1. Gli elaborati grafici E del RU individuano, con apposita sigla, i seguenti settori urbani funzionali. Per ciascuno di essi le presenti norme definiscono una disciplina delle destinazioni d'uso volta a garantire prestazioni funzionali diversificate:

1. 1.1. Settori urbani di ingresso (SUI)
2. 1.2. Settori urbani di cerniera (SUC)
3. 1.3. Settori urbani a prevalente funzione residenziale (SUR)
4. 1.4. Settori urbani a prevalente funzione produttiva (SUP)
5. 1.5. Settori urbani di influenza portuale (SUIP)
6. 1.6. Settori urbani di pertinenza portuale (SUPO)

2. Ferme restando le limitazioni e/o le specificazioni di cui al presente Articolo, sono consentiti i cambi di destinazioni d'uso di aree ed edifici in favore delle funzioni ammesse dalla presenti norme nei singoli settori urbani funzionali. Tali funzioni costituiscono specificazione delle sottocategorie funzionali definite dall'Articolo 12 delle presenti norme,

3. All'interno dei settori urbani funzionali, gli elaborati grafici E del RU evidenziano le funzioni in atto negli edifici e negli spazi aperti, individuando quelli con rilevanza funzionale autonoma che, per caratteristiche peculiari o per esigenze strategiche legate alla funzionalità urbana, sono sottoposti a specifiche limitazioni nei cambi di destinazioni d'uso ai sensi dell'Articolo 86 delle presenti norme.

4. All'interno dei suddetti settori urbani funzionali, gli elaborati grafici E del RU individuano altresì le "aree con piani e progetti in fase di attuazione" (Ta) e le "aree di nuovo impianto" (Tn), che, nel periodo quinquennale di validità del RU, ovvero nel periodo di validità dei PA, conservano le destinazioni d'uso previste da detti piani e progetti, con le specificazioni di cui agli articoli 87 e 88 delle presenti norme.

5. Limitazioni ai cambi di destinazione d'uso in favore della residenza

5.1. Coerentemente con il piano-programma delle scadenze e con le dimensioni massime ammissibili definite dal PS, nel periodo quinquennale di validità del RU i cambi di destinazione d'uso di edifici e aree in favore della residenza sono sottoposti alle seguenti limitazioni:

1. a. ambito urbano di Porto Santo Stefano: i cambi di destinazione d'uso in favore della residenza sono consentiti, entro il limite massimo di 6.800 mc complessivi, esclusivamente all'interno dei seguenti settori funzionali urbani: settori urbani di cerniera (Articolo 81 delle presenti norme) e sottosettori urbani a prevalente carattere residenziale SUR1, SUR2, SUR3 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme);
2. b. ambito urbano di Pozzarello: non sono consentiti cambi di destinazione d'uso in favore della residenza;
3. c. ambito urbano di Porto Ercole: non sono consentiti cambi di destinazione d'uso in favore della residenza.
4. d. ambito urbano di Terrarossa: non sono consentiti cambi di destinazione d’uso in favore della residenza.

5.2. Per le finalità strategiche del RU, facendo salve le residenze esistenti all'entrata in vigore delle presenti norme (con l'eccezione di quanto previsto al punto 5.2.d del presente Articolo), i cambi di destinazione d'uso in favore della residenza sono comunque vietati nei settori urbani e nei casi di seguito specificati:

1. a. settori urbani di ingresso (Articolo 80 delle presenti norme), per il carattere di porta attrezzata riconosciuto loro dal RU e della conseguente necessità di favorire funzioni terziarie legate all'accoglienza e all'informazione;
2. b. piani terra degli edifici ricadenti nel sottosettore urbano a prevalente carattere residenziale SUR1 (Articolo 82 delle presenti norme), per la necessità di contrastare la banalizzazione residenziale delle aree urbane centrali e favorire il potenziamento di funzioni terziarie o artigianali compatibili lungo le strade;
3. c. sottosettori urbani a prevalente carattere residenziale SUR4 (Articolo 82 delle presenti norme), in ragione delle gravi condizioni di accessibilità e di circolazione interna, che sconsigliano ulteriori carichi urbanistici;
4. d. settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e qualificare le attività e le filiere produttive, con particolare riguardo al settore della nautica (sono fatte salve le residenze esistenti alla data di entrata in vigore delle presenti norme nel sottosettore SUP2; non è comunque ammessa la residenza nei sottosettori SUP1, SUP3 e SUP4);
5. e. settori urbani di influenza portuale (Articolo 84 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e potenziare le attività terziarie e produttive di raccordo tra porti e centri abitati;
6. f. settori urbani di pertinenza portuale (Articolo 85 delle presenti norme), per la necessità di sostenere e qualificare la pluralità di funzioni produttive tradizionalmente legate ai porti.

