

La realizzazione delle infrastrutture e degli interventi a servizio dell’industria siderurgica è comunque subordinata alla sottoscrizione da parte dell’azienda della “convenzione quadro” di cui al precedente articolo 63.

L’ambito D4 si estende ad est del quartiere Cotone-Poggetto ed è delimitato dal tracciato della vecchia SP della Principessa, dalla linea ferroviaria Piombino-Campiglia M.ma e a sud da Via di Portovecchio.

Comprende le aree occupate dagli impianti industriali facenti parte dello stabilimento siderurgico a ciclo integrale per i quali, in attuazione del Piano Industriale dell’azienda Aferpi, parte integrante dell’Accordo di Programma sottoscritto in data 30.06.2015, è prevista la dismissione in conseguenza del trasferimento delle lavorazioni e degli impianti siderurgici negli ambiti industriali D2.

In questo ambito si prevede quindi la demolizione degli impianti e delle infrastrutture esistenti ed il progressivo insediamento di nuove unità produttive, prevalentemente nel settore agro-industriale, e dei relativi servizi.

In ragione delle operazioni di complessiva e radicale ristrutturazione e riconversione industriale dell’ambito, che presuppongono la definizione di un nuovo assetto funzionale e fisico-spaziale, la realizzazione degli interventi di nuova edificazione è soggetta a piano urbanistico attuativo di iniziativa privata.

In relazione alle possibili interazioni con il contiguo ambito produttivo artigianale-servizi di Città Futura D5.13 (disciplinato all’art. 95 delle NTA del presente RU) il piano urbanistico attuativo dell’ambito D4 dovrà essere elaborato contestualmente al piano attuativo del suddetto ambito D5.13 sulla base di un Masterplan complessivo, ovvero di una progettazione unitaria non di dettaglio di iniziativa pubblica e/o privata, da estendere all’intero settore urbano comprendente gli ambiti produttivi D4 e D5.13, il contiguo comparto urbano di Città Futura (di cui alla scheda PV 08) ed il quartiere Cotone-Poggetto.

E’ comunque ammessa la presentazione ed approvazione di un unico piano urbanistico attuativo da estendere ad entrambi gli ambiti produttivi (D4 e D5.13).

La pianificazione attuativa relativa ai due ambiti D4 e D5.13 ancorchè contestuale o unitaria, potrà comunque prevedere tempistiche di attuazione separate per ciascun ambito in funzione della programmazione strategica relativa al nuovo insediamento produttivo previsto in ambito D4 e della programmazione temporale degli interventi di demolizione degli impianti esistenti.

Il Masterplan dovrà essere corredato di un quadro conoscitivo di dettaglio, e da uno studio finalizzato a definire il quadro dei valori paesaggistici, visuali e percettivi, connettivi, storico-testimoniali e di identità dei luoghi; dovrà inoltre analizzare e documentare le eventuali testimonianze di archeologia industriale presenti negli ambiti interessati, al fine di definire di concerto con il Comune le opportune azioni di valorizzazione e di conservazione della memoria industriale.

Il Masterplan dovrà considerare lo stato attuale e lo stato futuro degli ambiti interessati (D4 e D5.13), con specifiche relative all’assetto planivolumetrico complessivo e agli schemi tipologici di inserimento paesaggistico, anche in relazione al contiguo comparto urbano di Città Futura e al quartiere Cotone-Poggetto.

Ad integrazione della funzione industriale nell’ambito D4 sono ammesse le seguenti funzioni, che lo strumento urbanistico attuativo dovrà dimensionare e localizzare anche ai fini del reperimento delle dotazioni di standard pubblici di cui al D.M. 1444/1968:

• - commercio all’ingrosso e depositi
• - direzionale e di servizio, da collocare preferibilmente nelle aree più prossime al tessuto urbano e al contiguo ambito D5.13.

Non è comunque ammesso l’insediamento di attività ed impianti industriali a rischio di incidente rilevante che rientrino nel campo di applicazione del D. Lgs. 105/2015.

Lo strumento urbanistico attuativo dovrà osservare i seguenti indici, criteri progettuali e prescrizioni:

• - rapporto di copertura: 0,5 mq./mq. (riferito all’intero ambito D4)
• - altezza massima: 10 ml (senza limiti per impianti, silos e volumi tecnici)
• - i nuovi fabbricati ed impianti industriali dovranno garantire qualità ed omogeneità formale (in particolare nella scelta dei materiali e delle cromie prevalenti) tenendo conto dell’immagine complessiva dello stabilimento e delle relazioni con contesto urbano in cui si collocano;
• - reperimento delle dotazioni di spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, ai sensi dell’art. 5 del D.M. 2.4.1968 n. 1444, da dimensionare nella misura minima del 10% della superficie complessiva dell’ambito D4; dette dotazioni potranno essere assolte anche nel contiguo ambito D5.13 e all’esterno dei perimetri industriali, al fine di implementare le dotazioni urbane esistenti (con particolare riferimento al quartiere Cotone- Poggetto);
• - previsione di una fascia a verde alberata di ampiezza minima pari a 20 ml con funzioni filtro/inserimento paesaggistico rispetto al contiguo tessuto urbano (quartiere Cotone-Poggetto) e di connessione ciclo-pedonale, che potrà quindi assumere la valenza di parco urbano lineare. Particolare attenzione dovrà essere posta nei confronti della riduzione/eliminazione delle interferenze visive fra il quartiere Cotone-Poggetto e la nuova infrastruttura stradale, della mitigazione/riduzione del rumore mediante soluzioni dotate di adeguata qualità costruttiva e architettonico/paesaggistica, della capacità connettiva e funzionale che il parco urbano lineare deve garantire, anche dal punto di vista ciclo-pedonale. Detta fascia sarà ricavata a margine del tracciato della nuova viabilità di collegamento al porto (SS 398) previsto al confine est dell’ambito, e pertanto potrà essere ricompresa, in tutto o in parte, all’interno del corridoio infrastrutturale, così come indicato negli elaborati grafici del presente RU. La suddetta area verde potrà essere inoltre contabilizzata ai fini del reperimento delle dotazioni di spazi pubblici di cui al D.M n. 1444/1968.

Sulla base della ricognizione del patrimonio industriale esistente da svolgere a corredo del masterplan e delle esigenze funzionali dell’azienda, il piano attuativo dovrà definire inoltre le modalità d’intervento sugli edifici e apparati produttivi da conservare in funzione del loro riutilizzo.

