1. Le aree urbane del Comune di Castelnuovo Berardenga sono individuate all'interno del territorio urbanizzato definito dal Piano Strutturale e sono articolate in tessuti a partire dal riconoscimento delle parti di antico impianto e dei morfotipi dell'urbanizzazione contemporanea dello stesso PS e sulla base delle caratteristiche morfologiche, funzionali ed ambientali dei singoli contesti.

2. I tessuti, riportati nelle Tavole di progetto del PO attraverso perimetrazione e sigla di colore nero (la sigla dell'ambito è posizionata in alto a sinistra rispetto al simbolo a forma di croce di colore rosso) sono i seguenti:

• tessuti di antico impianto dei nuclei urbani (U1)
• altri tessuti urbani di antico impianto (U2)
• tessuti recenti prevalentemente residenziali a tipologie miste (U3)
• tessuti recenti residenziali pianificati e unitari (U4)
• altri tessuti recenti residenziali (U5)
• aree produttive (U6).

3. Per ciascun tessuto sono stabilite regole per quanto riguarda usi ed interventi, fatto salvo quanto esplicitamente indicato nelle Tavole di progetto del PO o nella disciplina di aree specifiche, in particolare per quanto riguarda gli interventi per la tutela degli insediamenti di rilevante pregio e di interesse storico-documentale.

4. Il Piano Operativo individua inoltre come verde complementare (rappresentato con specifica campitura nelle tavole di progetto del PO) le aree verdi private che non fanno parte di lotti edificati e che costituiscono parte integrante del sistema del verde urbano e concorrono a incrementare le prestazioni ecologiche in ambito urbano.

Le aree di verde complementare pertanto non possono essere pavimentate o rese impermeabili e all'interno di tali aree è vietata qualsiasi forma di nuova edificazione, anche interrata, e sono ammessi esclusivamente opere e manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia, come individuati dalla normativa regionale; eventuali manufatti esistenti, nel caso in cui siano realizzati con materiali precari o incongrui e sempreché legittimi, possono essere demoliti e ricostruiti con materiali adeguati al contesto intercettando il sedime preesistente, senza incremento di Superficie Coperta e di altezza e senza cambio d'uso.

1. Gli interventi di sistemazione ed attrezzatura degli spazi esterni pertinenziali sono riferiti alle aree che costituiscono pertinenza degli edifici all'interno degli ambiti urbanizzati.

2. Essi devono essere finalizzati in generale a mantenere lo spazio aperto esistente nei suoi caratteri tipologici e formali e nel rispetto dell'assetto storico e paesistico-ambientale.

In particolare gli interventi sugli spazi aperti (giardini, aie, orti, cortili, ecc.) di edifici e complessi di matrice storica, nei tessuti di antico impianto e nei resede di pertinenza di fabbricati con disciplina di intervento t1, t2, t3 e t4, devono garantire la conservazione e l'eventuale ripristino di detti spazi e dei singoli elementi costitutivi originari, con particolare riguardo ad elementi quali pavimentazioni, pozzi, cancellate, recinzioni, filari, edicole, fontane, panchine in muratura, roste, lapidi, stemmi, filari, muri a retta ed altre opere murarie, siepi ed altre singolarità vegetali. Nel rifacimento e la manutenzione degli stessi si deve prevedere di utilizzare materiali e tecnologie quanto possibile simili a quelli originari.

3. Al fine di schermare le auto in sosta è consentita l'installazione di manufatti privi di rilevanza edilizia di cui all'art. 30 delle presenti Norme.

4. Sono ammesse altresì le tettoie fotovoltaiche, ovvero quelle in cui la copertura sia costituita dai moduli e dai relativi sistemi di supporto, con struttura costituita da montanti e travi in legno o metallo e non tamponata, libere da tutti i lati e poste in maniera isolata nel resede di pertinenza, nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

• nel caso di edifici residenziali devono avere ingombro planimetrico a terra non superiore a 15 mq. per ogni unità immobiliare; la realizzazione deve essere riferita all'intero complesso edilizio e subordinata alla presentazione di un progetto unitario, fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
• nel caso di edifici con destinazione d'uso turistico-ricettiva o agrituristici è consentita la installazione di una tettoia per ogni camera o unità immobiliare/abitativa, con ingombro planimetrico a terra non superiore a 15 mq., fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
• l'altezza utile (HU) di tali manufatti non dovrà essere superiore a 2,70 ml.; è sempre ammessa la sporgenza massima di 0,20 ml. per lato in eccedenza rispetto alla superficie coperta massima consentita;
• la pavimentazione dovrà essere realizzata con materiali permeabili o semipermeabili, in coerenza con il contesto di appartenenza; nel caso di resede di matrice storica dovranno essere privilegiati la terra battuta o la ghiaia.

