1. Il P.O. assume come territorio urbanizzato, ai sensi dell'art.4 della L.R. n. 65/2014, i seguenti insediamenti: Collesalvetti, Stagno, Guasticce, Vicarello, Nugola, Torretta Vecchia, Castell'Anselmo, Pietreto, Parrana San Martino, Parrana San Giusto, Crocino, Le Case di Colognole.

2. La gestione del patrimonio edilizio esistente è regolata dalle disposizioni del presente capo sulla base dei morfotipi urbani descritti di seguito.

3. Il P.O., in coerenza con il P.S., riconosce nelle tavole DIS02.1, DIS02.2, DIS02.3, DIS02.4, DIS02.5, DIS02.6, DIS02.7, DIS02.8, DIS02.9, DIS02.10, DIS02.11, DIS02.12, DIS02.13 e DIS02.14 in scala 1: 2.000 i seguenti morfotipi insediativi:

1. a) TS.1 - Morfotipo urbano storico compatto;
2. b) TS.2 - Morfotipo storicizzato;
3. c) TR.3 - Morfotipo ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali;
4. d) TR.4 - Morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee di edilizia pianificata;
5. e) TR.7 - Morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee sfrangiato di margine;
6. f) TPS.1 - Morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee a proliferazione produttiva;
7. g) TPS.2 - Morfotipo a piattaforme produttive - commerciali - direzionali;
8. h) TPS.3 - Insule specializzate.

4. I morfotipi di cui al precedente comma sono disciplinati in ordine a:

1. a) Descrizione;
2. b) Obiettivi;
3. c) Limiti di ammissibilità delle funzioni.

5. La disciplina di ciascun morfotipo è a sua volta articolata in:

1. a) interventi consentiti per il patrimonio edilizio esistente soggetto a schedatura, individuato con apposito segno grafico nelle tavole DIS02.1, DIS02.2, DIS02.3, DIS02.4, DIS02.5, DIS02.6, DIS02.7, DIS02.8, DIS02.9, DIS02.10, DIS02.11, DIS02.12, DIS02.13 e DIS02.14 in scala 1: 2.000;
2. b) interventi consentiti per l'edificato di recente formazione;
3. c) interventi consentiti sui manufatti pertinenziali;
4. d) prescrizioni comuni agli interventi;
5. e) ulteriori prescrizioni particolari.

6. Gli interventi che comportano mutamento della destinazione d'uso verso la funzione residenziale e/o il frazionamento di preesistente unità abitativa di immobili già residenziali, sono ammissibili qualora assicurino per ciascuna unità immobiliare una superficie minima di mq 60 di SE, come definita dall'art. 10 DPGR 39/R/2018, e che presenti i requisiti igienico sanitari prescritti per le unità abitative con le dotazioni minime di legge e le prescrizioni del regolamento edilizio.

1. Sono i tessuti del patrimonio edilizio consolidato, solitamente allineati ad un asse viario storico, caratterizzati dalla presenza di manufatti edilizi per i quali si prevede sostanzialmente il mantenimento dell'assetto esistente, salvo interventi di riqualificazione dei caratteri architettonici, ambientali e funzionali, nel rispetto della salvaguardia delle peculiari caratteristiche di collocazione oro/geografiche e di articolazione dell'agglomerato insediativo.

2. Il P.O. per il presente morfotipo persegue i seguenti obiettivi specifici:

1. a) tutelare la struttura a isolati, chiusi o semichiusi, incrementando al contempo la dotazione e la qualità dei servizi, della rete di spazi pubblici e del verde urbano;
2. b) evitare la saturazione di corti e spazi interni con interventi di nuova edificazione, in modo da mantenere inalterato il rapporto tra edificato e area libera;
3. c) evitare l'inserimento di architetture contemporanee fuori scala e monofunzionali;
4. d) mantenere e reperire, ove possibile, varchi nella cortina edilizia per creare un sistema di spazi fruibili e favorirne favorire l'utilizzo pubblico;
5. e) progettare la "rete degli spazi pubblici" mettendo a sistema gli spazi interni di cui sopra con quelli di relazione già presenti, quali piazze, slarghi, marciapiedi, percorsi ciclabili, per incrementare la dotazione del tessuto connettivo dell'insediamento e la qualità urbana in generale.

