1. Definizione

1.1. Il Regolamento Urbanistico (RU), predisposto ai sensi della LR 01/2005, è il principale atto di governo del territorio della Amministrazione Comunale. Esso è predisposto nel rispetto del Piano Strutturale (PS), cui conferisce efficacia operativa, ed opera sull'intero territorio comunale.

2. Finalità

2.1. Il RU persegue le seguenti finalità principali:

1. a. prefigura i nuovi assetti territoriali in funzione della qualità paesaggistica e ambientale, della qualità della vita e del benessere socio-economico della comunità locale, favorendo l'evoluzione della società e dell'economia verso forme imprenditoriali qualificate, legate al territorio e capaci di valorizzarne le specificità peculiari;
2. b. disciplina le trasformazioni territoriali sulla base dei seguenti criteri:
   • - compatibilità con l'integrità fisica del territorio;
   • - tutela attiva dell'ambiente, del paesaggio e delle risorse naturali e storico-culturali;
   • - valorizzazione dei caratteri identitari del territorio comunale in funzione di una identità evolutiva coerente;
   • - efficienza, qualificazione e completamento dei tessuti urbani;
   • - evoluzione degli assetti territoriali, ambientali e paesaggistici secondo criteri di funzionalità ecologica, equità sociale, qualità formale ed efficienza funzionale.
3. c. disciplina l'attività edilizia e urbanistica prescrivendo, in particolare, le modalità di attuazione degli interventi e i parametri che regolano le attività edificatorie;
4. d. individua gli standard urbanistici e ambientali che contribuiscono a elevare la qualità ecologica, funzionale e formale del sistema insediativo.

2.2. Il R.U. persegue in particolare:

1. a. la tutela dell'integrità fisica del territorio, attraverso disposizioni per:
   • - il contenimento del rischio geologico e idraulico;
   • - la protezione degli acquiferi;
   • - la tutela della costa e del reticolo idrografico superficiale;
   • - la conservazione attiva delle sistemazioni idraulico-agrarie e idraulico-forestali;
   • - il mantenimento della copertura boschiva.
2. b. la qualificazione paesaggistica e ambientale del territorio rurale, attraverso disposizioni per:
   • - la salvaguardia e la valorizzazione delle sue componenti strutturali (fisiche, naturali e storico-culturali);
   • - la valorizzazione e lo sviluppo delle attività agricole tradizionali;
   • - il controllo e lo sviluppo compatibile degli usi produttivi, ricreativi e sociali.
3. c. la qualificazione ecologica, morfologica e funzionale dei centri abitati, attraverso la previsione di:
   • - un sistema articolato degli spazi aperti, capace di concorrere alla qualificazione ecologica e formale dei tessuti urbani;
   • - un sistema gerarchizzato della viabilità e della sosta, capace di migliorare gli accessi e gli spostamenti interni;
   • - un sistema integrato degli spazi pubblici, incentrato su vecchie e nuove centralità urbane;
   • - limitazioni al traffico di ingresso e di attraversamento nelle aree urbane centrali, sviluppando, al contempo, le condizioni per una loro progressiva pedonalizzazione;
   • - completamenti morfologici e adeguamenti funzionali nelle aree di frangia.
4. d. il contenimento della pressione antropica concentrata sulle aree costiere, attraverso:
   • - il divieto di nuove costruzioni sulla costa, esterne agli ambiti urbani e al sistema dei porti;
   • - il sostegno alle attività che valorizzino le risorse naturali, storico-culturali ed economico-produttive delle aree interne, favorendone l'integrazione funzionale con il turismo nautico e balneare;
   • - il sostegno alle attività che favoriscano la diluizione temporale delle presenze turistiche;
   • - il sostegno alle attività che si propongano come integrative di quelle balneari e capaci di creare con queste sinergie di lunga durata.

3. Contenuti

3.1. Sulla base delle vigenti norme regionali, il RU si compone di due parti:

1. a. la disciplina per la gestione degli assetti edilizi, insediativi, infrastrutturali e territoriali esistenti, che definisce, tra l'altro, le disposizioni per la tutela dell'integrità fisica e dei caratteri qualitativi del territorio, la disciplina del territorio rurale, il perimetro aggiornato dei centri abitati, la disciplina del patrimonio edilizio esistente;
2. b. la disciplina per la trasformazione degli assetti edilizi, insediativi e infrastrutturali del territorio, che individua e definisce, tra l'altro, le "aree di riorganizzazione urbana" e le "aree di nuovo impianto".

1. La disciplina degli assetti territoriali esistenti, di cui all'Articolo 1, comma 3, lettera "a" delle presenti norme, ha validità a tempo indeterminato ed è suscettibile di modifiche e/o integrazioni previa approvazione di apposite varianti al RU, predisposte nel rispetto dei contenuti statutari e strategici del PS.

2. Alla scadenza di ogni quinquennio dalla approvazione del RU, l'Amministrazione Comunale redige un rapporto che ne accerta lo stato di attuazione e ne valuta gli effetti territoriali, ambientali, sociali, economici e sulla salute umana.

3. La disciplina per la trasformazione degli assetti territoriali esistenti, di cui all'Articolo 1, punto 3, lettera "b" delle presenti norme, perde efficacia qualora, trascorsi cinque anni dalla approvazione del RU, non risultino approvati i relativi progetti esecutivi, i relativi Piani Attuativi (PA), ovvero, in presenza di PA di iniziativa privata, non risulti stipulata la relativa convenzione o prodotto, in sostituzione di questa, un valido atto unilaterale d'obbligo a favore della Amministrazione Comunale.

4. Le previsioni urbanistiche riconducibili a tale disciplina, una volta decadute, possono:

1. a. essere oggetto del prossimo Regolamento Urbanistico, che provvede a confermarle nella precedente ubicazione ovvero, nel rispetto delle disposizioni del PS, a collocarle in luogo diverso;
2. b. tornare nella disponibilità del PS in attesa che l'Amministrazione Comunale provveda, attraverso il prossimo RU di validità quinquennale, a disporne nuovamente la realizzazione.

1. Il RU si compone dei seguenti elaborati:

1. - Elaborato A: Integrità fisica del territorio
   1. 1.a Carta della pericolosità geomorfologica nord (scala 1:10.000)
   2. 1.b Carta della pericolosità geomorfologica sud (scala 1:10.000)
   3. 2.a Carta della pericolosità idraulica nord (scala 1:10.000)
   4. 2.b Carta della pericolosità idraulica sud (scala 1:10.000)
   5. 3.a Carta delle aree con problematiche idrogeologiche nord (scala 1:10.000)
   6. 3.b Carta delle aree con problematiche idrogeologiche sud (scala 1:10.000)
   7. 4.a Carta della fattibilità nord (scala 1:10.000)
   8. 4.b Carta della fattibilità sud (scala 1:10.000)
   9. 5.a Carta della fattibilità (scala 1:2.000)
   10. 5.b Carta della fattibilità (scala 1:2.000)
   11. 5.c Carta della fattibilità (scala 1:2.000)
   12. 5.d Carta della fattibilità (scala 1:2.000)
   13. 5.e Carta della fattibilità (scala 1:2.000)
   14. 5.f Carta della fattibilità (scala 1:2.000)
   15. Relazione geologica e norme
   16. Relazione idrologico - idraulica/ Bacini minori
   17. Tavola M0
   18. Tavola M1
   19. Tavola M2
   20. Tavola M3
   21. Tavola M4
   22. Tavola M5
   23. Relazione idrologico - idraulica
   24. Relazione idrologico - idraulica/ Fosso Campone a monte dell'intervento di adegamento
   25. Tavola 0
   26. Tavola 1
   27. Tavola 2A
   28. Tavola 2B
   29. Tavola 3A
   30. Tavola 3B
2. - Elaborato B:Caratteri qualitativi del territorio (scala 1:10.000):
   1. 1. Risorse naturali - Inquadramento territoriale
      1. Risorse naturali (Riquadro A)
      2. Risorse naturali (Riquadro B)
   2. 2. Risorse storico culturali - Inquadramento territoriale
      1. Risorse storico culturali (Riquadro A)
      2. Risorse storico culturali (Riquadro B)
   3. 3.1. Aree a disciplina speciale - Inquadramento territoriale
      1. Aree a disciplina speciale (Riquadro A
      2. Aree a disciplina speciale (Riquadro B)
   4. 3.2.1. Vincoli ex lege - Inquadramento territoriale
      1. Vincoli ex lege (Riquadro A)
      2. Vincoli ex lege (Riquadro B)
   5. 3.2.2. Vincoli ex lege "Beni culturali, paesaggistici e ambientali di cui al D Lgs 42/2004" - Inquadramento territoriale
      1. Vincoli ex lege "Beni culturali, paesaggistici e ambientali di cui al D Lgs 42/2004" (Riquadro A)
      2. Vincoli ex lege "Beni culturali, paesaggistici e ambientali di cui al D Lgs 42/2004" (Riquadro B)
3. - Elaborato C: Territorio rurale: Ambiti territoriali (scala 1:13.000)
4. - Elaborato C: Territorio rurale: Ambiti territoriali (Riquadro A scala 1:10.000)
5. - Elaborato C: Territorio rurale: Ambiti territoriali (Riquadro A scala 1:10.000)
6. - Elaborato D: Ambiti urbani: prestazioni qualitative (scala 1:2.000):
   1. 1. Porto Santo Stefano (Riquadro A, Riquadro B)
   2. 2. Porto Santo Stefano (Inquadramento territoriale)
   3. 3. Pozzarello
   4. 4. Porto Ercole
   5. 5. Terra rossa
7. - Elaborato E: Ambiti urbani: prestazioni funzionali (scala 1:2.000):
   1. 1. Porto Santo Stefano (Riquadro A, Riquadro B)
   2. 2. Porto Santo Stefano (Inquadramento territoriale)
   3. 3. Pozzarello (scala 1:2.000)
   4. 4. Porto Ercole (scala 1:2.000)
   5. 5. Terrarossa (scala 1:2.000)
8. Elaborato cartografico: Assetto portuale di Porto Santo Stefano e Porto Ercole
9. - Elaborato F: Aree di nuovo impianto (schede progetto)
10. - Elaborato G: Norme di attuazione
11. - Elaborato H: Valutazione integrata
12. - Elaborato 1H: Valutazione Ambientale Strategica (VAS)
13. - Elaborato I: Beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi
14. - Elaborato L: Programma di intervento per abbattimento barriere architettoniche e urbanistiche
15. - Elaborato M:Relazione illustrativa generale

2. In presenza di incongruenze o di non perfetta corrispondenza tra le tavole di progetto in scala 1:10.000 e in scala 1:2000, prevalgono i contenuti delle tavole in scala 1:2000.

3. I perimetri delle aree individuate dagli elaborati grafici del RU e sottoposte a PA dalle presenti norme potranno essere adeguati, nella fase attuativa, con leggeri spostamenti se ciò risulterà opportuno per far coincidere i suddetti perimetri con i segni riconoscibili sul territorio (strade, fossi, muri, ecc.). Tali adeguamenti non costituiranno variante al RU e non potranno in nessun caso dare luogo a maggiori capacità edificatorie.

1. Il RU costituisce il principale strumento operativo del PS.
Esso definisce l'uso delle risorse che formano il patrimonio territoriale attraverso una specifica disciplina inerente i caratteri qualitativi del territorio, riferita anche alle invarianti strutturali di valore statutario, e conferisce operatività alle previsioni strategiche che l'Amministrazione Comunale ritiene prioritarie nel quinquennio di validità del RU. Specifica, a tale fine, gli interventi edilizi, urbanistici e di trasformazione territoriale nel rispetto dello statuto del territorio e degli indirizzi strategici del PS.

2. Rispondendo ai disposti della legislazione nazionale vigente, il RU definisce un apposito azzonamento del territorio comunale, che riprende i contenuti programmatici del PS, e definisce nel dettaglio gli ambiti territoriali da questo individuati, riferendoli a condizioni omogenee e a segni fisicamente riconoscibili sul territorio.

3. Conferenza tecnica integrativa

3.1. Come specificatamente previsto dal PS, il RU viene approvato a seguito della Conferenza Tecnica Integrativa tra Comune di Monte Argentario, Provincia di Grosseto e Regione Toscana in merito agli ambiti di intervento di seguito elencati e specificatamente trattati dal presente RU:

• - completamento ai fini della sicurezza della strada panoramica;
• - area ex Cirio;
• - Piano Integrato di Intervento "Area Javcovacci";
• - Area di nuovo impianto Tn. 1.1 "Area Capannone Varoli".

3.2. I parcheggi urbani ex cava Porto Santo Stefano ed ex giardino Iacovacci sono recepiti dal RU ai sensi dell'Articolo 77 delle presenti norme in quanto oggetto di un Programma Integrato di Intervento approvato.

3.3. Le indicazioni tecniche scaturite dalla suddette conferenza costituiscono parte integrante del RU.

5.1. Oltre alla 'Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni' di cui all'art. 12 delle presenti Norme, contribuiscono al governo del territorio e degli insediamenti urbani, in coordinamento con il presente Regolamento urbanistico, tutti i piani e programmi di settore di competenza comunale che incidono sugli assetti territoriali.

5.2. I piani e i programmi comunali di settore e loro varianti non possono risultare in contrasto con il Regolamento Urbanistico, inoltre devono dimostrare la loro coerenza con lo Statuto del Piano strutturale e il contributo che offrono, in coordinamento con il Regolamento urbanistico, per attuarne le Strategie, soprattutto in ordine all'incremento dei servizi pubblici e privati e delle qualità di vita negli spazi urbani.

5.3. In ordine alla disciplina urbanistico-commerciale, il presente RU contiene la specifica regolamentazione delle funzioni ammesse, comprensive degli usi commerciali, secondo le definizioni dettate dalle presenti Norme, sia sul patrimonio edilizio e urbanistico esistente che per i nuovi insediamenti, in relazione ai quali sono definiti la tipologia degli esercizi commerciali realizzabili, il relativo settore merceologico (alimentare e non alimentare) e le eventuali soglie dimensionali, la dotazione dei parcheggi a servizio dei nuovi esercizi commerciali, il rapporto tra gli esercizi commerciali e la viabilità di servizio. Tale regolamentazione costituisce disciplina urbanistico-commerciale fino a eventuale approvazione di apposito piano di settore comunale.

5.4. Il RU contiene il Programma di intervento per abbattimento barriere architettoniche e urbanistiche (Elaborato L), che costituisce disciplina per il superamento delle barriere architettoniche, fino ad eventuale approvazione del Piano di settore relativo alla materia

(Piano per l’eliminazione delle barriere architettoniche- PEBA), avente valore di atto di governo ai sensi della normativa vigente in quanto piano di settore comunale con effetti territoriali. E’ cura del Comune prevedere, nell’ambito della programmazione delle opere pubbliche, la progressiva attuazione degli interventi ai fini dell’adeguamento degli spazi e degli edifici pubblici per la loro accessibilità.