I progetti relativi a nuovi impianti ed edifici produttivi dovranno inoltre perseguire il contenimento degli impatti sulle principali risorse ambientali; a tal fine sono soggetti al rispetto delle seguenti condizioni:

• - la realizzazione di nuovi impianti e la sostituzione o l’integrazione di quelli esistenti, non dovranno comportare aumenti dei prelievi di acqua dal sottosuolo in corrispondenza delle zone con elevati livelli di salinità, così come definite dall’indagine geologico-tecnica parte integrante del presente RU;
• - dovranno essere applicate le migliori tecniche disponibili (BAT), al fine di contenere l’inquinamento prodotto (emissioni acustiche, atmosferiche, prelievi idrici, ecc.);
• - qualora non soggetto a VIA/AIA il progetto del singolo impianto (o linea di produzione) dovrà essere corredato da una specifica relazione ambientale, con riferimento alla disciplina di cui all’art. 10 del presente RU, dalla quale risulti l’incidenza dell’intervento proposto sulle principali matrici ambientali (aria, acqua, suolo), indicando le eventuali misure di mitigazione;
• - le aree di stoccaggio delle materie prime dovranno essere realizzate prevalentemente in strutture coperte/silos ove tale soluzione sia richiesta quale adeguamento alle BAT;
• - le aree di pertinenza degli impianti, la viabilità di servizio interna e ogni altro spazio dello stabilimento destinato alla lavorazione, alla movimentazione e allo stoccaggio delle merci e dei prodotti dovranno essere adeguatamente pavimentate e asfaltate ove sia tecnicamente possibile in relazione alle specifiche lavorazioni industriali;
• - realizzazione di un complessivo sistema di regimazione delle acque piovane con trattamento di acque di prima pioggia.

Tutti gli interventi sono comunque soggetti al rispetto delle specifiche norme geologico tecniche di fattibilità riportate al Titolo II, Capo III delle presenti norme.

Parte integrante del piano attuativo di iniziativa privata sarà una convenzione con la quale si dovranno disciplinare:

• -tempi e fasi di realizzazione del comparto produttivo;
• -modalità e fasi di realizzazione e di gestione delle aree e delle attrezzature di uso pubblico nonché delle altre opere di urbanizzazione.

Fino all’approvazione del piano urbanistico attuativo ed alla stipula della suddetta convenzione, sono consentiti i seguenti interventi:

• - manutenzione degli impianti e delle infrastrutture esistenti nonché interventi volti a soddisfare requisiti di igiene ambientale e di sicurezza sui luoghi di lavoro;
• - demolizioni e interventi di bonifica ambientale.

Qualora siano adeguatamente motivate le ragioni che impediscono diverse localizzazioni negli ambiti industriali di espansione (D2), sono altresì consentiti interventi di adeguamento tecnologico/impiantistico ed implementazione del ciclo produttivo, comportanti anche nuova edificazione, con esclusione degli impianti per la produzione di coke e acciaio e/o il revamping della cokeria esistente, per i quali si deve perseguire esclusivamente l’obiettivo della delocalizzazione.

In tal caso:

• - dovranno comunque essere rispettati gli indici e i condizionamenti ambientali indicati per il presente ambito;
• - i titoli abilitativi edilizi saranno preceduti dalla sottoscrizione di specifica convenzione al fine di disciplinare la realizzazione e/o monetizzazione degli standard urbanistici ed altri eventuali impegni dell’Azienda nei confronti dell’Amministrazione.

D5.0 Zona stoccaggio e movimentazione merci

Sono aree utilizzabili come parcheggio di superficie a servizio di attività produttive esistenti. Il suolo dovrà rimanere prevalentemente permeabile pur garantendo i fattori contro l'inquinamento del suolo e sottosuolo.

E' ammessa la realizzazione di strutture per il deposito delle merci, per la riparazione ed il lavaggio dei mezzi, per gli uffici destinati al controllo del movimento e per l'abitazione del personale di guardiania.

Sui fabbricati esistenti sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia senza addizioni. Non sono consentite attività commerciali di qualunque genere.

D5.1 ambito artigianale del PIP La Monaca

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

D5.2a ambito artigianale industriale del PIP di Campo alla Croce

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

D5.2b opere idrauliche funzionali alla messa in sicurezza dell'ambito artigianale industriale del PIP di Campo alla Croce

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

D5.2c ambito artigianale commerciale di Cafaggio

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

D5.3 ambito artigianale e commerciale in località il Poggetto a Suvereto

(Ambito presente nel territorio comunale di Suvereto)

D5.4 ambito industriale, artigianale e commerciale di Montegemoli

L'ambito di Montegemoli comprende:

• aree con destinazione produttiva assoggettate al vigente piano degli insediamenti produttivi (PIP) per le quali si rinvia alla relativa scheda PV 04;
• aree con destinazione produttiva esterne al PIP, identificate con la sigla D5.4a, la cui utilizzazione è ammessa con intervento diretto.

Per le aree assoggettate a PIP, ferma restando la validità delle previsioni del vigente piano attuativo fino alla sua scadenza, si dovrà procedere alla rielaborazione di un nuovo PIP o ad una variante, al fine di consentire un ordinato completamento dell'insediamento.

Per le aree identificate con la sigla D5.4a con intervento diretto sono ammessi gli interventi di completamento in conformità ai parametri urbanistici stabiliti per le zone D5. Per i fabbricati esistenti sono comunque ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia (s).

Per l'intero ambito produttivo la funzione commerciale è ammessa limitatamente alle seguenti tipologie:

• commercio all'ingrosso e depositi
• commercio al dettaglio (fino alle media strutture di vendita) per merci a consegna differita, così come definita dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio di prodotti per i quali è consentita la vendita congiunta al dettaglio e all'ingrosso, così come previsto dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio al dettaglio di merci direttamente prodotte dall'attività manifatturiera/artigianale insediata.

Per tutti gli interventi edilizi da realizzarsi nell'ambito produttivo di Montegemoli (interni o esterni al PIP) l'agibilità delle nuove strutture resta comunque subordinata alla realizzazione degli interventi di messa in sicurezza idraulica previsti dal vigente PIP e a quanto stabilito nelle norme di fattibilità geologica, idrogeologia e idraulica di cui al Titolo II, Capo III delle presenti NTA.

D5.5 ambito artigianale e commerciale di San Rocco

L'ambito è collocato ai margini dell'edificato urbano, tra Via Bachelet e Via della Pace, e comprende un tessuto a destinazione mista commerciale-produttiva-residenziale, esito delle previsioni del Piano Particolareggiato approvato negli anni '80.

