1. Definizioni

Ai fini delle presenti norme valgono le definizioni che seguono:

1.1. Tessuti urbani esistenti

1.1.1. Per tessuto urbano esistente si intende una porzione di territorio su cui è già avvenuta la trasformazione del suolo ai fini urbani secondo specifiche modalità morfologiche e strutturali.

1.1.2. I tessuti urbani esistenti concorrono a definire, insieme alle aree con piani e progetti in fase di attuazione, il perimetro aggiornato dei centri abitati.

1.2. Piani e progetti in fase di attuazione

1.2.1. Per piani e progetti in fase di attuazione si intendono i piani, attuativi o complessi, approvati e/o adottati, ovvero i progetti dotati di specifico titolo abilitativo, che disciplinano specifiche aree urbane e che rappresentano atti programmatici formalizzati dalla Amministrazione Comunale prima della entrata in vigore delle presenti norme.

1.2.2. Le aree interessate da piani e progetti in fase di attuazione concorrono a definire, insieme ai tessuti urbani esistenti, il perimetro aggiornato dei centri abitati.

1.3. Tessuti urbani di nuova formazione

1.3.1. Per tessuto urbano di nuova formazione si intende la porzione di territorio, urbanizzato o non urbanizzato, su cui il RU prevede la trasformazione del suolo ai fini urbani ovvero la trasformazione di un tessuto urbano esistente per la creazione di un nuovo tessuto urbano.

1.3.2. I tessuti urbani di nuova formazione sono realizzabili nelle "aree di nuovo impianto" e sono disciplinati, nei caratteri morfologici e strutturali, dalle schede dell'Elaborato F del RU.

1.3.3. I tessuti urbani di nuova formazione concorrono a definire, insieme ai tessuti urbani esistenti, alle aree con piani e progetti in fase di attuazione e alle opere pubbliche esterne ai centri abitati e alle aree di nuovo impianto, il perimetro degli ambiti urbani.

1.4. Opere pubbliche esterne ai centri abitati e alle aree di nuovo impianto

1.4.1. Per opere pubbliche esterne ai centri abitati e alle aree di nuovo impianto si intendono gli interventi diretti, non subordinati alla formazione di comparti e/o alla approvazione di PA, finalizzati al soddisfacimento di esigenze pubbliche e previsti dal RU all'interno dell'UTOE di riferimento del centro abitato, così come definita dal PS.

1.4.2. Le suddette opere pubbliche concorrono a definire, insieme ai tessuti urbani esistenti, alle aree con piani e progetti in fase di attuazione e ai tessuti urbani di nuova formazione, il perimetro degli ambiti urbani.

1.5. Centri abitati e perimetro aggiornato dei centri abitati

1.5.1. Per centro abitato si intende un sistema accentrato, polifunzionale e continuo di aree edificate, dotate di servizi e intervallate da strade, piazze, giardini o altri spazi aperti urbanizzati, comprensivo dei lotti liberi interclusi, ubicati all'interno o lungo la linea di bordo, così come delimitato, con apposito perimetro, dalle tavole grafiche del R.U. I centri abitati esistenti nel territorio comunale sono quelli di Porto Santo Stefano (comprensivo del Campone), di Pozzarello e di Porto Ercole (comprensivo di Cala Galera) e di Terrarossa.

1.5.2. Gli elaborati grafici del RU individuano, con apposito segno, il perimetro aggiornato dei centri abitati ai sensi della LR 01/2005. Al suo interno ricadono:

1. a. i tessuti urbani esistenti che, ai sensi delle vigenti disposizioni regionali, consentono, se e in quanto previsti dalle presenti norme:
   1. a.1. interventi di conservazione, trasformazione e/o ampliamento di edifici esistenti;
   2. a.2. interventi edilizi di completamento nei lotti liberi interclusi;
   3. a.3. interventi per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e, in particolare, di attrezzature e servizi pubblici o di interesse comune;
2. b. piani e progetti in fase di attuazione, di cui al precedente punto 1.2 del presente Articolo.

.6. "Aree di nuovo impianto"

1.6.1. Per "area di nuovo impianto" si intende una porzione di territorio, interna al perimetro del centro abitato o esterna al suddetto perimetro, ma interna alla sua UTOE di riferimento così come definita dal PS, dove, previa approvazione di un apposito PA, si prevedono interventi volti alla sostituzione e alla riorganizzazione dei tessuti urbani esistenti, ovvero alla creazione di nuovi tessuti urbani.

1.6.2. Attraverso le "aree di nuovo impianto" il RU persegue la riorganizzazione e la qualificazione ecologica, morfologica, strutturale e funzionale dei centri abitati, nonché, in coerenza con le disposizioni del PS, il loro completamento e il loro ampliamento con interventi anche esterni al perimetro aggiornato dei centri abitati..

1.6.3. Ai sensi della LR 01/2005,Articolo 55, le previsioni relative alle "aree di nuovo impianto" decadono dopo cinque anni dalla approvazione del RU qualora non sia stato perfezionato, da parte dei proponenti, un valido atto unilaterale d'obbligo, registrato e trascritto, a favore della Amministrazione Comunale.

1.7. Settori funzionali urbani

I settori funzionali urbani sono porzioni degli ambiti urbani caratterizzate dalla presenza di specifiche funzioni e/o finalizzate al perseguimento di specifiche prestazioni funzionali.

1.8 Ambiti urbani e perimetro degli ambiti urbani

1.8.1. Per ambito urbano si intende:

1. a. ai fini strutturali: l'insieme costituito dai centri abitati esistenti (tessuti urbani esistenti e aree con piani e progetti in fase di attuazione), dalle aree di nuovo impianto (tessuti urbani di nuova formazione) e dalle opere pubbliche esterne ai centri abitati e alle aree di nuovo impianto;
2. b. ai fini funzionali: l'insieme costituito dai settori urbani funzionali.

1.8.2. Gli elaborati grafici del RU individuano, con apposito segno, il perimetro degli ambiti urbani, così come definiti dalla presenti norme.

1.8.3. Il perimetro degli ambiti urbani è suscettibile di modifica allorché, trascorsi cinque anni dalla approvazione del RU, l'Amministrazione Comunale decida di non confermare gli interventi decaduti, già previsti nelle "aree di nuovo impianto", interessando altre aree interne all'UTOE di riferimento, così come definita dal PS, e funzionali al perseguimento degli stessi obiettivi di qualificazione, riorganizzazione, completamento e/o ampliamento del centro abitato esistente.

2. Finalità

Negli ambiti urbani il RU persegue prioritariamente i seguenti obiettivi, che devono essere recepiti e sviluppati dai Piani di settore, dai PA, dai progetti delle opere pubbliche, dai progetti edilizi, nonché da tutte le politiche e le azioni che abbiano incidenza sul territorio:

• * qualità ecologica:
  • - integrità fisica del suolo urbano;
  • - intercettamento e convogliamento delle acque di pioggia;
  • - funzionalità del reticolo idraulico superficiale;
  • - salvaguardia degli spazi aperti residuali limitrofi ai corsi d'acqua in ambito urbano;
  • - permeabilità del suolo;
  • - incremento delle dotazioni di verde:
    • * per la creazione di connessioni con il territorio rurale
    • * per la mitigazione e la compensazione dei carichi ambientali prodotti dagli insediamenti e dal traffico veicolare;
• * qualità morfologica:
  • - creazione di nuove centralità urbane, fisicamente e funzionalmente riconoscibili;
  • - potenziamento, riorganizzazione e riqualificazione dello spazio pubblico;
  • - riconfigurazione dei bordi urbani;
  • - riqualificazione dei water front urbani;
  • - raccordi e coerenze tra spazio pubblico e spazio privato;
  • - incremento e qualificazione formale del verde urbano e stradale;
  • - qualificazione formale dei tessuti urbani esistenti;
  • - definizione di regole tipologiche e morfologiche per i nuovi tessuti urbani
• * qualità abitativa:
  • - adeguamento delle dotazioni idriche;
  • - adeguamento delle reti di smaltimento e raccolta differenziata;
  • - adeguamento della dotazione di servizi urbani, pubblici o di interesse pubblico;
  • - ricorso alla bioarchitettura alle fonti energetiche rinnovabili;
  • - contenimento della monofunzionalità residenziale;
  • - articolazione e distribuzione delle funzioni non residenziali, favorendo il mix funzionale nei tessuti urbani;
• * qualità funzionale:
  • - decongestionamento delle aree centrali;
  • - riorganizzazione e qualificazione degli accessi urbani;
  • - completamento e gerarchizzazione della rete viaria principale;
  • - completamento e gerarchizzazione delle aree per la sosta veicolare;
  • - creazione di parcheggi veicolari prossimi, ma esterni, alle aree urbane centrali;
  • - creazione di raccordi pedonali tra parcheggi veicolari e aree urbane centrali;
  • - creazione di un sistema urbano della mobilità pedonale e/o ciclabile;
  • - definizione di nuove relazioni morfologiche e funzionali tra porti, aree portuali e centri abitati;
  • - sviluppo delle strutture ricettive e dei servizi.

1. All'interno degli ambiti urbani il RU, attraverso distinti elaborati cartografici in scala 1:2.000 (Elaborati D e E), definisce:

• - le prestazioni qualitative (Elaborati D);
• - le prestazioni funzionali (Elaborati E).

2. Le prestazioni qualitative individuano gli obiettivi di qualità strutturale perseguiti nei tessuti urbani, esistenti o di nuova formazione, e definiscono, conseguentemente, gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica consentiti e le relative modalità di attuazione, con particolare riguardo ai caratteri ecologici e formali.

3. Le prestazioni funzionali individuano le funzioni consentite nei settori funzionali urbani e disciplinano, conseguentemente, i cambi di destinazione d'uso e le relative condizioni.

4. Le prestazioni qualitative e le prestazioni funzionali sono riferite sia al sistema degli insediamenti che al sistema degli spazi aperti.

1. Le disposizioni inerenti le prestazioni qualitative e i conseguenti interventi di trasformazione edilizia e urbanistica si applicano ai tessuti urbani, esistenti e di nuova formazione, che compongono gli ambiti urbani.

2. Gli elaborati grafici del RU (Elaborati D, scala 1:2000) individuano i tessuti urbani che, per epoca di impianto, ubicazione, caratteri morfologici e finalità programmatiche, assolvono prestazioni diversificate di qualità strutturale.

3. All'interno dei suddetti tessuti ricadono le aree e gli edifici speciali che, in virtù dei caratteri fisici, spaziali e figurativi assumono una specifica rilevanza strutturale nei tessuti urbani di riferimento. Le aree e gli edifici speciali sono evidenziati, con specifica campitura, dagli elaborati grafici del RU (Elaborati D, scala 1:2000) e sono disciplinati dalla Parte Quarta,Titolo I, delle presenti norme, "Disposizioni per le aree e gli edifici speciali".

4. In relazione alle prestazioni qualitative dei tessuti urbani, esistenti o di nuova formazione, le presenti norme definiscono:

1. a. i parametri edilizi, urbanistici e di qualificazione ambientale che regolano gli interventi sul patrimonio edilizio esistente e gli interventi di nuova costruzione;
2. b. le modalità di sistemazione degli spazi pertinenziali e degli spazi di relazione;
3. c. la zona urbanistica corrispondente ai sensi del DM 1444/1968.

5. In relazione ai tessuti urbani di nuova formazione, disciplinati dalle schede raccolte nell'elaborato F del RU, "Aree di nuovo impianto", sono altresì definite le condizioni che subordinano l'attività edilizia alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e, in particolare, dei servizi pubblici di interesse locale di cui all'Articolo 41 delle presenti norme. Sono altresì definiti i caratteri figurativi dello spazio pubblico e i principali elementi di integrazione con i tessuti urbani esistenti.

1. Le disposizioni inerenti le prestazioni funzionali e la conseguente disciplina delle destinazioni d'uso si applicano ai settori urbani funzionali in cui sono suddivisi gli ambiti urbani.

2. Gli elaborati grafici del RU (Elaborati E, scala 1:2000) individuano i settori urbani funzionali che, per epoca di impianto, ubicazione, caratteri strutturali e finalità programmatiche, assolvono specifiche prestazioni funzionali per la riqualificazione dei centri abitati e l'organizzazione degli ambiti urbani. All'interno dei suddetti settori individuano altresì gli edifici e le aree che, in virtù dei caratteri figurativi e strategici, assumono una specifica rilevanza funzionale e richiedono una specifica disciplina delle destinazioni d'uso.

3. In relazione ai settori urbani funzionali, per favorire l'equilibrata distribuzione delle funzioni, superare le situazioni di monofunzionalità e stimolare la creazione di nuove centralità urbane, le presenti norme definiscono:

1. a. le funzioni consentite;
2. b. le condizioni che sovrintendono i cambi di destinazione d'uso.

4. In relazione agli edifici e alle aree con specifica rilevanza funzionale le presenti norme definiscono le inibizioni o le limitazioni ai cambi di destinazione d'uso, con le eventuali e specifiche condizioni.

5. Le suddette disposizioni si applicano ai centri abitati esistenti a partire dall'entrata in vigore delle presenti norme. Alle aree di nuovo impianto si applicano, a partire dall'entrata in vigore delle presenti norme e per il periodo di validità dei relativi PA, le specifiche disposizioni delle schede raccolte nell'Elaborato F del RU; scaduto il periodo di validità dei suddetti PA, alle aree di nuovo impianto si applicano le disposizioni che regolano i settori funzionali urbani di appartenenza.

