1. Definizione

1.1. Comprendono i tessuti compatti di antica formazione dei centri storici di Porto Santo Stefano e Porto Ercole, che hanno conservato la riconoscibilità della struttura insediativa nella rete stradale e negli spazi aperti di relazione, negli edifici e negli spazi pertinenziali, negli altri elementi dello spazio costruito. Comprendono altresì i tessuti rarefatti, di formazione solitamente antecedente la seconda guerra mondiale, che hanno costituito elementi direttori della crescita urbana. Ad essi sono assimilati gli edifici isolati di impianto storico che presentano caratteri architettonici e formali meritevoli di tutela.

1.2. Al loro interno ricadono gli edifici matrice e gli edifici di valore architettonico e paesaggistico degli ambiti urbani, specificatamente disciplinati dalle disposizioni di cui agli articoli 27 e 28 delle presenti norme.

1.6. Sono individuati dalle tavole grafiche del RU. con la sigla "Tvr" e sono classificati come zona "A" ai sensi del DM n. 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Costituiscono parti testimoniali e identitarie dei centri abitati.

2.2. Garantiscono la permanenza o il recupero dei caratteri morfologici, tipologici, architettonici, spaziali e figurativi storicizzati, evitandone la banalizzazione e la omologazione ai tessuti recenti.

2.3. Al loro interno si devono favorire la fruizione pedonale, il recupero del rapporto diretto tra edifici e spazi aperti, pubblici o di uso pubblico, l’integrazione della residenza con funzioni terziarie e di servizio, la creazione di nuove centralità urbane.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - le coperture devono essere realizzate con falde inclinate e con manto in laterizio;
• - è vietata l’apposizione di pannelli solari e/o fotovoltaici.

3.3. Spazi aperti pertinenziali.

3.3.1. Gli spazi aperti pertinenziali, costituiti da corti, cortili, giardini e orti costituiscono elementi inscindibili dall’edificio di riferimento e contribuiscono in maniera determinante alla definizione del paesaggio urbano

3.3.2. Negli spazi aperti pertinenziali costituiti da corti o cortili devono essere conservate e restaurate le costruzioni minori e le pavimentazioni storiche, se presenti. In caso contrario sono consentite pavimentazioni in pietra locale.

3.3.3. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l’intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.4. Gli eventuali muri di sostegno o di recinzione devono essere restaurati, se presenti. In caso contrario possono essere realizzati in pietra locale faccia vista o con finitura a intonaco civile. E’ vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista. Sono altresì vietate le recinzioni in metallo che non siano improntate alla massima semplicità formale.

3.3.5. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.6. Negli spazi pertinenziali dei tessuti rarefatti e degli edifici isolati è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, legati da vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso diretto dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l’impermeabilizzazione del suolo, con ricorso a materiali lapidei per la pavimentazione delle corsie carrabili. A protezione dei posti auto e per contenerne l’impatto visuale, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, marciapiedi, slarghi, ecc, devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata; le piazze, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati in materiale lapideo o asfaltati.

3.4.2. In ogni caso è vietato l’uso di masselli autobloccanti di cemento e di altri materiali incongrui con il carattere storicizzato dei luoghi. Costituiscono eccezione i tessuti di vecchio impianto del centro abitato di Porto Santo Stefano, dove, stanti le pavimentazioni recenti del Lungomare dei Navigatori, di Piazza dei Rioni e Corso Umberto I, le nuove pavimentazioni, soprattutto se contigue, possono essere realizzate facendo ricorso agli stessi materiali (porfido e autobloccanti in cls).

4. Interventi consentiti

4.1. I tessuti di vecchio impianto costituiscono parti urbane da conservare negli attuali assetti morfologici, tipologici, architettonici, spaziali e figurativi. Essi sono tuttavia suscettibili di interventi finalizzati al recupero di:

• - condizioni di maggiore coerenza con i caratteri storicizzati prevalenti nel tessuto;
• - migliori condizioni abitative;
• - maggiore qualità degli spazi pubblici e delle relazioni tra spazi pubblici e spazi privati;
• - maggiore articolazione funzionale.