5.5. I piani regolatori portuali attuano le previsioni degli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica comunali e seguono le procedure della legislazione vigente in materia. Il sistema portuale comunale è disciplinato dalle presenti norme agli articoli 93 e 95, in coerenza con il PS e la programmazione regionale vigente in materia.

5.6. La coerenza fra il Piano Urbano del Traffico, il Piano della classificazione acustica, i Piani regolatori portuali, il Piano Strutturale e il Regolamento Urbanistico deve essere verificata con un’apposita attività di ricognizione delle previsioni in esso contenute. In caso di incoerenze o contrasti, l’Amministrazione provvede a modificare il Piano Urbano del Traffico e il Piano della classificazione acustica, o a formarne nuovi, per adeguarli agli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica.

5.7. In caso di contrasto, le disposizioni del PS e del RU prevalgono sulle disposizioni dei Piani e dei programmi di settore.

6.1. Nel rispetto di quanto disciplinato dal Regolamento Urbanistico, il Regolamento Edilizio Comunale detta regole per modalità costruttive, decoro pubblico, igiene, sicurezza e vigilanza, e quanto altro di sua competenza, ai sensi dell’art. 106 della LR 65/2014 e s.m.i.

6.2. In caso di contrasto, le disposizioni del RU prevalgono comunque su quelle del RE.

7.1 Il Regolamento Urbanistico si attua tramite:

• 7.1.1 Interventi edilizi diretti, secondo la normativa vigente e le eventuali specificazioni del Regolamento edilizio
• 7.1.2 Piani Attuativi PA e programmi complessi di riqualificazione insediativa
• 7.1.3 PA di Comparto edificatorio
• 7.1.4 Programma aziendale
• 7.1.5 Progetti Unitari Convenzionati PUC
• 7.1.6 Progetti esecutivi delle opere pubbliche.

Inoltre nell’attuazione del RU per le future pianificazioni o progettazioni non direttamente connesse o necessarie alla gestione dei siti Rete Natura 2000, o comunque che siano suscettibili di produrre effetti sugli stessi, si dovranno applicare le verifiche per la Valutazione di Incidenza completa, Semplificata o delle Cause di Esclusione dalla procedura previste dall’Art. 90 della legge 30/2015 e dalla Delibera 1319/2016 e s.m.i.

7.1.1 Intervento diretto

7.1.1.1. Si attuano con intervento diretto le previsioni del RU non subordinate alla preventiva approvazione di un PA e, in particolare, le previsioni ordinarie, relative a singole opere, a singoli lotti edificati o edificabili, nonché a porzioni limitate di territorio per le quali il RU prevede esplicitamente e compiutamente le modalità di trasformazione.

7.1.1.2. L'intervento diretto avviene sulla base di un apposito titolo abilitativo, la cui efficacia può essere subordinata alla sottoscrizione di una convenzione (o atto unilaterale d'obbligo) tra soggetto attuatore e Amm./ne Comunale, qualora l'intervento implichi un aumento di carico urbanistico tale da richiedere un adeguamento degli standard urbanistici e/o ambientali, per la realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico.

7.1.1.3. L'Amm./ne Comunale, previa Deliberazione del Consiglio Comunale, ha facoltà di subordinare gli interventi ordinari alla preventiva approvazione di un PA o di un PUC, ove ciò sia necessario per garantire una adeguata dotazione delle opere di urbanizzazione e/o il coordinamento di più iniziative, ovvero per verificare la sostenibilità ambientale in ordine alle risorse essenziali del territorio e/o per favorire la qualità ambientale, paesaggistica, urbanistica ed edilizia degli interventi.

7.1.1.4. Gli elaborati che accompagnano la richiesta del titolo abilitativo sono definiti dal RE. Tali elaborati esplicitano sempre le condizioni degli edifici e/o delle aree interessate dagli interventi rispetto alle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio") e rappresentano sempre, se ricadenti nelle aree di competenza del progetto, le "Risorse naturali" e le "Risorse storico-culturali" e/o le "Aree a disciplina speciale" di cui alla Parte Terza delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio").

7.1.2. Piano Attuativo (PA)

7.1.2.1 La preventiva approvazione di un PA è sempre obbligatoria nei casi previsti dalla legislazione vigente in materia, ivi comprese per le azioni di ristrutturazione urbanistica, ed è inoltre obbligatoria per realizzare gli interventi previsti negli ambiti urbani o territoriali individuati dalle tavole grafiche del RU con apposita perimetrazione accompagnata da eventuale codice identificativo. In tali ambiti sono previsti interventi organici, che presuppongono il coordinamento delle iniziative e la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione e che investono porzioni di territorio comunale significative per dimensione o per rilevanza strategica delle trasformazioni.

7.1.2.2 È facoltà del Comune ammettere Piani Attuativi estesi non all’intero perimetro previsto ma a porzioni organiche e significative del medesimo, di estensione comunque non inferiore al 70% di quella complessiva, con proporzionale adeguamento delle potenzialità edificatorie definite dal RU, a condizione che siano comunque realizzate le opere di urbanizzazione necessarie per l’intero ambito oggetto di Piano Attuativo.

7.1.2.3 La realizzazione dei Piani Attuativi di iniziativa privata è subordinata, qualora essi contengano previsione di realizzazione di opere di urbanizzazione e/o altre dotazioni territoriali e urbane in forza dell’applicazione dei principi di perequazione di compensazione stabiliti dalle presenti Norme, alla stipula di una convenzione che regola i rapporti tra le proprietà interessate ed il Comune.

7.1.2.4 Nell’attuazione degli interventi previsti dal RU tramite Piani Attuativi (PA) o Progetti Unitari Convenzionati (PUC), nei casi in cui le perimetrazioni e le misurazioni reali delle superfici territoriali si rivelassero diverse da quelle indicate negli elaborati del RU medesimo, è ammesso l’adeguamento della Superficie Territoriale (St) alle misurazioni reali e alla conseguente modifica delle altre superfici destinate a opere di urbanizzazione primaria e secondaria, a perequazione e a compensazione, tanto in più quanto in meno, comunque in maniera proporzionale a quanto indicato dal presente RU, fermi restando i parametri urbanistici ed edilizi.

7.1.2.5 Ai fini del corretto adeguamento alla configurazione reale dei luoghi e/o ai confini catastali di proprietà, la perimetrazione delle aree soggette a Piano Attuativo (PA) o Progetto Unitario Convenzionato (PUC) e l’individuazione di tracciati viari o di opere pubbliche potranno subire, in fase di presentazione del Piano Attuativo o del progetto delle urbanizzazioni, una variazione in termini di superficie territoriale fino ad un massimo del 10% di quella indicata nella cartografia del RU, tanto in più quanto in meno, senza che ciò comporti variante al RU, per il realistico adattamento ai luoghi.

7.1.2.6 I PA sono strumenti urbanistici di dettaglio che danno attuazione alle previsioni del RU. Essi hanno i contenuti e l’efficacia di uno o più dei seguenti piani o programmi:

• a. Piano particolareggiato (Legge 1150/1942);
• b. Piano di lottizzazione (Legge 1150/1942);
• c. Piano di zona per l’edilizia economica e popolare (Legge 167/1962);
• d. Piano per gli insediamenti produttivi (Legge 865/1971);
• e. Piano di recupero del patrimonio edilizio esistente (Legge 457/1978);
• f. Programmi complessi di riqualificazione insediativa, come disciplinati dalla legislazione regionale vigente in materia di governo del territorio, comprendenti in particolare:
• - Programmi integrati di intervento (Legge 179/1992);
• - Programmi di Recupero Urbano (Legge 493/1993)
• - Ogni altro programma di riqualificazione insediativa individuato da legge statale.

7.1.2.7 Ciascun PA individua le disposizioni legislative di riferimento, che vengono recepite nel relativo atto di approvazione. Esso deve sempre uniformarsi alle specifiche disposizioni dettate dal RU per le aree interessate.

7.1.2.8 Il Piano Attuativo è corredato da specifici studi di inserimento dal punto di vista del contesto e da una definizione di dettaglio delle sistemazioni esterne previste. In particolare la progettazione degli spazi di verde e parcheggio pubblico e delle aree private di pertinenza del nuovo edificio (o complesso edilizio) deve contribuire a caratterizzare qualitativamente l’assetto delle aree adiacenti.

7.1.2.9 I piani attuativi devono contenere:

• a) i progetti delle opere d'urbanizzazione primaria e secondaria;
• b) l'indicazione delle masse e delle altezze delle costruzioni lungo le strade e piazze;
• c) la determinazione degli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
• d) l'identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia;
• e) l'individuazione delle suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano;
• f) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle eventuali proprietà da espropriare o da vincolare secondo le procedure e modalità delle leggi statali e regionali vigenti ;
• g) la specificazione della profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione sia necessaria per integrare le finalità delle medesime opere e per soddisfare prevedibili esigenze future;
• h) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto di riferimento.

7.1.2.10 Il piano attuativo è inoltre corredato:

• a) dal quadro conoscitivo di riferimento;
• b) dalla normativa tecnica di attuazione;
• c) dalla relazione illustrativa;
• d) da una relazione di fattibilità.

7.1.2.11 Tali elaborati esplicitano sempre le condizioni degli edifici e/o delle aree interessate dagli interventi rispetto alle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme (“Disposizioni per la tutela dell’integrità fisica del territorio”) e rappresentano sempre, se ricadenti nelle aree di competenza del Piano Attuativo, le “Risorse naturali” e le “Risorse storico-culturali” e/o le “Aree a disciplina speciale” di cui alla Parte Terza delle presenti norme (“Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio”).

7.1.2.12 Ove richiesto dalle presenti norme, in relazione a interventi di particolare delicatezza paesaggistica, il PA è corredato da uno specifico studio analitico - diagnostico del paesaggio ad esso propedeutico. Tale studio esamina specificatamente i seguenti aspetti, con diverso approfondimento in relazione alla specificità dell’intervento e del territorio interessato:

• a. visibilità: attraverso la predisposizione di carte della visibilità assoluta e della visibilità relativa, capaci di evidenziare i punti di maggiore fragilità visuale e di consentire, se del caso, l’adozione di adeguate misure cautelative o compensative nei confronti di eventuali detrattori visuali;
• b. semiologia naturale e antropica, attraverso lo studio dei segni che caratterizzano l’ambito interessato dall’intervento e la indicazione di criteri semiologici coerenti ad Guso del progetto;
• c. profilo morfologico dei terreni, rispetto ai quali si deve trovare o ricostituire una sostanziale continuità, evitando, ove possibile, raccordi forzosi con scarpate o muri a retta; trovandosi nella necessità di superare dislivelli eccessivi, si può fare ricorso a sistemazioni terrazzate, con muri in pietra faccia vista e terrazze in contropendenza;
• d. sistema drenante superficiale, che deve mantenere o recuperare funzionalità, garantendo la raccolta delle acque di pioggia nel sottobacino interessato e il loro convogliamento ai corsi d’acqua principali, al sistema fognario, ovvero la loro cessione al terreno.
• e. vegetazione, con analisi della vegetazione reale e potenziale e proposizione di nuovi assetti che garantiscano la continuità ecologica con l’intorno;
• f. viabilità di accesso e di distribuzione, con analisi delle caratteristiche costruttive e dimensionali della viabilità locale tradizionale e proposizione, se del caso, di modelli coerenti, adagiando, per quanto possibile, le nuove strade sulla morfologia del terreno;
• g. costruzioni, con studio delle regole insediative, delle tipologie e delle aggregazioni morfologiche degli insediamenti limitrofi (soprattutto storicizzati) e proposizione di modelli coerenti;
• h. arredi e illuminazione, con ricorso a componenti di arredo di alta qualità formale, costituite da materiali nobili. L’inquinamento luminoso deve essere contenuto, anche facendo ricorso ad appositi corpi illuminanti, con divieto tassativo di aumentare l’inquinamento luminoso sul mare e, in modo particolare, sulla Laguna di Orbetello.

7.1.2.13 Il PA di iniziativa privata presuppone sempre la stipula di una convenzione (o atto unilaterale d’obbligo) tra soggetto attuatore e Amministrazione Comunale, registrata e trascritta a cura e spese del soggetto attuatore. Essa contiene congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi convenzionali e prevede in particolare:

• i. la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale delle opere di urbanizzazione primaria e delle relative aree;
• j. la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale di quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria e delle relative aree;
• k. se e in quanto prescritta dalle presenti norme, la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale delle ulteriori aree per il soddisfacimento degli standard urbanistici (D.I. 1444/1968) o per la realizzazione di opere pubbliche.

7.1.2.14 Gli interventi di nuova edificazione previsti dal PA sono sempre subordinati alla preventiva verifica favorevole delle seguenti condizioni, la cui dimostrazione deve essere oggetto di appositi elaborati e/o di specifiche dichiarazioni di compatibilità con la disponibilità della risorsa da parte degli appositi organi di gestione, ove esistenti:

• l. la quantità di acqua disponibile deve essere sufficiente a soddisfare il fabbisogno delle utenze esistenti e di quelle previste dai nuovi insediamenti, stimato, in coerenza con le disposizioni del PS, in:
• - 150 litri/persona/giorno per usi potabili negli ambiti urbani e nel sistema insediativo rurale che corrisponde agli insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale (IR), di cui all’articolo 65 delle presenti norme, con l’esclusione dell’area di Cannatelli, e ai seguenti insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico - residenziale (IRT), di cui all’articolo 66 delle presenti norme: Poggio Pertuso, Le Miniere, Pianone, Costa delle Olive;
• - 350 litri/persona/giorno (150 litri per usi potabili e 200 litri per usi civili) nella restante parte del territorio comunale. Il risultato di tale verifica deve risultare da una specifica certificazione rilasciata dall’ATO competente per territorio, che costituisce parte integrante del PA;
• m. le necessità idriche per l’irrigazione di aree verdi, anche a uso sportivo e/o ricreativo, e per le esigenze industriali e/o artigianali (acque antincendio, di processo, di lavaggio, ecc.) devono essere assolte prioritariamente, attraverso la realizzazione di reti duali e attraverso il recupero delle acque di pioggia e delle acque reflue, nel rispetto delle disposizioni del DM 02.05.2006 e s.m.i.,, evitando comunque modalità di utilizzo che comportino contatti con alimenti, prodotti farmaceutici e/o cosmetici;
• n. le capacità di smaltimento degli impianti di depurazione esistenti deve essere sufficiente a soddisfare anche i fabbisogni dei nuovi insediamenti. In caso contrario il PA deve farsi carico di assicurare autonomamente lo smaltimento dei reflui rispettando le disposizioni di legge;
• o. ove non esistente, deve essere preventivamente attivata e regolamentata, nel territorio comunale, una discarica per inerti;
• p. deve essere assicurato lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e la raccolta differenziata di quelli speciali;
• q. le necessità energetiche, salvo limitazioni legate a esigenze di salvaguardia paesaggistica e imposte dagli enti preposti alla gestione delle aree vincolate, devono essere soddisfatte attraverso il ricorso a fonti energetiche rinnovabili (FER), così come disciplinate dall’articolo 9 delle presenti norme.

