1. Il progetto prevede l'ampliamento del complesso ricettivo esistente integrando gli spazi destinati ai servizi - in particolare area benessere e ristorante - e la dotazione di camere.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 45.615 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.200 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 1

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: Piano Attuativo; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

area di pertinenza dei Beni Storico-Architettonici;

vincolo idrogeologico;

zone di protezione dall'inquinamento luminoso (L.R. 39/2005).

5. Disposizioni specifiche:

Agli edifici principali di antica formazione (01, 02 e 03) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 2 (t2); agli edifici 05, 06, 07 e 08 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3); all'edificio 04 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 5 (t5).

Le nuove superfici saranno realizzate in parte come ampliamento del fabbricato 04 (A) e/o del volume parzialmente interrato prospettante la piscina a sud-est (B) - in quest'ultimo caso incrementando l'altezza del locale di servizio esistente - (per una SE massima di 350 mq.), in parte come nuova edificazione (per una SE massima complessiva di 850 mq.).

Il volume in ampliamento avrà caratteristiche analoghe all'edificio 04, con il quale dovrà risultare totalmente integrato.

I nuovi volumi si articoleranno in una struttura integrativa per la ristorazione (sala ristorante) e in un edificio per ulteriori camere. La sala ristorante (con SE massima di 150 mq.) sarà localizzata nella corte centrale dell'edificio 01 (C), in corrispondenza dell'area pavimentata esistente sul lato nord; dovranno essere privilegiati materiali e tecnologie contemporanei, non emulativi delle caratteristiche dell'edilizia tradizionale rurale e tali da non determinare occlusioni o impatti rilevanti sull'edificato storico circostante e il nuovo manufatto si dovrà configurare come una struttura reversibile, leggera, prevalentemente vetrata e ad un solo livello, che non interferisca significativamente con la percezione del complesso antico, e che garantisca la conservazione della pavimentazione esistente, anche in vista di un eventuale futuro smontaggio della struttura stessa.

L'edificio destinato a camere sarà localizzato a sud dell'edificio 06 (D), a est della strada interna che si sviluppa intorno al complesso principale, in modo da non alterarne i rapporti gerarchici; il fabbricato dovrà riprendere, anche reinterpretandole, le tipologie tradizionali degli edifici secondari presenti nel contesto, impiegando materiali e tecnologie coerenti con essi; dovrà essere evitata la realizzazione di ulteriori superfici pavimentate eccedenti eventuali semplici percorsi pedonali di accesso e di recinzioni o altri elementi - anche vegetazionali - di suddivisione degli spazi adiacenti all'edificio.

È infine ammessa la realizzazione di due campi da padel nell'area a sud-est (E), in continuità e a completamento degli impianti sportivi scoperti esistenti. Non sono in ogni caso ammessi significativi rimodellamenti del suolo o la realizzazione di nuovi percorsi con superficie impermeabile.

1. Il progetto prevede l'ampliamento del complesso ricettivo esistente integrando gli spazi destinati ai servizi e alle superfici accessorie di supporto all'attività - in particolare cucina, ristorante, area benessere, sala conferenze -.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 60.410 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 300 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

vincolo idrogeologico, in parte;

zone di protezione dall'inquinamento luminoso (L.R. 39/2005).

5. Disposizioni specifiche:

Le nuove superfici saranno realizzate prevalentemente - per una SE massima di 200 mq. - come ampliamento degli edifici esistenti, ai quali è attribuita la disciplina di intervento di tipo 5 (t5). I volumi in ampliamento avranno caratteristiche analoghe all'edificato esistente, con il quale dovranno risultare totalmente integrati; è ammessa la realizzazione di un livello interrato, entro il sedime in ampliamento, da destinare a locali tecnici e/o spazi accessori con caratteristiche tali da risultare esclusi dal computo della Superficie edificabile (SE).

L'ulteriore SE ammessa (massimo 100 mq.) potrà essere prevista per la realizzazione di una nuova struttura, destinata a sala ristorante, da localizzare in prossimità dell'edificato esistente; dovranno essere privilegiati materiali e tecnologie contemporanei, non emulativi delle caratteristiche dell'edilizia tradizionale rurale e il nuovo manufatto si dovrà configurare come una struttura reversibile, leggera, prevalentemente vetrata, che non interferisca significativamente con la percezione del complesso di matrice storica.