3. Nel presente morfotipo non sono ammesse le seguenti funzioni:

• - I.1, C, A1, A2;
• - A3 ad eccezione delle attività integrative commerciali e dell'agriturismo: vendita di prodotti legati alle tradizioni locali e più in generale all'attività agricola;
• - CD.III distribuzione di carburanti.

4. Negli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TS.1 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

1. I. RC2 (ristrutturazione edilizia conservativa 2)
2. I. RR2 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 2)
3. II. RR3 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 3)
4. III. Addizione Volumetrica

5. Nel morfotipo TS1 gli Interventi pertinenziali sono finalizzati al riordino e alla riqualificazione di tali ambiti urbani, nonché alla sostituzione di manufatti impropri e devono rispettare le seguenti prescrizioni:

1. a) privilegiare la demolizione dei manufatti impropri esistenti all'interno del resede di riferimento. In tal caso è ammessa la realizzazione di interventi pertinenziali nella misura massima del 10% del volume totale (Vtot) esistente dell'edificio principale e in misura non superiore alla volumetria demolita e comunque non superiore a quella prescritta dalla lettera b)
2. b) b) gli interventi pertinenziali di nuova realizzazione sono ammessi nella misura massima di 10 mq di SE, esclusivamente in assenza di pertinenze già esistenti;
3. c) non essere realizzati in aderenza all'edificio principale né sul fronte principale;
4. d) essere realizzati con materiali e finiture coerenti con quelli dell'edificio principale e nel rispetto dei caratteri architettonici e storico-culturali degli edifici e del contesto.

1. È il tessuto storico situato all'interno del centro abitato o ai suoi margini, caratterizzato sia da lotti residenziali disposti linearmente lungo i percorsi fondativi, sia da isolati, chiusi o semichiusi, ordinati secondo un reticolo geometrico con chiara gerarchizzazione. Il margine urbano è costituito dagli spazi tergali rivolti sia verso il territorio rurale, sia verso i tessuti storici o contemporanei. Nei tessuti di matrice storicizzata la destinazione è prevalentemente residenziale ma sono presenti anche funzioni diverse dalla residenza (per lo più servizi di vicinato). Il tipo edilizio prevalente è rappresentato da edifici in linea pluripiano di modeste altezze (mediamente tre piani fuori terra).

2. Il P.O. per il presente morfotipo persegue gli stessi obiettivi specifici di cui al morfotipo TS.1.

3. Nel presente morfotipo non sono ammesse le seguenti funzioni:

1. I. I.1, C, A1, A2;
2. II. A3 ad eccezione delle attività integrative commerciali e dell'agriturismo: vendita di prodotti legati alle tradizioni locali e più in generale all'attività agricola;
3. III. CD.III distribuzione di carburanti.

4. Negli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TS.2 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

1. I. RC3 (Ristrutturazione edilizia conservativa 3)
2. II. RR2 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 2)
3. III. Addizione Volumetrica,

5. Sugli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TS.2 è consentita la modifica dei prospetti purché gli interventi risultino coerenti con gli elementi architettonici, tipologici, e formali caratterizzanti il contesto urbano di riferimento e contribuiscano all'eliminazione di eventuali elementi disarmonici originati da modifiche apportate in epoche successive a quella di costruzione, previa presentazione della relazione di compatibilità di cui all'art. 138 della L.R. 65/2014.

