Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Regole per gli insediamenti produttivi - sottozone D6

Il presente RU individua come sottozone D6 gli insediamenti produttivi esistenti nel territorio rurale e aperto, sia rappresentati nella cartografia del piano strutturale comunale vigente, sia a integrazione della medesima rappresentazione ove ne sia stata identificata l'esistenza con medesimi caratteri.

Sugli edifici esistenti e sugli impianti esistenti in tali aree, sono sempre ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia r1, r3a, r3b.

Al fine di permettere lo svolgimento delle attività produttive in essere sono altresì ammessi limitati incrementi della superficie esistente, unicamente per garantire requisiti obbligatori di tutela ambientale, di igiene pubblica e di sicurezza sui luoghi di lavoro non altrimenti ottemperabili.

Per gli impianti di frammentazione e trattamento di inerti, gli interventi di ristrutturazione edilizia, di adeguamento di macchine e impianti, di rinnovazione di sistemi tecnologici, di realizzazione di volumi tecnici, non devono determinare nessun aumento degli impatti ambientali.

E' ammessa la delocalizzazione delle attività produttive in essere, con eventuale rilocalizzazione delle stesse in aree produttive esistenti comprese nel perimetro del sistema insediativo.

In caso di delocalizzazione o dismissione delle attività produttive esistenti è ammesso il cambio di destinazione d'uso del patrimonio edilizio esistente per funzioni ricettive, limitatamente alla tipologia di albergo, nonché per funzioni direzionali, di servizio e di commercio all’ingrosso/depositi (di cui ai punti 5, 6 e 7 dell'art. 17 delle presenti norme). A tal fine sono ammessi interventi fino alla sostituzione (s) senza incremento della superficie coperta dei fabbricati esistenti (esclusi volumi tecnici ed impianti tecnologici), fatti salvi incrementi per la realizzazione di attrezzature di servizio funzionali alle nuove attività ricettive insediabili, da contenere comunque entro il 10% della superficie coperta dei fabbricati esistenti.

Sono comunque in ogni tempo ammessi interventi di demolizione senza ricostruzione dei manufatti edilizi e degli impianti esistenti, con riqualificazione ambientale del sito, mediante rinaturalizzazione o sistemazione che ne permetta il riuso a fini agricoli.

La realizzazione degli interventi, in caso di mutamento di destinazione d'uso a fini ricettivi, direzionali e di servizio, è soggetta a preventiva approvazione di piano attuativo che comprenderà elaborati descrittivi della trasformazione fisica e funzionale degli edifici esistenti, delle sistemazioni ambientali e dell'integrazione paesaggistica, nonché dimostrazione delle capacità di soddisfare i nuovi carichi derivanti dalla modifica di destinazione d'uso, con particolare riguardo ai consumi idrici ed energetici, alla depurazione, allo smaltimento dei rifiuti tramite obbligatorie misure di contenimento e modalità progettuali e realizzative dotate di efficienza ecologica e ambientale, nonché elaborati descrittivi delle misure per la mitigazione degli effetti nocivi in fase di cantiere.

Regole per gli insediamenti turistici in territorio aperto-sottozone D9.1, D9.2, D10, D11, D12, D13.2.

Il presente RU individua gli insediamenti turistici esistenti nel territorio rurale e aperto, così come rappresentati nella cartografia del piano strutturale vigente nelle tavole 9.1. Individua altresì i complessi rurali esistenti per i quali, in conformità con quanto disposto dal vigente piano strutturale, si prevedono interventi di riconversione funzionale per fini ricettivi alberghieri.

In ragione della tipologia ricettiva esistente, o di nuova previsione, ad essi è attribuita la specifica destinazione di zona D9.1, D9.2, D10, D11, D12, D13.2. Per questi valgono le norme generali e le specifiche norme d'ambito di seguito riportate, nonché i contenuti delle specifiche schede dei piani attuativi vigenti (Pv) qualora operanti per gli insediamenti in oggetto.

In conformità con quanto disposto dal Piano strutturale vigente per detti insediamenti sono ammessi interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia r1, r3.a, r3.b, e di sostituzione edilizia.

Gli ampliamenti ammissibili devono essere finalizzati all'adeguamento delle dotazioni di servizi connessi e complementari (locali di ristorazione, bar, sale di intrattenimento, sale per meeting, centro benessere, fitness, locali per attività ludico-sportive, ecc.) il cui dimensionamento è determinato dietro adeguata dimostrazione delle esigenze funzionali, entro il massimo del 25% delle volumetrie esistenti, fatto salvo quanto diversamente stabilito dalle specifiche norme d'ambito, e fermo restando il divieto di espansione del perimetro dell'area occupata e perimetrata dal presente RU.

