Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato


Scheda nº 12.8- U.T.O.E. nº 12 "La piana industriale"

Scheda n° 12.8

Piano Strutturale U.T.O.E. n°12 “La piana industriale”

D.M.1444/1968 Zona territoriale omogenea D

1. DESCRIZIONE

L’area oggetto dell’intervento è localizzata a destra della S.S. n.67 Tosco Romagnola, a Nord della Ferrovia Firenze-Pisa-Livorno e fronteggia l’ambito della Grande struttura di vendita di S.Maria.

Si tratta di un’area di media estensione collocata nella fascia periferica dell'area urbanizzata in diretta relazione con il territorio aperto, caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive in parte sottoutilizzati e da deposito di mezzi per movimenti di terra.

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Ristrutturazione urbanistica – Rigenerazione urbana

3. SUPERFICIE DELL’AREA

Mq 37.826

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DELL’AREA

Predisporre le condizioni urbanistiche indispensabili ai fini di favorire la ricucitura con il tessuto urbano consolidato attraverso l’incentivazione al trasferimento delle attività artigianali presenti e al recupero delle aree degradate derivanti dalla fatiscenza degli immobili non più utilizzati e dagli usi impropri degli spazi aperti.

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

  • a) Superficie territoriale St 37.826 mq c.a.
  • b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria:
    - strade pubbliche come da progetto di PUA
    - dotazioni minime di parcheggi pubblici da realizzare mq 3808
    - dotazioni minime di verde pubblico da realizzare mq 3808
  • c) Superficie fondiaria Sf a-b
  • d) Superficie destinata ad attrezzature a scala comunale mq 3.688

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

In considerazione della complessità dell’intervento e della collocazione delle aree interessate, la progettazione dovrà essere corredata da specifiche analisi di tipo paesaggistico ed agronomico, al fine di perseguire il migliore inserimento delle strutture di nuova realizzazione previste, nel rispetto del contesto agricolo circostante; in particolare si dovrà:

  • - realizzare le “Aree a verde privato” di cui all’art. 108 del vigente RUC con valenza di:
    a. Aree verdi pertinenziali ad esclusivo servizio dei singoli edifici comprese nei lotti edificati e non edificati;
    b. Aree verdi in frangia ai corsi d’acqua.
  • - realizzare l’area a Verde pubblico di cui all’art. 85 del vigente RUC come localizzate dalle presente Scheda norma, arborata in senso ornamentale a protezione della viabilità di margine esistente. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo.
  • - realizzare le aree destinate a Zone per parcheggi pubblici, di cui all’art. 91 del vigente RUC, come localizzate dalle presente Scheda norma, arredati con piante, siepi ed alberature, secondo quanto previsto dal vigente RUC. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione dei parametri ambientali significativi e caratteristici del luogo quali:

  • - dati climatici ed analisi degli elementi dell’ambiente;
  • - disponibilità di luce naturale;
  • - fonti energetiche rinnovabili o assimilabili;
  • - contesto acustico;
  • - sorgenti di campo elettromagnetico;
  • - inquinamento dell’aria, tendendo conto anche degli scenari ex-post intervento e comunque tutte le realtà territoriali specifiche.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà essere garantita:

  • - l’integrazione morfologica e tipologica con un rapporto equilibrato tra gli edifici e gli spazi inedificati;
  • - il migliore orientamento degli edifici rispetto alla radiazione solare diretta;
  • - l’adozione di soluzioni integrate degli impianti tecnologici;
  • - lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili presenti nell’area di intervento al fine di produrre energia elettrica e termica a copertura parziale o totale del fabbisogno energetico dell’organismo edilizio progettato;
  • - la realizzazione di sistemi di fognatura dotati di reti separate per la raccolta delle acque reflue e delle acque di origine meteorica, previo eventuale trattamento di prima pioggia. Tale trattamento deve essere sempre previsto nel caso di superfici suscettibili di contaminare le acque;
  • - l’utilizzo di coloriture e materiali di finitura che migliorino l’inserimento degli edifici nel contesto in particolare per spezzare grandi volumi in campi visivi minori e per garantire l’integrazione con determinate specificità del paesaggio, specie per la visione d’alto.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione delle aree a verde circostanti gli edifici (integrazione di alberi, cespugli e coperture verdi), attuando tutte le misure finalizzate:

  • - al controllo dell'albedo degli spazi pavimentati e l’utilizzo di superfici a verde (filtranti) o pavimentazioni di tipo "freddo", scelte tra prato armato, laterizio, pietra chiara, acciottolato, ghiaia, legno, calcare;
  • - all’ombreggiamento delle zone adibite a parcheggio o a stazionamento dei veicoli.

Il PUA dovrà contenere la cessione gratuita all’amministrazione comunale dell’area posta in fregio alla rotatoria della S.S. Tosco Romagnola e destinata ad attrezzature a scala comunale, come localizzata dalla presente Scheda norma e nelle quantità di cui al precedente paragrafo 5 capoverso d.

La Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia ed entro le quali sono insediabili le diverse categorie funzionali.

E’ consentita la suddivisione in lotti urbanistici. Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono consentiti gli interventi edilizi con le limitazioni dimensionali previste nel successivo paragrafo 7.

Limiti massimi di Superficie utile lorda ammessi per specifiche categorie funzionali

  • a) Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1 Sul 2600 mq
  • b) Strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere F.3.1 Sul 6000 mq
  • c) Terziario di tipo diffuso - servizi alla persona e alle imprese F.4.6 Sul 1300 mq
  • d) Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.8 Sul 1300 mq

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

Per tutte le destinazioni urbanistiche

Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m

Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m

Distanza minima dei fabbricati dalle strade salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati Ds 8,00 m

SF superficie fondiaria

Slp superficie lorda di pavimento

Sv superficie di vendita

Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono attivabili, nelle quantità massime previste, le seguenti funzioni:

Ambito D3 - sottozona funzionale: Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1

- Commerciale al dettaglio

  • a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
  • b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,60 mq/mq
  • c) Altezza massima H 10,00 m
  • d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
  • e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
  • f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp
  • g) Parcheggio di relazione per medie strutture di vendita Pr 1,5 mq/ mq Sv

Ambito D3 - sottozona funzionale: Strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere F.3.1

- Turistico-ricettiva

  • a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
  • b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,75 mq/mq
  • c) Altezza massima H 15,00 m
  • d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,40
  • e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
  • f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp
  • g) Parcheggio aggiuntivo Pr 40 mq/100 mq Sul

Ambito D3 - sottozona funzionale: Terziario di tipo diffuso - attività direzionali di servizio alla persona e alle imprese e strutture specializzate per servizi privati, F.4.6

- Direzionale di servizio

  • a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
  • b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,65 mq/mq
  • c) Altezza massima H 10,00 m
  • d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
  • e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
  • f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

Ambito D3 - sottozona funzionale: Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.8

  • a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
  • b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,65 mq/mq
  • c) Altezza massima H 10,00 m
  • d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
  • e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
  • f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

8. DESTINAZIONI URBANISTICHE E FUNZIONI AMMESSE

Ambito D3

- Commerciale al dettaglio

FunzioneUsi compatibili
F.2.1Esercizi di vicinato e media distribuzioneAttività di commercio per la vendita di generi alimentari e non alimentari, dagli esercizi al dettaglio fino alle medie strutture di vendita, compresi i relativi uffici amministrativi Sono da intendersi compresi l’attività di vendita di autoveicoli, motoveicoli e similari il noleggio di mezzi di trasporto terrestri, aerei e navali.

Ambito D3

- Turistico-ricettiva

FunzioneUsi compatibili
F.3.1Strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiereAlberghi, hotel, motel e villaggi albergo e residenze speciali per studenti, compresi gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, sale convegni, spazi comuni funzionalmente connessi con l’attività principale.