6. Nel morfotipo TS2 gli interventi pertinenziali sono finalizzati al riordino e riqualificazione di tali ambiti urbani, nonché alla sostituzione di manufatti impropri e devono rispettare le seguenti prescrizioni:

1. a) privilegiare la demolizione dei manufatti impropri esistenti all'interno del resede di riferimento. In tal caso è ammessa la realizzazione di interventi pertinenziali nella misura massima del 10% del volume totale (Vtot) esistente dell'edificio principale in misura non superiore alla volumetria demolita e comunque non superiore a quella prescritta dalla lettera b);
2. b) gli interventi pertinenziali di nuova realizzazione sono ammessi nella misura massima di 10 mq di SE, esclusivamente in assenza di pertinenze già esistenti;
3. c) non essere realizzati in aderenza all'edificio principale né sul fronte principale;
4. d) essere realizzati con materiali e finiture coerenti con quelli dell'edificio principale e nel rispetto dei caratteri architettonici e storico-culturali degli edifici e del contesto.

1. Sono tessuti a densità variabile, propri delle grandi espansioni dagli anni '60 in poi, organizzati in isolati irregolari per forme e dimensioni, caratterizzati da edifici in blocchi di diverse forme e volumetrie, collocati su lotti con geometrie e dimensioni diversificate, con ampi spazi di pertinenza, distribuiti tra superfici di servizio all'edificio (accessi carrabili e corti di servizio) e spazi semipubblici sistemati a verde o pavimentati. Nel territorio comunale il morfotipo TR3 è presente soprattutto negli insediamenti di Stagno, Vicarello e Collesalvetti.

2. Il P.O. per il presente morfotipo persegue i seguenti obiettivi specifici:

1. a) definire un disegno urbano compiuto, cercando di restituire al tessuto una nuova identità e dar vita a centralità urbane;
2. b) rileggere e riprogettare allineamenti, tracciati, relazioni con la strada e la rete degli spazi aperti;
3. c) dotare i tessuti insediativi di servizi adeguati e attrezzature specialistiche, realizzando anche aree ad elevata specializzazione, accessibili dalla città e dallo spazio periurbano;
4. d) aumentare la qualità dello spazio pubblico e dalle aree aperte degradate e/o dismesse, prevedendo anche interventi di demolizione e di densificazione edilizia, ricorrendo a progetti di efficienza e produzione energetica;
5. e) ricostruire le relazioni con la città e con lo spazio aperto periurbano (agricolo o naturale);
6. f) dotare lo spazio periferico dei servizi di cui sono carenti, e attrezzature specialistiche e dotazioni alla scala di quartiere.

3. Nel presente morfotipo non sono ammesse le seguenti funzioni:

1. - I.1,
2. - C.III deposito e stoccaggio
3. - A1, A2;
4. - A3 ad eccezione delle attività integrative commerciali e dell'agriturismo: vendita di prodotti legati alle tradizioni locali e più in generale all'attività agricola;

4. Negli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TR.3 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

1. I. RR3 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 3)
2. II. Addizione volumetrica

5. Nel morfotipo TR3 gli Interventi pertinenziali sono finalizzati al riordino e riqualificazione di tali ambiti urbani, nonché alla sostituzione di manufatti impropri e devono rispettare le seguenti prescrizioni:

1. a) privilegiare la demolizione dei manufatti impropri esistenti all'interno del resede di riferimento. In tal caso è ammessa la realizzazione di interventi pertinenziali nella misura massima del 10% del volume totale (Vtot) esistente;
2. b) non essere realizzati in aderenza all'edificio principale né sul fronte principale;
3. c) essere realizzati con materiali e finiture coerenti con quelli dell'edificio principale e nel rispetto dei caratteri architettonici e storico-culturali degli edifici e del contesto.

6. In deroga al comma 4, è ammessa la realizzazione di verande nel rispetto di quanto indicato nel Regolamento Edilizio comunale.

