1. Il Piano Strutturale, nel rispetto della disciplina d'uso della Scheda di Paesaggio n. 10 – Chianti e della Scheda di Paesaggio n. 14 – Colline di Siena del PIT-PPR e in coerenza con le disposizioni della Parte II Statuto del territorio) delle presenti Norme, individua gli obiettivi generali esplicitati ai commi successivi, da perseguire attraverso il Piano Operativo e gli altri strumenti di pianificazione urbanistica, oltre che attraverso piani di settore, programmi e politiche.

Alle strategie di carattere generale si aggiungono quelle di valenza specifica, riferite alle Unità Territoriali Organiche Elementari (UTOE) definite all'art. 56, che sono espresse nel successivo Titolo IX.

2. Sono obiettivi generali del progetto del PS:

• - qualità ambientale · superare le condizioni di rischio e potenziare le reti di connessione ecologica, tutelando l'integrità fisica e paesaggistica del territorio, al fine di contribuire al mantenimento delle condizioni di sicurezza del territorio e dei valori di naturalità e di biodiversità degli ecosistemi esistenti, tutelando la risorsa suolo;
• - identità territoriale · rafforzare e valorizzare le specifiche vocazioni ed identità territoriali, costituite dai valori paesaggistici, dai beni culturali e dai sistemi insediativi storici, dai sistemi produttivi agricoli e dalle produzioni agricole di qualità;
• - utilizzo sostenibile delle risorse e qualità dell'abitare · accrescere la dotazione e la qualità dei servizi locali e migliorare la vivibilità per i residenti, riqualificando lo spazio pubblico e il patrimonio edilizio esistente, contribuendo ad innalzare gli standard di benessere per gli abitanti;
• - turismo sostenibile · promuovere la valorizzazione turistica del patrimonio culturale e paesaggistico, con particolare riferimento al territorio rurale, ai beni storico-artistici diffusi e ai centri e nuclei antichi, alle funzioni culturali, alle produzioni, alla distribuzione e al consumo dei prodotti di qualità dell'agricoltura.

1. Ai fini del rafforzamento della qualità ambientale gli atti di governo del territorio e i piani di settore provvedono a:

• - regolare le trasformazioni e gli usi del suolo in considerazione delle vulnerabilità e delle criticità ambientali, prevenendo gli eventuali effetti negativi e contribuendo alla loro riduzione, al fine di raggiungere un elevato livello di protezione dell'ambiente nel suo complesso; favorire la bonifica dei siti inquinati;
• - recuperare la stabilità idrogeologica del territorio, anche con adeguati interventi di ingegneria naturalistica, mantenendo e valorizzando per questo anche il reticolo idrografico superficiale, utile anche in relazione al miglior utilizzo della risorsa acqua:
• - programmare e progettare interventi di difesa del suolo e di regimazione idraulica integrati, che coniughino gli aspetti di prevenzione del rischio idraulico e idrogeologico con il miglioramento della qualità delle acque e la fruibilità dei luoghi;
• - controllare lo sfruttamento della risorsa acqua, promuovendone il corretto uso, incentivando il ricorso a metodi e dispositivi tesi al risparmio idrico, alla raccolta e all'impiego delle acque meteoriche, al reimpiego delle acque reflue e alla protezione dei pozzi; in particolare, le trasformazioni dovranno attenersi all'art. 11 del Regolamento 26 maggio 2008, n. 29/R e s.m.i., "Criteri per la costituzione di riserve idriche";
• - migliorare la qualità dell'aria, sia attraverso la piantumazione di specie arboree con particolari capacità di assorbimento degli inquinanti di cui alle "Linee guida per la messa a dimora di specifiche specie arboree per l'assorbimento di biossido di azoto, materiale particolato fine e ozono", All. 1 del PRQA, che attraverso la regolazione della mobilità e l'introduzione di alternative allo spostamento in auto;
• - riqualificare gli agro-ecosistemi, per mantenerne e recuperare le valenze ecologiche e/o creare nuovi elementi di naturalità;
• - favorire la fruibilità e la tutela attiva degli elementi costitutivi del sistema ambientale, riqualificare le aree boscate, la rete dei corridoi ecologici, valorizzare le zone ad alto valore ambientale e promuovere la loro conoscenza in modi compatibili con la conservazione degli habitat.

1. Ai fini del rafforzamento dell'identità territoriale gli atti di governo del territorio e i piani di settore provvedono a:

• - tutelare l'integrità fisica e l'identità paesaggistica, assunte come condizioni per ogni ipotesi di trasformazione, fisica o funzionale, del territorio comunale, mantenendo i paesaggi rurali e tutelando e valorizzando le risorse culturali e simboliche diffuse;
• - mantenere la relazione consolidata tra città e campagna, ponendo particolare attenzione alla qualità delle fasce di contatto tra insediamenti urbani e territorio aperto; gestire gli spazi di pertinenza degli edifici rurali e i manufatti necessari alle attività in essi svolte; individuare forme compatibili con la vocazione agricola, con il paesaggio e con le caratteristiche dell'edificio per il recupero del patrimonio edilizio non più utilizzato a fini agricoli;
• - definire modelli insediativi che siano compatibili con i prevalenti caratteri di ruralità del territorio comunale, valorizzando la storica diversità dei centri e dei nuclei e garantendo il mantenimento delle relazioni che legano paesaggio agrario e sistema insediativo;
• - sostenere e valorizzare le specificità ambientali e paesaggistiche caratterizzate da sistemi produttivi agricoli sostenibili e innovativi, come il Biodistretto, tutelando e rafforzando la qualità e il prestigio del vino Chianti Classico e sostenendo le altre produzioni agro-alimentari locali, soprattutto quelle più deboli, anche attraverso programmi condivisi con le altre zone del Chianti da una parte e delle Crete dall'altra;
• - promuovere le relazioni tra soggetti che intendono affermare le qualità del territorio del Chianti e della Berardenga, organizzando la filiera agricoltura, alimentazione, ospitalità, commercio di prodotti tipici e dell'artigianato;
• - tutelare i caratteri e valorizzare il ruolo della viabilità extraurbana quale infrastruttura di supporto al presidio e allo sviluppo del territorio rurale, con interventi di adeguamento attenti ai contesti paesaggistici e alle modalità fruitive lente, in particolare valorizzare la viabilità poderale e le "strade bianche" come testimonianza storica ed elemento di accessibilità essenziale, nonché come elemento di connessione tra emergenze a carattere storico-architettonico e/o paesaggistico, in coerenza con il Progetto di Paesaggio "Ferro-ciclovie della Val d'Orcia, dei Colli e delle Crete senesi".

