7.1 Il Regolamento Urbanistico si attua tramite:

• 7.1.1 Interventi edilizi diretti, secondo la normativa vigente e le eventuali specificazioni del Regolamento edilizio
• 7.1.2 Piani Attuativi PA e programmi complessi di riqualificazione insediativa
• 7.1.3 PA di Comparto edificatorio
• 7.1.4 Programma aziendale
• 7.1.5 Progetti Unitari Convenzionati PUC
• 7.1.6 Progetti esecutivi delle opere pubbliche.

Inoltre nell’attuazione del RU per le future pianificazioni o progettazioni non direttamente connesse o necessarie alla gestione dei siti Rete Natura 2000, o comunque che siano suscettibili di produrre effetti sugli stessi, si dovranno applicare le verifiche per la Valutazione di Incidenza completa, Semplificata o delle Cause di Esclusione dalla procedura previste dall’Art. 90 della legge 30/2015 e dalla Delibera 1319/2016 e s.m.i.

7.1.1 Intervento diretto

7.1.1.1. Si attuano con intervento diretto le previsioni del RU non subordinate alla preventiva approvazione di un PA e, in particolare, le previsioni ordinarie, relative a singole opere, a singoli lotti edificati o edificabili, nonché a porzioni limitate di territorio per le quali il RU prevede esplicitamente e compiutamente le modalità di trasformazione.

7.1.1.2. L'intervento diretto avviene sulla base di un apposito titolo abilitativo, la cui efficacia può essere subordinata alla sottoscrizione di una convenzione (o atto unilaterale d'obbligo) tra soggetto attuatore e Amm./ne Comunale, qualora l'intervento implichi un aumento di carico urbanistico tale da richiedere un adeguamento degli standard urbanistici e/o ambientali, per la realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico.

7.1.1.3. L'Amm./ne Comunale, previa Deliberazione del Consiglio Comunale, ha facoltà di subordinare gli interventi ordinari alla preventiva approvazione di un PA o di un PUC, ove ciò sia necessario per garantire una adeguata dotazione delle opere di urbanizzazione e/o il coordinamento di più iniziative, ovvero per verificare la sostenibilità ambientale in ordine alle risorse essenziali del territorio e/o per favorire la qualità ambientale, paesaggistica, urbanistica ed edilizia degli interventi.

7.1.1.4. Gli elaborati che accompagnano la richiesta del titolo abilitativo sono definiti dal RE. Tali elaborati esplicitano sempre le condizioni degli edifici e/o delle aree interessate dagli interventi rispetto alle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dell'integrità fisica del territorio") e rappresentano sempre, se ricadenti nelle aree di competenza del progetto, le "Risorse naturali" e le "Risorse storico-culturali" e/o le "Aree a disciplina speciale" di cui alla Parte Terza delle presenti norme ("Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio").

7.1.2. Piano Attuativo (PA)

7.1.2.1 La preventiva approvazione di un PA è sempre obbligatoria nei casi previsti dalla legislazione vigente in materia, ivi comprese per le azioni di ristrutturazione urbanistica, ed è inoltre obbligatoria per realizzare gli interventi previsti negli ambiti urbani o territoriali individuati dalle tavole grafiche del RU con apposita perimetrazione accompagnata da eventuale codice identificativo. In tali ambiti sono previsti interventi organici, che presuppongono il coordinamento delle iniziative e la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione e che investono porzioni di territorio comunale significative per dimensione o per rilevanza strategica delle trasformazioni.

7.1.2.2 È facoltà del Comune ammettere Piani Attuativi estesi non all’intero perimetro previsto ma a porzioni organiche e significative del medesimo, di estensione comunque non inferiore al 70% di quella complessiva, con proporzionale adeguamento delle potenzialità edificatorie definite dal RU, a condizione che siano comunque realizzate le opere di urbanizzazione necessarie per l’intero ambito oggetto di Piano Attuativo.

7.1.2.3 La realizzazione dei Piani Attuativi di iniziativa privata è subordinata, qualora essi contengano previsione di realizzazione di opere di urbanizzazione e/o altre dotazioni territoriali e urbane in forza dell’applicazione dei principi di perequazione di compensazione stabiliti dalle presenti Norme, alla stipula di una convenzione che regola i rapporti tra le proprietà interessate ed il Comune.

7.1.2.4 Nell’attuazione degli interventi previsti dal RU tramite Piani Attuativi (PA) o Progetti Unitari Convenzionati (PUC), nei casi in cui le perimetrazioni e le misurazioni reali delle superfici territoriali si rivelassero diverse da quelle indicate negli elaborati del RU medesimo, è ammesso l’adeguamento della Superficie Territoriale (St) alle misurazioni reali e alla conseguente modifica delle altre superfici destinate a opere di urbanizzazione primaria e secondaria, a perequazione e a compensazione, tanto in più quanto in meno, comunque in maniera proporzionale a quanto indicato dal presente RU, fermi restando i parametri urbanistici ed edilizi.