1. Tessuti organizzati in lotti di grandi dimensioni con disegno omogeneo derivante da un progetto unitario, caratterizzato dalla ripetizione dello stesso tipo edilizio a blocchi, o da una composizione di tipi edilizi, isolato su lotto e arretrato dal fronte stradale. I blocchi residenziali sono sistemati conformemente al progetto su lotti di forme e geometrie pianificate. Nel territorio comunale il morfotipo TR4 è presente soprattutto negli insediamenti di Collesalvetti e Nugola, in cui si configura come margine esterno del territorio urbanizzato, Castell'Anselmo e Pietreto.

2. Il P.O. per il presente morfotipo persegue i seguenti obiettivi specifici:

1. a) attivare progetti di rigenerazione urbana orientati a valorizzare e favorire la qualità e la riconoscibilità dell'architettura contemporanea, nonché la qualità degli spazi aperti urbani, congiuntamente alla realizzazione di nuove relazioni funzionali, ambientali e paesaggistiche tra il presente tessuto e i tessuti adiacenti, la città e il territorio aperto;
2. b) incentivare la qualità degli interventi di architettura e ristrutturazione urbanistica e edilizia nei linguaggi della contemporaneità e attivare occasioni per rivalutare il patrimonio edilizio contemporaneo (efficienza e produzione energetica, qualità dei fronti urbani);
3. c) costruire permeabilità tra città e campagna valorizzando e creando relazioni e rapporti di continuità spaziale, visuale e percettiva tra spazio aperto urbano e campagna periurbana (coni visivi e connessioni in chiave paesaggistica);
4. d) realizzare o recuperare aree attrezzate specializzate, accessibili dalla città e dallo spazio periurbano, conferendo loro il ruolo di nuove centralità urbane;
5. e) riprogettare il margine urbano con interventi di qualificazione paesaggistica (costruire permeabilità tra spazio urbano e aperto, ridisegnare i fronti urbani verso lo spazio agricolo, progettare percorsi di connessione/attraversamento, fasce alberate, orti, frutteti e giardini periurbani).

3. Nel presente morfotipo non sono ammesse le seguenti funzioni:

1. I. I.1, C, A1, A2;
2. II. A3 ad eccezione delle attività integrative commerciali e dell'agriturismo: vendita di prodotti legati alle tradizioni locali e più in generale all'attività agricola;
3. III. C.III distribuzione di carburanti.

4. Negli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TR.4 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

1. I. RR1 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 1)
2. II. RR2 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 2)
3. III. RR3 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 3)

5. Gli interventi di Addizione Volumetrica con modifiche alla sagoma e gli interventi pertinenziali non devono comportare superfetazioni, ovvero parti non organiche con i caratteri tipologici dell'edificio esistente ed essere realizzati nel rispetto dell'impianto complessivo, della tipologia e dei caratteri architettonici dell'edificio, nonché del contesto di riferimento.

1. I tessuti TR7 fanno riferimento all'omonimo morfotipo della città contemporanea, definito nell'abaco delle invarianti del PIT-PPR come "tessuto sfrangiato di margine". Sono tessuti insediativi a bassa densità, caratterizzati da una crescita incrementale, disomogenea e scarsamente controllata per singoli lotti, prevalentemente localizzati lungo un asse viario preesistente o da esso dipendenti, mediante l'innesto di percorsi di accesso a pettine. Si tratta di tessuti che si configurano sia come accrescimenti disordinati dei tessuti storici o storicizzati, sia come sfrangiamenti dell'insediamento nel tessuto rurale, con totale assenza di un margine urbano. La destinazione è prevalentemente residenziale e l'impianto pressoché privo di spazi pubblici e servizi. Prevalgono i tipi edilizi mono e bifamiliari ma sono presenti anche edifici pluripiano di modeste altezze. Nel territorio comunale il morfotipo TR7 è presente soprattutto negli insediamenti di Stagno, Vicarello, Collesalvetti e Nugola, configurandosi sia come margine esterno del territorio urbanizzato, sia come tessuto di saldatura disordinata tra gli insediamenti storici e storicizzati. Molto spesso, soprattutto nelle situazioni di margine, a questo tessuto sono legate le aree a verde urbano private, di cui all'art.49.