1. Ai fini dell'utilizzo sostenibile delle risorse e per la qualità dell'abitare gli atti di governo del territorio e i piani di settore provvedono a:

• - favorire l'uso consapevole e sostenibile delle risorse territoriali, il paesaggio, i servizi ecosistemici garantiti dal suolo, il patrimonio storico culturale, contrastando il consumo di suolo, razionalizzando l'uso dell'acqua e dell'energia, riducendo la produzione dei rifiuti e promuovendo un approccio integrato ai temi della mitigazione e dell'adattamento ai cambiamenti climatici;
• - mantenere e favorire la localizzazione nel centro storico di attrezzature e servizi di interesse collettivo, per rivitalizzarne il ruolo e la centralità urbana e mantenere i servizi di base e il presidio commerciale dei centri minori, anche attraverso la definizione di spazi dedicati al commercio temporaneo;
• - riqualificare e potenziare le aree verdi urbane e gli spazi pubblici, introducendo criteri di compensazione urbanistica ed ecologica per gli interventi di trasformazione; riqualificare, potenziare e differenziare il sistema dei parcheggi e introdurre percorsi protetti pedonali e ciclabili nei centri abitati;
• - rigenerare il patrimonio edilizio esistente in un'ottica di conservazione dei caratteri storico-architettonici, di valorizzazione della qualità urbana e di riqualificazione energetica, anche utilizzando tecniche e materiali dell'edilizia sostenibile;
• - elevare la qualità delle progettazioni architettoniche e degli interventi edilizi ed urbanistici sul territorio, promuovendo anche interventi di riqualificazione urbana integrati, per la tutela ed il recupero del patrimonio edilizio di antica formazione e per la riqualificazione delle aree marginali;
• - promuovere le relazioni tra soggetti per lo sviluppo di nuove iniziative integrate (sociali, culturali, economiche); in particolare sostenere le attività del mondo delle associazioni di volontariato, anche attraverso la collaborazione per la gestione di spazi pubblici o privati.

1. La valorizzazione turistica del patrimonio culturale e paesaggistico ha nel paesaggio e quindi nell'agricoltura e nei beni storici e culturali il principale motore di sviluppo e pertanto gli atti di governo del territorio e i piani di settore provvedono a:

• - promuovere azioni di sostegno alle attività produttive agricole che contribuiscono al mantenimento del paesaggio agrario tradizionale, favorendo e incentivando l'adesione a forme di agricoltura ecocompatibile;
• - favorire il ruolo di presidio territoriale svolto dai centri aziendali agricoli e valorizzare il patrimonio storico architettonico dei castelli e delle ville anche ai fini del potenziamento e della qualificazione dell'offerta ricettiva;
• - articolare meglio le presenze turistiche, con misure finalizzate a distribuire nel tempo e nello spazio i carichi oggi prevalentemente orientati al territorio aperto attraverso:
  • - il consolidamento del turismo legato all'agricoltura e al paesaggio
  • - il consolidamento del turismo culturale
  • - il consolidamento del turismo eno-gastronomico
  • - il potenziamento del turismo termale
  • - il potenziamento del turismo giovanile e dell'ecoturismo
  • - il potenziamento delle occasioni di visita per studio e formazione;
• - diffondere la conoscenza delle identità locali e del patrimonio territoriale comunale, accrescendo la rete e la qualità dei servizi formativi, anche per nuove professionalità, riqualificando i mestieri tradizionali e identificando nuove figure di operatori turistici;
• - valorizzare i principali prodotti tipici locali, con spazi espositivi temporanei e permanenti, e quelli di consumo, favorendo la creazione di centri di servizio integrati per la produzione, trasformazione, promozione e vendita tramite il recupero del patrimonio edilizio esistente;
• - incentivare le attività espositive e le manifestazioni culturali di livello sovracomunale e/o internazionale;
• - promuovere e implementare il Progetto di Paesaggio "Ferro-ciclovie della Val d'Orcia, dei Colli e delle Crete senesi"
  • - qualificando i nodi del sistema con nuove dotazioni di servizi, spazi per la sosta, parcheggi scambiatori e ciclostazioni/ciclonoleggio, punti per l'informazione turistica e ristoro;
  • - potenziando la rete della mobilità lenta e sostenibile, che attraversa i centri maggiori e che innerva il territorio rurale, sia per gli abitanti, che per la fruizione turistica;
  • - allestendo itinerari integrati inquadrandoli nel generale contesto comunale e considerandoli anche in relazione ai territori comunali limitrofi fondati sulle relazioni tra soggetti legati alle qualità del territorio comunale (paesaggio, emergenze architettoniche e centri storici, produzioni locali, ospitalità).

1. Obiettivo del Piano Strutturale è migliorare le prestazioni dell'accessibilità alle funzioni pubbliche urbane, compatibilmente con le caratteristiche morfologiche del territorio, individuando percorsi prioritari totalmente fruibili per qualsiasi utente.