4.2. A tal fine:

• a. sugli edifici matrice, comprendenti gli edifici notificati ai sensi del Dlgs n°42/2004 e quelli ad essi parificati, si applica la disciplina di cui all’articolo 27 delle presenti norme;
• b. sugli edifici di valore architettonico e paesaggistico, comprendenti edifici di impianto storico realizzati prima dell’impianto del nuovo catasto, si applica la disciplina di cui all’articolo 28 delle presenti norme;
• d. su tutti gli altri edifici sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia RE1, così come definita dall’articolo 7 delle presenti norme.

4.3. E’ vietata l’installazione di tralicci e manufatti di sostegno per l’energia elettrica e le telecomunicazioni, così come di cartelli pubblicitari e di ogni altro manufatto incongruo con i caratteri storicizzati dei tessuti.

4.4. Sulle facciate degli edifici sono vietate le insegne luminose ubicate al di fuori dei vani porta.

1. Definizione

1.1. Comprendono i settori urbani saturi, cresciuti solitamente a ridosso delle aree centrali e dei tessuti di vecchio impianto attraverso addizioni successive: per densità, compiutezza morfologica e/o delicatezza dell’ubicazione, costituiscono parti compiute e consolidate dei centri abitati. Ad essi sono assimilati gli edifici isolati di impianto antecedente gli anni ’50 del XX secolo che presentano caratteri architettonici e formali riconoscibili.

1.2. Al loro interno ricadono edifici di valore architettonico e paesaggistico degli ambiti urbani, specificatamente disciplinati dalle disposizioni di cui all’articolo 28 delle presenti norme.

1.3. Sono individuati dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “Trc” e sono classificati come zona “B” ai sensi del DM n. 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Pure in assenza di un preventivo disegno unitario, concorrono alla formazione della città compatta, frutto di regole insediative riconoscibili.

2.2. Al loro interno si deve perseguire il riconoscimento e la qualificazione dello spazio pubblico, soprattutto attraverso la creazione, la qualificazione e l’incremento dei percorsi pedonali trasversali, capaci di consentire il collegamento diretto del mare con i settori urbani di monte.

2.3. Il potenziamento delle aree per la sosta veicolare costituisce un’esigenza diffusa, da soddisfare all’interno o all’intorno dei tessuti consolidati.

2.4. Al loro interno o al loro intorno, per migliorare la qualità strutturale e funzionale degli ambiti urbani, il RU individua “aree di nuovo impianto” sottoposte a specifica disciplina.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici.

3.2.1. Gli interventi di rifacimento dei fronti esterni e delle coperture degli edifici devono avere carattere unitario e devono essere pertanto estesi a tutti i prospetti (se l’edificio è isolato), all’intera facciata (se l’edificio è parte di una quinta stradale) e/o all’intera copertura.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - i fronti esterni degli edifici devono presentare una finitura a intonaco civile o in pietra locale faccia vista;
• - le coperture devono essere realizzate con falde inclinate e con manto in laterizio;
• - è vietata l’apposizione di pannelli solari e/o fotovoltaici sulle coperture a falde inclinate;
• - è consentito il mantenimento delle coperture piane esistenti che, se perimetrate da parapetto pieno, possono ospitare pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.3. Spazi aperti pertinenziali.

3.3.1. Negli spazi aperti pertinenziali costituiti da corti o cortili devono essere conservate e restaurate le costruzioni minori e le pavimentazioni storiche, se presenti. In caso contrario sono consentite pavimentazioni in pietra locale.

3.3.2. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l’intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.3. Gli eventuali muri di sostegno o di recinzione devono essere restaurati, se presenti. In caso contrario possono essere realizzati in pietra locale faccia vista o con finitura a intonaco civile. E’ vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista. Sono altresì vietate le recinzioni in metallo che non siano improntate a criteri di sobrietà formale.

