Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Le Aree di trasformazione At

Le aree di trasformazione sono raccolte nella Parte I del DOSSIER F - Schede normative e di orientamento progettuale, che è uno degli elaborati costitutivi del presente Regolamento urbanistico.

Le aree di trasformazione, in quanto assoggettate, per la loro realizzazione, in via prevalente, a piano attuativo, sono sottoposte a valutazione e a monitoraggio, come stabilito dalle presenti norme, e incorrono nella decadenza definita dalla Lr 1/2005, come richiamato nell'art. 4 delle presenti norme, salvo quanto diversamente stabilito nelle singole schede.

Gli interventi si attuano di norma dietro stipula di apposita convenzione, il cui schema è componente del piano attuativo o progetto edilizio.

Tramite la realizzazione delle aree di trasformazione, si costituiscono nuovi assetti morfologici e tipologici, nei quali sono prevalenti gli interessi generali relativi alla riqualificazione urbana e alla rigenerazione di spazi e servizi pubblici o collettivi. Pertanto, gli interventi devono garantire di:

• costituire spazi pubblici o di uso pubblico ben utilizzabili e significativi per il contesto;
• evitare la frammentazione degli spazi pubblici per non creare spazi residuali privi di senso urbano e suscettibili di creare luoghi insicuri;
• utilizzare forme e materiali di qualità, durevoli nel tempo;
• qualificare l'immagine e la funzione degli spazi a verde, diversificando le zone alberate, a giardino, a coltivo, le specie e la loro stagionalità, il ruolo ornamentale e quello di protezione dagli inquinamenti;
• utilizzare le più avanzate modalità di risparmio energetico e idrico, e in genere principi di sostenibilità ambientale;
• curare la qualità architettonica dalla progettazione tipo-morfologica alla scelta dei materiali e di tutte le soluzioni appositamente dedicate all'impatto estetico percettivo.

Ai suddetti fini, gli elaborati di progetto, oltre a quelli stabiliti per legge vigente in materia e dal vigente Regolamento edilizio comunale, saranno prodotti in quantità e qualità tali da ben illustrare le ragioni funzionali e formali e rendere comprensibili le diverse scelte compiute, anche tramite comparazione fra alternative.

La superficie lorda di pavimento delle nuove unità abitative, salvo diversa prescrizione delle relative schede, non può essere minore di mq. 55.

In sede di attuazione degli interventi sono sempre ammesse limitate modifiche alle perimetrazioni delle aree di trasformazione, fermo restando il rispetto delle disposizioni contenute nelle schede normative e di orientamento progettuale, senza che ciò costituisca variante al RU.

I Comparti di perequazione Cp

I comparti urbanistici di perequazione comprendenti aree non contigue, definite ambiti di decollo e ambiti di atterraggio, sono identificati con la sigla Cp, e sono regolati dall'art. 7 delle presenti Norme.

In tali comparti, tramite interventi di ristrutturazione urbanistica, si attuano obiettivi di riqualificazione urbana.

Valgono, per essi, pertanto, le stesse condizioni per l'assetto morfo-tipologico e la prevalenza assegnata agli interessi generali, stabilite al precedente punto per le Aree di trasformazione.

La superficie lorda di pavimento delle nuove unità abitative, salvo diversa prescrizione delle relative schede, non può essere minore di mq. 55.

D.5.11 ambito industriale, artigianale e commerciale del Gagno

In località Gagno, nelle aree comprese tra l'ampia curva formata dalla linea ferroviaria Campiglia M.ma-Piombino ed il fosso Cagliana, è individuato un comparto destinato alle piccole imprese industriali, artigianali e commerciali la cui accessibilità sarà garantita dall'esistente strada delle Terre Rosse e dalla prevista connessione con la SS 398 in corrispondenza del Capezzuolo.