6. Le funzioni ammesse nei singoli settori urbani sono definite, con riferimento alle categorie e alle sottocategorie funzionali di cui all'Articolo 12 delle presenti norme, attraverso le "prestazioni funzionali" di cui alla Parte Quarta,Titolo III, Capo III.

7. Negli ambiti urbani, in coerenza con i carichi urbanistici previsti dal PS, i cambi di destinazione d'uso tra le funzioni urbane principali sono consentiti, nel periodo di validità del presente RU, entro i limiti definiti dalla Parte Quarta, Titolo III, Capo III delle presenti norme.

1. Ai fini delle presenti norme, le prestazioni qualitative degli ambiti urbani sono definite in relazione alle seguenti parti costitutive:

1. a. tessuti urbani esistenti:
   1. a.1. tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)
   2. a.2. tessuti urbani consolidati a prevalente carattere residenziale (Tcr)
   3. a.3. tessuti urbani di formazione recente a prevalente carattere residenziale (Trr)
   4. a.4. tessuti urbani di formazione recente a prevalente carattere produttivo (Trp)
2. b. aree con piani e progetti in fase di attuazione (Ta)
3. c. aree di nuovo impianto (Tn)

2. Le prestazioni qualitative delle aree e degli edifici speciali, che gli elaborati grafici del RU riferiscono, con apposita sigla, ai tessuti urbani di appartenenza, sono definite dalla Parte Quarta,Titolo I, delle presenti norme.

3. Le prestazioni qualitative delle infrastrutture di collegamento sono definite dalla Parte Quarta,Titolo IV, delle presenti norme.

1. Non sono ammessi cambi di destinazione dei fondi commerciali esistenti verso le funzioni di garage o autorimesse nelle seguenti vie e piazze dei centri abitati di Porto Santo Stefano e Porto Ercole:

• - Via Del Molo ed edifici prospicienti Piazzale dei Rioni
• - Via Roma
• - Lungomare dei Navigatori
• - Lungomare Andrea Doria
• - Piazza Santa Barbara
• - Piazza Indipendenza.

1. Definizione

1.1. Comprendono i tessuti compatti di antica formazione dei centri storici di Porto Santo Stefano e Porto Ercole, che hanno conservato la riconoscibilità della struttura insediativa nella rete stradale e negli spazi aperti di relazione, negli edifici e negli spazi pertinenziali, negli altri elementi dello spazio costruito. Comprendono altresì i tessuti rarefatti, di formazione solitamente antecedente la seconda guerra mondiale, che hanno costituito elementi direttori della crescita urbana. Ad essi sono assimilati gli edifici isolati di impianto storico che presentano caratteri architettonici e formali meritevoli di tutela.

1.2. Al loro interno ricadono gli edifici matrice e gli edifici di valore architettonico e paesaggistico degli ambiti urbani, specificatamente disciplinati dalle disposizioni di cui agli articoli 27 e 28 delle presenti norme.

1.6. Sono individuati dalle tavole grafiche del RU. con la sigla "Tvr" e sono classificati come zona "A" ai sensi del DM n. 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Costituiscono parti testimoniali e identitarie dei centri abitati.

2.2. Garantiscono la permanenza o il recupero dei caratteri morfologici, tipologici, architettonici, spaziali e figurativi storicizzati, evitandone la banalizzazione e la omologazione ai tessuti recenti.

2.3. Al loro interno si devono favorire la fruizione pedonale, il recupero del rapporto diretto tra edifici e spazi aperti, pubblici o di uso pubblico, l’integrazione della residenza con funzioni terziarie e di servizio, la creazione di nuove centralità urbane.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - le coperture devono essere realizzate con falde inclinate e con manto in laterizio;
• - è vietata l’apposizione di pannelli solari e/o fotovoltaici.

3.3. Spazi aperti pertinenziali.

3.3.1. Gli spazi aperti pertinenziali, costituiti da corti, cortili, giardini e orti costituiscono elementi inscindibili dall’edificio di riferimento e contribuiscono in maniera determinante alla definizione del paesaggio urbano

3.3.2. Negli spazi aperti pertinenziali costituiti da corti o cortili devono essere conservate e restaurate le costruzioni minori e le pavimentazioni storiche, se presenti. In caso contrario sono consentite pavimentazioni in pietra locale.

3.3.3. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l’intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.4. Gli eventuali muri di sostegno o di recinzione devono essere restaurati, se presenti. In caso contrario possono essere realizzati in pietra locale faccia vista o con finitura a intonaco civile. E’ vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista. Sono altresì vietate le recinzioni in metallo che non siano improntate alla massima semplicità formale.

3.3.5. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.6. Negli spazi pertinenziali dei tessuti rarefatti e degli edifici isolati è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, legati da vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso diretto dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l’impermeabilizzazione del suolo, con ricorso a materiali lapidei per la pavimentazione delle corsie carrabili. A protezione dei posti auto e per contenerne l’impatto visuale, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, marciapiedi, slarghi, ecc, devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata; le piazze, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati in materiale lapideo o asfaltati.

3.4.2. In ogni caso è vietato l’uso di masselli autobloccanti di cemento e di altri materiali incongrui con il carattere storicizzato dei luoghi. Costituiscono eccezione i tessuti di vecchio impianto del centro abitato di Porto Santo Stefano, dove, stanti le pavimentazioni recenti del Lungomare dei Navigatori, di Piazza dei Rioni e Corso Umberto I, le nuove pavimentazioni, soprattutto se contigue, possono essere realizzate facendo ricorso agli stessi materiali (porfido e autobloccanti in cls).

4. Interventi consentiti

4.1. I tessuti di vecchio impianto costituiscono parti urbane da conservare negli attuali assetti morfologici, tipologici, architettonici, spaziali e figurativi. Essi sono tuttavia suscettibili di interventi finalizzati al recupero di:

• - condizioni di maggiore coerenza con i caratteri storicizzati prevalenti nel tessuto;
• - migliori condizioni abitative;
• - maggiore qualità degli spazi pubblici e delle relazioni tra spazi pubblici e spazi privati;
• - maggiore articolazione funzionale.

4.2. A tal fine:

• a. sugli edifici matrice, comprendenti gli edifici notificati ai sensi del Dlgs n°42/2004 e quelli ad essi parificati, si applica la disciplina di cui all’articolo 27 delle presenti norme;
• b. sugli edifici di valore architettonico e paesaggistico, comprendenti edifici di impianto storico realizzati prima dell’impianto del nuovo catasto, si applica la disciplina di cui all’articolo 28 delle presenti norme;
• d. su tutti gli altri edifici sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia RE1, così come definita dall’articolo 7 delle presenti norme.

4.3. E’ vietata l’installazione di tralicci e manufatti di sostegno per l’energia elettrica e le telecomunicazioni, così come di cartelli pubblicitari e di ogni altro manufatto incongruo con i caratteri storicizzati dei tessuti.

4.4. Sulle facciate degli edifici sono vietate le insegne luminose ubicate al di fuori dei vani porta.

1. Definizione

1.1. Comprendono i settori urbani saturi, cresciuti solitamente a ridosso delle aree centrali e dei tessuti di vecchio impianto attraverso addizioni successive: per densità, compiutezza morfologica e/o delicatezza dell’ubicazione, costituiscono parti compiute e consolidate dei centri abitati. Ad essi sono assimilati gli edifici isolati di impianto antecedente gli anni ’50 del XX secolo che presentano caratteri architettonici e formali riconoscibili.

1.2. Al loro interno ricadono edifici di valore architettonico e paesaggistico degli ambiti urbani, specificatamente disciplinati dalle disposizioni di cui all’articolo 28 delle presenti norme.

1.3. Sono individuati dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “Trc” e sono classificati come zona “B” ai sensi del DM n. 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Pure in assenza di un preventivo disegno unitario, concorrono alla formazione della città compatta, frutto di regole insediative riconoscibili.

2.2. Al loro interno si deve perseguire il riconoscimento e la qualificazione dello spazio pubblico, soprattutto attraverso la creazione, la qualificazione e l’incremento dei percorsi pedonali trasversali, capaci di consentire il collegamento diretto del mare con i settori urbani di monte.

2.3. Il potenziamento delle aree per la sosta veicolare costituisce un’esigenza diffusa, da soddisfare all’interno o all’intorno dei tessuti consolidati.

2.4. Al loro interno o al loro intorno, per migliorare la qualità strutturale e funzionale degli ambiti urbani, il RU individua “aree di nuovo impianto” sottoposte a specifica disciplina.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici.

3.2.1. Gli interventi di rifacimento dei fronti esterni e delle coperture degli edifici devono avere carattere unitario e devono essere pertanto estesi a tutti i prospetti (se l’edificio è isolato), all’intera facciata (se l’edificio è parte di una quinta stradale) e/o all’intera copertura.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - i fronti esterni degli edifici devono presentare una finitura a intonaco civile o in pietra locale faccia vista;
• - le coperture devono essere realizzate con falde inclinate e con manto in laterizio;
• - è vietata l’apposizione di pannelli solari e/o fotovoltaici sulle coperture a falde inclinate;
• - è consentito il mantenimento delle coperture piane esistenti che, se perimetrate da parapetto pieno, possono ospitare pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.3. Spazi aperti pertinenziali.

3.3.1. Negli spazi aperti pertinenziali costituiti da corti o cortili devono essere conservate e restaurate le costruzioni minori e le pavimentazioni storiche, se presenti. In caso contrario sono consentite pavimentazioni in pietra locale.

3.3.2. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l’intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.3. Gli eventuali muri di sostegno o di recinzione devono essere restaurati, se presenti. In caso contrario possono essere realizzati in pietra locale faccia vista o con finitura a intonaco civile. E’ vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista. Sono altresì vietate le recinzioni in metallo che non siano improntate a criteri di sobrietà formale.

3.3.4. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.5. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, legati da vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l’impermeabilizzazione del suolo. A protezione dei posti auto e per contenerne l’impatto visuale, per la totalità degli stalli, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.3.6. E’ consentita l’installazione a terra, purché all’interno di spazi non visibili dall’esterno (alla breve e alla lunga distanza), di pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo.

La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni e dai suddetti pannelli, non deve superare il 50% della superficie fondiaria. L’indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 25%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, marciapiedi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata; le piazze, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati in materiale lapideo o asfaltati.

3.4.2. In ogni caso è vietato l’uso di masselli autobloccanti di cemento e di altri materiali incongrui con il carattere storicizzato dei luoghi. Costituiscono eccezione i tessuti di vecchio impianto del centro abitato di Porto Santo Stefano, dove, stanti le pavimentazioni recenti del Lungomare dei Navigatori, di Piazza dei Rioni e Corso Umberto I, le nuove pavimentazioni, soprattutto se contigue, possono essere realizzate facendo ricorso agli stessi materiali (porfido e autobloccanti in cls).

4. Interventi consentiti

4.1. I tessuti consolidati costituiscono parti urbane compiute da qualificare nei caratteri architettonici e formali. Essi sono suscettibili di interventi finalizzati a:

• - garantire l’uso del patrimonio edilizio esistente e il suo adeguamento agli attuali standards abitativi;
• - perseguire il riordino delle aree pertinenziali e l’innalzamento della loro qualità ecologica e formale.

4.2. A tale fine, sugli edifici esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia RE1 e RE2 così come definita dall’articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme. I locali tecnici, così come definiti dall’articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme sono consentiti esclusivamente fuori terra, senza possibilità di locali interrati o seminterrati.

4.3. La demolizione dei corpi di fabbrica secondari facenti parte del medesimo organismo edilizio e la loro ricostruzione nella stessa quantità volumetrica, o in quantità inferiore, prevista dalla ristrutturazione edilizia RE1, così come definita dall’ articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme, è consentita ancorché con diversa collocazione nel lotto di pertinenza, a condizione che l’intervento garantisca una apprezzabile soluzione progettuale e che, in caso di aggregazione delle volumetrie demolite all’edificio principale di riferimento, l’organismo edilizio risultante sia caratterizzato da unitarietà architettonica e formale.

4.4. Nei tessuti consolidati compatti è vietata l’installazione di:

• - tralicci e manufatti di sostegno per l’energia elettrica e/o le telecomunicazioni;
• - cartelli pubblicitari e ogni altro manufatto incongruo con i caratteri storicizzati dei tessuti;
• - sulle facciate degli edifici: insegne luminose poste al di fuori dei vani porta.

1. Definizione

1.1. Sono i tessuti urbani formatisi prevalentemente a partire dalla metà del XX secolo, con addizioni successive costituite da singole costruzioni o da lottizzazioni regolate con progetti unitari non coordinati tra loro. Presentano caratteri morfologici differenziati, con edifici pluriplano a tipologia mista e densità variabile, ubicati a filo strada o, sovente, isolati nel lotto di appartenenza, che prescindono dalla conformazione dei terreni e dalla loro posizione nel contesto urbano. Gli spazi aperti pertinenziali, solitamente sistemati a verde, prevalgono sugli spazi edificati. Lo spazio pubblico è generalmente costituito dalle sole sedi viarie, a sezione variabile e irregolare, spesso prive di marciapiede e con tracciati a fondo cieco.

1.2. Sono a prevalente o esclusivo carattere residenziale, con presenza sporadica di servizi pubblici e di pubblici esercizi.