Per i fabbricati esistenti (produttivi e residenziali) sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia r1, r2.a, r2.b, r3.a, di sostituzione edilizia (s) nonché interventi di ampliamento orizzontale/verticale (am 1), anche in deroga al rapporto di copertura stabilito in via ordinaria per le sottozone D5. Detti interventi potranno essere funzionali all'adeguamento delle superfici produttive o residenziali esistenti nonché alla realizzazione di nuove unità abitative destinate ai titolari/gestori delle stesse, da asservire a queste per un periodo non inferiore a 20 anni mediante atto unilaterale d'obbligo da registrare e trascrivere presso la Conservatoria RR.II.. E' inoltre ammessa la realizzazione di strutture accessorie e di servizio alle attività artigianali, commerciali e di servizio quali tettoie, pensiline, campi da gioco e relativi spogliatoi/servici igienici, impianti tecnologici e volumi tecnici.

In coerenza con quanto stabilito dalla disciplina del PS d'Area sono altresì ammissibili mutamenti di destinazione d'uso dei fabbricati esistenti per funzioni di tipo commerciale (contrassegnati con il codice 3 e 7.1) e di servizio (contrassegnati con il codice 6) di cui all'art. 17 delle presenti NTA. Per i locali a destinazione direzionale/commerciale/artigianale collocati in fabbricati che, all'entrata in vigore delle presenti norme accolgono già la destinazione abitativa, sono inoltre ammessi mutamenti di destinazione per funzioni residenziali.

Non sono invece ammissibili mutamenti di destinazione d'uso per attività artigianali fatta eccezione per le attività di servizio alla residenza (contrassegnati con il codice 2.01). In considerazione della significativa presenza residenziale nell'ambito produttivo, per le attività artigianali e commerciali esistenti sprovviste di abitazione è comunque ammissibile la realizzazione di una unità abitativa, della slp massima pari a 130 mq., da asservire all'attività produttiva esistente per un periodo non inferiore a 20 anni, mediante atto unilaterale d'obbligo da registrare e trascrivere presso la Conservatoria RR.II.

D5.6 ambito industriale, artigianale e commerciale di Montecaselli

Il nucleo produttivo, situato ad ovest di Viale Unità d'Italia si estende a ridosso di Poggio Presepio includendo anche l'area asservita a deposito dell'azienda locale di trasporto pubblico (zona F5).

Si prevede il riordino ed il consolidamento dell'insediamento che necessita di interventi di adeguamento delle urbanizzazioni (viabilità di servizio, parcheggi, rete idrica e fognaria). A tal fine gli interventi preordinati all'ampliamento delle attività esistenti e all'insediamento di nuove attività (ovvero interventi di nuova edificazione ed ampliamento) sono subordinati alla redazione di un progetto complessivo di adeguamento delle urbanizzazioni da redigersi a cura del Comune e a spese dei soggetti attuatori a cui farà carico altresì la realizzazione, in quota parte, delle suddette opere e la cessione gratuita delle relative aree ove necessario. A tal fine gli operatori privati dovranno sottoscrivere, prima del rilascio dei relativi titoli abilitativi edilizi, specifica convenzione con il Comune. In sede di attuazione dei singoli interventi dovranno inoltre essere proposte soluzioni di integrazione paesaggistica e di riqualificazione delle aree di margine tra l’insediamento produttivo ed il territorio aperto.

E' comunque sempre ammessa la redazione di piano attuativo di iniziativa pubblica o privata.

Per gli edifici esistenti inclusi nell'ambito artigianale sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia (s).

In tale ambito la funzione commerciale è ammessa limitatamente alle seguenti tipologie:

• commercio all'ingrosso e depositi
• commercio al dettaglio (limitatamente alle media strutture di vendita) per merci a consegna differita, così come definita dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio di prodotti per i quali è consentita la vendita congiunta al dettaglio e all'ingrosso, così come previsto dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio al dettaglio di merci direttamente prodotte dall'attività manifatturiera/artigianale insediata.

D5.7 ambito artigianale e commerciale di Terre Rosse

L'ambito comprende diverse aree a destinazione produttiva-artigianale collocate nella fascia compresa tra la strada delle Terre Rosse ed il fosso Cornia Vecchio, alternate a nuclei abitativi e ad aree agricole residuali, che si conclude a sud con il punto d'ormeggio delle Terre Rosse. Si tratta quindi di un sistema insediativo di tipo lineare, direttamente accessibile dalla strada delle Terre Rosse che si attesta, a nord, sulla strada della Base Geodetica in loc. Colmata. In corrispondenza di tale innesto si prevede la messa in sicurezza del nodo viabilistico mediante la realizzazione di una rotatoria.

L'ambito è in parte interessato dal corridoio infrastrutturale relativo al prolungamento della SS 398 e da aree soggette ad esondazione del fosso Montegemoli e fiume Cornia che ne riducono parzialmente la potenzialità di utilizzo. La realizzazione degli interventi edificatori e delle trasformazioni ammesse è pertanto subordinata alla preventiva attuazione delle opere di messa in sicurezza idraulica, così come stabilito nelle norme di fattibilità geologica, idrogeologia e idraulica di cui al Titolo II, Capo III delle presenti NTA.

Trattandosi di aree non contigue tra loro e direttamente accessibili dalla strada delle Terre Rosse, o dai lotti produttivi già esistenti, la nuova edificazione e le trasformazioni ammesse sono assentibili con intervento diretto nel rispetto dei seguenti criteri specifici:

• si dovrà mantenere una fascia alberata, con utilizzo prevalente di essenze sempreverdi, di ampiezza pari a 5 ml. lungo la strada delle Terre Rosse e di ampiezza pari a 10 ml lungo i perimetri esterni delle aree a destinazione produttiva ed in corrispondenza dei nuclei abitati, così come indicato negli elaborati grafici del presente RU; tali fasce alberate potranno comunque ospitare aree di sosta e parcheggio;
• in relazione alla collocazione ed alla conformazione dell'ambito produttivo, le dotazioni di standard pubblici di cui al DM 1444/68 potranno essere monetizzate, fatta eccezione per la quota di parcheggi di uso pubblico a servizio di attività commerciali che dovranno comunque essere reperite;
• è ammesso l'insediamento di attività di servizio e commerciali (fino alle medie strutture di vendita 3.01.01) , con esclusione di attività del settore alimentare (3.01);
• non è ammessa la realizzazione di abitazioni per il custode/gestore delle attività;
• previsione di tipologie edilizie omogenee per i fabbricati da collocare lungo la Strada delle Terre Rosse con utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche di qualità e di tipo innovativo;
• previsione di adeguate aree attrezzate per agevolare la raccolta differenziata dei rifiuti;
• per gli edifici a destinazione produttiva-artigianale e per gli eventuali edifici a destinazione residenziale esistenti sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia (s).

