Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato
Scheda nº 3.11- U.T.O.E. nº 3 "La città separata"
Scheda n° 3.11
Piano Strutturale U.T.O.E. n°3 "la Città separata"
D.M.1444/1968 Zona territoriale omogenea D
1. DESCRIZIONE
L’area di trasformazione, di forma irregolare, è localizzata nella zona di Carraia al margine Ovest della zona produttiva e al margine Sud di quella residenziale. Si contraddistingue per essere localizzata in prossimità di infrastrutture viarie ed in particolare in fregio alla S.G.C. Fi.Pi-Li. A Sud. Sempre sul confine Sud troverà la giacitura la nuova strada di comunicazione fra la zona di Carraia e lo svincolo della S.G.C. Fi.Pi-Li. Empoli Centro.
2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE
Nuovo Impianto
3. SUPERFICIE DELL’AREA
Mq 6.200
4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DELL’AREA
Completare l’attuale margine urbano contraddistinto da insediamenti residenziali e produttivi incerto e sfrangiato, in rapporto alla rete viaria, offrire spazi per un piccolo insediamento produttivo e direzionale.
5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO
- a) Superficie territoriale St 6.200 mq c.a.
- b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria:
− Le dotazioni minime di parcheggio pubblico da reperire dovranno essere dimensionate in base alle funzioni che si intenderanno insediare, nelle quantità stabilite al successivo punto 6.
− Le dotazioni minime di verde pubblico da reperire dovranno essere dimensionate in base alle funzioni che si intenderanno insediare, nelle quantità stabilite al successivo punto 6. - c) Superficie fondiaria Sf a-b
6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)
Considerato che il progetto unitario non presenta caratteri di complessità e rilevanza e si inserisce un aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria o comunque di semplice realizzazione tecnica, risulta comunque necessario un adeguato coordinamento della progettazione che preveda:
- - la localizzazione degli edifici esclusivamente nel sedime residuo esterno alle fasce individuate dalle distanze di prima approssimazione (Dpa) determinate secondo la metodologia dei paragrafi 5.1.3 e 5.1.4 del documento allegato al D.M. Ambiente 29 maggio 2008e ss.mm.ii.;
- - la preventiva autorizzazione del progetto degli edifici e delle opere pertinenziali del gestore delle linee elettriche presenti sul sito;
- - la preventiva valutazione del campo elettromagnetico rilevabile con misurazioni in sito e la loro valutazione ai fini del rispetto degli obbiettivi di qualità nella progettazione di nuovi insediamenti posti in prossimità di linee elettriche esistenti operanti alla frequenza di 50 Hz;
- - la realizzazione delle “Aree a verde privato” di cui all’art. 108 del vigente RUC con valenza di Aree verdi per la mitigazione/compensazione degli effetti dell’inquinamento atmosferico e di margine, come localizzate dalle presente Scheda norma. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo;
- - la realizzazione delle opere di raccordo con le urbanizzazioni esistenti e funzionali al comparto.
Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà essere garantita:
- - l’integrazione morfologica e tipologica con un rapporto equilibrato tra gli edifici e gli spazi inedificati;
- - il migliore orientamento degli edifici rispetto alla radiazione solare diretta;
- - l’adozione di soluzioni integrate degli impianti tecnologici;
- - lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili presenti nell’area di intervento al fine di produrre energia elettrica e termica a copertura parziale o totale del fabbisogno energetico dell’organismo edilizio progettato;
- - l’utilizzo di coloriture e materiali di finitura che migliorino l’inserimento degli edifici nel contesto in particolare per spezzare grandi volumi in campi visivi minori e per garantire l’integrazione con determinate specificità del paesaggio, specie per la visione d’alto.
Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione delle aree a verde circostanti gli edifici (integrazione di alberi, cespugli e coperture verdi), attuando tutte le misure finalizzate:
- - al controllo dell'albedo degli spazi pavimentati e l’utilizzo di superfici a verde (filtranti) o pavimentazioni di tipo "freddo", scelte tra prato armato, laterizio, pietra chiara, acciottolato, ghiaia, legno, calcare;
- - all’ombreggiamento delle zone adibite a parcheggio o a stazionamento dei veicoli.
Preso atto che nell’Utoe non sussistono carenze relative alle dotazioni di standard a verde pubblico e parcheggi, l’acquisizione dell’intera quantità stabilità quale dotazione minima di legge (D.M. 1444/68) risulta di scarsa utilità per l’amministrazione comunale, la quantità non ceduta, di cui al precedente punto 5 capoverso b), dovrà essere monetizzata. Il soggetto attuatore provvederà al pagamento di una somma di danaro, rapportata al costo di acquisizione di altre aree, equivalenti quanto a estensione e comparabili, quanto a ubicazione, a quelle che avrebbero dovuto essere cedute.
La Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia ed entro le quali sono insediabili le diverse categorie funzionali.
E’ consentita la suddivisione in lotti urbanistici. Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono consentiti gli interventi edilizi con le limitazioni dimensionali previste nel successivo paragrafo 7.
Limiti massimi di Superficie utile lorda ammessi per specifiche categorie funzionali
7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI
Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m
Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m
Distanza minima dei fabbricati dalle strade salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati Ds 8,00 m
SF superficie fondiaria
Slp superficie lorda di pavimento
Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono attivabili, nelle quantità massime previste,le seguenti funzioni:
Ambito D2/E - Funzioni Artigianali F.1.2
- Industriale ed artigianale
- a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,50
- b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,80 mq/mq
- c) Altezza massima H 9,00 m
- d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,65
- e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 0,05 mq SF
Ambito D2/E - Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.5
- Direzionale di servizio
- a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,50
- b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,90 mq/mq
- c) Altezza massima H 9,00 m
- d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,65
- e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
8. DESTINAZIONI URBANISTICHE E FUNZIONI AMMESSE
- Industriale ed artigianale
| Funzione | Usi compatibili | |
|---|---|---|
| F.1.2 | Artigianale, meccanica e tecnologica | Attività produttiva artigianale non insalubri con emissioni trascurabili o limitate, di tipo meccanico, tecnologico, di trasformazione o assemblaggio di prodotti.
Esclusivamente nel caso di categoria funzionale monofunzionale prevalente, sono compresi: a) i depositi e magazzini per lo stoccaggio all’aperto e al coperto delle materie prime e dei prodotti finiti legati all’attività produttiva; b) i relativi uffici amministrativi, gli spazi comuni, mense aziendali, l’alloggio di servizio, le unità immobiliari destinate alla commercializzazione diretta dei beni prodotti dall’azienda (al dettaglio o all’ingrosso), purché la superficie dei locali nei quali si effettua la vendita non superi la dimensione di un esercizio di vicinato. |
- Direzionale di servizio
| Funzione | Usi compatibili | |
|---|---|---|
| F.4.5 | Terziario di tipo diffuso - servizi alla persona e alle imprese | Attività di servizio quali lavanderie e stirerie non industriali, sartorie e similari, calzolai, tappezzerie, botteghe di restauro mobili, corniciai, assistenza e riparazione beni personali e per la casa, orafi, laboratori artigianali artistici, toilette per animali, officine di riparazione, cicli e motocicli, parrucchieri, centri estetici e benessere, laboratori fotografici, agenzie di viaggio, biglietterie e box-office, internet point, agenzie ippiche, sale scommesse, onoranze funebri e noleggio beni di consumo. |
9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITA’ e CONDIZIONI DI FATTIBILITA’
Per le valutazioni di pericolosità geologica, idraulica e sismica e le relative condizioni di fattibilità, si rimanda agli specifici elaborati dello studio geologico-idraulico allegati alla documentazione di variante.
10. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE
Il PUC dovrà essere sottoposto alle verifiche di cui all’art.5 ter delle Nta del RU – Attività di valutazione. (oss. N. 33, 36, 43, 46)
Qualora gli esiti delle verifiche condotte secondo quanto disposto dall’art.5 ter delle Norme del RU – Attività di valutazione possano generare effetti critici elevati o molto elevati. Il PUC dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:
- - Il rispetto degli obbiettivi di qualità nella progettazione di nuovi insediamenti posti in prossimità di linee elettriche esistenti operanti alla frequenza di 50 Hz;
- - la rilevanza o meno degli effetti significativi sull’ambiente;
- - il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Norme del RU.
11. MODALITA’ ATTUATIVE
L’intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Progetto unitario convenzionato con la relativa contestuale approvazione della convenzione tra soggetti attuatori e Comune secondo quanto disposto dall’art. 121 della legge regionale n. 65/2014.
Il rilascio dei titoli abilitativi o atti di assenso comunque denominati relativi agli interventi previsti è subordinato alla sottoscrizione della convenzione. Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D.Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.
12. SUPERFICIE MINIMA D’INTERVENTO
La minima unità di intervento sarà quella corrispondente all’intero comparto, come definito dalla presente Scheda norma.