5. La realizzazione di piscine (e di vasche con finalità analoghe) è consentita con esclusione del tessuto U6 e di edifici e complessi con disciplina di intervento t1 e t2, mentre nei tessuti U1 sono ammesse esclusivamente per le strutture turistico-ricettive; in tutti i casi la realizzazione di piscine è consentita a condizione che per l'approvvigionamento idrico sia dimostrato l'esclusivo utilizzo di acqua non destinata al consumo umano e con tecniche di trattamento e gestione tese al risparmio idrico, fermo restando il rispetto dei criteri di qualità indicati dall'Allegato D al D.P.G.R. n. 54/R del 13/05/2015.

Le piscine e i volumi tecnici necessari al loro funzionamento dovranno essere completamente interrati; sono ammesse piscine seminterrate nel caso di terreni in pendio con limitati movimenti di terra ed evitando in ogni caso la realizzazione di muri a retta di altezza superiore a 0,50 ml. Non è comunque consentita la realizzazione di piscine su aree con pendenze maggiori del 10%.

La costruzione della piscina dovrà inoltre osservare le seguenti prescrizioni:

• la superficie della vasca non potrà essere superiore al 10% di quella del resede e comunque non superiore a 60 mq. e la profondità non dovrà superare 1,80 ml.;
• la forma dell'invaso dovrà essere preferibilmente rettangolare ad eccezione dei casi in cui potrà adeguarsi alle caratteristiche del sito allo scopo di minimizzare i movimenti di terra;
• il rivestimento della vasca dovrà integrarsi con il contesto e scelto nelle tonalità neutre dei colori della sabbia o, in alternativa, nelle tonalità del verde, dal grigio verde al verde bottiglia;
• eventuali pavimentazioni perimetrali dovranno avere una larghezza massima di 1 ml. ed essere realizzate in lastre di pietra locale o in cotto o legno, mentre uno solo dei lati minori potrà essere pavimentato per una profondità di 2 ml.; nel caso di piscine a servizio di strutture turistico-ricettive valgono comunque le disposizioni della L.R. n. 8 del 09/03/2006 e s.m.i. e relativi Regolamenti attuativi.

Le tipologie di piscine che rientrano nelle opere, interventi e manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia di cui all'art. 30 comma 2 punto d) delle presenti Norme non sono ammesse nei tessuti U1 e U2 e nei complessi con disciplina di intervento t1 e t2.

6. Nelle aree urbane la realizzazione di recinzioni è di norma consentita adottando forme e materiali coerenti al contesto e, nel caso di edifici e complessi esito di interventi unitari, nel rispetto delle forme e dei materiali caratterizzanti l'unitarietà. Nei tessuti di antico impianto e per edifici e complessi con disciplina di intervento t1, t2, t3 e t4 eventuali nuove recinzioni dovranno essere realizzate in ferro o legno verniciato e muretto di sostegno in muratura in pietra e/o mattoni a faccia vista o intonacata oppure con siepi vive; esclusivamente per le parti non visibili da spazi pubblici sono ammesse anche recinzioni in rete metallica zincata o plastificata sostenuta da profilati metallici leggeri e siepe viva.

La recinzione potrà avere altezza massima di 2 ml., che nel caso di dislivello alla base dovrà essere misurata alla quota inferiore; un'altezza massima di 2,50 ml. potrà essere ammessa nel caso di terreno in forte pendio.

7. Il sistema di illuminazione delle aree di pertinenza dovrà essere concepito in virtù del criterio del contenimento dell'inquinamento luminoso; sono da privilegiare pertanto soluzioni che prevedono la predisposizione di elementi illuminanti installati sulle pareti dei fabbricati con luce schermata verso l'alto, elementi a stretto contatto con il terreno o direttamente in esso collocati e comunque sempre opportunamente schermati verso l'alto.

8. Eventuali fonti, fontanili, lavatoi, pozzi, cisterne e manufatti assimilabili di interesse storico, presenti nei resede anche se non specificamente individuati nelle Tavole del PO sono da considerare soggetti alla disciplina di intervento t2, senza possibilità di mutamento di destinazione d'uso.

9. Nelle aree libere e negli spazi pertinenziali sono consentiti occupazioni di suolo per esposizione o deposito e realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto esclusivamente nelle aree produttive U6.

