Norme tecniche di attuazione del Piano Operativo


Art. 84 Disposizioni generali

1. Gli insediamenti a prevalente destinazione residenziale sono costituiti dai seguenti tessuti insediativi:

  • - TR1: tessuto residenziale storico
  • - TR2: tessuto consolidato non ordinato
  • - TR3: tessuto consolidato a blocchi
  • - TR4: tessuto residenziale pianificato
  • - TR5: Tessuto puntiforme
  • - TF1: Tessuto sfrangiato di margine
  • - TM: Tessuto Misto

I suddetti tessuti sono individuati da perimetrazione e rispettive sigle nelle Tavole del P.O. in scala 1:2.000 serie QP_03 "Usi del suolo e modalità di intervento"

2. La disciplina di ciascun tessuto è articolata nel seguente modo:

  • - obiettivi
  • - destinazioni d'uso
  • - interventi ammessi
  • - le prescrizioni comuni
  • - interventi consentiti sui manufatti pertinenziali

3. Destinazioni d'uso:

Le funzioni insediabili in tutti i tessuti a prevalente funzione residenziale:

  • - la residenza.

Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso, in quanto complementari a quella residenziale, salvo quanto specificato e/o precisato in riferimento ai singoli tessuti:

  • - attività direzionali e di servizio (D)
  • - attività commerciali (C), con esclusione delle categorie C.1 e C.5;
  • - servizi e le attrezzature di uso pubblico, con esclusione di Sc e St
  • - attività turistiche ricettive, con esclusione dei TR2
  • - spazi scoperti di uso pubblico.
  • -infrastrutture e attrezzature della mobilità

Gli edifici e/o manufatti nei quali alla data di adozione del Piano Operativo risultino legittimamente insediate attività diverse da quelle sopra elencate possono essere oggetto esclusivamente di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione edilizia Rs1. Non è ammesso il frazionamento se non finalizzato all'introduzione, nelle nuove UI, di attività compatibili con la residenza.

In caso di cambio di destinazione verso le funzioni consentite sono ammessi tutti gli interventi previsti dal tessuto di appartenenza.

Non è consentito l'insediamento o lo sviluppo di nuove attività insalubri di prima classe, ai sensi dell'art. 216 del testo Unico delle leggi sanitarie. Le attività esistenti, in caso di intervento sull'edificio, devono presentare un piano di risanamento o prevenzione del rischio e possono rimanere solo a condizione che vengano adottate efficaci misure di protezione dall'inquinamento per i residenti nelle loro vicinanze.

4. Categorie di Intervento

La disciplina degli interventi ammessi, in relazione a ciascun tessuto, è articolata con riferimento alle categorie di intervento individuate agli articoli 134 e 135 della LR 65/2014 ed è definita nel Regolamento edilizio Comunale.

Ai fini della individuazione degli interventi consentiti il presente Piano operativo individua due tipologie di addizioni volumetriche da applicare negli ambiti residenziali.

AV1: rialzamento di un piano dell'intero edificio, per gli edifici esistenti di tipologia residenziale ad un solo piano o anche parti di edificio ad un solo piano. L'intervento può avvenire o mediante sopraelevazione nel rispetto del sedime dell'edificio, o mediante sostituzione edilizia nel rispetto dei parametri urbanistici previsti nei vari tessuti.

AV2: addizione anche fuori sagoma del manufatto preesistente, da realizzare anche mediante intervento di sostituzione edilizia. In caso l'eventuale addizione volumetrica vada oltre l'indice di copertura o superi l'altezza massima previsti nei singoli tessuti tale addizione si applica solo mediante intervento di sostituzione edilizia.

In caso di interventi di sopraelevazione, ai fini dell'aumento delle superfici permeabili, del miglioramento della qualità dell'aria e del risparmio energetico, sono da privilegiare soluzioni progettuali che prevedano coperture piane con tetto verde.

Suddette addizioni volumetriche sono da intendersi una tantum, non sono cumulabili fra di loro, e non sono cumulabili con le addizioni conseguenti all'eventuale applicazione della LR 24/2009 Piano Casa anche nel caso di interventi successivi.

Le presenti addizioni volumetriche non si applicano agli edifici che hanno già usufruito di ampliamenti in deroga previste da normative nazionali, regionali o comunali.