1.3. Sono individuati dalle tavole grafiche del RU con la sigla “Trr” e sono classificati come zona “B” ai sensi del DM n. 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Stante la mancanza di una efficace struttura urbana, necessitano di qualificazione (ecologica, morfologica e funzionale) dello spazio pubblico e delle parti edificate, di completamento delle infrastrutture, di adeguamento degli standards urbanistici, di superamento della monofunzionalità residenziale.

2.2. Nei settori più prossimi alle aree urbane centrali necessitano di parcheggi a gestione differenziata (sosta gratuita per i residenti e i turisti stanziali; sosta a pagamento per i visitatori), capaci di consentire collegamenti trasversali, anche attraverso percorsi pedonali suscettibili dimeccanizzazione, con i porti e le aree limitrofe.

2.3. A integrazione della mobilità veicolare sono da incentivare spostamenti pedonali e ciclabili in sede protetta.

2.4. Al loro interno o al loro intorno, per migliorare la qualità strutturale e funzionale degli ambiti urbani, il RU individua “aree di nuovo impianto” sottoposte a specifica disciplina.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici

3.2.1. Gli interventi di rifacimento dei fronti esterni e delle coperture degli edifici devono avere carattere unitario e devono essere pertanto estesi a tutti i prospetti (se l’edificio è isolato), all’intera facciata (se l’edificio è parte di una quinta stradale) e/o all’intera copertura.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - gli interventi edilizi, di qualsivoglia natura, non possono comportare la realizzazione di edifici con più di tre piani fuori terra oltre il seminterrato.
• - le coperture devono essere realizzate con falde inclinate e manto di copertura in laterizio; è comunque consentita la realizzazione di coperture piane, perimetrate da parapetto pieno, purché con alloggiamento pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE;
• - tutte le opere murarie, di qualsiasi tipo, devono essere realizzate con finiture in pietra o laterizio faccia vista ovvero con intonaco tinteggiato, evitando parti in cemento armato faccia vista.

3.3. Spazi aperti pertinenziali

3.3.1. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l’intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.2. Le recinzioni dei lotti possono essere realizzate con muretto in pietra faccia vista o con finitura a intonaco civile, eventualmente sormontato da ringhiera metallica, ovvero con siepi addossate a reti a maglia sciolta. Sono vietate le ringhiere non improntate a criteri di sobrietà formale. E’ altresì vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista.

3.3.3. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.4. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, anche a favore di unità immobiliari ubicate in lotti limitrofi, purché legati da vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l’impermeabilizzazione del suolo. A protezione dei posti auto e per contenerne l’impatto visuale, per la totalità degli stalli, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.3.5. E’ consentita l’installazione a terra, purché all’interno di spazi recintati da muri o comunque non visibili dall’esterno, di pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo. La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni e dai suddetti pannelli, non deve superare il 50% della superficie fondiaria. L’indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 30%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata, ovvero con masselli autobloccanti in cls secondo i colori e le tipologie definite dal RE, ovvero con terre stabilizzate; le piazze, i marciapiedi, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati con gli stessi materiali o asfaltati.

4. Interventi consentiti

4.1. Nel rispetto delle distanze di cui al DM n. 1444/1968 e ferme restando le specificazioni e/o le limitazioni di cui alle Parti Seconda e Terza delle presenti norme, sono ammessi interventi di:

• a. manutenzione ordinaria e straordinaria;
• b. restauro e risanamento conservativo;
• c. ristrutturazione edilizia RE1, RE2, RE3, come definita dall’articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme, in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.2 del presente articolo;
• d. locali tecnici, così come definiti dall’articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme;
• e. sostituzione edilizia, in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.3 del presente articolo.
• f. ristrutturazione urbanistica a parità di superficie utile lorda, in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.3 del presente articolo.

4.2. Ristrutturazione edilizia

4.2.1. La superficie utile lorda massima utilizzabile per le addizioni funzionali, e disciplinate dall’articolo 7 delle presenti norme, non può superare il 20% della superficie utile lorda di ogni unità immobiliare esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme, con un massimo di 20 mq/unità immobiliare e comunque, in presenza di più unità immobiliari, di 50 mq/lotto edificato o complesso edilizio.

4.2.2. Le suddette addizioni funzionali possono riguardare anche il rialzamento del sottotetto o lo sbassamento del piano terra, al fine di garantirne l’abitabilità o l’agibilità, a condizione che:

• a. la maggiore altezza ricavabile all’interno dei locali non sia superiore a 0,50 ml;
• b. la maggiore volumetria ricavabile non sia superiore a quella che si otterrebbe moltiplicando la superficie utile lorda aggiuntiva, consentita nei limiti del 20%, per l’altezza minima richiesta dalla normativa vigente in relazione alle singole destinazioni d’uso in essere.

Detta volumetria è in ogni caso sostitutiva, in tutto o in parte, di quella ottenibile attraverso gli interventi disciplinati dal precedente punto 4.2.1.

4.2.3. Gli elaborati grafici di progetto devono evidenziare con chiarezza che, a intervento ultimato:

• a. la superficie coperta complessiva non supera il 40% della superficie complessiva del lotto di pertinenza dell’edificio, mentre la superficie impermeabilizzata non supera il 75%. Qualora il rilievo dello stato di fatto evidenzi il superamento di dette soglie, l’intervento risulterà fattibile qualora non produca, direttamente o indirettamente, una ulteriore aumento della superficie coperta e una ulteriore diminuzione della superficie permeabile del lotto e comporti, di contro, un qualsivoglia miglioramento dello stato precedente;
• b. risultano soddisfatte le dotazioni di parcheggi richieste dalle vigenti norme regionali e nazionali, con una dotazione minima per la residenza di n. 1 posti auto/unità immobiliare, realizzabile anche nel sottosuolo;
• c. l’altezza dell’edificio non supera i tre piani fuori terra e comunque 9,50 ml, ovvero l’altezza esistente prima dell’intervento;
• d. risultano rispettate le distanza di cui al DM 1444/1968.

4.3. Sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica

4.3.1. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, consentiti a parità di volumetria e superficie utile lorda, devono concorrere al miglioramento delle condizioni ambientali e paesaggistiche esistenti, garantendo, in particolare, il rispetto dei seguenti parametri:

• a. rapporto di copertura: non superiore al 40% della superficie fondiaria del lotto;
• b. indice di permeabilità: pari ad almeno il 30% della superficie fondiaria del lotto;
• c. indice di densità arborea: pari ad almeno n. 80 alberi di alto fusto/ettaro, con ubicazione preferenziale lungo il bordo strada o lungo direttrici funzionali alla costituzione di reti ecologiche locali;
• d. indice di riequilibrio ecologico: pari ad almeno n. 1 albero di alto fusto/100 mq di superficie impermeabilizzata;
• e. dotazione parcheggi: almeno pari a quella richiesta dalle vigenti norme regionali e/o nazionali, con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque la dotazione minima per la residenza di n. 1 posto auto/unità immobiliare;
• f. altezza: non superiore a tre piani fuori terra e comunque a 9,50 ml, ovvero l’altezza esistente prima dell’intervento;
• g. distanze: come da DM 1444/1968.

4.3.2. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica si conformano alle misure per il risparmio idrico, per il risparmio energetico e a favore delle fonti energetiche rinnovabili di cui all’articolo 9 delle presenti norme. E’ ammessa la deroga solo per comprovate impossibilità tecnico-funzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.

1. Definizione

1.1. Sono le aree produttive, solitamente ubicate al margine dei centri abitati e caratterizzate dalla presenza prevalente di grandi edifici ad uso artigianale e industriale. Sono cresciute per addizioni successive senza un disegno organico, dando luogo a una morfologia confusa a densità variabile (Porto Santo Stefano), ovvero attraverso interventi unitari regolati da strumenti attuativi (Porto Ercole).

1.2. Nell’area del Campone, a Porto Santo Stefano, accanto alle strutture produttive sono presenti edifici che ospitano residenze o altre funzioni terziarie e di servizio.

1.3. Sono individuati dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “Trp” e sono classificati come zona “D” ai sensi del DM 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Ospitano le attività più qualificate del tessuto produttivo locale, legate prevalentemente ai porti e alla nautica. 2.2. Necessitano di qualificazione nei caratteri ecologici (funzionalità del reticolo idrografico superficiale, maggiore permeabilità dei suoli, maggiore equipaggiamento vegetale, ecc.), morfologici (eccessiva disomogeneità delle tipologie edilizie, scarsa qualità delle aree pertinenziali, mancanza di efficaci raccordi con lo spazio pubblico, ecc.), infrastrutturali(miglioramento degli accessi, potenziamento delle aree di sosta, di carico-scarico merci, ecc.) e funzionali (integrazione con il terziario di servizio alle imprese e con i servizi di interesse pubblico, riordino delle funzioni residenziali, ecc.).

2.3. L’area del Campone a Porto Santo Stefano, in particolare, necessita di una progressiva riorganizzazione qualitativa, tesa a favorire l’accessibilità e la creazione di una struttura urbana efficiente.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono.

3.2. Edifici

3.2.1. Gli interventi di rifacimento dei fronti esterni e delle coperture degli edifici devono avere carattere unitario e devono essere pertanto estesi a tutti i prospetti (se l’edificio è isolato), all’intera facciata (se l’edificio è parte di una quinta stradale) e/o all’intera copertura.

3.2.2. Ferme restando le ulteriori disposizioni dettate dal RE:

• - gli interventi edilizi, di qualsivoglia natura, possono comportare la realizzazione di edifici con non più di tre piani fuori terra, oltre il seminterrato, e con altezza comunque non superiore a 12,00 ml;
• - è consentita la realizzazione di coperture piane, perimetrate da parapetto pieno, purché con alloggiamento di pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.3. Spazi aperti pertinenziali

3.3.1. Gli spazi aperti pertinenziali, se sottoposti a interventi di riorganizzazione legati a interventi edilizi, devono garantire il rispetto dei parametri di qualificazione ambientale riportati al successivo punto 5 del presente articolo, a meno di comprovate impossibilità tecnicofunzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.

3.3.2. Le acque di pioggia devono comunque essere raccolte, trattate e utilizzate per l’irrigazione delle aree verdi pertinenziali ovvero cedute al terreno attraverso apposite opere, evitando, di norma, la loro dispersione o la loro immissione diretta nel sistema fognario e nei fossi limitrofi.

3.3.3. Le recinzioni dei lotti edificati possono essere realizzate con muretto in pietra faccia vista o con finitura a intonaco civile, eventualmente sormontato da ringhiera metallica, ovvero con siepi addossate a reti a maglia sciolta. E’ vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista.

3.3.4. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.5. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di parcheggi e di spazi per la movimentazione delle merci. A protezione dei parcheggi per le automobili, nell’area del Campone di Porto Santo Stefano, è consentita la realizzazione di pensiline che inglobino pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo, nel rispetto delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.3.6. E’ consentita l’ubicazione a terra, purché all’interno di spazi recintati, di pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo. La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni, dalle pensiline di cui al precedente punto 3.3.5. del presente articolo e dai suddetti pannelli, non deve superare il 70% della superficie fondiaria. L’indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 25%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata, ovvero con masselli autobloccanti in cls secondo i colori e le tipologie definite dal RE, ovvero con terre stabilizzate; le piazze, i marciapiedi, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati con gli stessi materiali o asfaltati.

4. Interventi consentiti

4.1. Nel rispetto delle distanze di cui al DM n. 1444/1968 e ferme restando le specificazioni e/o le limitazioni di cui alle Parti Seconda e Terza delle presenti norme, sono ammessi interventi di:

• a. manutenzione ordinaria e straordinaria;
• b. restauro e risanamento conservativo;
• c. ristrutturazione edilizia RE1, RE2 e RE3 così come definita dall’articolo 7, punto 5.2 delle presenti norme, purché in conformità alle disposizioni di cui al punto 4.3 del presente articolo;
• d. locali tecnici, così come definiti dall’articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme;
• e. sostituzione edilizia, in conformità alle disposizioni di cui ai punti 4.4 del presente articolo;
• f. ristrutturazione urbanistica, a parità di superficie utile lorda, in conformità alle disposizioni di cui ai punti 4.4 del presente articolo.

4.2. I suddetti interventi si attuano direttamente, sulla base di regolare titolo abilitativo, ovvero, in presenza di interventi di ristrutturazione urbanistica, previa approvazione di un apposito PA.

4.3. Ristrutturazione edilizia

4.3.1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono gli incrementi volumetrici pertinenziali, così come definite dalla L.R. 65/2014 e disciplinate dall’articolo 7, delle presenti norme, purché nel rispetto di tutte le condizioni e le specificazioni di seguito indicate:

• a. la superficie utile lorda massima utilizzabile, con esclusione delle costruzioni secondarie presenti nella superficie di pertinenza, non può superare:
• -a.1. il 10% della superficie utile lorda di ogni unità immobiliare esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme, fino a ottenere una superficie utile lorda massima di 50 mq/unità immobiliare e comunque, in presenza di più unità immobiliari, di 100 mq/lotto edificato o complesso edilizio;
• -a.2. il 20% della superficie utile lorda di ogni singola unità immobiliare esistente alla data di approvazione del RU se l’intervento comporta esclusivamente un incremento della superficie utile lorda interna all’edificio, senza ulteriori consumi di suolo.
• b. gli elaborati grafici di progetto devono evidenziare con chiarezza che, a intervento ultimato si rispettano i seguenti parametri:
• -b.1. rapporto di copertura: non superiore al 50% della superficie fondiaria del lotto (qualora, nello stato di fatto, la suddetta soglia risulti superata, l’intervento è fattibile se non produce, direttamente o indirettamente, una ulteriore diminuzione della superficie coperta del lotto);
• -b.2. indice di permeabilità: pari ad almeno il 25% della superficie fondiaria del lotto;
• -b.3. dotazione parcheggi: almeno pari a quelle previste dalle vigenti norme regionali e/o nazionali, con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque la dotazione minima di parcheggi privati nella misura di 1 mq/10 mc;
• -b.4. altezza: non superiore a 12 ml, ovvero a quella esistente prima dell’intervento;
• -b.5. distanze: come da DM 1444/1968.

