Norme Tecniche di attuazione del Piano Strutturale

1. L'ambito territoriale che si estende fra il limite sud del sistema montano e la strada provinciale dei Sette Ponti occupa la parte del territorio dove il paesaggio agrario è fortemente caratterizzato dalla presenza di coltivi su terrazzi e ciglioni e dalla Sette Ponti che distribuisce trasversalmente l'accessibilità alla parte più urbanizzato del territorio lorese sulla direttrice Arezzo-Pian di Scò con gli innesti verso il fondo valle del valdarno attraverso Terranuova Bracciolini.

Il sistema, che include i due centri abitati più importanti, Loro Ciuffenna e S.Giustino, dove sono concentrate tutte le funzioni e i servizi essenziali, si inoltra rispettivamente lungo il torrente Ciuffenna fino agli abitati di Poggio di Loro e S.Clemente e lungo il torrente Agna fino a Casamona, Faeto e Pratovalle.

La dinamica delle trasformazioni dell'uso del suolo evidenzia da un lato il rafforzamento della coltivazione terrazzata, dall'altro un sensibile processo di urbanizzazione dell'area dovuto a un fenomeno di "migrazione residenziale" dalle zone di fondovalle del valdarno a quelle di collina. Conseguentemente lungo tutta la Sette Ponti, che segue il tracciato dell'antica "Cassia Vetus", si assiste ad un processo di rafforzamento dei nuclei esistenti con l'inserimento di funzioni orientate verso usi turistici del patrimonio edilizio, facilmente accessibile e valorizzato dal contesto paesaggistico e storico monumentale: i coltivi terrazzati, l'antico borgo del Borro, la pieve di Gropina, il monastero mariano di Montermarciano con i vicini servizi nell'abitato di Malva che si sviluppa sul territorio di Terranuova.

2. Obiettivi generali del sistema sono:

• - la riqualificazione, recupero e completamento della viabilità principale in corrispondenza dei centri abitati principali, facilitando l'accessibilità ed eliminando le interconnessioni in corrispondenza degli attraversamenti dei centri urbani, inibendo altresì il formarsi di processi insediativi lineari lungo la viabilità;
• - il recupero del rapporto del fiume con il territorio nelle sue componenti storiche (mulini), paesaggistiche e ambientali;
• - favorire il ripristino dei paesaggi fluviali e la creazione di collegamenti ecologici;
• - riqualificazione e valorizzazione della Sette Ponti come luogo della visibilità e accessibilità del territorio lorese;
• - rafforzamento dei centri abitati principali come centri di servizio per l'intero territorio comunale;
• - valorizzazione della visibilità paesaggistica e storico-culturale dei momenti e delle aree di interesse storico-documentario;
• - sviluppo di azioni per la costruzione e promozione di un parco agro-produttivo di eredità culturale delle colline terrazzate nel sistema funzionale della Sette Ponti (art.8);
• - la riqualificazione degli insediamenti urbani consolidati e recenti, con riordino e riaggregazione dei servizi e delle funzioni di interesse pubblico;
• - la ricollocazione delle attività produttive incompatibili sia nei centri abitati che nel territorio aperto e recupero delle aree di risulta per funzioni compatibili con gli insediamenti ed i valori ambientali presenti;
• - valorizzazione e tutela del patrimonio storico-culturale e dei centri antichi favorendo e estendendo il recupero a tutti i tessuti edilizi di antica formazione; nonché del patrimonio insediativo sparso e dei manufatti della cultura materiale;
• - la riqualificazione ambientale ed il ripristino dei paesaggi del territorio aperto e lo sviluppo delle attività agricole e di quelle connesse compatibili con i caratteri del paesaggio per funzioni e tipologie, valorizzando il loro ruolo di presidio ambientale e sostenendo la capacità e qualità produttiva delle attività tradizionali;
• - eliminazione delle situazioni di degrado fisico e morfologico nel territorio aperto, promuovendo anche azioni di recupero di strutture, non più in uso, con funzioni compatibili; riqualificazione delle aree ad economie rurali marginali di frangia ai centri abitati o in territorio aperto, caratterizzate da fenomeni di degrado, con azioni di riqualificazione ambientale e ripristino dei paesaggi valorizzando al contempo le risorse naturali;
• - il mantenimento e recupero della maglia viaria recente, di quella di antica formazione e dei percorsi rurali, garantendo le accessibilità ai fiumi e corsi d'acqua;
• - difendere il suolo e garantire la sicurezza degli insediamenti e delle infrastrutture, favorendo azioni di prevenzione dei fenomeni alluvionali, di dissesto idrogeologico e geo-morfologico.

3. Il sistema delle colline terrazzate è articolato nei seguenti sottosistemi ambientali per ciascuno dei quali sono indicati gli obiettivi specifici, le funzioni compatibili, le prescrizioni, le disposizioni particolari e gli interventi strategici.

• Sottosistema ambientale della Sette Ponti ovest CI06ps01
• Sottosistema ambientale di Loro Ciuffenna e delle colline interne CI06ps02
• Sottosistema ambientale della Sette Ponti Est CI06ps03
• Sottosistema ambientale dell'Agna e San Giustino CI06ps04

1. Il sottosistema si colloca ad ovest lungo la Sette Ponti fino al confine con il comune di Pian di Scò nel sistema funzionale della Sette Ponti. All'interno sono presenti parti di territorio delle sottounità di paesaggio del vecchio bacino lacustre (zona di Loro Ciuffenna) e del paesaggio collinare-pedemontano a gradiente medio, con porzioni del paesaggio pedemontano ad alto gradiente.

