1. Gli elaborati grafici E del RU individuano, con apposita sigla, i seguenti settori urbani funzionali. Per ciascuno di essi le presenti norme definiscono una disciplina delle destinazioni d'uso volta a garantire prestazioni funzionali diversificate:

1. 1.1. Settori urbani di ingresso (SUI)
2. 1.2. Settori urbani di cerniera (SUC)
3. 1.3. Settori urbani a prevalente funzione residenziale (SUR)
4. 1.4. Settori urbani a prevalente funzione produttiva (SUP)
5. 1.5. Settori urbani di influenza portuale (SUIP)
6. 1.6. Settori urbani di pertinenza portuale (SUPO)

2. Ferme restando le limitazioni e/o le specificazioni di cui al presente Articolo, sono consentiti i cambi di destinazioni d'uso di aree ed edifici in favore delle funzioni ammesse dalla presenti norme nei singoli settori urbani funzionali. Tali funzioni costituiscono specificazione delle sottocategorie funzionali definite dall'Articolo 12 delle presenti norme,

3. All'interno dei settori urbani funzionali, gli elaborati grafici E del RU evidenziano le funzioni in atto negli edifici e negli spazi aperti, individuando quelli con rilevanza funzionale autonoma che, per caratteristiche peculiari o per esigenze strategiche legate alla funzionalità urbana, sono sottoposti a specifiche limitazioni nei cambi di destinazioni d'uso ai sensi dell'Articolo 86 delle presenti norme.

4. All'interno dei suddetti settori urbani funzionali, gli elaborati grafici E del RU individuano altresì le "aree con piani e progetti in fase di attuazione" (Ta) e le "aree di nuovo impianto" (Tn), che, nel periodo quinquennale di validità del RU, ovvero nel periodo di validità dei PA, conservano le destinazioni d'uso previste da detti piani e progetti, con le specificazioni di cui agli articoli 87 e 88 delle presenti norme.

5. Limitazioni ai cambi di destinazione d'uso in favore della residenza

5.1. Coerentemente con il piano-programma delle scadenze e con le dimensioni massime ammissibili definite dal PS, nel periodo quinquennale di validità del RU i cambi di destinazione d'uso di edifici e aree in favore della residenza sono sottoposti alle seguenti limitazioni:

1. a. ambito urbano di Porto Santo Stefano: i cambi di destinazione d'uso in favore della residenza sono consentiti, entro il limite massimo di 6.800 mc complessivi, esclusivamente all'interno dei seguenti settori funzionali urbani: settori urbani di cerniera (Articolo 81 delle presenti norme) e sottosettori urbani a prevalente carattere residenziale SUR1, SUR2, SUR3 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme);
2. b. ambito urbano di Pozzarello: non sono consentiti cambi di destinazione d'uso in favore della residenza;
3. c. ambito urbano di Porto Ercole: non sono consentiti cambi di destinazione d'uso in favore della residenza.
4. d. ambito urbano di Terrarossa: non sono consentiti cambi di destinazione d’uso in favore della residenza.

5.2. Per le finalità strategiche del RU, facendo salve le residenze esistenti all'entrata in vigore delle presenti norme (con l'eccezione di quanto previsto al punto 5.2.d del presente Articolo), i cambi di destinazione d'uso in favore della residenza sono comunque vietati nei settori urbani e nei casi di seguito specificati:

1. a. settori urbani di ingresso (Articolo 80 delle presenti norme), per il carattere di porta attrezzata riconosciuto loro dal RU e della conseguente necessità di favorire funzioni terziarie legate all'accoglienza e all'informazione;
2. b. piani terra degli edifici ricadenti nel sottosettore urbano a prevalente carattere residenziale SUR1 (Articolo 82 delle presenti norme), per la necessità di contrastare la banalizzazione residenziale delle aree urbane centrali e favorire il potenziamento di funzioni terziarie o artigianali compatibili lungo le strade;
3. c. sottosettori urbani a prevalente carattere residenziale SUR4 (Articolo 82 delle presenti norme), in ragione delle gravi condizioni di accessibilità e di circolazione interna, che sconsigliano ulteriori carichi urbanistici;
4. d. settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e qualificare le attività e le filiere produttive, con particolare riguardo al settore della nautica (sono fatte salve le residenze esistenti alla data di entrata in vigore delle presenti norme nel sottosettore SUP2; non è comunque ammessa la residenza nei sottosettori SUP1, SUP3 e SUP4);
5. e. settori urbani di influenza portuale (Articolo 84 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e potenziare le attività terziarie e produttive di raccordo tra porti e centri abitati;
6. f. settori urbani di pertinenza portuale (Articolo 85 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e qualificare la pluralità di funzioni produttive tradizionalmente legate ai porti.

6. Condizioni per i cambi di destinazione d'uso.

6.1. I cambi di destinazione d'uso degli immobili consiste in modifiche che comportano o meno opere edilizie tra le diverse categorie d'uso o di funzione ammesse dal Regolamento urbanistico per i singoli settori urbani funzionali. Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente nel caso sia previsto il cambio della categoria d'uso a fini residenziali e/o un frazionamento immobiliare, si applicano le seguenti disposizioni:

1. a) all'interno dei tessuti urbani di vecchio impianto (Tvr), gli alloggi residenziali dovranno avere una Sul minima di mq. 45 da assegnare esclusivamente per prima casa secondo una disciplina determinata dal Comune successivamente in attuazione del R.U.;
2. b) negli altri ambiti urbani (Tcr, Trr) gli alloggi residenziali dovranno avere una Sul minima di: mq. 55.

6.1.2. I mutamenti di destinazione d'uso tra le diverse sottocategorie, se ammessi nel relativo ambito di appartenenza, sono consentiti solo con il reperimento della dotazione minima differenziale di aree a parcheggio secondo le indicazioni di quanto previsto ai successivi punti del presente Articolo.