4.4. Sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica

4.4.1. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, consentiti a parità di superficie utile lorda e di volumetria, devono concorrere al miglioramento delle condizioni urbanistiche e ambientali esistenti, garantendo, in particolare, il rispetto dei seguenti parametri:

• a. rapporto di copertura: non superiore al 50% della superficie fondiaria del lotto;
• b. indice di permeabilità: pari ad almeno il 30% della superficie fondiaria del lotto;
• c. indice di densità arborea: pari ad almeno 50 alberi di alto fusto/ettaro, con ubicazione preferenziale lungo il bordo strada o lungo direttrici funzionali alla costituzione di reti ecologiche locali;
• d. indice di riequilibrio ecologico: pari ad almeno 1 albero di alto fusto/100 mq di superficie impermeabilizzata;
• e. dotazione parcheggi: almeno pari a quella richiesta dalle vigenti norme regionali e/o nazionali, con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque la dotazione minima di parcheggi privati nella misura di 1 mq/10 mc;
• f. altezza: non superiore a 12 ml, ovvero a quella esistente prima dell’intervento;
• g. distanze: come da D.M 1444/1968.
• h. allineamenti stradali: definiti dall’Ufficio tecnico comunale in modo da garantire, in presenza di sezioni stradali inferiori alle soglie minime di legge, l’adeguamento della carreggiata stradale.

4.4.2. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ristrutturazione urbanistica si conformano alle misure per il risparmio idrico, per il risparmio energetico e a favore delle fonti energetiche rinnovabili di cui all’articolo 9 delle presenti norme. E’ ammessa la deroga solo per comprovate impossibilità tecnico-funzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.

1. Definizione

1.1. Comprendono le aree nelle quali sono in atto o sono previsti interventi disciplinati da progetti e/o piani, attuativi o complessi, approvati e/o adottati dalla Amministrazione Comunale prima della entrata in vigore delle presenti norme.

1.2. Sono individuati dalle tavole grafiche del RU con la sigla Ta seguita da un numero identificativo e sono classificati come zona "B", "C" o "D" ai sensi del DM 1444/1968.

2. Prestazioni qualitative e interventi consentiti

2.1. Gli interventi e le prestazioni qualitative, nelle aree di cui trattasi, sono disciplinati dai relativi piani e/o progetti approvati e segnatamente:

2.1.1 Piani e progetti approvati prima della entrata in vigore del PS, che non incidono sul suo dimensionamento:

1. 2.1.1.1. Ambito urbano di Porto Santo Stefano:
   1. Ta.a 1.1. Piano particolareggiato di iniziativa privata "Poggio del Valle"
      Volumetria prevista: 9.600 mc
      Destinazione d'uso: residenza 9.600 mc
   2. Ta.a 1.2. Piano di lottizzazione "Le Fornaci"
      Volumetria prevista: 7.426 mc
      Destinazione d'uso: residenza 7.426 mc
   3. Ta.a 1.3. Progetto edilizio per "Centro sociale, culturale, ricreativo La Grotta"
      Volumetria prevista: 6.337 mc
      Destinazioni d'uso: attrezzature e servizi per la cultura (centro sociale, culturale privato): 6.337 mc
   4. Ta.a 1.4. Piano di lottizzazione "Grottino Pispino"
      Volumetria prevista: 14.698 mc
      Destinazioni d'uso: - residenza: 14.112 mc
      -commercio al dettaglio (esercizi di vicinato):586 mc
   5. Ta.a 1.5. Piano di lottizzazione "Pispino zona D1 e D2"
      Volumetria prevista: 49.254 mc 2.087 mq
      Destinazioni d'uso: - industria e artigianato: 49.254 mc
      - industria e artigianato: 2.087 mq
   6. Ta.a 1.6. Piano di lottizzazione "Campone"
      Volumetria prevista: 26.115 mc
      Destinazioni d'uso: industria e artigianato 26.115 mc
   7. Ta.a 1.7. Progetto edilizio per edificio artigianale "Campone"
      Volumetria prevista: 2.170,11 mc
      Destinazioni d'uso: - industria e artigianato: 1.606,44 mc
      - residenza: 563,67 mc
2. 2.1.1.2. Ambito urbano di Pozzarello:
   1. Ta.a 2.1. Piano per l'edilizia economica e popolare "Pozzarello"
      Volumetria prevista: 105.840 mc
      Destinazioni d'uso: - residenza: 100.840 mc
      - commercio al dettaglio (esercizi di vicinato): 3.000 mc
      - attrezzatura e servizi per la cultura (centro sociale): 2.000 mc
   2. Ta.a 2.2. Piano per l'edilizia economica e popolare "Pozzarello"
      Volumetria prevista: 3.500 mc
      Destinazioni d'uso: attrezzatura religiosa (chiesa) 3.500 mc
   3. Ta.a 2.3. Piano di lottizzazione "Busonero"
      Volumetria prevista: 3.782 mc
      Destinazioni d'uso: residenza 3.782 mc
3. 2.1.1.3. Ambito urbano di Terra Rossa:
   1. Ta.a 3.1. Piano di lottizzazione "Terra Rossa"
      Volumetria prevista: 10.463,15 mc. Destinazioni d'uso: residenza 10.463,15 mc.

2.1.2 Piani e progetti con previsioni che il PS comprende già nel dimensionamento o che, essendo stati approvati dopo l'entrata in vigore del PS, hanno incidenza sul suo dimensionamento:

1. 2.1.2.1. Ambito urbano di Porto Santo Stefano:
   1. Ta.b 1.1. Programma integrato di intervento di Porto Santo Stefano"Area ex Cava Legni"
      Volumetria prevista: 26.500 mc
      Destinazioni d'uso: - residenza: 15.000 mc
      - terziario direzionale: 4.200 mc
      - commercio al dettaglio (esercizi di vicinato e media struttura di vendita): 7.300 mc
   2. Ta.b 1.2. Programma integrato di intervento di Porto Santo Stefano "Area Jacovacci"
      Volumetria prevista: 8.150 mc
      Destinazioni d'uso: - commercio al dettaglio (esercizi di vicinato): 3.650 mc
      - attrezzature e servizi per la cultura (servizi privati): 4.500 mc
      - parcheggio multipiano (box privati): n. 450 posti auto
   3. Ta.b 1.3. Programma integrato di intervento di Porto Santo Stefano "Manutenzione straordinaria e riqualificazione ambientale e funzionale delle infrastrutture a rete negli spazi pubblici del quartiere Valle - Nuove rotatorie al Valle"
   4. Ta.b 1.4. Progetto di ristrutturazione "Ex Consorzio agrario"
      Volumetria prevista: 930,34 mq
      Destinazioni d'uso: - residenza 346,96 mq
      - commercio al dettaglio (esercizi di vicinato): 583,38 mq
   5. Ta.b 1.5. Piano per l'edilizia economica e popolare "La Grotta"
      Volumetria prevista: 15.750 mc
      Destinazioni d'uso: residenza 15.750 mc
2. 2.1.2.2 Ambito urbano di Pozzarello:
   1. Ta.b 2.1. Programma integrato di intervento di Porto Santo Stefano "Area Pozzarello"
      Volumetria prevista: 6.500 mc
      Destinazioni d'uso: - residenza: 5.640 mc
      - commercio al dettaglio (esercizi di vicinato), terziario direzionale, servizi alle persone (artigianato di servizio): 860 mc
3. 2.1.2.3. Ambito urbano di Porto Ercole:
   1. Ta.b 3.1. Progetto edilizio attrezzatura alberghiera "Nuovo albergo a Porto Ercole"
      Volumetria prevista: 11.357,91 mc
      Destinazioni d'uso: funzioni turistico-ricettive (albergo): 11.357,91 mc
   2. Ta.b 3.2. Piano per l'edilizia economica e popolare "Cala Galera"
      Volumetria prevista: 33.681 mc
      Destinazioni d'uso: - residenza: 27.862 mc
      - commercio: 5.819 mc
   3. Ta.b 3.3. Piano di lottizzazione "Cala Galera- zona D1"
      Volumetria prevista: 129.246 mc
      Destinazioni d'uso: industria e artigianato: 129.246 mc
   4. Ta.b 3.4. Progetto edilizio per autorimesse interrate "Via delle Buche"
      Dimensionamento: n. 24 autorimesse interrate
      Destinazioni d'uso: parcheggio privato

2.2. Nelle more di attuazione degli interventi previsti, nelle aree di cui trattasi sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo senza cambi di destinazione d'uso.

2.3. Alla scadenza della validità dei piani e all'avvenuta ultimazione dei lavori previsti dai progetti edilizi ordinari, nelle aree di cui trattasi si applicano:

• - le disposizioni di cui all'Articolo 75 per le seguenti aree:
  • * Ta.a 1.1, Ta.a 1.2, Ta.a 1.3, Ta.a 1.4, Ta.b 1.1, Ta.b 1.2, Ta.b 1.3, Ta.b 1.4, Ta.b 1.5;
  • * Ta.a 2.1, Ta.a 2.2, Ta.a 2.3, Ta.b 2.1;
  • * Ta.a 3.1, Ta.b 3.1, Ta.b 3.2, Ta.b 3.4;
• - le disposizioni di cui all'Articolo 76 per le seguenti aree:
  • * Ta.a 1.5, Ta.a 1.6, Ta.a 1.7; Ta.b 3.3.

1. Definizione

1.1. Sono aree comprese nei comparti edificatori, individuati ai sensi della Legge 1150/1942, dove sono consentiti, previa approvazione di PA, interventi finalizzati alla sostituzione e/o alla riorganizzazione dei tessuti urbani esistenti, ovvero alla formazione di nuovi tessuti urbani.

Ricadono, in tutto o in parte, all'interno del perimetro aggiornato dei centri abitati, ovvero all'esterno del suddetto perimetro, ma all'interno della relativa UTOE di riferimento così come definita dal PS.

1.2. Sono classificate come zona "B" o zona "C", ai sensi del D.M. n. 1444/1968, in presenza di interventi a prevalente finalità residenziale o con funzioni connesse alla residenza. Sono classificate come zone "D", ai sensi dello stesso decreto, in presenza di interventi a prevalente finalità produttiva, industriale o artigianale.

1.3. Sono individuate con apposita sigla (Tn) e apposita campitura dagli elaborati grafici del RU e sono specificatamente disciplinate dalle schede contenute nell'Elaborato F, "Aree di nuovo impianto".

1.4. In sede di approvazione il PA può prevedere che l'attuazione dell'intervento trovi articolazione nel tempo attraverso distinte unità minime riferite a porzioni urbane definite.

1.5. I PA proponibili ai sensi dell'Articolo 66 della LR 01/2005, devono attuarsi secondo tecniche perequative di cui all'Articolo 65 della LR 01/2005 eArticolo 16 del DPGR 9 febbraio 2007 n. 3R.

1.6. Le schede progetto raccolte nell'Elaborato F, "Aree di nuovo impianto", prevedono, quali condizioni per la trasformabilità, oltre alle opere di urbanizzazione necessarie, la realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico consustanziali all'intervento. Gli oneri conseguenti a tali opere non possono essere scomputati da quanto altrimenti dovuto a titolo di urbanizzazione.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Le aree di nuovo impianto concorrono alla definizione della nuova struttura e delle nuova funzionalità urbana, attraverso la creazione di infrastrutture gerarchizzate per la mobilità e per la sosta, l'incremento degli spazi pubblici e delle percorrenze pedonali, la nuova configurazione delle aree di frangia e delle aree urbane strategiche, il potenziamento della plurifunzionalità,.

2.2. A tale scopo, le schede raccolte nell'Elaborato F, "Aree di nuovo impianto", definiscono, in relazione alla capacità operativa del presente RU e all'entità degli interventi edificatori previsti nei singoli comparti, la realizzazione di:

• - tratti della viabilità di gronda che integrano la viabilità urbana di attraversamento e riammagliano la viabilità di distribuzione locale, dando luogo alla creazione di sistemi lineari composti da strada, verde di arredo, percorsi pedonali e/o piste ciclabili;
• - tratti di viabilità locale, che consentono il completamento della maglia stradale urbana, collegando strade senza sbocco;
• - spazi per la sosta veicolare e ciclabile, pubblica e privata, ubicati in posizione strategica negli ambiti urbani;
• - percorsi pedonali connessi agli spazi pubblici e al sistema della sosta;
• - spazi aperti e spazi verdi, connessi agli spazi aperti esterni ai comparti;
• - nuove centralità urbane, caratterizzate da una configurazione fisica qualificata e dalla presenza di funzioni pubbliche o di interesse pubblico.

