1. Definizione

1.1. Sono aree che ospitano attrezzature e servizi, esistenti o di progetto, che per la rilevanza delle prestazioni svolte rivestono un interesse generale, esteso oltre la scala locale.

1.2. Sono assimilate alle zone "F" di cui al D.M. n. 1444/1968.

1.3. Sono individuate con apposito simbolo (Fu se ricadenti agli ambiti urbani, Fr se ricadenti nel territorio rurale) e apposita campitura dagli elaborati grafici del RU.

2. Prestazioni qualitative

2.1. Le attrezzature e i servizi di interesse generale costituiscono dotazioni territoriali strategiche, finalizzate al soddisfacimento di esigenze pubbliche, o di pubblico interesse, estese alla scala comunale, ovvero anche esterne al territorio comunale.

3. Caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti

3.1. Ferme restando le disposizioni di maggior dettaglio dettate dalle presenti norme, i caratteri costruttivi degli edifici e degli spazi aperti si conformano alle disposizioni che seguono.

3.2. Territorio rurale

3.2.1. Le nuove costruzioni sono comunque contenute entro i due piani fuori terra. I tetti sono a falde inclinate con copertura in tegole di laterizio; previo parere favorevole degli enti preposti alla gestione del vincolo paesaggistico sono comunque consentite coperture piane se finalizzate all'alloggiamento di pannelli solari e/o fotovoltaici. I fronti sono in pietra faccia vista o rifiniti con intonaco civile tinteggiato.

3.2.2. Il fondo della viabilità carrabile interna può essere asfaltato. I percorsi pedonali e gli spazi pavimentati non carrabili devono essere realizzati con fondo atto a garantire la permeabilità ed evitare il sollevamento della polvere, ovvero con terre stabilizzate che utilizzino l'inerte locale.

3.2.3. Le recinzioni perimetrali sono schermate, di norma, con siepi che utilizzino le specie vegetali indicate nel RE.

3.3. Ambiti urbani

Gli interventi si conformano alle disposizioni sui caratteri costruttivi definite dalle prestazioni qualitative dei tessuti urbani di appartenenza.

4. Modalità di attuazione

4.1. Nelle aree di cui trattasi l'attuazione degli interventi è consentita alla Amministrazione Comunale, che potrà, nel quinquennio previsto dal DPR n. 327/2001 e smi, attivare le procedure espropriative. La relativa attuazione può avvenire, previo convenzionamento, anche ad opera di soggetti privati senza ricorso a forme espropriative.

4.2. Previa stipula di una apposita convenzione con l'Amministrazione Comunale, che regoli, in particolare, le modalità di attuazione delle opere, le modalità di gestione delle attrezzature e dei servizi, le garanzie per la loro pubblica utilità, le competenze sulla manutenzione e la permanenza dell'interesse pubblico nel tempo, l'intervento relativo a servizi pubblici di interesse generale può essere promosso anche da soggetti privati.

4.3. Gli interventi all'interno delle aree per servizi pubblici di interesse generale si attuano:

1. a. previa approvazione di PA qualora comportanti nuova edificazione o ristrutturazione urbanistica;
2. b. con intervento diretto negli altri casi.

4.4. I PA devono garantire, ove proposti da privati mediante convenzionamento, le seguenti condizioni:

1. a. devono essere assicurati la raccolta e il trattamento delle acque di pioggia che cadono sulle superfici impermeabili, con successiva utilizzazione delle stesse per scopi non potabili, ovvero rilascio al terreno o immissione posticipata nel reticolo drenante superficiale;
2. b. devono essere assicurate le infrastrutture per la mobilità di accesso, per la movimentazione dei mezzi e per la sosta.

5. Interventi consentiti

5.1. Ferme restando le disposizioni di cui alle Parti Seconda e Terza delle presenti norme, nonché il rispetto delle condizioni e dei parametri di seguito indicati per le singole attrezzature, l'edificabilità nelle singole aree è regolata in relazione alle esigenze funzionali atte a garantire la qualità prestazionale delle attrezzature e dei servizi erogati.