7.1.2.5 Ai fini del corretto adeguamento alla configurazione reale dei luoghi e/o ai confini catastali di proprietà, la perimetrazione delle aree soggette a Piano Attuativo (PA) o Progetto Unitario Convenzionato (PUC) e l’individuazione di tracciati viari o di opere pubbliche potranno subire, in fase di presentazione del Piano Attuativo o del progetto delle urbanizzazioni, una variazione in termini di superficie territoriale fino ad un massimo del 10% di quella indicata nella cartografia del RU, tanto in più quanto in meno, senza che ciò comporti variante al RU, per il realistico adattamento ai luoghi.

7.1.2.6 I PA sono strumenti urbanistici di dettaglio che danno attuazione alle previsioni del RU. Essi hanno i contenuti e l’efficacia di uno o più dei seguenti piani o programmi:

• a. Piano particolareggiato (Legge 1150/1942);
• b. Piano di lottizzazione (Legge 1150/1942);
• c. Piano di zona per l’edilizia economica e popolare (Legge 167/1962);
• d. Piano per gli insediamenti produttivi (Legge 865/1971);
• e. Piano di recupero del patrimonio edilizio esistente (Legge 457/1978);
• f. Programmi complessi di riqualificazione insediativa, come disciplinati dalla legislazione regionale vigente in materia di governo del territorio, comprendenti in particolare:
• - Programmi integrati di intervento (Legge 179/1992);
• - Programmi di Recupero Urbano (Legge 493/1993)
• - Ogni altro programma di riqualificazione insediativa individuato da legge statale.

7.1.2.7 Ciascun PA individua le disposizioni legislative di riferimento, che vengono recepite nel relativo atto di approvazione. Esso deve sempre uniformarsi alle specifiche disposizioni dettate dal RU per le aree interessate.

7.1.2.8 Il Piano Attuativo è corredato da specifici studi di inserimento dal punto di vista del contesto e da una definizione di dettaglio delle sistemazioni esterne previste. In particolare la progettazione degli spazi di verde e parcheggio pubblico e delle aree private di pertinenza del nuovo edificio (o complesso edilizio) deve contribuire a caratterizzare qualitativamente l’assetto delle aree adiacenti.

7.1.2.9 I piani attuativi devono contenere:

• a) i progetti delle opere d'urbanizzazione primaria e secondaria;
• b) l'indicazione delle masse e delle altezze delle costruzioni lungo le strade e piazze;
• c) la determinazione degli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
• d) l'identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia;
• e) l'individuazione delle suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano;
• f) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle eventuali proprietà da espropriare o da vincolare secondo le procedure e modalità delle leggi statali e regionali vigenti ;
• g) la specificazione della profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione sia necessaria per integrare le finalità delle medesime opere e per soddisfare prevedibili esigenze future;
• h) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto di riferimento.

7.1.2.10 Il piano attuativo è inoltre corredato:

• a) dal quadro conoscitivo di riferimento;
• b) dalla normativa tecnica di attuazione;
• c) dalla relazione illustrativa;
• d) da una relazione di fattibilità.

7.1.2.11 Tali elaborati esplicitano sempre le condizioni degli edifici e/o delle aree interessate dagli interventi rispetto alle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme (“Disposizioni per la tutela dell’integrità fisica del territorio”) e rappresentano sempre, se ricadenti nelle aree di competenza del Piano Attuativo, le “Risorse naturali” e le “Risorse storico-culturali” e/o le “Aree a disciplina speciale” di cui alla Parte Terza delle presenti norme (“Disposizioni per la tutela dei caratteri qualitativi del territorio”).

7.1.2.12 Ove richiesto dalle presenti norme, in relazione a interventi di particolare delicatezza paesaggistica, il PA è corredato da uno specifico studio analitico - diagnostico del paesaggio ad esso propedeutico. Tale studio esamina specificatamente i seguenti aspetti, con diverso approfondimento in relazione alla specificità dell’intervento e del territorio interessato:

• a. visibilità: attraverso la predisposizione di carte della visibilità assoluta e della visibilità relativa, capaci di evidenziare i punti di maggiore fragilità visuale e di consentire, se del caso, l’adozione di adeguate misure cautelative o compensative nei confronti di eventuali detrattori visuali;
• b. semiologia naturale e antropica, attraverso lo studio dei segni che caratterizzano l’ambito interessato dall’intervento e la indicazione di criteri semiologici coerenti ad Guso del progetto;
• c. profilo morfologico dei terreni, rispetto ai quali si deve trovare o ricostituire una sostanziale continuità, evitando, ove possibile, raccordi forzosi con scarpate o muri a retta; trovandosi nella necessità di superare dislivelli eccessivi, si può fare ricorso a sistemazioni terrazzate, con muri in pietra faccia vista e terrazze in contropendenza;
• d. sistema drenante superficiale, che deve mantenere o recuperare funzionalità, garantendo la raccolta delle acque di pioggia nel sottobacino interessato e il loro convogliamento ai corsi d’acqua principali, al sistema fognario, ovvero la loro cessione al terreno.
• e. vegetazione, con analisi della vegetazione reale e potenziale e proposizione di nuovi assetti che garantiscano la continuità ecologica con l’intorno;
• f. viabilità di accesso e di distribuzione, con analisi delle caratteristiche costruttive e dimensionali della viabilità locale tradizionale e proposizione, se del caso, di modelli coerenti, adagiando, per quanto possibile, le nuove strade sulla morfologia del terreno;
• g. costruzioni, con studio delle regole insediative, delle tipologie e delle aggregazioni morfologiche degli insediamenti limitrofi (soprattutto storicizzati) e proposizione di modelli coerenti;
• h. arredi e illuminazione, con ricorso a componenti di arredo di alta qualità formale, costituite da materiali nobili. L’inquinamento luminoso deve essere contenuto, anche facendo ricorso ad appositi corpi illuminanti, con divieto tassativo di aumentare l’inquinamento luminoso sul mare e, in modo particolare, sulla Laguna di Orbetello.