L'attuazione del comparto è soggetta a strumento urbanistico attuativo, fatta eccezione per il lotto intercluso posto a nord dell'ambito, identificato con la sigla D5.11a nelle tavole di RU, che risulta già accessibile dalla viabilità esistente e la cui attuazione è pertanto ammissibile con intervento diretto, nel rispetto degli indici e dei criteri urbanistici stabiliti per l'intero comparto. Per tale lotto, in sede di attuazione dell'intervento, dovranno comunque essere definiti i criteri di fattibilità geologica e idraulica riferendosi alla classi di pericolosità individuate negli elaborati del presente RU.

All'interno dell'ambito è presente un'attività industriale esistente (Minerali Industriali), per la quale, in relazione alla natura dei processi produttivi e agli impatti prodotti, si prevede la delocalizzazione negli ambiti industriali D2, e prioritariamente nelle aree comprese tra la strada della Base Geodetica e lo stabilimento Dalmine.

Pertanto fino a che non si determineranno le condizioni per la delocalizzazione degli impianti esistenti, e indipendentemente dall'approvazione del piano urbanistico attuativo, saranno ammessi esclusivamente interventi a carattere manutentivo, finalizzati al miglioramento delle prestazioni ambientali del ciclo produttivo e all'innalzamento dei livelli di sicurezza sui luoghi di lavoro.

Sono quindi esclusi interventi finalizzati al potenziamento o alla diversificazione del ciclo produttivo.

Sono invece ammessi in ogni tempo interventi di demolizione degli impianti esistenti e di ripristino ambientale.

Per il nuovo ambito produttivo, in relazione alle possibili connessioni funzionali con il contiguo punto d'ormeggio delle Terre Rosse (di cui al precedente art. 75), con il polo nautico della Chiusa ed il porto commerciale (di cui al successivo articolo 96), è previsto l'insediamento di attività artigianali e commerciali preferibilmente connesse alla filiera produttiva nautica-cantieristica ed alla logistica. In relazione a tale obiettivo si potranno realizzare anche darsene interne collegate al fosso Cagliana, funzionali alle esigenze delle attività da insediare nonché al potenziamento del punto d'ormeggio. La realizzazione di eventuali darsene interne a servizio del punto d'ormeggio è comunque subordinata all'attivazione e alla conclusione di specifico accordo di pianificazione di cui all'art. 21 della L.R. 1/2005.

In relazione alle interazioni funzionali tra i due ambiti è ammissibile la presentazione di un unico piano attuativo, previa intesa tra i soggetti attuatori, così come meglio disciplinato al precedente art. 75 delle presenti norme.

In tale ambito la funzione commerciale è pertanto limitata alle seguenti tipologie:

• commercio all'ingrosso e depositi
• commercio al dettaglio (fino alle media strutture di vendita) per merci a consegna differita, così come definita dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio di prodotti per i quali è consentita la vendita congiunta al dettaglio e all'ingrosso, così come previsto dalla vigente normativa regionale in materia di commercio;
• commercio al dettaglio di merci direttamente prodotte dall'attività manifatturiera/artigianale insediata.

Lo strumento urbanistico attuativo dovrà comunque distinguere le aree destinate alle attività commerciali, da quelle artigianali-industriali anche al fine del soddisfacimento delle dotazioni di spazi e parcheggi pubblici di cui al D.M. 1444/68 e alla vigente normativa in materia di commercio.

Lo strumento urbanistico attuativo, oltre a quanto sopra detto, dovrà osservare i seguenti indici e criteri:

• rapporto di copertura: 0,5 mq./mq. (riferito ai singoli lotti);
• altezza massima: 10 ml. (senza limiti per impianti e volumi tecnici);
• la viabilità di servizio al comparto che si diparte dalla SS 398, dovrà assolvere anche alla funzione di collegamento con il soprastante ambito produttivo-artigianale di Colmata (D5.11), di seguito normato, e pertanto dovrà essere progettato e realizzato conseguentemente;
• previsione di fasce verdi alberate ai margini del comparto, lungo gli assi principali della viabilità interna e nelle aree a parcheggio; lungo il confine ovest del comparto tale fascia alberata dovrà avere una ampiezza pari a 30 mt. con funzione di filtro rispetto ai nuclei abitativi esistenti;
• previsione di tipologie edilizie omogenee per le diverse funzioni da insediare (artigianali, commerciali) con utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche di qualità e di tipo innovativo;
• individuazione di elementi di arredo e di finitura omogenei (recinzioni, arredo vegetazionale, insegne ecc.);
• la disciplina del piano attuativo dovrà contenere specifiche disposizioni che prevedano:
• l'adozione di misure per il contenimento delle emissioni in atmosfera
• l'adozione di misure per il contenimento dei consumi idrici, (quali ad esempio la realizzazione di reti idriche duali, il riutilizzo di acque reflue a fini produttivi e la raccolta delle acque piovane da riutilizzare per fini non idropotabili)
• soluzioni specifiche volte al risparmio energetico come la scelta di criteri progettuali ad elevata performance energetica (quali ad esempio orientamento e schermatura degli edifici, utilizzo di materiali adeguati, ecc...);
• un'analisi di fattibilità tecnica ed economica sull'utilizzo di fonti energetiche rinnovabili;
• previsione di adeguate aree attrezzate per agevolare la raccolta differenziata dei rifiuti.

Parte integrante del piano attuativo di iniziativa privata sarà una convenzione con la quale si dovranno disciplinare:

• tempi e fasi di realizzazione del comparto produttivo;
• modalità e fasi di realizzazione e di gestione delle aree e delle attrezzature di uso pubblico nonché delle altre opere di urbanizzazione;
• eventuali criteri di individuazione delle imprese da insediare;
• eventuali modalità di gestione del comparto produttivo.

In caso di inerzia dei soggetti privati l’attuazione dell’ambito potrà avvenire a cura del Comune mediante il ricorso ad un PIP di iniziativa pubblica.

D5.12 Ambito artigianale e commerciale di Colmata

Comprende le aree che si estendono a nord del comparto produttivo del Gagno (D5.11), tra la Strada provinciale della Principessa e la linea ferroviaria, che costituiscono, unitamente al sottostante ambito del Gagno, una significativa dotazione di spazi per l’insediamento della piccola e media impresa artigianale, commerciale e di servizio.

L’attuazione del comparto è subordinata all’approvazione di strumento urbanistico attuativo di iniziativa privata, con il quale si dovranno distinguere le aree destinate alle attività commerciali, da quelle artigianali e di servizio anche al fine del soddisfacimento delle dotazioni dei parcheggi pubblici di cui al D.M. 1444/68 e alla vigente normativa in materia di commercio.

Sono ammesse tutte le tipologie commerciali, fino alle medie strutture di vendita, con esclusione del settore alimentare.

Il comparto, in relazione alla presenza di aree soggette a rischio idraulico ed al fine di mantenere corridoi verdi con funzione di connessione ecologica e di discontinuità insediativa, include, in corrispondenza dei corsi d’acqua Cagliana, Maestro e Nuovo e delle aree interessate dalle opere di messa in sicurezza idraulica, aree da mantenere allo stato naturale ed attrezzare per la pubblica fruizione come parco agricolo naturale.

Compete al soggetto attuatore la cessione gratuita di tali aree e la installazione di semplici attrezzature per la loro fruizione (quali percorsi pedonali e ciclabili, percorsi fitness, ecc.). L’area a parco agricolo-naturale concorre al soddisfacimento degli standard pubblici di cui al D.M. 1444/68, limitatamente alla quota del verde.

Si dovranno comunque osservare le specifiche norme geologico tecniche di fattibilità di cui al Titolo II, Capo III delle presenti norme.

