Norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. La perequazione urbanistica è articolata in:

1. a. perequazione urbanistica di primo grado;
2. b. perequazione urbanistica di secondo grado.

2. La perequazione urbanistica di primo grado attua il pari trattamento dei proprietari di aree in analoghe condizioni di fatto e di diritto.

3. La perequazione urbanistica di secondo grado mira ad una equilibrata compartecipazione delle proprietà oggetto della trasformazione urbanistica alla cessione gratuita di aree e alla realizzazione di opere pubbliche, inclusa l'Edilizia Residenziale Sociale, in favore del Comune.

4. Con riferimento alla L.R. n. 65/2014 e al D.P.G.R. n. 3/R del 9.02.2007, art. 16, realizzano la perequazione urbanistica di primo grado:

1. a. i quantitativi di superficie utile lorda relativi alle funzioni previste;
   mentre attuano la perequazione urbanistica di secondo grado:
   1. b. gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico;
   2. c. gli oneri relativi alla cessione gratuita al Comune di aree a destinazione pubblica;
   3. d. gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
   4. e. gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il Regolamento Urbanistico prescrive come condizione obbligatoria.

5. Il Regolamento Urbanistico assoggetta a perequazione urbanistica di primo e di secondo grado le seguenti aree di trasformazione:

• - aree TR / Trasformazione degli assetti insediativi prevalentemente residenziali;
• - aree TRpr / Trasformazione degli assetti insediativi produttivi;
• - aree RPa / Aree a ripristino ambientale.

6. In relazione alle loro condizioni di fatto e di diritto, tali aree sono suddivise nelle seguenti classi:

1. a) Aree TR / Trasformazione degli assetti insediativi prevalentemente residenziali. Tali aree possono essere localizzate:
   • - nel territorio urbanizzabile;
   • - nel territorio periurbano;
2. b) Aree TRpr / Trasformazione degli assetti insediativi produttivi. Tali aree possono essere localizzate:
   • - nel territorio urbanizzabile;
   • - nel territorio periurbano;
3. c) Aree Rpa / Aree a ripristino ambientale.

7. Il Regolamento Urbanistico assegna a trasformazione mediante perequazione urbanistica solo di secondo grado le seguenti categorie di aree:

• - aree RC / Recupero degli assetti insediativi e/o ambientali, nonché alle altre categorie di aree RC puntualmente individuate nelle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06.

8. La trasformazione delle aree oggetto di perequazione urbanistica avviene attraverso la formazione di un Piano attuativo o di un Progetto unitario.

9. Il Piano attuativo o il Progetto unitario e la relativa convenzione definiscono i parametri della perequazione urbanistica con riferimento alle norme riportate nei successivi articoli. Le convenzioni saranno redatte secondo lo schema di cui all'allegato a delle presenti norme. Eventuali adeguamenti e modifiche dello schema di convenzione, purché coerenti con la presente disciplina, non comportano variante al R.U.

1. Nelle aree TR e TRpr i quantitativi di superficie complessiva costruibile (Sul) per la trasformazione, discendono dall'applicazione dei seguenti indici perequativi territoriali:

1. a. Aree TR / Trasformazione degli assetti insediativi prevalentemente residenziali:
   • - nel territorio urbanizzabile: 0,15 mq/mq;
   • - nel territorio periurbano: 0,12 mq/mq;
2. b. Aree TRpr / Trasformazione degli assetti insediativi produttivi:
   • - nel territorio urbanizzabile: 0,40 mq/mq;
   • - nel territorio periurbano: 0,20 mq/mq;

2. La superficie complessiva costruibile (Sul) che l'indice perequativo territoriale individua si riferisce a destinazioni diversificate, stabilite per ciascuna area dalle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06.

2.bis - La SUL si calcola mediante l'applicazione dell'indice di fabbricabilità territoriale da moltiplicarsi per la superficie territoriale dell'area oggetto dell'intervento. Qualora, con variante al RU, dovessero essere enucleate alcune porzioni della superficie territoriale di trasformazione, la SUL sarà proporzionalmente ridotta. La SUL di edifici esistenti, ricadenti all'interno della superficie territoriale di trasformazione, e' compresa nel computo della SUL ammissibile, calcolata secondo le modalità indicate come sopra, nel caso che la stessa risulti inferiore a quella generata dall'applicazione del metodo di calcolo.