6. Condizioni per i cambi di destinazione d'uso.

6.1. I cambi di destinazione d'uso degli immobili consiste in modifiche che comportano o meno opere edilizie tra le diverse categorie d'uso o di funzione ammesse dal Regolamento urbanistico per i singoli settori urbani funzionali. Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente nel caso sia previsto il cambio della categoria d'uso a fini residenziali e/o un frazionamento immobiliare, si applicano le seguenti disposizioni:

1. a) all'interno dei tessuti urbani di vecchio impianto (Tvr), gli alloggi residenziali dovranno avere una Sul minima di mq. 45 da assegnare esclusivamente per prima casa secondo una disciplina determinata dal Comune successivamente in attuazione del R.U.;
2. b) negli altri ambiti urbani (Tcr, Trr) gli alloggi residenziali dovranno avere una Sul minima di: mq. 55.

6.1.2. I mutamenti di destinazione d'uso tra le diverse sottocategorie, se ammessi nel relativo ambito di appartenenza, sono consentiti solo con il reperimento della dotazione minima differenziale di aree a parcheggio secondo le indicazioni di quanto previsto ai successivi punti del presente Articolo.

6.1.3. Ai fini del pagamento dei contributi concessori dovuti per legge, è considerato mutamento della destinazione d'uso il passaggio da una sottocategoria catastale all'altra ad esclusione dei passaggi all'interno delle seguenti sottocategorie:

• - a/1, a/3;
• - b/1, b/2;
• - c/2, c/3;
• - d/1, d/4.

Per le nuove costruzioni ove sono previste diverse destinazioni d'uso, la dotazione minima di parcheggi dovrà essere prevista proporzionalmente alle varie destinazioni.

6.1.4. Ai fini della individuazione della destinazione d'uso dei locali si considera quella risultante dall'ultimo atto edilizio ovvero quella risultante da atti pubblici formati in data anteriore alla entrata in vigore della disciplina di cui all'Art. 58 della l.r. 1/05 e s.m. ovvero, in mancanza, della posizione catastale quale risulta alla data di entrata in vigore della disciplina stessa.

6.1.5.. In tutti i casi in cui il mutamento di destinazione della categoria d'uso o di funzione e/o di carico urbanistico a seguito di un frazionamento immobiliare comporti una dotazione di standard per parcheggio maggiore di quella minima prevista dal RU dovrà essere garantito il reperimento degli standard di parcheggio aggiuntivi. Le dotazioni minime di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale sono differenziate in funzione delle diverse destinazioni d'uso nel modo seguente:

1. a. residenza: 1 mq di parcheggio ogni 10 mc di costruzione, garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni unità immobiliare. All'interno del perimetro del centro abitato le modalità di reperimento della dotazione di parcheggi è disciplinato all'art. 47 delle presenti norme;
2. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
3. c. commercio al dettaglio e pubblici esercizi: 1 mq di parcheggio per ogni 10 mc di volume virtuale (Vv), come definito in appendice delle presenti norme. La superficie così ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci.
4. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
5. d. commercio all'ingrosso: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul). La superficie così ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci. Per la destinazione di cui trattasi alle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale vanno aggiunte quelle per la sosta di relazione del presente Articolo.
6. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
7. e. attività direzionali: 1 mq di parcheggio ogni 2,50 mq di superficie utile lorda (Sul). All'interno dei "Tessuti urbani di vecchio impianto a prevalente carattere residenziale (Tvr)" di cui all'art. 73 delle presenti norme si applicano i minimi di legge, fatto salvo quanto specificato alla lett. a).
8. b. attività industriali e artigianali: 0,80 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
9. f. attività turistico - ricettive: 1 mq di parcheggio per ogni 3 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno un posto auto effettivo per ogni camera. Ove il locale ristorante non sia riservato ai clienti interni della struttura turistico-ricettiva, esso viene equiparato ai pubblici esercizi ai fini delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione.

6.1.6. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale su aree pubbliche o ad uso pubblico.

6.1.7. Nei parcheggi realizzati in applicazione delle disposizioni di cui al presenteArticolo devono essere riservati posti auto destinati ai veicoli al servizio di persone disabili, nella misura minima di legge.

6.1.8. Per le destinazioni di cui trattasi alle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale vanno aggiunte quelle per la sosta di relazione di cui al successivo punto 6.2.2.

6.1.9. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è prescritto in tutto il territorio comunale in relazione ai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione;
2. b) ristrutturazione urbanistica;
3. c) sostituzione edilizia;
4. d) ampliamenti volumetrici di edifici esistenti comportanti incremento di superficie utile lorda (Sul), fatto salvo quanto specificato al successivo punto 6.1.2, lett. a) ed e).