2. L'individuazione e la programmazione degli interventi dovranno pertanto essere definite dando priorità agli interventi più significativi per l'identità dei luoghi e di maggiore interesse collettivo, cioè agli interventi negli spazi con le più rilevanti criticità in tema di accessibilità e fruibilità e sicurezza alle attrezzature pubbliche con più alta frequenza d'uso, cioè le sedi dei servizi amministrativi, dei servizi sanitari e dei servizi per l'istruzione e agli interventi nelle aree, nei tratti o nei punti che interrompono la continuità dei percorsi urbani accessibili. Si farà per questo riferimento al quadro conoscitivo aggiornato elaborato nell'ambito della redazione del Piano di Eliminazione delle Barriere Architettoniche (PEBA).

3. Al fine di garantire adeguati livelli di accessibilità da parte di tutti i cittadini e utenti si dovranno rispettare i seguenti criteri:

• - soluzioni progettuali inclusive, in modo da rendere servizi e spazi compatibili con le esigenze del maggior numero possibile di utenti, rispetto alle soluzioni speciali, cioè dedicate ad uno specifico profilo di utenza;
• - elevato grado di comfort e di sicurezza;
• - assenza di barriere architettoniche fisiche o percettive, in riferimento alla generalità degli utenti ed in particolare agli utenti deboli, cioè persone disabili, persone con traumi temporanei, donne in stato interessante, bambini, persone con bambini piccoli, persone anziane.

1. Sulla base dei caratteri patrimoniali che distinguono i diversi ambiti - sintesi tra caratteristiche fisico-morfologiche dei luoghi e degli insediamenti, attività che vi si svolgono, percezione degli abitanti e connotazioni di paesaggio - vengono individuate le Unità Territoriali Organiche Elementari (UTOE), che costituiscono il riferimento principale per l'articolazione delle strategie sull'intero territorio comunale.

Le UTOE costituiscono strumento di controllo e gestione delle trasformazioni territoriali e delle azioni pubbliche e private attivabili e in riferimento alle quali le politiche e strategie di governo devono essere definite in modo complessivo ed unitario. La loro perimetrazione discende dalla necessità di coordinare le azioni di trasformazione entro ambiti organici e distinti, per i quali si attribuiscono disposizioni articolate in specifici obiettivi e direttive, che rinviano le azioni conseguenti agli approfondimenti del Piano Operativo.

2. Il PS articola il territorio di Castelnuovo Berardenga nelle seguenti UTOE, per ciascuna delle quali sono indicati i centri urbani riconosciuti:

• - UTOE 1 – Castelnuovo
• - UTOE 2 - Villa a Sesta, San Gusmè
• - UTOE 3 – Casetta, Colonna del Grillo, Stazione
• - UTOE 4 – Pianella, San Giovanni a Cerreto, Ponte a Bozzone
• - UTOE 5 – Quercegrossa, La Ripa
• - UTOE 6 – Vagliagli
• - UTOE 7 – Monteaperti, San Piero.

3. Oltre a quanto individuato per le singole UTOE il Piano Operativo dovrà sempre perseguire gli obiettivi della riduzione dei consumi e dell'uso consapevole delle risorse acqua, aria ed energia, della corretta gestione dei rifiuti, della minimizzazione dell'esposizione della popolazione all'inquinamento chimico, acustico ed elettromagnetico e della limitazione dell'inquinamento luminoso e dovrà assumere le seguenti direttive:

• - favorire gli interventi che consentano il miglior sfruttamento delle fonti energetiche rinnovabili;
• - verificare preventivamente il dimensionamento e funzionamento complessivo dei sistemi di smaltimento urbani e in caso di insufficienza di questi subordinare gli interventi all'adeguamento dei collettori urbani principali o agli altri interventi necessari, con particolare attenzione alla separazione dei reflui produttivi o domestici, dalle acque meteoriche e di dilavamento superficiale;
• - minimizzare l'impermeabilizzazione del suolo attraverso l'uso più esteso possibile di materiali che permettano la percolazione e la ritenzione temporanea delle acque nel terreno;
• - evitare opere di forte rimodellamento del suolo che comportino una alterazione significativa della situazione esistente;
• - evitare opere che determinino l'alterazione della funzionalità idraulica del contesto in cui esse si inseriscono, garantendo il mantenimento dell'efficienza della rete di convogliamento e di recapito delle acque superficiali;
• - privilegiare come misure di compensazione e mitigazione per l'inquinamento atmosferico e acustico la predisposizione di idonee barriere vegetali; solo nei casi ove non sia possibile realizzare barriere vegetali si potrà ricorrere a barriere fono-assorbenti in materiale artificiale o a barriere miste integrando materiali artificiali e vegetali, mantenendo comunque libere le visuali verso i contesti di pregio paesaggistico;
• - privilegiare soluzioni che prevedano elementi illuminanti installati sulle pareti dei fabbricati o al suolo con luce schermata verso l'alto e soluzioni a bassa intensità anche ai fini di un migliore inserimento paesaggistico.

4. Costituisce inoltre obiettivo comune migliorare le prestazioni dell'accessibilità alle funzioni pubbliche urbane, compatibilmente con le caratteristiche morfologiche del territorio, individuando percorsi prioritari totalmente fruibili per qualsiasi utente.

A tale fine dovrà essere data priorità agli interventi più significativi per l'identità dei luoghi e di maggiore interesse collettivo, cioè agli interventi negli spazi con le più rilevanti criticità in tema di accessibilità e fruibilità e sicurezza alle attrezzature pubbliche con più alta frequenza d'uso, cioè le sedi dei servizi amministrativi, dei servizi sanitari e dei servizi per l'istruzione e agli interventi nelle aree, nei tratti o nei punti che interrompono la continuità dei percorsi urbani accessibili.

Al fine di garantire adeguati livelli di accessibilità da parte di tutti i cittadini e utenti si dovranno pertanto rispettare i seguenti criteri:

• - soluzioni progettuali inclusive, in modo da rendere servizi e spazi compatibili con le esigenze del maggior numero possibile di utenti, rispetto alle soluzioni speciali, cioè dedicate ad uno specifico profilo di utenza;
• - elevato grado di comfort e di sicurezza;
• - assenza di barriere architettoniche fisiche o percettive, in riferimento alla generalità degli utenti ed in particolare agli utenti deboli, cioè persone disabili, persone con traumi temporanei, donne in stato interessante, bambini, persone con bambini piccoli, persone anziane.