Ambito D3

- Direzionale di servizio

FunzioneUsi compatibili
F.4.6Terziario di tipo diffuso – attività direzionali di servizio alla persona e alle imprese e strutture specializzate per servizi privatiUffici e studi professionali, sportelli bancari, ambulatori e studi medici, agenzie d’affari ed immobiliari, centri di riabilitazione fisioterapica, laboratori di analisi, strutture sanitarie private, ambulatori medici e veterinari.

Ambito D3

FunzioneUsi compatibili
F.4.8Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiereSale convegni, attrezzature culturali, per il tempo libero, cinema, discoteche, sale giochi, servizi per attività sportive quali campi da tennis e calcetto in strutture al coperto, servizi per il benessere fisico e la cura della persona (palestre, fitness, centri benessere, scuole di danza e ballo, ecc.).

Le destinazioni commerciali comportano la necessità di adeguamento delle dotazioni a parcheggio secondo i disposti della disciplina attuativa di urbanistica commerciale.

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITA’ e CONDIZIONI DI FATTIBILITA’

Per le valutazioni di pericolosità geologica, idraulica e sismica e le relative condizioni di fattibilità, si rimanda agli specifici elaborati dello studio geologico-idraulico allegati alla documentazione di variante.

10. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Il PUA dovrà essere sottoposto alle verifiche di cui all’art.5 ter delle Nta del RU – Attività di valutazione.

Nel caso l’intervento generi impatti sull’ambiente e sul territorio, secondo quanto disposto dall’art.5 ter delle Norme del RU – Attività di valutazione, il PUA dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:

  • - la rilevanza o meno degli effetti significativi sull’ambiente;
  • - uno studio sui flussi di traffico veicolare attratti;
  • - il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Norme del RU. (oss. N. 33, 36, 43, 46)

11. MODALITA’ ATTUATIVE

L’intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo convenzionato, che preveda la realizzazione degli interventi edificatori e delle opere di urbanizzazione funzionali ad esso, comprese entro il perimetro dell’area soggetta a Piano Attuativo nonché del raccordo con le urbanizzazioni esistenti.

E’ consentita la realizzazione del Piano attuativo tramite stralci funzionali, anche attraverso l’individuazione di Unità Minime di Intervento che preveda la realizzazione di parti (comprensive della quota parte di urbanizzazioni e standards urbanistici) autonomamente funzionali.

Nelle more di approvazione del PUA, nelle aree da cedere all’amministrazione comunale, non è ammessa alcuna trasformazione.

Al di fuori di dette aree restano consentiti tutti gli interventi edilizi finalizzati alla manutenzione degli immobili esistenti e al normale mantenimento delle funzioni delle attività già insediate.

Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D. Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

Con specifico riferimento agli ambiti definiti dal presente Piano attuativo e di quello relativo al PUA 12.9, è ammessa l’attivazione delle procedure di cui agli artt. 122 e successivi della L.R. Toscana n. 64/2014, relative alle disposizioni per la rigenerazione delle aree urbane degradate.

In tale ipotesi i soggetti aventi titolo possono presentare la manifestazione di interesse secondo le modalità dell’art. 126 della L.R. n. 64/2014, fermo restando che il perimetro dell’area di rigenerazione potrà comprendere, oltre gli ambiti definiti dal PUA 12.8 e 12.9, anche altre aree contigue, purché ricomprese nel territorio urbanizzato.

12. SUPERFICIE MINIMA D’INTERVENTO

La minima unità di intervento sarà quella determinata dallo stralcio funzionale o Unità minima d’intervento, definita in sede di redazione del Piano attuativo, ovvero secondo le modalità stabilite dal progetto di rigenerazione urbana.

Ultima modifica Venerdì, Gennaio 29, 2021 - 09:42