7.1.2.15 I programmi complessi di riqualificazione insediativa sono finalizzati all’innalzamento della qualità delle prestazioni del sistema insediativo, tramite interventi di recupero e di nuova edificazione. Essi costituiscono strumenti di programmazione attuativa assimilati a piani attuativi e si caratterizzano per una pluralità di funzioni, di tipologie d’intervento e di operatori, con il coinvolgimento di risorse pubbliche e private. Essi contengono:

• a) uno studio di fattibilità degli interventi, con particolare riferimento ai tempi di cantierabilità;
• b) il progetto preliminare degli interventi pubblici e privati che il soggetto proponente, ove diverso dall’amministrazione comunale, si dichiari disposto a realizzare;
• c) la valutazione degli effetti attesi sui sistemi insediativo, ambientale, paesaggistico, della mobilità, sociale ed economico che la realizzazione degli interventi proposti comporta;
• d) i termini di inizio e ultimazione dei lavori nonché l’individuazione dei beni soggetti ad espropriazione.

7.1.3 PA di Comparto edificatorio

7.1.3.1 Si attuano previa formazione di un comparto edificatorio, concepito secondo i disposti della Legge 1150/1949 e s.m.i., gli interventi appositamente individuati dal RU negli ambiti urbani, che, investendo porzioni di territorio, ancorché discontinue, significative per rilevanza strategica delle trasformazioni, devono garantire l’organicità degli interventi, la realizzazione e la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale delle opere di urbanizzazione, la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale delle aree per le opere di infrastrutturazione generale definite in proporzione alla entità e alle caratteristiche del comparto.

7.1.3.2 L’attuazione del comparto edificatorio è sempre subordinata alla preventiva approvazione di un PA unitario.

7.1.4 Programma aziendale

7.1.4.1 L’approvazione del Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale P.A.P.M.A.A. (Programma aziendale), avente o meno valore di PA, costituisce condizione preliminare per la costituzione dei titoli abilitativi relativi a nuove costruzioni nelle zone agricole o per la deruralizzazione di edifici agricoli, sulla base delle disposizioni di cui alla Parte Quarta delle presenti norme e di quanto disciplinato dalla legislazione e regolamentazione vigenti in materia.

7.1.4.2 Gli elaborati grafici che compongono il Programma Aziendale dovranno essere realizzati secondo quanto disciplinato dalla legislazione e regolamentazione vigenti in materia e nel rispetto delle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme (“Disposizioni per la tutela dell’integrità fisica del territorio”).

7.1.4.3 Qualora il Programma aziendale assuma il valore di PA, ad esso si applicano le disposizioni di cui al precedente punto 1.2 del presente articolo.

7.1.4.4 I Programmi aziendali con valore di Piano Attuativo devono prevedere elaborati grafici redatti in conformità alle disposizioni contenute nella Parte III Titolo I “Risorse Naturali” del RU.

7.1.5 Progetto Unitario Convenzionato (PUC)

7.1.5.1 Il PUC è lo strumento di attuazione delle previsioni che, nelle aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria, pur non presentando caratteri di complessità e rilevanza tali da richiedere la formazione di un piano attuativo, richiedono un adeguato coordinamento della progettazione e la previa sottoscrizione di una convenzione finalizzata a disciplinare opere o benefici pubblici correlati all’intervento.

7.1.5.2 Il PUC ha validità massima di 10 anni dalla data di esecutività della deliberazione di approvazione. Detto termine può essere modulato dal Consiglio Comunale, in sede di approvazione del PUC, in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

7.1.5.3 Le trasformazioni, fisiche o funzionali, relative a complessi immobiliari sottoposti a progetto unitario convenzionato, devono essere previste in elaborati specifici di inquadramento volti a garantire la coerenza delle proposte complessive e la loro conformità ai contenuti normativi e progettuali del RU.

7.1.5.4 Gli elaborati di inquadramento di cui al comma precedente dovranno essere corredati da un atto d’obbligo con il quale tutti i proprietari dei complessi immobiliari sottoposti a progettazione unitaria si impegnano nei confronti dell’Amministrazione Comunale a rispettare gli obblighi inerenti l’attuazione degli interventi.

7.1.5.5 Nei casi in cui il Progetto Unitario Convenzionato preveda la realizzazione di opere pubbliche queste, prima del rilascio del titolo abilitativo per la loro esecuzione, dovranno preventivamente essere approvate dalla Giunta Comunale.

7.1.5.6 Il Regolamento edilizio comunale specifica ogni altra disposizione inerente il PUC, nonché gli elaborati che lo costituiscono, che devono essere almeno i seguenti:

• - estratto del RU;
• - estratto di mappa catastale;
• - documentazione fotografica a colori, con planimetria dei punti di scatto;
• - planimetria generale (scala 1:500) (attuale,modificato e sovrapposto);
• - rilievo quotato dello stato dei luoghi;
• - planivolumetrico e inserimenti contestualizzati;
• - relazione tecnica illustrativa delle principali caratteristiche morfologiche e tipologiche previste, nella quale sia dato anche compiutamente conto della coerenza esterna ed interna delle scelte progettuali;
• - schemi grafici con profili regolatori, allineamenti, tipologie, o comunque con tutti gli elementi prescrittivi per le successive trasformazioni;
• - schema di atto unilaterale d’obbligo o convenzione, ove siano specificati gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi. Possono costituire contenuto della convenzione la cessione di aree anche al fine di utilizzo di facoltà edificatorie, la realizzazione di interventi edilizia residenziale sociale, la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dalla normativa statale in materia di lavori pubblici.

7.1.5.7 Nel caso in cui vi siano opere pubbliche previste, esse dovranno essere corredate da:

• - relazione illustrativa;
• - relazione tecnica;
• - studio di prefattibilità ambientale;
• - indagini geologiche, idrogeologiche e archeologiche preliminari;
• - planimetria generale e schemi grafici;
• - prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza e coordinamento;
• - verifica del rispetto della conformità delle opere al disciplinare LL.PP.;
• - calcolo sommario della spesa;
• - modalità di effettuazione del collaudo.

7.1.5.8 Gli elaborati che riguardano le opere pubbliche avranno i contenuti preliminari prescritti dal regolamento attuativo del Codice dei Contratti.

La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie, purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento.

7.1.5.9 Il comune approva il progetto unitario convenzionato ed il relativo schema di convenzione mediante un unico atto.

7.1.5.10 Il termine di validità del progetto unitario convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

7.2. La Giunta Comunale è competente ad adottare e approvare gli strumenti urbanistici attuativi, i piani e programmi di iniziativa pubblica e/o privata, i progetti unitari convenzionati nei casi in cui il RU contenga previsioni di dettaglio in ordine alle quantità edificabili, alle destinazioni d’uso consentite, al dimensionamento e alle caratteristiche delle opere pubbliche previste in merito ai contenuti essenziali della convenzione urbanistica o atto d’obbligo. In tutti gli altri casi la competenza all’adozione e all’approvazione resta in capo al Consiglio Comunale. Gli aspetti patrimoniali sono di competenza del Consiglio.

7.3. Categorie di intervento edilizio

7.3.1. Fermo restando quanto previsto al successivo punto 7.3.5, I le categorie di intervento edilizio richiamate dalla presenti norme, salva diversa ed espressa previsione, sono desumibili dalla legislazione nazionale e regionale vigente in materia, nella quale sono stabiliti anche i relativi titoli abilitativi. L’attività edilizia libera e le opere, gli interventi e i manufatti privi di rilevanza edilizia sono defiPisaniti e regolati dalle leggi regionali e statali vigenti in materia.

7.3.2. Compatibilmente con il rispetto dei caratteri formali e strutturali degli edifici, sono sempre ammessi interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all’adeguamento per le esigenze dei disabili nell’ambito delle volumetrie esistenti.

7.3.3. MANUTENZIONE ORDINARIA

La Manutenzione ordinaria comprende gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (art. 3, comma 1, lett. a) del DPR 380/2001 smi).

7.3.4. MANUTENZIONE STRAORDINARIA

La Manutenzione straordinaria comprende le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, e sostituire parti anche strutturali di edifici, nonché per realizzare ed integrare e i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

7.3.5. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

7.3.5.1 La Ristrutturazione edilizia comprende gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali opere comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.

7.3.5.2 La ristrutturazione edilizia è articolata in:

• I. RE1 ristrutturazione edilizia conservativa
• II. RE2 ristrutturazione edilizia ricostruttiva
• III. RE3 ristrutturazione edilizia ricostruttiva comprensiva della sostituzione edilizia

I. Ristrutturazione edilizia RE1 – ristrutturazione conservativa

Comprende interventi di riorganizzazione funzionale, finalizzati o meno alla modifica delle destinazione d’uso, che, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali tradizionali, favoriscano la riqualificazione della parti alterate o incongrue per ricondurle a condizioni di maggiore coerenza con i caratteri storicizzati dell’organismo edilizio.

Vi sono comprese opere per il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti, nonchè gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla L.R. 5/2010 smi.

Presuppone l’impiego di tecniche costruttive coerenti con i caratteri storicizzati dell’organismo edilizio e comprende esclusivamente i seguenti interventi:

• a. trasformazioni interne compatibili con l’impianto tipologico e strutturale;
• b. interventi contenuti di modifica dei fronti esterni per ricostituire simmetrie di facciata, sulla base di documentati criteri di coerenza architettonico - formale, ad esclusione delle facciate con simmetrie compiute;
• c. interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all’adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili nell’ambito delle volumetrie esistenti. E’ ammessa la realizzazione di vani ascensore atti al superamento delle barriere architettoniche anche fuori sagoma rispetto all’edificio esistente;
• d. incrementi di superficie non residenziale all’interno dell’involucro edilizio dell’area di sedime purché non comportino aumento della volumetria complessiva derivante da modifiche all’involucro edilizio del fabbricato esistente;
• e. incrementi di superficie utile abitabile tramite soppalchi o derivante dalla eliminazione di scale interne, purché non facenti parte dell’impianto tipologico e strutturale storicizzato, e dal conseguente completamento del solaio;
• f. demolizione e ricostruzione dei corpi di fabbrica secondari, di cui all’articolo 79 della 01/2005, purché legittimi ma incongrui, e loro ricostruzione con le stesse quantità volumetriche, o con quantità inferiori, solo in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
• - 1. detti corpi di fabbrica costituiscono evidenti e documentate superfetazioni di epoca recente;
• - 2. la loro ricostruzione avviene seguendo criteri di coerenza architettonica e di integrazione funzionale con l’edificio di riferimento.
• g. la demolizione e ricostruzione di volumi secondari esistenti nel resede e la loro ricostruzione, ancorché in diversa collocazione, all’interno del resede medesimo, seguendo criteri di coerenza architettonica con l’edificio di riferimento, purchè siano mantenute la funzionalità e l’accessibilità nel resede medesimo e all’edificio principale, fermi restando i vincoli di pertinenzialità fra edificio principale e volume di servizio così ottenuto;
• h. la realizzazione di volumi tecnici, anche eventualmente sulla copertura dell’edificio, ove questo non comporti danneggiamento alla qualità dell’edificio medesimo, e comunque entro una misura non superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Le opere di cui ai precedenti punti g) e h) sono considerate interventi pertinenziali ai sensi della legislazione regionale vigente in materia urbanistico-edilizia, non possono incrementare superfici residenziali e abitabili ma solo di servizio e devono soddisfare le seguenti condizioni:

• - mantengano una relazione funzionale stabile con l’unità immobiliare di riferimento;
• - non siano finalizzate alla modifica, contestuale o successiva, della destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento, né risultino evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano finalizzate alla formazione, contestuale o successiva, di nuove unità immobiliari, né risultino per caratteristiche dimensionali e configurazione evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano suscettibili di utilizzo autonomo, né di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, neanche mediante successive trasformazioni.

Gli interventi di Ristrutturazione edilizia RE1 non consentono:

• - la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca), ad esclusione degli interventi di cui al precedente punto b.

II. Ristrutturazione edilizia RE2 - ricostruttiva

Oltre a quanto consentito con la ristrutturazione RE1, comprende il ripristino di edifici o parti di essi crollati o demoliti e di ruderi come definite dalle presenti norme e interventi finalizzati alla trasformazione, totale o parziale, dell’organismo edilizio fino alla demolizione con fedele ricostruzione dell’edificio, con i soli incrementi di volume o superficie complessiva già consentiti per la RE1 e salvo quanto previsto dalla L.R. 3/2017 e le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.

