Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato

Scheda n° 7.5

Piano Strutturale U.T.O.E. n°7 "Le espansioni lineari Corniola Pozzale Case nuove"

1. DESCRIZIONE

L'area oggetto dell'intervento è localizzata a destra di Via D'Ormicello (tracciato viario originario verso Sud ormai sostituito dalla Via Val D'Orme) che costeggia il Torrente Orme.

L'ambito riguarda un sito dismesso di una cava di argilla e di una fornace di grande dimensione, al centro ormai, di un piccolo borgo semirurale a tessuto rado.

Si tratta di un'area di grande estensione corrispondente ad un sito dismesso di una cava di argilla e di una fornace al centro di un piccolo borgo semirurale a tessuto rado.

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Ristrutturazione urbanistica – Rigenerazione urbana

3. SUPERFICIE DELL'AREA

Mq. 45.536

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DELL'AREA

Predisporre le condizioni urbanistiche indispensabili ai fini di favorire la ricucitura con il tessuto urbano consolidato attraverso il recupero delle aree degradate derivanti dalla fatiscenza degli immobili non più utilizzati e dagli usi impropri degli spazi aperti.

E' prevista una quota di residenziale (44% del totale delle funzioni insediabili) al fine di incentivare il recupero dell'area ed evitare una riconversione non controllabile attuabile attraverso interventi edilizi diretti.

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

• a) Superficie territoriale St 45.526 c.a.
• b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria
  - strade pubbliche come da progetto di PUA
  - strade private interne al comparto come da progetto di PUA
  - dotazioni minime di parcheggi pubblici da realizzare mq 2.838
  - dotazioni minime di verde pubblico da realizzare mq 4.830
  - dotazioni minime Aree verdi private per la mitigazione/compensazione mq 11.173
• c) Superficie fondiaria Sf a-b

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

In considerazione della complessità dell'intervento e della collocazione delle aree interessate, la rogettazione dovrà essere corredata da specifiche analisi di tipo paesaggistico ed agronomico, al fine di perseguire il migliore inserimento delle strutture di nuova realizzazione previste, nel rispetto del contesto agricolo circostante; in particolare si dovrà:

• - realizzare le “Aree a verde privato” di cui all'art. 108 del vigente RUC con valenza di Aree verdi per la mitigazione/compensazione degli effetti dell'inquinamento atmosferico e di margine, come localizzate dalle presente Scheda norma. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo, ferme restando, per le parti comprese nel perimetro del PRAE (Piano Regionale delle Attività Estrattive) le prescrizioni contenute nella disciplina urbanistica del PRAE e finalizzate alla definizione delle modalità di attuazione dei piani di coltivazione e di ripristino ambientale e funzionale. (oss. N. 62)
• - realizzare l'area a Verde pubblico di cui all'art. 85 del vigente RUC come localizzate dalle presente Scheda norma, arborata in senso ornamentale a protezione della viabilità di margine esistente. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo.
• - realizzare le aree destinate a Zone per parcheggi pubblici, di cui all'art. 91 del vigente RUC, come localizzate dalle presente Scheda norma, arredati con piante, siepi ed alberature, secondo quanto previsto dal vigente RUC. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo;
• - localizzare la funzione residenziale in posizione non contigua a quelle artigianali.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un'adeguata valutazione dei parametri ambientali significativi e caratteristici del luogo quali:

• - dati climatici ed analisi degli elementi dell'ambiente;
• - disponibilità di luce naturale;
• - fonti energetiche rinnovabili o assimilabili;
• - contesto acustico;
• - sorgenti di campo elettromagnetico;
• - inquinamento dell'aria, tendendo conto anche degli scenari ex-post intervento e comunque tutte le realtà territoriali specifiche.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà essere garantita:

• - l'integrazione morfologica e tipologica con un rapporto equilibrato tra gli edifici e gli spazi inedificati;
• - il migliore orientamento degli edifici rispetto alla radiazione solare diretta;
• - l'adozione di soluzioni integrate degli impianti tecnologici;
• - lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili presenti nell'area di intervento al fine di produrre energia elettrica e termica a copertura parziale o totale del fabbisogno energetico dell'organismo edilizio progettato;
• - la realizzazione di sistemi di fognatura dotati di reti separate per la raccolta delle acque reflue e delle acque di origine meteorica, previo eventuale trattamento di prima pioggia. Tale trattamento deve essere sempre previsto nel caso di superfici suscettibili di contaminare le acque;
• - l'utilizzo di coloriture e materiali di finitura che migliorino l'inserimento degli edifici nel contesto in particolare per spezzare grandi volumi in campi visivi minori e per garantire l'integrazione con determinate specificità del paesaggio, specie per la visione d'alto.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un'adeguata valutazione delle aree a verde circostanti gli edifici (integrazione di alberi, cespugli e coperture verdi), attuando tutte le misure finalizzate:

• - al controllo dell'albedo degli spazi pavimentati e l'utilizzo di superfici a verde (filtranti) o pavimentazioni di tipo "freddo", scelte tra prato armato, laterizio, pietra chiara, acciottolato, ghiaia, legno, calcare;
• - all'ombreggiamento delle zone adibite a parcheggio o a stazionamento dei veicoli.

La Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia ed entro le quali sono insediabili le diverse categorie funzionali.

E' consentita la suddivisione in lotti urbanistici. Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono consentiti gli interventi edilizi con le limitazioni dimensionali previste nel successivo paragrafo 7.

Limiti massimi di Superficie utile lorda ammessi per specifiche categorie funzionali

• a) Artigianale F.1.2 Sul 1.600 mq
• b) Residenziale Sul 4.275 mq
• c) Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1 Sul 4.000 mq
• d) Terziario di tipo diffuso - servizi alla persona e alle imprese F.4.6 Sul 900 mq
• e) Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.8 Sul 900 mq

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

Per tutte le destinazioni urbanistiche

Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m

Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m

Distanza minima dei fabbricati dalle strade salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati Ds 8,00 m

SF superficie fondiaria

Slp superficie lorda di pavimento

Sv superficie di vendita

Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono attivabili, nelle quantità massime previste, le seguenti funzioni:

Ambito D2 - Funzioni Artigianali F.1.2

- Industriale ed artigianale

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,40 mq/mq
• c) Altezza massima H 9,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,40
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 0,05 mq SF

Ambito C - sottozona funzionale: Residenziale

- Residenza

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Superficie utile lorda Sul 4.000 mq
• c) Altezza massima H 10,50 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,45
• e) Numero massimo di piani fuori terra Np 3
• f) Dotazione parcheggio pubblico Pp mq. 3 ogni 30 mq. di Sul
• g) Dotazione verde pubblico Vp mq. 9 ogni 30 mq. di Sul

Ambito D2 - sottozona funzionale: Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1

- Commerciale al dettaglio

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,45 mq/mq
• c) Altezza massima H 10,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,40
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp
• g) Parcheggio di relazione per medie strutture di vendita Pr 1,5 mq/ mq Sv

Ambito D2 - sottozona funzionale: Terziario di tipo diffuso - attività direzionali di servizio alla persona e alle imprese e strutture specializzate per servizi privati, F.4.6

- Direzionale di servizio

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,60 mq/mq
• c) Altezza massima H 10,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,45
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

Ambito D2 - sottozona funzionale: Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.8

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,60 mq/mq
• c) Altezza massima H 10,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,45
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

8. DESTINAZIONI URBANISTICHE E FUNZIONI AMMESSE

Ambito D2 - Industriale ed artigianale

Ambito C - Industriale ed artigianale

Ambito D2 - Commerciale al dettaglio

Ambito D2 - Direzionale di servizio

Ambito D2

Le destinazioni commerciali comportano la necessità di adeguamento delle dotazioni a parcheggio secondo i disposti della disciplina attuativa di urbanistica commerciale.

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITA' e CONDIZIONI DI FATTIBILITA'

Per le valutazioni di pericolosità geologica, idraulica e sismica e le relative condizioni di fattibilità, si rimanda agli specifici elaborati dello studio geologico-idraulico allegati alla documentazione di variante.

10. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Il PUA dovrà essere sottoposto alle verifiche di cui all'art.5 ter delle Nta del RU - Attività di valutazione.

Nel caso l'intervento generi impatti sull'ambiente e sul territorio, secondo quanto disposto dall'art.5 ter delle Norme del RU - Attività di valutazione, il PUA dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:

• - la rilevanza o meno degli effetti significativi sull'ambiente;
• - uno studio sui flussi di traffico veicolare attratti;
• - il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Norme del RU. (oss. N. 33, 36, 43, 46)

11. MODALITA' ATTUATIVE

L'intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo convenzionato, che preveda la realizzazione degli interventi edificatori e delle opere di urbanizzazione funzionali ad esso, comprese entro il perimetro dell'area soggetta a Piano Attuativo nonché del raccordo con le urbanizzazioni esistenti.

E' consentita la realizzazione del Piano attuativo tramite stralci funzionali, anche attraverso l'individuazione di Unità Minime di Intervento che preveda la realizzazione di parti (comprensive della quota parte di urbanizzazioni e standards urbanistici) autonomamente funzionali.

Nelle more di approvazione del PUA, nelle aree da cedere all'amministrazione comunale, non è ammessa alcuna trasformazione.

Al di fuori di dette aree restano consentiti tutti gli interventi edilizi finalizzati alla manutenzione degli immobili esistenti e al normale mantenimento delle funzioni delle attività già insediate.

Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D. Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

Con specifico riferimento agli ambiti definiti dal presente Piano attuativo è ammessa l’attivazione delle procedure di cui agli artt. 122 e successivi della L.R. Toscana n. 64/2014, relative alle disposizioni per la rigenerazione delle aree urbane degradate. In tale ipotesi i soggetti aventi titolo possono presentare la manifestazione di interesse secondo le modalità dell’art. 126 della L.R. n. 64/2014, fermo restando che il perimetro dell’area di rigenerazione potrà comprendere anche altre aree ontigue, purché ricomprese nel territorio urbanizzato.

12. SUPERFICIE MINIMA D'INTERVENTO

La minima unità di intervento sarà quella determinata dallo stralcio funzionale o Unità minima d’intervento, definita in sede di redazione del Piano attuativo, ovvero secondo le modalità stabilite dal progetto di rigenerazione urbana.