6.1.3. Ai fini del pagamento dei contributi concessori dovuti per legge, è considerato mutamento della destinazione d'uso il passaggio da una sottocategoria catastale all'altra ad esclusione dei passaggi all'interno delle seguenti sottocategorie:

• - a/1, a/3;
• - b/1, b/2;
• - c/2, c/3;
• - d/1, d/4.

Per le nuove costruzioni ove sono previste diverse destinazioni d'uso, la dotazione minima di parcheggi dovrà essere prevista proporzionalmente alle varie destinazioni.

6.1.4. Ai fini della individuazione della destinazione d'uso dei locali si considera quella risultante dall'ultimo atto edilizio ovvero quella risultante da atti pubblici formati in data anteriore alla entrata in vigore della disciplina di cui all'Art. 58 della l.r. 1/05 e s.m. ovvero, in mancanza, della posizione catastale quale risulta alla data di entrata in vigore della disciplina stessa.

6.1.5.. In tutti i casi in cui il mutamento di destinazione della categoria d'uso o di funzione e/o di carico urbanistico a seguito di un frazionamento immobiliare comporti una dotazione di standard per parcheggio maggiore di quella minima prevista dal RU dovrà essere garantito il reperimento degli standard di parcheggio aggiuntivi. Le dotazioni minime di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale sono differenziate in funzione delle diverse destinazioni d'uso nel modo seguente:

1. a. residenza: 1 mq di parcheggio ogni 10 mc di costruzione, garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni unità immobiliare. All'interno del perimetro del centro abitato le modalità di reperimento della dotazione di parcheggi è disciplinato all'art. 47 delle presenti norme;
2. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
3. c. commercio al dettaglio e pubblici esercizi: 1 mq di parcheggio per ogni 10 mc di volume virtuale (Vv), come definito in appendice delle presenti norme. La superficie così ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci.
4. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
5. d. commercio all'ingrosso: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul). La superficie così ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci. Per la destinazione di cui trattasi alle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale vanno aggiunte quelle per la sosta di relazione del presente Articolo.
6. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
7. e. attività direzionali: 1 mq di parcheggio ogni 2,50 mq di superficie utile lorda (Sul). All'interno dei "Tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)" di cui all'art. 73 delle presenti norme si applicano i minimi di legge, fatto salvo quanto specificato alla lett. a).
8. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
9. f. attività turistico - ricettive: 1 mq di parcheggio per ogni 3 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno un posto auto effettivo per ogni camera. Ove il locale ristorante non sia riservato ai clienti interni della struttura turistico-ricettiva, esso viene equiparato ai pubblici esercizi ai fini delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione.

6.1.6. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale su aree pubbliche o ad uso pubblico.

6.1.7. Nei parcheggi realizzati in applicazione delle disposizioni di cui al presenteArticolo devono essere riservati posti auto destinati ai veicoli al servizio di persone disabili, nella misura minima di legge.

6.1.8. Per le destinazioni di cui trattasi alle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale vanno aggiunte quelle per la sosta di relazione di cui al successivo punto 6.2.2.

6.1.9. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è prescritto in tutto il territorio comunale in relazione ai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione;
2. b) ristrutturazione urbanistica;
3. c) sostituzione edilizia;
4. d) ampliamenti volumetrici di edifici esistenti comportanti incremento di superficie utile lorda (Sul), fatto salvo quanto specificato al successivo punto 6.1.2, lett. a) ed e).

6.1.10. All'interno dei tessuti insediativi prevalentemente produttivi di cui alla Parte IV delle presenti norme, nel rispetto di quanto ivi specificato negli articoli riferiti alle diverse tipologie di tessuti, il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è altresì prescritto anche in relazione ad interventi quali:

1. a) demolizione e ricostruzione (anche parziale) delle consistenze edilizie esistenti;
2. b) ristrutturazione edilizia con realizzazione di superficie utile lorda (Sul) aggiuntiva;
3. c) modifica della destinazione d'uso di edifici o di singole unità immobiliari, finalizzata all'introduzione di attività commerciali al dettagli, ivi comprese le attività ad esse assimilate, e/o pubblici esercizi. La misura minima di tali dotazioni è definita dall'art. 41 sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150.

6.1.11. Nelle aree diverse dai tessuti urbani di formazione recente a prevalentemente carattere produttivo di cui sopra, il reperimento delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale derivanti da semplice modifica della destinazione d'uso di edifici esistenti (fatta eccezione per la destinazione residenziale) e per gli esercizi di vicinato possono essere reperiti anche su aree pubbliche, ad esclusione delle carreggiate stradali.

Ai fini delle presenti norme, i parcheggi per la sosta stanziale sono dovuti nei cambi di destinazione d'uso delle costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge 122/1989, ovvero nei cambi di destinazione d'uso, di qualsiasi costruzione, legati a interventi di sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica e/o comportanti incremento della superficie utile lorda nei seguenti settori urbani: settori urbani di ingresso (Articolo 80 delle presenti norme), sottosettori urbani a prevalente funzione residenziale SUR2 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme), settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme). Ai fini del calcolo delle superficie dei parcheggi per la sosta stanziale, in tutti gli esercizi commerciali, indipendentemente dalla loro tipologia, si considera un'altezza virtuale di 3,50 ml, ovvero l'altezza effettiva se inferiore.