3.3.4. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.5. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, legati da vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l’impermeabilizzazione del suolo. A protezione dei posti auto e per contenerne l’impatto visuale, per la totalità degli stalli, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.3.6. E’ consentita l’installazione a terra, purché all’interno di spazi non visibili dall’esterno (alla breve e alla lunga distanza), di pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo.

La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni e dai suddetti pannelli, non deve superare il 50% della superficie fondiaria. L’indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 25%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, marciapiedi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata; le piazze, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati in materiale lapideo o asfaltati.

3.4.2. In ogni caso è vietato l’uso di masselli autobloccanti di cemento e di altri materiali incongrui con il carattere storicizzato dei luoghi. Costituiscono eccezione i tessuti di vecchio impianto del centro abitato di Porto Santo Stefano, dove, stanti le pavimentazioni recenti del Lungomare dei Navigatori, di Piazza dei Rioni e Corso Umberto I, le nuove pavimentazioni, soprattutto se contigue, possono essere realizzate facendo ricorso agli stessi materiali (porfido e autobloccanti in cls).

4. Interventi consentiti

4.1. I tessuti consolidati costituiscono parti urbane compiute da qualificare nei caratteri architettonici e formali. Essi sono suscettibili di interventi finalizzati a:

• - garantire l’uso del patrimonio edilizio esistente e il suo adeguamento agli attuali standards abitativi;
• - perseguire il riordino delle aree pertinenziali e l’innalzamento della loro qualità ecologica e formale.

4.2. A tale fine, sugli edifici esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia RE1 e RE2 così come definita dall’articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme. I locali tecnici, così come definiti dall’articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme sono consentiti esclusivamente fuori terra, senza possibilità di locali interrati o seminterrati.

4.3. La demolizione dei corpi di fabbrica secondari facenti parte del medesimo organismo edilizio e la loro ricostruzione nella stessa quantità volumetrica, o in quantità inferiore, prevista dalla ristrutturazione edilizia RE1, così come definita dall’ articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme, è consentita ancorché con diversa collocazione nel lotto di pertinenza, a condizione che l’intervento garantisca una apprezzabile soluzione progettuale e che, in caso di aggregazione delle volumetrie demolite all’edificio principale di riferimento, l’organismo edilizio risultante sia caratterizzato da unitarietà architettonica e formale.

4.4. Nei tessuti consolidati compatti è vietata l’installazione di:

• - tralicci e manufatti di sostegno per l’energia elettrica e/o le telecomunicazioni;
• - cartelli pubblicitari e ogni altro manufatto incongruo con i caratteri storicizzati dei tessuti;
• - sulle facciate degli edifici: insegne luminose poste al di fuori dei vani porta.

1. Definizione

1.1. Sono i tessuti urbani formatisi prevalentemente a partire dalla metà del XX secolo, con addizioni successive costituite da singole costruzioni o da lottizzazioni regolate con progetti unitari non coordinati tra loro. Presentano caratteri morfologici differenziati, con edifici pluriplano a tipologia mista e densità variabile, ubicati a filo strada o, sovente, isolati nel lotto di appartenenza, che prescindono dalla conformazione dei terreni e dalla loro posizione nel contesto urbano. Gli spazi aperti pertinenziali, solitamente sistemati a verde, prevalgono sugli spazi edificati. Lo spazio pubblico è generalmente costituito dalle sole sedi viarie, a sezione variabile e irregolare, spesso prive di marciapiede e con tracciati a fondo cieco.

1.2. Sono a prevalente o esclusivo carattere residenziale, con presenza sporadica di servizi pubblici e di pubblici esercizi.

1.3. Sono individuati dalle tavole grafiche del RU con la sigla “Trr” e sono classificati come zona “B” ai sensi del DM n. 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Stante la mancanza di una efficace struttura urbana, necessitano di qualificazione (ecologica, morfologica e funzionale) dello spazio pubblico e delle parti edificate, di completamento delle infrastrutture, di adeguamento degli standards urbanistici, di superamento della monofunzionalità residenziale.