In relazione alle particolari esigenze delle attività turistico ricettive sono comunque sempre ammesse strutture coperte (quali gazebo, tensostrutture e simili) per attività ludico-ricreative e di intrattenimento.

Tutti gli interventi devono comunque essere orientati ad una corretta integrazione con il contesto edificato o rurale esistente, valorizzando e tutelando gli elementi di pregio ambientale e paesaggistico, laddove presenti. A tal fine, in sede di attuazione dei singoli interventi, si farà riferimento, per quanto applicabili, anche a quanto stabilito all'art. 79 (regole per la progettazione edilizia nel territorio rurale) delle presenti norme.

Regole specifiche Comune di Piombino

1. Albergo Zia Seconda (D 9.1.2)

Trattasi di un albergo ubicato in prossimità della Strada Provinciale della Principessa in loc. Fabbricciane.

E' ammesso l'incremento della ricettività esistente fino a 40 p.l. complessivi, mantenendo la tipologia ricettiva di albergo. In tal caso è consentita una volumetria aggiuntiva, comprese le dotazioni di servizio, pari a 1.100 mc.

La nuova edificazione dovrà comunque osservare una altezza massima di 2 p.f.t. e riferirsi, per modalità di aggregazione dei volumi e tipologia insediativa, ai nuclei rurali presenti nel territorio aperto.

Si dovranno comunque osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005).

L'intervento si attua mediante piano urbanistico attuativo convenzionato.

Per i fabbricati esistenti sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia r1.

2. Albergo Il Cavaliere (D9.1.3)

Trattasi di un albergo ubicato lungo la Strada della Base Geodetica in loc. Perelli. E' ammesso l'incremento della ricettività esistente fino a 50 p.l. complessivi, mantenendo la tipologia ricettiva di albergo. In tal caso è consentita una volumetria aggiuntiva, comprese le dotazioni di servizio, pari a 1500 mc. La nuova edificazione dovrà comunque uniformarsi, per tipologia ed elementi architettonici, al complesso ricettivo esistente ed avere una altezza massima di due piani fuori terra.

Si dovranno osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005).

Per i fabbricati esistenti sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia r1.

L'intervento si attua mediante piano urbanistico attuativo convenzionato.

3. Fattoria di Vignale (D9.1.4)

Per il complesso rurale della Fattoria di Vignale, di notevole valore storico testimoniale, è prevista la riconversione per funzioni ricettive, limitatamente alle tipologia di albergo, fino ad un massimo di 200 posti letto. Sono ammesse altresì attività di promozione e ricerca connesse alle produzioni agricole e vitivinicole di qualità. L'intervento dovrà essere attuato nel rispetto della disciplina di cui all'art. 42 delle presenti NTA (nucleo storico in territorio aperto).

L'intervento si attua tramite Piano di Recupero convenzionato.

5. RTA Airone (D 9.2.1)

Trattasi di una residenza turistico alberghiera ubicata lungo la Strada della Base Geodetica in loc. Aia di Martino.

E' ammessa la realizzazione, tramite intervento diretto, di quanto previsto dal previgente Piano di Lottizzazione eventualmente non attuato, fermo restando il dimensionamento e la tipologia ricettiva (RTA) dello stesso PdL. Per le strutture esistenti (servizi e unità ricettive) sono sempre ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica pur mantenendo il carattere unitario dell'intervento.

E' comunque ammesso l'incremento delle dotazioni di servizio, fino ad un massimo del 25% delle volumetrie a servizio esistenti.

Si dovranno osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005).

6. RTA Baia Toscana (D 9.2.2)

Trattasi di una residenza turistico alberghiera ubicata all'estremità orientale della costa in loc. Torre Mozza.

Per le strutture esistenti (servizi e unità ricettive) sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica senza incremento delle dotazioni ricettive esistenti. E' ammesso inoltre l'incremento delle dotazioni di servizio, fino ad un massimo del 25% delle volumetrie a servizio esistenti. La nuova edificazione dovrà comunque osservare un'altezza massima di 2 p.f.t. Si dovranno inoltre osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005). I suddetti interventi saranno ammissibili con intervento diretto.

7. RTA I Girasoli (D9.2.3)

Trattasi di una residenza turistico alberghiera ubicata in prossimità della Strada Provinciale della Principessa in loc. Fabbricciane.