È ammessa inoltre l'installazione di una tettoia fotovoltaica, con le caratteristiche definite all'art. 72 delle presenti Norme, a copertura dei posti auto già realizzati a nord-ovest (A), sfruttando anche la presenza del muro di contenimento che delimita lo spazio di sosta verso il pendio; tale tettoia potrà in questo caso avere ingombro planimetrico a terra fino ad un massimo di 450 mq.

Nelle sistemazioni esterne dovrà essere evitata l'introduzione di nuove superfici impermeabilizzate e la realizzazione di nuova viabilità; gli spazi verdi potranno essere attrezzati per la fruizione pedonale, anche con percorsi fitness e per l'attività sportiva informale, purché con materiali e forme coerenti al contesto rurale e senza rimodellamenti del suolo.

1. Il progetto prevede l'ampliamento del complesso ricettivo esistente integrando gli spazi destinati ai servizi e alle superfici accessorie di supporto all'attività - in particolare area benessere, spazi per cooking class, magazzini e depositi per attrezzature - nella parte che ospita il centro della struttura alberghiera (Le Fontanelle), oltre al completo recupero della Villa del Cerreto/Podere il Mandorlo per attività turistico-ricettive.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 39.725 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 150 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

area di pertinenza dei Beni Storico-Architettonici, in parte;

vincolo idrogeologico, in parte;

zone di protezione dall'inquinamento luminoso (L.R. 39/2005);

nella ricognizione del PIT-PPR l'area risulta in parte molto marginale interessata dal vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 142 del D.lgs. n. 42/2004, comma 1 lett. g (boschi).

5. Disposizioni specifiche:

Le nuove superfici saranno realizzate come ampliamento degli edifici esistenti del complesso a nord denominato le Fontanelle (edifici 01, 02, 03 e 04), ai quali è attribuita la disciplina di intervento di tipo 5 (t5), oppure anche in aderenza a vani tecnici esistenti nella pertinenza dello stesso complesso. I volumi in ampliamento avranno caratteristiche analoghe all'edificato esistente, con il quale dovranno risultare totalmente integrati; è ammessa la realizzazione di un livello interrato, entro il sedime in ampliamento, da destinare a locali tecnici e/o spazi accessori con caratteristiche tali da risultare esclusi dal computo della Superficie edificabile (SE).

Per il complesso a su (Villa del Cerreto/Podere il Mandorlo) all'edificio 05 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 2 (t2), all'edificio 06 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3) e all'edificio 07 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 5 (t5).

Nelle sistemazioni esterne dovrà essere evitata l'introduzione di nuove superfici impermeabilizzate; gli spazi verdi potranno essere attrezzati per la fruizione pedonale, anche con percorsi fitness e per l'attività sportiva informale, purché con materiali e forme coerenti al contesto rurale.

È ammessa la realizzazione di una piscina nella pertinenza della Villa del Cerreto/Podere il Mandorlo, con le caratteristiche definite all'art. 72 delle presenti Norme.

1. Il progetto prevede il miglioramento dell'offerta turistica nel complesso esistente destinando una parte degli immobili esistenti e alcuni volumi aggiuntivi all'attività ricettiva di tipo alberghiero, affiancando le attività agricole e quelle agrituristiche già presenti, quindi senza snaturare il carattere agricolo principale dei luoghi.

In particolare si prevede di dotare il complesso di nuovi spazi destinati ai servizi e alle superfici accessorie di supporto all'attività - ristorante, area benessere, lavanderia e depositi -, oltre agli spazi per le camere che saranno individuati negli edifici di antica formazione, per un massimo di 18 posti letto; parte dei locali potrà essere destinata alla vendita dei prodotti dell'azienda.

L'intervento, posto nel territorio rurale, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che ha espresso parere favorevole con condizioni in data 04/05/2018 e in data 09/09/2024.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 28.845 mq.

Superficie edificabile (SE) massima aggiuntiva complessiva: 810 mq.; è consentita inoltre la realizzazione di un volume seminterrato per locali accessori e autorimessa con caratteristiche tali da risultare escluso dal computo della Superficie Edificabile, per una Superficie Coperta massima di 1.000 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2 (a valle)

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: Progetto Unitario Convenzionato; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

aree di pertinenza dei Beni Storico-Architettonici;

vincolo idrogeologico.

5. Disposizioni specifiche:

Tutti gli interventi dovranno essere finalizzati alla valorizzazione del complesso, assicurando la tutela dell'edificato e degli elementi costitutivi degli spazi aperti di matrice storica, come le pavimentazioni antiche in pietra e il tracciato principale che appartiene alla viabilità minore da mantenere, che potrà essere migliorata anche con la ricostituzione di un corredo arboreo paesaggisticamente coerente con il contesto.