2.2. Nei settori più prossimi alle aree urbane centrali necessitano di parcheggi a gestione differenziata (sosta gratuita per i residenti e i turisti stanziali; sosta a pagamento per i visitatori), capaci di consentire collegamenti trasversali, anche attraverso percorsi pedonali suscettibili dimeccanizzazione, con i porti e le aree limitrofe.

2.3. A integrazione della mobilità veicolare sono da incentivare spostamenti pedonali e ciclabili in sede protetta.

2.4. Al loro interno o al loro intorno, per migliorare la qualità strutturale e funzionale degli ambiti urbani, il RU individua “aree di nuovo impianto” sottoposte a specifica disciplina.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici

3.2.1. Gli interventi di rifacimento dei fronti esterni e delle coperture degli edifici devono avere carattere unitario e devono essere pertanto estesi a tutti i prospetti (se l’edificio è isolato), all’intera facciata (se l’edificio è parte di una quinta stradale) e/o all’intera copertura.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - gli interventi edilizi, di qualsivoglia natura, non possono comportare la realizzazione di edifici con più di tre piani fuori terra oltre il seminterrato.
• - le coperture devono essere realizzate con falde inclinate e manto di copertura in laterizio; è comunque consentita la realizzazione di coperture piane, perimetrate da parapetto pieno, purché con alloggiamento pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE;
• - tutte le opere murarie, di qualsiasi tipo, devono essere realizzate con finiture in pietra o laterizio faccia vista ovvero con intonaco tinteggiato, evitando parti in cemento armato faccia vista.

3.3. Spazi aperti pertinenziali

3.3.1. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l’intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.2. Le recinzioni dei lotti possono essere realizzate con muretto in pietra faccia vista o con finitura a intonaco civile, eventualmente sormontato da ringhiera metallica, ovvero con siepi addossate a reti a maglia sciolta. Sono vietate le ringhiere non improntate a criteri di sobrietà formale. E’ altresì vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista.

3.3.3. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.4. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, anche a favore di unità immobiliari ubicate in lotti limitrofi, purché legati da vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l’impermeabilizzazione del suolo. A protezione dei posti auto e per contenerne l’impatto visuale, per la totalità degli stalli, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.3.5. E’ consentita l’installazione a terra, purché all’interno di spazi recintati da muri o comunque non visibili dall’esterno, di pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo. La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni e dai suddetti pannelli, non deve superare il 50% della superficie fondiaria. L’indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 30%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata, ovvero con masselli autobloccanti in cls secondo i colori e le tipologie definite dal RE, ovvero con terre stabilizzate; le piazze, i marciapiedi, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati con gli stessi materiali o asfaltati.

4. Interventi consentiti

4.1. Nel rispetto delle distanze di cui al DM n. 1444/1968 e ferme restando le specificazioni e/o le limitazioni di cui alle Parti Seconda e Terza delle presenti norme, sono ammessi interventi di:

• a. manutenzione ordinaria e straordinaria;
• b. restauro e risanamento conservativo;
• c. ristrutturazione edilizia RE1, RE2, RE3, come definita dall’articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme, in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.2 del presente articolo;
• d. locali tecnici, così come definiti dall’articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme;
• e. sostituzione edilizia, in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.3 del presente articolo.
• f. ristrutturazione urbanistica a parità di superficie utile lorda, in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.3 del presente articolo.

4.2. Ristrutturazione edilizia

4.2.1. La superficie utile lorda massima utilizzabile per le addizioni funzionali, e disciplinate dall’articolo 7 delle presenti norme, non può superare il 20% della superficie utile lorda di ogni unità immobiliare esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme, con un massimo di 20 mq/unità immobiliare e comunque, in presenza di più unità immobiliari, di 50 mq/lotto edificato o complesso edilizio.