2. Il P.O. per il presente tessuto persegue i seguenti obiettivi specifici, finalizzati al raggiungimento di una più armonica e funzionale configurazione degli spazi e, in generale, al raggiungimento dei seguenti obiettivi specifici previsti dal PIT/PPR per il morfotipo urbano TR.7:

1. a) attivare progetti di paesaggio con interventi sul margine urbano, sugli spazi pubblici, sulle relazioni con la città da un lato e il territorio aperto dall'altro, finalizzando gli interventi alla trasformazione di un tessuto amorfo di case in un quartiere a bassa densità in stretta relazione con il territorio aperto adiacente;
2. b) bloccare i processi di dispersione insediativa;
3. c) riprogettare il "bordo costruito" con azioni di qualificazione paesaggistica e insediativa, anche tramite l'istituzione di una "cintura verde" periurbana che qualifichi in senso multifunzionale (orti, frutteti, giardini, percorsi fruitivi, parchi agricoli) il passaggio dalla città alla campagna;
4. d) migliorare i fronti urbani verso lo spazio agricolo, completando e rendendo continue alcune maglie frammentate per dare unitarietà all'edificato;
5. e) riprogettare e valorizzare le aree intercluse o libere come spazi pubblici integrati, flessibili e multiuso, destinandoli ad attività agricolo/ricreative, orti urbani, parchi, giardini, ecc. connettendoli con percorsi di mobilità dolce alla "cintura verde" periurbana;
6. f) dotare lo spazio periferico di servizi alla scala di quartiere.

3. Nel tessuto di cui al presente articolo è ammesso il cambio di destinazione d'uso verso la categoria attrezzature e servizi pubblici, sempre che le caratteristiche architettoniche dell'edificio lo consentano e che siano reperiti i parcheggi necessari alla funzionalità del servizio offerto.

4. Nei tessuti TR7 prevalentemente residenziali in riferimento ai criteri e alle metodologie contenute nell'Allegato 2 del PIT/PPR - Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea, è ammessa la nuova edificazione intesa come completamento del lotto ma rispettando i parametri del comma 12 del presente articolo.

5. Negli edifici esistenti destinati ad attività produttive compatibili con la residenza è ammessa la conservazione della funzione e sono ammessi ampliamenti fino al 5% della superficie calpestabile (SCal) purché l'indice di copertura (IC) conseguente all'intervento non risulti superiore al 50% della superficie fondiaria di pertinenza;

6. È ammesso il recupero all'uso residenziale di edifici già destinati alla produzione o al commercio nel rispetto dei seguenti limiti dimensionali:

1. a) Il recupero integrale dei primi 300 mq di SE;
2. b) Il recupero della parte eccedente i 300 mq e fino a 500 mq nella misura del 70%;
3. c) Il recupero della parte eccedente i 500 mq nella misura del 30%;

7. il recupero di cui al punto precedente si attua mediante intervento edilizio diretto per gli immobili che non superano la dimensione di 500 mq di SE; mediante progetti unitari convenzionati per gli immobili di dimensioni maggiori.

8. Nei tessuti TR7 è ammessa, previa approvazione di un piano di recupero esteso a un intero comparto, la ristrutturazione urbanistica dello stesso con la conservazione della dimensione esistente in termini di SE e il rispetto di un indice di copertura IC inferiore o uguale al 40% delle singole superfici fondiarie e dovrà essere assicurata una superficie minima a verde privato pari al 25% della superficie fondiaria o superiore a quella già esistente. Per comparto si intende la porzione di territorio destinata all'attuazione di un intervento urbanistico preventivo, pubblico o privato comprendente, al suo interno, aree di diverse proprietà e con diverse destinazioni d'uso, edificate e non. Il comparto urbanistico può comprendere, oltre alla superficie fondiaria, le superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Il piano di recupero dovrà perseguire gli obiettivi specifici di cui al secondo comma del presente articolo.