Ampie zone della variante di paesaggio del sistema dell'oliveto terrazzato sono presenti al suo interno tanto da caratterizzarne la sua struttura con alcune frangie dei Pianalti.

Il P.S. individua all'interno ampie fasce di formazioni forestali di interesse naturalistico (area a vegetazione mediterranea) e aree boscate di integrazione ecologica che collegano l'ANPIL delle Balze ai boschi di pregio del Monte Cocollo.

Malva, il centro abitato più consistente con un'ampia porzione nel comune di Terranuova, è collocato in zona baricentrica, mentre sul versante pedecollinare e montano sono presenti nuclei di rilevante valore come Odina, Case Uliveto e Querceto.

Lungo la Sette Ponti oltre a Malva si trovano centri di grande interesse storico come la Villa Bel Poggio e il monastero di Montemarciano ricompreso quasi completamente nel comune di Terranuova Bracciolini.

Il sottosistema si caratterizza per la permanenza di una corretta integrazione fra insediamenti storici, paesaggio agrario delle colline terrazzate ed emergenze naturali.

Questa conformazione territoriale deve essere mantenuta, valorizzata e arricchita di prestazioni legate alla promozione turistica e ambientale con recupero dei valori storici e delle attività agrarie territoriali.

L'uso delle risorse deve essere valutato in relazione a quanto espresso nel precedente punto, nel rispetto degli obiettivi generali di sistema espressi al precedente art. 55.

All'interno del sottosistema è stata individuata l'U.T.O.E. n. 2 di Malva.

Le invarianti del sottosistema sono indicate nella tavola nº16 delle invarianti.

2. Funzioni compatibili e obiettivi strategici all'interno del sottosistema:

• - sono consentite tutte le azioni finalizzate al raggiungimento degli obiettivi previsti per il sistema delle colline terrazzate;
• - in tutto il sottosistema nel rispetto delle limitazioni d'uso delle risorse sono consentite tutte le funzioni compatibili con l'agricoltura e di servizio alla stessa. È ammessa l'attività turistico-ricettiva, la residenza e l'artigianato di servizio;
• - le attività commerciali di vicinato e direzionali;
• - la realizzazione di nuovi edifici rurali sono subordinati al rispetto dei parametri della variante al P.R.G. (dele) n. 34 approvata dal Comune di Loro che precisa quanto stabilito dal P.T.C.P. (accoglimento osservazione n.33 a) e a quanto stabilito al precedente art. 4 comma 1.

Al perseguimento degli obiettivi si dovrà pervenire attraverso l'osservanza delle seguenti indicazioni ma anche mediante ulteriori specificazione normative del Regolamento Urbanistico e di eventuali piani e programmi di settore che definiscano anche criteri di valutazione delle nuove costruzioni rurali in rapporto alle interferenze che gli stessi possono avere, sotto l'aspetto visivo (coni e visuali prospettiche), con i valori storici e paesaggistici individuati dal P.S.:

• - Valorizzazione dei prodotti tipici anche favorendo attività agricole del tipo biologico per minimizzare gli impatti sull'ambiente;
• - Ridefinizione dei margini degli insediamenti attraverso la riqualificazione ambientale e paesaggistica;
• - Mantenimento del sistema scolante e della vegetazione riparia, per garantirne l'efficienza e la manutenzione;
• - Mantenimento e incentivazione alla reintroduzione di siepi, alberature e macchie di campo, per garantire la continuità ecologica e la biodivesità.

Per quanto riguarda gli aspetti idrogeologici, i nuovi interventi dovranno perseguire:

• - Incentivazione del recupero e manutenzione dei manufatti di difesa idraulica esistenti;
• - Incentivazione per la realizzazione dei bacini di stoccaggio delle acque meteoriche con doppia funzione: contenimento degli attingimenti dalla falda e allungamento dei tempi di corrivazione in corrispondenza di eventi meteorici eccezionali.

Prescrizioni e disposizioni particolari:

• - Conservazione delle siepi e macchine di campo nonché delle alberature anche non produttive, la reintroduzione degli stessi è considerata quale intervento di miglioramento ambientale ai sensi della Legge Regionale n. 64/1995;
• - Le aree ricadenti all'interno della fascia di rispetto dei pozzi comunali, individuati nella tav. 10 "I vincoli sovraordinati", sono soggette alle prescrizioni di cui al capo III delle presenti norme.
• - Nelle aree ricadenti in ambito B di cui alla DCR n. 230/1994 e individuate nella tavola della pericolosità idraulica", gli interventi di nuova edificazione potranno essere realizzati solo qualora siano rispettate le prescrizioni relative alla risorsa suolo e sottosuolo del Titolo II delle presenti norme.
• - Eliminare gli addensamenti edificatori lungo la Sette Ponti e riqualificare quelli presenti anche con opere di arredo urbano per la sicurezza dei cittadini con particolare attenzione alle categorie più deboli (bambini e anziani).