4.2.2. Le suddette addizioni funzionali possono riguardare anche il rialzamento del sottotetto o lo sbassamento del piano terra, al fine di garantirne l’abitabilità o l’agibilità, a condizione che:

• a. la maggiore altezza ricavabile all’interno dei locali non sia superiore a 0,50 ml;
• b. la maggiore volumetria ricavabile non sia superiore a quella che si otterrebbe moltiplicando la superficie utile lorda aggiuntiva, consentita nei limiti del 20%, per l’altezza minima richiesta dalla normativa vigente in relazione alle singole destinazioni d’uso in essere.

Detta volumetria è in ogni caso sostitutiva, in tutto o in parte, di quella ottenibile attraverso gli interventi disciplinati dal precedente punto 4.2.1.

4.2.3. Gli elaborati grafici di progetto devono evidenziare con chiarezza che, a intervento ultimato:

• a. la superficie coperta complessiva non supera il 40% della superficie complessiva del lotto di pertinenza dell’edificio, mentre la superficie impermeabilizzata non supera il 75%. Qualora il rilievo dello stato di fatto evidenzi il superamento di dette soglie, l’intervento risulterà fattibile qualora non produca, direttamente o indirettamente, una ulteriore aumento della superficie coperta e una ulteriore diminuzione della superficie permeabile del lotto e comporti, di contro, un qualsivoglia miglioramento dello stato precedente;
• b. risultano soddisfatte le dotazioni di parcheggi richieste dalle vigenti norme regionali e nazionali, con una dotazione minima per la residenza di n. 1 posti auto/unità immobiliare, realizzabile anche nel sottosuolo;
• c. l’altezza dell’edificio non supera i tre piani fuori terra e comunque 9,50 ml, ovvero l’altezza esistente prima dell’intervento;
• d. risultano rispettate le distanza di cui al DM 1444/1968.

4.3. Sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica

4.3.1. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, consentiti a parità di volumetria e superficie utile lorda, devono concorrere al miglioramento delle condizioni ambientali e paesaggistiche esistenti, garantendo, in particolare, il rispetto dei seguenti parametri:

• a. rapporto di copertura: non superiore al 40% della superficie fondiaria del lotto;
• b. indice di permeabilità: pari ad almeno il 30% della superficie fondiaria del lotto;
• c. indice di densità arborea: pari ad almeno n. 80 alberi di alto fusto/ettaro, con ubicazione preferenziale lungo il bordo strada o lungo direttrici funzionali alla costituzione di reti ecologiche locali;
• d. indice di riequilibrio ecologico: pari ad almeno n. 1 albero di alto fusto/100 mq di superficie impermeabilizzata;
• e. dotazione parcheggi: almeno pari a quella richiesta dalle vigenti norme regionali e/o nazionali, con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque la dotazione minima per la residenza di n. 1 posto auto/unità immobiliare;
• f. altezza: non superiore a tre piani fuori terra e comunque a 9,50 ml, ovvero l’altezza esistente prima dell’intervento;
• g. distanze: come da DM 1444/1968.

4.3.2. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica si conformano alle misure per il risparmio idrico, per il risparmio energetico e a favore delle fonti energetiche rinnovabili di cui all’articolo 9 delle presenti norme. E’ ammessa la deroga solo per comprovate impossibilità tecnico-funzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.

1. Definizione

1.1. Sono le aree produttive, solitamente ubicate al margine dei centri abitati e caratterizzate dalla presenza prevalente di grandi edifici ad uso artigianale e industriale. Sono cresciute per addizioni successive senza un disegno organico, dando luogo a una morfologia confusa a densità variabile (Porto Santo Stefano), ovvero attraverso interventi unitari regolati da strumenti attuativi (Porto Ercole).

1.2. Nell’area del Campone, a Porto Santo Stefano, accanto alle strutture produttive sono presenti edifici che ospitano residenze o altre funzioni terziarie e di servizio.