E' inoltre ammesso il trasferimento delle suddette capacità edificatorie da un lotto ad un altro se ricorrono le seguenti condizioni:

  • - i lotti devono ricadere all'interno del perimetro del territorio urbanizzato;
  • - i lotti devono avere la stessa destinazione di zona;
  • - i lotti sono limitrofi;
  • - i lotti devono avere identico indice di fabbricabilità originario;
  • - il lotto che cede deve dimostrare l'effettiva e legittima possibilità di sfruttamento dell'indice nel proprio lotto;
  • - sul lotto che acquisisce la capacità edificatoria, si deve dimostrare il rispetto degli indici e parametri urbanistici e di tutti gli altri standard prescritti (altezza, sup. permeabile, parcheggi, verde) dal tessuto di appartenenza;
  • - il trasferimento deve risultare da atto trascritto e registrato;
  • - è esclusa la possibilità che un lotto acquisisca potenzialità edificatoria da più di una pertinenza adiacente.

Degli interventi di cui sopra dovrà essere tenuto idoneo registro.

Interventi di nuova edificazione: è ammessa l'utilizzazione di lotti indedificati e mai utilizzati a scopi edificatori, non derivanti da frazionamenti realizzati successivamente alla data di adozione del PO, aventi superficie minima non inferiore a 200 mq e massima 400.

La nuova edificazione è ammessa in tutti i tessuti residenziali, ad esclusione dei tessuti TR1, TR4 e TF, alle seguenti condizioni e nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:

indice di edificabilità fondiaria IF (SE/SF)= 0,70 con un limite massimo di SE pari a 180 mq .

altezza massima non superiore a quella degli edifici latistanti

Indice di copertura 50%

Tali volumetrie non possono essere trasferite e non possono essere cumulate agli interventi di cui sopra.

Il lotto deve essere già urbanizzato dal punto di vista dei servizi tecnologici e deve prospettare su una viabilità pubblica.

Il Piano operativo stabilisce un dimensionamento massimo ammissibile per UTOE che dovrà essere monitorato dai competenti Uffici comunali in sede di rilascio dei titoli abilitativi e che, una volta esaurito, comporterà l'impossibilità di adozione di ulteriori atti di assenso per interventi di nuova edificazione nei lotti di completamento.

Gli interventi pertinenziali, previsti dal presente Piano Operativo, si distinguono in:

IP1: demolizione di manufatti pertinenziali e loro ricostruzione anche in diversa collocazione, a condizione che il manufatto pertinenziale ricostruito all'interno del lotto urbanistico di riferimento presenti altezza netta pari a ml 2,40. In caso nel lotto urbanistico di riferimento sia superato l'indice di copertura previsto dal tessuto di appartenenza il riordino delle pertinenze deve dimostrare il raggiungimento del 25% di superficie permeabile nel lotto anche mediante utilizzo di adeguati sistemi di auto contenimento.

IP2: realizzazione di manufatti pertinenziali nei limiti del 20% del volume dell'edificio principale e nel rispetto dell'indice di copertura. Nel computo devono essere detratte le eventuali pertinenze già esistenti.

5. Criteri comuni per gli interventi

Gli interventi previsti sugli edifici e sugli spazi aperti devono essere finalizzati alla riqualificazione degli assetti insediativi e degli spazi pubblici, anche mediante miglioramento dei valori estetici e funzionali degli edifici e delle rispettive pertinenze.

Gli interventi ammessi sugli edifici classificati sono stabiliti dall'apposita disciplina di cui al Titolo IV Capo I delle presenti norme.

Gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva e sostituzione edilizia, in cui sia prevista la realizzazione di SE maggiore di 500 mq sono subordinati alla approvazione di un progetto unitario o, nel caso venga modificato il disegno dei lotti, dell'isolato e della rete stradale, di un piano attuativo, e dovranno garantire la dotazione integrale degli standard previsti.

Tutti gli interventi dovranno rispettare le prescrizioni normative relative alla sicurezza ed alla prevenzione del rischio sismico, e quelle contenute nel Titolo III del presente Piano Operativo.

Ai fini della determinazione dell'altezza massima consentita non rilevano gli incrementi necessari per la messa in sicurezza idraulica.

6. Condizioni per interventi di incremento del carico urbanistico

Salvo diverse specifiche disposizioni contenute nei singoli tessuti o nelle schede normative dei Nuclei storici, il frazionamento delle unità immobiliari è ammesso in tutto i tessuti alle seguenti condizioni:

  • - non possono essere realizzate unità immobiliari residenziali con superficie utile ( superficie di pavimento effettivamente abitabile escluso accessori) inferiore a 50 mq;
  • - deve essere garantito il ritrovamento, nel resede di pertinenza, di un posto auto per ogni Unità Immobiliare;

Il recupero a fini abitativi dei manufatti non residenziali posti in seconda schiera, all'interno dell'isolato, è ammesso solo se:

  • -esiste un accesso carrabile e pedonale che rispetti i requisiti di sicurezza e funzionalità previsti dall'art. 197 del RE;
  • - siano rispettate le distanze fra pareti finestrate, con riferimento allo stato di progetto.

