3.1. Superficie territoriale (St)

3.1.1 Si definisce "superficie territoriale" (St) la superficie complessiva delle aree soggette a piano attuativo, ovvero delle aree che siano oggetto di un intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione.

3.1.2. La superficie territoriale (St) è comprensiva di tutte le superfici fondiarie (Sf ) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap), ancorché già esistenti. La misura e l'ubicazione di tali superfici è definita in sede di formazione e approvazione del piano attuativo o intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione.

3.1.3. In essa sono comprese le aree ricadenti all'interno delle fasce di rispetto stradale di cui al D.LGS. 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo Codice della Strada).

3.2 Superficie fondiaria (Sf)

3.2.1 Si definisce "superficie fondiaria" (Sf ) la porzione dell'area di intervento utilizzabile o utilizzata a fini edificatori privati, comprendente l'area di sedime degli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi.

3.2.2 La superficie fondiaria (Sf ) è costituita dalla parte residua della superficie territoriale (St), una volta detratte le aree per l'urbanizzazione primaria e secondaria, le aree di proprietà pubblica, nonché quelle assoggettate ad uso pubblico.

3.3 It = Indice di fabbricabilità territoriale (mq/mq o mc/mq)

3.3.1. È la superficie utile lorda (Sul) - ovvero il volume (V), nei casi specificamente indicati - realizzabile per ogni mq di superficie territoriale (St) interessata dall'intervento.

3.4. If = Indice di fabbricabilità fondiaria (mq/mq o mc/mq)

3.4.1. È la superficie utile lorda (Sul) - ovvero il volume (V), nei casi specificamente indicati - realizzabile per ogni mq di superficie fondiaria (Sf) interessata dall'intervento.

3.5. Superficie utile lorda (Sul)

3.5.1. Si definisce "superficie utile lorda" (Sul) la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati e interrati, comprensive degli elementi di cui al successivo comma 3.5.2 con l'esclusione degli elementi di cui ai successivi commi 3.5.3, 3.5.4, 3.5.5, 3.5.6 del presente Articolo.

3.5.2 Nel computo della superficie utile lorda (Sul) sono compresi:

1. a) gli elementi verticali del fabbricato compresi nell'involucro edilizio comprese eventuali porzioni interrate, di qualsiasi destinazione e consistenza compresi pilastri e partizioni interne. L'involucro edilizio è delimitato nella parte superiore dall'estradosso della copertura, nelle parti laterali dal filo esterno delle pareti perimetrali dell'edificio, al lordo di eventuali bow-window e verande, nella parte inferiore dall'intradosso del piano di calpestio più basso, ancorché parzialmente o totalmente interrato compresi i muri perimetrali;
2. b) le scale interne all'involucro edilizio, siano esse condominiali o a uso esclusivo di singole unità immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali scale è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile da esse collegato, e corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi;
3. c) i ballatoi, gli androni di ingresso, i lavatoi comuni e gli altri locali e spazi di servizio condominiali o di uso comune;
4. d) i vani ascensore;
5. e) le logge, aventi aggetto superiore a 2,50 intendendosi per logge le parti rientranti del fabbricato delimitate su almeno due lati dalle pareti esterne dello stesso, sono integralmente comprese nel calcolo della Sul. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l'eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
6. f) i balconi aventi aggetto superiore a ml 1,20 dalle pareti esterne del fabbricato. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l'eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
7. g) i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della Legge Regionale 8 febbraio 2010, n. 5;
8. h) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera g), nonché i soppalchi, per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) superiore a ml 1,80;
9. i) ogni altra superficie non esclusa dal computo della superficie utile lorda (Sul) ai sensi dei successivi commi 3.5.3, 3.5.4, 3.5.5, 3.5.6.