Il piano attuativo, oltre a quanto sopra detto, dovrà osservare i seguenti indici e criteri:

• rapporto di copertura: 0,5 mq./mq. (riferito ai singoli lotti);
• altezza massima: 10 ml. (senza limiti per impianti e volumi tecnici);
• previsione di fasce verdi alberate ai margini del comparto, di ampiezza pari a 10 mt, lungo gli assi principali della viabilità interna e nelle aree a parcheggio;
• le fasce di rispetto per gli elettrodotti con particolare riferimento alla “distanza di prima approssimazione” ai sensi del Decreto 29.05.2008;
• sistemazione ambientale della fascia pedecollinare posta al margine sud dell’ambito;
• previsione di tipologie edilizie omogenee per le diverse funzioni da insediare (artigianali, commerciali, di servizio), con utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche di qualità e di tipo innovativo;
• individuazione di elementi di arredo e di finitura omogenei (recinzioni, arredo vegetazionale, insegne ecc.);
• la disciplina del piano attuativo dovrà contenere specifiche disposizioni che prevedano:
  1. l’adozione di misure per il contenimento delle emissioni in atmosfera,
  2. l’adozione di misure per il contenimento dei consumi idrici (quali ad esempio la realizzazione di reti idriche duali, il riutilizzo di acque reflue a fini produttivi e la raccolta delle acque piovane da riutilizzare per fini non
  3. soluzioni specifiche volte al risparmio energetico come la scelta di criteri progettuali ad elevata performance energetica (quali ad esempio orientamento e schermatura degli edifici, utilizzo di materiali adeguati, ecc…),
  4. un’analisi di fattibilità tecnica ed economica sull’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili;
  5. previsione di adeguate aree attrezzate per agevolare la raccolta differenziata dei rifiuti;
• l'accesso al comparto avverrà mediante la Strada delle Terre Rosse, da adeguare opportunamente a cura dei soggetti attuatori, da cui si potrà dipartire una nuova viabilità di servizio parallela alla ferrovia; dovranno inoltre essere razionalizzati gli accessi esistenti sulla strada della Principessa con la creazione di un controviale parallelo alla strada Provinciale e con eventuale realizzazione di una rotatoria da raccordare con le future soluzioni per il riordino viabilistico del nodo di Fiorentina.

Tali interventi saranno a carico dei soggetti attuatori.

Trattandosi di un ambito soggetto a rischio idraulico la realizzazione degli interventi edificatori e delle trasformazioni ammesse è comunque subordinata alla preventiva o contestuale attuazione delle opere di messa in sicurezza idraulica.

L'intervento è altresì soggetto al rispetto delle prescrizioni di fattibilità geomorfologica e idrogeologica indicate nella specifica relazione parte integrante del piano.

Inoltre per la realizzazione delle casse di espansione dovranno essere applicate le Norme del PAI per le aree ASIP di cui all'art. 10 e dovranno essere recepite le direttive contenute all'art. 19 delle Norme del PAI in particolare per le reti fognarie e il recapito finale delle nuove urbanizzazioni.

L'attuazione del comparto è subordinata al potenziamento del depuratore di Montegemoli ed alla realizzazione del serbatoio idrico di Monte Pitti. In alternativa si potrà prevedere la realizzazione di un nuovo depuratore a servizio del comparto da realizzare a cura dei soggetti attuatori.

Parte integrante del piano attuativo di iniziativa privata sarà una convenzione con la quale si dovranno disciplinare:

• tempi e fasi di realizzazione del comparto produttivo;
• modalità e fasi di realizzazione e di gestione delle aree e delle attrezzature di uso pubblico (compreso l'adeguamento della Strada delle Terre Rosse), nonché delle altre opere di urbanizzazione;
• modalità di manutenzione ed esercizio delle opere di messa in sicurezza idraulica;
• eventuali criteri di individuazione delle imprese da insediare;
• eventuali modalità di gestione del comparto produttivo.

In caso di inerzia dei soggetti privati l'attuazione dell'ambito potrà avvenire a cura del Comune mediante il ricorso ad un PIP di iniziativa pubblica.