5.2. Polo scolastico superiore "G. Da Verrazzano", Porto Santo Stefano (Fu1.1)

5.2.1. È un istituto statale di istruzione tecnica e professionale che comprende l'Istituto tecnico nautico e l' Istituto professionale marittimo.

5.2.2. Sulle strutture esistenti sono consentiti, nelle forme ordinarie, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia RE1, RE2, e RE3, così come definita dall'Articolo7, punto 5.2 delle presenti norme, sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica, locali tecnici, quali definiti dall'Articolo 7, punto 5.4, delle presenti norme.

5.2.3. Sono altresì consentiti interventi di potenziamento delle strutture esistenti nel rispetto delle disposizioni che seguono:

1. a. norme di settore statali e/o regionali;
2. b. coerenze e raccordi paesaggistici e urbanistici con il contesto;
3. c. rapporto di copertura non superiore al 50% della superficie fondiaria;
4. d. indice di permeabilità: almeno pari al 30% della superficie fondiaria;
5. e. densità arborea: almeno pari a 50 alberi/ettaro nelle aree pertinenziali, fatta comunque salva una superficie di 100 mq.
6. f. distanze: come da D.M. n. 1444/1968.

5.3. Aeronautica militare Porto Santo Stefano (Fu1.2)

5.3.1. Nell'ambito urbano di Porto Santo Stefano, in destra orografica del fosso omonimo, occupa le aree pianeggianti della valle del Campone sottoposte a vincolo di servitù militare. Ospita il 64º deposito territoriale dell'aeronautica militare.

5.3.2. Al suo interno sono consentiti, nelle forme ordinarie, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia RE1, RE2, e RE3, così come definita dall'Articolo7, punto 5.2 delle presenti norme, locali tecnici, quali definiti dall'Articolo 7, punto 5.4, delle presenti norme, sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica e potenziamento delle strutture esistenti nel rispetto delle disposizioni che seguono:

1. a. norme di settore statali e/o regionali;
2. b. coerenze e raccordi paesaggistici e urbanistici con il contesto.

5.4. Centro sportivo Le Piane (Fr.1)

5.4.1. Costituisce uno specifica componente della cittadella dello sport prevista dal PS nell'area delle Piane. Attualmente ospita:

1. a. impianti sportivi a servizio della popolazione locale e dei frequentatori esterni: campo di calcio regolamentare, campo calcio per squadre giovanili;
2. b. parcheggio pubblico.

5.4.2. Sulle strutture esistenti sono consentiti, nelle forme ordinarie, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia RE1, RE2, e RE3, così come definita dall'Articolo7, punto 5.2 delle presenti norme, sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica, locali tecnici, quali definiti dall'Articolo 7, punto 5.4, delle presenti norme.

5.4.3. Il PA, predisposto nei casi di cui al precedente punto 4 del presente Articolo, è esteso a tutta la zona interessata e contiene lo studio analitico - diagnostico del paesaggio di cui all'Articolo 7, punto 1.2.6 delle presenti norme, che evidenzia, in particolare, la coerenza con le tessitura e la semiologia dell'area delle Piane, con specifico riferimento alla vegetazione lineare, alla viabilità minore e al sistema drenante esistenti. Il suddetto PA prevede che, lungo la recinzione perimetrale del centro sportivo, sia messa a dimora una siepe, formata da vegetazione autoctona a foglia persistente, la cui disposizione trovi coerenza con le tessitura e la semiologia dell'area delle Piane, con specifico riferimento ai segni della vegetazione lineare, della viabilità minore e del sistema drenante esistente. L'approvazione del PA è subordinata al rispetto delle seguenti condizioni:

• * il fabbisogno di acqua per scopi irrigui e per altri scopi non potabili compatibili, in coerenza con quanto previsto dal PS, deve essere assolto previo allacciamento alla condotta delle acque reflue del depuratore di Terra Rossa;
• * deve essere assicurato il compostaggio in proprio della frazione ligneo-cellulosica del verde ornamentale;
• * deve essere ripristinata la continuità dei corridoi ecologici di attraversamento delle aree.