3. Nei casi in cui le schede consentano di realizzare strutture turistico ricettive di tipo alberghiero allo scopo di incentivare l'offerta di tali strutture, anche attraverso il conseguimento di dimensioni ottimali, è ammessa la conversione della Sul a destinazione residenziale assegnata in ciascuna scheda normativa VERSO LA a destinazione turistico-ricettiva secondo il rapporto di conversione:

• - 1 mq Sul residenziale = 1,35 mq Sul TURISTICO RICETTIVA

4. Nelle aree TR alla capacità edificatoria generata dall'indice perequativo territoriale può essere sommata la capacità edificatoria generata dalle aree indicate dal Regolamento urbanistico quali detentrici di capacità edificatorie da trasferire su altre aree, sino al raggiungimento dell'indice territoriale massimo di:

• - 0,30 mq/mqnelle aree TR nel territorio urbanizzabile;
• - 0,25 mq/mqnelle aree TR nel territorio periurbano.

Tale indice territoriale massimo rappresenta il limite superiore entro cui devono rientrare la premialità in Sul spettante alla proprietà dell'area ospitante di cui al successivo comma, nonché le compensazioni e le incentivazioni in Sul di cui all'art. 29.

5. Il trasferimento di capacità edificatoria dalle aree indicate nel Regolamento urbanistico è incentivata attraverso il riconoscimento alle aree ospitanti, di cui al comma 4 di una premialità pari al 20% della capacità edificatoria ospitata. Inoltre il Regolamento Urbanistico consente il trasferimento di capacità edificatoria, esclusivamente all'interno della medesima UTOE, generata in aree interessate anche parzialmente da vincoli paesaggistico-ambientali, di cui al D.LGS. 42/2004, previa cessione integrale, a titolo gratuito, all'Amm.ne Comunale, dell'area originariamente soggetta a trasformazione.

6. Nell'ambito delle destinazioni residenziali delle Aree TR / Trasformazione degli assetti insediativi prevalentemente residenziali:

è richiesta la realizzazione di una quota di Edilizia Residenziale Sociale (E.R.S.) nelle misure e con le procedure di cui all'art. 24

7. Nelle aree TR soggette a perequazione di secondo grado di cui all'art. 25, comma 5 è prescritta la cessione gratuita al Comune DI una quota non inferiore al 30% della superficie territoriale dell'area di intervento, preferibilmente in corpo unico. In tale quota sono comprese le aree a destinazione pubblica, ossia le aree destinate ad interventi di interesse pubblico, le eventuali opere di urbanizzazione secondaria laddove previste e le aree per gli standard urbanistici di RU (con esclusione degli standard di lottizzazione); in tale quota percentuale sono inoltre comprese le aree da destinare alla quota di E.R.S. di cui all'art. 24, comma 1, lett. a (con esclusione, quindi, delle quote di edilizia residenziale convenzionata di cui all'art. 24, comma 1, lett. b, da realizzarsi ad opera dei soggetti attuatori degli interventi all'interno della superficie fondiaria di ciascuna area di trasformazione TR e delle aree di recupero RC.) sulle aree cosi' cedute all'Amm.ne comunale e' prevista la realizzazione, a cura di soggetti pubblici o privati, delle quote di edilizia residenziale sociale di cui all'art. 24, comma 1, lett. a, necessarie al raggiungimento della quota complessiva del 45% della SUL residenziale complessiva stabilita dal Piano Strutturale.

8. Nel restante 70%, fermo restando l'obbligo per il soggetto attuatore di realizzare integralmente le opere di urbanizzazione primaria e di assumere gli oneri economici per la urbanizzazione secondaria, lo stesso sarà tenuto a realizzare ulteriori interventi di interesse pubblico stabiliti dal Piano attuativo o dal Progetto unitario, come di seguito meglio specificati.

8bis. La quota a cessione di cui al precedente comma 7 è pari al 15% per le aree TRpr; per il restante 85% si rinvia a quanto stabilito al comma 8.