Gli interventi di riqualificazione dei nuclei storici dovranno ristabilire e conservare, ove ancora riconoscibili, il rapporto fra edificio e spazio esterno.

Sono interventi strategici per il sottosistema:

• - il recupero a fini turistici-ricettivi dell'edificio denominato "Mille Pini" indicato con la sigla MIP nella tav. 15 in località Case Valcello. L'intervento, complessivamente non potrà superare i mc. 20.000, con servizi e funzioni annesse all'attività turistica e ricreativa. Sono escluse funzioni residenziali ad eccezione di un alloggio per il produttore. Il Regolamento Urbanistico stabilirà gli interventi di miglioramento ambientale e le opere di urbanizzazione che potranno essere realizzate anche al di fuori delle aree di stretta pertinenza.
• - La eliminazione delle interferenze della Sette Ponti con gli abitati, ricercando la riqualificazione dell'abitato di Malva e Montemarciano che il R.U. dovrà affrontare in accordo con il comune di Terranuova per una integrazione urbana più pertinente allo stato dei luoghi.
• - La conservazione dei caratteri e delle pratiche culturali storiche, ove permangono.
• - Eliminazione delle forme di degrado fisico e morfologico per la presenza di manufatti con impatto ambientale e paesistico negativo con il valore dei luoghi che il R.U. preciserà con apposita normativa e definizione delle aree di intervento.
• - Valorizzazione e riqualificazione dei percorsi e dei collegamenti storici fra nuclei e territorio agricolo.
• - Nell'ambito del sottosistema oltre agli interventi di cui sopra il fabbisogno abitativo è soddisfatto dalla previsione di mc. 2000 di recupero e mc. 12.000 di nuove costruzioni all'interno dell'U.T.O.E. n. 2.

Il P.S. assegna al sottosistema le seguenti volumetrie:

1. Fa parte del sottosistema ambientale della Sette Ponti ovest l'U.T.O.E. n. 2 di Malva.

2. L'U.T.O.E. n. 2 comprende l'abitato di Malva a nord del confine comunale con Terranuova lungo la vecchia Sette Ponti.

L'abitato risulta quindi diviso fra Terranuova e Loro Ciuffenna. Obiettivo del R.U. è quello di riorganizzare l'abitato complessivamente insieme alla parte di Terranuova che si spinge verso Persignano.

Parte dell'U.T.O.E. è ricompresa nella tutela degli aggregati della disciplina del P.T.C.P.

Il P.S. assegna a Malva la possibilità di realizzare mc. 12.000 per nuove costruzioni residenziali che non potranno superare l'altezza degli edifici esistenti e Mq. 1.000 di recupero.

Il R.U. nel definire la riqualificazione del centro dovrà ridefinire il rapporto con l'edificato di Terranuova.

Si dovrà mantenere e recuperare, ove possibile, il vecchio tracciato della Setteponti, prevedendo azioni che migliorino le caratteristiche della strada provinciale nella fascia di interferenza e nei punti di innesto con le strade interne, migliorando la percorribilità interna e l'accessibilità agli insediamenti.

Il R.U. definirà ai sensi del precedente art. 27 le opere di urbanizzazione da realizzare per l'attuazione degli interventi programmati anche al di fuori delle aree di stretta pertinenza. In attesa del R.U. le previsioni del P.R.G. vigente per l'abitato sono sottoposte a salvaguardia; è possibile dare corso solo alla lottizzazione C3 già approvata e convenzionata e alla realizzazione delle opere pubbliche previste nel programma del Comune. Il R.U. dovrà prevedere azioni che tendono a conservare un corretto equilibrio fra nuove costruzioni e aree agrarie al contorno incluse nell'ambito del progetto di parco agro-produttivo di eredità culturale.

Il Regolamento Urbanistico, potrà trasferire, nell'ambito del sottosistema di appartenenza o del CIO6PS02, le volumetrie previste dal P.R.G. vigente in zone di completamento e saturazione. Tali volumetrie sono da utilizzare per azioni di riqualificazione dei tessuti urbani esistenti.

TUTELE E SALVAGUARDIE

Tutto l'abitato di Malva è sottoposto a salvaguardia ad esclusione della porzione della zona C3 in fase di realizzazione.Sugli edifici esistenti in attesa del Regolamento Urbanistico sono ammessi solo interventi di mantenimento del patrimonio edilizio esistente con opere di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo.

Sono ammesse opere di ristrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici, funzionali al mantenimento e previsione di destinazioni d'uso compatibili con le caratteristiche dei luoghi.

Le volumetrie residue delle zone B stralciate per la presenza di vincoli del P.T.C.P. potranno essere trasferite dal R.U. all'interno dell'U.T.O.E. stessa in ambiti non tutelati.

Sono fatti salvi i progetti presentati prima dell'adozione delle presenti norme che proseguono l'iter autorizzativo

NOTE:

1. 1 Per le attività produttive in atto al momento dell'approvazione del P.S. sono ammessi incrementi del 25% della superficie utile lorda per opere di recupero funzionale delle attività
2. 2 È sempre possibile il recupero di volumetrie esistenti per attività produttive di piccolo artigianato di servizio o attività commerciali di vicinato o prodotti dell'artigianato locale e uffici/turismo.