La ristrutturazione edilizia RE2 comprende i seguenti interventi:

• a. trasformazioni interne compatibili con l’impianto tipologico e strutturale;
• b. interventi contenuti di modifica dei fronti esterni per ricostituire simmetrie di facciata, sulla base di documentati criteri di coerenza architettonico - formale, ad esclusione delle facciate con simmetrie compiute;
• c. interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all’adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili nell’ambito delle volumetrie esistenti, compresa la realizzazione di vani ascensore atti al superamento delle barriere architettoniche anche fuori sagoma rispetto all’edificio esistenti;
• d. incrementi di superficie non residenziale all’interno dell’involucro edilizio esistente;
• e. incrementi di superficie utile abitabile tramite soppalchi o derivante dalla eliminazione di scale interne, purché non facenti parte dell’impianto tipologico e strutturale storicizzato, e dal conseguente completamento del solaio;
• f. demolizione e ricostruzione dei corpi di fabbrica secondari, purché legittimi ma incongrui, e loro ricostruzione con le stesse quantità volumetriche, o con quantità inferiori, solo in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
• 1. detti corpi di fabbrica costituiscono evidenti e documentate superfetazioni di epoca recente;
• 2. la loro ricostruzione avviene seguendo criteri di coerenza architettonica e di integrazione funzionale con l’edificio di riferimento.
• g. la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca);
• h. secondo quanto stabilito all’art. 54 delle presenti norme, nelle aree di pertinenza edilizia degli edifici aventi destinazione residenziale alla data di approvazione del regolamento Urbanistico è consentita la realizzazione di tettoie, logge, porticati e pergolati frangisole secondo le modalità e i parametri definiti dal DPGR 39/R/2018 e relativi allegati e dal Regolamento edilizio;
• i. la demolizione e ricostruzione di volumi secondari esistenti nel resede e la loro ricostruzione, ancorché in diversa collocazione, all’interno del resede medesimo, seguendo criteri di coerenza architettonica con l’edificio di riferimento, purchè siano mantenute la funzionalità e l’accessibilità nel resede medesimo e all’edificio principale, fermi restando i vincoli di pertinenzialità fra edificio principale e volume di servizio così ottenuto nonchè la sua destinazione a funzioni di servizio alla residenza;
• j. la realizzazione di volumi tecnici, anche eventualmente sulla copertura dell’edificio, ove questo non comporti danneggiamento alla qualità dell’edificio medesimo, e comunque entro una misura non superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
• k. in alternativa alle opere di cui ai precedenti punti i) e j) al precedente punto i), incrementi volumetrici, con volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Le opere al precedente punto i) sono considerate interventi pertinenziali ai sensi della legislazione regionale vigente in materia urbanistico-edilizia, non possono incrementare superfici residenziali e abitabili ma solo di servizio e devono soddisfare le seguenti condizioni:

• - mantengano una relazione funzionale stabile con l’unità immobiliare di riferimento;
• - non siano finalizzate alla modifica, contestuale o successiva, della destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento, né risultino evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano finalizzate alla formazione, contestuale o successiva, di nuove unità immobiliari, né risultino per caratteristiche dimensionali e configurazione evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano suscettibili di utilizzo autonomo, né di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, neanche mediante successive trasformazioni.

Le opere di cui al punto k) sono considerate incrementi volumetrici e possono riguardare tutte le superfici esistenti.

III. Ristrutturazione edilizia ricostruttiva RE3 comprensiva della sostituzione edilizia

Oltre agli interventi consentiti con la ristrutturazione edilizia RE2, comprende anche:

• - gli incrementi volumetrici nella misura massima del 35% del volume esistente, realizzabili in aderenza o in sopraelevazione e comunque in rapporto coerente formale e funzionale con l’edificio che viene ampliato;
• - la sostituzione edilizia.

Gli incrementi volumetrici non sono cumulabili con gli interventi pertinenziali al precedente punto i) della ristrutturazione edilizia RE2 né con gli incrementi volumetrici di cui al precedente punto k della ristrutturazione edilizia RE2 e come questi non costituiscono prelievo di dimensionamento.

L’intervento di sostituzione edilizia consiste nella demolizione e successiva ricostruzione anche in altra collocazione all’interno del lotto non assimilabili alla ristrutturazione edilizia anche con diversa articolazione, collocazione e destinazione d’uso a condizione che non si determini modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale e che non si renda necessario alcun intervento sulle opere di urbanizzazione esterne al lotto. Esso deve portare all’aumento della qualità specifica dell’edificio, e delle sue relazioni con il contesto, derivanti dall’aumento della qualità architettonica e dalla sistemazione delle aree di pertinenza. Qualora l’intervento di sostituzione si applichi a edifici in territorio rurale, esso è accompagnato da apposite elaborazioni che dimostrino il miglioramento non solo architettonico (ossia “puntuale” del manufatto), ma relazionale, ossia del medesimo con la pertinenza edilizia e con il contesto paesaggistico più esteso, verificato almeno secondo i criteri del “quanto e come vedo e sono visto”, nelle quali siano descritte le opere di sistemazione ambientale e sia determinata la pertinenza edilizia.

7.3.6. RIPRISTINO DI EDIFICI O PARTI DI ESSO CROLLATI O DEMOLITI - RICOSTRUZIONE DI RUDERI

7.3.6.1 Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e sul contenimento energetico nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

7.3.6.2 Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

7.3.6.3 Il ripristino di edifici o parti di esso crollati o demoliti e la ricostruzione di ruderi sono interventi ammissibili solo previo accertamento della consistenza e della configurazione d’origine e purchè si seguano le condizioni di seguito stabilite.

7.3.6.4 L’intervento di ricostruzione deve riproporre il più fedelmente possibile le caratteristiche tipologiche, formali e costruttive dell’edificio originario, garantendo, anche nell‘uso dei materiali e delle finiture, un corretto inserimento nel contesto, sia esso rurale che urbano.

7.3.6.5 In caso di ricostruzione internamente ai tessuti urbani, le destinazioni ammesse per l’edificio o parte di esso soggetto a ricostruzione sono quelle ammesse per l’ambito in cui si inserisce la ricostruzione.

7.3.6.6 Ove la destinazione consentita nella ricostruzione, in quanto ammessa nell’ambito ove ricade l’edificio soggetto a ricostruzione, non sia quella originaria, l’intervento si intende comprensivo di modifica di destinazione d’uso.

7.3.6.7 In ragione della fedeltà alla configurazione d’origine, per l’intervento di ricostruzione si applicano le distanze originarie dai confini e dagli edifici.

7.3.6.8 Per la ricostruzione di edifici crollati in territorio rurale le destinazioni ammesse per l’edificio o parte di esso soggetto a ricostruzione sono quelle ammesse per la zona agricola in cui si inserisce la ricostruzione.

7.3.6.9 E’ ammessa la ricostruzione del rudere per il quale si intende una consistenza edilizia parziale ma riconoscibile di fabbricato esistente soggetto da tempo ad avanzato degrado fisico ossia di fabbricato di remota origine andato parzialmente distrutto per calamità naturale, evento bellico, vetustà e abbandono o altra causa accidentale. La consistenza edilizia riconoscibile è data dalla possibilità di individuare le murature perimetrali al fine di individuare la sagoma, le strutture orizzontali di piano e la copertura.

7.3.6.10 Qualora un edificio sia composto da più corpi di fabbrica, tra di loro in continuità fisica, e solo uno od alcuni di tali corpi di fabbrica abbia una consistenza edilizia parziale, la qualifica di rudere attiene solo a tali porzioni.

7.3.6.11 Per consistenza edilizia parziale ai fini del presente articolo si intende l’impossibilità di misurare in loco sia la consistenza planimetrica che la consistenza altimetrica originaria di un edificio o di un corpo di fabbrica facente parte di un edificio di maggiore dimensione.

7.3.6.12 Ai fini del recupero, la consistenza planivolumetrica antecedente il degrado fisico deve essere rilevabile da elementi strutturali riscontrabili in loco nonché da documentazione grafica e/o fotografica significativa, tanto nel riferimento dimensionale che nell'effettiva localizzazione dell’edificio. Devono essere garantiti entrambi i seguenti requisiti:

• • siano ancora esistenti elementi o testimonianze strutturali incontrovertibili – come ad esempio le sedi di incastro di travi di solaio o di tetto – oppure vi sia l’esistenza in sito di parti di edificio rimanenti che consentano, sia planimetricamente che in alzato, una precisa ed inequivocabile identificazione dello stesso, anche facendo riferimento alla locale tecnica costruttiva;
• • la presentazione, a cura dell’avente titolo, di documentazione inequivocabile in ordine alla preesistenza, alla consistenza planivolumetrica e alla destinazione d'uso del fabbricato originario, ossia idonea documentazione storica, grafica, fotografica (accatastamenti storici –leopoldino o all’impianto- e rilievi topografici reperibili presso l’Agenzia del territorio; contratti o atti relativi a trasferimenti o costituzione di diritti reali sul bene; documentazione esistente e in deposito presso altri organi della Pubblica Amministrazione, Genio Civile, Archivio di Stato, Soprintendenza Beni Culturali e Paesaggistici), che ne illustri con sufficiente chiarezza ubicazione e dimensione

7.3.7 Specifiche condizioni per il rilascio dei titoli abilitativi per le RE2 e RE3

7.3.7.1 Per il rilascio del titolo abilitativo per interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva RE2 e ristrutturazione edilizia ricostruttiva e sostituzione edilizia RE3 è richiesta specifica autocertificazione a firma del progettista e del proprietario che attesti:

• a. l’ambito urbano o territoriale nel quale insiste l’immobile oggetto di intervento;
• b. che l’unità immobiliare non è compresa tra quelle disciplinate dall'articolo 27 delle presenti norme;
• c. che l’unità immobiliare interessata dall’intervento:
• c.1. era già esistente alla adozione delle presenti norme;
• c.2 non è stata oggetto di addizioni funzionali, interventi pertinenziali o altro tipo di ampliamento successivamente alla data di approvazione delle presenti norme.

7.3.8 RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

7.3.8.1 Comprende gli interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

7.3.8.2 Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, se di iniziativa privata, presuppongono sempre la preventiva approvazione di un apposito PA.

7.3.9 DEMOLIZIONE SENZA RICOSTRUZIONE

7.3.9.1 Gli interventi di demolizione senza ricostruzione si applicano a componenti incongrue quali superfetazioni e corpi di fabbrica incompatibili con il contesto nel quale si collocano o con l’edificio principale al quale comportano danneggiamento percettivo e funzionale.

7.3.9.2 Detti interventi incrementano quantità e qualità degli spazi liberi privati e pubblici e di conseguenza la qualità complessiva del contesto, sia esso urbano o rurale.

7.3.9.3 Vi sono compresi la demolizione dei manufatti incongrui e la rimozione delle opere di sistemazione esterna a verde e arredo non consoni al tipo di tessuto urbano o di contesto ambientale e paesaggistico.

7.3.10 NUOVA EDIFICAZIONE

7.3.10.1 Negli interventi di nuova costruzione edificazione sono compresi:

• • la costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati anche ad uso pertinenziale privato (purché in questo caso di volumetria superiore al 20% dell’edificio/unità immobiliare di riferimento) che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • l’installazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere che siano utilizzati come abitazioni o ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
• • gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
• • la realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • la realizzazione di depositi di merci o di materiali che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione da realizzare sul suolo;
• • le piscine nonché gli impianti sportivi incidenti sulle risorse essenziali del territorio;
• • la ricostruzione di edifici crollati o demoliti e di ruderi ove non ricorrano le condizioni di riconoscibilità stabilite dalle presenti norme.

7.3.11 INTERVENTI SUGLI EDIFICI A DESTINAZIONE ARTIGIANALE E INDUSTRIALE

7.3.11.1 E’ sempre consentito il frazionamento in unità immobiliari di edifici a destinazione industriale e artigianale, purché sia mantenuta la medesima destinazione d’uso e che l’intervento non comporti aumento di superficie utile lorda o di volume, e a condizione che:

• a) sia presentato allo sportello unico comunale, da parte dell’imprenditore interessato, un piano industriale che dimostri la necessità dell’intervento ai fini del mantenimento dell’attività produttiva e della salvaguardia dell’occupazione;
• b) detto piano sia approvato da parte del Comune, a seguito della verifica delle condizioni soprarichiamate, della valutazione positiva circa la rispondenza del piano alle finalità di cui alla precedente lettera a), della compatibilità dell’attività da insediare con quella già esistente, fermo restando il rispetto delle normative ambientali di riferimento.

7.3.11.2. Sugli edifici a destinazione d’uso industriale o artigianale, ricadenti in aree con destinazione d’uso produttiva, sono ammessi interventi di addizione volumetrica e di sostituzione edilizia, nel rispetto delle seguenti condizioni:

• - sia garantito un adeguato rapporto tra le superfici coperte e gli spazi liberi nel lotto di pertinenza;
• - sia dimostrato il rispetto delle normative che assicurano la tutela dell’ambiente e del paesaggio, la qualità e la sostenibilità dell’edilizia;
• - sia garantito almeno il rispetto dei parametri di cui all’allegato 3 del Decreto legislativo 3 marzo 2011 n. 28.

1. Le previsioni del RU, che riguardano esclusivamente edifici e/o aree in condizioni di legittimità, si attuano mediante:

1.1. Intervento diretto

1.1.1. Si attuano con intervento diretto le previsioni del RU non subordinate alla preventiva approvazione di un PA e, in particolare, le previsioni ordinarie, relative a singole opere, a singoli lotti edificati o edificabili, nonché a porzioni limitate di territorio per le quali il RU prevede esplicitamente e compiutamente le modalità di trasformazione.

1.1.2. L'intervento diretto avviene sulla base di un apposito titolo abilitativo, la cui efficacia può essere subordinata alla sottoscrizione di una convenzione (o atto unilaterale d'obbligo) tra soggetto attuatore e Amm./ne Comunale, qualora l'intervento implichi un aumento di carico urbanistico tale da richiedere un adeguamento degli standard urbanistici e/o ambientali, per la realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico.

1.1.3. L'Amm./ne Comunale, previa Deliberazione del Consiglio Comunale, ha facoltà di subordinare gli interventi ordinari alla preventiva approvazione di un PA, ove ciò sia necessario per garantire una adeguata dotazione delle opere di urbanizzazione e/o il coordinamento di più iniziative, ovvero per verificare la sostenibilità ambientale in ordine alle risorse essenziali del territorio e/o per favorire la qualità ambientale, paesaggistica, urbanistica ed edilizia degli interventi.

1.1.4. Gli elaborati che accompagnano la richiesta del titolo abilitativo sono definiti dal RE. Tali elaborati esplicitano sempre le condizioni degli edifici e/o delle aree interessate dagli interventi rispetto alle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio") e rappresentano sempre, se ricadenti nelle aree di competenza del progetto, le "Risorse naturali" e le "Risorse storico-culturali" e/o le "Aree a disciplina speciale" di cui alla Parte Terza delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio").

1.2. Piano Attuativo (PA)

1.2.1. La preventiva approvazione di un PA è obbligatoria per realizzare gli interventi previsti negli ambiti urbani o territoriali individuati dalle tavole grafiche del RU con apposita perimetrazione accompagnata da eventuale codice identificativo.
In tali ambiti sono previsti interventi organici, che presuppongono il coordinamento delle iniziative e la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione e che investono porzioni di territorio comunale significative per dimensione o per rilevanza strategica delle trasformazioni.

1.2.2. I PA sono strumenti urbanistici di dettaglio che danno attuazione alle previsioni del RU o dei Piani Complessi di Intervento. Essi hanno i contenuti e l'efficacia di uno o più dei seguenti piani o programmi:

1. a. Piano particolareggiato (Legge 1150/1942);
2. b. Piano di lottizzazione (Legge 1150/1942);
3. c. Piano di zona per l'edilizia economica e popolare (Legge 167/1962);
4. d. Piano per gli insediamenti produttivi (Legge 865/1971);
5. e. Piano di recupero del patrimonio edilizio esistente (Legge 457/1978);
6. f. Programmi complessi di riqualificazione insediativa, comprendenti in particolare:
   • - Programmi integrati di intervento (Legge 179/1992);
   • - Programmi di Recupero Urbano (Legge 493/1993).