3.5.3 Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono escluse le seguenti superfici non residenziali o accessorie (Snr):

1. a) i balconi aventi aggetto dalla parete esterna del fabbricato non superiore a ml 1,20;
2. b) le terrazze prive di copertura;
3. c) i porticati a uso privato, siano essi condominiali o di uso comune, compresi i piani pilotis;
4. d) le tettoie, ivi comprese quelle poste a servizio degli impianti per la distribuzione dei carburanti. Le tettoie aventi superficie maggiore di 8 mq, fatta eccezione per gli impianti di distribuzione carburanti, sono da considerarsi nel computo della Sul;
5. e) le autorimesse private, singole o collettive, totalmente o parzialmente interrate, purché legate da vincolo di pertinenzialità permanente all'unità immobiliare di riferimento, e con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto più alto, e a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone;
6. f) le cantine, nonché in generale i locali totalmente interrati non destinati alla presenza continuativa di persone, purché con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto più alto e a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone;
7. g) i locali motore ascensore, le cabine idriche, le centrali termiche, e altri vani tecnici consimili.

3.5.4 Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono altresì esclusi:

1. a) le scale esterne all'involucro edilizio, ove prive di copertura o non delimitate da tamponamenti perimetrali, purché limitate al superamento di un solo piano di dislivello;
2. b) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all'esterno dell'involucro edilizio, purché adibite esclusivamente a tale funzione;
3. c) i porticati pubblici o asserviti a uso pubblico;
4. d) le gallerie pedonali pubbliche o asservite a uso pubblico;
5. e) le parti aggettanti dalle pareti perimetrali del fabbricato, ivi comprese le pensiline o altri elementi a sbalzo con funzione di copertura, purché privi di sostegni verticali e con aggetto non superiore a ml 1,20;
6. f) i piani o locali sottotetto, nonché i soppalchi, per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 1,80 non delimitate da muri;
7. g) gli eventuali spazi scoperti interni al perimetro dell'edificio, quali cortili, chiostrine e simili;
8. h) le autorimesse pubbliche o asservite a uso pubblico, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno;
9. i) i volumi tecnici, diversi da quelli di cui al comma 3.5.3, lettera g);
10. j) le intercapedini orizzontali o verticali;
11. k) le opere, interventi e manufatti privi di rilevanza urbanistico - edilizia di cui all'Articolo 7 bis.

3.5.5 Sono comunque esclusi dal computo della superficie utile lorda (Sul) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le vigenti norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici. In ogni caso sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle vigenti norme regionali in materia di edilizia sostenibile:

1. a) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 cm;
2. b) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici e impiantistici definiti dalle vigenti norme regionali in materia di edilizia sostenibile;

3.5.6 Limitatamente alla destinazione d'uso commerciale, sono inoltre escluse dal computo della superficie utile lorda (Sul):

1. a) le dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione, qualora reperite in autorimesse o spazi coperti, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno e dall'altezza interna netta (Hin).

3.5.7. La superficie utile lorda (Sul) costituisce parametro di riferimento per il calcolo del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all'Articolo 120 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio).

3.6. Superficie utile abitabile (Sua)

3.6.1. Si definisce "superficie utile abitabile o agibile" (Sua) la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione, ivi compresi i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5, ovvero dei locali o ambienti di lavoro, comprensiva di servizi igienici, corridoi, disimpegni, ripostigli ed eventuali scale interne all'unità immobiliare, e con esclusione di:

1. c) murature, pilastri, tramezzi;
2. d) sguinci, vani di porte e finestre;
3. e) logge, balconi, terrazze e verande;
4. f) cantine, soffitte, e altri locali accessori consimili;
5. g) autorimesse singole;
6. h) porzioni di locali, e altri spazi comunque denominati, con altezza interna netta (Hin) inferiore a ml 1,80;
7. i) intercapedini e volumi tecnici;
8. j) tettoie pertinenziali.

3.6.2. La superficie utile abitabile o agibile (Sua) delle eventuali scale interne alle singole unità immobiliari è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile più basso da esse collegato, e corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi.

3.6.3. Non costituiscono superficie utile abitabile o agibile (Sua) spazi di uso comune o asserviti a uso pubblico quali:

1. a) autorimesse collettive;
2. a) porticati a uso privato, androni di ingresso, scale condominiali, ballatoi, lavatoi comuni, nonché altri locali e spazi coperti di servizio condominiali o di uso comune;
3. b) locali motore ascensore, cabine idriche, centrali termiche, e altri vani tecnici consimili;
4. c) porticati e altri spazi coperti consimili asserviti a uso pubblico.

3.6.4. La superficie utile abitabile o agibile (Sua) concorre alla determinazione della superficie complessiva (Scmp) di cui al successivo punto 3.7, costituente parametro di riferimento per il calcolo del contributo per costo di costruzione di cui all'Articolo 121 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio).