1. I tessuti U1 corrispondono ai principali nuclei urbani di antica formazione, cioè i centri storici del capoluogo, di San Gusmè, di Villa a Sesta e di Vagliagli.

Caratterizzano tali tessuti edifici e complessi edilizi di antica formazione di rilevante valore architettonico e storico-documentale, tessuti consolidati e omogenei di matrice storica, edifici, complessi edilizi e relativi spazi aperti di antica formazione non caratterizzati da rilevante valore architettonico o che hanno subito parziali alterazioni rispetto alle caratteristiche originarie, riconosciuti di valore storico-documentale, perciò il PO attribuisce a tali tessuti prevalentemente discipline di intervento di tipo t2, t3 e t4.

2. All'interno dei tessuti U1, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

• residenza
• attività industriali e artigianali limitatamente all'artigianato di servizio o di produzione di beni artistici
• attività commerciali al dettaglio limitatamente alla tipologia c1 come definita all'art. 11 delle presenti Norme
• attività turistico-ricettive limitatamente alle tipologie d1 e d2 come definite all'art. 12 delle presenti Norme
• attività direzionali e di servizio
• spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Il mutamento verso le altre destinazioni d'uso - riferite alle categorie funzionali di cui al precedente art. 8 - è ammesso esclusivamente per le unità immobiliari che non siano al piano terra e al piano seminterrato e comunque ai soli fini di uniformare la destinazione a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 45 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

Il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi alloggi non è ammesso ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che prospettano direttamente su aree pubbliche, strade o piazze o comunque su aree che non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare; in tali casi il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è consentito solo per annettere a unità immobiliari residenziali spazi prima destinati ad altri usi, per ripristinare la tipologia originaria o un precedente uso residenziale.

4. È consentita la monetizzazione degli oneri relativi alle dotazioni di parcheggi di cui al precedente art. 19 nei casi previsti al comma 4 dello stesso articolo.

Per gli esercizi di vicinato non è richiesta la verifica delle superfici destinate alla sosta di relazione.

5. All'interno dei tessuti U1 sono individuati con specifica campitura nelle Tavole di progetto del PO le strade, le piazze, gli slarghi e gli altri spazi aperti pavimentati di uso pubblico; tali percorsi e spazi aperti costituiscono parte integrante dei nuclei e devono pertanto essere conservati e/o ripristinati nella caratterizzazione propria dei contesti storici. Dovrà inoltre essere favorita la fruizione pedonale, con opportune misure di limitazione per la circolazione veicolare.

1. I tessuti U2 comprendono gli insediamenti urbani di antico impianto di San Piero, Monteaperti, Pianella, San Giovanni a Cerreto, Colombaio, Poggiarello e Quercegrossa. Si tratta di insediamenti lineari di matrice storica, con cortine edilizie lungo strada, oppure di insediamenti di origine rurale o comunque originariamente extraurbani ormai parte delle aree urbanizzate in conseguenza dello sviluppo dei centri abitati.

Caratterizzano tali tessuti edifici e complessi edilizi di antica formazione di rilevante valore architettonico e storico-documentale e edifici, complessi edilizi e relativi spazi aperti di antica formazione non caratterizzati da rilevante valore architettonico o che hanno subito parziali alterazioni rispetto alle caratteristiche originarie, riconosciuti di valore storico-documentale, perciò il PO attribuisce a tali tessuti prevalentemente discipline di intervento di tipo t2, t3 e t4.

2. All'interno dei tessuti U2, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

• residenza
• attività industriali e artigianali limitatamente all'artigianato di servizio o di produzione di beni artistici
• attività commerciali al dettaglio limitatamente alla tipologia c1 come definita all'art. 11 delle presenti Norme
• attività turistico-ricettive limitatamente alle tipologie d1 e d2 come definite all'art. 12 delle presenti Norme
• attività direzionali e di servizio limitatamente alla tipologia e1 come definita all'art. 13 delle presenti Norme
• spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Il mutamento verso le altre destinazioni d'uso - riferite alle categorie funzionali di cui al precedente art. 8 - è ammesso esclusivamente per le unità immobiliari che non siano al piano terra e al piano seminterrato e comunque ai soli fini di uniformare la destinazione a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 50 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

Il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi alloggi non è ammesso ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che prospettano direttamente su aree pubbliche, strade o piazze o comunque su aree che non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare; in tali casi il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è consentito solo per annettere a unità immobiliari residenziali spazi prima destinati ad altri usi, per ripristinare la tipologia originaria o un precedente uso residenziale.

4. È consentita la monetizzazione degli oneri relativi alle dotazioni di parcheggi di cui al precedente art. 19 nei casi previsti al comma 4 dello stesso articolo.