D5.13 Ambito artigianale e commerciale Città Futura

Comprende le aree che si estendono tra il comparto urbano di Città Futura, disciplinato nella scheda normativa PV08 (di cui al Dossier F del presente RU), e l’ambito industriale D4 (ambiti di riassetto e diversificazione industriale) di cui all’art. 65 delle presenti NTA.

Si tratta di un ambito occupato da infrastrutture ed impianti funzionali allo stabilimento siderurgico a ciclo integrale per i quali, in attuazione del Piano Industriale dell’azienda Aferpi, parte integrante dell’Accordo di Programma sottoscritto in data 30.06.2015, è prevista la completa dismissione e demolizione in conseguenza del trasferimento delle lavorazioni e degli impianti siderurgici negli ambiti industriali D2 (ambiti industriali di espansione per l’industria siderurgica).

In coerenza con gli obiettivi di riqualificazione e di rigenerazione urbana perseguiti per il contiguo comparto urbano di Città Futura, si prevede la complessiva riconversione funzionale di questo ambito, da sottrarre agli usi industriali per l’insediamento di nuove funzioni produttive a basso impatto ambientale, commerciali e di servizio, oltrechè per l’incremento delle dotazioni urbane.

In ragione delle operazioni di complessiva e radicale ristrutturazione e riconversione funzionale dell’ambito D5.13 la realizzazione degli interventi di nuova edificazione è soggetta a piano urbanistico attuativo di iniziativa privata.

In caso di inerzia dei soggetti privati titolari delle aree l’attuazione dell’ambito potrà avvenire a cura del Comune mediante il ricorso ad un PIP o di PP di iniziativa pubblica.

In relazione alle possibili interazioni con il contiguo ambito produttivo D4 (ambiti di riassetto e diversificazione produttiva), il piano urbanistico attuativo dell’ambito D5.13 dovrà essere elaborato contestualmente al piano attuativo del suddetto ambito D4 sulla base di un Masterplan complessivo, ovvero di una progettazione unitaria non di dettaglio di iniziativa pubblica e/o privata, da estendere all’intero settore urbano comprendente gli ambiti produttivi D4 e D5.13, il contiguo comparto urbano di Città Futura (di cui alla scheda PV 08) e del Cotone-Poggetto.

E’ comunque ammessa la presentazione ed approvazione di un unico piano urbanistico attuativo da estendere ad entrambi gli ambiti produttivi (D4 e D5.13). La pianificazione attuativa relativa ai due ambiti D4 e D5.13 ancorchè contestuale o unitaria, potrà comunque prevedere tempistiche di attuazione separate per ciascun ambito in funzione della programmazione strategica relativa al nuovo insediamento produttivo previsto in ambito D4 e della programmazione temporale degli interventi di demolizione degli impianti esistenti.

Il Masterplan dovrà essere corredato di un quadro conoscitivo di dettaglio, e da uno studio finalizzato a definire il quadro dei valori paesaggistici, visuali e percettivi, connettivi, storico-testimoniali e di identità dei luoghi; dovrà inoltre analizzare e documentare le eventuali testimonianze di archeologia industriale presenti negli ambiti interessati, al fine di definire di concerto con il Comune le opportune azioni di valorizzazione e di conservazione della memoria industriale.

il Masterplan dovrà considerare lo stato attuale e lo stato futuro degli ambiti interessati (D4 e D5.13), con specifiche relative all’assetto planivolumetrico complessivo e agli schemi tipologici di inserimento paesaggistico, anche in relazione al contiguo comparto urbano di Città Futura e al quartiere Cotone-Poggetto.