3.7 Superficie complessiva (Scmp)

3.7.1. Si definisce "superficie complessiva" (Scmp) il quantitativo, espresso in metri quadrati, ottenuto sommando la superficie utile abitabile o agibile (Sua) con il 60% della superficie non residenziale o accessoria (Snr).

3.7.2. La superficie complessiva (Scmp) costituisce parametro di riferimento per il calcolo del contributo per il costo di costruzione di cui all'Articolo 121 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio).

3.8 Superficie coperta (Sc)

3.8.1. Si definisce "superficie coperta" (Sc) la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell'ingombro planimetrico massimo dell'edificio fuori terra, delimitato dagli elementi verticali esterni dell'edificio medesimo, quali pareti perimetrali, pilastri, setti portanti.

3.8.2. Sono compresi nel computo della superficie coperta (Sc) i porticati, le logge, le tettoie e i ballatoi, compresi quelli posti in aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali dell'edificio.

3.8.3. Sono esclusi dal computo della superficie coperta (Sc):

1. a) i balconi aventi aggetto dalle pareti esterne del fabbricato non superiore a ml 2,00. Non determina incremento di superficie coperta (Sc) l'eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
2. b) gli sporti di gronda e le pensiline con aggetto non superiore a ml 2,00;
3. c) le parti aggettanti dalle pareti perimetrali del fabbricato, ivi compresi elementi a sbalzo con funzione di copertura, purché privi di sostegni verticali e con aggetto non superiore a ml 2.00;
4. d) le scale esterne all'involucro edilizio, ove prive di copertura e non delimitate da tamponamenti perimetrali;
5. e) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all'esterno dell'involucro edilizio, purché adibite esclusivamente a tale funzione;
6. f) i volumi tecnici realizzati in tutto o in parte fuori terra nei casi in cui, per esigenze dettate dalle vigenti norme di sicurezza, gli stessi non possano essere totalmente interrati o collocati all'interno dell'involucro edilizio;
7. g) le opere, interventi e manufatti privi di rilevanza urbanistico - edilizia di cui all'Articolo 7 bis.

3.8.4. Sono esclusi dal computo della superficie coperta (Sc) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le vigenti norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.

3.9 Altezza interna netta (Hin)

3.9.1. Si definisce "altezza interna netta" (Hin) di un piano o di un locale l'altezza effettiva misurata tra il piano finito di calpestio e l'intradosso della struttura soprastante, sia essa di interpiano o di copertura.

3.9.2. Ai fini della determinazione dell'altezza interna netta (Hin) non si considerano i controsoffitti.

3.9.3. In presenza di coperture voltate, o comunque irregolari, l'altezza interna netta (Hin) è determinata come media ponderale delle altezze rilevate, o di quelle previste dal progetto.

3.9.4. Non rileva ai fini del computo dell'altezza interna netta (Hin) il maggior spessore di eventuali elementi appartenenti all'orditura principale del solaio o della copertura;

3.9.4. Le altezze minime prescritte dalle vigenti norme igienico-sanitarie per i locali e ambienti di abitazione e di lavoro sono verificate tenendo conto dei controsoffitti di cui al comma 3.9.2.

3.10 Rapporto di copertura (Rc)

3.10.1. Si definisce "rapporto di copertura" (Rc) la proporzione, espressa in percentuale, tra la superficie coperta (Sc) massima ammissibile e la superficie fondiaria (Sf ).

3.11 Volume (V)

3.11.1. Si definisce "volume" (V) dell'edificio la cubatura ricavata moltiplicando la superficie utile lorda (Sul) complessiva dei singoli piani per l'altezza interna netta (Hin) di ciascun piano. Negli edifici con copertura inclinata l'altezza interna netta (Hin) minima del piano sottostante la copertura è determinata con riferimento all'intersezione tra il piano di imposta dell'orditura secondaria della copertura medesima e il filo esterno della parete perimetrale. Tale volume deve essere calcolato sull'altezza media.

3.11.2. Nel computo del volume (V) realizzabile in applicazione delle previsioni degli strumenti e atti comunali vanno compresi anche i volumi, calcolati ai sensi del comma 3.11.1, già esistenti sul lotto urbanistico di riferimento interessato dall'intervento, con esclusione delle consistenze che dovessero essere demolite preventivamente o contestualmente alle opere da realizzarsi in base al nuovo titolo abilitativo.