6.2.2. parcheggi per la sosta di relazione:

• - esercizi di vicinato: 1 mq/mq di superficie di vendita
• - medie strutture di vendita: 1,5 mq/mq di superficie di vendita, oltre 1 mq/mq di superfici utili coperte aperte al pubblico e destinate ad attività complementari, con esclusione dei corridoi delle gallerie dei centri commerciali

Ai fini delle presenti norme, i parcheggi per la sosta di relazione sono dovuti nei cambi di destinazione d'uso, legati o meno a interventi edilizi, riguardanti costruzioni ricadenti nei seguenti settori urbani: sottosettori urbani a prevalente funzione residenziale SUR2 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme), settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme).

6.2.3. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione è prescritto in tutto il territorio comunale per gli esercizi commerciali al dettaglio e all'ingrosso derivanti dai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione
2. b) ristrutturazione urbanistica
3. c) sostituzione edilizia

Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione è altresì prescritto in caso di:

1. d) mutamento parziale o totale della destinazione d'uso di edifici esistenti con introduzione della destinazione commerciale
2. e) ampliamento della superficie di vendita (Sv) di esercizi commerciali esistenti

6.2.4. Ai fini del reperimento delle dotazioni di parcheggio di cui al presenteArticolo sono assimilati agli esercizi commerciali al dettaglio:

1. f) i pubblici esercizi;
2. g) le attività artigianali di servizio in funzione della residenza;
3. h) le attività private di servizio alla persona.

6.2.5. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione su aree pubbliche o ad uso pubblico. Fatte salve particolari esigenze di tutela dei beni culturali e paesaggistici, le aree a parcheggio esterne localizzate in superficie devono essere dotate di alberature di alto fusto nella misura minima di un albero ogni 80 mq di parcheggio. Per gli impianti arborei e arbustivi devono essere impiegate le specie di specie tipiche autoctone o comunque naturalizzate. Nel caso di parcheggi soprastanti a parcheggi interrati possono essere utilizzate alberature, arbusti o siepi ornamentali.

7. Sugli edifici esistenti, dotati di regolare titolo abilitativo, ma con destinazione d'uso in contrasto con la presente disciplina, sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. A seguito del cambio di destinazione d'uso, in favore di una delle funzioni consentite dalle presenti norme nel settore funzionale urbano di appartenenza, su detti edifici sono consentiti gli interventi previsti dal Capo II del presenteTitolo. Qualora detti edifici ricadano su aree pubbliche o preordinate all'esproprio, i suddetti interventi manutentivi sono consentiti fino alla attuazione degli interventi pubblici.

1. Definizione

1.1. Sono le aree di accesso ai centri abitati di Porto Santo Stefano e di Porto Ercole.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUI".

2. Prestazioni funzionali

2.1. Costituiscono le porte attrezzate degli ambiti urbani, dei quali propongono la prima immagine formale e funzionale.

2.2. Sono caratterizzate da una struttura urbana efficiente, con una maglia stradale che agevola gli smistamenti, spazi di parcheggio alberato ad uso dei visitatori e dei residenti, spazi verdi di arredo, spazi pubblici pedonali, strutture di informazione e di accoglienza, servizi amministrativi e finanziari, esercizi commerciali, strutture di ristoro. La residenza è presente per garantire il presidio e la plurifunzionalità.

2.3. Al loro interno non sono consentite attività permanenti che producano inquinamento acustico, atmosferico e visuale.

2.4. Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R): solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme;
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. b.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, medie strutture di vendita (fino a 500 mq si superficie di vendita), mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. b.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
   3. b.3. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce);
3. c. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. c.1. strutture ricettive (Tr):
      1. c.1.1. alberghi (Tr1)
      2. c.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. c.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
      4. c.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
4. d. Funzioni direzionali (D):
   1. d.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. d.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. d.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. d.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
5. e. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. e.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. e.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. e.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. e.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. e.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, ambulatori, poliambulatori (Acs)
      2. e.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. e.2.3. attrezzature e servizi tecnologici: impianti telefonici (Act)
      4. e.2.4. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale della Capitaneria di porto, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      5. e.2.5. servizi per il trasporto pubblico (Actr)
   3. e.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. e.3.1. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      2. e.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr);
      3. e.3.3. piazze alberate (Vp);
      4. e.3.4. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. e.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. e.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. e.4.2. parcheggi multipiano (Pm): solo se specificatamente previsti dagli elaborati grafici del RU;
      3. e.4.3. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. e.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. e.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. e.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer.

1. Definizione

1.1. Sono aree di snodo, che garantiscono relazioni e offrono servizi pregiati a diversi settori urbani.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUC"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Sono costituiti da tessuti consolidati e recenti ad alta densità edilizia, con isolati saturi e maglia stradale regolare, ben collegata alla rete viaria urbana. Vi ricadono ampi spazi occupati da attrezzature e servizi di interesse pubblico. Risultano privi di parcheggi ricavati in sede propria.

2.2. Rappresentano ambiti ad elevata plurifunzionalità, al cui interno, oltre alla residenza largamente presente, ricadono esercizi commerciali, pubblici esercizi, uffici, attrezzature di interesse comune, parchi urbani e strutture cimiteriali.

2.3. Richiedono il mantenimento di un mix di funzioni a servizio della popolazione locale. Al loro interno non sono consentite attività permanenti che producano inquinamento acustico, atmosferico e visuale.

2.4. Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. laboratori artigianali non molesti, magazzini, spazi espositivi, (If)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
   3. b.3. centri di servizio alle imprese (Ic)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, esposizioni merceologiche (Cv) c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
   2. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo, ambulatori, poliambulatori (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, oratori; residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, impianti telefonici (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, della Capitaneria di porto, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f.2.6 attrezzature sportive coperte (Acsp): palestre, piscine.
      7. f.2.7 attrezzature cimiteriali (Acci): cimiteri
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      2. f.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr);
      3. f.3.3. piazze alberate (Vp);
      4. f.3.4. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1.servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.5.2.servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

1. Definizione

1.1. Sono i settori urbani che vedono la residenza come funzione prevalente o esclusiva.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUR".