5.4.3. Come specificatamente disposto dal PS, l'area è suscettibile di ospitare i seguenti impianti:

1. a. pista di atletica a 6 corsie, pedane e accessori, e tribuna per almeno 1.500 spettatori;
2. b. palestra e servizi;
3. c. piscina scoperta, con relativi servizi e possibilità di copertura nel periodo freddo;
4. d. 2 campi da tennis con fondo in terra rossa di dimensioni regolamentari;

5.4.4. Sia i progetti ordinari che il PA dovranno rispettare i seguenti parametri:

1. a. indice di permeabilità: pari ad almeno il 40% della superficie fondiaria del lotto
2. b. densità arborea: non inferiore a 50 alberi di alto fusto per ettaro, con ubicazione preferenziale lungo direttrici funzionali alla costituzione di reti ecologiche e coerenti con la semiologia locale;
3. c. dotazione parcheggi: 400 posti auto
4. d. altezza massima: 4,00 ml. (costruzioni complementari di servizio)
5. e. distanze: come da D.M. n. 1444/1968.

5.4.5. In sede di progettazione esecutiva dovranno essere adottate tecnologie impiantistiche e gestionali atte a garantire la difesa della qualità del suolo, della salubrità dell'aria, della salute umana e dell'integrità fisica dell'ambiente. Ai fini della tutela e valorizzazione del paesaggio costiero, la progettazione di opere in elevazione dovrà contenere appositi studi di inserimento paesaggistico valutandone l'incidenza sulla visibilità della linea di costa sia dal mare che da terra. Inoltre, per la conservazione delle biodiversità dovranno essere adottate adeguate misure atte a contenere al minimo l'inquinamento luminoso, utilizzando per l'illuminazione di servizio lampade ai vapori di sodio ritenute le meno attrattive per la fauna.

5.5. Impianti di teletrasmissione (Fr.2)

5.5.1. Gli impianti di teletrasmissione esistenti, l'uno militare e l'altro civile, che occupano le cime più alte della dorsale centro-orientale e che garantiscono un servizio esteso oltre i confini comunali, costituiscono un forte detrattore paesaggistico del promontorio. Essi sono pertanto oggetto di interventi tesi a minimizzarne gli impatti visuali alla media e lunga distanza.

5.5.2. Nelle aree destinate a impianti di teletrasmissione sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia RE1, RE2 e RE3, così come definita dall'Articolo7, punto 5.2 delle presenti norme, sostituzione edilizia, locali tecnici, così come definiti dall'Articolo 7, punto 5.4 delle presenti norme, potenziamento degli impianti con utilizzo dei tralicci e delle strutture portanti esistenti, nonché nuove installazioni. Non sono consentiti nuovi impianti di teletrasmissione qualora ricadano in ambito A.R.P.A.

5.5.3. Poiché il territorio comunale non dispone di ulteriori, idonee localizzazioni, ogni intervento sull'esistente o di nuova installazione degli impianti è subordinato all'impegno, da parte del privato, a garantire la condivisione o coabitazione tra gli operatori.

5.5.4. Il PA, ove prescritto ai sensi del precedente punto 4 del presenteArticolo e sottoposto a valutazione integrata ai sensi della LR 01/2005, è esteso a tutta la zona interessata e contiene lo studio analitico - diagnostico del paesaggio di cui all'Articolo 7, punto 1.2.6 delle presenti norme nonché:

1. a. la ricognizione degli impianti presenti;
2. b. la verifica del servizio erogato e degli inquinamenti elettromagnetici prodotti;
3. c. una analisi visuale che, nell'ambito dello studio analitico - diagnostico del paesaggio sopra richiamato, definisca specificatamente le opere di mitigazione visuale alla media e alla lunga distanza.

5.5.5. I progetti ordinari e i PA provvedono comunque affinché i tralicci siano mimetizzati, secondo modalità compatibili con l'efficienza del servizio, dalla vegetazione autoctona di alto fusto della zona, che a tale scopo viene opportunamente indirizzata verso l'alto, e siano tinteggiati con colori poco impattanti alla distanza, definiti a seguito di appositi studi.