3.11.3. All'interno di un involucro edilizio non rileva ai fini del computo del volume (V) l'eventuale eliminazione di solai esistenti, ovvero la riduzione di spessore dei medesimi in caso di rifacimento.

3.11.4. Sono esclusi dal computo del volume (V) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le vigenti norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.

3.12 Volume virtuale (Vv)

3.12.1. Si definisce "volume virtuale dell'edificio" (Vve) la cubatura ricavata moltiplicando la superficie coperta (Sc) dell'edificio per l'altezza virtuale del medesimo (Hve), ovvero per l'altezza massima (Hmax), se inferiore.

3.12.2. Si definisce "volume virtuale dell'unità immobiliare" (Vvui) la cubatura ricavata moltiplicando la superficie utile lorda (Sul) dell'unità immobiliare per l'altezza virtuale della medesima (Hvui).

3.12.3. Ai sensi del comma 3.12.2, il volume virtuale dell'unità immobiliare (Vvui) può essere utilizzato dalla disciplina comunale come parametro di riferimento:

1. a) ai fini del calcolo delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale, relativamente agli esercizi commerciali al dettaglio nonché alle altre attività ad essi assimilate dagli strumenti o atti comunali, ovvero dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni approvata dal comune ai sensi dell'Articolo 58 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), limitatamente ai casi in cui l'altezza virtuale (Hvui) risulti inferiore all'altezza interna netta (Hin). A tal fine non rileva la tipologia di esercizio definita in applicazione delle vigenti norme regionali o statali in rapporto al parametro della superficie di vendita (Sv);
2. b) ai fini della determinazione del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all'Articolo 120 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), limitatamente a specifiche fattispecie e destinazioni d'uso individuate dal regolamento edilizio per le quali l'utilizzo del volume (V) come parametro di riferimento possa dar luogo a importi eccedenti il contributo obiettivamente commisurato all'incremento di carico urbanistico effettivamente prodotto dall'intervento o dalla modifica della destinazione d'uso.

3.13 Superficie di vendita (Sv)

3.13.1. Si definisce "superficie di vendita" (Sv) la parte di superficie degli esercizi commerciali al dettaglio o all'ingrosso comprendente tutti gli spazi accessibili alla clientela specificamente destinati alla vendita, inclusi quelli occupati da banchi, scaffalature e simili, nonché le vetrine contenenti prodotti esposti al pubblico.

3.13.2. Non si considerano ai fini del computo della superficie di vendita (Sv):

1. a) gli spazi collocati oltre le casse, ancorché accessibili alla clientela, purché non adibiti a esposizione di prodotti;
2. b) i servizi igienici riservati alla clientela;
3. c) le superfici e i vani a uso esclusivo degli addetti all'attività, quali magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici, servizi;
4. d) gli eventuali ulteriori spazi sottratti all'accesso della clientela.

3.13.3. Il parametro della superficie di vendita (Sv), come definito dal presente Articolo, si applica per analogia:

1. a) ai pubblici esercizi, quali bar, gelaterie, pasticcerie, ristoranti, trattorie e attività consimili;
2. b) alle attività private di servizio eventualmente assimilate agli esercizi commerciali dagli strumenti o atti comunali, ovvero dalla "disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni' approvata dal comune ai sensi dell'Articolo 58 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio.

3.13.4. Per gli esercizi specializzati nella vendita esclusiva di merci ingombranti e a consegna differita, come definiti all'Articolo 24 del regolamento approvato con D.P.G.R. 1 aprile 2009 n. 15/R (Regolamento di attuazione della Legge Regionale 7 febbraio 2005 n. 28 "Codice del Commercio. Testo unico in materia di commercio in sede fissa, su aree pubbliche, somministrazione di alimenti e bevande, vendita di stampa quotidiana e periodica e distribuzione di carburanti"), si applicano, ai soli fini del calcolo delle dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione nonché della verifica dei prescritti standard di viabilità, i coefficienti di riduzione previsti dal medesimoArticolo 24. Tali coefficienti non rilevano ai fini della individuazione delle diverse tipologie di strutture di vendita.