Nel caso di riconversione totale della struttura ricettiva esistente in albergo potrà essere incrementata la ricettività fino a 40 p.l. complessivi. In tal caso è consentita una volumetria aggiuntiva, comprese le dotazioni di servizio, pari a 1.500 mc. La nuova edificazione dovrà comunque osservare un'altezza massima di 2 p.f.t. e riferirsi, per modalità di aggregazione dei volumi e tipologia insediativa, ai nuclei rurali presenti nel territorio aperto. L'intervento è ammissibile mediante piano urbanistico attuativo convenzionato.

Nel caso in cui la struttura ricettiva non venga riconvertita ad albergo è comunque ammesso l'incremento delle dotazioni di servizio, fino ad un massimo del 25% delle volumetrie a servizio esistenti. In tal caso le opere previste si attueranno mediante intervento diretto.

Per i fabbricati esistenti sono sempre ammessi interventi di ristrutturazione edilizia r1.

Si dovranno osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005).

8. RTA Poggio all'Agnello (D9.2.4)

Trattasi di una residenza turistico alberghiera (RTA) ricavata dalla riconversione funzionale dell’ex centro aziendale della tenuta di Poggio all’Agnello, collocato in prossimità dell’abitato di Populonia Stazione, realizzata in vigenza del PdR approvato con deliberazione C.C. n.132 del 07/11/2001.

Il regolamento urbanistico riconferma la destinazione funzionale del complesso ricettivo (RTA) ed il dimensionamento massimo ammissibile (1000 posti letto) stabilito dal previgente PdR ammettendo altresì l’integrazione delle relative dotazioni di servizio e la parziale riconversione del complesso per funzioni residenziali da contenere entro il limite del 40% della slp complessiva della struttura.

Per la struttura ricettiva, anche a seguito degli interventi di parziale riconversione funzionale, si dovranno comunque osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005) anche al fine di assicurare le necessarie dotazioni di servizio, che potranno essere incrementate entro il limite di 3.400 mc. complessivi (comprensivo del volume residuo non attuato derivante dal previgente Piano di Recupero, pari a circa 760 mc, e dell’intervento di tamponamento del porticato esistente posto sul prospetto posteriore del fabbricato principale, così come di seguito disciplinato). Le soluzioni localizzative ed architettoniche per la realizzazione delle ulteriori dotazioni di servizio, che potranno comunque contemplare materiali e forme contemporanee orientate verso la massima “leggerezza”, dovranno:

• - perseguire l’integrazione funzionale e morfologica con il complesso esistente, senza interferire negativamente con la percezione consolidata d’insieme ed i caratteri storico-testimoniali dello stesso;
• - non alterare le relazioni fisiche e percettive consolidate del complesso edificato rispetto al contesto territoriale e paesaggistico di riferimento e le visuali panoramiche che lo traguardano.

Nel caso di parziale riconversione funzionale della struttura verso la funzione residenziale:

• −non sono ammessi frazionamenti delle unità abitative esistenti;
• −non è richiesto il rispetto del taglio minimo degli alloggi di cui all'art. 18 del presente RU.

Sui fabbricati esistenti si potrà intervenire, con la categoria di intervento “r1”- ristrutturazione edilizia, fatto salvo il fabbricato destinato ad edificio di culto per il quale si conferma la categoria di restauro “c” ed il fabbricato principale del complesso, per il quale è ammesso il tamponamento del porticato posteriore, con soluzioni orientate verso la massima “trasparenza” delle superfici esterne, al fine di incrementare la capacità ricettiva del ristorante-bar esistente.

Per le aree esterne sono ammessi inoltre gli interventi necessari ad ottimizzare i servizi di reception e gli spazi a parcheggio in relazione alla eventuale attivazione del nuovo accesso veicolare alla struttura, come di seguito disciplinato.

In ogni caso i singoli interventi non dovranno alterare il carattere unitario del complesso edilizio ed i caratteri tipologici ed architettonici dello stesso e mantenere l'assetto funzionale del complesso derivante dal previgente PdR.

Il regolamento urbanistico consente inoltre l’adeguamento della viabilità poderale esistente, esterna all’ambito D9.2.4, che si innesta sulla S.P. della Principessa in corrispondenza della rotatoria esistente, al fine di:

• - dotare il complesso ricettivo-residenziale di un nuovo accesso veicolare, evitando così l’attraversamento della frazione di Populonia;
• - realizzare, a margine del tracciato esistente, una nuova connessione ciclo-pedonale di uso pubblico, che dovrà connettere anche la frazione di Populonia Stazione.