1.2.3. Ciascun PA individua le disposizioni legislative di riferimento, che vengono recepite nel relativo atto di approvazione. Esso deve sempre uniformarsi alle specifiche disposizioni dettate dal RU per le aree interessate.

1.2.4. Il Piano Attuativo è corredato da specifici studi di inserimento dal punto di vista del contesto e da una definizione di dettaglio delle sistemazioni esterne previste. In particolare la progettazione degli spazi di verde e parcheggio pubblico e delle aree private di pertinenza del nuovo edificio (o complesso edilizio) deve contribuire a caratterizzare qualitativamente l'assetto delle aree adiacenti.
I piani attuativi devono contenere:

1. a) i progetti delle opere d'urbanizzazione primaria e secondaria:
2. b) l'indicazione delle masse e delle altezze delle costruzioni lungo le strade e piazze;
3. c) la determinazione degli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
4. d) l'identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia;
5. e) l'individuazione delle suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano;
6. f) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle eventuali proprietà da espropriare o da vincolare secondo le procedure e modalità delle leggi statali e dell'Articolo 66 della L.R. 1/2005;
7. g) la specificazione della profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione sia necessaria per integrare le finalità delle medesime opere e per soddisfare prevedibili esigenze future;
8. h) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto di riferimento.

Il piano attuativo è inoltre corredato:

1. a) dal quadro conoscitivo di riferimento;
2. b) dalla normativa tecnica di attuazione;
3. c) dalla relazione illustrativa;
4. d) da una relazione di fattibilità.

I Piani Attuativi per la realizzazione delle "Aree di nuovo impianto", non sono assoggettabili né a valutazione ambientale strategica né a valutazione integrata in quanto valutati nell'ambito del procedimento per la formazione del presente Regolamento Urbanistico.

1.2.5. Tali elaborati esplicitano sempre le condizioni degli edifici e/o delle aree interessate dagli interventi rispetto alle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio") e rappresentano sempre, se ricadenti nelle aree di competenza del Piano Attuativo, le "Risorse naturali" e le "Risorse storico-culturali" e/o le "Aree a disciplina speciale" di cui alla Parte Terza delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio").

1.2.6. Ove richiesto dalle presenti norme, in relazione a interventi di particolare delicatezza paesaggistica, il PA è corredato da uno specifico studio analitico - diagnostico del paesaggio ad esso propedeutico. Tale studio esamina specificatamente i seguenti aspetti, con diverso approfondimento in relazione alla specificità dell'intervento e del territorio interessato:

1. a. visibilità: attraverso la predisposizione di carte della visibilità assoluta e della visibilità relativa, capaci di evidenziare i punti di maggiore fragilità visuale e di consentire, se del caso, l'adozione di adeguate misure cautelative o compensative nei confronti di eventuali detrattori visuali;
2. b. semiologia naturale e antropica, attraverso lo studio dei segni che caratterizzano l'ambito interessato dall'intervento e la indicazione di criteri semiologici coerenti ad uso del progetto;
3. c. profilo morfologico dei terreni, rispetto ai quali si deve trovare o ricostituire una sostanziale continuità, evitando, ove possibile, raccordi forzosi con scarpate o muri a retta; trovandosi nella necessità di superare dislivelli eccessivi, si può fare ricorso a sistemazioni terrazzate, con muri in pietra faccia vista e terrazze in contropendenza;
4. d. sistema drenante superficiale, che deve mantenere o recuperare funzionalità, garantendo la raccolta delle acque di pioggia nel sottobacino interessato e il loro convogliamento ai corsi d'acqua principali, al sistema fognario, ovvero la loro cessione al terreno.
5. e. vegetazione, con analisi della vegetazione reale e potenziale e proposizione di nuovi assetti che garantiscano la continuità ecologica con l'intorno;
6. f. viabilità di accesso e di distribuzione, con analisi delle caratteristiche costruttive e dimensionali della viabilità locale tradizionale e proposizione, se del caso, di modelli coerenti, adagiando, per quanto possibile, le nuove strade sulla morfologia del terreno;g. costruzioni, con studio delle regole insediative, delle tipologie e delle aggregazioni morfologiche degli insediamenti limitrofi (soprattutto storicizzati) e proposizione di modelli coerenti;
7. h. arredi e illuminazione, con ricorso a componenti di arredo di alta qualità formale, costituite da materiali nobili. L'inquinamento luminoso deve essere contenuto, anche facendo ricorso ad appositi corpi illuminanti, con divieto tassativo di aumentare l'inquinamento luminoso sul mare e, in modo particolare, sulla Laguna di Orbetello.

1.2.7. Il PA di iniziativa privata presuppone sempre la stipula di una convenzione (o atto unilaterale d'obbligo) tra soggetto attuatore e Amministrazione Comunale, registrata e trascritta a cura e spese del soggetto attuatore. Essa contiene congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi convenzionali e prevede in particolare:

1. a. la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale delle opere di urbanizzazione primaria e delle relative aree;
2. b. la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale di quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria e delle relative aree;
3. c. se e in quanto prescritta dalle presenti norme, la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale delle ulteriori aree per il soddisfacimento degli standard urbanistici (D.I. 1444/1968) o per la realizzazione di opere pubbliche.

1.2.8. Gli interventi di nuova edificazione previsti dal PA sono sempre subordinati alla preventiva verifica favorevole delle seguenti condizioni, la cui dimostrazione deve essere oggetto di appositi elaborati e/o di specifiche dichiarazioni di compatibilità con la disponibilità della risorsa da parte degli appositi organi di gestione, ove esistenti:

1. a. la quantità di acqua disponibile deve essere sufficiente a soddisfare il fabbisogno delle utenze esistenti e di quelle previste dai nuovi insediamenti, stimato, in coerenza con le disposizioni del PS, in:
   • - 150 litri/persona/giorno per usi potabili negli ambiti urbani e nel sistema insediativo rurale che corrisponde agli insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale (IR), di cui all'Articolo 65 delle presenti norme, con l'esclusione dell'area di Cannatelli, e ai seguenti insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico - residenziale (IRT), di cui all'Articolo 66 delle presenti norme: Poggio Pertuso, Le Miniere, Pianone, Costa delle Olive;
   • - 350 litri/persona/giorno (150 litri per usi potabili e 200 litri per usi civili) nella restante parte del territorio comunale.

Il risultato di tale verifica deve risultare da una specifica certificazione rilasciata dall'ATO competente per territorio, che costituisce parte integrante del PA;

1. b. le necessità idriche per l'irrigazione di aree verdi, anche a uso sportivo e/o ricreativo, e per le esigenze industriali e/o artigianali (acque antincendio, di processo, di lavaggio, ecc.) devono essere assolte prioritariamente, attraverso la realizzazione di reti duali e attraverso il recupero delle acque di pioggia e delle acque reflue, nel rispetto delle disposizioni del DM 02.05.2006 e s.m.i., evitando comunque modalità di utilizzo che comportino contatti con alimenti, prodotti farmaceutici e/o cosmetici;
2. c. le capacità di smaltimento degli impianti di depurazione esistenti deve essere sufficiente a soddisfare anche i fabbisogni dei nuovi insediamenti. In caso contrario il PA deve farsi carico di assicurare autonomamente lo smaltimento dei reflui rispettando le disposizioni di legge;
3. d. ove non esistente, deve essere preventivamente attivata e regolamentata, nel territorio comunale comunale, una discarica per inerti;
4. e. deve essere assicurato lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e la raccolta differenziata di quelli speciali;
5. f. le necessità energetiche, salvo limitazioni legate a esigenze di salvaguardia paesaggistica e imposte dagli enti preposti alla gestione delle aree vincolate, devono essere soddisfatte attraverso il ricorso a fonti energetiche rinnovabili (FER), così come disciplinate dall'Articolo 9 delle presenti norme.

1.3. Comparto edificatorio

1.3.1. Si attuano previa formazione di un comparto edificatorio, concepito secondo i disposti della Legge 1150/1949 e s.m.i., gli interventi appositamente individuati dal RU negli ambiti urbani, che, investendo porzioni di territorio, ancorché discontinue, significative per rilevanza strategica delle trasformazioni, devono garantire l'organicità degli interventi, la realizzazione e la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale delle opere di urbanizzazione, la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale delle aree per le opere di infrastrutturazione generale definite in proporzione alla entità e alle caratteristiche del comparto.

1.3.2. L'attuazione del comparto edificatorio è sempre subordinata alla preventiva approvazione di un PA unitario.

1.4. Programma aziendale

1.4.1. L'approvazione del Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale P.A.P.M.A.A. (Programma aziendale), avente o meno valore di PA, costituisce, condizione preliminare per la costituzione dei titoli abilitativi relativi a nuove costruzioni nelle zone agricole o per la deruralizzazione di edifici agricoli, sulla base delle disposizioni di cui alla Parte Quarta delle presenti norme e di quanto disciplinato all'art. 41 comma 2 della L.R. 1/2005 e del D.P.G.R. n. 7/R del 09/02/2010.

1.4.2. Gli elaborati grafici che compongono il Programma Aziendale dovranno essere realizzati secondo quanto disciplinato dal D.P.G.R. n. 7/R del 09/02/2010 e nel rispetto delle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio").

1.4.3. Qualora il Programma aziendale assuma il valore di PA, ad esso si applicano le disposizioni di cui al precedente punto 1.2 del presente Articolo.

2. Piani e programmi di settore di competenza comunale

2.1. I piani e i programmi di settore di competenza comunale costituiscono strumenti di attuazione del PS e/o del RU e si uniformano, nell'uno o nell'altro caso, alle disposizioni del relativo piano di riferimento.

3. Piani complessi di intervento

Gli interventi di trasformazione territoriale che richiedano l'esecuzione programmata e contestuale di opere pubbliche e private attraverso i Piani complessi di intervento, di cui alla LR 01/2005, devono, nel rispetto delle disposizioni statutarie e strategiche del PS, coordinarsi con il RU, integrandosi con le relative disposizioni senza contraddirne lo spirito e le finalità.

4. Competenze fatte salve

Gli interventi contemplati dalle presenti norme sono consentiti fatte comunque salve le competenze delle commissioni consultive comunali e degli organi preposti alla gestione dei vincoli.

5. Categorie di intervento edilizio

5.1. Fermo restando quanto previsto al successivo punto 5.2, le categorie di intervento edilizio richiamate dalla presenti norme, salva diversa ed espressa previsione, sono desumibili dagli articoli 78, 79 e 80 della LR 01/2005.

5.2. Ristrutturazione edilizia

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, ove consentiti, sono articolati nelle seguenti sottocategorie:

5.2.1. Ristrutturazione edilizia RE1

Comprende interventi di riorganizzazione funzionale, finalizzati o meno alla modifica delle destinazione d'uso, che, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali tradizionali, favoriscano la riqualificazione della parti alterate o incongrue per ricondurle a condizioni di maggiore coerenza con i caratteri storicizzati dell'organismo edilizio. Presuppone l'impiego di tecniche costruttive coerenti con i caratteri storicizzati dell'organismo edilizio e comprende esclusivamente i seguenti interventi:

1. a. trasformazioni interne compatibili con l'impianto tipologico e strutturale;
2. b. interventi contenuti di modifica dei fronti esterni per ricostituire simmetrie di facciata, sulla base di documentati criteri di coerenza architettonico - formale, ad esclusione delle facciate con simmetrie compiute;
3. c. interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili nell'ambito delle volumetrie esistenti. È ammessa la realizzazione di vani ascensore atti al superamento delle barriere architettoniche anche fuori sagoma rispetto all'edificio esistente;
4. d. incrementi di superficie non residenziale all'interno dell'involucro edilizio esistente;
5. e. incrementi di superficie utile abitabile derivante dalla eliminazione di scale interne, purché non facenti parte dell'impianto tipologico e strutturale storicizzato, e dal conseguente completamento del solaio;
6. f. demolizione e ricostruzione dei corpi di fabbrica secondari, di cui all'Articolo 79 della L.R. 01/2005, purché legittimi ma incongrui, e loro ricostruzione con le stesse quantità volumetriche, o con quantità inferiori, solo in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
   1. 1. detti corpi di fabbrica costituiscono evidenti e documentate superfetazioni di epoca recente;
   2. 2. la loro ricostruzione avviene seguendo criteri di coerenza architettonica e di integrazione funzionale con l'edificio di riferimento.

Gli interventi di Ristrutturazione edilizia RE1 non consentono:

• - la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca), ad esclusione degli interventi di cui al precedente punto b.

5.2.2. Ristrutturazione edilizia RE2

Oltre a quanto consentito con la ristrutturazione RE1, comprende interventi finalizzati alla trasformazione, totale o parziale, dell'organismo edilizio fino alla demolizione con fedele ricostruzione dell'edificio, senza incrementi della volumetria esistente e con i soli incrementi di superficie complessiva consentiti ai precedenti punti 5.2.1.d e 5.2.1.e.
La ristrutturazione edilizia RE2, comprende le addizioni funzionali, così come definite dall'Articolo 79 della LR 01/2005, nelle quantità e con le limitazioni e le specificazioni definite nella Parte Quarta delle presenti norme in relazione ai singoli ambiti urbani e territoriali.
Comprende i seguenti interventi:

1. a. trasformazioni interne compatibili con l'impianto tipologico e strutturale;
2. b. interventi contenuti di modifica dei fronti esterni per ricostituire simmetrie di facciata, sulla base di documentati criteri di coerenza architettonico - formale, ad esclusione delle facciate con simmetrie compiute;
3. c. interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili nell'ambito delle volumetrie esistenti
4. d. incrementi di superficie non residenziale all'interno dell'involucro edilizio esistente;
5. e. incrementi di superficie utile abitabile derivante dalla eliminazione di scale interne, purché non facenti parte dell'impianto tipologico e strutturale storicizzato, e dal conseguente completamento del solaio;
6. f. demolizione e ricostruzione dei corpi di fabbrica secondari, di cui all'Articolo 79 della L.R. 01/200526, purché legittimi ma incongrui, e loro ricostruzione con le stesse quantità volumetriche, o con quantità inferiori, solo in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
   1. 1. detti corpi di fabbrica costituiscono evidenti e documentate superfetazioni di epoca recente;
   2. 2. la loro ricostruzione avviene seguendo criteri di coerenza architettonica e di integrazione funzionale con l'edificio di riferimento.