7.1.2.13 Il PA di iniziativa privata presuppone sempre la stipula di una convenzione (o atto unilaterale d’obbligo) tra soggetto attuatore e Amministrazione Comunale, registrata e trascritta a cura e spese del soggetto attuatore. Essa contiene congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi convenzionali e prevede in particolare:

• i. la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale delle opere di urbanizzazione primaria e delle relative aree;
• j. la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale di quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria e delle relative aree;
• k. se e in quanto prescritta dalle presenti norme, la realizzazione e la cessione gratuita alla Amm./ne Comunale delle ulteriori aree per il soddisfacimento degli standard urbanistici (D.I. 1444/1968) o per la realizzazione di opere pubbliche.

7.1.2.14 Gli interventi di nuova edificazione previsti dal PA sono sempre subordinati alla preventiva verifica favorevole delle seguenti condizioni, la cui dimostrazione deve essere oggetto di appositi elaborati e/o di specifiche dichiarazioni di compatibilità con la disponibilità della risorsa da parte degli appositi organi di gestione, ove esistenti:

• l. la quantità di acqua disponibile deve essere sufficiente a soddisfare il fabbisogno delle utenze esistenti e di quelle previste dai nuovi insediamenti, stimato, in coerenza con le disposizioni del PS, in:
• - 150 litri/persona/giorno per usi potabili negli ambiti urbani e nel sistema insediativo rurale che corrisponde agli insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale (IR), di cui all’articolo 65 delle presenti norme, con l’esclusione dell’area di Cannatelli, e ai seguenti insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico - residenziale (IRT), di cui all’articolo 66 delle presenti norme: Poggio Pertuso, Le Miniere, Pianone, Costa delle Olive;
• - 350 litri/persona/giorno (150 litri per usi potabili e 200 litri per usi civili) nella restante parte del territorio comunale. Il risultato di tale verifica deve risultare da una specifica certificazione rilasciata dall’ATO competente per territorio, che costituisce parte integrante del PA;
• m. le necessità idriche per l’irrigazione di aree verdi, anche a uso sportivo e/o ricreativo, e per le esigenze industriali e/o artigianali (acque antincendio, di processo, di lavaggio, ecc.) devono essere assolte prioritariamente, attraverso la realizzazione di reti duali e attraverso il recupero delle acque di pioggia e delle acque reflue, nel rispetto delle disposizioni del DM 02.05.2006 e s.m.i.,, evitando comunque modalità di utilizzo che comportino contatti con alimenti, prodotti farmaceutici e/o cosmetici;
• n. le capacità di smaltimento degli impianti di depurazione esistenti deve essere sufficiente a soddisfare anche i fabbisogni dei nuovi insediamenti. In caso contrario il PA deve farsi carico di assicurare autonomamente lo smaltimento dei reflui rispettando le disposizioni di legge;
• o. ove non esistente, deve essere preventivamente attivata e regolamentata, nel territorio comunale, una discarica per inerti;
• p. deve essere assicurato lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e la raccolta differenziata di quelli speciali;
• q. le necessità energetiche, salvo limitazioni legate a esigenze di salvaguardia paesaggistica e imposte dagli enti preposti alla gestione delle aree vincolate, devono essere soddisfatte attraverso il ricorso a fonti energetiche rinnovabili (FER), così come disciplinate dall’articolo 9 delle presenti norme.

7.1.2.15 I programmi complessi di riqualificazione insediativa sono finalizzati all’innalzamento della qualità delle prestazioni del sistema insediativo, tramite interventi di recupero e di nuova edificazione. Essi costituiscono strumenti di programmazione attuativa assimilati a piani attuativi e si caratterizzano per una pluralità di funzioni, di tipologie d’intervento e di operatori, con il coinvolgimento di risorse pubbliche e private. Essi contengono:

• a) uno studio di fattibilità degli interventi, con particolare riferimento ai tempi di cantierabilità;
• b) il progetto preliminare degli interventi pubblici e privati che il soggetto proponente, ove diverso dall’amministrazione comunale, si dichiari disposto a realizzare;
• c) la valutazione degli effetti attesi sui sistemi insediativo, ambientale, paesaggistico, della mobilità, sociale ed economico che la realizzazione degli interventi proposti comporta;
• d) i termini di inizio e ultimazione dei lavori nonché l’individuazione dei beni soggetti ad espropriazione.