9. Oltre al costo di costruzione, gli oneri economici complessivi a carico del soggetto attuatore non potranno essere inferiori all'importo risultante dalla somma delle seguenti componenti:

1. a) il costo delle opere di urbanizzazione primaria previste dal Piano attuativo;
2. b) gli oneri di urbanizzazione secondaria;
3. c) un "contributo di sostenibilità" così quantificato in relazione alle destinazioni urbanistiche:
   • - edilizia residenziale privata libera: 40 euro/mqSul*;
   • - E.R.S. a prezzo di cessione calmierato: 0 euro/mqSul;
   • - edilizia terziaria commerciale:
   • - grande distribuzione: 150 euro/mqSul;
   • - media distribuzione: 120 euro/mqSul;
   • - esercizi di vicinato: 10 euro/mqSul;
   • - edilizia terziaria direzionale: 60 euro/mqSul;
   • - edilizia terziaria ricettiva: 20 euro/mqSul;
   • - edilizia produttiva - artigianale (interventi esterni ad A.P.E.A.): 10 euro/mqSUL.
4. * Nelle aree TR il contributo di sostenibilità relativo all’Edilizia Residenziale Privata libera è ridotto a 10 euro/mq di Sul nel caso che l’ERS prevista nelle aree TR sia interamente realizzata mediante affitti calmierati di durata minima 15 anni

10. Le ulteriori opere da realizzarsi ai sensi del precedente comma 8 dovranno consistere negli interventi definiti, dalle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06, quali "Opere preliminari all'intervento" nonché nelle eventuali ulteriori opere pubbliche o di interesse pubblico indicate dalle dette Schede fino alla concorrenza dell'importo di cui alla lettera c) del comma che precede. Il valore delle opere dovrà risultare da un computo metrico estimativo da allegare al Piano attuativo o al Progetto Unitario.

11. Allegata al Piano Attuativo definirà quali opere pubbliche aggiuntive saranno finanziate dall'importo del contributo di sostenibilita'.

1. Nella aree RPa i quantitativi di superficie complessiva costruibile (Sul) per il loro ripristino ambientale, discendono dall'applicazione del seguente indice perequativo territoriale:

• - Aree RPa / Aree a ripristino ambientale: 0,15 mq/mq.

2. La superficie complessiva costruibile (Sul) che l'indice perequativo territoriale individua si riferisce a destinazioni diversificate, stabilite per ciascuna area dal Regolamento Urbanistico.

3. Tale superficie complessiva costruibile (Sul) non è realizzabile nelle aree RPa e può essere trasferita nelle aree di trasformazione TR e TRpr nei limiti di cui all'art. 26, comma 4 e con gli incentivi di cui all'art. 26 comma 5.

4. Nell'ambito delle destinazioni residenziali da trasferire è richiesta la realizzazione di una quota di Edilizia Residenziale Sociale (E.R.S.) come meglio specificato al precedente art. 24.

5. Alla Sul trasferita si applicano anche le altre modalità di perequazione urbanistica di secondo grado previste per le aree TR e TRpr.

6. La proprietà delle quantità edificatorie riconosciute dal Comune quali compensazioni o come incentivazione del ripristino ambientale, non è sottoposta ai limiti che riguardano l'efficacia temporale delle previsioni del Regolamento Urbanistico.

1. I quantitativi di Sul per la trasformazione delle aree RC e le loro destinazioni, sono definiti dalle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06.

2. Nell'ambito delle destinazioni residenziali è richiesta la realizzazione di una quota di E.R.S. come meglio specificato all'art. 24.

3. Gli oneri relativi alla cessione gratuita al Comune di aree a destinazione pubblica, si identificano nelle aree in cui sono realizzate le opere di urbanizzazione primaria da cedere al Comune e nelle aree per gli standard urbanistici.

4. Fermo restando l'obbligo per il soggetto attuatore di realizzare integralmente le opere di urbanizzazione primaria e di assumere gli oneri economici per la urbanizzazione secondaria, lo stesso sarà tenuto a realizzare ulteriori interventi di interesse pubblico stabiliti dal Piano attuativo o dal Progetto unitario, come di seguito meglio specificati.