1. Il sottosistema occupa quasi completamente il sistema funzionale del Ciuffenna e comprende le colline terrazzate dal confine comunale sud con l'abitato di Loro fino ai versanti interni del torrente.

All'interno sono incluse alcune parti del territorio delle sotto unità di passaggio del vecchio bacino lacustre (zona Loro Ciuffenna), delle colline terrazzate collinari-pedemontane ed alcune propaggini del paesaggio pedemontano.

Il sistema comprende ampie zone della variante di paesaggio del sistema territoriale dell'oliveto terrazzato con una parte dei Piani Alti, occupata completamente dalle nuove espansioni del capoluogo, e una parte della variante dei fondovalle stretti nella porzione di territorio compreso tra il capoluogo ed il confine Comunale.

Il P.S. individua lungo tutto il corso del Ciuffenna un'area di collegamento fluviale di interesse naturalistico e una zona, la nº8, con presenza significativa di platano.

Il sottosistema, infine, si caratterizza per la presenza, non solo del torrente Ciuffenna, ma soprattutto del Capoluogo con il centro storico del borgo di Poggio di Loro, S. Clemente e Gropina.

L'uso delle risorse deve essere valutato in rapporto agli obbiettivi generali di sistema che nello specifico riguardano il valore dei centri antichi di Gropina, del sistema funzionale del torrente con le emergenze naturalistiche ed il sistema storico dei mulini e del paesaggio, rafforzando il ruolo di centro servizi che il capoluogo riveste per il sottosistema e l'intero territorio Comunale.

All'interno del Sottosistema è stata individuata l'U.T.O.E. n.3 di Loro Ciuffenna, Poggio di Loro e S. Clemente. Le invarianti del sottosistema sono, il torrente Ciuffenna, il centro antico di Loro Ciuffenna, Gropina, il Borgo di Poggio di Loro e S. Clemente e tutti gli edifici presenti al Catasto Lorese, i mulini, i percorsi storici ancora riconoscibili, e le aree terrazzate e quanto indicato nella tavola delle invarianti.

2. Funzioni compatibili e obiettivi strategici all'interno del sottosistema.

Nel sottosistema oltre alla residenza, che lo caratterizza nell'ambito del capoluogo, sono ammesse tutte le funzioni con essa compatibili, in particolare servizi e attrezzature, attività direzionali, attività commerciali, artigianali e industriali non inquinanti.

È ammessa la funzione turistico-ricettiva con servizi complementari e le attività connesse all'agricoltura, all'interno della U.T.O.E. sono specificati ulteriori prescrizioni e vincoli.

Obiettivi generali del sottosistema sono:

• - La valorizzazione e la tutela del patrimonio storico;
• - La riqualificazione degli insediamenti;
• - Il controllo dei processi insediativi lungo la viabilità;
• - La riorganizzazione dei servizi;
• - La rilocalizzazione delle attività produttive incompatibili con gli insediamenti residenziali;
• - La riorganizzazione e il riordino della zona industriale;
• - Il recupero e il completamento delle infrastrutture per la mobilità;
• - La riqualificazione ambientale dei paesaggi del territorio aperto, dei paesaggi fluviali e delle aree degradate;
• - Il ripristino dei paesaggi fluviali, degli ecosistemi e della loro continuità territoriale;
• - Il superamento dell'attuale separazione tra fiume e territorio aperto, e tra fiume e territorio urbano storico.

Sono interventi strategici per il sottosistema:

• - La valorizzazione e la salvaguardia del torrente Ciuffenna con tutti i mulini e le opere idrauliche ancora presenti.
  Il Regolamento urbanistico tramite ulteriori specificazioni normative preciserà i contenuti del programma per la costituzione del Parco del Ciuffenna e del progetto specifico relativo alla previsione in prossimità del Mulinaccio di un parco di eredità culturale "dell'acqua" indicato con sigla PEA nella tav.15 con servizi didattici e attrezzature di ristoro, e per la sosta. Il progetto dovrà prevedere l'eliminazione di ogni forma di degrado attraverso il recupero degli edifici esistenti con possibilità di ampliamento fino ad un massimo del 30% del volume presente.
• - La valorizzazione di una variante alla Sette Ponti, in accordo con il Comune di Terranuova, nell'ambito della zona industriale;
• - La tutela e valorizzazione di Gropina migliorandone l'accessibilità;
• - La previsione delle aree agricole terrazzate nell'ambito di Parco agro-produttivo di eredità culturale;
• - La valorizzazione del Museo Venturino Venturi quale centro di riferimento per la costruzione di un museo diffuso per l'arte contemporanea.