D5.8 ambito artigianale, commerciale e della logistica di Vignale Riotorto

L'ambito, realizzato sulla base del Piano Particolareggiato approvato con atto della G.R.T. n. 4399 del 19.4.82 ormai scaduto, è localizzato in località Vignale, lungo la vecchia S.S. Aurelia.

L'insediamento è occupato in prevalenza dalla sede amministrativa e logistica della Coop. Toscana Lazio e da alcune piccole attività artigianali-commerciali. All'interno dell'ambito permangono ancora alcune aree residuali che potranno essere utilizzate per l'ampliamento o adeguamento delle attività esistenti o per l'insediamento di nuove attività, in conformità alle disposizioni comuni per gli ambiti D5 ed alle presenti norme d'ambito, subordinatamente alla risoluzione delle problematiche inerenti il rischio idraulico, così come puntualmente indicato nelle norme di fattibilità geologica, idrogeologia e idraulica di cui al Titolo II, Capo III delle presenti NTA.

Per gli edifici esistenti sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia (s).

In tale ambito la funzione commerciale è ammessa limitatamente alle seguenti tipologie:

• commercio all'ingrosso e depositi
• commercio al dettaglio (fino alle media strutture di vendita) per merci a consegna differita, così come definita dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio di prodotti per i quali è consentita la vendita congiunta al dettaglio e all'ingrosso, così come previsto dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio al dettaglio di merci direttamente prodotte dall'attività manifatturiera/artigianale insediata.

In sede di attuazione degli interventi di nuova edificazione dovrà essere valutata la necessità di adeguamento della rete viabilistica e delle urbanizzazioni esistenti, assicurando il reperimento degli standard urbanistici di cui al DM 1444/68, o in alternativa la monetizzazione degli stessi, qualora ritenuto ammissibile dal Comune. Il rilascio dei permessi a costruire sarà pertanto subordinato alla sottoscrizione di specifica convenzione nel quale si dovranno regolare gli oneri a carico dei soggetti attuatori.

D5.9 ambito produttivo S.O.L.

L'ambito, occupato dall'impianto di produzione e stoccaggio di gas tecnici (ossigeno, azoto, argon) della soc. S.O.L., a prevalente servizio del vicino polo industriale siderurgico, è ubicato lungo Viale Unità d'Italia in corrispondenza con l'innesto di Via della Pace. L'ambito produttivo comprende anche il contiguo complesso edilizio (noto come "ex FIAT Volpi"), già utilizzato per funzioni direzionali e di servizio, attualmente dismesso.

Per l'ambito produttivo S.O.L. sono ammessi tutti gli interventi volti all'adeguamento impiantistico e funzionale nel rispetto del Rc del 60%; in relazione alla specificità delle lavorazioni, qualora risulti necessario per comprovate esigenze impiantistiche e gestionali, sono ammesse altezze superiori a quelle stabilite in via generale per le sottozone D5.

Gli interventi edilizi ed impiantistici preordinati allo sviluppo, alla diversificazione ed al potenziamento della produzione dello stabilimento sono tuttavia subordinati alla definizione di una più generale riqualificazione dell'ambito urbano interessato, volto al miglioramento ed alla ridefinizione dell'immagine complessiva dello stabilimento collocato in posizione strategica e ben visibile all'ingresso della città. Al conseguimento di tale obiettivo concorreranno anche i nuovi impianti ed edifici industriali che dovranno essere connotati dall'impiego di materiali e soluzioni architettoniche innovative.

A tal fine sono previsti i seguenti interventi, da definire contestualmente all'adeguamento/potenziamento impiantistico dello stabilimento produttivo esistente:

• interventi di restyling con utilizzo di soluzioni architettoniche e di arredo innovative ed appropriate al contesto industriale ed urbano (quali quinte ed elementi di schermatura metallica, ecc) al fine di caratterizzare diversamente l'immagine dello stabilimento sul fronte di Viale Unità d'Italia/Via della Pace;
• realizzazione di una fascia alberata, ad integrazione delle piantumazioni già esistenti, con messa a dimora di essenze ad alto fusto e rapido accrescimento sul fronte del Parco urbano 8 marzo e degli insediamenti residenziali ubicati a monte dello stabilimento,
• realizzazione di percorsi pedonali ed arredi funzionali alla fruizione del Parco urbano 8 marzo;
• parziale o integrale demolizione del complesso edilizio dismesso (ex Volpi);
• nell'intervento di demolizione del complesso edilizio esistente si dovranno prevedere spazi pedonali e di relazione in continuità con il vicino McDonald ed aree a verde, da relazionare con il soprastante Parco 8 marzo anche mediante percorsi pedonali, per una superficie non inferiore a mq. 2.300, così come indicato nella tavola 2 del presente RU; tali aree, che concorrono al soddisfacimento degli standard di cui al DM 1444/68, dovranno essere sistemate a cura del soggetto attuatore e cedute gratuitamente al Comune.

I suddetti interventi saranno oggetto di un progetto complessivo e di una specifica convenzione da sottoscrivere con l'A.C. con cui verranno stabiliti tempi e fasi di attuazione degli stessi, anche in rapporto ed in proporzione all'entità degli investimenti dell'azienda destinati al potenziamento della capacità produttiva.

Gli interventi a carattere manutentivo, gli interventi minori di adeguamento impiantistico non preordinati al potenziamento della capacità produttiva dell'impianto, quelli necessari al raggiungimento di migliori performance ambientali, a soddisfare requisiti di igiene ambientale e sicurezza sui luoghi di lavoro e quelli finalizzati alla riduzione del rischio industriale, sono comunque sempre ammessi indipendentemente dalla sottoscrizione della suddetta convenzione.

In tale ambito è escluso l'insediamento di attività commerciali.

D.5.10 ambito produttivo artigianale Torre del Sale

L'ambito interessa le aree sottoutilizzate comprese tra il Fosso Cosimo e la centrale termoelettrica ENEL di Torre del Sale; in coerenza con quanto stabilito dal Piano Strutturale d'Area in tali aree è ammesso l'insediamento di nuove attività produttive di tipo cantieristico o comunque connesse alla filiera nautica in relazione alla vicinanza con la darsena portuale di servizio alla centrale; è invece escluso l'insediamento di attività commerciali.

In relazione alla specificità delle lavorazioni, qualora risulti necessario per comprovate esigenze produttive e gestionali, sono ammesse altezze superiori a quelle stabilite in via generale per le sottozone D5 nel rispetto del Rc del 50%.