1.3. Sono individuati dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “Trp” e sono classificati come zona “D” ai sensi del DM 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Ospitano le attività più qualificate del tessuto produttivo locale, legate prevalentemente ai porti e alla nautica. 2.2. Necessitano di qualificazione nei caratteri ecologici (funzionalità del reticolo idrografico superficiale, maggiore permeabilità dei suoli, maggiore equipaggiamento vegetale, ecc.), morfologici (eccessiva disomogeneità delle tipologie edilizie, scarsa qualità delle aree pertinenziali, mancanza di efficaci raccordi con lo spazio pubblico, ecc.), infrastrutturali(miglioramento degli accessi, potenziamento delle aree di sosta, di carico-scarico merci, ecc.) e funzionali (integrazione con il terziario di servizio alle imprese e con i servizi di interesse pubblico, riordino delle funzioni residenziali, ecc.).

2.3. L’area del Campone a Porto Santo Stefano, in particolare, necessita di una progressiva riorganizzazione qualitativa, tesa a favorire l’accessibilità e la creazione di una struttura urbana efficiente.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici

3.2.1. Gli interventi di rifacimento dei fronti esterni e delle coperture degli edifici devono avere carattere unitario e devono essere pertanto estesi a tutti i prospetti (se l’edificio è isolato), all’intera facciata (se l’edificio è parte di una quinta stradale) e/o all’intera copertura.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - gli interventi edilizi, di qualsivoglia natura, possono comportare la realizzazione di edifici con non più di tre piani fuori terra, oltre il seminterrato, e con altezza comunque non superiore a 12,00 ml;
• - è consentita la realizzazione di coperture piane, perimetrate da parapetto pieno, purché con alloggiamento di pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.3. Spazi aperti pertinenziali

3.3.1. Gli spazi aperti pertinenziali, se sottoposti a interventi di riorganizzazione legati a interventi edilizi, devono garantire il rispetto dei parametri di qualificazione ambientale riportati al successivo punto 5 del presente articolo, a meno di comprovate impossibilità tecnicofunzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.

3.3.2. Le acque di pioggia devono comunque essere raccolte, trattate e utilizzate per l’irrigazione delle aree verdi pertinenziali ovvero cedute al terreno attraverso apposite opere, evitando, di norma, la loro dispersione o la loro immissione diretta nel sistema fognario e nei fossi limitrofi.

3.3.3. Le recinzioni dei lotti edificati possono essere realizzate con muretto in pietra faccia vista o con finitura a intonaco civile, eventualmente sormontato da ringhiera metallica, ovvero con siepi addossate a reti a maglia sciolta. E’ vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista.

3.3.4. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.5. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di parcheggi e di spazi per la movimentazione delle merci. A protezione dei parcheggi per le automobili, nell’area del Campone di Porto Santo Stefano, è consentita la realizzazione di pensiline che inglobino pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo, nel rispetto delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.3.6. E’ consentita l’ubicazione a terra, purché all’interno di spazi recintati, di pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo. La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni, dalle pensiline di cui al precedente punto 3.3.5. del presente articolo e dai suddetti pannelli, non deve superare il 70% della superficie fondiaria. L’indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 25%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata, ovvero con masselli autobloccanti in cls secondo i colori e le tipologie definite dal RE, ovvero con terre stabilizzate; le piazze, i marciapiedi, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati con gli stessi materiali o asfaltati.

4. Interventi consentiti

4.1. Nel rispetto delle distanze di cui al DM n. 1444/1968 e ferme restando le specificazioni e/o le limitazioni di cui alle Parti Seconda e Terza delle presenti norme, sono ammessi interventi di:

• a. manutenzione ordinaria e straordinaria;
• b. restauro e risanamento conservativo;
• c. ristrutturazione edilizia RE1, RE2 e RE3 così come definita dall’articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme, purché in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.3 del presente articolo;
• d. locali tecnici, così come definiti dall’articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme;
• e. sostituzione edilizia, in conformità alle disposizioni di cui ai punti 4.4 del presente articolo;
• f. ristrutturazione urbanistica, a parità di superficie utile lorda, in conformità alle disposizioni di cui ai punti 4.4 del presente articolo.