Il P.S. assegna al sottosistema le seguenti volumetrie:

1. Fa parte del sottosistema ambientale CI06ps2 l'U.T.O.E. n.3 che comprende il Capoluogo, Poggio di Loro, S. Clemente e Gropina con l'asta del torrente Ciuffenna e parte del borro di S. Clemente con tutte le aree agricole prevalentemente coltivate in terrazzi. Obiettivo del R.U., con specifiche normative, è quello di valorizzare e rafforzare l'integrazione tra i centri esterni ed il Capoluogo assegnando alle aree agricole un ruolo primario di connessione, quali aree significative del più generale parco delle colline terrazzate e ricomporre il rapporto con il fiume mantenendo intatte le specificità e i valori. Nell' ambito degli abitati dovranno essere reperite ampie zone per la sosta pubblica in modo da alleggerire la pressione sui centri e condurre opere di riqualificazione e arredo urbano, con la costruzione di spazi di relazione lineari e puntuali. Il R.U. dovrà altresì affrontare il rapporto fra margini dei tessuti urbani e territorio aperto che si compenetra con l'edificato, dando risposta alle attività agricole preliminari con organizzazione e definizione delle coltivazioni compatibili e norme sulle costruzioni di piccoli annessi per il ricovero degli attrezzi e mezzi.

All'interno della U.T.O.E. il Regolamento Urbanistico nel rispetto delle prescrizioni e obiettivi di sottosistema e delle prescrizioni d'uso delle risorse dovrà precisare ed indicare le azioni per realizzare e raggiungere i seguenti obiettivi strategici e particolari:

• - Costruzione del Parco urbano e fluviale del Ciuffenna dal confine comunale fino al Mulinaccio e all'abitato di S. Clemente con opere di restauro ambientale e storico-architettonico dei manufatti e edifici di pregio paesistici;
• - Riqualificazione del sistema insediativo compreso fra la strada principale dei Sette Ponti ed il Ciuffenna a monte del Cimitero, al fine di prevedere un nuovo polo residenziale ben integrato con la struttura storica del Capoluogo, con servizi e aree per la sosta alleggerendo la pressione veicolare nel centro storico;
• - Riqualificazione delle aree miste di recente costruzione per una migliore integrazione fra funzioni residenziali e produttive;
• - Definizione della variante stradale alla Sette Ponti in corrispondenza della zona industriale nel rispetto del corridoio infrastrutturale previsto dal P.S.;
• - Rafforzamento del ruolo dei Centri storici del Capoluogo, Poggio e S. Clemente;
• - Valorizzazione delle zone agrarie di connessione, dove permangono i caratteri agro-paesaggistici di valore storico-documentario, assunte come parti significative del parco agro-paesaggistico e sottoposte a salvaguardia i in attesa del R.U. con le indicazioni previste per l'U.T.O.E. di Modine e Gorgiti;
• - Piano dei parcheggi e dell'arredo urbano con spazi di relazione primaria;
• - Miglioramento dell'accessibilità alla Pieve di Gropina per evitare le interferenze con l'abitato del Capoluogo e nel totale e integrale rispetto e tutela dei valori storici, naturali e paesaggistici del luogo.
• - Il Regolamento Urbanistico, potrà trasferire, nell'ambito del sottosistema di appartenenza, le volumetrie previste dal P.R.G. vigente in zone di completamento e saturazione. Tali volumetrie sono da utilizzare per azioni di riqualificazione dei tessuti urbani consolidati.
  Le volumetrie rurali presenti in prossimità della Fattoria il Colombaio (Ponte a Bonino) sono subordinate a demolizione totale ed al loro trasferimento in aree non di pregio nell'ambito del sottosistema di appartenenza con destinazione esclusiva di valorizzazione e commercializzazione dei prodotti agricoli.

TUTELE E SALVAGUARDIE

Nei centri abitati di Poggio di Loro e S. Clemente in attesa del Regolamento Urbanistico sono ammessi solo interventi di mantenimento del patrimonio edilizio esistente con opere di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Rimane salvo in loc. S.Clemente in Valle l'intervento di nuova edificazione previsto dalla variante n.55 al P.R.G.

Sono ammesse opere di ristrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici, funzionali al mantenimento e previsione di destinazioni d'uso compatibili con le caratteristiche dei luoghi.

Le volumetrie delle zone B stralciate per la presenza di vincoli da parte del P.T.C.P. potranno essere trasferite, nell'ambito dell'U.T.O.E., in ambiti non sottoposti a tutela e localizzate preferibilmente in tessuti consolidati, dati al fine di un loro rafforzamento e riqualificazione.

Sono fatti salvi i progetti presentati prima dell'adozione delle presenti norme che proseguono l'iter autorizzativo

Nel capoluogo in attesa del R.U. sono sottoposti a salvaguardia la:

• - Zona D1 a sud dell'abitato in fregio alla nuova strada di P.R.G. e la zona D2 compresa fra la strada di Pian di Loro ed il confine comunale.
• - Zona C4 E F5 a monte della Sette Ponti fra il cimitero e il centro antico.
• - La zona F4 e F5 (parco fluviale) ad eccezione della porzione in prossimità del nuovo ponte che richiede interventi di risanamento idraulico con traslazione di volumetrie esistenti. La tutela del Parco, in attesa del R.U è estesa anche a tutte le zone ed edifici adiacenti il Parco stesso con particolare riferimento alla zona D3 a monte e la zona F3 in prossimità della Sette Ponti. Per gli edifici esistenti vale quanto stabilito al successivo comma per le zone A.
• - Per il molino di Loro Ciuffenna assieme alla gora e lo sfioratore vale quanto indicato al punto 5 dell'art. 29 prevedendo fin da ora che non ne venga modificata la destinazione d'uso a mulino (accoglimento di osservazione n.33M).