7.1.3 PA di Comparto edificatorio

7.1.3.1 Si attuano previa formazione di un comparto edificatorio, concepito secondo i disposti della Legge 1150/1949 e s.m.i., gli interventi appositamente individuati dal RU negli ambiti urbani, che, investendo porzioni di territorio, ancorché discontinue, significative per rilevanza strategica delle trasformazioni, devono garantire l’organicità degli interventi, la realizzazione e la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale delle opere di urbanizzazione, la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale delle aree per le opere di infrastrutturazione generale definite in proporzione alla entità e alle caratteristiche del comparto.

7.1.3.2 L’attuazione del comparto edificatorio è sempre subordinata alla preventiva approvazione di un PA unitario.

7.1.4 Programma aziendale

7.1.4.1 L’approvazione del Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale P.A.P.M.A.A. (Programma aziendale), avente o meno valore di PA, costituisce condizione preliminare per la costituzione dei titoli abilitativi relativi a nuove costruzioni nelle zone agricole o per la deruralizzazione di edifici agricoli, sulla base delle disposizioni di cui alla Parte Quarta delle presenti norme e di quanto disciplinato dalla legislazione e regolamentazione vigenti in materia.

7.1.4.2 Gli elaborati grafici che compongono il Programma Aziendale dovranno essere realizzati secondo quanto disciplinato dalla legislazione e regolamentazione vigenti in materia e nel rispetto delle disposizioni di cui alla Parte Seconda delle presenti norme (“Disposizioni per la tutela dell’integrità fisica del territorio”).

7.1.4.3 Qualora il Programma aziendale assuma il valore di PA, ad esso si applicano le disposizioni di cui al precedente punto 1.2 del presente articolo.

7.1.4.4 I Programmi aziendali con valore di Piano Attuativo devono prevedere elaborati grafici redatti in conformità alle disposizioni contenute nella Parte III Titolo I “Risorse Naturali” del RU.

7.1.5 Progetto Unitario Convenzionato (PUC)

7.1.5.1 Il PUC è lo strumento di attuazione delle previsioni che, nelle aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria, pur non presentando caratteri di complessità e rilevanza tali da richiedere la formazione di un piano attuativo, richiedono un adeguato coordinamento della progettazione e la previa sottoscrizione di una convenzione finalizzata a disciplinare opere o benefici pubblici correlati all’intervento.

7.1.5.2 Il PUC ha validità massima di 10 anni dalla data di esecutività della deliberazione di approvazione. Detto termine può essere modulato dal Consiglio Comunale, in sede di approvazione del PUC, in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

7.1.5.3 Le trasformazioni, fisiche o funzionali, relative a complessi immobiliari sottoposti a progetto unitario convenzionato, devono essere previste in elaborati specifici di inquadramento volti a garantire la coerenza delle proposte complessive e la loro conformità ai contenuti normativi e progettuali del RU.

7.1.5.4 Gli elaborati di inquadramento di cui al comma precedente dovranno essere corredati da un atto d’obbligo con il quale tutti i proprietari dei complessi immobiliari sottoposti a progettazione unitaria si impegnano nei confronti dell’Amministrazione Comunale a rispettare gli obblighi inerenti l’attuazione degli interventi.

7.1.5.5 Nei casi in cui il Progetto Unitario Convenzionato preveda la realizzazione di opere pubbliche queste, prima del rilascio del titolo abilitativo per la loro esecuzione, dovranno preventivamente essere approvate dalla Giunta Comunale.

7.1.5.6 Il Regolamento edilizio comunale specifica ogni altra disposizione inerente il PUC, nonché gli elaborati che lo costituiscono, che devono essere almeno i seguenti:

• - estratto del RU;
• - estratto di mappa catastale;
• - documentazione fotografica a colori, con planimetria dei punti di scatto;
• - planimetria generale (scala 1:500) (attuale,modificato e sovrapposto);
• - rilievo quotato dello stato dei luoghi;
• - planivolumetrico e inserimenti contestualizzati;
• - relazione tecnica illustrativa delle principali caratteristiche morfologiche e tipologiche previste, nella quale sia dato anche compiutamente conto della coerenza esterna ed interna delle scelte progettuali;
• - schemi grafici con profili regolatori, allineamenti, tipologie, o comunque con tutti gli elementi prescrittivi per le successive trasformazioni;
• - schema di atto unilaterale d’obbligo o convenzione, ove siano specificati gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi. Possono costituire contenuto della convenzione la cessione di aree anche al fine di utilizzo di facoltà edificatorie, la realizzazione di interventi edilizia residenziale sociale, la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dalla normativa statale in materia di lavori pubblici.

7.1.5.7 Nel caso in cui vi siano opere pubbliche previste, esse dovranno essere corredate da:

• - relazione illustrativa;
• - relazione tecnica;
• - studio di prefattibilità ambientale;
• - indagini geologiche, idrogeologiche e archeologiche preliminari;
• - planimetria generale e schemi grafici;
• - prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza e coordinamento;
• - verifica del rispetto della conformità delle opere al disciplinare LL.PP.;
• - calcolo sommario della spesa;
• - modalità di effettuazione del collaudo.