Le nuove superfici saranno realizzate come modeste aggiunte coerenti all'impianto consolidato o ampliamento degli edifici esistenti, escludendo quelli di più elevato pregio architettonico e storico documentale. Dovranno per questo essere individuate soluzioni tali da evitare l'alterazione degli spazi di maggiore valore e della percezione del complesso nel suo impianto di antica formazione, conservando la leggibilità della struttura insediativa storica.

Per la Cappella della fattoria di Dievole (02), vincolata ai sensi della Parte II del D.lgs. 42/2204 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), è prevista la disciplina di intervento di tipo 1 (t1).

Agli edifici 01 e 03 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 2 (t2); agli edifici 04 e 06 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3); agli edifici 07 e 08 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 4 (t4).

All'edificio 05 (scuderie) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3), ferma restando la tutela del giardino storico (B).

All'annesso 12 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3), conservando la piccola aia adiacente a est (E) delimitata dal muro a retta. Nell'area a est (D), in parte occupata da manufatti diruti, è ammessa la realizzazione di un nuovo edificio per una SE non superiore a 500 mq.; il nuovo volume, posto in corrispondenza del salto di quota segnato dal muro a retta, avrà un solo livello fuori terra (a monte) e due piani a valle, risultando seminterrato. Lo spazio tra il nuovo volume e l'area dell'attuale piscina (F) sarà sistemato per le attività all'aperto, in parte pavimentato purché con materiali e forme coerenti al contesto rurale, con possibilità di eventuale adeguamento delle dotazioni per la piscina nei limiti di quanto definito dall'art. 72 delle presenti Norme.

All'edificio 09 (la cantina) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 6 (t6), fermo restando l'adozione di soluzioni progettuali orientate al miglioramento dell'inserimento nel contesto di matrice storica; è in particolare ammesso il rifacimento del corpo giustapposto sul lato ovest (A), adibito a reception, con possibilità di ampliamento per una SE massima di 15 mq.

Gli edifici 10 e 11, ai quali è attribuita la disciplina di intervento di tipo 6 (t6), sono destinati ad ospitare la spa e il nuovo ristorante, per il quale è consentito un ampliamento per una SE massima di 295 mq. (su un unico livello) nell'area a est (C) attualmente occupata da un parcheggio a raso; è ammessa l'installazione di pergole per l'ombreggiamento in adiacenza agli edifici, ferma restando la tutela del giardino storico (B).

Nell'area immediatamente a nord della cantina (G) è prevista la realizzazione di un volume seminterrato, sfruttando il dislivello del terreno esistente, segnato dal muro a retta, destinato ai locali tecnici e agli spazi accessori (deposito e lavanderia) e all'autorimessa; la copertura sarà utilizzata come parcheggio a raso (ripristinando l'attuale uso di quell'area), con eventuali strutture leggere di ombreggiamento. Ulteriori spazi per la sosta carrabile, necessari in conseguenza del diverso utilizzo dell'area C, saranno reperiti più a monte (I), accanto al parcheggio a raso esistente confermato (H), con caratteristiche di reversibilità (pavimentazioni permeabili) e dotazioni di alberature per l'ombreggiamento e l'ambientazione.

Pur in assenza di beni di interesse archeologico sottoposti a provvedimenti dichiarativi (artt. 12 e 13 del D.lgs. 42/2004), dovranno comunque essere prese le necessarie precauzioni e in caso di ritrovamento di eventuali reperti dovranno essere informate le autorità competenti e richieste le eventuali autorizzazioni a procedere.

Gli interventi dovranno garantire l'assenza di impatti negativi sulla rete ecologica e in particolare sui corsi d'acqua presenti nell'area (Arbia, Campeta e Ragnaia), escludendo l'immissione diretta o indiretta di scarichi non depurati e eventuali prelievi in falda per l'approvvigionamento idrico (tramite pozzi) che determinino criticità sui corridoi fluviali. Per gli usi non potabili dovranno essere predisposti sistemi di raccolta e utilizzo delle acque pluviali e di eventuali acque depurate tramite accumulo in cisterne interrate.

Dovrà inoltre essere mantenuto in efficienza il reticolo idraulico minore, evitandone l'alterazione all'interno e all'esterno del complesso.

1. Il progetto prevede la realizzazione di un'area destinata alla sosta di turisti provvisti di mezzi di pernottamento autonomi e mobili, per un massimo di 20 piazzole, su un lieve pendio lungo la viabilità comunale.

