Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato

Scheda nº 1.2

U.T.O.E. nº 1 "La città compatta"

Zona territoriale omogenea B

1. DESCRIZIONE

L'area oggetto dell'intervento comprende l'isolato delimitato da via G. Empoli, via Curtatone e Montanara, via Ricasoli e Via Tripoli; è occupata da un complesso industriale non più usato ai fini produttivi, oggi fonte di degrado fisico ed igienico.

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Ristrutturazione urbanistica tramite Piano di Recupero (P.d.R.)

3. SUPERFICIE DELL'AREA D'INTERVENTO

Mq. 6787

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DI PROGETTO

Obiettivo generale dell'intervento: recuperare alla città uno spazio nevralgico e conservare le caratteristiche formali dell'isolato ottocentesco; localizzare nell'area funzioni pregiate.

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

1. a) Superficie territoriale St mq. 6787
2. b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria
   • - strade e piazze come da progetto di P.d.R.
   • - parcheggi pubblici (residenza) 3 mq. ogni 30 mq. di Sul
   • - parcheggi pubblici (altre destinazioni) 40% Sul
   • - verde pubblico 9 mq. ogni 30 mq di Sul
3. c) Superficie fondiaria Sf a-b
4. d) Superficie per opere di urbanizzazione secondaria 6,5 mq. ogni 30 mq. di Sul

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

1. a) La superficie utile lorda per destinazioni ammesse diverse dalla residenza non potrà superare il 50% della Sul totale;
2. b) Gli spazi pubblici di relazione, quali piazze, percorsi, aiuole, verranno individuati come estensione dello spazio retrostante il perimetro dell'isolato;
3. c) È prescritta la realizzazione di un parcheggio pubblico interrato per 40 posti auto, in corrispondenza del parcheggio pubblico a raso collocato su via Ricasoli, in aggiunta alle quantità di cui al precedente punto 5, capoverso b). La variazione dei posti auto in aumento o in diminuzione entro il 10%, non costituisce variante alla presente scheda norma.
   È consentito, se la superficie fondiaria risultasse insufficiente, utilizzare i 40 posti auto sottostanti il parcheggio pubblico a raso, per soddisfare la richiesta di parcheggio di relazione. In questo caso i soggetti attuatori si impegneranno:
   • - a realizzare la stessa quantità di posti auto pubblici in altra area indicata dall'Amministrazione Comunale o, se tale area non risultasse reperibile, a garantire mediante monetizzazione le quote di parcheggio pubblico non realizzate;
   • - a mantenere la destinazione a parcheggio pubblico a raso dell'area collocata su via Ricasoli, e ad assumersi i conseguenti impegni di manutenzione, estesi anche agli impianti del parcheggio
4. d) I parcheggi pubblici devono essere arredati con piante d'alto fusto nella misura minima di una pianta ogni 50 mq e con siepi ed alberature lungo il perimetro esterno.
   Nel caso in cui sotto tali parcheggi siano presenti parcheggi interrati potranno essere utilizzate alberature, arbusti o siepi ornamentali;
5. e) Le alberature devono essere scelte tra le essenze consigliate nella Guida;
6. f) Le quantità di cui al precedente punto 5 capoverso b) da destinare a verde pubblico, che non fossero reperibili nell'area oggetto di intervento, potranno essere garantite mediante monetizzazione;
7. g) Le quantità di cui al precedente punto 5 capoverso d) da destinare ad opere di urbanizzazione secondaria dovranno essere garantite nei modi che seguono:
   • - cessione al Comune di un'area anche esterna all'intervento, ma in aree destinate ad opere di urbanizzazione secondaria nell'UTOE 1;
   • - oppure corresponsione al Comune di una somma pari al costo di esproprio della suddetta quantità.
8. h) Ferme restando le quantità minime di parcheggio privato di cui all' art. 15 delle NTA del RU, per la destinazione residenziale dovrà essere garantito almeno un posto auto per ogni unità immobiliare.