5.6. Impianto di depurazione di Terra Rossa (Fr.3)

5.6.1. L'impianto di depurazione di Terra Rossa, gestito dal Commissario delegato al risanamento della Laguna di Orbetello, garantisce il trattamento dei reflui provenienti dai centri abitati di Orbetello, Porto Santo Stefano e Porto Ercole. L'area che lo ospita costituisce una discontinuità negli assetti ambientali locali e deve essere equipaggiata con piante arbustive e di alto fusto di specie tipiche autoctone o comunque naturalizzate per favorire la creazione di una continuità ecologica con i boschi limitrofi.

5.6.2. Il PA, predisposto nei casi di cui al precedente punto 4 del presenteArticolo e sottoposto a valutazione integrata ai sensi della LR 01/2005, è esteso a tutta la zona interessata e contiene lo studio analitico - diagnostico del paesaggio di cui all'Articolo 7, punto 1.2.6 delle presenti norme nonché:

1. a. la verifica di funzionalità ambientale dell'impianto esistente e la valutazione preventiva degli effetti ambientali dell'impianto previsto;
2. b. un progetto di mitigazione degli impatti ambientali e paesaggistici, predisposto sulla base di uno studio analitico - diagnostico esteso all'ambito territoriale di riferimento;
3. c. l'equipaggiamento con piante arbustive e di alto fusto, facendo ricorso alle specie indicate dal RE, in modo da garantire il raccordo ecologico e paesaggistico con il territorio limitrofo e mitigare i disturbi acustici e luminosi generati dall'impianto.

5.7. Centro di Raccolta RSU Terra Rossa (Fr.4)

5.7.1. Il Centro di Raccolta di Terra Rossa è un servizio destinato a garantire la raccolta differenziata e la gestione dei rifiuti, limitando i conferimenti a discarica e contribuendo alla tutela ambientale. Per contenere la discontinuità ambientale a seguito della realizzazione dell'opera, l'area interessata dall'intervento deve essere equipaggiata con piante arbustive e di alto fusto di specie tipiche autoctone o comunque naturalizzate, onde favorire la creazione di una continuità ecologica con i boschi limitrofi.

5.7.2. Al suo interno sono realizzate strutture di servizio, nonché piattaforme per l'alloggiamento dei containers e/o dei cassonetti destinati allo stoccaggio dei prodotti. Nell'area non potranno essere conferiti rifiuti che producano odori molesti o liquami inquinanti, quali rifiuti urbani domestici indifferenziati, rifiuti derivanti da lavorazioni industriali o artigianali, letami e liquami di qualsiasi natura, sostanze nocive, corrosive e/o maleodoranti.

5.7.3. Gli interventi si attuano previa approvazione di apposito PA, esteso all'intera area interessata e sottoposto a valutazione integrata ai sensi della LR 01/2005, che contiene lo studio analitico - diagnostico del paesaggio di cui all'Articolo 7, punto 1.2.6 delle presenti norme nonché:

1. a. la verifica di funzionalità ambientale e la valutazione preventiva degli effetti ambientali e paesaggistici generati dall'impianto previsto;
2. b. un progetto di mitigazione degli impatti ambientali e paesaggistici, predisposto sulla base del sopra citato studio analitico - diagnostico ed esteso all'ambito territoriale di riferimento;
3. c. le indicazioni progettuali di dettaglio concernenti:
   • * gli accorgimenti e le tecnologie da impiegare per eliminare il rischio di inquinamento del suolo da sostanze inquinanti e per ridurre la propagazione degli effetti maleodoranti;
   • * i materiali suscettibili di trattamento (prodotti della raccolta differenziata, inerti, ecc.), evitando comunque lo stoccaggio di materiali contenenti sostanze nocive per la salute umana.

5.7.4. Lungo la recinzione perimetrale dell'isola ecologica deve essere prevista la messa a dimora di vegetazione autoctona d'alto fusto a foglie persistente, evitando la creazione di siepi rigidamente allineate e privilegiando, di contro, sistemazioni irregolari, costituite da siepi miste e da macchie di bosco ad alta densità di impianto, collegate alla vegetazione naturale esistente in modo da favorire il raccordo ecologico e paesaggistico con il territorio limitrofo, mitigare gli impatti visuali e contenere i disturbi acustici e luminosi generati dall'impianto. Le specie vegetali sono scelte tra quelle indicate dal RE.

