Disciplina di Piano online

1.Finalità e modalità operative

1.1. Il PS definisce il dimensionamento del sistema insediativo in funzione della strategia integrata per lo sviluppo sostenibile del territorio, di cui alla Parte Terza, Titolo I, delle presenti norme e delle seguenti finalità generali:

• - favorire il completamento e la qualificazione (ecologica, morfologica e funzionale) delle strutture urbane e degli insediamenti produttivi accentrati che ricadono nel perimetro del territorio urbanizzato;
• - garantire una efficiente distribuzione delle dotazioni territoriali e, in particolare, dei servizi di base;
• - soddisfare la domanda di abitazioni con particolare riguardo per quella proveniente dalle fasce sociali più deboli;
• - favorire la crescita dei posti di lavoro nel territorio comunale.

1.2. Il dimensionamento del PS, che considera anche gli interventi relativi a progetti e PA vigenti in corso di realizzazione, scaturiti dagli atti di governo del territorio dei due ex Comuni di Figline Valdarno e Incisa in Val d'Arno⁶³, è articolato per funzioni dal presente articolo e per funzioni e per UTOE dalle Tabelle sinottiche finali, che costituiscono parte integrante delle presenti norme. Il PO conferisce operatività al suddetto dimensionamento, dandogli attuazione attraverso più quadri previsionali strategici di validità quinquennale.

1.3. Il PO, fermo restando il dimensionamento complessivo definito dal PS per le singole funzioni, può prevedere spostamenti di SUL tra le diverse UTOE entro la soglia massima del 20% delle quantità previste dal PS nell'UTOE ricevente. Sono ammessi spostamenti di SUL maggiori esclusivamente per la delocalizzazione di quantità di SUL derivanti da piani attuativi vigenti la cui ricognizione è contenuta nella tabella Piani e progetti in corso di attuazione, finalizzati alla formazione di piani attuativi con comparti discontinui, le cui previsioni risultino reciprocamente vincolate. Il PO può altresì trasformare le quantità di SUL previste per le nuove costruzioni in pari quantitativi di SUL per interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente da realizzarsi attraverso piani attuativi e interventi di rigenerazione urbana.

2. Parametri dimensionali

2.1. Per la definizione dei parametri urbanistici ed edilizi valgono le disposizioni di cui al DPGR 64R/2013.

2.2. Per definire il dimensionamento del sistema insediativo il PS, conformemente a quanto disposto dalla vigente normativa regionale⁶⁴, adotta come parametro dimensionale la superficie utile lorda (SUL).

2.3. Nelle previsioni relative alla residenza il PS indica, a titolo puramente esplicativo, il numero dei vani convenzionalmente corrispondenti alla SUL.

2.4. Il dimensionamento della residenza è comprensivo degli esercizi commerciali di vicinato, che potranno occupare una SUL non superiore al 10% di quella prevista per la residenza in ogni singola UTOE.

2.5. Il dimensionamento dell'industria e artigianato è comprensivo del commercio all'ingrosso e depositi, che possono occupare una SUL non superiore al 40% di quella prevista per l'industria e l'artigianato in ogni singola UTOE.

2.6. Nel dimensionamento delle strutture commerciali al dettaglio il PS indica la SUL di vendita, demandando al PO il compito di definire, caso per caso, le superfici accessorie (stoccaggio, servizi, ecc.).

2.7. Il dimensionamento delle strutture ricettive è espresso in mq di SUL e in numero convenzionale di posti letto: al singolo posto letto è attribuita una SUL convenzionale di 30 mq, comprensiva di tutte le superfici accessorie della struttura ricettiva. Il PO potrà definire motivatamente, in relazione alle caratteristiche delle strutture ricettive e alla loro classificazione, il numero effettivo di posti letto in ragione della SUL unitaria ad essi attribuita. Il PO tiene comunque ferma la SUL massima definita dal PS per ogni singola UTOE. Per i nuovi interventi nel territorio rurale, esaminati con parere favorevole dalla Conferenza di copianificazione⁶⁵, il PO assume la SUL licenziata dalla suddetta conferenza in relazione ai singoli interventi e verifica il numero di posti letto convenzionalmente definiti dal PS, ovvero, in presenza di strutture ricettive extralberghiere all'aria aperta, assume il numero delle piazzole.