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

1. a) Superficie utile lorda Sul 6300 mq
   • SUL residenziale 5000 mq
   • SUL altre destinazioni 1300 mq
2. b) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
3. c) Altezza massima H 15,50 m
4. d) Numero massimo di piani fuori terra N° 4
5. e) Distanza minima dai fili stradali e dagli spazi pubblici Ds come da PdR
6. f) Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m
7. g) Tipologia edilizia: a corte

La superfici delle costruzioni interrate potranno occupare fino al 100% della superficie fondiaria.

Per ciascuna delle funzioni previste, è possibile una variazione della quantità massima pari al 10% in più o in meno di quella indicata, nel rispetto della SUL massima complessiva.

8. DESTINAZIONI AMMESSE

• - Residenziale;
• - commerciale, limitatamente ad esercizi di vicinato e medie strutture di vendita;
• - direzionale;
• - turistico-ricettiva alberghiera ed extra alberghiera;
• - artigianale di servizio.

Le destinazioni commerciali comportano la necessità di adeguamento delle superfici a parcheggio secondo i disposti della disciplina attuativa di urbanistica commerciale.

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITÀ

9.1 - Caratteristiche geologico tecniche dell'area:

Terreni caratterizzati generalmente dalla presenza di strati con Rp compresa tra 10 e 20 kg/cm² e da intervalli limitati con Rp > 20 kg/cm². Queste caratteristiche possono peggiorare o migliorare in funzione dell'incidenza dei livelli con Rp intorno a 10 kg/cm² rispetto a quelli con Rp intorno a 20 kg/cm². La resistenza a rottura è variabile da media a bassa mentre la compressibilità è variabile da media ad elevata.

9.2 - Pericolosità Geologica:

G.2 Pericolosità geologica media.

9.3 - Pericolosità Idraulica:

I.2 Pericolosità idraulica media.

9.4 - Pericolosità Sismica:

S.2 Pericolosità sismica locale media.

10. CONDIZIONI DI FATTIBILITÀ

10.1 - Condizioni di Fattibilità Geologico-tecnica:

F2 Fattibilità con normali vincoli da precisare a livello di progetto.

10.2 - Condizioni di Fattibilità Idraulica:

F2 Fattibilità con normali vincoli da precisare a livello di progetto.

10.3 - Condizioni di Fattibilità Sismica:

F2 Fattibilità con normali vincoli da precisare a livello di progetto.

11. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Nel caso l'intervento generi impatti sull'ambiente e sul territorio, secondo quanto disposto dall'art.5 ter delle Nta del RU – Attività di valutazione, il PUA dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:

1. a) la rilevanza o meno degli impatti sul territorio e sull'ambiente;
2. b) il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Nta del RU.

In particolare, la trasformazione prevista dal PUA sarà subordinata alla certificazione dell'avvenuta bonifica e condizionata dal rispetto della destinazione indicata nella certificazione medesima (art. 41 ter delle nta del RU).

12. MODALITÀ ATTUATIVE

L'intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo convenzionato (Piano di Recupero di cui all'art. 28 della L. 5 Agosto 1978 n. 457 di iniziativa privata), che preveda la contestuale realizzazione degli interventi edificatori e di tutte le opere di urbanizzazione comprese entro il perimetro dell'area soggetta a piano attuativo e di cui al precedente punto 5 capoverso b) nonché del raccordo con le urbanizzazioni esistenti.
Nelle more di approvazione del P.d.R. non è ammessa alcuna trasformazione ad eccezione di quelle rientranti nella definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria strettamente finalizzate ad evitare pericoli di crollo o comunque di grave deterioramento delle unità edilizie interessate ovvero ad assicurare i requisiti minimi di agibilità.
Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D. Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

L'intervento non è suddivisibile in più unità d'intervento.

13. SUPERFICIE MINIMA D'INTERVENTO

Smi = mq. 6787