7.1.5.8 Gli elaborati che riguardano le opere pubbliche avranno i contenuti preliminari prescritti dal regolamento attuativo del Codice dei Contratti.

La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie, purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento.

7.1.5.9 Il comune approva il progetto unitario convenzionato ed il relativo schema di convenzione mediante un unico atto.

7.1.5.10 Il termine di validità del progetto unitario convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

7.2. La Giunta Comunale è competente ad adottare e approvare gli strumenti urbanistici attuativi, i piani e programmi di iniziativa pubblica e/o privata, i progetti unitari convenzionati nei casi in cui il RU contenga previsioni di dettaglio in ordine alle quantità edificabili, alle destinazioni d’uso consentite, al dimensionamento e alle caratteristiche delle opere pubbliche previste in merito ai contenuti essenziali della convenzione urbanistica o atto d’obbligo. In tutti gli altri casi la competenza all’adozione e all’approvazione resta in capo al Consiglio Comunale. Gli aspetti patrimoniali sono di competenza del Consiglio.

7.3. Categorie di intervento edilizio

7.3.1. Fermo restando quanto previsto al successivo punto 7.3.5, I le categorie di intervento edilizio richiamate dalla presenti norme, salva diversa ed espressa previsione, sono desumibili dalla legislazione nazionale e regionale vigente in materia, nella quale sono stabiliti anche i relativi titoli abilitativi. L’attività edilizia libera e le opere, gli interventi e i manufatti privi di rilevanza edilizia sono defiPisaniti e regolati dalle leggi regionali e statali vigenti in materia.

7.3.2. Compatibilmente con il rispetto dei caratteri formali e strutturali degli edifici, sono sempre ammessi interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all’adeguamento per le esigenze dei disabili nell’ambito delle volumetrie esistenti.

7.3.3. MANUTENZIONE ORDINARIA

La Manutenzione ordinaria comprende gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (art. 3, comma 1, lett. a) del DPR 380/2001 smi).

7.3.4. MANUTENZIONE STRAORDINARIA

La Manutenzione straordinaria comprende le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, e sostituire parti anche strutturali di edifici, nonché per realizzare ed integrare e i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

7.3.5. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

7.3.5.1 La Ristrutturazione edilizia comprende gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali opere comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.

7.3.5.2 La ristrutturazione edilizia è articolata in:

• I. RE1 ristrutturazione edilizia conservativa
• II. RE2 ristrutturazione edilizia ricostruttiva
• III. RE3 ristrutturazione edilizia ricostruttiva comprensiva della sostituzione edilizia

I. Ristrutturazione edilizia RE1 – ristrutturazione conservativa

Comprende interventi di riorganizzazione funzionale, finalizzati o meno alla modifica delle destinazione d’uso, che, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali tradizionali, favoriscano la riqualificazione della parti alterate o incongrue per ricondurle a condizioni di maggiore coerenza con i caratteri storicizzati dell’organismo edilizio.

Vi sono comprese opere per il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti, nonchè gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla L.R. 5/2010 smi.

Presuppone l’impiego di tecniche costruttive coerenti con i caratteri storicizzati dell’organismo edilizio e comprende esclusivamente i seguenti interventi:

• a. trasformazioni interne compatibili con l’impianto tipologico e strutturale;
• b. interventi contenuti di modifica dei fronti esterni per ricostituire simmetrie di facciata, sulla base di documentati criteri di coerenza architettonico - formale, ad esclusione delle facciate con simmetrie compiute;
• c. interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all’adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili nell’ambito delle volumetrie esistenti. E’ ammessa la realizzazione di vani ascensore atti al superamento delle barriere architettoniche anche fuori sagoma rispetto all’edificio esistente;
• d. incrementi di superficie non residenziale all’interno dell’involucro edilizio dell’area di sedime purché non comportino aumento della volumetria complessiva derivante da modifiche all’involucro edilizio del fabbricato esistente;
• e. incrementi di superficie utile abitabile tramite soppalchi o derivante dalla eliminazione di scale interne, purché non facenti parte dell’impianto tipologico e strutturale storicizzato, e dal conseguente completamento del solaio;
• f. demolizione e ricostruzione dei corpi di fabbrica secondari, di cui all’articolo 79 della 01/2005, purché legittimi ma incongrui, e loro ricostruzione con le stesse quantità volumetriche, o con quantità inferiori, solo in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
• - 1. detti corpi di fabbrica costituiscono evidenti e documentate superfetazioni di epoca recente;
• - 2. la loro ricostruzione avviene seguendo criteri di coerenza architettonica e di integrazione funzionale con l’edificio di riferimento.
• g. la demolizione e ricostruzione di volumi secondari esistenti nel resede e la loro ricostruzione, ancorché in diversa collocazione, all’interno del resede medesimo, seguendo criteri di coerenza architettonica con l’edificio di riferimento, purchè siano mantenute la funzionalità e l’accessibilità nel resede medesimo e all’edificio principale, fermi restando i vincoli di pertinenzialità fra edificio principale e volume di servizio così ottenuto;
• h. la realizzazione di volumi tecnici, anche eventualmente sulla copertura dell’edificio, ove questo non comporti danneggiamento alla qualità dell’edificio medesimo, e comunque entro una misura non superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Le opere di cui ai precedenti punti g) e h) sono considerate interventi pertinenziali ai sensi della legislazione regionale vigente in materia urbanistico-edilizia, non possono incrementare superfici residenziali e abitabili ma solo di servizio e devono soddisfare le seguenti condizioni:

• - mantengano una relazione funzionale stabile con l’unità immobiliare di riferimento;
• - non siano finalizzate alla modifica, contestuale o successiva, della destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento, né risultino evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano finalizzate alla formazione, contestuale o successiva, di nuove unità immobiliari, né risultino per caratteristiche dimensionali e configurazione evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano suscettibili di utilizzo autonomo, né di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, neanche mediante successive trasformazioni.

Gli interventi di Ristrutturazione edilizia RE1 non consentono:

• - la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca), ad esclusione degli interventi di cui al precedente punto b.

II. Ristrutturazione edilizia RE2 - ricostruttiva

Oltre a quanto consentito con la ristrutturazione RE1, comprende il ripristino di edifici o parti di essi crollati o demoliti e di ruderi come definite dalle presenti norme e interventi finalizzati alla trasformazione, totale o parziale, dell’organismo edilizio fino alla demolizione con fedele ricostruzione dell’edificio, con i soli incrementi di volume o superficie complessiva già consentiti per la RE1 e salvo quanto previsto dalla L.R. 3/2017 e le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.

La ristrutturazione edilizia RE2 comprende i seguenti interventi:

• a. trasformazioni interne compatibili con l’impianto tipologico e strutturale;
• b. interventi contenuti di modifica dei fronti esterni per ricostituire simmetrie di facciata, sulla base di documentati criteri di coerenza architettonico - formale, ad esclusione delle facciate con simmetrie compiute;
• c. interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all’adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili nell’ambito delle volumetrie esistenti, compresa la realizzazione di vani ascensore atti al superamento delle barriere architettoniche anche fuori sagoma rispetto all’edificio esistenti;
• d. incrementi di superficie non residenziale all’interno dell’involucro edilizio esistente;
• e. incrementi di superficie utile abitabile tramite soppalchi o derivante dalla eliminazione di scale interne, purché non facenti parte dell’impianto tipologico e strutturale storicizzato, e dal conseguente completamento del solaio;
• f. demolizione e ricostruzione dei corpi di fabbrica secondari, purché legittimi ma incongrui, e loro ricostruzione con le stesse quantità volumetriche, o con quantità inferiori, solo in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
• 1. detti corpi di fabbrica costituiscono evidenti e documentate superfetazioni di epoca recente;
• 2. la loro ricostruzione avviene seguendo criteri di coerenza architettonica e di integrazione funzionale con l’edificio di riferimento.
• g. la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca);
• h. secondo quanto stabilito all’art. 54 delle presenti norme, nelle aree di pertinenza edilizia degli edifici aventi destinazione residenziale alla data di approvazione del regolamento Urbanistico è consentita la realizzazione di tettoie, logge, porticati e pergolati frangisole secondo le modalità e i parametri definiti dal DPGR 39/R/2018 e relativi allegati e dal Regolamento edilizio;
• i. la demolizione e ricostruzione di volumi secondari esistenti nel resede e la loro ricostruzione, ancorché in diversa collocazione, all’interno del resede medesimo, seguendo criteri di coerenza architettonica con l’edificio di riferimento, purchè siano mantenute la funzionalità e l’accessibilità nel resede medesimo e all’edificio principale, fermi restando i vincoli di pertinenzialità fra edificio principale e volume di servizio così ottenuto nonchè la sua destinazione a funzioni di servizio alla residenza;
• j. la realizzazione di volumi tecnici, anche eventualmente sulla copertura dell’edificio, ove questo non comporti danneggiamento alla qualità dell’edificio medesimo, e comunque entro una misura non superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
• k. in alternativa alle opere di cui ai precedenti punti i) e j) al precedente punto i), incrementi volumetrici, con volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Le opere al precedente punto i) sono considerate interventi pertinenziali ai sensi della legislazione regionale vigente in materia urbanistico-edilizia, non possono incrementare superfici residenziali e abitabili ma solo di servizio e devono soddisfare le seguenti condizioni:

• - mantengano una relazione funzionale stabile con l’unità immobiliare di riferimento;
• - non siano finalizzate alla modifica, contestuale o successiva, della destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento, né risultino evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano finalizzate alla formazione, contestuale o successiva, di nuove unità immobiliari, né risultino per caratteristiche dimensionali e configurazione evidentemente determinanti per tale scopo;
• - non siano suscettibili di utilizzo autonomo, né di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, neanche mediante successive trasformazioni.

Le opere di cui al punto k) sono considerate incrementi volumetrici e possono riguardare tutte le superfici esistenti.