Lo strumento urbanistico attuativo dell’ambito D5.13 dovrà osservare i seguenti indici e criteri progettuali:

• - rapporto di copertura: 0,5 mq./mq. (riferito ai singoli lotti);
• - previsione di tipologie edilizie omogenee per le diverse funzioni da insediare (artigianali, commerciali, di servizio) con utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche di qualità e di tipo innovativo;
• - individuazione di elementi di arredo e di finitura omogenei (recinzioni, arredo vegetazionale, insegne ecc.);
• - definizione di un assetto urbano, connettivo e funzionale che persegua l’integrazione e le relazioni con il contiguo comparto di Città Futura e con il quartiere Cotone-Poggetto, oltreché con il tessuto urbano adiacente, anche in relazione ai contenuti del masterplan; il piano attuativo dovrà pertanto rivolgere particolare attenzione alla definizione dello skyline del nuovo insediamento con particolare cura per le soluzioni architettoniche, i cromatismi e le altezze dei nuovi fabbricati in rapporto al tessuto urbano circostante;
• - previsione di adeguate dotazioni di verde pubblico, con carattere connettivo e capaci di delineare uno spiccato carattere identitario contemporaneo, in connessione con il parco urbano già previsto nel contiguo comparto di Città Futura.

Sono ammesse le seguenti funzioni:

• - artigianale
• - commercio all’ingrosso e depositi
• - commercio (con esclusione di grandi strutture di vendita, così come definite dalla normativa di settore)
• - di servizio
• - vdotazioni urbane di interesse locale

Lo strumento urbanistico attuativo dovrà distinguere e localizzare le aree destinate alle attività commerciali, di servizio ed artigianali anche al fine della verifica del soddisfacimento delle dotazioni di spazi e parcheggi pubblici di cui al D.M. 1444/68 e alla vigente normativa in materia di commercio.

Lo strumento urbanistico attuativo dovrà inoltre contenere una disciplina specifica volta a selezionare ed individuare le attività produttive a basso impatto ambientale da insediare nell’ambito. Nell’ottica del perseguimento degli obiettivi di contenimento degli impatti ambientali la disciplina del piano attuativo dovrà inoltre contenere specifiche disposizioni che prevedano, anche in riferimento alla normativa e al modello delle APEA:

• - l’adozione di misure per il contenimento delle emissioni in atmosfera
• - l’adozione di misure per il contenimento dei consumi idrici, (quali ad esempio la realizzazione di reti idriche duali, il riutilizzo di acque reflue a fini produttivi e la raccolta delle acque piovane da riutilizzare per fini non idropotabili)
• - soluzioni specifiche volte al risparmio energetico come la scelta di criteri progettuali ad elevata performance energetica (quali ad esempio orientamento e schermatura degli edifici, utilizzo di materiali adeguati, ecc…);
• - un’analisi di fattibilità tecnica ed economica sull’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili;
• - previsione di adeguate aree attrezzate per agevolare la raccolta differenziata dei rifiuti.

Parte integrante del piano attuativo di iniziativa privata sarà una convenzione con la quale si dovranno disciplinare:

• - tempi e fasi di realizzazione del comparto produttivo;
• - modalità e fasi di realizzazione, cessione e/o di gestione delle aree e delle attrezzature di uso pubblico nonché delle altre opere di urbanizzazione;
• - modalità di individuazione delle imprese da insediare;
• - eventuali modalità di gestione del comparto produttivo sul modello delle APEA.

Fino all’approvazione del piano urbanistico attuativo, ed alla stipula della suddetta convenzione, per gli impianti e le infrastrutture esistenti sono consentiti esclusivamente interventi di demolizione e di manutenzione. Sono inoltre consentiti tutti gli interventi volti a soddisfare requisiti di igiene ambientale e di sicurezza sui luoghi di lavoro nonché tutti gli interventi funzionali alla bonifica ambientale. Nelle more della liberazione delle aree del contiguo ambito produttivo D4 dagli impianti industriali esistenti, necessarie alla realizzazione del tratto terminale della nuova viabilità di collegamento al porto commerciale-passeggeri (SS398), così come individuato negli elaborati del presente RU, è inoltre consentito in ogni tempo l’adeguamento della viabilità esistente.