Schede norma

Descrizione dell'area e dell'immobile:

Il Complesso Immobiliare di Dievole è situato ad est dell'abitato di Vagliagli, raggiungibile dalla strada provinciale 102 di Vagliagli per poi proseguire sulla Strada di Carpineto poco prima dell'abitato del paese.
Il complesso è costituito da edifici di tipo rurale censiti all'interno del SIT comunale con la scheda del patrimonio rurale n. 467.

Obiettivi da perseguire:

Sviluppare accanto alle attività agricole e di trasformazione di prodotti agricoli, quali olio e vino, e alle attività agrituristiche, anche servizi di carattere turistico-ricettivo, estranei alle tipologie agrituristiche, al fine di migliorare l'offerta turistica nel suo insieme e nell'ottica della valorizzazione del patrimonio edilizio esistente nel territorio aperto.

Funzioni e destinazioni d'uso:

Ai sensi dell’art. 16 delle NTA sono consentite le destinazioni:

• a) commerciale al dettaglio:
  • esercizi di vicinato;
  • pubblici esercizi;
• b) turistico-ricettiva:
  • attività ricettive alberghiere;
  • attività culturali finalizzate alla promozione turistica del territorio, attività culturali;
• c) attrezzature/infrastrutture
• d) agricola ed altre attività ad essa connesse.

Strumenti attuativi:

Intervento Diretto Convenzionato

Parametri urbanistici:

Il Complesso Immobiliare di Dievole è costituito da terreni e da una pluralità di edifici per un totale di circa 7.970 mq di SUL. All'interno dell'area della presente scheda si trovano immobili con destinazione rurale per lo svolgimento dell'attività agricola e di agriturismo (circa 6.859 mq) ed immobili esistenti che saranno trasformati/ampliati per la realizzazione di nuovi servizi turistico-ricettivi.

Pertanto i parametri urbanistici risultano così articolati:

• - SUL esistente con mantenimento della destinazione rurale = 6.859 mq
• - SUL per servizi turistico ricettivi (2.905 mq):
  • - SUL esistente con cambio d'uso da rurale a turistico-ricettivo = 1.110 mq
  • - Nuova SUL con destinazione turistico-ricettiva = 1.795 mq di cui:
    • - 1.000 mq di SUL per realizzazione di volume interrato destinato a parcheggi, locali accessori per deposito e lavanderia*
    • - 795 mq di SUL per ampliamenti delle strutture esistenti
• - Nell'ambito della funzione ricettiva alberghiera è possibile la realizzazione di un massimo di 18 P.L.
• - H max = H esistente

* non computabili ai sensi dell'art.10 comma 3 del DPGR 64/R

-Trattandosi di edifici facenti parte del patrimonio edilizio di pregio storico e architettonico identificati nel SIT comunale con classi di valore da 1 a 6, le categorie di intervento consentite sono quelle di cui all'art.18 da attuare secondo le modalità di cui all'art. 19.

-È possibile realizzare, se consentite dalle disposizioni di cui all'art.19 delle NTA:

• -gli incentivi energetici di cui all’art.21 delle NTA;
• -le pertinenze così come definite all’art.15.12 delle NTA del RU;

-Le superfici da destinare a parcheggi privati devono rispettare i minimi previsti all’art.17.4 delle NTA.

- Eventuali addizioni funzionali previste e consentite dalle categorie d'intervento sul patrimonio edilizio esistente devono essere conteggiate nell'ambito della SUL massima consentita.

Prescrizioni e indirizzi progettuali:

(Rif. PIT/PPR: il primo numero si riferisce all'obbiettivo di qualità, il secondo numero alla direttiva correlata della Disciplina d'uso della Scheda d'Ambito n.10 Chianti):

1.1.-2.3-2.4- Gli ampliamenti previsti dovranno mantenere la leggibilità della struttura insediativa storica, senza alterare l'integrità morfologica e percettiva del complesso immobiliare storicizzato in relazione al territorio circostante salvaguardando le visuali panoramiche, secondo le indicazioni scaturite dalla Conferenza di Copianificazione.

1.2-2.3-2.4- Attraverso gli ampliamenti previsti dovranno essere tutelate l'integrità morfologica e architettonica della Villa fattoria e delle case coloniche che compongono il complesso di Dievole, mantenendo l'unitarietà fra insediamento e fondo agricolo, secondo le indicazioni scaturite dalla Conferenza di Copianificazione.

1-3- Nell'ambito degli interventi di ampliamento e trasformazione finalizzati al miglioramento dell'offerta turistica con prevedibile aumento dei flussi di traffico dovrà essere migliorata la viabilità storica di accesso al complesso conservando e ricostituendo un corredo arboreo paesaggisticamente coerente con il contesto anche dal punto di vista ecosistemico: sono da escludere specie vegetali alloctone o autoctone invasive quali Ailanthus altissima, Carpobrotus, Opuntia ficus indica, Amorpha fruticosa, Robinia pseudoacacia e Eucalyptus). Negli interventi di consolidamento delle aree esterne con l'utilizzo di interventi di ingegneria naturalistica devono essere utilizzati ecotopi locali.