2.8. Le strutture ricettive extra alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione⁶⁶, così come l'albergo diffuso, che, ai sensi della LR 86/2016, mantengono o possono mantenere la destinazione d'uso residenziale, possono essere ricavate, a meno di specifiche limitazioni del PO, negli edifici esistenti già destinati alla residenza senza che ciò comporti prelievo dal dimensionamento del PS.

3. Destinazioni d'uso assimilabili.

3.1. In coerenza con la LR 65/2014 il PO può individuare aree, diverse dalle zone omogenee A di cui al DM 1444/68, nelle quali siano assimilabili le seguenti categorie funzionali:

• - residenziale (comprensivo di esercizi commerciali di vicinato, con le specificazioni di cui al precedente punto 2.3 del presente articolo), direzionale e di servizio, laddove reciprocamente funzionali;
• - artigianale - industriale, commerciale all'ingrosso e depositi, direzionale e servizi alle imprese.

4. Funzioni, obiettivi strategici e dimensionamento

4.1. Il dimensionamento del PS è indicato nei punti che seguono in relazione alle singole funzioni e ai relativi obiettivi strategici di riferimento; esso è altresì articolato tra le singole UTOE nelle tabelle sinottiche finali, che costituiscono parte integrante della presente Disciplina.

4.2. Residenza⁶⁷

4.2.1. Obiettivi strategici di riferimento

• - soddisfare prioritariamente la domanda di abitazioni attraverso il recupero e la riorganizzazione funzionale del patrimonio edilizio esistente;
• - privilegiare le fasce sociali deboli, anche attraverso il sostegno all'edilizia sociale;
• - finalizzare sempre i nuovi interventi a:
  • - qualificazione, razionalizzazione, completamento e compattazione delle strutture urbane esistenti (creazione di nuove centralità urbane, connessioni stradali, sistema del verde, sistema degli spazi pubblici, ecc.);
  • - potenziamento dei servizi di base nei capisaldi urbani.

Per favorire l'edilizia sociale il PO, in conformità alla LR 65/2014, concepisce l'alloggio sociale come standard aggiuntivo rispetto agli standard di cui al DM 1444/1968⁶⁸ e detta specifiche disposizioni in coerenza all'articolo 63 della LR 65/2014, privilegiando:

1. a. in presenza di nuove edificazioni ad uso residenziale: la cessione gratuita di quota parte percentuale della SUL residenziale, la cessione gratuita di pari SUL residenziale in altri edifici esistenti nel territorio comunale, la cessione gratuita di quota parte delle aree interessate dall'intervento;
2. b. in presenza di interventi di ristrutturazione urbanistica con mutamento della destinazione d'uso in favore di categorie funzionali diverse da quelle artigianali e industriali: la cessione gratuita di quota parte percentuale della SUL;
3. c. in presenza di nuova edificazione a destinazione d'uso turistico-ricettiva extralberghiera: corresponsione di oneri aggiuntivi di urbanizzazione destinati esclusivamente all'edilizia sociale.

In presenza di interventi di modesta rilevanza, il PO può consentire la monetizzazione delle cessioni di cui ai precedenti punti a e b.

4.2.2. Dimensionamento

A tali fini il PS prevede 34.661 mq di SUL di nuova costruzione all'interno del perimetro del territorio urbanizzato ai quali si aggiungono 22.515 mq di SUL di riuso del patrimonio esistente; all'esterno di tale perimetro 5.725 mq di SUL di riuso del patrimonio edilizio esistente. Tali dati comprendono le SUL derivanti da progetti e PA vigenti in fase di attuazione, tra i quali figura un intervento diretto di edilizia sociale⁶⁹. Complessivamente il PS prevede 62.901 mq di SUL (44,90% riuso del patrimonio esistente e 55,10% di nuove costruzioni), pari a circa 2013 vani⁷⁰ per circa 671 alloggi⁷¹.