Gli interventi di Ristrutturazione edilizia RE2 comprendono altresì:

• - la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca);
• - secondo quanto stabilito all'art. 54 delle presenti norme, nelle aree di pertinenza edilizia degli edifici aventi destinazione residenziale alla data di approvazione del regolamento Urbanistico è consentita la realizzazione di tettoie, logge, porticati e pergolati secondo le modalità e i parametri definiti in appendice alla Lettere a) e dal Regolamento edilizio.

5.2.3. Ristrutturazione edilizia RE3

5.2.3.1. Oltre agli interventi consentiti con la ristrutturazione edilizia RE2, comprende le addizioni funzionali, così come definite dall'Articolo 79 della LR 01/2005, nelle quantità e con le limitazioni e le specificazioni definite nella Parte Quarta delle presenti norme in relazione ai singoli ambiti urbani e territoriali.

Gli interventi di Ristrutturazione edilizia RE3 comprendono altresì:

• - la sostituzione edilizia.

5.2.3.2. Le addizioni funzionali, che laddove consentite non prelevano dimensionamento, sono finalizzate a soddisfare contenute esigenze funzionali di unità immobiliari esistenti al momento della adozione delle presenti norme e non possono dare luogo alla costituzione di nuove unità immobiliari, né a cambi di destinazione d'uso suscettibili di comportare incremento del carico urbanistico.
L'incremento di superficie conseguente alle addizioni funzionali non assume in ogni caso rilevanza ai fini della quantificazione delle superfici minime prescritte per ciascuna unità in relazione alle diverse destinazioni d'uso. Fatto salvo quanto previsto dall'art.79 comma 2 lettera d) n.3 primo periodo, in ordine al titolo abilitativo legittimante (scia e/o permesso) sono consentiti interventi fino ad un massimo di 20 mq. Nel predetto limite del 20% sono computate in deroga quanto previsto dall'art. 79 comma 2 lettera d) n. 3 secondo periodo nel predetto limite di 20 mq sono computate altresì le addizioni funzionali consistenti nel rialzamento del sottotetto, o nella realizzazione di servizi igienici oppure nella creazione di volumi tecnici scale, ascensori o autorimesse pertinenziali.

5.2.3.3. Le addizioni funzionali devono essere fisicamente e funzionalmente integrate con l'edificio principale, avere una altezza non superiore a quella dell'unità immobiliare principale e non possono riguardare le costruzioni secondarie presenti nelle aree di pertinenza. Il presente Regolamento Urbanistico consente esclusivamente aggiunte agli organismi edilizi esistenti che:

• - siano collocate in aderenza (fuori terra o in sottosuolo);
• - rispettino i limiti e parametri fissati dal Codice Civile e dal Regolamento Urbanistico - distanze, altezze, rapporto di copertura (Rc), etc.;
• - mantengano una relazione funzionale stabile con l'unità immobiliare di riferimento;
• - non siano finalizzate alla modifica, contestuale o successiva, della destinazione d'uso dell'unità immobiliare di riferimento, né risultino evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano finalizzate alla formazione, contestuale o successiva, di nuove unità immobiliari, né risultino - per caratteristiche dimensionali e configurazione - evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano suscettibili di utilizzo autonomo, né di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, neanche mediante successive trasformazioni;
• - siano finalizzate a garantire una migliore utilizzazione e godimento dell'unità immobiliare di riferimento - anche mediante il miglioramento dei livelli prestazionali in materia di contenimento dei consumi energetici e/o di accessibilità o visitabilità - ovvero al raggiungimento degli standard minimi richiesti dalle vigenti norme in materia igienico-sanitaria.

Salvo specifiche eccezioni espressamente previste dalle presenti Norme per l'Attuazione, e fermo restando quanto specificato al successivo punto 5.2.3.4, le "addizioni funzionali" consentite dal Regolamento Urbanistico rientrano nei limiti di edificabilità fissati dallo strumento medesimo.

5.2.3.4 Le aggiunte agli organismi edilizi esistenti che non presentino le caratteristiche specificate al precedente punto 5.2.3.3 sono identificate come "addizioni volumetriche" e disciplinate, ove consentite dal Regolamento Urbanistico, dal successivo punto 5.3.

Le addizioni funzionali "con le quali si realizzino i servizi igienici, i volumi tecnici e le autorimesse legate da vincolo pertinenziale ad unità immobiliari esistenti all'interno dei perimetri dei centri abitati" non sono computate ai fini dell'applicazione dei limiti di edificabilità fissati dal Regolamento Urbanistico. Per tali interventi è comunque prescritto il rispetto degli altri parametri urbanistici edilizi fissati dal Regolamento Urbanistico.

5.2.3.4. Il rilascio del titolo abilitativo per interventi di ristrutturazione edilizia comportanti addizioni funzionali deve essere corredato da specifica autocertificazione a firma del progettista e del proprietario che attesti:

1. a. l'ambito urbano o territoriale nel quale insiste l'immobile oggetto di intervento;
2. b. che l'unità immobiliare non è compresa tra quelle disciplinate dagli articoli 27 e 28 delle presenti norme e che non risulta vincolato ai sensi del DLgs 42/2004, Parte Seconda;
3. c. che l'unità immobiliare interessata dall'intervento:
   1. c.1. era già esistente alla adozione delle presenti norme;
   2. c.2 non è stata oggetto di addizioni funzionali successivamente alla data di adozione delle presenti norme.

5.3. Addizioni volumetriche

Salva diversa, espressa previsione e fatti comunque salvi i volumi tecnici, quali definiti dal successivo punto 5.4, nell'intero territorio comunale il RU non prevede interventi di addizione volumetrica quali definiti all'Articolo 78, comma 1.g, della LR 01/2005.

5.4. Locali tecnici

5.4.1. Le aggiunte agli organismi edilizi esistenti che non presentino le caratteristiche specificate ai precedenti punti 5.2.3.2., 5.2.3.3., 5.2.3.4., sono identificati come "volumi tecnici". Tali volumi costituiscono i locali a servizio di impianti tecnologici (quali: cabine elettriche, locali caldaia, locali per il condizionamento dell'aria, locali per il trattamento e deposito acque idrosanitarie, locali motore ascensori e simili) qualora:

1. 1. se fuori terra o solo parzialmente interrati: di superficie utile non superiore al 5% della superficie utile lorda dell'edificio di riferimento e comunque per una superficie utile massima di 6,00 mq e, fatte salve comprovate esigenza conseguenti al doveroso ossequio di norme di sicurezza, di altezza interna dei locali non superiore a 2,20 ml;
2. 2. se completamente interrati, anche al di fuori della proiezione della sagoma dell'edificio di riferimento: di superficie utile non eccedente 6,00 mq, fatte salve comprovate esigenze conseguenti al doveroso ossequio di norme di sicurezza, di altezza interna dei locali non superiore a 2,20 ml.

5.4.2. Tali volumi tecnici, ove contenuti nei parametri dimensionali sopra prescritti, non assumono rilevanza quali interventi di addizione volumetrica, se utilizzati una sola volta, facendo ricorso esclusivamente a una delle alternative di cui ai precedenti punti 5.4.1.1 e 5.4.1.2. A dimostrazione di ciò deve essere preventivamente prodotta specifica autocertificazione a firma del progettista e del proprietario.

5.5. Ristrutturazione urbanistica

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, se di iniziativa privata, presuppongono sempre la preventiva approvazione di un apposito PA.

1. Le norme del presente RU sono articolate su tre livelli:

1. 1.1. "disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio", concernenti l'intero territorio comunale e prevalenti, in ipotesi di contrasto, sulle altre prescrizioni;
2. 1.2. "disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio", comprendenti le disposizioni sulle risorse e sulle aree a disciplina speciale concernenti specifiche porzioni, puntuali o areali, del territorio comunale e prevalenti, in ipotesi di contrasto, sulla disciplina delle trasformazioni del territorio;
3. 1.3. "disposizioni per le trasformazioni del territorio", che concernono le trasformazioni consentite, ove compatibili, con le discipline di cui ai punti precedenti.

2. Tutela dell'integrità fisica del territorio

2.1. Le "disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio" (Parte Seconda delle presenti norme), perseguono il mantenimento e il ripristino delle condizioni di base per qualsiasi forma di utilizzazione antropica del territorio. Esse riguardano il sottosuolo, il suolo e le acque e prevalgono sulle "Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio" (Parte Terza delle presenti norme) e sulle "Disposizioni per le trasformazioni del territorio" (Parte Quarta delle presenti norme).

3. Caratteri qualitativi del territorio

3.1. Le disposizioni inerenti le "Risorse naturali" e le "Risorse storico-naturali" (Parte Terza,Titolo I e II, delle presenti norme) perseguono la tutela attiva dei principali sistemi di risorse che assicurano, in proprio e/o attraverso reciproche relazioni, la permanenza dei caratteri identificativi del territorio e del paesaggio locale. Esse, pertanto, prevalgono sulle disposizioni che regolano le "Aree a disciplina speciale" (Parte Terza,Titolo III, delle presenti norme) e, con l'eccezione degli interventi specificatamente localizzati e disciplinati dal RU, le "Disposizioni per le trasformazioni del territorio" (Parte Quarta delle presenti norme).

3.2. Le disposizioni inerenti le "Aree a disciplina speciale" (Parte Terza,Titolo III, delle presenti norme) sono finalizzate alla disciplina di ambiti territoriali che per la particolare combinazione di componenti naturali e/o storico-culturali:

• - si configurano come parti strutturanti dell'identità territoriale e/o strategiche per la qualità del territorio e della vita dei suoi abitanti;
• - possono necessitare di azioni integrate e, se del caso, di gestione unitaria per lo sviluppo di attività compatibili con la valorizzazione del territorio e del paesaggio;
• - presuppongono azioni di tutela e interventi mirati di recupero e/o di valorizzazione ambientale.

Esse pertanto prevalgono sulle "Disposizioni per le trasformazioni del territorio" (Parte Quarta delle presenti norme).

4. Trasformazioni del territorio

4.1. Le "disposizioni per le trasformazioni del territorio" (Parte Quarta delle presenti norme) definiscono gli interventi edilizi, urbanistici e/o di trasformazione territoriale, consentiti nelle diverse parti del territorio comunale (aree ed edifici speciali, territorio rurale, ambiti urbani, infrastrutture di collegamento) se e in quanto compatibili con le disposizioni di cui alle Parti Seconda ("Disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio") e Terza ("Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio") delle presenti norme. Detti interventi sono pertanto subordinati al rispetto delle suddette disposizioni di tutela, potendo essere, in presenza di interventi non specificatamente localizzati dagli elaborati grafici del RU, da queste condizionati, limitati o impediti.

1. Definizione

1.1. Ai fini delle presenti norme, i parametri di qualificazione ambientale definiscono prestazioni qualitative che, in presenza di interventi edilizi, urbanistici e/o di trasformazione territoriale, concorrono a perseguire la qualità ambientale.

1.2. Le definizioni di qualificazione ambientale di cui al presente Articolo, concorrono insieme ai parametri edilizi e urbanistici contenuti nel RU e nel RE, alla disciplina degli interventi.

1.3. Al loro rispetto è subordinata la legittimità del titolo abilitativo.

1.4. Riguardano la permeabilità dei suoli (Indice di permeabilità dei suoli), le dotazioni di verde (Densità arborea, Indice di riequilibrio ecologico), il risparmio idrico, l'efficienza energetica degli edifici, il ricorso alle energie rinnovabili.

2. Indice di permeabilità dei suoli

2.1. È definita superficie permeabile ogni superficie, sgombra da costruzioni sopra o sotto il suolo, in grado di garantire l'assorbimento delle acque meteoriche.
Nelle aree di pertinenza delle costruzioni la superficie permeabile, nella misura minima prevista dalle norme vigenti in materia di prevenzione del rischio idraulico, è costituita dalla percentuale di terreno priva di pavimentazioni, attrezzata o mantenuta a prato e piantumata con arbusti e/o piante di alto fusto; ne fanno parte anche i vialetti, di larghezza massima 1,20 m., pedonali ma non carrabili purché inghiaiati o realizzati con materiali permeabili poggiati su sottofondo non cementizio.
Nelle sole aree di pertinenza delle costruzioni con destinazione artigianale ed industriale, ferme restando le quantità di verde a prato e/o piantumato previste dalle Schede per le "Aree di nuovo impianto", la percentuale minima di superficie permeabile può essere raggiunta con il concorso di pavimentazioni speciali, poggiate su sottofondo non cementizio, che garantiscano il passaggio e l'assorbimento da parte del terreno delle acque meteoriche.

3. Densità arborea

3.1. La densità arborea stabilisce il numero di alberi di alto fusto da mettere a dimora per ogni ettaro di superficie interessata, ovvero, in presenza di sistemazioni lineari lungo strada, ogni 100 ml di filare.

3.2. Le specie degli alberi da mettere a dimora sono scelte, in relazione alla destinazione dell'area, tra quelle indicate nell'apposito elenco contenuto nel RE.

4. Indice di riequilibrio ecologico

4.1. L'indice di riequilibrio ecologico stabilisce il numero di alberi di alto fusto da mettere a dimora nell'area interessata dall'intervento in relazione alla superficie impermeabilizzata.

4.2. In presenza di ricostruzione di edifici esistenti all'interno della legittima superficie coperta preesistente, l'indice di riequilibrio ecologico si applica se e in quanto possibile.

4.3. Se il numero di alberi da mettere a dimora è eccessivo per l'area interessata, l'Amministrazione Comunale indica un luogo alternativo dove piantare gli alberi in eccedenza.

4.4. Le specie degli alberi da mettere a dimora sono scelte, in relazione alla destinazione d'uso dell'area, tra quelle indicate nell'apposito elenco contenuto nel RE.

5. Misure per il risparmio idrico

5.1. Le misure per il risparmio idrico concretizzano nella realizzazione di reti idriche separate secondo l'uso, consistenti nella raccolta delle acque meteoriche.

5.2 Ferme restando le disposizioni della normativa nazionale e/o regionale per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, dette misure definiscono le caratteristiche strutturali minime finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche nei nuovi insediamenti, con particolare riguardo per quelli previsti nelle aree di nuovo impianto di cui alla Parte Quarta,Titolo III, delle presenti norme.

5.3 I nuovi insediamenti devono essere dotati di reti idriche separate per gli usi potabili e per gli usi non potabili. A tale fine, al loro interno devono essere previsti sistemi di raccolta delle acque meteoriche, nonché, in presenza di strutture produttive, sistemi di accumulo e riutilizzo delle acque reflue depurate.