2. Prestazioni funzionali

2.1. Nei settori urbani a prevalente funzione residenziale si persegue la sicurezza e la qualità dell'abitare.

2.2. Al loro interno è da potenziare e qualificare il sistema degli spazi pubblici, con marciapiedi, percorsi e spazi pedonali, aree verdi e luoghi di ritrovo. È altresì da favorire l'insediamento di funzioni complementari alla residenza e con essa compatibili, l'incremento dei servizi e degli esercizi di pubblico interesse.

2.3. Non vi sono comunque consentite attività permanenti che producano inquinamento acustico, atmosferico e/o condizioni di pericolo.

2.4. Si articolano in cinque sottosettori urbani funzionali:

2.4.1. Settore urbano SUR1

Comprende i settori urbani centrali, recenti, consolidati o di vecchio impianto, che costituiscono il "cuore" dei centri abitati e che presentano anche affacci diretti sul mare. Sono attraversati o lambiti dalla viabilità principale urbana di attraversamento. Vi si concentrano esercizi commerciali, pubblici esercizi, strutture turistico-ricettive, servizi alla nautica e attrezzature pregiate, pubbliche o di interesse pubblico, che integrano la residenza comunque prevalente.

Necessita, solitamente, di contenimento e/o razionalizazione dei traffici veicolari e della istituzione di aree pedonali. Richiede una presenza intensificata di servizi pregiati per la residenza e il turismo che presuppongano una fruizione prevalentemente pedonale.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori artigianali non molesti, se coerenti con i caratteri storico-culturali dei tessuti urbani di vecchio impianto (If)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere, bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
      4. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass) purchè con accesso diretto da Via Panoramica a Porto Santo Stefano e da Via Caravaggio a Porto Ercole
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo. ambulatori, poliambulatori (Acs)
      2. f2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f2.4. attrezzature e servizi tecnologici: limitatamente alle attrezzature e agli impianti tecnologici compatibili con i caratteri storico-culturali dei tessuti di vecchio impianto e non diversamente localizzabili (Act)
      5. f2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, della Capitaneria di porto, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f2.6. attrezzature sportive coperte: palestre (Acsp)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. verde di arredo stradale (Vs)
         1. f.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr);
         2. f.3.3. piazze alberate (Vp);
      2. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
         1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
         2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
      3. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
         1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
         2. f.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.4.2. Settore urbano SUR2

Comprende settori urbani periferici, con tessuti di formazione recente a prevalente carattere residenziale, serviti dalla viabilità principale e caratterizzati dalla presenza di comparti a progettazione unitaria (PEEP di Porto Ercole e Pozzarello).

Presenta strade sufficientemente regolari, in parte gerarchizzate, che necessitano di riorganizzazione e completamento per la formazione di una maglia viaria ad anelli chiusi. Vi ricadono spazi aperti, di dimensioni e forme variabili, capaci di funzionare da catalizzatori per l'attrazione di funzioni di pubblico interesse e la creazione di piccole "centralità urbane", ovvero capaci di consentire la creazione di sistemi articolati di spazi pubblici a varia destinazione d'uso (marciapiedi, slarghi, piste ciclabili, giardini, ecc.). Sono presenti, in forma episodica, esercizi commerciali, pubblici esercizi, strutture ricettive e attrezzature pubbliche o di interesse pubblico.

La vicinanza alla viabilità principale, che ne agevola l'accesso, e la mancanza di una configurazione fisica compiuta consentono di prevedere l'insediamento di attività atte a creare piccole "centralità urbane" in quartieri periferici, caratterizzate da un mix di funzioni di pubblico interesse capaci di supportare la residenza.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori artigianali non molesti (If)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato, medie strutture di vendita fino a 500 mq, mercati, esposizioni merceologiche(Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
   2. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo. ambulatori, poliambulatori, cliniche mediche (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali, stazioni del trasporto pubblico (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f.2.6. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
      7. f.2.7.attrezzature cimiteriali: cimiteri (Acci)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. varchi (Va)
      2. f.3.2. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      3. f.3.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. f.3.4. piazze alberate (Vp)
      5. f.3.5. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.4.3. Settore urbano SUR3

Comprende settori urbani periferici, rispetto alla attuale configurazione dei centri abitati, caratterizzati da tessuti fragili consolidati (Pilarella, Sanità, Lividonia a Porto Santo Stefano) o di vecchio impianto (La Rocca a Porto Ercole) a prevalente uso residenziale.

I settori urbani presentano difficoltà di accesso carrabile, sono carenti di spazi per la sosta e sono privi di una maglia viaria compiuta ad uso degli autoveicoli. Mancando uno sbocco viario, la stessa strada assolve funzioni di ingresso e di uscita.

La configurazione fisica e i rapporti con gli altri settori urbani sconsigliano la collocazione di funzioni attrattrici di traffico e l'aggravio dei carichi urbanistici.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza permanente o temporanea, comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori artigianali non molesti (If) se coerenti con i caratteri storico-culturali dei tessuti urbani e, limitatamente a La Rocca (Porto Ercole), se riconducibili ad attività legate al turismo e a prodotti tipici locali
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato se coerenti con i caratteri storico-culturali dei tessuti urbani, mercati, (Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi (con accesso diretto da Via Panoramica per Porto Santo Stefano) (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
   2. d.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
   3. d.3. stabilimenti balneari (Porto Santo Stefano) (Tb)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
6. f. Funzioni di servizio (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs), con accesso da Via Panoramica (Porto Santo Stefano)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo, ambulatori (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: biblioteche, musei, centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, conventi, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: limitatamente alle attrezzature e agli impianti tecnologici compatibili con i caratteri storico-culturali dei tessuti di vecchio impianto e non diversamente localizzabili (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale, servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. f.3.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      3. f.3.3. piazze alberate (Vp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie

2.4.4. Settore urbano SUR4

Comprende settori urbani periferici, con tessuti di formazione recente ad esclusivo carattere residenziale, realizzati su versanti scoscesi e caratterizzati da gravi condizioni di accessibilità e di circolazione interna. La viabilità, a sezione ristretta e irregolare è priva di marciapiedi, ha innesti difficoltosi sulla viabilità principale ed è priva di sbocchi. I tessuti edilizi sono densi e privi di spazi aperti di uso pubblico.