I nuovi edifici produttivi dovranno essere caratterizzati da soluzioni architettoniche e costruttive di qualità ed innovative appropriate al contesto industriale ed alla collocazione dell'area in prossimità della fascia costiera. Si dovranno inoltre adottare soluzioni orientate alla sostenibilità ambientale dell'intervento, quali:

• misure per il contenimento dei consumi idrici, (quali ad esempio la realizzazione di reti idriche duali, il riutilizzo di acque reflue a fini produttivi e la raccolta delle acque piovane da riutilizzare per fini non idropotabili)
• soluzioni specifiche volte al risparmio energetico come la scelta di criteri progettuali ad elevata performance energetica (quali ad esempio orientamento e schermatura degli edifici, utilizzo di materiali adeguati, ecc...);
• utilizzo di fonti energetiche rinnovabili privilegiando soluzioni integrate con gli edifici e gli impianti di nuova realizzazione;
• adeguate aree attrezzate per agevolare la raccolta differenziata dei rifiuti.
• In relazione alla collocazione dell'ambito produttivo, le dotazioni di standard pubblici di cui al DM 1444/68 potranno essere monetizzate.

L'intervento è subordinato alla elaborazione di un piano urbanistico attuativo convenzionato con cui si dovranno disciplinare le relative fasi di attuazione e le eventuali opere di interesse pubblico da porre a carico del soggetto attuatore.

In attesa dell'approvazione del suddetto piano è comunque ammessa l'installazione di strutture coperte a carattere temporaneo per lo svolgimento delle attività ammesse, che non determinino trasformazioni permanenti dello stato dei luoghi.

D7.1 attività commerciali e della grande distribuzione

In questi ambiti, generalmente rappresentati da attività esistenti, sono ammessi i centri commerciali, le medie e grandi strutture di vendita, esercizi di vicinato, ristoranti, pub, bar, pizzerie, ecc., secondo quanto previsto all'art. 17 cat. 3.01.01, 3.01.02, 3.02.01 e 3.03 nonché funzioni di servizio (cat. 6).

La trasformazione degli ambiti esistenti è ammessa con intervento diretto mentre per gli ambiti di nuova previsione è richiesta la predisposizione di un piano urbanistico attuativo. Per la sottozona D7.1 valgono i seguenti indici: rapporto di copertura: 0,5 mq/mq; altezza massima: ml. 10.00.

Ai fini di una riqualificazione funzionale, di accessibilità e di operatività, sono altresì ammessi gli interventi di ampliamento di medie strutture di vendita esistenti in conformità con quanto stabilito dal Piano Integrato del Commercio.

D7.1.1 ambito commerciale di via Lerario

In questo ambito, collocato su via Lerario, è presente un centro commerciale composto da due Medie Strutture di Vendita del settore alimentare.

Qualora una delle due MSV esistenti venga trasferita nell’area limitrofa, disciplinata nella scheda AT 26 di cui al Dossier F del vigente RU, il volume dismesso potrà ospitare esclusivamente una MSV del settore NON alimentare e/o attività di servizio.

Sul fabbricato si potrà intervenire con interventi fino alla sostituzione edilizia con intervento diretto.

D7.2 attività di ristorazione

Se non specificatamente stabilito per ogni struttura dal presente Regolamento urbanistico, sul patrimonio edilizio esistente sono ammessi interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia r1.

Ove lo spazio pertinenziale lo consenta, e dietro dimostrazione che non vi è danneggiamento dei valori estetico percettivi o della funzionalità urbana, sono ammesse strutture coperte (quali gazebo, tensostrutture e simili) nel rispetto degli atti regolamentari vigenti.

D7.2.1 La Perla del Golfo

Per la struttura esistente, collocata in posizione panoramica sulla spiaggia di Baratti in loc. Villini, si prevede un intervento di complessivo riordino e riqualificazione mediante la sostituzione dei volumi esistenti (categoria d'intervento "s" di cui all'art. 26); il nuovo edificio avrà altezza massima pari a un livello fuori terra. Ad integrazione dell'attività di ristorazione è ammissibile l'esercizio di attività ricettiva della tipologia affittacamere (art. 55 della L.R. 42/2000). Tale previsione è comunque subordinata all'intervento di sostituzione edilizia dei manufatti esistenti ed alla sottoscrizione di atto unilaterale d'obbligo con il quale il proponente si impegna al mantenimento della funzione ricettiva/ristorazione e a quant'altro previsto dalla normativa di settore.

D7.2.2 Demos

Per la struttura esistente oggetto di recente di riqualificazione, attestata sulla piazzetta del nucleo edificato dei Villini (Baratti), si prevedono interventi di ristrutturazione edilizia "r1"; sui manufatti precari presenti nel lotto sono ammessi interventi di sostituzione edilizia (categoria d'intervento "s" di cui all'art. 26). Ad integrazione dell'attività di ristorazione è ammissibile l'esercizio di attività ricettiva della tipologia affittacamere (art. 55 della L.R. 42/2000). Tale previsione è comunque subordinata all'intervento di sostituzione edilizia dei manufatti precari esistenti ed alla sottoscrizione di atto unilaterale d'obbligo con il quale il proponente si impegna al mantenimento della funzione ricettiva/ristorazione e a quant'altro previsto dalla normativa di settore.

D7.2.3 Bliss

Per la struttura esistente, collocata sulla spiaggia di Salivoli in prossimità della foce dell'omonimo corso d'acqua sono ammissibili, in alternativa o ad integrazione dell'attività di ristorazione già operante, funzioni di tipo ricettivo (albergo o bed and breakfast di cui alla vigente normativa di settore). Per il fabbricato esistente sono ammissibili interventi di ristrutturazione edilizia "r3a" . Sono comunque fatti salvi gli interventi previsti e disciplinati dal Piano Particolareggiato della costa urbana e del promontorio del Falcone, di cui alla scheda normativa PV7 del Dossier F del RU

D7.2.4 La Botteghina

Per la struttura esistente, collocata lungo la vecchia Aurelia, in loc. Scopicci, si prevede un intervento di sopraelevazione della porzione del fabbricato attualmente di un solo piano fuori terra, al fine di dotare l'attività di ristorazione esistente di un presidio residenziale, destinato al gestore/proprietario della stessa.

Il fabbricato non dovrà comunque superare i due piani fuori terra.

La nuova unità abitativa non potrà comunque essere alienata separatamente dalla attività di ristorazione a cui è asservita. A tal fine dovrà essere sottoscritto specifico atto unilaterale d'obbligo in sede di rilascio dei titoli abilitativi edilizi.