1. L'UTOE 1 occupa la fascia collinare centrale nella parte est del territorio comunale, che appartiene alle Masse della Berardenga, dal torrente Malena fino al fondovalle dell'Ambra.

L'ambito, connotato da un'articolata rete insediativa di matrice storica e di rilevante valore paesistico che comprende anche il piccolo nucleo di Sestano, ha al suo centro l'insediamento urbano del capoluogo.

2. Obiettivi specifici:

• - completamento e riqualificazione dei tessuti recenti del capoluogo e valorizzazione del suo centro storico e del tessuto di antica formazione, incrementando e migliorando le attrezzature e gli spazi pubblici e collettivi;
• - riordino e completamento della viabilità e delle aree di sosta a supporto dell'abitato, anche al fine di un compiuto e qualificato disegno del margine urbano;
• - valorizzazione della risorsa termale individuata nel fondovalle dell'Ambra;
• - miglioramento delle condizioni di pericolosità geomorfologica e riduzione del rischio idraulico nel fondovalle.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - favorire la fruizione pedonale del centro e dei tessuti storici attraverso l'integrazione degli spazi per la sosta carrabile al contorno, anche in funzione del consolidamento della residenzialità, e con il completamento della viabilità perimetrale a segnare il passaggio tra urbano e rurale;
• - potenziare e migliorare i servizi e le attrezzature di uso pubblico privilegiando il recupero e la rifunzionalizzazione delle parti in condizioni di abbandono o di sottoutilizzazione;
• - completare il tessuto recente con interventi commisurati e omogenei al contesto, anche a sostegno delle attività economiche presenti, con soluzioni che valorizzino il contesto paesaggistico definendo coerentemente il margine urbano;
• - favorire la tutela del patrimonio edilizio di pregio architettonico e di interesse storico-documentale anche in ambito urbano attraverso funzioni compatibili e coerenti con gli elementi caratterizzanti;
• - individuare i contesti assimilabili ad ambiti periurbani nei quali promuovere usi compatibili con quelli propriamente agricoli e con la valorizzazione delle caratteristiche rurali dei luoghi e integrativi all'insediamento urbano, quali la coltivazione di orti, le attività ricreative e culturali all'aperto, l'attività fisica e la pratica sportiva informali, con particolare riguardo all'estensione degli spazi di aggregazione per la comunità.

4. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole in data 10/05/2021:

• - località Muricce, nuova struttura termale e ricettiva nel complesso rurale;

si prevede la valorizzazione della risorsa termale disponibile nel vicino campo pozzi, il recupero del complesso di matrice storica e la realizzazione nuovi volumi destinati a servizi di supporto alla struttura e attività sportive complementari per una Superficie Edificabile massima di 1.200 mq.; è prevista inoltre la realizzazione di vasche/piscine termali scoperte;

nell'intervento dovranno essere adottati tutti gli accorgimenti necessari a garantire un corretto inserimento paesaggistico nel contesto rurale; in particolare dovranno essere accuratamente studiati l'eventuale nuova viabilità di accesso e gli spazi per la sosta carrabile, evitando di impegnare le aree di maggiore intervisibilità, e limitando l'introduzione di superfici impermeabilizzate e il rimodellamento del suolo.

2. L'UTOE 2 corrisponde alla parte altocollinare della dorsale del Chianti, a nord-est del territorio comunale. Si tratta di un ambito caratterizzato da boschi e aree coltivate, con insediamenti piuttosto rarefatti, tra i quali emergono soltanto i piccoli centri urbani di San Gusmè e Villa a Sesta e alcuni nuclei minori quali Rosennano, San Felice, Bossi e Vaccareccia.

3. Obiettivi specifici:

• - tutela e valorizzazione dei centri storici di San Gusmè e di Villa a Sesta e dei nuclei storici rurali;
• - potenziamento delle dotazioni di spazi di sosta e delle attrezzature a supporto della residenzialità;
• - sviluppo dell'offerta turistico-ricettiva fortemente integrata all'attività agricola e alla valorizzazione del contesto naturalistico;
• - miglioramento delle condizioni di pericolosità geomorfologica.

4. Direttive per il Piano Operativo:

• - favorire una equilibrata presenza e mescolanza di funzioni non residenziali nei centri storici, in modo che siano di supporto alla residenza stabile oltre che alla valorizzazione turistica, individuando contestualmente spazi di sosta a supporto della fruizione pedonale che si inseriscano in modi paesaggisticamente corretti al margine tra urbano e territorio rurale;
• - rigualificare e potenziare gli spazi e le attrezzature pubbliche in particolare nel tessuto recente di San Gusmè, ridefinendo compiutamente l'ambito urbano;
• - consolidare le strutture turistico-ricettive e promuovere nuove iniziative nel settore attraverso il recupero del patrimonio edilizio di antica formazione, nel rispetto degli elementi caratterizzanti e dei valori storico-documentali e paesaggistici riconosciuti, anche per quanto riguarda le sistemazioni esterne e le relazioni con il contesto rurale.

5. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole in data 10/05/2021:

• - località Arceno, ampliamento della struttura ricettiva nel complesso di Villa Arceno;
  si prevede l'ampliamento della struttura ricettiva esistente con la contestuale riqualificazione di un'area priva di valore architettonico, storico-documentale o paesaggistico e in condizioni di degrado per una Superficie Edificabile massima di 1.850 mq.; i nuovi volumi, destinati sia a nuove camere sia a servizi integrativi (sala conferenze, spazi fitness), saranno costituiti da strutture seminterrate, completate da una autorimessa interrata sottostante, poste in corrispondenza dei muri di contenimento esistenti a est e a sud, in modo da mantenere inalterati l'impianto della villa e i rapporti gerarchici dell'edificato esistente e da non interferire con le visuali da e verso la villa stessa; la copertura dei nuovi volumi sarà praticabile e posta in continuità con gli spazi aperti della villa; l'intervento dovrà tenere conto della prossimità al Parco romantico e ai viali della Tenuta di Arceno, oggetto di specifico decreto di vincolo paesaggistico;
• - località la Pagliaia, nuova struttura ricettiva con centro di formazione a Villa La Pagliaia e Podere La Madonna;
  si prevede la creazione di una nuova struttura ricettiva e di un centro di formazione attraverso la valorizzazione e il recupero di Villa La Pagliaia e Podere La Madonna, conseguente alla dismissione dell'uso agricolo dei volumi, non più adeguati a tali attività, da trasferire in appositi manufatti nel centro aziendale a San Felice attraverso il programma aziendale; la villa (Bene architettonico tutelato dalla Parte II del Codice insieme al parco e agli edifici della fattoria) e il podere (di rilevante valore) ospiteranno rispettivamente gli spazi comuni e di servizio e le camere, mentre previa demolizione di un fabbricato recente privo di valore architettonico e storico documentale è consentita l'aggiunta di una Superficie Edificabile massima di 550 mq. destinata agli spazi per le attività di formazione, da collocare in posizione defilata dietro alla villa; gli spazi di parcheggio dovranno essere posti in prossimità della viabilità esistente, adottando soluzioni a basso impatto con fondo permeabile e alberature utili anche per l'ombreggiamento e analogamente per un'eventuale piscina dovrà essere individuata una posizione poco esposta, sempre senza rimodellamento del suolo; non sono ammessi ulteriori impianti sportivi all'aperto;
• - località Barbaione, nuova struttura ricettiva nel complesso della Villa;
  si prevede il recupero per attività turistico-ricettive del complesso della Villa, ora in disuso, e la realizzazione di un nuovo edificio per lo spazio benessere (SPA) per una Superficie Edificabile massima di 500 mq.; il nuovo volume sarà collocato in prossimità degli edifici esistenti ma in modo tale da non interferire con la percezione del complesso antico, privilegiando soluzioni seminterrate e con tetto verde; nell'intervento dovranno essere adottati tutti gli accorgimenti necessari a garantire un corretto inserimento paesaggistico nel contesto di valore, caratterizzato dalla presenza di Beni architettonici tutelati dalla Parte II del Codice e del bosco secolare, Bene paesaggistico con specifico decreto di vincolo;
  il bosco secolare dovrà essere preservato e valorizzato, nell'ambito di un progetto di recupero e ripristino anche delle sistemazioni agrarie e dei percorsi storici non sono ammessi piscine e /o impianti sportivi all'aperto.

1. L'UTOE 3 comprende la fascia sud-est del territorio comunale tra il torrente Malena e il Rio Coggia, dominata dal paesaggio delle Crete e attraversata dal Raccordo Siena-Bettolle.

È un ambito con insediamenti molto rarefatti e di modesta dimensione, se si escludono le aree recentemente urbanizzate di Casetta e di Stazione, per la parte ricadente nel Comune di Castelnuovo Berardenga, e la zona produttiva in località Colonna del Grillo.

2. Obiettivi specifici:

• - tutela dell'identità geomorfologica dell'area collinare e in particolare di calanchi e biancane;
• - valorizzazione della zona produttiva in località Colonna del Grillo, vista anche la favorevole collocazione per l'accessibilità;
• - completamento e qualificazione dell'abitato di Casetta, rafforzando le attrezzature e gli spazi pubblici e collettivi e favorendo il consolidamento della compresenza di funzioni e l'insediamento di nuove attività compatibili;
• - gestione sostenibile delle attività estrattive, con ripristino completo delle aree non più utilizzate;
• - miglioramento delle condizioni di pericolosità geomorfologica e riduzione del rischio idraulico nei fondovalle.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - consolidare la zona produttiva in località Colonna del Grillo e la zona artigianale mista di Casetta, con caratterizzazione più propriamente di tipo terziario, anche come luogo di supporto della rete turistica e di fruizione territoriale;
• - migliorare e integrare i servizi pubblici e di interesse collettivo nell'insediamento di Casetta, valorizzandone la multifunzionalità;
• - individuare in prossimità di Casetta i contesti assimilabili ad ambiti periurbani nei quali promuovere usi compatibili con quelli propriamente agricoli e con la valorizzazione delle caratteristiche rurali dei luoghi e integrativi all'insediamento urbano, quali la coltivazione di orti, le attività ricreative e culturali all'aperto, l'attività fisica e la pratica sportiva informali, con particolare riguardo all'estensione degli spazi di aggregazione per la comunità;
• - adeguare l'impianto del circuito di go kart in località Val di Biena, in coordinamento con il Comune di Asciano che ha inserito l'ampliamento della pista tra gli interventi del nuovo Piano Strutturale Intercomunale; l'attivazione del progetto complessivo che coinvolge entrambi i Comuni (ampliamento dell'area, prolungamento della pista, nuova area paddock, parcheggi per il pubblico e nuovo ingresso, nuovi volumi complementari), previa verifica di fattibilità idraulica, è subordinata al preventivo o contestuale completamento dello svincolo dal Raccordo Siena-Bettolle con il nuovo ponte sulla linea ferroviaria.

1. L'UTOE 4 corrisponde alla fascia basso-collinare a sud-ovest del territorio comunale, con il fondovalle del Bozzone, fino al corso del torrente Arbia, a est.

Sul margine verso il territorio comunale di Siena, lungo la S.P. 408 di Montevarchi, si allineano i centri abitati di Pianella, Ponte a Bozzone e San Giovanni a Cerreto, con l'addizione residenziale recente di via del Bosco.