In tutte le zone A e nelle zone B in adiacenza e prossimità del centro storico di Loro sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia considerato lo stretto rapporto urbano e visivo con il Centro Storico per il quale vale la disciplina stabilita dal P.d.R. e Piano del Colore approvato dal Comune di Loro. Sono altresì sottoposte a tutela con le prescrizioni di cui al comma precedente tutti gli edifici e le aree adiacenti la Piazza Garibaldi.

NOTE:

1. 1 Per le attività produttive in atto al momento dell'approvazione del P.S. sono ammessi incrementi del 25% della superfice utile lorda per opere di recupero funzionale delle attività;
2. 2 È sempre possibile il recupero di volumetrie esistenti per attività produttive di piccolo artigianato di servizio o attività commerciali di vicinato o prodotti dell'artigianato locale e uffici/turismo;
3. 3 Mc 844,25 sono relativi alla lottizzazione (zona C5 ) di San Clemente già approvata dall'A.C.

1. Il sottosistema si colloca ad est tra il capoluogo e S. Giustino lungo la Sette Ponti con a monte la strada per Casamona che lo divide dal sottosistema di Poggio Sarno. All'interno ricadono parti di territorio della sotto unità di passaggio del vecchio bacino lacustre (zona di Loro Ciuffenna) alcune propaggini del paesaggio pedemontano ad altro gradiente. Lo caratterizzano infine il paesaggio del sistema nell'uliveto terrazzato e aree comprese nei piani alti. Sono presenti nel sottosistema formazioni forestali di interesse naturalistico per la presenza di vegetazioni mediterranee (Leccio, e specie della macchia), di farnia e un'ampia zona boscata di integrazione ecologica. Il sottosistema, con insediamenti diffusi distribuiti lungo la Setteponti, si caratterizza per il permanere degli elementi dei paesaggio agrario tipico del territorio con prevalenza dell'oliveto terrazzato.

2. Funzioni compatibili e obiettivi strategici:

L'obiettivo principale, oltre a quanto già indicato per il sistema delle colline terrazzate ed il sottosistema della Sette Ponti ovest, riamane la tutela del paesaggio e la valorizzazione delle attività agrarie e turistiche. Le funzioni sono quelle previste per il sottosistema della Sette Ponti ovest di cui al precedente art. 56.

Sono interventi strategici:

• - Il rafforzamento dell'azienda agraria di Pereta con attività connesse al turismo ambientale con funzioni e attività compatibili con il paesaggio e le pratiche agrarie;
• - Rafforzamento della Sette Ponti con riqualificazione degli accessi agli insediamenti, delle funzioni e delle attività presenti al fine di migliorare l'accessibilità al territorio di Loro dal confine sud di Terranuova e contribuire a creare un asse attrezzato di servizi che valorizzi le risorse presenti.

Il P.S. assegna al sottosistema le seguenti volumetrie:

1. Il sottosistema occupa quasi interamente il sistema funzionale dell' Agna e comprende la parte di territorio che dal Borro e S. Giustino si spinge, lungo l'Agna, fino ai borghi di Faeto, Pratovalle e Casamona.

All'interno del sottosistema ritroviamo territori della sottounità di paesaggio dell'antico bacino locustre di S. Giustino con la variante di paesaggio dei Pianalti, parte di territorio compreso nel paesaggio collinare-pedemontano a gradiente medio e pedemontano ed alto gradente con il sistema dell'uliveto terrazzato.

Nelle tavole del P.S. sono riportate le zone di interesse naturalistico con un'area boscata di collegamento fluviale lungo l'Agna ed infine i boschi di pregio, le emergenze naturalistiche puntuali sull'Agna e i geotopi del Borro.

Il sottosistema, oltre che da S. Giustino e dall' Agna è caratterizzato dai centri minori di grande valore storico-documentario del Borro, di Faeto, Pratovalle, Casamona e Sercognano.

L'impiego delle risorse deve essere valutato in rapporto agli obiettivi generali di sistema che nello specifico riguardano il valore dei centri antichi, del sistema funzionale dell'Agna con le emergenze naturalistiche ed il sistema dei mulini; il Borro con le aree di valore naturalistico, il paesaggio e il ruolo di San Giustino come centro di riferimento e servizi per tutto il Sottosistema e più in generale per la parte est del territorio comunale.

All'interno del Sottosistema è stata individuata l'UTOE n.6 di S. Giustino, Borro, Casamona Faeto e Pratovalle.

Invarianti del Sottosistema sono: i borghi antichi, il torrente Agna con i mulini, il Borro, le aree naturalistiche e quanto indicato nella tavola.16 delle invarianti.

2. Funzioni Compatibili e obiettivi strategici all'interno del Sottosistema

Nel Sottosistema oltre alla residenza che lo caratterizza, nell'ambito di San Giustino, sono ammesse tutte le funzioni con essa compatibili, in particolare servizi e attrezzature, attività direzionali, attività commerciali, artigianali e industriali non inquinanti.

È ammessa la funzione turistico-ricettiva con attività complementari e tutte le funzioni connesse all'agricoltura. All'interno dell'U.T.O.E. sono specificati ulteriori vincoli e prescrizioni.

Non è ammessa la costruzione di nuovi edifici a Faeto, Pratovalle e Sercognano.