9. Nel presente tessuto non sono ammesse le seguenti funzioni:

• - I.I, C, A.I e A.II;
• - A.III circoscritte alle sole attività integrative di servizio.

10. Eventuali ulteriori limitazioni alle destinazioni d'uso ammesse nel presente tessuto potranno essere regolamentate con specifico atto da approvare da parte del consiglio Comunale previa concertazione con le associazioni di categoria.

11. Negli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TR.7 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

• I. RR3 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 3)

12. Nel caso di attuazione di interventi di nuova edificazione di cui al comma 4 del presente articolo o di ristrutturazione ricostruttiva di cui alla categoria RR2 si dovranno seguire i seguenti criteri:

1. a) allineamento con gli edifici contigui dei nuovi corpi di fabbrica;
2. b) attuazione di interventi volti a riqualificare l'immagine del contesto edificato e degli spazi pubblici dando continuità alle percorrenze pubbliche;
3. c) altezza massima non superiore a 7,5 m e comunque all'altezza degli edifici preesistenti e circostanti; maggiori altezze potranno essere ammesse, con parere positivo della Conferenza dei Servizi interna, se rispondenti a criteri di funzionalità per le attività allocate e di immagine urbana, nel rispetto delle visuali paesaggistiche e tenendo conto delle altezze degli edifici esistenti nell'immediato contesto;
4. d) i lotti non devono avere in precedenza prodotto volumi edificati aggiuntivi, oltre a quelli di cui eventualmente si propone la demolizione;
5. e) accesso diretto dalla viabilità pubblica di larghezza almeno 4 m;
6. f) assicurare una superficie minima a verde privato pari al 25% della superficie fondiaria;
7. g) rispettare un indice di copertura IC inferiore o uguale al 40% della superficie fondiaria;
8. h) prevedere la progettazione del "bordo costruito" con azioni di mitigazione paesaggistica anche tramite l'istituzione di una "cintura verde" periurbana che renda permeabile il passaggio dalla città alla campagna;
9. i) garantire almeno due posti auto effettivi per ogni unità immobiliare di nuova edificazione.

1. Tessuto prevalentemente produttivo e/o commerciale con lotti di capannoni di grandi e medie dimensioni disposti lungo un'arteria stradale di scorrimento, in pianura, fondovalle e/o su riviera fluviale, su un solo lato dell'arteria, talvolta d'ingresso ai centri abitati, caratterizzati da una crescita incrementale per singoli lotti. In alcuni casi i lotti edificati risultano radi e intervallati da aree libere, in altri la disposizione lungo strada dei capannoni ha generato un ispessimento ed un'iterazione del principio insediativo fino alla saturazione dei lotti. Talvolta sono presenti lotti residenziali isolati inglobati. Si tratta di tessuti in netta discontinuità con il tessuto urbano circostante e con il territorio aperto. Nel territorio comunale il morfotipo TPS1 è presente in misura consistente nell'insediamento di Stagno.

2. Il P.O. per il presente morfotipo persegue i seguenti obiettivi specifici:

1. a) riqualificare gli insediamenti produttivi lineari ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo e il territorio aperto e tra il tessuto produttivo e la città;
2. b) ridurre nelle previsioni urbanistiche ulteriori processi di edificazione lungo le strade e i fiumi;
3. c) progettare il margine con il territorio aperto prevedendo interventi di qualificazione paesistica;
4. d) riutilizzare i capannoni dismessi per la riqualificazione urbanistica, ambientale e architettonica;
5. e) provvedere alla messa in sicurezza della viabilità.