4.3. Insediamenti artigianali e industriali

4.3.1. Obiettivi strategici di riferimento

• - salvaguardia dell'integrità fisica delle strutture artigianali e industriali esistenti, con particolare riferimento alla sicurezza idraulica, anche attraverso processi di riorganizzazione delle aree e di delocalizzazione delle strutture con ubicazioni più critiche;
• - qualificazione delle strutture artigianali e industriali esistenti nell'ambito della riorganizzazione strutturale e funzionale delle zone produttive, con completamenti e addizioni legate anche al miglioramento delle condizioni ambientali e urbanistiche, nonché al potenziamento dei servizi alle imprese;
• - radicamento territoriale delle aziende leader e attrazione di nuove imprese nelle strutture dismesse di Lagaccioni;
• - completamento delle zone produttive di Burchio e Pian dell'Isola;
• - sostegno a nuove attività imprenditoriali manifatturiere che volessero insediarsi nel territorio comunale.

Il PO subordina le nuove costruzioni che comportano consumo di suolo, ancorché urbanizzato, alla preventiva dimostrazione di adeguate volontà e capacità imprenditoriali, vincolando l'utilizzo delle suddette costruzioni alle finalità produttive⁷².

4.3.2. Dimensionamento

A tali fini il PS prevede 84.308 mq di SUL all'interno del perimetro del territorio urbanizzato⁷³ (12,37% riuso del patrimonio esistente e 87,63% nuove costruzioni) e all'esterno di tale perimetro, a seguito della Conferenza di copianificazione⁷⁴, 20.600 mq di SUL di nuove costruzioni e 450 mq di SUL di riuso del patrimonio esistente. Tali dati comprendono le SUL derivanti da progetti e PA vigenti in fase di attuazione come meglio esplicito nelle tabelle del dimensionamento del PS.Complessivamente il PS prevede 117.258 mq di SUL (10,53% riuso del patrimonio esistente e 89,47% nuove costruzioni),

4.4. Insediamenti turistico - ricettivi

4.4.1. Obiettivi strategici di riferimento

• - potenziamento e articolazione dell'offerta ricettiva nel territorio comunale;
• - creazione di piccole strutture ricettive nei capisaldi urbani dell'UTOE "Centri abitati minori dell'alta collina", previo coinvolgimento dell'associazionismo di base, per potenziarne la funzione di "basi per la fruizione", anche escursionistica, delle aree collinari;
• - creazione di strutture ricettive nei centri abitati di fondovalle, anche a supporto delle attività produttive esistenti;
• - potenziamento dell'offerta ricettiva nel territorio rurale, così come licenziata dalla Conferenza di copianificazione⁷⁵, per rafforzare le strutture esistenti.

4.4.2. Dimensionamento

A tali fini il PS prevede 550 nuovi posti letto all'interno del perimetro del territorio urbanizzato (61,81% riuso del patrimonio esistente e 38,18% nuove costruzioni, per una SUL pari, rispettivamente, a 10.200 mq e 6.300 mq) e all'esterno di tale perimetro a seguito della Conferenza di copianificazione⁷⁶ 265 posti letto (oltre 80 posti letto in tenda), in prevalenza destinati ad ampliare strutture ricettive esistenti (46,04% riuso del patrimonio esistente e 53,96% nuove costruzioni, per una SUL pari, rispettivamente, a 3.660 mq e 4.450 mq), oltre 148 posti letto, pari a una SUL di 4.430 mq, derivanti da PA convenzionati in fase di attuazione (100% riuso del patrimonio esistente), per un totale di 963 posti letto (oltre 80 posti letto in tende).

4.5. Insediamenti commerciali

4.5.1. Obiettivi strategici di riferimento

• - sostegno prioritario agli esercizi commerciali dei centri storici e delle aree urbane centrali di Figline e Incisa, anche attraverso il rilancio dei centri commerciali naturali esistenti;
• - sostegno alla creazione di un centro commerciale naturale a Matassino;
• - creazione di empori polifunzionali nei nuclei e nei borghi rurali del territorio collinare, anche attraverso le strutture dell'associazionismo di base;
• - forte contenimento degli esercizi commerciali nelle aree produttive artigianali - industriali, limitandone l'inserimento alle aree che presentino buone condizioni di accessibilità, di circolazione, di sosta e di organizzazione interna, previa verifica della compatibilità idraulica, disincentivando comunque lo spostamento degli esercizi commerciali dalle aree urbane centrali⁷⁷.

4.5.2. Dimensionamento

Il PS non prevede l'insediamento di nuove grandi strutture di vendita nel territorio comunale e comprende il dimensionamento degli esercizi di vicinato in quello della residenza⁷⁸.