5.4 Il RE, in presenza di interventi che presuppongano nuove costruzioni o recupero del patrimonio edilizio esistente, dispone il ricorso a specifici sistemi di risparmio idrico, quali la riduzione e la regolazione della pressione idrica, nonché l'apposizione di contatori a uso delle singole unità immobiliari.

6. Misure per il risparmio energetico

6.1. Ferme restando le disposizioni nazionali e/o regionali per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, dette misure definiscono le caratteristiche strutturali minime finalizzate al risparmio energetico dei nuovi insediamenti, con particolare riguardo per quelli previsti nelle aree di nuovo impianto di cui alla Parte Quarta,Titolo III, delle presenti norme.

6.2. I nuovi insediamenti devono fare ricorso a tecniche costruttive e sistemi integrati capaci di migliorare il funzionamento bioclimatico degli edifici e favorire il contenimento dei consumi energetici. Tali sistemi non incidono sui parametri edilizi e/o urbanistici definiti dal RU per i singoli ambiti territoriali (con l'eccezione dell'indice di permeabilità dei suoli e delle distanze dai confini, che devono essere comunque rispettati), purché comportanti complessivamente, in relazione al piano fuori terra di riferimento della costruzione interessata, una superficie coperta e/o una volumetria non superiori al 10% di quelle consentite dal RU e previste dal PA. Detti sistemi sono costituiti da:

• - sistemi solari passivi, quali:
  • - serre solari e/o giardini d'inverno, realizzabili:
    • * sulle coperture piane: purché con altezza non superiore a 2,20 ml;
    • * in corrispondenza dei fronti esterni esposti a sud con irraggiamento minimo di 4 ore giornaliere.
  • - camini del vento.
  • - schermature orizzontali e/o verticali, realizzate con elementi filiformi lignei o metallici, atte a contenere l'irraggiamento solare diretto e posizionabili sulle coperture piane, ovvero in corrispondenza dei fronti esterni esposti a est, sud e ovest.
  • - coperture piane rifinite con ghiaietto di fiume o con giardini pensili.

6.3. Lo spessore delle murature esterne superiore a 30 centimetri, finalizzato al contenimento delle dispersioni energetiche, e il maggiore spessore dei solai, finalizzato al conseguimento di un ottimale isolamento termico e acustico, non incidono sui parametri edilizi e/o urbanistici definiti dal RU per le singole zone (con l'eccezione dell'indice di permeabilità dei suoli e delle distanze dai confini, che devono essere comunque rispettati).

6.4. Le misure di cui ai punti 6.2 e 6.3 del presenteArticolo devono essere certificate dal progettista con apposita relazione illustrativa da allegare alla richiesta di permesso a costruire o alla SCIA, nonché dal professionista abilitato alla ultimazione dei lavori.

6.5. Il RE definisce le garanzie, anche finanziarie, per assicurare nel tempo il mantenimento e l'efficienza dei sistemi per il miglioramento bioclimatico degli edifici e per il contenimento dei consumi energetici. Definisce altresì i contenuti dell'atto unilaterale d'obbligo attraverso cui il richiedente si impegna a rispettare, per sé e per i suoi aventi causa, quanto prescritto dal successivo punto 6.6.

6.6. I suddetti sistemi, così come descritti ai punti 6.2 e 6.3 del presente Articolo, non producono superfici coperte e/o volumetrie diversamente spendibili e/o utilizzabili. In caso di demolizione e ricostruzione dell'edificio, sia essa derivante da interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, con o senza trasferimento di volumi, le superfici coperte e/o le volumetrie generate dai suddetti sistemi sono spendibili e/o utilizzabili esclusivamente per gli stessi fini, con le stesse procedure e con le stesse garanzie disposte dai punti 6.4 e 6.5 del presente Articolo.

7. Misure a favore delle fonti energetiche rinnovabili

7.1. Ferme restando le disposizioni nazionali e/o regionali per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, dette misure definiscono le caratteristiche strutturali atte a favorire il ricorso a fonti energetiche rinnovabili nei nuovi insediamenti, con particolare riguardo per quelli previsti nelle aree di nuovo impianto di cui alla Parte Quarta,Titolo III, delle presenti norme.

7.2. Ferme restando le limitazioni di cui al successivo Articolo 9bis e alle Parti Seconda, e Terza e Parte Quarta delle presenti norme, sugli edifici esistenti e per i nuovi insediamenti è ammesso l'uso di fonti energetiche rinnovabili, di tipo solare (termico e fotovoltaico) quanto meno per il soddisfacimento delle seguenti quote del proprio fabbisogno energetico annuale:

• - produzione di acqua calda sanitaria: 60%
• - riscaldamento: 30%

7.5. La conformità dell'opera alle disposizioni sopra specificate è attestata dall'installatore congiuntamente al deposito, presso i competenti uffici comunali, della dichiarazione di conformità prevista dalle vigenti leggi in materia di sicurezza degli impianti.

1. Salvo quanto previsto al successivo comma 2, sono ammessi in tutto il territorio comunale, gli impianti solari termici e fotovoltaici integrati o parzialmente integrati, ai sensi dell'Articolo 2 del D.M. 19 febbraio 2007, nella copertura degli edifici e dei manufatti, compresi quelli produttivi, nonché a copertura di parcheggi e aree di sosta limitatamente a servizio di strutture pubbliche e/o di interesse pubblico.

2. L' installazione di impianti solari e fotovoltaici non è consentita agli immobili ricadenti nei "Tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)", agli "Edifici matrice" e agli "Edifici di valore architettonico e paesaggistico", fatto salvo quanto disciplinato al successivo punto 8.7.

3. In relazione alle esigenze di tutela dei valori paesistici e storici ambientali e produttivi agricoli non è ammessa l'installazione di impianti fotovoltaici a terra di potenza superiore a 3 Kw nelle seguenti aree:

1. a) Aree e beni immobili di notevole interesse culturale come individuati ai sensi degli ex artt. 10 e 11 del D.Lgs 42/04;
2. b) Aree e immobili vincolati ex art. 136 del D.lgs 42/04 (ex lege 1497);
3. c) SIR;
4. d) Zone umide ai sensi della convenzione di Ramsar
5. e) Aree D.O.P. (D.O.C. E D.O.C.G.) e Aree I.G.P.
6. f) Aree classificate a pericolosità idraulica e geomorfologica molto elevata;
7. g) aree adibite agli interventi di messa in sicurezza dei PAI;
8. h) Zone vincolate ex art. 142 D.lgs 42/04 (ex Galasso).

4. Fermo restando il rispetto di quanto indicato al precedente punto 3, le aziende agricole di qualunque tipo possono installare impianti di produzione di energia finalizzati al solo uso aziendale.

5. La collocazione di pannelli solari termici e fotovoltaici sulle coperture o sulle facciate di edifici esistenti è ammissibile, nel rispetto delle norme a tutela di caratteri architettonico - ambientali ai sensi del D.lgs 42/04.

6. L'installazione di pannelli solari termici e fotovoltaici deve ispirarsi ai principi della salvaguardia del decoro urbano, dell'aspetto architettonico dei fabbricati, della limitazione dell'impatto visivo e paesaggistico. I pannelli dovranno avere una configurazione equilibrata inserendosi convenientemente nella composizione architettonica e formale degli edifici, sia esistenti che di nuova costruzione. Dovranno essere disposti preferibilmente secondo forme geometriche semplici e regolari, conseguite con l'accostamento dei componenti impiantistici, ottenendo forme coerenti con le falde dei tetti.

7. È fatto divieto di impiegare modelli di dimensioni e fattura diverse tra loro. Sono altresì vietati orientamenti ed inclinazioni differenti tra loro.

8. Prescrizioni obbligatorie che riguardano i nuovi interventi edilizi e le ristrutturazioni (Utilizzo di impianti solari termici per il fabbisogno energetico di riscaldamento dell'acqua per usi igienico-sanitari)

8.1 Nel caso di nuovi interventi edilizi e nelle ristrutturazioni di edifici esistenti che comportino la sostituzione degli impianti, l'installazione di pannelli solari termici per soddisfare il fabbisogno di acqua calda per gli usi igienico-sanitari, dovrà soddisfare almeno il 60% del fabbisogno annuale di energia primaria richiesto per la produzione di acqua calda sanitaria dell'edificio.

8.2. I serbatoi di accumulo devono essere posizionati preferibilmente all'interno degli edifici. Sono fatte salve le disposizioni che riguardano gli edifici sottoposti a vincolo e le impossibilità di natura tecnica che il progettista, con specifica dichiarazione è tenuto a dimostrare.

8.3 Nel caso di installazione di impianti fotovoltaici, dovrà essere favorita la scelta di impianti completamente integrati nella copertura.

8.4 Nel caso di installazione di collettori solari o di pannelli fotovoltaici su immobili costituiti da più di 4 unità abitative è obbligatoria la realizzazione di impianti centralizzati dotati di sistemi automatizzati di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore. Nell'impossibilità tecnica di disporre in tale senso, è comunque consentito realizzare impianti autonomi, fatta salva la predisposizione di un intervento che sia compatibile con un futuro ampliamento a tutte le unità.

8.5 Nel caso di interventi riguardanti la posa in opera di pannelli fotovoltaici o collettori solari termici, da posizionarsi su parti condominiali dovrà essere prodotta copia della delibera o verbale di riunione condominale attestante la disponibilità a procedere.

8.6. Ai sensi dell'art. 123 comma 2 del DPR 380/2001, per la realizzazione degli interventi di cui al punto 8.5, sono valide le decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali.

8.7 "Tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)", agli "Edifici matrice" e agli "Edifici di valore architettonico e paesaggistico"

8.7.1 Nei "Tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)", agli "Edifici matrice" e agli "Edifici di valore architettonico e paesaggistico" come individuati negli elaborati cartografici del R.U., non è consentito installare detti impianti sulle falde delle coperture inclinate rivolte sul fronte stradale.

8.7.2. Non è consentito altresì posizionare i pannelli in facciata su tali fabbricati.

9.7.3. È invece consentita la loro installazione qualora:

• - siano posizionati su coperture piane in modo che non siano visibili dal piano stradale sottostante;
• - siano posizionati sulle falde interne delle coperture che presentino per loro conformazione parti convenientemente defilate, in modo che la loro presenza non alteri le prospettive visibili dai coni ottici limitrofi più significativi. A tal fine gli impianti devono essere collocati esclusivamente in adiacenza alla copertura inclinata o meglio integrati in essa;
• - i serbatoi di accumulo annessi a tali impianti devono essere posizionati all'interno dell'edificio.

11. Documentazione minima costituente i progetti per i diversi tipi di intervento.

11.1. Certificazioni, dichiarazioni, e simili

Devono essere allegate al progetto, quando necessarie in funzione dell'intervento progettato, le seguenti certificazioni, dichiarazioni, nulla osta od atti :

1. a. Certificazione di proprietà e/o certificazione storico-catastale, nei casi in cui detti elementi assumano rilevanza al fine di accertare l'ammissibilità dell'intervento progettato;
2. b. Documentazione sulla destinazione d'uso, in atto o passata, nei casi in cui detto elemento assuma rilevanza al fine di accertare l'ammissibilità dell'intervento progettato;
3. c. Programma di miglioramento ambientale in tutti i casi in cui il medesimo sia prescritto dalla norma regionale;
4. d. Nulla osta rilasciato dalla competente Soprintendenza.

11.2. Relazione e documentazione fotografica

Il progetto deve sempre essere corredato dalla seguente documentazione :

1. a. Relazione tecnico illustrativa contenente l'identificazione dell'immobile, l'illustrazione del progetto, la dimostrazione di conformità del medesimo al Regolamento Urbanistico, alle prescrizioni del Piano Strutturale e delle altre norme in materia edilizio-urbanistica, gli ulteriori elementi idonei ad illustrare il progetto anche per quanto attiene i suoi valori formali e di inserimento nel contesto. La stessa relazione dovrà inoltre contenere le caratteristiche dei materiali utilizzati nell'intervento.
2. b. Documentazione fotografica generale e di dettaglio dell'area, proporzionata alla natura e complessità del medesimo. Per gli interventi che comunque comportino modificazioni nel rapporto tra l'edificio e l'intorno, la documentazione fotografica dovrà essere estesa all'ambiente circostante in modo tale da consentire una corretta valutazione del progetto in rapporto al contesto.

11.3. Quando necessario in funzione dell'intervento progettato, il progetto deve inoltre essere corredato dalle seguenti ulteriori relazioni:

1. a. Relazione illustrante la conformità del progetto alla normativa vigente in materia di fonti rinnovabili;
2. b. Relazione di carattere geologico e/o geotecnico, nei casi in cui sia prescritta dalla normativa vigente in materia, redatta nelle forme e con i contenuti precisati dalla normativa medesima.

1. Definizione

Ai sensi dell'Articolo 37 della L.R. n. 01/2005 le opere di urbanizzazione sono costituite da:

1.1. Opere di urbanizzazione primaria

1.1.1. Costituiscono opere di urbanizzazione primaria le piazze, le strade carrabili, i percorsi pedonali, le piste ciclabili, i parcheggi, la rete dei pubblici servizi, la pubblica illuminazione, le aree di verde elementare e di vicinato, le sistemazioni per la riqualificazione del suolo pubblico e degli insediamenti.

1.1.2. La realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria avviene, di norma, ad opera dei soggetti attuatori e a scomputo dei relativi oneri di urbanizzazione, previa approvazione di progetti esecutivi redatti sulla base di appositi capitolati prestazionali predisposti dalla Amm./ne Comunale.

1.1.3. La certificazione di agibilità di dette opere deve essere sottoposta ad idonea verifica di funzionalità e a collaudo finale, effettuato da un tecnico scelto dalla Amm./ne Comunale con oneri a carico del soggetto attuatore.

1.2. Opere di urbanizzazione secondaria

1.2.1. Costituiscono opere di urbanizzazione secondaria le strutture scolastiche (asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo), le attrezzature collettive di interesse locale, gli impianti sportivi e le aree verdi di quartiere, le strutture con funzioni di servizi avanzati alle imprese in aree a destinazione produttiva.

1.2.2. Le aree per le opere di urbanizzazione secondaria sono cedute gratuitamente alla Amm./ne Comunale; la realizzazione di dette opere può avvenire ad opera dei soggetti attuatori secondo le modalità di cui al punto precedente.

1.2.3. Qualora gli ambiti di intervento non risultino idonei per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria o qualora l'Amm./ne Comunale ritenga più utile, ai fini degli interessi collettivi, prevederne la realizzazione in altro luogo, gli atti di convenzione devono prevedere la cessione di aree esterne all'ambito interessato ovvero il versamento di oneri sostitutivi commisurati al reale valore delle aree suscettibili di accogliere dette opere.

