Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato

Scheda n° 13.1

Piano Strutturale U.T.O.E. n° 13 “La collina”

Zona territoriale omogenea D sottozona D3/RC

1. DESCRIZIONE

L’area di trasformazione, di forma irregolare, è localizzata in località Molin Nuovo, ad Ovest della linea ferroviaria Empoli-Siena e della S.R. Nuova 429.

Attualmente nell’area è presente un’attività industriale che risulta localizzata in area per insediamenti produttivi per il recupero di rifiuti solidi non pericolosi (carta da macero)

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Ristrutturazione Urbanistica/nuovo impianto.

3. SUPERFICIE DELL’AREA

Mq 37.990

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DELL’AREA

Ampliamento dell’area produttiva esistente corredata da un’area di sosta per i mezzi pesanti.

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

• a) Superficie territoriale St 37.990 mq c.a.
• b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria (Sup):
  1. i strade pubbliche come da porogetto di PUC
  2. ii dotazioni minime di parcheggi pubblici di dotazione mq 1.723
  3. iii dotazioni minime di parcheggi pubblici da realizzare mq 713
  4. iv. dotazioni minime di verde pubblico di dotazione mq 1.723
  5. v. dotazioni minime di verde pubblico da realizzare mq 535
  6. vi. dotazioni di parcheggio pubblico da monetizzare ii-iii
  7. vii. dotazioni di verde pubblico da monetizzare iv-vi
• c) Superficie fondiaria Sf a-b

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

Considerato che il progetto unitario non presenta caratteri di complessità e rilevanza e si inserisce un aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria, risulta comunque necessario un adeguato coordinamento della progettazione che dovrà essere corredata da specifiche analisi di tipo paesaggistico ed agronomica, al fine di perseguire il migliore inserimento delle strutture di nuova realizzazione previste, nel rispetto del contesto agricolo circostante; in particolare si dovrà:

• - prevedere la tutela delle aree agricole destinate alla coltivazione contermini a quelle produttive, mediante l’adozione di presidi con funzioni di mitigazione visiva, di isolamento, di filtro e per la riduzione dell’inquinamento da polveri e acustico e di barriera ad eventuali immissioni moleste;
• - realizzare le “Aree a verde privato” di cui all’art. 108 del vigente RUC con valenza di Aree verdi per la mitigazione/compensazione degli effetti dell’inquinamento atmosferico e di margine, come localizzate dalle presente Scheda norma. La conformazione di tali aree sarà definita dal PUC;
• - sistemare le aree destinate a Zone per parcheggi pubblici, di cui all’art. 91 del vigente RUC, saranno realizzate come localizzate dalle presente Scheda norma, arredati con piante, siepi ed alberature, secondo quanto previsto dal vigente RUC. La conformazione di tali aree sarà definita dal PUC;
• - realizzare l’area a parcheggio di pertinenza per la sosta di mezzi pesanti opportunamente schermata con piante, siepi ed alberature:
• - la realizzazione delle opere di raccordo con le urbanizzazioni esistenti e funzionali al comparto.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione dei parametri ambientali significativi e caratteristici del luogo quali:

• - dati climatici ed analisi degli elementi dell’ambiente;
• - disponibilità di luce naturale;
• - fonti energetiche rinnovabili o assimilabili;
• - contesto acustico;
• - sorgenti di campo elettromagnetico;
• - inquinamento dell’aria, tendendo conto anche degli scenari ex-post intervento e comunque tutte le realtà territoriali specifiche.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà essere garantita:

• - l’integrazione morfologica e tipologica con un rapporto equilibrato tra gli edifici e gli spazi inedificati;
• - il migliore orientamento degli edifici rispetto alla radiazione solare diretta;
• - l’adozione di soluzioni integrate degli impianti tecnologici;
• - lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili presenti nell’area di intervento al fine di produrre energia elettrica e termica a copertura parziale o totale del fabbisogno energetico dell’organismo edilizio progettato;
• - la realizzazione di sistemi di fognatura dotati di reti separate per la raccolta delle acque reflue e delle acque di origine meteorica, previo eventuale trattamento di prima pioggia. Tale trattamento deve essere sempre previsto nel caso di superfici suscettibili di contaminare le acque;
• - l’utilizzo di coloriture e materiali di finitura che migliorino l’inserimento degli edifici nel contesto in particolare per spezzare grandi volumi in campi visivi minori e per garantire l’integrazione con determinate specificità del paesaggio, specie per la visione d’alto.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione delle aree a verde circostanti gli edifici (integrazione di alberi, cespugli e coperture verdi), attuando tutte le misure finalizzate:

• - al controllo dell'albedo degli spazi pavimentati e l’utilizzo di superfici a verde (filtranti) o pavimentazioni di tipo "freddo", scelte tra prato armato, laterizio, pietra chiara, acciottolato, ghiaia, legno, calcare;
• - all’ombreggiamento delle zone adibite a parcheggio o a stazionamento dei veicoli.

Preso atto che nell’Utoe non sussistono carenze relative alle dotazioni di standard a verde pubblico e l’acquisizione dell’intera quantità stabilità quale dotazione minima di legge (D.M. 1444/68) risulta di scarsa utilità per l’amministrazione comunale, la quantità non ceduta, di cui al precedente punto 5 capoverso b), dovrà essere monetizzata. Il soggetto attuatore provvederà al pagamento di una somma di danaro, rapportata al costo di acquisizione di altre aree, equivalenti quanto a estensione e comparabili, quanto a ubicazione, a quelle che avrebbero dovuto essere cedute.

La Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia ed entro le quali sono insediabili le diverse categorie funzionali.

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m

Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m

Distanza minima dei fabbricati dalle strade salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati Ds 10,00 m

SF superficie fondiaria

Slp superficie lorda di pavimento

Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono attivabili, nelle quantità massime previste, le seguenti funzioni:

Ambito D3/RC - sottozona funzionale: Funzione Industriale e manifatturiera specializzata F.1.5

- Industriale ed artigianale

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,30 mq/mq
• c) Altezza massima H 9,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,40
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 0,05 mq SF
• f) Dotazione verde pubblico Vp 0,05 mq SF

8. DESTINAZIONI URBANISTICHE E FUNZIONI AMMESSE

- Industriale ed artigianale

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITA’ e CONDIZIONI DI FATTIBILITA’

Per le valutazioni di pericolosità geologica, idraulica e sismica e le relative condizioni di fattibilità, si rimanda agli specifici elaborati dello studio geologico-idraulico allegati alla documentazione di variante.

10. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Il PUC dovrà essere sottoposto alle verifiche di cui all’art.5 ter delle Nta del RU – Attività di valutazione.

Nel caso l’intervento generi impatti sull’ambiente e sul territorio, secondo quanto disposto dall’art.5 ter delle Norme del RU – Attività di valutazione, il PUC dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:

• - la rilevanza o meno degli effetti significativi sull’ambiente;
• - uno studio sui flussi di traffico veicolare attratti;
• - il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Norme del RU. (oss. N. 33, 36, 43, 46)

11. MODALITA’ ATTUATIVE

L’intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Progetto unitario convenzionato con la relativa contestuale approvazione della convenzione tra soggetti attuatori e Comune secondo quanto disposto dall’art. 121 della legge regionale n. 65/2014.

Il rilascio dei titoli abilitativi o atti di assenso comunque denominati relativi agli interventi previsti è subordinato alla sottoscrizione della convenzione.

Nelle more di approvazione del PUC, nelle aree da cedere all’amministrazione comunale, non è ammessa alcuna trasformazione.

Al di fuori di dette aree restano consentiti tutti gli interventi edilizi finalizzati alla manutenzione degli immobili esistenti e al normale mantenimento delle funzioni delle attività già insediate.

Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D. Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

12. SUPERFICIE MINIMA D’INTERVENTO

La minima unità di intervento sarà quella corrispondente all’intero comparto, come definito dalla presente Scheda norma.