La problematicità della configurazione fisica sconsiglia l'appesantimento dei carichi urbanistici esistenti.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R): solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme
2. b. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. b.1. strutture ricettive (Tr):
      1. b.1.1. affittacamere/bad&breakfast (Tr2)
3. c. Funzioni direzionali (D):
   1. c.1. uffici, studi professionali (Du)
4. d. Funzioni di servizio (V-P):
   1. d.1. verde (pubblico V - privato VP):
      1. d.1.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. d.1.2. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
   2. d.2. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. d.2.1. parcheggi a raso (Pr)

2.4.5. Settore urbano SUR5

Comprende i settori urbani solitamente retrostanti le aree centrali e/o ubicati su versanti collinari anche scoscesi, costituiti da tessuti di formazione recente a prevalente carattere residenziale.

Lambito dalla viabilità urbana principale, presenta all'interno una rete viaria inadeguata e irregolare per andamento e sezione della carreggiata, solitamente priva di gerarchie, di marciapiedi e di anelli chiusi. La densità edilizia è estremamente varia, così come i caratteri morfo-tipologici e le regole insediative. Gli spazi e i servizi pubblici sono episodici e casuali.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. officine e laboratori non molesti (If)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato (Cv)
   2. c.2. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. strutture ricettive (Tr):
      1. d.1.1. alberghi, residenze turistico-alberghiere solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme (Tr1)
      2. d.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. d.1.3. ostelli per la gioventù (Tr5)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizioS (As-Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature scolastiche (pubbliche As - private AsP):
      1. f.1.1. attrezzature scolastiche di base (Asb): asili nido (Asbn), scuole dell'infanzia (Asbi), scuole per l'istruzione scolastica primaria (Asbp) e secondaria di primo grado (Asbs)
      2. f.1.2. attrezzature scolastiche per l'istruzione scolastica secondaria di secondo grado (Ass)
   2. f.2. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.2.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, case di riposo. ambulatori, poliambulatori, cliniche mediche (Acs)
      2. f.2.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.2.3. attrezzature religiose: chiese, oratori, residenza e spazi ricreativi connessi alla attrezzatura religiosa (Acr)
      4. f.2.4. attrezzature e servizi tecnologici: limitatamente alle attrezzature e agli impianti tecnologici compatibili con i caratteri dei tessuti e non diversamente localizzabili (Act)
      5. f.2.5. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Amm./ne Comunale servizi postali, sedi della giustizia e della pubblica sicurezza (Aca)
      6. f.2.6. attrezzature sportive coperte: palestre (Acsp)
   3. f.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.3.1. varchi (Va)
      2. f.3.2. verde di arredo stradale, parchi lineari di corredo stradale (Vs)
      3. f.3.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. f.3.4. piazze alberate (Vp)
      5. f.3.5. aree verdi per il gioco e lo sport (Vsp)
   4. f.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.4.1. parcheggi a raso (Pr)
      2. f.4.2. parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto (Pc): solo se legittimamente presenti alla entrata in vigore delle presenti norme;
   5. f.5. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.5.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.5.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

1. Definizione

1.1. Sono le aree dove si concentrano le attività artigianali e industriali, legate o meno alla nautica.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUP"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Le attività produttive sono affiancate da altre funzioni compatibili, che concorrono ad evitare la monofunzionalità delle aree.

2.2. Come specificato al successivo punto 2.6 del presente Articolo, nelle modalità e con le limitazioni disposte per i singoli settori urbani è consentita la residenza: in forma autonoma se legittimamente esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme; inscindibilmente legata a una attività produttiva di riferimento, sulla base delle disposizioni specificatamente dettate dal Regolamento edilizio comunale, se legittimamente esistente alla data di entrata in vigore del Regolamento urbanistico ovvero se ricavata, dopo tale data, con o senza opere edilizie, in applicazione delle disposizioni del presenteArticolo e di quelle contenute nell'Articolo 76 delle presenti norme.

2.3. Non vi sono comunque consentite attività permanenti che producano inquinamento dell'aria, del suolo e/o condizioni di pericolo.

2.4. Al loro interno sono da migliorare la funzionalità ambientale, la funzionalità urbana e il sistema degli spazi pubblici. È altresì da favorire l'insediamento di funzioni complementari compatibili e, in particolare, dei servizi alle imprese.

2.5. Vi ricadono le aree pertinenziali degli edifici, che costituiscono con essi ambiti organici non divisibili e che sono utilizzabili per le sistemazioni a verde e per la realizzazione di aree di parcheggio, di accesso, di stoccaggio e movimentazione merci, di esposizione.

2.6. Si articolano in quattro sottosettori urbani funzionali:

2.6.1. Settore urbano SUP1

Comprende le zone produttive di formazione recente ubicate in prossimità del cimitero di Porto Santo Stefano, nella parte settentrionale del fondovalle urbano del Campone, di cui costituisce la porta di accesso. Comprende altresì le zone produttive di nuova formazione del comparto 3.5. "Sgalera" (Porto Ercole).