Ad integrazione della attività di ristorazione è ammissibile l'esercizio di attività ricettiva della tipologia affittacamere (art. 55 della LR 42/2000).

E' ammessa la realizzazione di impianti e volumetrie in rapporto alle necessità dell'attività di autolavaggio.

La realizzazione degli interventi è subordinata alla presentazione del progetto edilizio, che deve contenere le indicazioni per il contenimento del consumo idrico, per il recupero delle acque di lavorazione, per il trattamento delle acque reflue e per la riduzione del rischio idraulico.

Non è ammessa la residenza, neanche per la guardiania.

D8.1 attività direzionali pubbliche e private, anche miste ad usi commerciali

Sono consentiti interventi indicati sui singoli edifici nelle tavv. n. 2 del presente RU e quelli necessari a soddisfare requisiti di igiene ambientale e di sicurezza sui luoghi di lavoro, comprensivi di limitati ampliamenti funzionali allo svolgimento delle attività.

Sono ammesse attività direzionali pubbliche e private, commerciali, a servizi ed attività espositive, di ristorazione funzionale alle attività prevalenti direzionali o commerciali.

D8.1.1 fabbricato in via Ruffilli

Per la struttura esistente ubicata in via Ruffilli, è ammessa la categoria di intervento della ristrutturazione edilizia "r2b", per la riorganizzazione funzionale del fabbricato; l'ampliamento delle unità immobiliari esistenti potrà avvenire mediante l'utilizzo di una porzione della superficie delle ampie terrazze che caratterizzano l'immobile.

L'intervento è subordinato alla presentazione di un progetto edilizio unitario, esteso cioè all'intero fabbricato, e dovrà essere realizzato in modo tale da assicurare la discontinuità dei prospetti, determinata dall'alternanza dei vuoti/pieni.

Dovranno essere utilizzati materiali e soluzioni architettoniche uniformi e congrui ai caratteri ed alle finiture del complesso edilizio esistente.

Ad integrazione delle destinazioni commerciali e direzionali sono inoltre ammissibili attività artigianali di servizio di cui al punto 2.0.1 dell'art. 17 delle presenti norme,nonché la funzione residenziale di cui al punto 1 e di servizio di cui al punto 6 del medesimo articolo.

D8.1.2 ambito in via Pisa

Nell’ambito collocato in via Pisa, si prevede la demolizione delle costruzioni precarie ivi esistenti e la realizzazione di attrezzature direzionali e commerciali (esercizi di vicinato così come definite dalla normativa vigente in materia), stazione di servizio per il traffico automobilistico, autorimesse pubbliche e private.

E’ ammessa la realizzazione di una o più funzioni tra quelle sopra descritte. In ogni caso le costruzioni realizzabili sull’area non potranno superare il volume complessivo di 800 mc.

D8.2 attrezzature militari e per l'ordine pubblico

La realizzazione di tali servizi spetta unicamente alla Pubblica Amministrazione ed ai soggetti istituzionalmente competenti. L'edificazione è vincolata al rispetto delle norme riguardanti l'edilizia militare, l'ordine pubblico, e della disciplina degli interventi ammissibili sugli edifici esistenti in zona, ove specificatamente indicati dagli elaborati grafici del presente R.U. In assenza di una categoria d'intervento sono comunque ammessi limitati ampliamenti funzionali allo svolgimento delle attività.

Se non specificatamente stabilito per ogni struttura dal presente Regolamento urbanistico, sono ammessi interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia r1, r2.a, r2.b negli edifici e complessi esistenti destinati ad attività alberghiere.

All'interno delle strutture alberghiere sono ammesse attività commerciali non alimentari purché integrate all'attività principale di servizio.

Ove lo spazio pertinenziale lo consenta, e dietro dimostrazione che non vi è danneggiamento dei valori estetico percettivi o della funzionalità urbana, sono ammesse strutture coperte (quali gazebo, tensostrutture e simili) per attività ludico-ricreative e di intrattenimento nel rispetto degli atti regolamentari vigenti.

Gli interventi si attuano mediante progetti unitari e sono estesi all'area di pertinenza corrispondente ad ogni singola struttura esistente, nei limiti e prescrizioni dettati dal presente articolo.

L'ambito d'intervento è costituito dall'area in cui sono localizzate le strutture, compresi i relativi servizi, i percorsi di accesso e i parcheggi, le attrezzature ricreative e gli spazi verdi.

D.9.1.1 Hotel Esperia

Per la struttura alberghiera esistente in loc. Canaletto è ammesso un incremento di slp pari a 200 mq. al fine di tamponare il porticato esistente posto al piano terreno dell'edificio; l'ampliamento è tuttavia subordinato alla completa demolizione e ricostruzione del porticato stesso al fine di perseguire una corretta integrazione architettonica con il complesso edilizio esistente.

E' ammessa inoltre la copertura della scala esterna di accesso al mare mediante l'uso di strutture e materiali leggeri.

D9.1.2 Hotel Est

Per la struttura alberghiera esistente in via Piave è ammesso un incremento di Slp pari a 250 mq al fine di incrementare il numero dei posti letto, fino ad un massimo di 54 p.l., e la dotazione dei servizi esistenti.

L'ampliamento dovrà essere ottenuto attraverso la sopraelevazione di un piano del fabbricato esistente attualmente di due piani fuori terra, denominato "dependance", nonché attraverso la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica di tre piani fuori terra, di collegamento tra i due edifici attualmente occupati dalla attività ricettiva.

L'intervento dovrà perseguire una corretta integrazione architettonica con il complesso edilizio esistente.

L'accesso ai posti auto collocati nell'interrato dovrà comunque essere garantito da via Piave.

Se non specificatamente stabilito per ogni struttura dal presente Regolamento urbanistico, sono ammessi interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia r1, negli edifici e complessi esistenti destinati ad attività di residenza turistico-alberghiera.

Ove lo spazio pertinenziale lo consenta, e dietro dimostrazione che non vi è danneggiamento dei valori estetico percettivi o della funzionalità urbana, sono ammesse strutture coperte (quali gazebo, tensostrutture e simili) per attività ludico-ricreative e di intrattenimento.

Gli interventi si attuano mediante progetti unitari d'intervento estesi all'ambito di intervento corrispondente all'area di pertinenza di ogni singola struttura esistente, nei limiti e prescrizioni dettati dal presente articolo.

L'ambito d'intervento è costituito dall'area in cui sono localizzate le strutture, compresi i relativi servizi, i percorsi di accesso e i parcheggi, le attrezzature ricreative e gli spazi verdi.