Obiettivi generali del sistema sono:

• - La valorizzazione e la tutela del patrimonio storico;
• - La riqualificazione degli insediamenti;
• - Il controllo dei processi insediativi lungo la viabilità;
• - La riorganizzazione dei servizi;
• - La rilocalizzazione delle attività produttive incompatibili con gli insediamenti residenziali;
• - La riorganizzazione e il recupero della zona industriale;
• - Il recupero e il completamento delle infrastrutture per la mobilità;
• - La riqualificazione ambientale dei paesaggi del territorio aperto, dei paesaggi fluviali e delle aree degradate;
• - Il ripristino dei paesaggi fluviali, degli ecosistemi e della loro continuità territoriale;
• - Il superamento dell'attuale separazione tra fiume e territorio aperto, e tra fiume e territorio urbano storico.

Sono interventi strategici per il sottosistema:

• - La valorizzazione e la salvaguardia del torrente Agna con tutti i mulini e le opere idrauliche presenti.
  Il Regolamento Urbanistico preciserà i contenuti del programma per la realizzazione del parco urbano dell'Agna;
• - La realizzazione di una variante alla Sette Ponti che transiti in accordo con il Comune di Terranova, a sud dell'abitato di San Giustino per la quale il P.S. individua un corridoio infrastrutturale;
• - La tutela e la valorizzazione turistica del Borro con le aree di pregio naturalistico al contorno;
• - La riqualificazione urbana di San Giustino;
• - Lo sviluppo del turismo;
• - La valorizzazione delle aree agricole terrazzate nell'ambito del Parco agro-produttivo di eredità culturale.

Il P.S. assegna al sottosistema le seguenti volumetrie:

1. Fa parte del sottosistema ambientale CI06ps04, l'UTOE n. 6 che comprende gli abitati di San Giustino, Borro Casamona, Faeto, Pratovalle e Sercognano ed il torrente Agna dal confine fino a Pratovalle e le aree agricole di connessione tra il fiume e gli abitati.

2. Obiettivi, prescrizioni e specifiche:

• - Obiettivi del R.U., con specifiche normative, è quello di valorizzare e rafforzare una comune integrazione dei centri e l'integrazione di essi con S. Giustino, quale centro servizi;
• - Riqualificare le aree agricole di connessione con norme specifiche sulla eliminazione delle forme di degrado nell'ambito del Parco agro-produttivo;
• - Ricomporre il rapporto con il fiume mantenendo intatte le specificità e i valori;
• - Riorganizzazione e recupero dei margini fra città costruita e paesaggio agrario;
• - Recupero e riqualificazione dei tessuti consolidati di recente formazione con funzioni primarie;
• - Recupero e riqualificazione delle recenti espansioni edilizie per una loro migliore integrazione con i tessuti urbani-adiacenti;
• - Riordino della viabilità interna improntata ad una migliore funzionalità, decoro, sicurezza e previsione di spazi di relazione ben distribuiti e collegati fra loro: San Giustino da una crescita diffusa alla costruzione della identità urbana;
• - Rafforzamento del ruolo centrale di riferimento urbano del nucleo storico della piazza e della pieve di S. Giustino.

Il Regolamento Urbanistico potrà indicare con specifiche normative piani e programmi di riqualificazione urbana tesi al recupero di aree e immobili inclusi nell'U.T.O.E., anche con opere di sostituzione edilizia e cambio destinazione d'uso. Nel rispetto delle prescrizioni d'uso delle risorse.

All'interno dell'U.T.O.E. il Regolamento Urbanistico, nel rispetto delle prescrizioni e obiettivi di sottosistema o delle prescrizioni d'uso delle risorse, dovrà precisare ed indicare le azioni per realizzare e raggiungere i seguenti obbiettivi strategici e particolari:

• - Parco urbano e fluviale dell'Agna dal confine fino all'abitato di Pratovalle;
• - Riorganizzazione e riqualificazione delle aree sud comprese tra la variante alla strada provinciale e l'antico nucleo della Pieve al fine di costruire un polo di aggregazione che restituisca un ruolo primario alla parte storica del paese emarginato dagli sviluppi sulle colline nord;
• - Riqualificazione delle aree miste al fine di favorire una migliore integrazione fra funzioni produttive e residenze;
• - Definizione in accordo con Terranuova della variante sud della Sette Ponti in modo da limitare il traffico di attraversamento e ricercare il rapporto, anche viario, con il centro turistico del Borro.
• - Definizione di normative specifiche per la realizzazione del Centro Turistico integrato di Monticello, indicato con la sigla BOR nella Tav.16 con tutela e valorizzazione delle aree boscate, e del sito di interesse archeologico per la presenza di un tratto del selciato della Cassia Vetus. Il progetto dovrà in modo organico considerare tutte le zone di contorno comprese tra il Borro e Monticello, fornendo indicazioni sulle zone di Parco Fluviale Urbano dell'Agna nel tratto interessato dal progetto. Il Progetto dovrà essere valutato all'interno del Piano di Recupero complessivo del Borro che interessa il Comune di Loro o di Terranuova e dovrà tendere al recupero del Borro e di tutte le aree di pregio al fine di costruire un Parco storico-ambientale con percorsi attrezzati di collegamento fra S. Giustino e la tenuta del Borro; la realizzaione di nuove volumetrie è subordinata al recupero di tutta la volumetriadegli edifici esistenti.
• - Definizione di un tessuto edilizio più omogeneo e integrato lungo le direttrici dell' Agna, teso a costituire un corretto rapporto tra edificato e fiume con soluzioni urbanistiche e architettoniche di accesso e uscita verso il fiume e di "chiusura" a nord dell'abitato; il fiume deve diventare elemento di continuità urbanistico-ambientale per l'identità di San Giustino favorendo azioni di recupero dei nuclei che hanno stretta relazione con il fiume;
• - Rafforzamento del ruolo dei centri minori di Casamona, Faeto, Pratovalle e Sercognano e del loro rapporto con S. Giustino.
• - Piano dei parcheggi e dell'arredo urbano e degli spazi di relazione primaria.
• - il Regolamento urbanistico, potrà trasferire, nell'ambito del sottosistema di appartenenza le volumetrie previste dal P.R.G. vigente in zone B di completamento e saturazione e in zone C di espansione Tali volumetrie sono da utilizzare per azioni di riqualificazione dei tessuti urbani consolidati e di recupero dei margini del tessuto urbano.