Nell’intervento di adeguamento della suddetta viabilità si dovranno osservare i seguenti criteri prestazionali:

• - salvaguardare ed eventualmente integrare le alberature presenti e la trama delle siepi campestri;
• -salvaguardare la permanenza del reticolo di drenaggio risultato delle bonifiche idrauliche storiche manutenendone la funzionalità;
• - impiego di materiali per il sottofondo stradale (sia nel tracciato ad uso veicolare sia in quello ciclo-pedonale) coerenti, per cromie e granulometria, con il contesto rurale (con esclusione comunque dell’asfalto tradizionale);
• - adottare sistemi di illuminazione tali da non compromettere la naturale percezione del paesaggio notturno.

L’attuazione degli interventi previsti, compresa la parziale riconversione funzionale del complesso ricettivo per fini residenziali, che potrà avvenire anche per stralci funzionali/unità minime di intervento, è subordinata alla elaborazione ed approvazione di un progetto unitario convenzionato (ex art. 121 L.R. 65/2014), corredato da specifico studio/progetto paesaggistico. La presentazione dei titoli edilizi è subordinata alla sottoscrizione di specifica convenzione (che andrà a sostituire la convenzione già sottoscritta in attuazione del previgente PdR) nella quale dovranno essere disciplinati:

• - fasi e tempistiche di attuazione dell’intervento di riconversione funzionale della struttura, e di potenziamento delle relative dotazioni di servizio, con conseguente individuazione degli stralci funzionali/unità minime di intervento;
• - corresponsione da parte del soggetto attuatore del cd “contributo straordinario” di cui all’art. 16, comma 4 lett. d-ter del D.P.R. 380/2001;
• - modalità e tempistiche di attuazione del collegamento ciclo-pedonale di uso pubblico, che dovrà essere realizzato a cura del proponente a scomputo del suddetto contributo straordinario, previa approvazione e validazione del relativo progetto da parte del Comune, e dell'eventuale intervento di adeguamento della viabilità poderale esistente da realizzare a cura e spese dello stesso proponente;
• - modalità di gestione delle unità abitative residenziali in rapporto alla gestione della struttura ricettiva e dei relativi servizi, al fine di favorirne l’integrazione funzionale e l’utilizzazione a fini ricettivi;
• - impegno al mantenimento in esercizio della struttura ricettiva e relative garanzie.

Nelle more dell’approvazione del progetto unitario convenzionato, e della sottoscrizione della relativa convenzione, sono ammissibili tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente non comportanti mutamento della destinazione d’uso, compreso il tamponamento del porticato esistente, come sopra disciplinati.

9. Campeggio-Villaggio "Orizzonte" (D.10.1)

Trattasi di un campeggio-villaggio posto lungo la Strada della Base Geodetica in loc. Perelli.

Per le strutture esistenti (servizi e unità ricettive) sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica senza incremento della dotazione ricettiva esistente. E' ammesso inoltre l'incremento delle dotazioni di servizio esistenti, per una consistenza massima di 11.300 mc; le nuove strutture dovranno essere progettate in coerenza con il linguaggio architettonico dell'esistente villaggio, ricercando la migliore integrazione con il paesaggio circostante. Dovrà comunque essere mantenuto l'esistente rapporto, in termini di posti letto, tra il campeggio ed il villaggio turistico. Si dovranno inoltre osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005).

In occasione degli interventi di adeguamento funzionale della struttura (incremento dotazioni di servizio), al soggetto attuatore competerà la realizzazione di ulteriori interventi di interesse pubblico quali collegamenti pedonali/ciclabili di accesso al mare e/o aree di sosta a servizio della costa orientale, da disciplinare nella specifica convenzione che regolerà l'intervento a scomputo dei relativi oneri concessori.

I suddetti interventi sono attuabili mediante intervento diretto convenzionato.

10. Parco Vacanze Mare Verde (D10.2)

Trattasi di un campeggio-villaggio posto lungo la Strada della Base Geodetica in loc. Aia di Martino.