Per le medie strutture di vendita il PS prevede all'interno del perimetro del territorio urbanizzato 14.000 mq di SUL (71,43% riuso del patrimonio esistente e 28,57% nuove costruzioni). A queste previsioni si aggiungono 1.059 mq di SUL derivanti da PA convenzionati in fase di attuazione (100% riuso del patrimonio esistente), per un totale di 15.059 mq di SUL.

4.6. Insediamenti direzionali e servizi privati

4.6.1. Obiettivi strategici di riferimento

• - potenziamento degli uffici e dei servizi alla persona nei centri storici di Incisa e Figline, per garantire la presenza di funzioni complementari alla residenza e integrare l'offerta dei servizi pubblici;
• - creazione di strutture direzionali e di servizio alle imprese nelle aree produttive, per favorire il mix funzionale e migliorare i processi produttivi;
• - potenziamento delle strutture ricreative - culturali negli ambiti urbani;
• - realizzazione di strutture di servizio con funzioni plurime nel territorio rurale, con particolare riferimento agli insediamenti accentrati (cultura, ricreazione, funzioni di pubblico interesse);
• - potenziamento di servizi e strutture ricreative nel territorio rurale a seguito della Conferenza di copianificazione⁷⁹.

4.6.2. Dimensionamento

A tali fini il PS prevede all'interno del perimetro del territorio urbanizzato 23.000 mq di SUL (69,56% riuso del patrimonio esistente e 30,43% nuove costruzioni) e all'esterno di tale perimetro, a seguito della Conferenza di copianificazione⁸⁰, 10.300 mq di SUL (100% nuove costruzioni). A queste previsioni si aggiungono 4.831 mq di SUL derivanti da PA convenzionati in fase di attuazione (12,42% riuso del patrimonio esistente e 87,58% nuove costruzioni), per un totale di 38.131 mq di SUL.

4.7. Standard urbanistici

4.7.1. A livello comunale, in conformità al DM 1444/1968, il PS prevede una dotazione di standard residenziali pari ad almeno 45 mq/abitante (dotazione esistente: 40,96 mq/abitante), articolati come da tabelle sinottiche finali che costituiscono parte integrante della Disciplina.

4.7.2. Prevede, altresì , una dotazione di standard pari ad almeno il 10% della superficie territoriale nelle zone artigianali e industriali e all'80% della superficie lorda di pavimento negli insediamenti commerciali e direzionali.

4.7.3. In considerazione delle dotazioni esistenti e degli obiettivi programmatici, il PS differenzia le previsioni di aree per standard residenziali tra le singole UTOE. Definisce e articola, di conseguenza, tali dotazioni negli articoli delle presenti norme che disciplinano le suddette UTOE, riepilogandoli poi nelle Tabelle sinottiche finali.

4.7.4 Considerato che le dotazioni di standard urbanistici esistenti sono comunque rilevanti e molto superiori rispetto alle quantità minime fissate dal DM 1444/68, il PO potrà prevedere la possibilità di monetizzazione degli stessi, per l'adeguamento, la riqualificazione o il potenziamento degli standard esistenti.

63. Vedi tabelle sinottiche finali

64. DPGR 5 luglio 2017, n. 32/R

65. Conferenza di copianificazione del 19.05.2017

66. Affittacamere, B&B, case e appartamenti per vacanze, residenze d'epoca

67. Comprensiva degli esercizi commerciali di vicinato (DPGR 3R/2007)

68. Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

69. Edilizia residenziale sociale NRp5 "Palazzolo nord-est": 600 mq di SUL

70. Un vano è convenzionalmente considerato pari a 31,25 mq di SUL (25 mq di superficie calpestabile + 25% muri)

71. Un alloggio è convenzionalmente considerato pari a tre vani

72. Vedi anche articolo 3.6, punto 2.a, delle presenti norme

73. Di cui 16.000 mq per PUC 11 "Via S.Aleramo" Porcellino, variante RU approvata con Del CC 67/2017

74. Conferenza di copianificazione del 19.05.2017

75. Conferenza di copianificazione del 19.05.2017

76. Conferenza di copianificazione del 19.05.2017

77. Vedi anche articolo 3.6, punto 2.a, delle presenti norme

78. Vedi precedente punto 2.4 del presente articolo.

79. Conferenza di copianificazione del 19.05.2017

80. Conferenza di copianificazione del 19.05.2017