7. Spazi di pertinenza

All'interno delle aree pertinenziali deve essere garantita una superficie permeabile non inferiore al 25% della superficie fondiaria. Gli interventi attuati sugli edifici e sulle aree di pertinenza non debbono ridurre la superficie permeabile di pertinenza qualora la stessa, ancorché legittimata, sia inferiore al 25% della superficie fondiaria: il raggiungimento di tale percentuale potrà essere ottenuta con l'utilizzo di appositi sistemi di auto contenimento o di ritenzione temporanea cos&igrave come previsti all'art. 27 del RE; La superficie piantumabile del lotto urbanistico di riferimento deve garantire le quantità previste alla tabella allegata all'art.26 delle presenti NTA.

Negli interventi che comportano la realizzazione di nuovi edifici o incrementi di superficie coperta per quantità pari o superiore a 500 mq, dovrà essere previsto idoneo impianto per l'accumulo per il riutilizzo delle acque meteoriche dilavanti.

Lo smaltimento delle acque meteoriche provenienti dalle coperture degli edifici e dalle altre superfici totalmente impermeabilizzate o semipermeabili deve avvenire nel reticolo idrografico superficiale o, in seconda istanza, nella pubblica fognatura, comunque limitando l'entità della portata d'acqua a quella scaricata prima dell'intervento, se del caso con la realizzazione di vasche volano o di altri idonei accorgimenti atti a trattenere temporaneamente gli eccessi di portata meteorica (aree a verde ribassate, fosse e collettori fognari), cos&igrave da ripristinare gli stessi livelli di sicurezza nel sistema di scolo esistente. Le acque meteoriche, trattenute temporaneamente con le modalità suddette dovranno essere immesse nel reticolo idrografico superficiale o in pubblica fognatura tramite una bocca tarata dimensionata in maniera tale che la massima portata che da essa può defluire sia minore od uguale a 50 l/sec per ettaro di superficie scolante, salvo il caso di piani particolareggiati o progetti unitari per i quali sia stato condotto uno specifico studio idraulico ed idrologico che preveda quantità da stoccare e dimensioni della bocca tarata diverse.

Gli interventi pertinenziali qualora interessino aree od edifici sottoposti a tutela potranno essere realizzate unicamente se coerenti con le disposizioni di tutela.

Non sarà possibile la realizzazione degli interventi pertinenziali quando l'intervento non rispetta le limitazioni e/o prescrizioni derivanti dalla disciplina di cui al Titoli III.

8. Opere autonome di corredo agli edifici

Salvo diversa specifica prescrizione contenuta nelle norme di tutela dei singoli tessuti e degli edifici classificati, è consentita la realizzazione di opere autonome a corredo degli edifici residenziali e turistico ricettivi, quali attrezzature sportive ad uso privato di seguito elencate:

  • - piscine
  • - campi da tennis
  • - campi da calcetto.

La realizzazione di opere autonome a corredo degli edifici è consentita alle seguenti condizioni:

  • - E' consentita la realizzazione di una sola opera autonoma di corredo per ogni complesso edilizio unitario, ovvero per ogni edificio isolato se non facente parte di un complesso edilizio unitario, a prescindere dal numero delle unità immobiliari esistenti o derivanti da eventuali frazionamenti: In ipotesi di pluralità di proprietari occorre un atto di assenso esplicito da parte di tutti gli aventi titolo.
  • - la realizzazione dell'intervento non deve comportare sensibili trasformazioni planoaltimetriche alla giacitura dei terreni, e non devono essere previste volumetrie che fuoriescono dal profilo originario del terreno.
  • - deve essere garantito un corretto inserimento paesaggistico mediante soluzioni morfologiche, localizzazioni e sistemazioni a verde delle aree circostanti e con gli assetti vegetazionali esistenti.
  • - deve essere garantito l'approvvigionamento idrico autonomo, senza gravare sulla rete acquedottistica pubblica.
  • - devono essere previsti sistemi di raccolta congiunta delle acque di scarico e delle acque meteoriche , con riutilizzo ai fini irrigui.