3. Caratteri costruttividegli edifici e degli spazi aperti

3.1. I caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti sono specificatamente disciplinati dal RE, ferme restando le disposizioni che seguono e quelle eventuali di dettaglio, dettate dalle schede dell'Elaborato F "Aree di nuovo impianto" in relazione a specifici interventi.

3.2. Edifici

3.2.1. Le nuove costruzioni si conformano alle misure per il risparmio idrico, per il risparmio energetico e a favore delle fonti energetiche rinnovabili di cui all'Articolo 9 delle presenti norme. È ammessa la deroga solo per comprovate impossibilità tecnico-funzionali espressamente evidenziate nel titolo abilitativo.

3.2.2. Le coperture degli edifici sono realizzate con falde inclinate e manto di copertura in laterizio. Previo parere favorevole degli enti preposti alla gestione del vincolo paesaggistico, è consentita la realizzazione di coperture piane, perimetrate da parapetto pieno in muratura, purché con alloggiamento di pannelli solari e/o fotovoltaici per finalità di autoconsumo sulla base delle specifiche disposizioni dettate dal RE.

3.2.3. Tutte le opere murarie, di qualsiasi tipo, sono realizzate con finiture in pietra faccia vista e/o intonaco tinteggiato, evitando parti in cemento armato faccia vista.

3.2.4. I nuovi edifici seguono preferenzialmente gli allineamenti indicati nelle schede dell'Elaborato F "Aree di nuovo impianto" e se ne discostano solo per comprovati motivi costruttivi. In tali casi gli allineamenti sono preventivamente concordati con l'Amministrazione Comunale.

3.3. Spazi aperti pertinenziali

3.3.1. Negli spazi aperti non pavimentati, costituiti da orti e giardini, deve essere favorita la permeabilità dei suoli, ovvero l'intercettamento delle acque di pioggia attraverso adeguate opere di drenaggio, superficiale o profondo, con successivo convogliamento verso i fossi limitrofi o verso la rete fognaria, se in condizioni di ricevere le acque trattenute. Gli arredi vegetali sono costituiti dalle piante autoctone o naturalizzate indicate dal RE.

3.3.2. Le recinzioni dei lotti possono essere realizzate con muretto in pietra faccia vista o con finitura a intonaco civile, eventualmente sormontato da ringhiera metallica, ovvero con siepi addossate a reti a maglia sciolta. Sono vietate le ringhiere non improntate a criteri di sobrietà formale. È altresì vietata la realizzazione di muri in cemento faccia vista.

3.3.3. Gli spazi pertinenziali in pendio possono essere sistemati attraverso terrazzamenti retti da muri in pietra faccia vista o comunque rivestiti con pietra faccia vista.

3.3.4. Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di posti auto scoperti, legati da vincolo di pertinenzialità all'unità immobiliare di riferimento nelle forme definite dal RE. Tali posti auto devono avere accesso diretto dalla strada e devono essere realizzati con fondo bianco ovvero limitando al massimo livello l'impermeabilizzazione del suolo. A protezione dei posti auto e per contenerne l'impatto visuale, possono essere installati pergolati in legno o metallo, privi di copertura atta ad impedire il passaggio della pioggia e realizzati secondo le modalità definite dal RE.

3.3.5. È consentita l'installazione a terra, purché all'interno di spazi recintati da muri o comunque non visibili dall'esterno, di pannelli solari e/o fotovoltaici per produrre energia di autoconsumo. La superficie coperta del lotto, quale somma della superficie coperta dalle costruzioni e dai suddetti pannelli, non deve superare il 50% della superficie fondiaria. L'indice di permeabilità risultante nel lotto non deve essere inferiore al 30%.

3.4. Spazi di relazione.

3.4.1. Gli spazi pedonali di relazione, quali strade minori, percorsi, slarghi, ecc., devono essere pavimentate con materiale lapideo di taglio e pezzatura adeguata, ovvero con masselli autobloccanti in cls secondo i colori e le tipologie definite dal RE, ovvero con terre stabilizzate; le piazze, i marciapiedi, i parcheggi e gli altri spazi carrabili possono essere pavimentati con gli stessi materiali o asfaltati.

4. Interventi consentiti

4.1. Gli interventi di nuova edificazione, che si attuano previa approvazione di apposito PA convenzionato corredato dallo studio analitico - diagnostico del paesaggio, di cui all'Articolo 7 delle presenti norme, sono specificatamente disciplinati, nella consistenza edificatoria e nella dotazione di spazi pubblici e/o di pubblici servizi, dalle schede contenute nell'Elaborato F del RU, "Aree di nuovo impianto". Detti interventi, ferme restando le specifiche condizioni dettate dalle suddette schede in relazione a ogni singola area di nuovo impianto, sono consentiti nel rispetto dei seguenti parametri:

1. a. rapporto di copertura: non superiore a:
   • * aree classificate come zona "B" o zona "C": 40% della superficie fondiaria del lotto;
   • * nelle aree classificate come zona "D": 50% della superficie fondiaria del lotto.
2. b. indice di permeabilità: pari ad almeno il 30% della superficie fondiaria del lotto;
3. c. densità arborea: pari ad almeno n. 50 alberi di alto fusto/ettaro, con ubicazione preferenziale lungo direttrici funzionali alla costituzione di reti ecologiche locali;
4. d. indice di riequilibrio ecologico: pari ad almeno 1 albero di alto fusto/100 mq di superficie impermeabilizzata;
5. e. dotazione di parcheggi privati: almeno pari a quella richiesta dalle vigenti norme regionali e/o nazionali con possibilità di realizzare anche parcheggi interrati, ferma restando comunque:
   • * aree classificate come zona "B" o zona "C": una dotazione minima di n.1 posto auto/unità immobiliare;
   • * aree classificate come zona "D": dotazione minima di 1 mq/10 mc
   Detti parcheggi, nelle forme indicate dal RE, sono legati da vincolo di pertinenzialità all'unità immobiliare di riferimento;
6. f. distanze: nel rispetto del D.M. n. 1444/1968.

4.2. La convenzione che accompagna il PA prevede la realizzazione delle opere pubbliche, o di interesse pubblico, prima o contestualmente alla realizzazione degli interventi privati; subordina, altresì, l'abitabilità o l'agibilità delle costruzioni private all'esito favorevole del collaudo delle suddette opere.

4.3. Le opere pubbliche, previste a carico degli operatori, sono realizzate nel rispetto delle disposizioni contenute nei capitolati prestazionali forniti dall'Amministrazione Comunale, ovvero, in mancanza di questi, nel rispetto di standard prestazionali preventivamente concordati con l'Amministrazione Comunale; la realizzazione di dette opere è comunque subordinata alla approvazione dei relativi progetti esecutivi comprensivi di appositi capitolati.

4.4. L'azzonamento, definito per ogni singola area di nuovo impianto dalle schede raccolte nell'Elaborato F, è recepito dal relativo PA, che può apportarvi modifiche non sostanziali riguardanti:

1. a. viabilità carrabile di previsione, i cui tracciati potranno subire leggere variazioni connesse a difficoltà esecutive a condizione di:
   1. a.1. garantire il congiungimento dei punti estremi di ciascun tratto viario, così come rappresentato nelle schede raccolte nell'Elaborato F del RU;
   2. a.2. non pregiudicare l'attuazione del comparto e, in particolar modo, delle opere pubbliche ivi previste;
   3. a.3. non provocare frantumazione e/ marginalizzazione degli spazi pubblici.
2. b. percorsi pedonali e ciclabili, i cui tracciati potranno subire leggere variazioni di tracciato connesse a difficoltà esecutive a condizione di:
   1. b.1. garantire il congiungimento dei punti estremi di ciascun percorso, così come rappresentato nelle schede raccolte nell'Elaborato F del RU;
   2. b.2. non pregiudicare l'attuazione del comparto e, in particolar modo, delle altre opere pubbliche ivi previste.
3. c. sistema degli spazi pubblici, che, conservando la superficie complessiva prevista e l'articolazione funzionale descritta nelle schede, potrà subire leggere modifiche di perimetro dovute a difficoltà esecutive, senza che ciò comporti frantumazione e/o marginalizzazione di aree con conseguente compromissione della qualità figurativa e funzionale dello spazio pubblico;
4. d. lotti edificabili privati, che, senza incrementare la superficie fondiaria, potranno subire leggere variazioni di perimetro dovute ad esigenze funzionali riconosciute dalla Amministrazione Comunale senza che ciò provochi in alcun modo:
   1. d.1. pregiudizio alla qualità figurativa e funzionale della viabilità carrabile, dei percorsi pedonali e ciclabili, del sistema degli spazi pubblici;
   2. d.2. frantumazione e/o marginalizzazione degli spazi pubblici.

Le sagome degli edifici riportati dalle schede all'interno dei lotti edificabili rivestono carattere di indirizzo e non assumono valore prescrittivo.

4.4.1 Le perimetrazioni grafiche delle aree di nuovo impianto di cui all'allegato F sono vincolanti. Oltre a quanto previsto al precedente punto 4.4, in sede di proposta di piano attuativo potranno apportarsi, senza che ciò comporti variante al RU, solo modifiche di lieve entità, non comportanti sostanziali variazioni al perimetro approvato, in conseguenza di errori materiali o evidenti incongruenze (ad esempio incidenza parziale su preesistenti manufatti) desumibili da scala di maggior dettaglio.

4.5. Le schede raccolte nell'Elaborato F del RU prevedono, in presenza di demolizione e ricostruzione con diversa collocazione nel comparto di edifici esistenti in muratura, un premio volumetrico rispetto alla volumetria legittimamente esistente, già considerato nella volumetria assegnata al comparto. Il RU preleva tale premio volumetrico, in quanto finalizzato a favorire interventi di riordino, essenziali per consentire la realizzazione del comparto così come prefigurato dalle suddette schede, dalla volumetria prevista dal PS per:

• - interventi di recupero ai fini residenziali, in quanto quantificati dal PS;
• - interventi di nuova edificazione per altre destinazioni d'uso, in quanto il PS non quantifica gli interventi di recupero per fini diversi da quelli residenziali.

4.6 Nelle aree di nuovo impianto nelle quali sono previsti interventi di edilizia residenziale, la superficie utile lorda assunta per gli alloggi è:

• - 85 mq media di Sul, nel caso di nuova edificazione;
• - 60 mq media di Sul, nel caso di recupero degli edifici esistenti;
• - 50 mq di Sul, nel caso di cambi di destinazione d'uso.

4.7. Le convenzioni destinate a regolamentare la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale dovranno essere prevedere almeno il 10% di alloggi da destinarsi alle giovani coppie a prezzo calmierato.

5. Decadenza

5.1. Ai sensi delle vigenti norme regionali le previsioni di cui al presenteArticolo decadono qualora, trascorsi cinque anni dalla approvazione delle presenti norme, non risultino approvati e convenzionati i relativi PA.

1. La disciplina della perequazione urbanistica è applicata alle "Aree di nuovo impianto" contenute nell'elaborato F del Regolamento Urbanistico adottato, ai sensi della L.R. n. 1/2005 e al D.P.G.R. n. 3/R del 2007.

2. Fatto salvo diverso accordo fra gli aventi titolo, sono ripartiti in misura proporzionale:

1. a) i quantitativi di superficie utile lorda relativi alle singole funzioni previste nel comparto edificatorio;
2. b) gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico;
3. c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
4. d) gli obblighi relativi alle quote obbligatorie di edilizia residenziale sociale;
5. e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il regolamento urbanistico prescrive come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi nell'ambito soggetto a perequazione.

3. La trasformazione delle aree di nuovo impianto avviene attraverso la formazione di un Piano attuativo convenzionato, nel quale verranno definiti gli oneri economici complessivi a carico del soggetto attuatore che non potranno essere inferiori all'importo risultante dalla somma delle seguenti componenti:

1. 1 a) il costo delle opere di urbanizzazione primaria previste dal Piano attuativo;
2. 2 b) gli oneri di urbanizzazione secondaria.

4. Fermo restando l'obbligo per il soggetto attuatore di realizzare integralmente le opere di urbanizzazione primaria e di assumere gli oneri economici per la urbanizzazione secondaria, lo stesso sarà tenuto a realizzare e a cedere gratuitamente al comune una quota della superficie territoriale dell'area di intervento nella quale sono comprese:

• - le aree a destinazione pubblica, ossia le aree destinate ad interventi di interesse pubblico;
• - le aree in cui sono realizzate le opere di urbanizzazione primaria;
• - le eventuali opere di urbanizzazione secondaria laddove previste;
• - le aree per gli standard urbanistici.

5. La realizzazione degli interventi previsti nelle aree di nuovo impianto secondo quanto disciplinato al presente Articolo, sono soggette alla redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all'intero ambito. Il rilascio o l'efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo.

1. Gli elaborati grafici E del RU individuano, con apposita sigla, i seguenti settori urbani funzionali. Per ciascuno di essi le presenti norme definiscono una disciplina delle destinazioni d'uso volta a garantire prestazioni funzionali diversificate:

1. 1.1. Settori urbani di ingresso (SUI)
2. 1.2. Settori urbani di cerniera (SUC)
3. 1.3. Settori urbani a prevalente funzione residenziale (SUR)
4. 1.4. Settori urbani a prevalente funzione produttiva (SUP)
5. 1.5. Settori urbani di influenza portuale (SUIP)
6. 1.6. Settori urbani di pertinenza portuale (SUPO)

2. Ferme restando le limitazioni e/o le specificazioni di cui al presente Articolo, sono consentiti i cambi di destinazioni d'uso di aree ed edifici in favore delle funzioni ammesse dalla presenti norme nei singoli settori urbani funzionali. Tali funzioni costituiscono specificazione delle sottocategorie funzionali definite dall'Articolo 12 delle presenti norme,

3. All'interno dei settori urbani funzionali, gli elaborati grafici E del RU evidenziano le funzioni in atto negli edifici e negli spazi aperti, individuando quelli con rilevanza funzionale autonoma che, per caratteristiche peculiari o per esigenze strategiche legate alla funzionalità urbana, sono sottoposti a specifiche limitazioni nei cambi di destinazioni d'uso ai sensi dell'Articolo 86 delle presenti norme.