III. Ristrutturazione edilizia ricostruttiva RE3 comprensiva della sostituzione edilizia

Oltre agli interventi consentiti con la ristrutturazione edilizia RE2, comprende anche:

• - gli incrementi volumetrici nella misura massima del 35% del volume esistente, realizzabili in aderenza o in sopraelevazione e comunque in rapporto coerente formale e funzionale con l’edificio che viene ampliato;
• - la sostituzione edilizia.

Gli incrementi volumetrici non sono cumulabili con gli interventi pertinenziali al precedente punto i) della ristrutturazione edilizia RE2 né con gli incrementi volumetrici di cui al precedente punto k della ristrutturazione edilizia RE2 e come questi non costituiscono prelievo di dimensionamento.

L’intervento di sostituzione edilizia consiste nella demolizione e successiva ricostruzione anche in altra collocazione all’interno del lotto non assimilabili alla ristrutturazione edilizia anche con diversa articolazione, collocazione e destinazione d’uso a condizione che non si determini modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale e che non si renda necessario alcun intervento sulle opere di urbanizzazione esterne al lotto. Esso deve portare all’aumento della qualità specifica dell’edificio, e delle sue relazioni con il contesto, derivanti dall’aumento della qualità architettonica e dalla sistemazione delle aree di pertinenza. Qualora l’intervento di sostituzione si applichi a edifici in territorio rurale, esso è accompagnato da apposite elaborazioni che dimostrino il miglioramento non solo architettonico (ossia “puntuale” del manufatto), ma relazionale, ossia del medesimo con la pertinenza edilizia e con il contesto paesaggistico più esteso, verificato almeno secondo i criteri del “quanto e come vedo e sono visto”, nelle quali siano descritte le opere di sistemazione ambientale e sia determinata la pertinenza edilizia.

7.3.6. RIPRISTINO DI EDIFICI O PARTI DI ESSO CROLLATI O DEMOLITI - RICOSTRUZIONE DI RUDERI

7.3.6.1 Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e sul contenimento energetico nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

7.3.6.2 Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

7.3.6.3 Il ripristino di edifici o parti di esso crollati o demoliti e la ricostruzione di ruderi sono interventi ammissibili solo previo accertamento della consistenza e della configurazione d’origine e purchè si seguano le condizioni di seguito stabilite.

7.3.6.4 L’intervento di ricostruzione deve riproporre il più fedelmente possibile le caratteristiche tipologiche, formali e costruttive dell’edificio originario, garantendo, anche nell‘uso dei materiali e delle finiture, un corretto inserimento nel contesto, sia esso rurale che urbano.

7.3.6.5 In caso di ricostruzione internamente ai tessuti urbani, le destinazioni ammesse per l’edificio o parte di esso soggetto a ricostruzione sono quelle ammesse per l’ambito in cui si inserisce la ricostruzione.

7.3.6.6 Ove la destinazione consentita nella ricostruzione, in quanto ammessa nell’ambito ove ricade l’edificio soggetto a ricostruzione, non sia quella originaria, l’intervento si intende comprensivo di modifica di destinazione d’uso.

7.3.6.7 In ragione della fedeltà alla configurazione d’origine, per l’intervento di ricostruzione si applicano le distanze originarie dai confini e dagli edifici.

7.3.6.8 Per la ricostruzione di edifici crollati in territorio rurale le destinazioni ammesse per l’edificio o parte di esso soggetto a ricostruzione sono quelle ammesse per la zona agricola in cui si inserisce la ricostruzione.

7.3.6.9 E’ ammessa la ricostruzione del rudere per il quale si intende una consistenza edilizia parziale ma riconoscibile di fabbricato esistente soggetto da tempo ad avanzato degrado fisico ossia di fabbricato di remota origine andato parzialmente distrutto per calamità naturale, evento bellico, vetustà e abbandono o altra causa accidentale. La consistenza edilizia riconoscibile è data dalla possibilità di individuare le murature perimetrali al fine di individuare la sagoma, le strutture orizzontali di piano e la copertura.

7.3.6.10 Qualora un edificio sia composto da più corpi di fabbrica, tra di loro in continuità fisica, e solo uno od alcuni di tali corpi di fabbrica abbia una consistenza edilizia parziale, la qualifica di rudere attiene solo a tali porzioni.

7.3.6.11 Per consistenza edilizia parziale ai fini del presente articolo si intende l’impossibilità di misurare in loco sia la consistenza planimetrica che la consistenza altimetrica originaria di un edificio o di un corpo di fabbrica facente parte di un edificio di maggiore dimensione.