Le piscine ad uso privato devono avere le seguenti caratteristiche:

  • - dimensioni non superiori a 70 mq di superficie netta della vasca;
  • - la vasca deve essere completamente interrata, di forma rettangolare, la forma dell'invaso potrà adeguarsi alle caratteristiche del sito allo scopo di minimizzare i movimenti terra;
  • - il rivestimento della vasca deve avere tonalità neutre congrue all'ambiente;
  • - i volumi tecnici devono essere preferibilmente ricavati in manufatti preesistenti; se di nuova realizzazione devono essere integralmente interrati, con altezza massima di 2,42 ml e superficie strettamente necessaria a contenere gli impianti necessari.

I campi da tennis e da calcetto possono essere realizzati esclusivamente in terra battuta o in erba.

Le piscine di pertinenza di edifici destinati ad attività turistico ricettive possono avere le dimensioni e le caratteristiche previste all'art. 138 comma 8 delle presenti NTA.

9. Verde e Parcheggi

Per quanto riguarda la dotazione di verde e di parcheggi pubblici o privati da rispettare in conseguenza della categoria dell'intervento che si intende eseguire, si deve fare riferimento a quanto previsto al Titolo II Capo II delle presenti NTA.

In merito alle formazioni arboree esistenti valgono le disposizioni dell'art. 71 delle presenti NTA.

10. Prescrizioni particolari

Gli interventi riguardanti gli edifici o manufatti posti nella fascia di 10 ml dai fiumi devono rispettare le seguenti condizioni :

  • - sugli edifici legittimamente realizzati nella fascia dei dieci metri sono ammessi gli interventi previsti all'art. 41 comma 5 delle presenti NTA.
  • - sugli edifici esistenti realizzati dopo l'istituzione del vincolo è ammessa solo la manutenzione ordinaria. Gli interventi eccedenti la manutenzione ordinaria possono essere realizzati nel rispetto delle seguenti limitazioni:
    • a) In caso di demolizione degli edifici o di parte di essi e conseguente adeguamento della distanza dai corsi d'acqua, sono consentiti tutti gli interventi previsti nei vari tessuti di appartenenza, ivi compreso il recupero integrale della SE (superficie edificata) demolita mediante interventi di sopraelevazione, nel caso in cui non possa essere aumentata la superficie coperta del lotto. In caso di attuazione dell'intervento deve essere ceduta all'amministrazione comunale una fascia di terreno di profondità pari a 4 ml dal fiume;
    • b) In caso di interventi, su edifici che insistano anche in parte nella fascia di rispetto del corso d'acqua, vengono consentiti ampliamenti, sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica, solo se subordinati alla presentazione e attuazione dei Piani di risanamento idraulico cos&igrave come disciplinati all'art.42 delle presenti NTA. Il rilascio dei permessi a costruire è subordinato alla cessione delle aree necessarie alla realizzazione degli interventi di risanamento idraulico e delle successive manutenzioni. I margini dei lotti saranno sistemati a verde e piantumati secondo indicazioni da riportare nel permesso a costruire;

11. Interventi di riqualificazione paesaggistica

Nei tessuti che confinano con il territorio rurale, in cui Il Piano Operativo prevede interventi di riqualificazione dei margini, per gli interventi eccedenti la ristrutturazione conservativa e/o che prevedono l'aumento del carico urbanistico, e prescritta la realizzazione dei seguenti interventi:

  • a) riordino delle aree pertinenziali, prevedendo la demolizione di manufatti incongrui o precari, e per quelli urbanisticamente legittimi, una ricostruzione coerente con le qualità paesaggistiche del contesto;
  • b) un'accurata sistemazione degli spazi aperti e la piantumazione di essenze arboree ed arbustive sul confine dei lotti in modo da assicurare l'integrazione paesaggistica fra gli insediamenti urbani ed il contesto rurale;
  • c) i progetti devono contenere specifico elaborato con indicazione e localizzazione le delle alberature, da scegliere secondo quanto previsto nel regolamento comunale sul verde ;

Allo scopo di ottenere ordine e uniformità sui fronti stradali urbani dovrà essere rispettato quanto previsto nella Parte III, Titoli X e XI del Regolamento Edilizio.

Al fine di eliminare situazioni di degrado edilizio e di disordine insediativo, gli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva e gli interventi di sostituzione edilizia, ove ammessi dalla disciplina di zona, sono subordinati all'eliminazione delle superfetazioni esistenti ed al conseguente riordino dei fabbricati e delle aree di pertinenza.

Ultimo aggiornamento 27 Settembre 2021