5.7.5. Le costruzioni per l'espletamento delle funzioni di raccolta e di gestione dei rifiuti, nonché quelle necessarie a consentire il rimessaggio dei mezzi, hanno caratteri costruttivi tradizionali.

5.9. Parcheggio La Feniglia (Fr.6)

5.9.1. Il parcheggio La Feniglia si configura come una infrastruttura di servizio alla spiaggia omonima. Per la sua rilevanza e la sua capienza costituisce un servizio di interesse generale, fruibile dalla popolazione locale e dai frequentatori esterni.

5.9.2. Sulle aree già utilizzate per il servizio sono consentiti, nelle forme ordinarie, interventi di manutenzione, riqualificazione ambientale, riorganizzazione della sosta.

5.9.3. Previa approvazione di un apposito PA, esteso a tutta l'area interessata, sono altresì consentiti interventi di ampliamento nei limiti e nelle forme di seguito specificate.

1. a. capienza autoveicoli: 400 posti auto
2. b. capienza biciclette: 100 posti bicicletta su rastrelliere
3. c. indice di permeabilità: non inferiore al 90% della superficie territoriale

Ai fini della tutela paesistica dovranno essere minimizzati gli interventi sull'area boscata.

5.9.4. La superficie unitaria degli stalli per autoveicoli, comprensiva dello spazio di manovra e degli spazi verdi di corredo, non deve essere inferiore a 25 mq/stallo. I settori del parcheggio devono essere separati da aiole alberate, di larghezza non inferiore a 2,00 ml; gli alberi, di alto fusto di specie tipiche autoctone o comunque naturalizzate, devono essere disposti secondo un sesto di impianto non superiore a 10,00 ml. L'attuazione del parcheggio è subordinata alla realizzazione di una serie di azioni finalizzate alla sensibilizzazione dell'utenza turistica, in particolare:

1. a. regolamentazione degli accessi alla spiaggia attraverso la delimitazione degli spazi con piccole staccionate disposte perpendicolari ai venti dominanti;
2. b. installazione di pannelli informativi all'inizio degli itinerari pedonali.
3. c. delimitazione delle zone di maggior fragilità ambientale attraverso staccionate che ne impediscano l'accesso ai turisti.

5.9.5. Le eventuali pavimentazioni, fermo restando l'indice di permeabilità sopra indicato, devono essere realizzate con ricorso a stabilizzanti che utilizzino l'inerte locale, ovvero, nelle aree pedonali, con materiali più pregiati evitando, di norma, il ricorso all'asfalto.

5.9. Eliporto di Terra Rossa (Fr.7)

5.9.1. L'eliporto di Terra Rossa sarà destinato a scopi di interesse generale e segnatamente potrà essere utilizzato per le attività di elisoccorso, dei Vigili del Fuoco, della Guardia Forestale e più in generale dei soggetti pubblici che ne abbiano necessità per finalità di tipo sociale a servizio del territorio.

L'eliporto di Terrarossa sarà anche destinato ad uso privato, secondo le esigenze dell'Argentario Golf Resort & SPA, che ne curerà la realizzazione e la gestione.

Questo intervento dovrà essere realizzato e dimensionato secondo le modalità tecnico-costruttive previste dalla normativa di settore ed è inserito all'interno della scheda Tn4.1 del R.U.

5.10. Serra Botanica di Terra Rossa (Fr.8)

5.10.1. La serra botanica, gestita dal Golf Resort e realizzata in struttura leggera e vetro, avrà una superficie totale di 1.500,00 mq. distribuita su più corpi di fabbrica, sarà dotata di un'aula didattica in struttura portante muraria o lignea e sarà messa a disposizione gratuitamente per attività didattico-scientifiche da parte di soggetti pubblici. La serra botanica conterrà al suo interno essenze arboree e arbustive tipiche della zona, coltivazioni tradizionali, essenze floreali, eventuali diorami esplicativi delle specie vegetazionali riferita ai più significativi habitat del territorio.