4. All'interno dei suddetti settori urbani funzionali, gli elaborati grafici E del RU individuano altresì le "aree con piani e progetti in fase di attuazione" (Ta) e le "aree di nuovo impianto" (Tn), che, nel periodo quinquennale di validità del RU, ovvero nel periodo di validità dei PA, conservano le destinazioni d'uso previste da detti piani e progetti, con le specificazioni di cui agli articoli 87 e 88 delle presenti norme.

5. Limitazioni ai cambi di destinazione d'uso in favore della residenza

5.1. Coerentemente con il piano-programma delle scadenze e con le dimensioni massime ammissibili definite dal PS, nel periodo quinquennale di validità del RU i cambi di destinazione d'uso di edifici e aree in favore della residenza sono sottoposti alle seguenti limitazioni:

1. a. ambito urbano di Porto Santo Stefano: i cambi di destinazione d'uso in favore della residenza sono consentiti, entro il limite massimo di 6.800 mc complessivi, esclusivamente all'interno dei seguenti settori funzionali urbani: settori urbani di cerniera (Articolo 81 delle presenti norme) e sottosettori urbani a prevalente carattere residenziale SUR1, SUR2, SUR3 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme);
2. b. ambito urbano di Pozzarello: non sono consentiti cambi di destinazione d'uso in favore della residenza;
3. c. ambito urbano di Porto Ercole: non sono consentiti cambi di destinazione d'uso in favore della residenza.
4. d. ambito urbano di Terrarossa: non sono consentiti cambi di destinazione d’uso in favore della residenza.

5.2. Per le finalità strategiche del RU, facendo salve le residenze esistenti all'entrata in vigore delle presenti norme (con l'eccezione di quanto previsto al punto 5.2.d del presente Articolo), i cambi di destinazione d'uso in favore della residenza sono comunque vietati nei settori urbani e nei casi di seguito specificati:

1. a. settori urbani di ingresso (Articolo 80 delle presenti norme), per il carattere di porta attrezzata riconosciuto loro dal RU e della conseguente necessità di favorire funzioni terziarie legate all'accoglienza e all'informazione;
2. b. piani terra degli edifici ricadenti nel sottosettore urbano a prevalente carattere residenziale SUR1 (Articolo 82 delle presenti norme), per la necessità di contrastare la banalizzazione residenziale delle aree urbane centrali e favorire il potenziamento di funzioni terziarie o artigianali compatibili lungo le strade;
3. c. sottosettori urbani a prevalente carattere residenziale SUR4 (Articolo 82 delle presenti norme), in ragione delle gravi condizioni di accessibilità e di circolazione interna, che sconsigliano ulteriori carichi urbanistici;
4. d. settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e qualificare le attività e le filiere produttive, con particolare riguardo al settore della nautica (sono fatte salve le residenze esistenti alla data di entrata in vigore delle presenti norme nel sottosettore SUP2; non è comunque ammessa la residenza nei sottosettori SUP1, SUP3 e SUP4);
5. e. settori urbani di influenza portuale (Articolo 84 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e potenziare le attività terziarie e produttive di raccordo tra porti e centri abitati;
6. f. settori urbani di pertinenza portuale (Articolo 85 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e qualificare la pluralità di funzioni produttive tradizionalmente legate ai porti.

6. Condizioni per i cambi di destinazione d'uso.

6.1. I cambi di destinazione d'uso degli immobili consiste in modifiche che comportano o meno opere edilizie tra le diverse categorie d'uso o di funzione ammesse dal Regolamento urbanistico per i singoli settori urbani funzionali. Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente nel caso sia previsto il cambio della categoria d'uso a fini residenziali e/o un frazionamento immobiliare, si applicano le seguenti disposizioni:

1. a) all'interno dei tessuti urbani di vecchio impianto (Tvr), gli alloggi residenziali dovranno avere una Sul minima di mq. 45 da assegnare esclusivamente per prima casa secondo una disciplina determinata dal Comune successivamente in attuazione del R.U.;
2. b) negli altri ambiti urbani (Tcr, Trr) gli alloggi residenziali dovranno avere una Sul minima di: mq. 55.

6.1.2. I mutamenti di destinazione d'uso tra le diverse sottocategorie, se ammessi nel relativo ambito di appartenenza, sono consentiti solo con il reperimento della dotazione minima differenziale di aree a parcheggio secondo le indicazioni di quanto previsto ai successivi punti del presente Articolo.

6.1.3. Ai fini del pagamento dei contributi concessori dovuti per legge, è considerato mutamento della destinazione d'uso il passaggio da una sottocategoria catastale all'altra ad esclusione dei passaggi all'interno delle seguenti sottocategorie:

• - a/1, a/3;
• - b/1, b/2;
• - c/2, c/3;
• - d/1, d/4.

Per le nuove costruzioni ove sono previste diverse destinazioni d'uso, la dotazione minima di parcheggi dovrà essere prevista proporzionalmente alle varie destinazioni.

6.1.4. Ai fini della individuazione della destinazione d'uso dei locali si considera quella risultante dall'ultimo atto edilizio ovvero quella risultante da atti pubblici formati in data anteriore alla entrata in vigore della disciplina di cui all'Art. 58 della l.r. 1/05 e s.m. ovvero, in mancanza, della posizione catastale quale risulta alla data di entrata in vigore della disciplina stessa.

6.1.5.. In tutti i casi in cui il mutamento di destinazione della categoria d'uso o di funzione e/o di carico urbanistico a seguito di un frazionamento immobiliare comporti una dotazione di standard per parcheggio maggiore di quella minima prevista dal RU dovrà essere garantito il reperimento degli standard di parcheggio aggiuntivi. Le dotazioni minime di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale sono differenziate in funzione delle diverse destinazioni d'uso nel modo seguente:

1. a. residenza: 1 mq di parcheggio ogni 10 mc di costruzione, garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni unità immobiliare. All'interno del perimetro del centro abitato le modalità di reperimento della dotazione di parcheggi è disciplinato all'art. 47 delle presenti norme;
2. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
3. c. commercio al dettaglio e pubblici esercizi: 1 mq di parcheggio per ogni 10 mc di volume virtuale (Vv), come definito in appendice delle presenti norme. La superficie così ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci.
4. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
5. d. commercio all'ingrosso: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul). La superficie così ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci. Per la destinazione di cui trattasi alle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale vanno aggiunte quelle per la sosta di relazione del presente Articolo.
6. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
7. e. attività direzionali: 1 mq di parcheggio ogni 2,50 mq di superficie utile lorda (Sul). All'interno dei "Tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)" di cui all'art. 73 delle presenti norme si applicano i minimi di legge, fatto salvo quanto specificato alla lett. a).
8. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
9. f. attività turistico - ricettive: 1 mq di parcheggio per ogni 3 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno un posto auto effettivo per ogni camera. Ove il locale ristorante non sia riservato ai clienti interni della struttura turistico-ricettiva, esso viene equiparato ai pubblici esercizi ai fini delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione.

6.1.6. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale su aree pubbliche o ad uso pubblico.

6.1.7. Nei parcheggi realizzati in applicazione delle disposizioni di cui al presenteArticolo devono essere riservati posti auto destinati ai veicoli al servizio di persone disabili, nella misura minima di legge.

6.1.8. Per le destinazioni di cui trattasi alle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale vanno aggiunte quelle per la sosta di relazione di cui al successivo punto 6.2.2.

6.1.9. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è prescritto in tutto il territorio comunale in relazione ai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione;
2. b) ristrutturazione urbanistica;
3. c) sostituzione edilizia;
4. d) ampliamenti volumetrici di edifici esistenti comportanti incremento di superficie utile lorda (Sul), fatto salvo quanto specificato al successivo punto 6.1.2, lett. a) ed e).

6.1.10. All'interno dei tessuti insediativi prevalentemente produttivi di cui alla Parte IV delle presenti norme, nel rispetto di quanto ivi specificato negli articoli riferiti alle diverse tipologie di tessuti, il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è altresì prescritto anche in relazione ad interventi quali:

1. a) demolizione e ricostruzione (anche parziale) delle consistenze edilizie esistenti;
2. b) ristrutturazione edilizia con realizzazione di superficie utile lorda (Sul) aggiuntiva;
3. c) modifica della destinazione d'uso di edifici o di singole unità immobiliari, finalizzata all'introduzione di attività commerciali al dettagli, ivi comprese le attività ad esse assimilate, e/o pubblici esercizi. La misura minima di tali dotazioni è definita dall'art. 41 sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150.

6.1.11. Nelle aree diverse dai tessuti urbani di formazione recente a prevalentemente carattere produttivo di cui sopra, il reperimento delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale derivanti da semplice modifica della destinazione d'uso di edifici esistenti (fatta eccezione per la destinazione residenziale) e per gli esercizi di vicinato possono essere reperiti anche su aree pubbliche, ad esclusione delle carreggiate stradali.

Ai fini delle presenti norme, i parcheggi per la sosta stanziale sono dovuti nei cambi di destinazione d'uso delle costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge 122/1989, ovvero nei cambi di destinazione d'uso, di qualsiasi costruzione, legati a interventi di sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica e/o comportanti incremento della superficie utile lorda nei seguenti settori urbani: settori urbani di ingresso (Articolo 80 delle presenti norme), sottosettori urbani a prevalente funzione residenziale SUR2 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme), settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme). Ai fini del calcolo delle superficie dei parcheggi per la sosta stanziale, in tutti gli esercizi commerciali, indipendentemente dalla loro tipologia, si considera un'altezza virtuale di 3,50 ml, ovvero l'altezza effettiva se inferiore.

6.2.2. parcheggi per la sosta di relazione:

• - esercizi di vicinato: 1 mq/mq di superficie di vendita
• - medie strutture di vendita: 1,5 mq/mq di superficie di vendita, oltre 1 mq/mq di superfici utili coperte aperte al pubblico e destinate ad attività complementari, con esclusione dei corridoi delle gallerie dei centri commerciali

Ai fini delle presenti norme, i parcheggi per la sosta di relazione sono dovuti nei cambi di destinazione d'uso, legati o meno a interventi edilizi, riguardanti costruzioni ricadenti nei seguenti settori urbani: sottosettori urbani a prevalente funzione residenziale SUR2 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme), settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme).

6.2.3. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione è prescritto in tutto il territorio comunale per gli esercizi commerciali al dettaglio e all'ingrosso derivanti dai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione
2. b) ristrutturazione urbanistica
3. c) sostituzione edilizia

Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione è altresì prescritto in caso di:

1. d) mutamento parziale o totale della destinazione d'uso di edifici esistenti con introduzione della destinazione commerciale
2. e) ampliamento della superficie di vendita (Sv) di esercizi commerciali esistenti

6.2.4. Ai fini del reperimento delle dotazioni di parcheggio di cui al presenteArticolo sono assimilati agli esercizi commerciali al dettaglio:

1. f) i pubblici esercizi;
2. g) le attività artigianali di servizio in funzione della residenza;
3. h) le attività private di servizio alla persona.

6.2.5. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione su aree pubbliche o ad uso pubblico. Fatte salve particolari esigenze di tutela dei beni culturali e paesaggistici, le aree a parcheggio esterne localizzate in superficie devono essere dotate di alberature di alto fusto nella misura minima di un albero ogni 80 mq di parcheggio. Per gli impianti arborei e arbustivi devono essere impiegate le specie di specie tipiche autoctone o comunque naturalizzate. Nel caso di parcheggi soprastanti a parcheggi interrati possono essere utilizzate alberature, arbusti o siepi ornamentali.

7. Sugli edifici esistenti, dotati di regolare titolo abilitativo, ma con destinazione d'uso in contrasto con la presente disciplina, sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. A seguito del cambio di destinazione d'uso, in favore di una delle funzioni consentite dalle presenti norme nel settore funzionale urbano di appartenenza, su detti edifici sono consentiti gli interventi previsti dal Capo II del presenteTitolo. Qualora detti edifici ricadano su aree pubbliche o preordinate all'esproprio, i suddetti interventi manutentivi sono consentiti fino alla attuazione degli interventi pubblici.

1. Definizione

1.1. Sono le aree di accesso ai centri abitati di Porto Santo Stefano e di Porto Ercole.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUI".

2. Prestazioni funzionali

2.1. Costituiscono le porte attrezzate degli ambiti urbani, dei quali propongono la prima immagine formale e funzionale.

2.2. Sono caratterizzate da una struttura urbana efficiente, con una maglia stradale che agevola gli smistamenti, spazi di parcheggio alberato ad uso dei visitatori e dei residenti, spazi verdi di arredo, spazi pubblici pedonali, strutture di informazione e di accoglienza, servizi amministrativi e finanziari, esercizi commerciali, strutture di ristoro. La residenza è presente per garantire il presidio e la plurifunzionalità.