Costituisce il settore urbano che relaziona le zone produttive con gli altri settori urbani a prevalente caratterizzazione residenziale e/o terziaria. Presenta funzioni artigianali, non legate alla nautica, e funzioni commerciali anche di medie dimensioni.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
   2. a.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   3. a.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   4. a.4. centri di servizio alle imprese (Ic)
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. b.1. esercizi commerciali: esercizi di vicinato del settore non alimentare, medie strutture di vendita fino a 750 mq, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. b.2. pubblici esercizi: bar, pizzerie, osterie, self service (Ce)
3. c. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. c.1. vendita di prodotti alimentari (CIa);
   2. c.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn).
4. d. Funzioni direzionali (D):
   1. d.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. d.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. d.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
5. e. Funzioni di servizio (Ac -V-P-S):
   1. e.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. e.1.1. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi (Acc)
      2. e.1.2. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
      3. e.1.3. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della protezione civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      4. e.1.4. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
   2. e.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. e.2.1. varchi (Va)
      2. e.2.2. verde di arredo stradale (Vs)
      3. e.2.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. e.2.4. piazze alberate (Vp)
   3. e.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. e.3.1. parcheggi a raso (Pr)
   4. e.4. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. e.4.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. e.4.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.6.2. Settore urbano SUP2

Interessa la parte più estesa del fondovalle urbano del Campone (Porto Santo Stefano), di cui occupa tutto il settore centrale e meridionale.

L'insediamento, a carattere filiforme, disordinato e casuale, si addentra nell'interno del territorio comunale risalendo la valle del Campone, senza dar luogo a un tessuto urbano organico e strutturato. La viabilità, addossata per lunghi tratti al fosso omonimo, è priva di marciapiedi e presenta una sezione irregolare con forti restringimenti di carreggiata che rendono problematici gli spostamenti

La presenza episodica di parcheggi e di importanti attrezzature pubbliche (palestra e piscina) non concorre alla formazione di uno spazio pubblico riconoscibile.

È caratterizzato dalla presenza prevalente di attività artigianali legate alla nautica, con uffici e residenze solitamente ubicate al primo piano delle strutture produttive. Sono presenti lotti isolati ad esclusivo uso residenziale, anche con tratti residuali del vecchio paesaggio agricolo, e aree non edificate che svolgono funzioni di compensazione ambientale ma che, stante la casualità delle localizzazioni e la densità delle aree produttive, risultano difficilmente organizzabili in sistemi continui.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1. residenza comprensiva delle pertinenze: solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme (R)
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
   2. b.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   3. b.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   4. b.4. centri di servizio alle imprese (Ic)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi commerciali: medie strutture di vendita del settore non alimentare fino a 750 mq, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. c.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
   3. c.3. pubblici esercizi: bar, pizzerie, osterie, self service (Ce)
4. d. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. d.1. vendita di prodotti alimentari (CIa)
   2. d.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn)
5. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. e.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. e.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. e.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)
6. f. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. f.1.1. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: cinema, centri sociali, circoli ricreativi (Acc)
      2. f.1.2. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
      3. f.1.3. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi dell'Amm./ne Comunale, sedi della protezione civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      4. f.1.4. attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
   2. f.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.2.1. varchi (Va)
      2. f.2.2. verde di arredo stradale (Vs)
      3. f.2.3. aree di rigenerazione dei tessuti urbani (Vr)
      4. f.2.4. piazze alberate (Vp)
   3. f.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.3.1. parcheggi a raso (Pr)
   4. f.4. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.4.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.4.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.6.3. Settore urbano SUP3

Comprende le zone produttive dedicate pressoché esclusivamente alla nautica e ubicate nell'immediato entroterra di Cala Galera (Porto Ercole). Gode di una buona accessibilità dalla viabilità extraurbana di connessione intercomunale. Presenta una struttura urbana semplice, ma razionale, e una fugace presenza di arredo urbano.

È frutto di interventi derivanti da una progettazione attuativa unitaria e attende ancora la realizzazione di una piazza nella parte occidentale, immediatamente a ridosso nel mare.

manutenzione dei natanti.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   2. a.2. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   3. a.3. centri di servizio alle imprese (Ic)
2. b. Funzioni direzionali (D):
   1. b.1. uffici (Du)
3. c. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. c.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private APc):
      1. c.1.1. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
   2. c.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. c.2.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. c.2.2. piazze alberate (Vp)
      3. c.2.3. verde di protezione ambientale (Va)
   3. c.3. verde (pubblico V - privato VP):
      1. c.3.1. varchi (Va)
      2. c.3.2. verde di arredo stradale (Vs)
      3. c.3.3. piazze alberate (Vp)
   4. c.4. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. c.4.1. parcheggi a raso (Pr)
   5. c.5. servizi alle persone e alle cose (S)
      1. c.5.1. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer

2.6.4. Settore urbano SUP4

Comprende le zone produttive di formazione recente ubicate in località Pispino (Porto Santo Stefano) e ricadenti nell'estremità sud orientale del Campone.

È caratterizzato dalla presenza di strutture non legate alla nautica, che costituiscono la forma di utilizzazione esclusiva.

Presenta problemi di accessibilità, mancanza di parcheggi e di qualsivoglia tipologia di spazio pubblico.

Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali generici (If)
   2. a.2. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   3. a.3. uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie inscindibilmente connesse all'attività produttiva di riferimento (Iu)
   4. a.4. centri di servizio alle imprese (Ic)
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C)
   1. b.1. pubblici esercizi: bar, pizzerie, osterie, self service (Ce)
3. c. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. c.1. vendita di prodotti alimentari (CIa);
   2. c.2. vendita di prodotti non alimentari (CIn).
4. d. Funzioni direzionali (D):
   1. d.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. d.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. d.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
5. e. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. e.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private AcP):
      1. e.1.1.attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: sale di spettacolo, centri sociali, circoli ricreativi (Acc)
      2. e.1.2.attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, depositi comunali (Act)
      3. e.1.3.attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della protezione civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
      4. e.1.4.attrezzature sportive coperte: palestre, piscine, campi coperti (Acsp)
   2. e.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. e.2.1.varchi (Va)
      2. e.2.2.verde di arredo stradale (Vs)
      3. e.2.3.piazze alberate (Vp)
   3. e.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. e.3.1.parcheggi a raso (Pr)

1. Definizione

1.1. Sono le aree urbane direttamente prospicienti le aree portuali del Valle (Porto Santo Stefano), di Cala Galera e di Porto Ercole.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUIP"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Sono zone ad alta plurifunzionalità, caratterizzate dalla presenza di tessuti urbani morfologicamente e funzionalmente relazionati, o relazionabili, alle aree portuali. Costituiscono l'interfaccia funzionale tra il porto e i settori urbani interni.

2.2. Al loro interno è da migliorare la funzionalità delle infrastrutture, per favorire i collegamenti con l'esterno e gli spostamenti interni, evitando i congestionamenti nei momenti di maggiore afflusso dei fruitori; è altresì da potenziare la dotazione dei servizi e da migliorare la qualità del water front, anche attraverso la creazione di aree pedonali attrezzate.

2.3. Non vi sono consentite attività permanenti che producano inquinamenti, condizioni di congestione e situazioni di pericolo.

2.4. Vi sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Residenza (R):
   1. a.1.residenza comprensiva delle pertinenze (R): solo se legittimamente presente alla entrata in vigore delle presenti norme
2. b. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. b.1. fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti aziendali inerenti la nautica (Ifn)
   2. b.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
   3. b.3. centri di servizio alle imprese (Ic)
3. c. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. c.1. esercizi di vendita: esercizi di vicinato, medie strutture fino a 500 mq di superficie di vendita del settore merceologico non alimentare (Cala Galera) e legate ai prodotti della pesca (Porto Santo Stefano, Porto Ercole), mercati, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. c.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti (Cd)
   3. c.3. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce)
4. d. Funzioni commerciali all'ingrosso (CI):
   1. d.1. vendita di prodotti ittici (CIa)
5. e. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. e.1. strutture ricettive (Tr):
      1. e.1.1. alberghi (Tr1)
      2. e.1.2. affittacamere/bad&breakfast (Tr3)
      3. e.1.3.ostelli per la gioventù (Tr5)
      4. e.2. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
6. f. Funzioni direzionali (D):
   1. f.1. uffici, studi professionali (Du)
   2. f.2. banche, uffici finanziari (Df)
   3. f.3. centri di ricerca, promozione, marketing (Dc)
   4. f.4. agenzie turistiche e immobiliari (Da)

1. Definizione

1.1. Comprendono le aree portuali di Porto Santo Stefano, Porto Ercole e Cala Galera.

1.2. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico con la sigla "SUPO"

2. Prestazioni funzionali

2.1. Le aree portuali svolgono funzioni strategiche per il territorio comunale e per l'economia locale, in virtù dei traghetti, della nautica da diporto, della pesca, della cantieristica e dell'indotto ad essi collegato.

I porti del Valle e di Porto Ercole rappresentano altresì la componente più caratterizzante dei centri abitati, dei quali costituiscono la principale matrice identitaria.

2.2. Le aree portuali di Porto Santo Stefano e di Porto Ercole, sono regolate, nelle prestazioni qualitative e funzionali, dalle disposizioni dettate dal relativo piano regolatore del porto.

2.3. Nell'area portuale di Cala Galera, nelle more di predisposizione del piano regolatore del porto ai sensi della LR 01/2005, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. Funzioni industriali e artigianali (I):
   1. a.1. laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti, spazi per il rimessaggio, spazi espositivi (Ifn)
   2. a.2. uffici tecnico-amministrativi (Iu)
2. b. Funzioni commerciali al dettaglio (C):
   1. b.1. esercizi di vendita: esercizi di vicinato del settore merceologico non alimentare, esposizioni merceologiche (Cv)
   2. b.2. stazioni di servizio e di distribuzione carburanti limitatamente al rifornimento di imbarcazioni a motore (Cd)
   3. b.3. pubblici esercizi: ristoranti, bar, pizzerie, osterie, gelaterie, self service, pub (Ce);
3. d. Funzioni turistico-ricettive (T):
   1. d.1. centri di accoglienza e di informazione turistica (Ti)
4. e. Funzioni direzionali (D):
   1. e.1. uffici purché inerenti la nautica (Du)
   2. e.2. uffici finanziari (Df)
   3. e.3. agenzie turistiche (Da)
5. f. Funzioni di servizio (Ac-V-P-S):
   1. f.1. attrezzature di interesse comune (pubbliche Ac - private APc):
      1. f.1.1. attrezzature e servizi assistenziali, sanitari e sociali: centri di assistenza, ambulatori (Acs)
      2. f.1.2. attrezzature e servizi per la cultura, la ricreazione e lo spettacolo: centri sociali, circoli ricreativi e culturali (Acc)
      3. f.1.3. attrezzature e servizi tecnologici: impianti per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti telefonici, impianti di telecomunicazione, stazioni del trasporto pubblico (Act)
      4. f.1.4. attrezzature e servizi tecnico-amministrativi: sedi della Protezione Civile, servizi postali, sedi della pubblica sicurezza (Aca)
   2. f.2. verde (pubblico V - privato VP):
      1. f.2.1. verde di arredo stradale (Vs)
      2. f.2.2. piazze alberate (Vp)
   3. f.3. parcheggi (pubblici P - privati PP)
      1. f.3.1. parcheggi a raso (Pr)
   4. f.4. servizi privati alle persone e alle cose (S)
      1. f.4.1. servizi alla persona: parrucchieri, lavanderie, sartorie
      2. f.4.2. servizi alle cose: assistenza e riparazione elettrodomestici, TV, computer.