Per gli esercizi di vicinato non è richiesta la verifica delle superfici destinate alla sosta di relazione.

1. I tessuti U3 comprendono insediamenti urbani prevalentemente recenti caratterizzati da tipologie miste alle quali corrisponde spesso anche la presenza di più funzioni, oltre a quella residenziale, legate anche alla collocazione lungo tracciati viari importanti.

Caratterizzano tali tessuti edifici e complessi edilizi di formazione recente generalmente privi di valore architettonico e/o storico-documentale, ai quali il PO attribuisce prevalentemente discipline di intervento di tipo t5 e t6.

2. All'interno dei tessuti U3, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

• residenza
• attività industriali e artigianali limitatamente all'artigianato di servizio
• attività commerciali al dettaglio limitatamente alla tipologia c1 come definita all'art. 11 delle presenti Norme
• attività turistico-ricettive limitatamente alle tipologie d1 e d2 come definite all'art. 12 delle presenti Norme
• attività direzionali e di servizio limitatamente alle tipologie e1 ed e3 come definite all'art. 13 delle presenti Norme
• spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Il mutamento verso le altre destinazioni d'uso - riferite alle categorie funzionali di cui al precedente art. 8 - è ammesso esclusivamente per le unità immobiliari che non siano al piano terra e al piano seminterrato e comunque ai soli fini di uniformare la destinazione a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 60 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

1. Nei tessuti U4 rientrano insediamenti residenziali recenti esito di pianificazione e con caratteristiche unitarie.

Tali tessuti comprendono edifici e complessi edilizi di formazione recente generalmente privi di valore architettonico e/o storico-documentale ma connotati appunto da unitarietà e omogeneità di materiali e finiture, ai quali il PO attribuisce prevalentemente discipline di intervento di tipo t5 e t6.

2. All'interno dei tessuti U4, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

• residenza
• attività direzionali e di servizio limitatamente alla tipologia e1 come definita all'art. 13 delle presenti Norme
• spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Il mutamento verso le altre destinazioni d'uso - riferite alle categorie funzionali di cui al precedente art. 8 - è ammesso esclusivamente per le unità immobiliari che non siano al piano terra e al piano seminterrato e comunque ai soli fini di uniformare la destinazione a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 65 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

4. Al fine di salvaguardare l'unitarietà dei complessi edilizi, sono subordinati alla redazione di un progetto di inquadramento che comprenda tutto l'edificio di riferimento i seguenti interventi, semprechè ammessi dalla disciplina di intervento attribuita all'edificio:

• modifica dei principi compositivi (quali la modifica dei prospetti e delle aperture, degli accessi, dei balconi) e dei caratteri decorativi e di finitura esterni;
• modifica delle coperture e realizzazione di terrazze a tasca sulle falde prospicienti gli spazi pubblici.

1. I tessuti U5 comprendono insediamenti urbani di formazione recente e caratterizzati dalla prevalenza della funzione residenziale.

Caratterizzano tali tessuti edifici e complessi edilizi generalmente privi di valore architettonico e/o storico-documentale, ai quali il PO attribuisce prevalentemente discipline di intervento di tipo t5 e t6.

2. All'interno dei tessuti U5, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

• residenza
• attività industriali e artigianali limitatamente all'artigianato di servizio
• attività commerciali al dettaglio limitatamente alla tipologia c1 come definita all'art. 11 delle presenti Norme
• attività direzionali e di servizio limitatamente alle tipologie e1 come definite all'art. 13 delle presenti Norme
• spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Il mutamento verso le altre destinazioni d'uso - riferite alle categorie funzionali di cui al precedente art. 8 - è ammesso esclusivamente per le unità immobiliari che non siano al piano terra e al piano seminterrato e comunque ai soli fini di uniformare la destinazione a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 60 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

1. Le aree produttive U6 corrispondono agli insediamenti specialistici di carattere prevalentemente industriale e artigianale, che comprendono edifici e complessi edilizi di formazione recente privi di valore architettonico e/o storico-documentale ai quali il PO attribuisce prevalentemente discipline di intervento di tipo t7.

2. All'interno delle aree U6, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

• attività industriali e artigianali
• attività commerciali al dettaglio
• attività direzionali e di servizio con esclusione della tipologia e4 come definita all'art. 13 delle presenti Norme
• commerciale all'ingrosso e depositi
• spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Non sono ammesse la residenza - salvo il caso di edifici residenziali esistenti alla data di adozione del Piano Operativo - e le attività turistico-ricettive.