2. Convenzione e garanzie

2.1. In tutti i casi in cui i soggetti abilitati siano tenuti alla esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione, ove a scomputo nel rispetto delle previsioni di cui al D. Lgs 163/06, il rilascio dell'atto da parte della Amm./ne Comunale è subordinato a:

• - preventiva sottoscrizione di apposita convenzione (o atto unilaterale d'obbligo), registrata e trascritta, contenente la data entro la quale devono essere ultimati i lavori e l'impegno alla cessione gratuita delle opere e delle relative aree;
• - presentazione di una garanzia fidejussoria, pari all'importo delle opere, svincolabile solo all'avvenuto esito positivo del collaudo.

2.2. L'Amm./ne Comunale, previa stipula di apposite convenzioni e sulla base di appositi capitolati prestazionali, può accordare ai soggetti attuatori la manutenzione delle aree e/o delle opere pubbliche che questi dovrebbero cederle e in particolare di quelle che si configurano come spazi di vicinato a servizio della residenza (verde, parcheggi, percorsi pedonali, strade carrabili, ecc.).

1. Il presente Regolamento urbanistico contiene specifici elaborati dedicati alle attività di valutazione, in conformità a quanto dettato dalle disposizioni legislative nazionali e regionali in materia di valutazione ambientale strategica e di valutazione integrata e di valutazione di incidenza.

2. I contenuti dei soprarichiamati elaborati di valutazione sono parte integrante del presente RU e non sono ripetuti nelle presenti Norme per semplicità e chiarezza del testo; tuttavia si considerano componente importante dell’incremento della consapevolezza e della conoscenza al quale tendono dette attività e devono essere rispettati in ogni intervento pubblico e privato.

3. In applicazione del principio di non duplicazione e di quanto stabilito dalla legislazione vigente in materia, non sono sottoposti alle attività di valutazione integrata nè di valutazione ambientale strategica i piani attuativi con i quali si realizzano gli interventi previsti dal presente RU.

4. Le procedure di valutazione di incidenza ambientale sulla rete ecologica europea Rete Natura 2000 (DIR 92/43/CEE) sono regolamentate dai d.p.r. 357/1997, L.R. 30/2015 e ss.mm.ii e sono semplificate o escluse solo nei casi previsti dall’Art. 90 della legge e dalla Delibera 1319/2016 e s.m.i.

5. Nell’attuazione del RU per le future pianificazioni o progettazioni non direttamente connesse o necessarie alla gestione dei siti Rete Natura 2000, o comunque che siano suscettibili di produrre effetti sugli stessi, si dovranno applicare le verifiche per la Valutazione di Incidenza completa, Semplificata o delle Cause di Esclusione dalla procedura previste dall’Art. 90 della legge 30/2015 e dalla Delibera 1319/2016 e s.m.i.”

1. Definizione

1.1 La “Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni”, di cui alle vigenti norme regionali in materia di governo del territorio, regola i mutamenti delle destinazioni d’uso degli immobili, delle aree di pertinenza degli edifici esistenti e dei terreni inedificati. Essa garantisce il controllo della distribuzione delle funzioni d’interesse collettivo e di servizio ai residenti e persegue una organizzazione degli spazi e delle funzioni che favorisca una corretta fruizione dei servizi pubblici e privati di utilità generale, salvaguardando il diritto dei cittadini all’autodeterminazione delle scelte di vita e di lavoro.

1.2 Il presente RU disciplina le funzioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 98 della LR 65/2014, e a tal fine contiene regolamentazione articolata in definizioni e regole per le categorie funzionali ammesse nel territorio comunale, in collegamento con la regolamentazione delle categorie di intervento edilizio e con le previsioni relative agli standard.

1.3 Detta regolamentazione, come contenuta nelle presenti Norme, costituisce Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni fino alla eventuale approvazione di apposito piano di settore comunale con le caratteristiche di cui alla normativa vigente.

1.4 Si intendono per destinazioni d’uso di un fabbricato o di un’unità immobiliare e per mutamenti di destinazioni quelle definite dall’art. 99 della Lr 65/2014.

1.5 I mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, edifici o aree, realizzati senza esecuzione di opere edilizie sono subordinati alla preventiva presentazione di SCIA qualora ricorra una delle condizioni sottostanti:

• - se associati alla stipula di convenzioni o atti d’obbligo, richiesti da norma di legge o sulla base delle presenti Norme,
• - se soggette alla verifica della disponibilità delle aree a parcheggio previste da specifiche norme di settore,
• - se riguardanti deruralizzazione di edifici rurali.

1.6 Non sono soggetti a SCIA, in caso di assenza di opere edilizie, i mutamenti di destinazioni d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare nel caso in cui il mutamento sia al di sotto della prevalenza della Superficie Utile (SU) dell’unità immobiliare/i esistente/i oggetto d’intervento.

1.7 I mutamenti di destinazione d’uso realizzati senza esecuzione di opere diversi da quelli disciplinati dal punto precedente sono subordinati alla presentazione del titolo abilitativo richiesto dalla legislazione vigente.

1.8 Sono fatti salvi gli usi in atto legittimati, che, ai sensi del comma 6 dell’art. 99 della Lr 65/2014, si intendono desumibili risultino da atti pubblici, o da atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore alla entrata in vigore del presente RU.

1.9 In assenza di tali atti, l’uso legittimamente esistente è quello risultante dalla classificazione catastale alla data di entrata in vigore della suddetta disciplina.

1.10 In assenza anche di tale classificazione, possono essere assunti gli usi derivanti da documenti probanti o gli usi risultanti dallo stato di fatto.

2. Funzioni principali- categorie funzionali

2.1 Ai fini di quanto stabilito nel presente articolo, si intendono sinonimi i termini funzioni e funzioni principali, categorie funzionali, destinazioni d’uso. Di seguito si danno le definizioni in riferimento alle categorie funzionali di cui alla legislazione vigente. All’interno di tali categorie sono individuate delle sottocategorie, cui sono associati elenchi esplicativi e non esaustivi delle attività in esse comprese.

• a. residenza (R);
• b. funzioni industriali e artigianali (I);
• c. funzioni commerciali al dettaglio (C);
• d. funzioni commerciali all’ingrosso e depositi (CI);
• e. funzioni turistico-ricettive (T);
• f. funzioni direzionali (D);
• g. funzioni di servizio (A, V, P, S);
• h. funzioni agricole e connesse all’agricoltura (AG)

Le categorie funzionali di cui al precedente punto 2.1 si articolano nelle sottocategorie funzionali che seguono.

2.2.1. Residenza (R)

• 2.2.1.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)

2.2.2. Funzioni industriali e artigianali (I)

• 2.2.2.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti legati alla produzione, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
• 2.2.2.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti legati alla produzione, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
• 2.2.2.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie e abitazioni inscindibilmente connesse all’attività produttiva di riferimento (Iu)
• 2.2.2.4. centri di servizio alle imprese (Ic)

2.2.3. Funzioni commerciali al dettaglio (C)

• 2.2.3.1. esercizi di vendita: esercizi di vicinato, medie strutture di vendita, mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
• 2.2.3.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
• 2.2.3.3. pubblici esercizi: bar, ristoranti, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)

2.2.4. Funzioni commerciali all’ingrosso (CI)

• 2.2.4.1. vendita di prodotti alimentari (CIa)
• 2.2.4.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn)
• 2.2.4.3. stoccaggio merci e depositi coperti o scoperti legati alla vendita (CId)

2.2.5. Funzioni turistico-ricettive (T)

• 2.2.5.1. strutture ricettive (Tr)
• -2.2.5.1.1. alberghi, residenze turistico – alberghiere (Tr1)
• -2.2.5.1.2. campeggi (Tr2)
• -2.2.5.1.3. affittacamere/bad & breakfast (Tr3)
• -2.2.5.1.4. case e appartamenti per vacanza (Tr4)
• -2.2.5.1.5. ostelli per la gioventù (Tr5)
• 2.2.5.2. stabilimenti balneari (Tb)
• 2.2.5.3. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)

2.2.6. Funzioni direzionali (D)

• 2.2.6.1. uffici, studi professionali (Du)
• 2.2.6.2. banche, assicurazioni, uffici finanziari (Df)
• 2.2.6.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
• 2.2.6.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)

2.2.7. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):

• 2.2.7.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As – private AsP)
• -2.2.7.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell’infanzia (Asbi), scuole per l’istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
• -2.2.7.1.2. attrezzature scolastiche per l’istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)

2.2.7.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac – private AcP)

• 2.2.7.2.1 attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo, ambulatori, poliambulatori, cliniche mediche (Acs)
• 2.2.7.2.2 attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
• 2.2.7.2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori; residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
• 2.2.7.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, impianti di telecomunicazione, impianti per il trattamento dei rifiuti, depositi comunali (Act)
• 2.2.7.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale e della protezione civile, della capitaneria di porto, dell’aereonautica militare, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza quali carabinieri, polizia, guardia di finanza (Aca)
• 2.2.7.2.6. servizi del trasporto pubblico (Actr)
• 2.2.7.2.7. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
• 2.2.7.2.8. attrezzature e servizi cimiteriali: cimiteri (Acci)

2.2.7.3. verde (pubblico V – privato VP)

• 2.2.7.3.1. varchi (Va)
• 2.2.7.3.2. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
• 2.2.7.3.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
• 2.2.7.3.4. piazze alberate e aree attrezzate per il passeggio (Vp)
• 2.2.7.3.5. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)

2.2.7.4. parcheggi (pubblici P – privati PP)

• 2.2.7.4.1. parcheggi a raso (Pr)
• 2.2.7.4.2. parcheggi multipiano (Pm)
• 2.2.7.4.3. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc)

2.2.7.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)

• 2.2.7.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie (Sp)
• 2.2.7.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer (Sc)

2.2.8. Funzioni agricole o connesse all’agricoltura (AG)

• 2.2.8.1. attività agricole e forestali (AG1)
• 2.2.8.2. residenza agricola (AG2)
• 2.2.8.3. annessi agricoli (AG3)
• 2.2.8.4. agriturismo e altre attività connesse (AG3)

3. Le funzioni ammesse negli ambiti del territorio rurale e nei settori urbani sono definite, con riferimento alle categorie e alle sottocategorie funzionali, attraverso le disposizioni di cui di cui alla Parte Quarta delle presenti norme.

4. Si ritengono fra di loro compatibili, pertanto assimilabili, tranne nei casi vietati dalle presenti Norme, le seguenti funzioni fra di loro:

• • residenziale, commerciale al dettaglio eccettuati i servizi di distribuzione carburanti, direzionale, di servizio, attrezzature di interesse comune eccettuati i cimiteri, turistico-ricettive eccettuati campeggi, ostelli e stabilimenti balneari;
• • industriale, artigianale, commerciale all'ingrosso e depositi, direzionale, di servizio, attrezzature di interesse comune eccettuati i cimiteri, autorimesse pubbliche e private, ferme restando eventuali incompatibilità dovute a inquinamenti atmosferici e acustici.

5. Nei centri abitati di Porto S. Stefano e di Porto Ercole è sempre ammessa la realizzazione dell’albergo diffuso, modalità gestionale per l’offerta turistico ricettiva tramite l’utilizzo in toto o in parte di edifici non contigui, ove allocare gli spazi e i servizi per l’accoglienza (camere e relativi servizi igienici, spazi comuni, distribuzione cibi e bevande agli ospiti, eventuali servizi aggiuntivi qualificanti l’offerta alberghiera per la permanenza degli ospiti). La realizzazione dell’albergo diffuso è favorita dalla compatibilità e relativa assimilazione fra categorie e sottocategorie funzionali di cui al precedente punto 4.

6. Non sono ammessi i cambi di destinazione d’uso da fondi commerciali a garage o ad autorimessa nelle seguenti Vie dei centri abitati di Porto S. Stefano e di Porto Ercole:

• via del Molo ed edifici prospicienti piazzale dei Rioni
• via Roma
• Lungomare dei Navigatori
• Lungomare Andrea Doria
• Piazza Santa Barbara
• Piazza Indipendenza

7. Nel caso delle funzioni industriali e artigianali, è ammessa la modifica di destinazione fra sottocategorie If, Ifn, Iu, Ic, ove esse siano indicate nelle tavole del presente Regolamento urbanistico, a condizione che:

• a) sia presentato allo sportello unico comunale, da parte dell’imprenditore interessato, un piano industriale che dimostri la necessità dell’intervento di diversificazione per garantire l’attività produttiva e l’occupazione;
• b) detto piano sia approvato da parte del Comune, a seguito della valutazione positiva circa la rispondenza del piano alle finalità di cui alla precedente lettera a), della compatibilità dell’attività da insediare con quelle esistenti nel contesto, fermo restando il rispetto delle normative ambientali di riferimento.

Il presente articolo, riferito all'ambito della disciplina delle funzioni, è altresì integrato dall'art. 6 del D.P.R. 380/2001 ed all'art. 99 della L.R.T. n.65/2014.

1. Il permesso di costruire in deroga al RU può essere rilasciato nei casi previsti dall'Articolo 54 della LR 01/2005, previa deliberazione del Consiglio Comunale, nel rispetto delle disposizioni contenute nel D.Lgs. 42/2004 e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

3. Per motivi di interesse pubblico, nonché per comprovati motivi di interesse generale, sono esercitabili da parte del Consiglio Comunale poteri di deroga alle previsioni del Regolamento Urbanistico, nei limiti fissati dalle vigenti norme in materia di governo del territorio. L'interesse pubblico o generale cui l'intervento in deroga è preordinato al perseguimento di finalità culturali, sociali, religiose, nonché di tutela dell'incolumità, dalla salute e dell'igiene pubblica.

4. Ove consentito dalle vigenti norme in materia di governo del territorio, gli interventi in deroga alle previsioni del Regolamento Urbanistico possono altresì:

• - concernere il perseguimento di finalità economico-occupazionali, purché di interesse generale;
• - essere proposti ed attuati anche da soggetti privati, previa stipula di una convenzione a garanzia del perseguimento delle finalità pubbliche o generali.

5. Sono fatte salve le disposizioni settoriali a tutela d'interessi differenziati (tutela paesaggistica, storicoculturale, idrogeologica etc.) eventualmente sussistenti sul bene o sull'area interessata.

6. Non è consentito il cambio di destinazione d'uso di consistenze edilizie realizzate in deroga alle disposizioni del Regolamento Urbanistico o del previgente P.R.G.C. senza preventivo atto di assenso del Consiglio Comunale.

7. Non sono ammessi interventi in deroga al Regolamento Urbanistico contrastanti con le previsioni del Piano Strutturale.