1. Definizione

1.1. Sono aree ed edifici speciali, con diversa epoca di impianto e a varia destinazione d'uso, che rivestono specifica rilevanza funzionale all'interno degli ambiti urbani. Comprendono strutture di rilevante valore storico-culturale, aree ed edifici pubblici o di uso pubblico, strutture ricettive alberghiere.

1.2. Sono sottoposti alla specifica disciplina del presente Articolo, che ne regola le destinazioni d'uso indipendentemente dal settore funzionale urbano di appartenenza.

1.3. Sono individuati dagli elaborati grafici del Regolamento urbanistico (Elaborati E, scala 1:2.000).

2. Prestazioni funzionali

2.1. Le prestazioni funzionali sono strettamente legate ai rilevanti caratteri storico-culturali, alle specifiche funzioni di pubblico interesse e/o al ruolo strategico che tali aree e/o tali edifici svolgono, o possono svolgere, all'interno degli ambiti e dei settori urbani di appartenenza per conservarne i caratteri identitari, favorirne la qualità ecologica, superarne le situazioni di monofunzionalità, concorrere alla formazione di un efficace sistema degli spazi pubblici.

2.2. Essi sono pertanto sottoposti a specifiche limitazioni nei cambi di destinazione d'uso sulla base delle seguenti disposizioni:

2.2.1. Aree ed edifici speciali (Parte Quarta,Titolo I)

2.2.1.2. Altre aree ed edifici speciali

Non è consentito il cambio di destinazione d'uso delle aree che ospitano attrezzature private di uso pubblico e di interesse locale (Articolo 43 delle presenti norme), attrezzature sportive private di interesse locale (Articolo 44), attrezzature sportive private di interesse generale (Articolo 45), verde privato (Articolo 46), parcheggi privati (Articolo 47), spiagge (Articolo 48), impianti per la distribuzione carburanti (Articolo 49).

2.2.2. Alberghi e strutture ricettive

Non sono consentiti cambi di destinazione d'uso delle aree che ospitano alberghi e strutture ricettive.

2.2.3. Industria e artigianato per la nautica

Nei settori urbani di influenza portuale non è consentito il cambio di destinazione d'uso delle aree ove ricadano strutture industriali e/o artigianali per la nautica, che, ai fini delle presenti norme, ricoprono funzioni strategiche al servizio dei porti.

1. Funzioni consentite

1.1. Nelle aree con piani e progetti in fase di attuazione sono consentite le funzioni previste dai piani e dai progetti medesimi per tutto il quinquennio di validità del presente RU.

1.2. Qualora le funzioni previste dai suddetti piani e progetti fossero in contrasto con le prestazioni funzionali previste dal RU nei settori urbani di appartenenza, è consentito procedere alla modifica delle destinazioni d'uso in coerenza con le presenti norme, senza che ciò possa comportare in alcun modo incremento della superficie utile lorda e/o della volumetria già prevista.

1. Funzioni consentite

Nelle aree di nuovo impianto sono consentite, con le specificazioni di cui al successivo punto 2, le funzioni specificatamente indicate dalle schede dell'Elaborato F del RU, "Aree di nuovo impianto", a condizione che:

1. a. non producano inquinamento nell'aria, nelle acque e/o nel suolo, risultando compatibili con il Piano comunale di classificazione acustica;
2. b. comportino trasformazioni territoriali compatibili con i caratteri storicizzati del paesaggio o concorrano a definirne nuove forme evolutive coerenti.

2. Ulteriori funzioni per le zone B e C

Nelle aree di nuovo impianto classificate come zona "B" o "C" ai sensi del D.M. 1444/1968, prioritariamente destinate ad accogliere nuove residenze e servizi, in luogo delle funzioni previste dalle schede dell'Elaborato F, è consentito insediare le seguenti funzioni, così come definite dall'Articolo 12 delle presenti norme, purché estese a non oltre il 25% della superficie utile lorda prevista in ciascun comparto:

1. a. funzioni di servizio: attrezzature e servizi di interesse comune e servizi privati;
2. b. funzioni direzionali;
3. c. funzioni commerciali, consistenti in: esercizi di vicinato e pubblici esercizi;
4. d. funzioni turistico-ricettive consistenti in: bad & breakfast, alberghi
5. e. funzioni artigianali, limitatamente all'artigianato di servizio con superficie utile lorda non superiore a 100 mq e con esclusione delle attività moleste per la residenza, inquinanti, legate a materiali infiammabili o comunque pericolosi, ovvero capaci di produrre volumi di traffico invasivi e occupazione costante dei parcheggi pubblici;
6. f. autorimesse e magazzini con superficie utile lorda non superiore a 200 mq.

3. Ulteriori funzioni per le zone D

Nelle aree di nuovo impianto classificate come zona "D" ai sensi del D.M. 1444/1968, prioritariamente destinate ad accogliere attività artigianali e industriali, in luogo delle funzioni previste dalle schede dell'Elaborato F, è consentito insediare le seguenti funzioni, così come definite dall'Articolo 12 delle presenti norme, purché estese a non oltre il 25% della superficie utile lorda prevista in ciascun comparto:

1. a. funzioni di servizio: attrezzature e servizi di interesse comune e servizi privati;
2. b. funzioni direzionali;
3. c. commercio all'ingrosso.

4. Validità delle disposizioni

Le disposizioni di cui al presenteArticolo si applicano, a partire dall'entrata in vigore delle presenti norme, per tutto il periodo di validità dei piani attuativi che regolano l'attuazione delle aree di nuovo impianto; scaduto il suddetto periodo, alle suddette aree si applicano le disposizioni che regolano i settori urbani funzionali di appartenenza.