6.1.10. All'interno dei tessuti insediativi prevalentemente produttivi di cui alla Parte IV delle presenti norme, nel rispetto di quanto ivi specificato negli articoli riferiti alle diverse tipologie di tessuti, il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è altresì prescritto anche in relazione ad interventi quali:

1. a) demolizione e ricostruzione (anche parziale) delle consistenze edilizie esistenti;
2. b) ristrutturazione edilizia con realizzazione di superficie utile lorda (Sul) aggiuntiva;
3. c) modifica della destinazione d'uso di edifici o di singole unità immobiliari, finalizzata all'introduzione di attività commerciali al dettagli, ivi comprese le attività ad esse assimilate, e/o pubblici esercizi. La misura minima di tali dotazioni è definita dall'art. 41 sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150.

6.1.11. Nelle aree diverse dai tessuti urbani di formazione recente a prevalentemente carattere produttivo di cui sopra, il reperimento delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale derivanti da semplice modifica della destinazione d'uso di edifici esistenti (fatta eccezione per la destinazione residenziale) e per gli esercizi di vicinato possono essere reperiti anche su aree pubbliche, ad esclusione delle carreggiate stradali.

Ai fini delle presenti norme, i parcheggi per la sosta stanziale sono dovuti nei cambi di destinazione d'uso delle costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge 122/1989, ovvero nei cambi di destinazione d'uso, di qualsiasi costruzione, legati a interventi di sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica e/o comportanti incremento della superficie utile lorda nei seguenti settori urbani: settori urbani di ingresso (Articolo 80 delle presenti norme), sottosettori urbani a prevalente funzione residenziale SUR2 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme), settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme). Ai fini del calcolo delle superficie dei parcheggi per la sosta stanziale, in tutti gli esercizi commerciali, indipendentemente dalla loro tipologia, si considera un'altezza virtuale di 3,50 ml, ovvero l'altezza effettiva se inferiore.

6.2.2. parcheggi per la sosta di relazione:

• - esercizi di vicinato: 1 mq/mq di superficie di vendita
• - medie strutture di vendita: 1,5 mq/mq di superficie di vendita, oltre 1 mq/mq di superfici utili coperte aperte al pubblico e destinate ad attività complementari, con esclusione dei corridoi delle gallerie dei centri commerciali

Ai fini delle presenti norme, i parcheggi per la sosta di relazione sono dovuti nei cambi di destinazione d'uso, legati o meno a interventi edilizi, riguardanti costruzioni ricadenti nei seguenti settori urbani: sottosettori urbani a prevalente funzione residenziale SUR2 e SUR5 (Articolo 82 delle presenti norme), settori urbani a prevalente funzione produttiva (Articolo 83 delle presenti norme).

6.2.3. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione è prescritto in tutto il territorio comunale per gli esercizi commerciali al dettaglio e all'ingrosso derivanti dai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione
2. b) ristrutturazione urbanistica
3. c) sostituzione edilizia

Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione è altresì prescritto in caso di:

1. d) mutamento parziale o totale della destinazione d'uso di edifici esistenti con introduzione della destinazione commerciale
2. e) ampliamento della superficie di vendita (Sv) di esercizi commerciali esistenti

6.2.4. Ai fini del reperimento delle dotazioni di parcheggio di cui al presenteArticolo sono assimilati agli esercizi commerciali al dettaglio:

1. f) i pubblici esercizi;
2. g) le attività artigianali di servizio in funzione della residenza;
3. h) le attività private di servizio alla persona.

6.2.5. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione su aree pubbliche o ad uso pubblico. Fatte salve particolari esigenze di tutela dei beni culturali e paesaggistici, le aree a parcheggio esterne localizzate in superficie devono essere dotate di alberature di alto fusto nella misura minima di un albero ogni 80 mq di parcheggio. Per gli impianti arborei e arbustivi devono essere impiegate le specie di specie tipiche autoctone o comunque naturalizzate. Nel caso di parcheggi soprastanti a parcheggi interrati possono essere utilizzate alberature, arbusti o siepi ornamentali.

7. Sugli edifici esistenti, dotati di regolare titolo abilitativo, ma con destinazione d'uso in contrasto con la presente disciplina, sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. A seguito del cambio di destinazione d'uso, in favore di una delle funzioni consentite dalle presenti norme nel settore funzionale urbano di appartenenza, su detti edifici sono consentiti gli interventi previsti dal Capo II del presenteTitolo. Qualora detti edifici ricadano su aree pubbliche o preordinate all'esproprio, i suddetti interventi manutentivi sono consentiti fino alla attuazione degli interventi pubblici.