3. Nel presente morfotipo non sono ammesse le seguenti funzioni:

• - R ad eccezione di quanto previsto al comma 7 del presente articolo;
• - C.I e C.II;
• - CD.I e CD.II;
• - T;
• - A.1 e A.2;
• - A.3 circoscritte alle sole attività integrative di servizio.

Eventuali ulteriori limitazioni alle destinazioni d'uso ammesse nel presente tessuto potranno essere regolamentate con specifico atto da approvare da parte del consiglio Comunale previa concertazione con le associazioni di categoria.

4. Negli immobili presenti all'interno dei tessuti TPS.1 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

1. a) RR3 (ristrutturazione edilizia ricostruttiva 3)
2. b) interventi pertinenziali - IP ad eccezione della realizzazione di una tettoia o tunnel mobili, su un solo lato e in aderenza al manufatto, per le funzioni di carico e scarico o deposito, con profondità massima di m.4,00 e comunque non eccedente il lato del fabbricato.

5. Gli interventi edilizi sulle costruzioni esistenti ricadenti in tale tessuto non dovranno determinare la creazione di nuove U.I. aventi una superficie utile inferiore a mq 200.

6. Negli immobili presenti all'interno dei tessuti TPS.1 sono consentite le addizioni volumetriche di cui all'art. 6 se contenute entro il 20% del volume legittimo totale, ai sensi dell'art. 22 del D.P.G.R 39/R/2018, alla data di adozione del presente P.O. risultante dalla variante finale/comunicazione di fine lavori e comunque entro il limite dimensionale di 200 mq di SE.

7. È consentito il cambio d'uso verso la funzione residenziale a condizione che non ci sia aumento del numero di unità immobiliari rispetto a quelle esistenti alla data di adozione del PO e comunque con una SE non superiore a 150 mq.

8. All'interno degli edifici esistenti è consentita la realizzazione di una unità abitativa, da destinarsi al custode o al titolare dell'attività, nella dimensione massima di 70 mq.

1. Sono aree specializzate per grandi attrezzature, destinate all'insediamento di complessi monofunzionali specialistici, commerciali/produttivi e servizi di interesse locale/territoriale, autonome e separate dal contesto urbano di riferimento. Possono essere inglobate nelle aree urbane o localizzate all'esterno degli insediamenti; la caratteristica è comunque la giustapposizione e l'assenza di relazioni con il contesto urbano o ambientale in cui sono inserite; le tipologie di insediamento sono molto diversificate e specifiche in base al tipo di funzione da insediare (talvolta è presente la residenza nata a servizio delle attività produttive). Il margine è netto e i tessuti sono spesso recintati. Gli spazi pubblici sono costituiti da piazzali adibiti a parcheggio e modeste aree verdi. Nel territorio comunale il morfotipo TPS2 è presente in misura consistente negli insediamenti di Stagno e Collesalvetti.

2. Il P.O. per il presente morfotipo persegue i seguenti obiettivi specifici:

1. a) creare relazioni con il contesto urbano di riferimento (riqualificare gli accessi alla città, ecc.);
2. b) progettare il margine con il territorio rurale attraverso interventi mirati alla salvaguardia di varchi e visuali;
3. c) mascherare con vegetazione idonea i margini e curare paesaggisticamente il rapporto visivo con il contesto;
4. d) incrementare la superficie a verde, con interventi che rendano permeabile il suolo soprattutto in corrispondenza delle aree a parcheggio e degli altri spazi aperti;
5. e) riqualificare gli insediamenti produttivi ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche;
6. f) attrezzare ecologicamente le aree produttive-commerciali-direzionali sul modello delle A.P.E.A.;
7. g) trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di ecosostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, minieolico, biomasse, minidraulico, rifiuti di lavorazioni, ecc.) anche per contribuire alla definizione di progetti legati alla costituzione di comunità energetiche;
8. h) sfruttare le superfici pavimentate e le coperture di edifici, tettoie, ecc per la produzione di energie alternative.