Con la sigla D11 sono individuate le strutture extra-alberghiere e i residence esistenti, realizzate in attuazione del PRGC previgente al presente Regolamento urbanistico.

Se non specificatamente stabilito per ogni struttura dal presente Regolamento urbanistico, sono ammessi interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia r1.

Sono ammesse tutte le attività di servizio alla balneazione così come disciplinate all'art. 69 della L.R. 42/2000 e ss.mm.ii. e dal relativo regolamento di attuazione.

Se non specificamente stabilito per ciascuna struttura dal vigente Piano Particolareggiato della Costa Urbana e del Promontorio del Falcone (di cui alla scheda PV n.7), per le strutture esistenti sono ammessi interventi di sostituzione edilizia. Si dovranno comunque impiegare materiali e soluzioni in sintonia con le tipologie previste dal suddetto PP e con il contesto marino.

D13.2 insediamento turistico-residenziale

(disciplinato al successivo art. 83)

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

Le presenti norme assumono le definizioni delle strutture dedicate alla nautica da diporto contenute nell'art. 5 della Disciplina del Masterplan "La rete dei porti toscani" ai sensi del DPR 509/1997, che sono:

• - il porto turistico quale complesso di strutture movibili e inamovibili realizzate con opere a terra e a mare allo scopo di servire unicamente o precipuamente la nautica da diporto e del diportista nautico, anche mediante l'apprestamento di servizi complementari;
• - approdo turistico, ovvero la sezione dei porti polifunzionali aventi le funzioni di cui all'articolo 4 comma 3 della legge n. 84/1994, destinata a servire la nautica da diporto e il diportista nautico, anche mediante l'apprestamento di servizi complementari;
• - i punti di ormeggio ovvero le aree demaniali marittime, gli specchi acquei dotati di strutture che non importino impianti di difficile rimozione, destinati all'ormeggio, alaggio, varo e rimessaggio di piccole imbarcazioni e natanti da diporto.

Le modalità attuative per i porti e gli approdi turistici e per i punti di ormeggio sono definite dagli articoli 9 e 10 della disciplina del Masterplan "La rete dei porti toscani".

Gli interventi per la realizzazione delle opere a terra e a mare di porti e approdi turistici sono attuati mediante piani regolatori portuali, che costituiscono atti di governo del territorio ai sensi della L.R. 65/2014.

In riferimento alle definizioni sopra riportate e in rapporto alla funzione prevalente, le infrastrutture marittime e le aree retroportuali che costituiscono il sistema complessivo per la portualità, la logistica e la nautica nel territorio comunale di Piombino sono suddivise in:

• - D14.1 porti marittimi e aree portuali con funzioni di tipo commerciale, industriale, di servizio passeggeri e peschereccia, classificabili in base all'Art. 4 della Legge 28.1.1994 n° 84.
• - D14.1.1 ambiti retroportuali per la logistica
• - D14.2 complesso integrato della nautica, articolato in polo del diportismo (D14.2.a) e polo della cantieristica, dei servizi e delle attività ittiche (D14.2.b).
• - D14.3 approdi turistici, comprendenti opere ed impianti idonei alla ricettività dei natanti da diporto, esistenti, soggetti a riqualificazione senza incremento;
• - D14.4 punti di ormeggio, ovvero le aree demaniali marittime , gli specchi acquei ed i corsi d'acqua dotati di strutture che non importino impianti di difficile rimozione, destinati all'ormeggio, alaggio, varo e rimessaggio di piccole imbarcazioni e natanti da diporto.

Gli ambiti D14.1, D14.1.1 e D14.2, definiti dal presente articolo sono normati al successivo articolo 96 (Titolo IV Disciplina delle trasformazioni, degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio, Capo II Interventi di trasformazione degli assetti infrastrutturali). Gli ambiti D14.3 e D14.4, definiti dal presente articolo, sono di seguito disciplinati.

D14.3.1 Porto turistico di Salivoli

Il porto di Salivoli, collocato nel settore occidentale urbano, della capacità di circa 500 posti barca, è stato realizzato alla fine degli '90 in attuazione della Variante al PRG approvata con deliberazione della G.R.T. n. 4551 del 18.12.1995 e del Progetto di Massima, oggi decaduto, approvato dalla Regione Toscana con deliberazione G.R.T. n. 242 del 7.04.1997 ai sensi della L.R. 36/79, e della D.C.R.T. n. 258/1992.

Per il porto esistente sono ammessi, con intervento diretto:

• - eventuali modifiche interne porto che non incidano sulla configurazione complessiva dello stesso, nel rispetto dei requisiti di sicurezza, funzionalità nonché delle direttive di cui all'Allegato II del Masterplan "La rete dei porti toscani" relative a qualità progettuale, standard a terra e dei servizi, standard nautici e standard ambientali;
• - realizzazione di tettoie per il ricovero delle imbarcazioni e per le attività di rimessaggio, di altezza massima pari a 6 mt. e superficie coperta massima di 800 mq;
• - per i fabbricati esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e di ristrutturazione edilizia r1 di cui agli artt. 20, 21 e 24 del presente RU.; sono inoltre ammessi interventi di ampliamento orizzontale/verticale (am.1) fino ad un massimo di 230 mc. con riferimento all'intero complesso portuale;
• - realizzazione di nuovi fabbricati da destinare ad attività di servizio e/o commerciali per una volumetria massima di 1300 mc., e altezza massima pari a 6 mt., da localizzare in prossimità del piede della falesia.

Tutti gli interventi edilizi ammessi dovranno comunque uniformarsi e richiamare i caratteri architettonici e formali dei fabbricati esistenti, con le differenziazioni conseguenti alle diverse destinazioni funzionali, perseguendo l'obiettivo di un insieme morfologicamente unitario ed organico e ben integrato rispetto alle componenti paesaggistiche che caratterizzano l'ambito.

All'interno del porto sono ammesse tutte le attività di accoglienza, alaggio, rimessaggio, manutenzione delle imbarcazioni, i servizi al diportista, i servizi alla persona nonché le attività commerciali di cui ai punti 3.03 e 3.02.02 dell'art. 17 del presente RU.

Sono fatti salvi gli obblighi assunti nei confronti del Comune dal soggetto attuatore, in forza della convenzione rep. n. 16203 del 20.05.1998 sottoscritta in sede di rilascio della concessione edilizia per la realizzazione dell'approdo, con particolare riferimento alla fruizione collettiva della spiaggia di Salivoli. Gli obblighi di cui alla suddetta convenzione potranno essere trasferiti nell'atto definitivo di concessione demaniale dell'approdo.