1-5- 2.3- 2.4- Gli ampliamenti previsti dovranno essere coerenti per tipologia edilizia, colori e altezze con il complesso edilizio storicizzato esistente, dovranno rispettare le regole insediative e architettoniche storiche e garantire le visuali panoramiche, secondo le indicazioni scaturite dalla Conferenza di Copianificazione.

1-7- Gli interventi di ampliamento e trasformazione dovranno favorire la manutenzione della rete dei percorsi di campagna esistenti per lo sviluppo della mobilità lenta finalizzata alla fruizione delle risorse paesaggistiche secondo le indicazioni scaturite dalla Conferenza di Copianificazione.

2.1- Gli interventi di trasformazione/ampliamento delle strutture agrituristiche con servizi di turismo rurale dovranno migliorare complessivamente l'offerta agrituristica senza snaturare il carattere agricolo principale dell'attività, anzi favorire in tal modo la qualità e la competitività economica aziendale, quale garanzia della tutela del territorio e del paesaggio.

2.5 -Gli interventi di trasformazione/ampliamento non dovranno incidere negativamente sugli ecosistemi presenti nell'area: i corridoi di connettività ecologica quali i corsi d'acqua Arbia, Campeta e Ragnaia, dove sono presenti specie di fauna (pesci e anfibi) tutelate, devono essere salvaguardate dalla immissione diretta o indiretta si scarichi non depurati provenienti dal complesso agrituristico e turistico ricettivo; nelle aree agricole limitrofe e negli immobili rurali sono presenti e nidificano specie tutelate (rettili, chirotteri e uccelli) che devono essere salvaguardate anche a seguito degli interventi previsti; per quanto riguarda le sistemazioni a verde sono da evitare specie alloctone o specie autoctone invasive quali quelle citate alla prescrizione 1.2; negli interventi di consolidamento con l'utilizzo di interventi di ingegneria naturalistica devono essere utilizzati ecotopi locali.

2.6 - Pur non essendo presente nell'area beni di interesse archeologico sottoposti a provvedimenti dichiarativi (artt.12 e 13 D.lgs. 42/2004), tuttavia a seguito del contributo della Sovrintendenza Archeologica, Belle arti e Paesaggio si prescrive il rispetto di quanto previsto dall'art.19.9.4 delle NTA del RU: "Per le aree e i siti semplicemente segnalati di interesse archeologico, per qualunque tipo di intervento su aree e/o immobili dovranno essere prese le necessarie precauzioni e in caso di ritrovamento di eventuali reperti dovranno essere informate le autorità competenti e richieste le eventuali autorizzazioni a procedere. I suddetti beni, ancorché non sottoposti a vincolo di legge, sono soggetti a tutela nella loro consistenza materiale e nelle tracce e sistemazioni del suolo e sottosuolo e alla loro valorizzazione culturale".

Prescrizioni e indirizzi progettuali derivanti dalla disciplina del PTCP:

Si riportano di seguito le prescrizioni progettuali della Commissione provinciale BSA:

• - Per la realizzazione della SPA localizzata in prossimità dei due volumi attualmente destinati a rimessa attrezzature agricole vengono si prescrive:
  • - Il recupero del fabbricato a est dell'area pertinenziale, caratterizzato da struttura in muratura mista e copertura a doppia falda, quale elemento storico-testimoniale del nucleo storico di Dievole secondo quanto indicato in Disciplina del PTCP di cui agli artt. 13, 14 comma 6;
  • La progettazione della struttura dovrà dimostrarsi coerente con i principi di cui alla Disciplina del PTCP di cui agli artt. 13, 14 comma 6 e art 13.24 comma 9 tale che "sia indotta una percezione armonica, di completamento e di evoluzione, secondo approcci mimetici positivi, che permettano il rafforzamento dei rapporti esistenti";
• - Per la realizzazione del nuovo parcheggio interrato la progettazione dovrà completarsi con uno studio paesaggistico delle aree esterne secondo i principi della Disciplina del PTCP di cui agli artt. 13.14 comma 6 e art. 13.24 comma 7 proponendo adeguate soluzioni e recependo le prescrizioni e gli indirizzi ambientali del punto seguente H).

Prescrizioni e indirizzi ambientali:

(Rif. Rapporto Ambientale VAS)

Pericolosità Idraulica: per quanto riguarda la fattibilità idraulica si deve fare riferimento agli artt.20 e 22 delle NTA e alle indagini di supporto alla presente scheda norma.

Pericolosità Geologica: per quanto riguarda la fattibilità geologica si deve fare riferimento agli artt.20 e 22 delle NTA e alle indagini di supporto alla presente scheda norma.

Pericolosità sismica: per quanto riguarda la fattibilità sismica si deve fare riferimento agli artt.20 e 22 delle NTA e alle indagini di supporto alla presente scheda norma.