3. Nel presente tessuto non sono ammesse le seguenti funzioni:

• - R;
• - T;
• - A1, A2;
• - A3 circoscritte alle sole attività integrative di servizio.
• - I3 circoscritto al territorio di Collesalvetti e Stagno;

Eventuali ulteriori limitazioni alle destinazioni d'uso ammesse nel presente tessuto potranno essere regolamentate con specifico atto da approvare da parte del consiglio Comunale previa concertazione con le associazioni di categoria.

4. Negli immobili presenti all'interno dei tessuti TPS.2 sono escluse le seguenti categorie di intervento:

• - ristrutturazione edilizia ricostruttiva: RR3;
• - addizioni volumetriche - AV;
• - interventi pertinenziali - IP ad eccezione della realizzazione di una tettoia o tunnel mobili, su un solo lato e in aderenza al manufatto, per le funzioni di carico e scarico o deposito, con profondità massima di m.4,00 e comunque non eccedente il lato del fabbricato;

5. Gli interventi edilizi sulle costruzioni esistenti ricadenti in tale tessuto non dovranno determinare la creazione di nuove U.I. aventi una superficie utile inferiore a mq 200.

6. Nel presente tessuto, ad integrazione delle destinazioni già consentite ai commi precedenti, è ammessa inoltre la destinazione d'uso per medie strutture di vendita.

7. I progetti finalizzati alla localizzazione di nuove medie strutture di vendita dovranno contenere puntuali verifiche atte a dimostrare che il traffico indotto dalla nuova attività non produca effetti negativi sul sistema della viabilità esistente.

8. A tal fine potrà essere richiesta la realizzazione di opere di adeguamento della viabilità pubblica, come ad esempio interventi finalizzati all'allargamento della carreggiata stradale, in modo da consentire la realizzazione di corsie intermedie per lo stazionamento dei veicoli in ingresso o uscita dai parcheggi che correderanno la struttura commerciale.

9. Relativamente alla destinazione d'uso per commercio al dettaglio, è ammesso l'insediamento di nuovi esercizi di vicinato in locali avente una estensione che consenta di realizzare una superficie di vendita di almeno mq 250;

10. Le eventuali porzioni degli edifici e/o complessi edilizi legittimamente adibite ad uso abitativo possono essere oggetto di interventi edilizi non eccedenti la ristrutturazione edilizia conservativa (RC1, RC2, RC3) a condizione che non siano costituite nuove unità immobiliari ad uso residenziale.

11. All'interno degli edifici esistenti è consentita la realizzazione di una unità abitativa, da destinarsi al custode o al titolare dell'attività, nella dimensione massima di 70 mq.

1. Aree specializzate per grandi attrezzature, destinate all'insediamento di funzioni specialistiche e servizi di interesse locale e territoriale, autonome e separate dal contesto urbano di riferimento.

Nel territorio comunale il morfotipo TPS3 è presente negli insediamenti di Stagno, come polo tecnologico (sede Eni) e Collesalvetti, con un centro sanitario e l'area denominata "Cittadella dei servizi", area vocata a funzioni sportive e scolastiche, sia esistenti che di previsione.

2. Il rapporto con la strada è di solito assente, fatto salvo l'acceso all'insediamento. Si tratta prevalentemente di complessi monofunzionali e specialistici, con tipologie di insediamento molto diversificate e specifiche in base al tipo di funzione da insediare. Quanto alla sua collocazione rispetto agli insediamenti, il morfotipo TPS.3 può essere inglobato nelle aree urbane o localizzato all'esterno delle stesse; in tutti i casi, la caratteristica è comunque la giustapposizione e l'assenza di relazioni con il contesto urbano o ambientale in cui risulta inserito.

3. Nel presente morfotipo non sono ammesse le seguenti funzioni di cui all'art.19:

1. I. R; -
2. II. A;
3. III. I3;

4. Negli edifici non classificati presenti all'interno del morfotipo TPS.3 sono ammesse tutte le categorie di intervento.