L'intervento, posto nel territorio rurale, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che ha espresso parere favorevole con condizioni in data 10/05/2021 e in data 09/09/2024.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 4.945 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 40 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: -

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: Piano Attuativo; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 142 del D.lgs. n. 42/2004, comma 1 lett. g (bosco);

vincolo idrogeologico;

zone di protezione dall'inquinamento luminoso (L.R. 39/2005).

5. Disposizioni specifiche:

Tutte le strutture e le sistemazioni previste saranno predisposte in modo da garantire l'integrità del bosco, salvaguardando le alberature esistenti e mantenendo la permeabilità del suolo fatta eccezione per la piazzola di scarico.

Il sistema di illuminazione sarà studiato in modo da ridurre al minimo l'inquinamento luminoso e l'interferenza con l'ambiente naturale.

La recinzione dell'area sarà provvista anche di schermature costituite da elementi vegetazionali coerenti al contesto rurale.

Le piazzole di sosta, individuate nelle radure tra l'alta vegetazione, saranno rese accessibili utilizzando e prolungando i tracciati preesistenti all'interno dell'area, da adeguare per quanto strettamente necessario alla percorribilità carrabile, mantenendo il fondo non impermeabile.

È inoltre ammessa la realizzazione di un volume a un piano destinato ai servizi igienici di uso comune, da localizzare in modo da minimizzarne la visibilità dalla viabilità pubblica. L'area sarà dotata infine di un depuratore interrato e di uno spazio per la raccolta dei rifiuti.

Tutti gli interventi di sistemazione dovranno garantire la corretta regimazione delle acque meteoriche.

1. Il progetto prevede la riqualificazione dell'area dell'ex Fornace, in precedenza utilizzata come impianto di produzione di calce e di inerti per manufatti stradali e da tempo in condizioni di abbandono e di degrado, con destinazione turistico-ricettiva (d1) - albergo e/o residenze turistico-alberghiere e servizi connessi -.

L'intervento, posto nel territorio rurale, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che ha espresso parere favorevole con condizioni in data 10/05/2021.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 29.230 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 2.000 mq. (dei quali 1.160 mq. da riuso o demolizione e ricostruzione di volumi esistenti)

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: Piano Attuativo; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 142 del D.lgs. n. 42/2004, comma 1 lett. c (acque) (in parte);

vincolo idrogeologico;

zone di protezione dall'inquinamento luminoso (L.R. 39/2005).

5. Disposizioni specifiche:

Il nuovo impianto dovrà valorizzare la conformazione del suolo esito delle forti trasformazioni dovute alle attività pregresse, prevedendo solo limitati rimodellamenti ove finalizzati a regolarizzare gli spazi e a garantire la stabilità delle parti in pendio; sono ammessi un modesto ampliamento del terrapieno esistente e la formazione di superfici pianeggianti fruibili raccordate da terrazzamenti/ciglionamenti e/o rampe.

I nuovi volumi (previa demolizione dei fabbricati e dei manufatti esistenti nella parte più in alto), i parcheggi e l'eventuale piscina saranno distribuiti ai differenti livelli, sfalsati tra loro, ottimizzando l'uso degli spazi seminterrati derivanti dai salti di quota, in particolare per i servizi complementari all'attività ricettiva, in modo da ridurre il più possibile l'impatto dell'insediamento, integrandolo nel peculiare contesto risultante dall'attività di cava.

Le superfici impermeabilizzate dovranno essere ridotte al minimo, prevedendo l'impiego di materiali permeabili o semi-permeabili. Gli spazi per il parcheggio a raso dovranno essere adeguatamente equipaggiati con alberature e vegetazione per l'ombreggiamento e l'ambientazione; dovranno essere privilegiate soluzioni accorpate, evitando in ogni caso la creazione di una rete viaria carrabile interna estesa (salvo quanto necessario per motivi di sicurezza e emergenza).

Gli spazi verdi potranno essere attrezzati per la fruizione pedonale, anche con percorsi fitness e per l'attività sportiva informale, purché con materiali e forme coerenti al contesto rurale.

È previsto il recupero degli edifici meno recenti posti nella parte in basso (la fornace vera e propria), a est, in corrispondenza del ponte sul Fosso Scheggiolla, dove saranno localizzati la reception e altri spazi di uso comune; a tali edifici è attribuita la disciplina di intervento di tipo 5 (t5).