5. Oltre al costo di costruzione, gli oneri economici complessivi a carico del soggetto attuatore saranno pari all'importo risultante dalla somma delle seguenti componenti:

1. a. il costo delle opere di urbanizzazione primaria previste dal Piano attuativo;
2. b. gli oneri di urbanizzazione secondaria;
3. c. un "contributo di sostenibilità" così quantificato in relazione alle destinazioni urbanistiche:
   • - edilizia residenziale libera: 20 euro/mq Sul*;
   • - E.R.S. a prezzo di cessione calmierato: 0 euro/mqSul;
   • - edilizia terziaria commerciale:
   • - grande distribuzione: 75 euro/mq Sul;
   • - media distribuzione: 60 euro/mq Sul;
   • - esercizi di vicinato: 0 euro/mq Sul;
   • - edilizia terziaria direzionale: 40 euro/mq Sul;
   • - edilizia terziaria ricettiva: 0 euro/mq Sul;
   • - edilizia produttiva - artigianale : 0 euro/mq Sul;.
4. * Nelle aree RC il contributo di sostenibilità relativo all’Edilizia Residenziale Privata libera è ridotto a 5 euro/mq di Sul nel caso che l’ERS prevista nelle aree TR sia interamente realizzata mediante affitti calmierati di durata minima 15 anni.

6. Le ulteriori opere da realizzarsi ai sensi del precedente comma 4 dovranno consistere negli interventi definiti, dalle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06, quali "Opere preliminari all'intervento" nonché nelle eventuali ulteriori opere pubbliche o di interesse pubblico indicate dalle dette Schede fino alla concorrenza dell'importo di cui alla lettera c) del comma che precede. Il valore delle opere dovrà risultare da un computo metrico estimativo da allegare al Piano attuativo o al Progetto Unitario.

7. La convenzione allegata al piano attuativo definirà quali opere pubbliche aggiuntive saranno finanziate dall'importo del contributo di sostenibilità.

1. La quantità di Sul derivante dall'indice perequativo di edificabilità territoriale non utilizzata o non utilizzabile nelle aree di trasformazione nell'ambito di un Piano Attuativo approvato è annotata in apposito Registro.

2. Nel medesimo Registro è annotata la quantità di Sul trasferita su aree di trasformazione nelle quali il Regolamento Urbanistico prevede che possano essere realizzate quantità di Sul superiori a quelle derivanti dall'indice perequativo di edificabilità. Nel Registro è altresì annotata la premialità pari al 20% della Sul ospitata.

3. La quantità edificatoria non utilizzata o non utilizzabile nell'ambito del Piano Attuativo approvato, e quella ospitata per effetto del trasferimento, incrementata della quota premiale, sono attribuite a singole particelle di terreno catastalmente identificate.

4. Nel Registro sono annotati i seguenti elementi:

1. a. dati identificativi catastali della particella cui afferiscono le quantità edificatorie sopra definite;
2. b. quantità e destinazione urbanistica della Sul riconosciuta dal Comune alla particella catastale;
3. c. estremi degli atti comunali attinenti alla costituzione della quantità edificatoria ovvero degli atti notarili attinenti all'acquisizione o alla cessione di Sul;
4. d. volturazioni inerenti le acquisizioni o le cessioni di Sul avvenute nel tempo.

5. Il trasferimento delle quantità edificatorie è definito dalle parti interessate ed avviene con atto notarile trascritto nei registri immobiliari. L'efficacia del trasferimento, nei confronti del Comune, è subordinata all'avvenuta certificazione del Servizio Comunale di Pianificazione Urbanistica. Il Comune, attraverso il proprio Servizio di Pianificazione Urbanistica, definisce le quantità edificatorie da riconoscere in relazione alla localizzazione e alla destinazione urbanistica e rilascia il Certificato di Conformità con tali indicazioni.

6. Quantità di Sul possono essere riconosciute dal Comune anche quali compensazioni, che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all'esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria su altre aree e/o edifici, previa cessione all'Amministrazione dei beni oggetto di vincolo. Il valore della capacità edificatoria deve corrispondere al valore dei beni ceduti.

7. Analogamente, quantità di Sul possono essere riconosciute dal Comune quale incentivazione al ripristino ambientale, previa demolizione di detrattori ambientali e manufatti incongrui, rimozione di impianti pericolosi, decontaminazione dei suoli ed altri analoghi interventi.

8. Anche le quantità edificatorie riconosciute quali compensazioni o incentivazione sono annotate nel Registro comunale.