2.3. Al loro interno non sono consentite attività permanenti che producano inquinamento acustico, atmosferico e visuale.

2.4. Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R): solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme;
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. b.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, medie strutture di vendita (fino a 500 mq si superficie di vendita), mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. b.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
   3. b.3. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce);
3. c. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. c.1. strutture ricettive (Tr):
      1. c.1.1. alberghi (Tr1)
      2. c.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. c.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
      4. c.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
4. d. Funzioni direzionali (D):
   1. d.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. d.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. d.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. d.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
5. e. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. e.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. e.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. e.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. e.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. e.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, ambulatori, poliambulatori (Acs)
      2. e.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. e.2.3. attrezzature e servizi tecnologici: impianti telefonici (Act)
      4. e.2.4. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale della Capitaneria di porto, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      5. e.2.5. servizi per il trasporto pubblico (Actr)
   3. e.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. e.3.1. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      2. e.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr);
      3. e.3.3. piazze alberate (Vp);
      4. e.3.4. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. e.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. e.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. e.4.2. parcheggi multipiano (Pm): solo se specificatamente previsti dagli elaborati grafici del RU;
      3. e.4.3. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. e.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. e.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. e.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer.

1. Definizione

1.1. Sono aree di snodo, che garantiscono relazioni e offrono servizi pregiati a diversi settori urbani.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUC"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Sono costituiti da tessuti consolidati e recenti ad alta densità edilizia, con isolati saturi e maglia stradale regolare, ben collegata alla rete viaria urbana. Vi ricadono ampi spazi occupati da attrezzature e servizi di interesse pubblico. Risultano privi di parcheggi ricavati in sede propria.

2.2. Rappresentano ambiti ad elevata plurifunzionalità, al cui interno, oltre alla residenza largamente presente, ricadono esercizi commerciali, pubblici esercizi, uffici, attrezzature di interesse comune, parchi urbani e strutture cimiteriali.

2.3. Richiedono il mantenimento di un mix di funzioni a servizio della popolazione locale. Al loro interno non sono consentite attività permanenti che producano inquinamento acustico, atmosferico e visuale.

2.4. Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. laboratori artigianali non molesti, magazzini, spazi espositivi, (If)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
   3. b.3. centri di servizio alle imprese (Ic)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, esposizioni merceologiche (Cv) c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
   2. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo, ambulatori, poliambulatori (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, oratori; residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, impianti telefonici (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, della Capitaneria di porto, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f.2.6 attrezzature sportive coperte (Acsp): palestre, piscine.
      7. f.2.7 attrezzature cimiteriali (Acci): cimiteri
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      2. f.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr);
      3. f.3.3. piazze alberate (Vp);
      4. f.3.4. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1.servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.5.2.servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

1. Definizione

1.1. Sono i settori urbani che vedono la residenza come funzione prevalente o esclusiva.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUR".

2. Prestazioni funzionali

2.1. Nei settori urbani a prevalente funzione residenziale si persegue la sicurezza e la qualità dell'abitare.

2.2. Al loro interno è da potenziare e qualificare il sistema degli spazi pubblici, con marciapiedi, percorsi e spazi pedonali, aree verdi e luoghi di ritrovo. È altresì da favorire l'insediamento di funzioni complementari alla residenza e con essa compatibili, l'incremento dei servizi e degli esercizi di pubblico interesse.

2.3. Non vi sono comunque consentite attività permanenti che producano inquinamento acustico, atmosferico e/o condizioni di pericolo.

2.4. Si articolano in cinque sottosettori urbani funzionali:

2.4.1. Settore urbano SUR1

Comprende i settori urbani centrali, recenti, consolidati o di vecchio impianto, che costituiscono il "cuore" dei centri abitati e che presentano anche affacci diretti sul mare. Sono attraversati o lambiti dalla viabilità principale urbana di attraversamento. Vi si concentrano esercizi commerciali, pubblici esercizi, strutture turistico-ricettive, servizi alla nautica e attrezzature pregiate, pubbliche o di interesse pubblico, che integrano la residenza comunque prevalente.

Necessita, solitamente, di contenimento e/o razionalizazione dei traffici veicolari e della istituzione di aree pedonali. Richiede una presenza intensificata di servizi pregiati per la residenza e il turismo che presuppongano una fruizione prevalentemente pedonale.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori artigianali non molesti, se coerenti con i caratteri storico-culturali dei tessuti urbani di vecchio impianto (If)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere, bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
      4. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass) purchè con accesso diretto da Via Panoramica a Porto Santo Stefano e da Via Caravaggio a Porto Ercole
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo. ambulatori, poliambulatori (Acs)
      2. f2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f2.4. attrezzature e servizi tecnologici: limitatamente alle attrezzature e agli impianti tecnologici compatibili con i caratteri storico-culturali dei tessuti di vecchio impianto e non diversamente localizzabili (Act)
      5. f2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, della Capitaneria di porto, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f2.6. attrezzature sportive coperte: palestre (Acsp)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. verde di arredo stradale (Vs)
         1. f.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr);
         2. f.3.3. piazze alberate (Vp);
      2. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
         1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
         2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
      3. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
         1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
         2. f.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.4.2. Settore urbano SUR2

Comprende settori urbani periferici, con tessuti di formazione recente a prevalente carattere residenziale, serviti dalla viabilità principale e caratterizzati dalla presenza di comparti a progettazione unitaria (PEEP di Porto Ercole e Pozzarello).

Presenta strade sufficientemente regolari, in parte gerarchizzate, che necessitano di riorganizzazione e completamento per la formazione di una maglia viaria ad anelli chiusi. Vi ricadono spazi aperti, di dimensioni e forme variabili, capaci di funzionare da catalizzatori per l'attrazione di funzioni di pubblico interesse e la creazione di piccole "centralità urbane", ovvero capaci di consentire la creazione di sistemi articolati di spazi pubblici a varia destinazione d'uso (marciapiedi, slarghi, piste ciclabili, giardini, ecc.). Sono presenti, in forma episodica, esercizi commerciali, pubblici esercizi, strutture ricettive e attrezzature pubbliche o di interesse pubblico.

La vicinanza alla viabilità principale, che ne agevola l'accesso, e la mancanza di una configurazione fisica compiuta consentono di prevedere l'insediamento di attività atte a creare piccole "centralità urbane" in quartieri periferici, caratterizzate da un mix di funzioni di pubblico interesse capaci di supportare la residenza.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori artigianali non molesti (If)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, medie strutture di vendita fino a 500 mq, mercati, esposizioni merceologiche(Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
   2. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo. ambulatori, poliambulatori, cliniche mediche (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali, stazioni del trasporto pubblico (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f.2.6. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
      7. f.2.7.attrezzature cimiteriali: cimiteri (Acci)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. varchi (Va)
      2. f.3.2. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      3. f.3.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. f.3.4. piazze alberate (Vp)
      5. f.3.5. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.4.3. Settore urbano SUR3

Comprende settori urbani periferici, rispetto alla attuale configurazione dei centri abitati, caratterizzati da tessuti fragili consolidati (Pilarella, Sanità, Lividonia a Porto Santo Stefano) o di vecchio impianto (La Rocca a Porto Ercole) a prevalente uso residenziale.

I settori urbani presentano difficoltà di accesso carrabile, sono carenti di spazi per la sosta e sono privi di una maglia viaria compiuta ad uso degli autoveicoli. Mancando uno sbocco viario, la stessa strada assolve funzioni di ingresso e di uscita.

La configurazione fisica e i rapporti con gli altri settori urbani sconsigliano la collocazione di funzioni attrattrici di traffico e l'aggravio dei carichi urbanistici.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza permanente o temporanea, comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori artigianali non molesti (If) se coerenti con i caratteri storico-culturali dei tessuti urbani e, limitatamente a La Rocca (Porto Ercole), se riconducibili ad attività legate al turismo e a prodotti tipici locali
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato se coerenti con i caratteri storico-culturali dei tessuti urbani, mercati, (Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (con accesso diretto da Via Panoramica per Porto Santo Stefano) (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
   2. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
   3. d.3. stabilimenti balneari (Porto Santo Stefano) (Tb)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs), con accesso da Via Panoramica (Porto Santo Stefano)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo, ambulatori (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: limitatamente alle attrezzature e agli impianti tecnologici compatibili con i caratteri storico-culturali dei tessuti di vecchio impianto e non diversamente localizzabili (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. f.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      3. f.3.3. piazze alberate (Vp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie

2.4.4. Settore urbano SUR4

Comprende settori urbani periferici, con tessuti di formazione recente ad esclusivo carattere residenziale, realizzati su versanti scoscesi e caratterizzati da gravi condizioni di accessibilità e di circolazione interna. La viabilità, a sezione ristretta e irregolare è priva di marciapiedi, ha innesti difficoltosi sulla viabilità principale ed è priva di sbocchi. I tessuti edilizi sono densi e privi di spazi aperti di uso pubblico.

La problematicità della configurazione fisica sconsiglia l'appesantimento dei carichi urbanistici esistenti.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R): solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme
2. b. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. b.1. strutture ricettive (Tr):
      1. b.1.1. affittacamere/bad&breakfast (Tr2)
3. c. Funzioni direzionali (D):
   1. c.1. uffici, studi professionali (Du)
4. d. Funzioni di servizio (V-P):
   1. d.1. verde (pubblico V - privato VP):
      1. d.1.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. d.1.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
   2. d.2. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. d.2.1. parcheggi a raso (Pr)

2.4.5. Settore urbano SUR5

Comprende i settori urbani solitamente retrostanti le aree centrali e/o ubicati su versanti collinari anche scoscesi, costituiti da tessuti di formazione recente a prevalente carattere residenziale.

Lambito dalla viabilità urbana principale, presenta all'interno una rete viaria inadeguata e irregolare per andamento e sezione della carreggiata, solitamente priva di gerarchie, di marciapiedi e di anelli chiusi. La densità edilizia è estremamente varia, così come i caratteri morfo-tipologici e le regole insediative. Gli spazi e i servizi pubblici sono episodici e casuali.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori non molesti (If)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato (Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi, residenze turistico-alberghiere solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizioS (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo. ambulatori, poliambulatori, cliniche mediche (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: limitatamente alle attrezzature e agli impianti tecnologici compatibili con i caratteri dei tessuti e non diversamente localizzabili (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f.2.6. attrezzature sportive coperte: palestre (Acsp)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. varchi (Va)
      2. f.3.2. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      3. f.3.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. f.3.4. piazze alberate (Vp)
      5. f.3.5. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

1. Definizione

1.1. Sono le aree dove si concentrano le attività artigianali e industriali, legate o meno alla nautica.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUP"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Le attività produttive sono affiancate da altre funzioni compatibili, che concorrono ad evitare la monofunzionalità delle aree.

2.2. Come specificato al successivo punto 2.6 del presente Articolo, nelle modalità e con le limitazioni disposte per i singoli settori urbani è consentita la residenza: in forma autonoma se legittimamente esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme; inscindibilmente legata a una attività produttiva di riferimento, sulla base delle disposizioni specificatamente dettate dal Regolamento edilizio comunale, se legittimamente esistente alla data di entrata in vigore del Regolamento urbanistico ovvero se ricavata, dopo tale data, con o senza opere edilizie, in applicazione delle disposizioni del presenteArticolo e di quelle contenute nell'Articolo 76 delle presenti norme.

2.3. Non vi sono comunque consentite attività permanenti che producano inquinamento dell'aria, del suolo e/o condizioni di pericolo.

2.4. Al loro interno sono da migliorare la funzionalità ambientale, la funzionalità urbana e il sistema degli spazi pubblici. È altresì da favorire l'insediamento di funzioni complementari compatibili e, in particolare, dei servizi alle imprese.

2.5. Vi ricadono le aree pertinenziali degli edifici, che costituiscono con essi ambiti organici non divisibili e che sono utilizzabili per le sistemazioni a verde e per la realizzazione di aree di parcheggio, di accesso, di stoccaggio e movimentazione merci, di esposizione.

2.6. Si articolano in quattro sottosettori urbani funzionali:

2.6.1. Settore urbano SUP1

Comprende le zone produttive di formazione recente ubicate in prossimità del cimitero di Porto Santo Stefano, nella parte settentrionale del fondovalle urbano del Campone, di cui costituisce la porta di accesso. Comprende altresì le zone produttive di nuova formazione del comparto 3.5. "Sgalera" (Porto Ercole).

Costituisce il settore urbano che relaziona le zone produttive con gli altri settori urbani a prevalente caratterizzazione residenziale e/o terziaria. Presenta funzioni artigianali, non legate alla nautica, e funzioni commerciali anche di medie dimensioni.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
   2. a.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   3. a.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   4. a.4. centri di servizio alle imprese (Ic)
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. b.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato del settore non alimentare, medie strutture di vendita fino a 750 mq, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. b.2. pubblici esercizi: bar, pizzerie, osterie, self service (Ce)
3. c. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. c.1. vendita di prodotti alimentari (CIa);
   2. c.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn).
4. d. Funzioni direzionali (D):
   1. d.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. d.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. d.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
5. e. Funzioni di servizio (Ac -V-P-S):
   1. e.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. e.1.1. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi (Acc)
      2. e.1.2. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
      3. e.1.3. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della protezione civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      4. e.1.4. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
   2. e.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. e.2.1. varchi (Va)
      2. e.2.2. verde di arredo stradale (Vs)
      3. e.2.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. e.2.4. piazze alberate (Vp)
   3. e.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. e.3.1. parcheggi a raso (Pr)
   4. e.4. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. e.4.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. e.4.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.6.2. Settore urbano SUP2

Interessa la parte più estesa del fondovalle urbano del Campone (Porto Santo Stefano), di cui occupa tutto il settore centrale e meridionale.