7.3.6.12 Ai fini del recupero, la consistenza planivolumetrica antecedente il degrado fisico deve essere rilevabile da elementi strutturali riscontrabili in loco nonché da documentazione grafica e/o fotografica significativa, tanto nel riferimento dimensionale che nell'effettiva localizzazione dell’edificio. Devono essere garantiti entrambi i seguenti requisiti:

• • siano ancora esistenti elementi o testimonianze strutturali incontrovertibili – come ad esempio le sedi di incastro di travi di solaio o di tetto – oppure vi sia l’esistenza in sito di parti di edificio rimanenti che consentano, sia planimetricamente che in alzato, una precisa ed inequivocabile identificazione dello stesso, anche facendo riferimento alla locale tecnica costruttiva;
• • la presentazione, a cura dell’avente titolo, di documentazione inequivocabile in ordine alla preesistenza, alla consistenza planivolumetrica e alla destinazione d'uso del fabbricato originario, ossia idonea documentazione storica, grafica, fotografica (accatastamenti storici –leopoldino o all’impianto- e rilievi topografici reperibili presso l’Agenzia del territorio; contratti o atti relativi a trasferimenti o costituzione di diritti reali sul bene; documentazione esistente e in deposito presso altri organi della Pubblica Amministrazione, Genio Civile, Archivio di Stato, Soprintendenza Beni Culturali e Paesaggistici), che ne illustri con sufficiente chiarezza ubicazione e dimensione

7.3.7 Specifiche condizioni per il rilascio dei titoli abilitativi per le RE2 e RE3

7.3.7.1 Per il rilascio del titolo abilitativo per interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva RE2 e ristrutturazione edilizia ricostruttiva e sostituzione edilizia RE3 è richiesta specifica autocertificazione a firma del progettista e del proprietario che attesti:

• a. l’ambito urbano o territoriale nel quale insiste l’immobile oggetto di intervento;
• b. che l’unità immobiliare non è compresa tra quelle disciplinate dall'articolo 27 delle presenti norme;
• c. che l’unità immobiliare interessata dall’intervento:
• c.1. era già esistente alla adozione delle presenti norme;
• c.2 non è stata oggetto di addizioni funzionali, interventi pertinenziali o altro tipo di ampliamento successivamente alla data di approvazione delle presenti norme.

7.3.8 RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

7.3.8.1 Comprende gli interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

7.3.8.2 Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, se di iniziativa privata, presuppongono sempre la preventiva approvazione di un apposito PA.

7.3.9 DEMOLIZIONE SENZA RICOSTRUZIONE

7.3.9.1 Gli interventi di demolizione senza ricostruzione si applicano a componenti incongrue quali superfetazioni e corpi di fabbrica incompatibili con il contesto nel quale si collocano o con l’edificio principale al quale comportano danneggiamento percettivo e funzionale.

7.3.9.2 Detti interventi incrementano quantità e qualità degli spazi liberi privati e pubblici e di conseguenza la qualità complessiva del contesto, sia esso urbano o rurale.

7.3.9.3 Vi sono compresi la demolizione dei manufatti incongrui e la rimozione delle opere di sistemazione esterna a verde e arredo non consoni al tipo di tessuto urbano o di contesto ambientale e paesaggistico.

7.3.10 NUOVA EDIFICAZIONE

7.3.10.1 Negli interventi di nuova costruzione edificazione sono compresi:

• • la costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati anche ad uso pertinenziale privato (purché in questo caso di volumetria superiore al 20% dell’edificio/unità immobiliare di riferimento) che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • l’installazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere che siano utilizzati come abitazioni o ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
• • gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
• • la realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • la realizzazione di depositi di merci o di materiali che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• • l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione da realizzare sul suolo;
• • le piscine nonché gli impianti sportivi incidenti sulle risorse essenziali del territorio;
• • la ricostruzione di edifici crollati o demoliti e di ruderi ove non ricorrano le condizioni di riconoscibilità stabilite dalle presenti norme.

7.3.11 INTERVENTI SUGLI EDIFICI A DESTINAZIONE ARTIGIANALE E INDUSTRIALE

7.3.11.1 E’ sempre consentito il frazionamento in unità immobiliari di edifici a destinazione industriale e artigianale, purché sia mantenuta la medesima destinazione d’uso e che l’intervento non comporti aumento di superficie utile lorda o di volume, e a condizione che:

• a) sia presentato allo sportello unico comunale, da parte dell’imprenditore interessato, un piano industriale che dimostri la necessità dell’intervento ai fini del mantenimento dell’attività produttiva e della salvaguardia dell’occupazione;
• b) detto piano sia approvato da parte del Comune, a seguito della verifica delle condizioni soprarichiamate, della valutazione positiva circa la rispondenza del piano alle finalità di cui alla precedente lettera a), della compatibilità dell’attività da insediare con quella già esistente, fermo restando il rispetto delle normative ambientali di riferimento.

7.3.11.2. Sugli edifici a destinazione d’uso industriale o artigianale, ricadenti in aree con destinazione d’uso produttiva, sono ammessi interventi di addizione volumetrica e di sostituzione edilizia, nel rispetto delle seguenti condizioni:

• - sia garantito un adeguato rapporto tra le superfici coperte e gli spazi liberi nel lotto di pertinenza;
• - sia dimostrato il rispetto delle normative che assicurano la tutela dell’ambiente e del paesaggio, la qualità e la sostenibilità dell’edilizia;
• - sia garantito almeno il rispetto dei parametri di cui all’allegato 3 del Decreto legislativo 3 marzo 2011 n. 28.