2. Obiettivi specifici:

• - potenziamento e riqualificazione degli spazi pubblici e collettivi;
• - valorizzazione delle connessioni fluviali, in particolare in corrispondenza delle aree urbane, e tutela dei varchi inedificati di rilievo per la rete ecosistemica;
• - valorizzazione della zona artigianale di Pianella;
• - riduzione del rischio idraulico nei fondovalle.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - integrare le dotazioni di attrezzature e spazi pubblici nelle aree urbane, in particolare completando il sistema dei luoghi centrali nel caso di Pianella, riqualificando gli impianti sportivi e gli spazi ricreativi a Ponte a Bozzone e migliorando le dotazioni a San Giovanni a Cerreto, con una compiuta definizione del margine tra urbano e rurale e con soluzioni che valorizzino le forme e i materiali caratterizzanti il paesaggio tradizionale del contesto;
• - dare compiutezza ai tessuti urbani recenti, compresa la zona produttiva di Pianella, anche con interventi puntuali di sostituzione in contesti da riqualificare;
• - individuare intorno a Pianella e Ponte a Bozzone i contesti assimilabili ad ambiti periurbani nei quali promuovere usi compatibili con quelli propriamente agricoli e con la valorizzazione delle caratteristiche rurali dei luoghi e integrativi all'insediamento urbano, quali la coltivazione di orti, le attività ricreative e culturali all'aperto, l'attività fisica e la pratica sportiva informali, con particolare riguardo all'estensione degli spazi di aggregazione per la comunità.

4. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole in data 10/05/2021:

• - località Argiano, nuove strutture ricettive a integrazione dell'attività esistente nel complesso rurale;
  si prevede la realizzazione di un nuovo volume a destinazione turistico-ricettiva per una Superficie Edificabile massima di 750 mq. e altezza massima di due piani, da collocare in posizione defilata rispetto alla viabilità pubblica e in coerenza con la configurazione dell'edificato storico di Argiano;
  non sono ammessi ulteriori piscine e /o impianti sportivi all'aperto e dovrà essere escluso l'inserimento di nuove superfici impermeabilizzate;
  nell'intervento dovranno essere adottati tutti gli accorgimenti necessari a garantire un corretto inserimento paesaggistico nel contesto di valore, evitando in particolare qualsiasi effetto scenografico improprio in ambito rurale e salvaguardando il rapporto gerarchico prevalente dell'insediamento di antica formazione.

1. L'UTOE 5 si estende sulla dorsale compresa tra le valli dello Staggia e del Bozzone, lungo la viabilità storica di crinale (S.R. n. 222 Chiantigiana) che rappresenta anche il confine con il Comune di Monteriggioni.

L'insediamento urbano, prevalentemente residenziale, si è sviluppato lungo il tracciato principale con abitati che interessano entrambi i territori comunali contermini a Quercegrossa, a Poggiarello-La Ripa e a Colombaio.

2. Obiettivi specifici:

• - riduzione delle criticità legate al traffico di attraversamento dei centri abitati;
• - riqualificazione e integrazione degli spazi pubblici e collettivi, anche in coordinamento con il Comune di Monteriggioni, insieme al completamento dell'insediamento di Quercegrossa;
• - miglioramento delle condizioni di pericolosità geomorfologica nell'area di Poggiarello-La Ripa.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - adottare misure per la circolazione finalizzate a rafforzare la sicurezza nei tratti urbani della Chiantigiana, anche attraverso opportuni interventi sul disegno della sezione stradale;
• - incrementare le dotazioni di spazi pubblici e migliorare i collegamenti tra le attrezzature e le aree di più intensa fruizione collettiva, in particolare nel caso di Quercegrossa;
• - individuare un disegno urbano compiuto per l'abitato di Quercegrossa, qualificando opportunamente le aree di margine e i rapporti tra i differenti tessuti.

1. L'UTOE 6 occupa la vasta area collinare della parte ovest, che appartiene alla dorsale dei Monti del Chianti. Si tratta di un ambito fortemente vocato all'agricoltura, con coltivazioni di rilevante valore e numerosi complessi rurali di pregio, ai quali si aggiungono il nucleo di Chieci e alcuni aggregati minori come Pievasciata, Cignano, Carpineto e Corsignano. L'unico insediamento qualificabile come urbano è Vagliagli.

2. Obiettivi specifici:

• - tutela e valorizzazione del centro storico di Vagliagli e dei nuclei storici minori, nonché del tessuto di antica formazione di Pievasciata;
• - qualificazione e integrazione degli spazi pubblici e collettivi, anche attraverso il supporto alla componente pedonale lungo la viabilità principale all'interno degli abitati e tra la parte antica e quella recente di Vagliagli;
• - valorizzazione della vocazione di ricettività e accoglienza che caratterizza quest'ambito, soprattutto in sinergia con l'attività e la produzione agricola;
• - consolidamento dell'offerta turistico-ricettiva e promozione di itinerari di fruizione turistica e di tempo libero;
• - miglioramento delle condizioni di pericolosità geomorfologica.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - favorire il mantenimento e l'insediamento di funzioni integrative a quella residenziale in particolare nel centro storico di Vagliagli, individuando contestualmente spazi di sosta a supporto della fruizione pedonale;
• - consolidare le strutture turistico-ricettive e promuovere nuove iniziative nel settore privilegiando il recupero del patrimonio edilizio di antica formazione, nel rispetto degli elementi caratterizzanti e dei valori storico-documentali e paesaggistici riconosciuti, anche per quanto riguarda le sistemazioni esterne e le relazioni con il contesto rurale.

4. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole in data 04/05/2018 e in data 09/09/2024:

• - località Dievole, potenziamento dell'offerta ricettiva nel complesso di antica formazione;
  si prevede la realizzazione di una struttura di tipo alberghiero in affiancamento alle attività agricole e agrituristiche, dotandola di spazi aggiuntivi da destinare ai servizi (ristorante, area benessere), per una Superficie Edificabile massima di 795 mq., oltre a superfici accessorie di supporto all'attività (lavanderia e depositi, autorimessa) per una Superficie Coperta non superiore a 1.000 mq.;
  il progetto sarà orientato a non alterare l'impianto consolidato, intervenendo con modifiche che garantiscano la tutela degli edifici e degli spazi aperti di maggiore pregio architettonico e valore storico documentale (tra i quali in primo luogo la Cappella, Bene architettonico tutelato dalla Parte II del Codice), privilegiando quindi la collocazione dei nuovi corpi di fabbrica in prossimità o in aggiunta ai fabbricati più recenti e in corrispondenza dei salti di quota e dei terrazzamenti esistenti sfruttando l'attuale conformazione in modo da ottenere altezze e volumi fuori terra contenuti;
  nelle sistemazioni esterne si dovrà evitare l'introduzione di significative superfici impermeabilizzate, in particolare per i parcheggi a raso e per gli spazi per le attività all'aperto;
  nell'intervento dovranno essere adottati tutti gli accorgimenti necessari a garantire un corretto inserimento paesaggistico nel contesto rurale e il minimo impatto sul reticolo idraulico e sulla rete ecologica.

5. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole in data 10/05/2021 e, per quanto riguarda la località Calcaia, in data 09/09/2024:

• - località Calcaia, nuova area sosta camper;
  si prevede la realizzazione di uno spazio attrezzato per la sosta camper, senza aggiunta di volumi edificati e di superfici impermeabilizzate e senza modifiche alla viabilità esistente o rimodellamento del suolo, valorizzando le radure presenti nell'area boscata e gli spazi con alberature più rade in prossimità della Strada Comunale di Catignano con minime opere di sistemazione esterna e attrezzatura per una forma di ricettività totalmente sostenibile;
  la collocazione dell'area all'interno del bosco e la sua conformazione garantiscono l'assenza di interferenza visiva rispetto al contesto;
• - località Scheggiolla, recupero dell'area di un'ex fornace, poi utilizzata come impianto di bitume e da tempo dismessa, con destinazione turistico-ricettiva;
  si prevede la realizzazione di una struttura ricettiva di Superficie Edificata massima di 2.000 mq., dei quali 1.160 mq. derivanti dal riuso o dalla demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti in un'area degradata e che necessita di interventi di messa in sicurezza;
  il progetto sarà orientato a valorizzare le peculiarità del luogo, esito delle passate attività di cava che lo hanno profondamente trasformato, "sfruttando" con modesti ulteriori rimodellamenti l'attuale conformazione su più livelli, a quote sfalsate, e il terrapieno esistente per distribuire i differenti spazi e funzioni, anche - per quanto possibile - con soluzioni seminterrate; si dovranno in ogni caso limitare gli spazi di transito e sosta carrabile, accorpandoli e privilegiando la loro collocazione in basso, in prossimità dell'accesso in corrispondenza del ponte sul Fosso Scheggiolla, dedicando invece la maggior parte degli spazi aperti pianeggianti posti più in alto, sotto al fronte di cava, alla fruizione pedonale ripristinandoli come aree verdi per attività sportive informali e fitness; in generale i nuovi volumi e le sistemazioni esterne dovranno essere finalizzati a ricostituire delle relazioni con l'intorno rurale e naturale anche attraverso l'uso di materiali ed elementi anche vegetazionali in grado di attenuare la forte cesura oggi percepibile, pur senza cancellare la memoria del passato.

1. L'UTOE 7 comprende la fascia collinare tra l'Arbia e il torrente Malena. È un ambito di grandi valenze paesaggistiche, correlate anche alla caratterizzazione geomorfologica, e connotato da importanti testimonianze storiche.

Il sistema insediativo è formato dai centri urbani di crinale, Monteaperti e San Piero, e dal piccolo nucleo di Santa Maria a Dofana.

2. Obiettivi specifici:

• - potenziamento degli spazi pubblici e collettivi e mantenimento e introduzione di funzioni integrative a supporto della residenza stabile nei centri urbani, conferendo un assetto compiuto all'abitato e qualificando paesaggisticamente il margine rispetto alla campagna;
• - valorizzazione della risorsa termale dell'Acqua Borra;
• - gestione sostenibile delle attività estrattive, con ripristino completo delle aree non più utilizzate.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - riordinare e riqualificare i centri abitati, anche attraverso una compiuta definizione dei margini, integrando le dotazioni di servizi e attrezzature pubbliche e con particolare attenzione alla componente pedonale;
• - tutelare e valorizzare in particolare il nucleo e il sistema di complessi storici di notevole valore nella zona di Dofana, anche attraverso un'opportuna disciplina delle funzioni per garantire la conservazione degli elementi caratterizzanti e dell'unitarietà dei luoghi.

1. La sostenibilità dello sviluppo territoriale è perseguita valutando le prestazioni delle risorse essenziali del territorio per le nuove previsioni di Piano Strutturale. I limiti dimensionali fissati dal PS per l'orizzonte temporale indeterminato sono derivati dalla Valutazione Ambientale Strategica (VAS) sulla base degli obiettivi e degli indirizzi strategici e costituiscono il riferimento per il Piano Operativo, per i programmi, i progetti e i piani di settore.

2. Il dimensionamento del PS è espresso in metri quadrati di superficie edificabile (o edificata) (SE) ed è articolato secondo le seguenti funzioni:

1. a) residenziale;
2. b) industriale e artigianale;
3. c) commerciale relativa alle medie strutture di vendita;
4. d) turistico-ricettiva;
5. e) direzionale e di servizio;
6. f) commerciale all'ingrosso e depositi.

Per la funzione commerciale all'ingrosso e depositi non sono individuati dimensionamenti specifici: le previsioni per tale funzione potranno attingere dal dimensionamento stabilito per la funzione industriale e artigianale.