Per le strutture esistenti (servizi e unità ricettive) sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica senza incremento della dotazioni ricettiva esistente. E' ammesso inoltre l'incremento delle dotazioni di servizio esistenti, fino ad un massimo del 10% delle relative volumetrie. Dovrà comunque essere mantenuto l'esistente rapporto, in termini di posti letto, tra il campeggio ed il villaggio turistico. Si dovranno inoltre osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005). In occasione degli interventi di adeguamento funzionale della struttura (incremento dotazioni di servizio), al soggetto attuatore competerà la realizzazione di ulteriori interventi di interesse pubblico quali collegamenti pedonali/ciclabili di accesso al mare e aree di sosta a servizio della costa orientale, da disciplinare nella specifica convenzione che regolerà l'intervento. I suddetti interventi sono attuabili mediante intervento diretto convenzionato.

11. Campeggio Riotorto (D10.3)

Trattasi di un campeggio-villaggio posto lungo la Strada della Base Geodetica in loc. Aia di Martino.

E' ammessa la realizzazione degli interventi del previgente Piano di Lottizzazione eventualmente non attuati, previa approvazione di un nuovo piano attuativo confermando il dimensionamento e la tipologia ricettiva (campeggio/villaggio) dello stesso PdL .

Per le strutture esistenti (servizi e unità ricettive) sono comunque ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica. Si dovranno inoltre osservare le disposizioni della vigente normativa di settore (LR 42/2005).

In occasione della elaborazione del nuovo piano attuativo dovranno essere individuati ulteriori interventi di interesse pubblico quali collegamenti pedonali/ciclabili di accesso al mare e aree di sosta a servizio della costa orientale, da disciplinare nella specifica convenzione che regolerà l'intervento.

12. Camper Oasi (D12.1)

Si tratta di un'area attrezzata per la sosta camper, ubicata nel settore costiero orientale in loc. Mortelliccio. Per il complesso esistente sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

13. Villaggio Mortelliccio (D13.2)

Si tratta di un insediamento "turistico-residenziale" esistente ubicato nel settore costiero orientale, per il quale sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria; è inoltre ammessa la realizzazione di impianti ludico-ricreativi e sportivi, ed i relativi servizi quali spogliatoi, locali tecnici, etc... Sono altresì ammessi limitati ampliamenti volumetrici per integrare la dotazione di superficie utile delle singole unità abitative esistenti purché tali ampliamenti non determinino aumenti della superficie coperta, siano contenuti nel limite massimo di 50 mc. L'intervento dovrà comunque essere realizzato garantendo l'unitarietà tipo-morfologica del complesso esistente.

Complessi turistico-ricettivi esistenti attuati mediante piani previgenti

I complessi turistici esistenti derivanti da deruralizzazione, attuati tramite Piano di recupero in forza delle previgenti disposizioni urbanistiche per le aree agricole, sono assimilati agli insediamenti turistici esistenti nel territorio rurale regolati al presente articolo, e per essi vale quanto di seguito disposto.

Ne è ammesso l'ampliamento con aumento dei posti letto esistenti nella misura massima del 20% (con approssimazione all'unità superiore), anche in relazione a quanto disposto dall'art. 50 delle Norme del Piano strutturale vigente. Tale limitazione non opera in caso di interventi attuabili esclusivamente tramite il recupero del patrimonio edilizio esistente. E' altresì ammesso l'incremento della dotazione dei servizi fino a 300 mq. aggiuntivi di superficie lorda di pavimento.

In ogni caso i nuovi corpi di fabbrica dovranno integrarsi con i nuclei edilizi esistenti per caratteri architettonici e tipologici. Per gli edifici ed i nuclei di interesse storico, tale facoltà è condizionata al rispetto di quanto contenuto al precedente art. 42.

Per gli edifici esistenti non interessati da ampliamento sono ammessi in via ordinaria gli interventi di cui al precedente art. 80.

L'aumento dei posti letto è assoggettato ad obbligo di mantenimento della destinazione ricettiva in essere, fatta salva la possibilità di riconversione ad albergo.

Gli interventi ammessi dal presente articolo si attuano mediante progetti unitari d'intervento convenzionati, estesi all'ambito complessivo della struttura ricettiva. L'ambito d'intervento è costituito dall'area in cui sono localizzate le strutture, compresi i relativi servizi, i percorsi di accesso e i parcheggi, le attrezzature ricreative e gli spazi verdi.

Le sistemazioni esterne e i parcheggi devono essere realizzati nel criterio del minimo movimento di terra e minore impatto ambientale.

La convenzione da stipularsi tra l'Amministrazione Comunale e il proprietario o con il soggetto avente titolo all'intervento della struttura deve contenere gli impegni relativi al mantenimento della destinazione d'uso dei locali, dei tempi e delle modalità di attuazione degli interventi previsti nonché l'utilizzo delle strutture.