L'insediamento, a carattere filiforme, disordinato e casuale, si addentra nell'interno del territorio comunale risalendo la valle del Campone, senza dar luogo a un tessuto urbano organico e strutturato. La viabilità, addossata per lunghi tratti al fosso omonimo, è priva di marciapiedi e presenta una sezione irregolare con forti restringimenti di carreggiata che rendono problematici gli spostamenti

La presenza episodica di parcheggi e di importanti attrezzature pubbliche (palestra e piscina) non concorre alla formazione di uno spazio pubblico riconoscibile.

È caratterizzato dalla presenza prevalente di attività artigianali legate alla nautica, con uffici e residenze solitamente ubicate al primo piano delle strutture produttive. Sono presenti lotti isolati ad esclusivo uso residenziale, anche con tratti residuali del vecchio paesaggio agricolo, e aree non edificate che svolgono funzioni di compensazione ambientale ma che, stante la casualità delle localizzazioni e la densità delle aree produttive, risultano difficilmente organizzabili in sistemi continui.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze: solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
   2. b.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   3. b.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   4. b.4. centri di servizio alle imprese (Ic)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: medie strutture di vendita del settore non alimentare fino a 750 mq, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. c.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
   3. c.3. pubblici esercizi: bar, pizzerie, osterie, self service (Ce)
4. d. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. d.1. vendita di prodotti alimentari (CIa)
   2. d.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.1.1. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: cinema, centri sociali, circoli ricreativi (Acc)
      2. f.1.2. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
      3. f.1.3. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi dell'Amm./ne Comunale, sedi della protezione civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      4. f.1.4. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
   2. f.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.2.1. varchi (Va)
      2. f.2.2. verde di arredo stradale (Vs)
      3. f.2.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. f.2.4. piazze alberate (Vp)
   3. f.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.3.1. parcheggi a raso (Pr)
   4. f.4. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.4.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.4.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.6.3. Settore urbano SUP3

Comprende le zone produttive dedicate pressoché esclusivamente alla nautica e ubicate nell'immediato entroterra di Cala Galera (Porto Ercole). Gode di una buona accessibilità dalla viabilità extraurbana di connessione intercomunale. Presenta una struttura urbana semplice, ma razionale, e una fugace presenza di arredo urbano.

È frutto di interventi derivanti da una progettazione attuativa unitaria e attende ancora la realizzazione di una piazza nella parte occidentale, immediatamente a ridosso nel mare.

manutenzione dei natanti.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   2. a.2. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   3. a.3. centri di servizio alle imprese (Ic)
2. b. Funzioni direzionali (D):
   1. b.1. uffici (Du)
3. c. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. c.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private APc):
      1. c.1.1. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
   2. c.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. c.2.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. c.2.2. piazze alberate (Vp)
      3. c.2.3. verde di protezione ambientale (Va)
   3. c.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. c.3.1. varchi (Va)
      2. c.3.2. verde di arredo stradale (Vs)
      3. c.3.3. piazze alberate (Vp)
   4. c.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. c.4.1. parcheggi a raso (Pr)
   5. c.5. servizi alle persone e alle cose (S)
      1. c.5.1. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.6.4. Settore urbano SUP4

Comprende le zone produttive di formazione recente ubicate in località Pispino (Porto Santo Stefano) e ricadenti nell'estremità sud orientale del Campone.

È caratterizzato dalla presenza di strutture non legate alla nautica, che costituiscono la forma di utilizzazione esclusiva.

Presenta problemi di accessibilità, mancanza di parcheggi e di qualsivoglia tipologia di spazio pubblico.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
   2. a.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   3. a.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   4. a.4. centri di servizio alle imprese (Ic)
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C)
   1. b.1. pubblici esercizi: bar, pizzerie, osterie, self service (Ce)
3. c. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. c.1. vendita di prodotti alimentari (CIa);
   2. c.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn).
4. d. Funzioni direzionali (D):
   1. d.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. d.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. d.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
5. e. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. e.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. e.1.1.attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi (Acc)
      2. e.1.2.attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
      3. e.1.3.attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della protezione civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      4. e.1.4.attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
   2. e.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. e.2.1.varchi (Va)
      2. e.2.2.verde di arredo stradale (Vs)
      3. e.2.3.piazze alberate (Vp)
   3. e.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. e.3.1.parcheggi a raso (Pr)

1. Definizione

1.1. Sono le aree urbane direttamente prospicienti le aree portuali del Valle (Porto Santo Stefano), di Cala Galera e di Porto Ercole.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUIP"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Sono zone ad alta plurifunzionalità, caratterizzate dalla presenza di tessuti urbani morfologicamente e funzionalmente relazionati, o relazionabili, alle aree portuali. Costituiscono l'interfaccia funzionale tra il porto e i settori urbani interni.

2.2. Al loro interno è da migliorare la funzionalità delle infrastrutture, per favorire i collegamenti con l'esterno e gli spostamenti interni, evitando i congestionamenti nei momenti di maggiore afflusso dei fruitori; è altresì da potenziare la dotazione dei servizi e da migliorare la qualità del water front, anche attraverso la creazione di aree pedonali attrezzate.

2.3. Non vi sono consentite attività permanenti che producano inquinamenti, condizioni di congestione e situazioni di pericolo.

2.4. Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1.residenza comprensiva delle pertinenze (R): solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
   3. b.3. centri di servizio alle imprese (Ic)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi di vendita: esercizi di vicinato, medie strutture fino a 500 mq di superficie di vendita del settore merceologico non alimentare (Cala Galera) e legate ai prodotti della pesca (Porto Santo Stefano, Porto Ercole), mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. c.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
   3. c.3. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. d.1. vendita di prodotti ittici (CIa)
5. e. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. e.1. strutture ricettive (Tr):
      1. e.1.1. alberghi (Tr1)
      2. e.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. e.1.3.ostelli per la gioventù (Tr5)
      4. e.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
6. f. Funzioni direzionali (D):
   1. f.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. f.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. f.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. f.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)

1. Definizione

1.1. Comprendono le aree portuali di Porto Santo Stefano, Porto Ercole e Cala Galera.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUPO"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Le aree portuali svolgono funzioni strategiche per il territorio comunale e per l'economia locale, in virtù dei traghetti, della nautica da diporto, della pesca, della cantieristica e dell'indotto ad essi collegato.

I porti del Valle e di Porto Ercole rappresentano altresì la componente più caratterizzante dei centri abitati, dei quali costituiscono la principale matrice identitaria.

2.2. Le aree portuali di Porto Santo Stefano e di Porto Ercole, sono regolate, nelle prestazioni qualitative e funzionali, dalle disposizioni dettate dal relativo piano regolatore del porto.

2.3. Nell'area portuale di Cala Galera, nelle more di predisposizione del piano regolatore del porto ai sensi della LR 01/2005, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi (Ifn)
   2. a.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. b.1. esercizi di vendita: esercizi di vicinato del settore merceologico non alimentare, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. b.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti limitatamente al rifornimento di imbarcazioni a motore (Cd)
   3. b.3. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce);
3. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
4. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici purché inerenti la nautica (Du)
   2. e.2. uffici finanziari (Df)
   3. e.3. agenzie turistiche (Da)
5. f. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private APc):
      1. f.1.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, ambulatori (Acs)
      2. f.1.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.1.3. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, impianti di telecomunicazione, stazioni del trasporto pubblico (Act)
      4. f.1.4. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Protezione Civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
   2. f.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.2.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. f.2.2. piazze alberate (Vp)
   3. f.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.3.1. parcheggi a raso (Pr)
   4. f.4. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.4.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.4.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer.

1. Definizione

1.1. Sono aree ed edifici speciali, con diversa epoca di impianto e a varia destinazione d'uso, che rivestono specifica rilevanza funzionale all'interno degli ambiti urbani. Comprendono strutture di rilevante valore storico-culturale, aree ed edifici pubblici o di uso pubblico, strutture ricettive alberghiere.

1.2. Sono sottoposti alla specifica disciplina del presente Articolo, che ne regola le destinazioni d'uso indipendentemente dal settore funzionale urbano di appartenenza.

1.3. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico (Elaborati E, scala 1:2.000).

2. Prestazioni funzionali

2.1. Le prestazioni funzionali sono strettamente legate ai rilevanti caratteri storico-culturali, alle specifiche funzioni di pubblico interesse e/o al ruolo strategico che tali aree e/o tali edifici svolgono, o possono svolgere, all'interno degli ambiti e dei settori urbani di appartenenza per conservarne i caratteri identitari, favorirne la qualità ecologica, superarne le situazioni di monofunzionalità, concorrere alla formazione di un efficace sistema degli spazi pubblici.

2.2. Essi sono pertanto sottoposti a specifiche limitazioni nei cambi di destinazione d'uso sulla base delle seguenti disposizioni:

2.2.1. Aree ed edifici speciali (Parte Quarta,Titolo I)

2.2.1.2. Altre aree ed edifici speciali

Non è consentito il cambio di destinazione d'uso delle aree che ospitano attrezzature private di uso pubblico e di interesse locale (Articolo 43 delle presenti norme), attrezzature sportive private di interesse locale (Articolo 44), attrezzature sportive private di interesse generale (Articolo 45), verde privato (Articolo 46), parcheggi privati (Articolo 47), spiagge (Articolo 48), impianti per la distribuzione carburanti (Articolo 49).

2.2.2. Alberghi e strutture ricettive

Non sono consentiti cambi di destinazione d'uso delle aree che ospitano alberghi e strutture ricettive.

2.2.3. Industria e artigianato per la nautica

Nei settori urbani di influenza portuale non è consentito il cambio di destinazione d'uso delle aree ove ricadano strutture industriali e/o artigianali per la nautica, che, ai fini delle presenti norme, ricoprono funzioni strategiche al servizio dei porti.

1. Funzioni consentite

1.1. Nelle aree con piani e progetti in fase di attuazione sono consentite le funzioni previste dai piani e dai progetti medesimi per tutto il quinquennio di validità del presente RU.

1.2. Qualora le funzioni previste dai suddetti piani e progetti fossero in contrasto con le prestazioni funzionali previste dal RU nei settori urbani di appartenenza, è consentito procedere alla modifica delle destinazioni d'uso in coerenza con le presenti norme, senza che ciò possa comportare in alcun modo incremento della superficie utile lorda e/o della volumetria già prevista.

1. Funzioni consentite

Nelle aree di nuovo impianto sono consentite, con le specificazioni di cui al successivo punto 2, le funzioni specificatamente indicate dalle schede dell'Elaborato F del RU, "Aree di nuovo impianto", a condizione che:

1. a. non producano inquinamento nell'aria, nelle acque e/o nel suolo, risultando compatibili con il Piano comunale di classificazione acustica;
2. b. comportino trasformazioni territoriali compatibili con i caratteri storicizzati del paesaggio o concorrano a definirne nuove forme evolutive coerenti.

2. Ulteriori funzioni per le zone B e C

Nelle aree di nuovo impianto classificate come zona "B" o "C" ai sensi del D.M. 1444/1968, prioritariamente destinate ad accogliere nuove residenze e servizi, in luogo delle funzioni previste dalle schede dell'Elaborato F, è consentito insediare le seguenti funzioni, così come definite dall'Articolo 12 delle presenti norme, purché estese a non oltre il 25% della superficie utile lorda prevista in ciascun comparto:

1. a. funzioni di servizio: attrezzature e servizi di interesse comune e servizi privati;
2. b. funzioni direzionali;
3. c. funzioni commerciali, consistenti in: esercizi di vicinato e pubblici esercizi;
4. d. funzioni turistico-ricettive consistenti in: bad & breakfast, alberghi
5. e. funzioni artigianali, limitatamente all'artigianato di servizio con superficie utile lorda non superiore a 100 mq e con esclusione delle attività moleste per la residenza, inquinanti, legate a materiali infiammabili o comunque pericolosi, ovvero capaci di produrre volumi di traffico invasivi e occupazione costante dei parcheggi pubblici;
6. f. autorimesse e magazzini con superficie utile lorda non superiore a 200 mq.

3. Ulteriori funzioni per le zone D

Nelle aree di nuovo impianto classificate come zona "D" ai sensi del D.M. 1444/1968, prioritariamente destinate ad accogliere attività artigianali e industriali, in luogo delle funzioni previste dalle schede dell'Elaborato F, è consentito insediare le seguenti funzioni, così come definite dall'Articolo 12 delle presenti norme, purché estese a non oltre il 25% della superficie utile lorda prevista in ciascun comparto:

1. a. funzioni di servizio: attrezzature e servizi di interesse comune e servizi privati;
2. b. funzioni direzionali;
3. c. commercio all'ingrosso.

4. Validità delle disposizioni

Le disposizioni di cui al presenteArticolo si applicano, a partire dall'entrata in vigore delle presenti norme, per tutto il periodo di validità dei piani attuativi che regolano l'attuazione delle aree di nuovo impianto; scaduto il suddetto periodo, alle suddette aree si applicano le disposizioni che regolano i settori urbani funzionali di appartenenza.