Il dimensionamento per la funzione commerciale relativa a eventuali esercizi di vicinato e attività di somministrazione di alimenti e bevande è compreso nel dimensionamento per la funzione residenziale.

3. In particolare:

• - concorrono al dimensionamento gli interventi che incidono sulle risorse quali le nuove edificazioni e le ristrutturazioni urbanistiche; sono compresi gli interventi rientranti nelle fattispecie escluse dalla Conferenza di Copianificazione corrispondenti all'ampliamento di strutture esistenti artigianali, industriali, o produttrici di beni e servizi, purché finalizzato al mantenimento delle funzioni produttive;
• - concorrono inoltre al dimensionamento le quantità edificatorie degli interventi in corso di attuazione; nel caso di decadenza delle convenzioni o dei permessi eventuali quantità edificatorie non attuate potranno essere oggetto di nuove e differenti previsioni in sede di Piano Operativo;
• - non concorrono al dimensionamento gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, ritenuti compatibili, che non comportano trasformazioni significative delle risorse, come le ristrutturazioni edilizie, gli ampliamenti e i cambi di destinazione d'uso in assenza di opere o contestuali ad interventi non eccedenti la ristrutturazione edilizia e l'ampliamento; cambi di destinazione d'uso con tali caratteristiche, se riferiti ad ambiti estesi, potranno essere previsti dal Piano Operativo previa valutazione degli effetti conseguenti e verifica della sostenibilità degli interventi;
• - non concorrono al dimensionamento gli interventi di edificazione effettuati per la funzione agricola, trattandosi di interventi che non determinano alcuna quantità di nuovo impegno di suolo ed essendo oggetto di programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale, la cui presentazione è facoltà di tutte le aziende agricole e per sua stessa natura non contingentabile; ciò vale anche per gli annessi agricoli non soggetti a programma aziendale oppure destinati all'agricoltura esercitata da soggetti diversi dagli imprenditori agricoli, dovendo il PO adottare ogni possibile norma che ne garantisca il ruolo strumentale rispetto alla produzione agricola, anche se svolta in forma amatoriale, anche ai fini del presidio e della qualificazione paesaggistica del territorio.

4. Le aree comprese all'interno del perimetro del territorio urbanizzato, individuato nella Tavola ST6, possono essere impegnate per la costruzione più generale del contesto urbano: per spazi pubblici, parcheggi, aree a verde, sportive, giardini, piazze, aree residenziali, attività commerciali e attrezzature, servizi, attività produttive, ricettive, di ristoro e per lo svago. Il PO potrà comunque parzialmente discostarsi dai perimetri così definiti, sulla base di adeguate verifiche a scala di maggiore dettaglio e di motivazioni.

1. Nelle tabelle ai commi seguenti sono riportati il dimensionamento per il territorio urbanizzato e le quantità previste dal Piano Strutturale nel territorio rurale per ciascuna UTOE e per l'intero territorio comunale, articolati per categorie funzionali secondo quanto previsto dalle tabelle di cui al comma 5 dell'art. 5 del D.P.G.R. n. 32/R/2017.

2. Il PS prevede interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato. Sono pertanto definite potenzialità edificatorie per interventi ritenuti di valenza strategica proposti alla valutazione Conferenza di Copianificazione ai sensi dell'art. 25 della L.R. 65/2014, come descritti al Titolo IX delle presenti norme all'interno delle UTOE di appartenenza.

3. Il Piano Operativo, previe adeguate verifiche e valutazioni, potrà trasferire parte della capacità insediativa prevista per le categorie funzionali da una UTOE all'altra entro la misura massima del 10%.

4. Dimensionamento delle previsioni per UTOE:

5. Dimensionamento delle previsioni per l'intero territorio comunale:

1. Il dimensionamento dei singoli PO dovrà essere valutato in relazione all'effettivo fabbisogno quinquennale, allo stato delle risorse e dei servizi disponibili ed in relazione alle condizioni alla trasformabilità poste dalla Valutazione Ambientale Strategica.

2. Per quanto stabilito al comma precedente alla fine dei cinque anni di vigenza dovrà essere effettuato un monitoraggio che verifichi l'effettiva attuazione degli interventi previsti da ciascun PO.

Gli uffici competenti predispongono il monitoraggio relativo allo stato di attuazione di ciascun PO al fine di:

• - accertare il grado di conseguimento degli obiettivi strategici del PS con particolare riferimento al recupero del patrimonio edilizio esistente, alla riqualificazione delle strutture insediative e del paesaggio, alle opere di potenziamento dei servizi e delle infrastrutture e alla sostenibilità dei nuovi carichi insediativi;
• - verificare lo stato della progettazione e l'attuazione degli interventi, pubblici e privati;
• - programmare gli interventi nel tempo e precisare le risorse economiche per la realizzazione delle opere;
• - redigere il bilancio degli interventi realizzati in relazione al dimensionamento previsto per le singole UTOE e per il territorio urbanizzato;
• - verificare lo stato delle risorse essenziali, dei beni ambientali, storici e paesaggistici;
• - verificare l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
• - aggiornare il Quadro Conoscitivo, in relazione alle modifiche intervenute, utilizzando appropriate procedure per il recepimento e l'elaborazione dei dati conoscitivi.

3. L'attuazione dei Piani Operativi dovrà essere finalizzata a migliorare la dotazione di aree pubbliche in modo da garantire per gli insediamenti parametri superiori ai minimi fissati dal Decreto Ministeriale del 1968 e comunque superiori a quelli attualmente riscontrati, che sono complessivamente pari a 32 mq. per ogni residente.

In particolare dovranno essere incrementate, a livello generale, le dotazioni di aree per l'istruzione, con l'obiettivo di raggiungere il parametro minimo di 4,5 mq. per abitante - che attualmente è l'unico non pienamente soddisfatto – e, a livello locale, le dotazioni di aree per attrezzature di interesse comune e aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport nelle UTOE 6 e 7 per una più omogenea distribuzione delle attrezzature.