Vulnerabilità idrogeologica: per quanto riguarda la vulnerabilità idrogeologica dovranno essere approntate e richieste le relative autorizzazioni trattandosi di area soggetta a vincolo idrogeologico. Nelle sistemazioni a terra delle aree scoperte si dovrà rispettare un efficiente grado di permeabilità delle aree scoperte.

Acque Superficiali: durante e dopo gli interventi di trasformazione si dovrà ripristinare e mantenere in efficienza il reticolo idraulico minore all'interno e all'esterno della resede del complesso garantendo altresì un elevato grado di qualità delle acque di scarico provenienti dal complesso.

Acquedotto: l'approvvigionamento idrico per usi potabili avviene tramite la rete acquedottistica comunale; al momento dell'attuazione degli interventi dovrà essere dimostrata l'autonomia e la sostenibilità degli stessi e gli interventi edilizi saranno subordinati a tale condizione prescrittiva; qualora fosse ravvisata la necessità di realizzare un pozzo privato per la captazione di acqua destinata al consumo umano questo dovrà essere collocato in un'area nel rispetto di quanto previsto nel D.Lgs n.152 del 30/04/2006 art. 94 in merito alla zona di tutela e alle distanze dal punto di intercettazione della risorsa. In questo caso l'approvvigionamento in falda non dovrà produrre od aumentare criticità sui corridoi fluviali rappresentati dai fossi della Campeta e della Ragnaia e dal torrente Arbia garantendo la sostenibilità del prelievo, attuale e futuro, rispetto alle esigenze ecologiche delle specie che utilizzano detti corsi d'acqua. Per quanto concerne gli usi non potabili (irrigazione, lavaggio piazzali...) è fatto obbligo utilizzare anche le acque pluviali e le eventuali acque depurate attraverso accumulo in cisterne interrate.

Smaltimento liquami: lo smaltimento dei liquami dovrà essere garantito attraverso sistemi di depurazione autonomi, dotati di fitodepurazione, in accordo con l'ente gestore della risorsa idrica. Lo scarico non dovrà produrre od aumentare criticità sui corridoi fluviali rappresentati dai fossi della Campeta e della Ragnaia e dal torrente Arbia garantendo un livello di efficienza depurativo massimo tale da conservare la qualità ecosistemica dei corsi d'acqua recettori. Dove possibile le acque di risulta della depurazione dovranno essere recuperate per usi irrigui.

Inquinamento atmosferico: per quanto concerne le emissioni in atmosfera frutto delle attività insediate e da insediare dovranno essere rispettate tutte le disposizioni di legge vigenti in materia e introdotte soluzioni tecnologiche atte alla migliore qualità dell'aria all'interno dei locali sotto il profilo termo-igronomico.

Fabbisogno energetico: dovranno essere adottate tutte le misure che favoriscano il risparmio energetico e la riduzione del consumo di energia anche con l'utilizzo di energia da fonti rinnovabili, compatibilmente con la tutela del paesaggio.

Inquinamento acustico: dovranno essere adottate tutte le misure atte alla riduzione di fonti di rumore nel rispetto dei livelli del clima acustico della zona identificato dal P.C.C.A. vigente.

Produzione e smaltimento di rifiuti: per quanto concerne la raccolta dei rifiuti provenienti dalle attività insediate si dovrà fare riferimento alle disposizioni vigenti nel Comune in accordo con l'Ente gestore della risorsa al momento dell'insediamento delle attività. È possibile, trattandosi di territorio agricolo, prevedere sistemi di raccolta e smaltimento RSU in ambito agricolo.

Natura e biodiversità: l'area, pur non essendo identificata come sito Natura 2000, è interessata da ecosistemi della fauna tutelati dalla L.R.30/2015, specie di pesci, anfibi, rettili, chirotteri e uccelli, oltre che da ecosistemi della flora. Negli interventi di trasformazione si dovrà pertanto fare attenzione a non danneggiare tali ecosistemi approntando tutte le misure per mantenere la qualità dell'acqua nei corridoi fluviali, per salvaguardare la vegetazione presente nelle aree agricole, reintrodurre specie vegetali autoctone e non invasive nelle aree di pertinenza del complesso: per quanto riguarda la sistemazione del verde e delle piantumazioni all'interno dell'area di pertinenza si deve fare riferimento agli indirizzi di cui all'art. 20.5 delle NTA e a quanto indicato nei contributi del Settore Natura della Regione.

Accesso e mobilità interna: l'accessibilità al borgo dovrà essere garantita dalla presenza all'interno dell'area di pertinenza di parcheggi pertinenziali in relazione alle funzioni e destinazioni previste al punto E), ubicati in posizione di agevole accesso dalla viabilità principale e mitigati paesaggisticamente in considerazione anche dell'interramento del parcheggio di nuova previsione e della conseguente rinaturalizzazione del suolo.

Norme generali: Sono fatte salve le norme di carattere generale contenute nelle NTA del RU.