TUTELE E SALVAGUARDIE

Nei centri abitati antichi, e nei tessuti consolidati di Casamona, Faeto, Pratovalle, Borro e Sercognano nonché sugli edifici esistenti sono ammessi in attesa del Regolamento Urbanistico solo interventi di mantenimento del patrimonio edilizio esistente con opere di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo.

Le zone di espansione edilizia (Zone C) e di saturazione (Zone B) di Casamona sulle quali il Comune non ha espresso parere favorevole all'edificazione sono sottoposte a salvaguardia in attesa del Regolamento Urbanistico.

Sono ammesse opere di ristrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici, funzionali al mantenimento e previsione di destinazioni d'uso compatibili con le caratteristiche dei luoghi.

Le zone B di saturazione e C degli abitati di Faeto e Pratovalle sono stralciate per la presenza di tutele del P.T.C., così come le zone di Casamona gravate da tale tutela. Sono fatti salvi i progetti presentati prima dell'adozione delle presenti norme che proseguono l'iter autorizzativo.

Le volumetrie del P.R.G. delle zone del precedente comma, con il R.U., potranno essere trasferite, nell'ambito dell'U.T.O.E., all'interno di aree non sottoposte a tutela del P.T.C.P.

Nell'abitato di S. Giustino, sono sottoposte a salvaguardia le zone:

• - Zona C2 a nord del paese fra il torrente Agna e la strada per Pratovalle;
• - Zona C2 a nord dell'abitato nelle porzioni comprese fra la strada di P.R.G. e l'area destinata a campeggio - zona F.8.
• - Zona C7 - area PEEP nella zona nord-ovest a monte della Sette Ponti. Il Regolamento Urbanistico potrà modificare la zona del PEEP ad edilizia privata con una riduzione delle volumetrie attuali nella misura di almeno il 20% delle volumetrie attuali e con un indice territoriale non superiore a 1,2.
• - Zona D3 ubicate a sud dell'abitato lungo la strada di Vitareta per il cimitero e il Borro. Con il R.U. la zona D3 potrà essere ubicata in altra zona all'interno del sottosistema di appartenenza o nel sottossistema CI06ps03. In tutte le zone A e nelle zone B a contorno del nucleo antico di S. Giustino sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo. La zona indicata come Parco dell'Agna, con tutte le zone e gli edifici adiacenti sono sottoposti a salvaguardia per consentire una efficacia riqualificazione del fiume e degli accessi nonchè dell'edificato al contorno. Per gli edifici esistenti vale quanto indicato per la zone A.

NOTE:

1. 1 Per le attività produttive in atto al momento dell'approvazione del P.S. sono ammessi incrementi del 25% della superficie utile lorda per opere di recupero funzionale delle attività;
2. 2 È sempre possibile il recupero di volumetrie esistenti per attività produttive di piccolo artigianato di servizio o attività commerciali di vicinato o prodotti dell'artigianato locale e uffici/turismo;
3. 3 Nel conteggio complessivo, mc 2078,35, sono relativi alla zona C di Casamona e mc 3.613,33 delle zone C stralciate di Faeto e Pratovalle;
4. 4 Volumetrie delle zone D3 previste dal P.R.G. a S. Giustino e Anciolina che con il R.U. vengono traslate nell'ambito delle U.T.O.E.;
5. 5 Volumetrie delle zone D3 previste dal P.R.G. a San Giustino e Anciolina che con il R.U. vengono traslate nell'ambito della U.T.O.E.
6. 6 La zona di Monticello (S Giustino) è subordinata alla stipula di un accordo di pianificazione ai sensi della L.R. 5/95 per la realizzazione di una struttura turistica di interesse sovracomunale finalizzata ad una accoglienza internazionale di qualità connessa allo sviluppo del centro turistico del Borro ed agli interventi di valorizzazione promossi nelle aree attigue dal Comune di Terranuova Bracciolini. L'accordo di pianificazione dovrà definire, in relazione alla qualità del servizio offerto, il dimensionamento di un albergo di almeno 100 camere più servizi e attività di casa vacanza.