D14.3.2 Porticciolo di Marina

L'area che accoglie il porticciolo di Marina, ubicato nel cuore del centro storico della città, è disciplinato dal vigente Piano di Recupero approvato con deliberazione CC. n. 52 del 25/06/2008, di cui alla scheda PV n.10 del presente RU alla quale pertanto si rinvia.

D14.4.1 Punto d'ormeggio Terre Rosse

Lungo il fosso Cornia Vecchia, in loc. Terre Rosse é presente un ormeggio di notevoli dimensioni (circa 680 posti barca) che è stato oggetto di recenti interventi di adeguamento funzionale ed infrastrutturazione, realizzati sulla base di un piano urbanistico attuativo oggi decaduto (PdR approvato con deliberazione C.C. n. 91/1999).

Sono ammissibili interventi di adeguamento dei servizi esistenti, entro il limite massimo di 2.600 mq. di slp complessivi, e di risagomatura dei corsi d'acqua, anche funzionali al potenziamento del punto d'ormeggio, con possibilità di installazione di pontili galleggianti, nei limiti e con le soluzioni tecniche compatibili con la sicurezza idraulica.

In considerazione delle possibili integrazioni funzionali tra il punto d'ormeggio, il contiguo ambito produttivo del Gagno (D5.11) disciplinato all'art. 95 delle presenti norme ed il polo della cantieristica, dei servizi e delle attività ittiche (D14.2.b), disciplinato all'art. 96 delle presenti norme, è ammessa la realizzazione di darsene interne lungo l'asta del fosso, funzionali al potenziamento del punto d'ormeggio e/o alle esigenze delle imprese insediate nel suddetto ambito produttivo.

Gli interventi previsti sono subordinati alla definizione di un nuovo piano urbanistico attuativo che potrà estendersi all'intero ambito del punto d'ormeggio o in alternativa essere circoscritto a ciascuno dei sub-ambiti assegnati ai diversi soggetti gestori dello stesso. Qualora gli interventi di potenziamento del punto d'ormeggio interessino le aree del contiguo ambito produttivo del Gagno, il piano attuativo sarà comunque accompagnato dalla elaborazione di un complessivo Masterplan, ovvero di una progettazione unitaria non di dettaglio, che dovrà definire le modalità di accesso veicolare, la configurazione di massima e l'assetto funzionale degli ambiti interessati, previa intesa dei soggetti attuatori.

In relazione alle reciproche interazioni funzionali ed alla natura degli interventi proposti, potrà in ogni caso essere presentato un unico piano attuativo esteso, oltreché all'ambito del punto d'ormeggio (sottozona D14.1) anche al contiguo ambito produttivo del Gagno (sottozona D5.11), previa intesa dei soggetti attuatori.

Il piano attuativo dovrà comunque essere corredato delle specifiche valutazioni ambientali previste dall'art. 10 delle presenti norme, in base alle quali sarà valutata la sostenibilità dei nuovi carichi insediativi previsti in termini di posti barca.

L'efficacia delle previsioni del piano attuativo in ordine alla realizzazione di eventuali darsene interne a servizio del punto d'ormeggio è comunque subordinata all'attivazione e alla conclusione di specifico accordo di pianificazione di cui all'art. 21 della L.R. 1/2005.

In assenza di piano attuativo sono ammissibili, per il patrimonio edilizio e le infrastrutture esistenti, interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di ristrutturazione edilizia r1, e comunque tutti gli interventi diretti a soddisfare requisiti di igiene ambientale e di sicurezza sui luoghi di lavoro.

D14.4.2 Punto d'ormeggio Fosso Acquaviva

Lungo le sponde del fosso Acquaviva è presente un punto d'ormeggio che è stato oggetto di recenti interventi di adeguamento funzionale realizzati sulla base del Piano Particolareggiato del Parco Territoriale della Costa Orientale e della Sterpaia (approvato con deliberazione C.C. n. 138/1999), oggi decaduto.

Per l'ormeggio esistente sono consentiti interventi di manutenzione delle sponde del fosso, delle dotazioni nautiche esistenti nonché dei pennelli a mare con esclusione del prolungamento degli stessi.

E' ammessa inoltre la realizzazione di attrezzature a servizio dell'ormeggio costituite dai locali per la sede dell'associazione nautica e di locali accessori da adibire a spogliatoi, servizi igienici e ricovero attrezzi da collocare all'interno delle strutture di servizio alla balneazione già realizzate in loc. Perelli in attuazione del suddetto PP.

D 14.4.3 Punto d'ormeggio Fosso Valnera

Lungo le sponde del fosso Valnera è presente un punto d'ormeggio che è stato oggetto di recenti interventi di adeguamento funzionale realizzati sulla base del Piano Particolareggiato del Parco Territoriale della Costa Orientale e della Sterpaia (approvato con deliberazione C.C. n. 138/1999), oggi decaduto.

Per l'ormeggio esistente sono consentiti interventi di manutenzione delle sponde del fosso, delle dotazioni nautiche esistenti nonché dei pennelli a mare con esclusione del prolungamento degli stessi.

E' ammesso inoltre il risanamento conservativo del casello di Carbonifera all'interno del quale potranno trovare collocazione locali di servizio per il punto d'ormeggio e/o attività ricettive della tipologia affittacamere, di cui all'art. 55 della L.R. 42/2000 e s.m.i.

D14.4.4 Punto d'ormeggio Golfo di Baratti

All'estremità occidentale del Golfo di Baratti è presente un campo boe che occupa una superficie di circa 3,5 ettari, prevalentemente a mare. Essa include, oltre allo specchio acqueo suddiviso in diverse concessioni demaniali per attività di diporto e noleggio imbarcazioni - pesca sportiva, anche alcuni manufatti precari e un edificio in muratura.

Il presente Regolamento Urbanistico persegue la razionalizzazione e il riordino dell'area occupata dal campo boe nel rispetto dei valori ambientali e paesaggistici, al fine di adeguare la qualità dei servizi nautici offerti.

Si prevede pertanto la razionalizzazione ed implementazione delle attrezzature di servizio al campo boe, da gestire in forma consortile, quali uno scivolo di alaggio, uno/due pontili galleggianti, servizi igienici e piccole strutture per il deposito delle attrezzature nautiche, in luogo delle attuali strutture precarie.

In relazione alla contiguità ed alle connessioni funzionali del punto d'ormeggio con il Parco Pubblico Territoriale di Baratti Populonia, disciplinato al successivo art. 93, l'attuazione di tali interventi verrà disciplinata nel Piano Particolareggiato del Parco.