4.2. I suddetti interventi si attuano direttamente, sulla base di regolare titolo abilitativo, ovvero, in presenza di interventi di ristrutturazione urbanistica, previa approvazione di un apposito PA.

4.3. Ristrutturazione edilizia

4.3.1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono gli incrementi volumetrici pertinenziali, così come definite dalla L.R. 65/2014 e disciplinate dall’articolo 7, delle presenti norme, purché nel rispetto di tutte le condizioni e le specificazioni di seguito indicate:

• a. la superficie utile lorda massima utilizzabile, con esclusione delle costruzioni secondarie presenti nella superficie di pertinenza, non può superare:
• -a.1. il 10% della superficie utile lorda di ogni unità immobiliare esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme, fino a ottenere una superficie utile lorda massima di 50 mq/unità immobiliare e comunque, in presenza di più unità immobiliari, di 100 mq/lotto edificato o complesso edilizio;
• -a.2. il 20% della superficie utile lorda di ogni singola unità immobiliare esistente alla data di approvazione del RU se l’intervento comporta esclusivamente un incremento della superficie utile lorda interna all’edificio, senza ulteriori consumi di suolo.
• b. gli elaborati grafici di progetto devono evidenziare con chiarezza che, a intervento ultimato si rispettano i seguenti parametri:
• -b.1. rapporto di copertura: non superiore al 50% della superficie fondiaria del lotto (qualora, nello stato di fatto, la suddetta soglia risulti superata, l’intervento è fattibile se non produce, direttamente o indirettamente, una ulteriore diminuzione della superficie coperta del lotto);
• -b.2. indice di permeabilità: pari ad almeno il 25% della superficie fondiaria del lotto;
• -b.3. dotazione parcheggi: almeno pari a quelle previste dalle vigenti norme regionali e/o nazionali, con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque la dotazione minima di parcheggi privati nella misura di 1 mq/10 mc;
• -b.4. altezza: non superiore a 12 ml, ovvero a quella esistente prima dell’intervento;
• -b.5. distanze: come da DM 1444/1968.

4.4. Sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica

4.4.1. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, consentiti a parità di superficie utile lorda e di volumetria, devono concorrere al miglioramento delle condizioni urbanistiche e ambientali esistenti, garantendo, in particolare, il rispetto dei seguenti parametri:

• a. rapporto di copertura: non superiore al 50% della superficie fondiaria del lotto;
• b. indice di permeabilità: pari ad almeno il 30% della superficie fondiaria del lotto;
• c. indice di densità arborea: pari ad almeno 50 alberi di alto fusto/ettaro, con ubicazione preferenziale lungo il bordo strada o lungo direttrici funzionali alla costituzione di reti ecologiche locali;
• d. indice di riequilibrio ecologico: pari ad almeno 1 albero di alto fusto/100 mq di superficie impermeabilizzata;
• e. dotazione parcheggi: almeno pari a quella richiesta dalle vigenti norme regionali e/o nazionali, con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque la dotazione minima di parcheggi privati nella misura di 1 mq/10 mc;
• f. altezza: non superiore a 12 ml, ovvero a quella esistente prima dell’intervento;
• g. distanze: come da D.M 1444/1968.
• h. allineamenti stradali: definiti dall’Ufficio tecnico comunale in modo da garantire, in presenza di sezioni stradali inferiori alle soglie minime di legge, l’adeguamento della carreggiata stradale.

4.4.2. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica si conformano alle misure per il risparmio idrico, per il risparmio energetico e a favore delle fonti energetiche rinnovabili di cui all’articolo 9 delle presenti norme. E’ ammessa la deroga solo per comprovate impossibilità tecnico-funzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.