1. Il progetto prevede il miglioramento dell'offerta turistica nel complesso esistente destinando una parte degli immobili esistenti e alcuni volumi aggiuntivi all'attività ricettiva di tipo alberghiero, affiancando le attività agricole e quelle agrituristiche già presenti, quindi senza snaturare il carattere agricolo principale dei luoghi.

In particolare si prevede di dotare il complesso di nuovi spazi destinati ai servizi e alle superfici accessorie di supporto all'attività - ristorante, area benessere, lavanderia e depositi -, oltre agli spazi per le camere che saranno individuati negli edifici di antica formazione, per un massimo di 18 posti letto; parte dei locali potrà essere destinata alla vendita dei prodotti dell'azienda.

L'intervento, posto nel territorio rurale, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che ha espresso parere favorevole con condizioni in data 04/05/2018 e in data 09/09/2024.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 28.845 mq.

Superficie edificabile (SE) massima aggiuntiva complessiva: 810 mq.; è consentita inoltre la realizzazione di un volume seminterrato per locali accessori e autorimessa con caratteristiche tali da risultare escluso dal computo della Superficie Edificabile, per una Superficie Coperta massima di 1.000 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2 (a valle)

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: Progetto Unitario Convenzionato; nella convenzione saranno stabilite dotazioni e opere pubbliche da realizzare, finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, oltre a adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale.

4. Vincoli e tutele:

aree di pertinenza dei Beni Storico-Architettonici;

vincolo idrogeologico.

5. Disposizioni specifiche:

Tutti gli interventi dovranno essere finalizzati alla valorizzazione del complesso, assicurando la tutela dell'edificato e degli elementi costitutivi degli spazi aperti di matrice storica, come le pavimentazioni antiche in pietra e il tracciato principale che appartiene alla viabilità minore da mantenere, che potrà essere migliorata anche con la ricostituzione di un corredo arboreo paesaggisticamente coerente con il contesto.

Le nuove superfici saranno realizzate come modeste aggiunte coerenti all'impianto consolidato o ampliamento degli edifici esistenti, escludendo quelli di più elevato pregio architettonico e storico documentale. Dovranno per questo essere individuate soluzioni tali da evitare l'alterazione degli spazi di maggiore valore e della percezione del complesso nel suo impianto di antica formazione, conservando la leggibilità della struttura insediativa storica.

Per la Cappella della fattoria di Dievole (02), vincolata ai sensi della Parte II del D.lgs. 42/2204 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), è prevista la disciplina di intervento di tipo 1 (t1).

Agli edifici 01 e 03 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 2 (t2); agli edifici 04 e 06 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3); agli edifici 07 e 08 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 4 (t4).

All'edificio 05 (scuderie) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3), ferma restando la tutela del giardino storico (B).

All'annesso 12 è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3), conservando la piccola aia adiacente a est (E) delimitata dal muro a retta. Nell'area a est (D), in parte occupata da manufatti diruti, è ammessa la realizzazione di un nuovo edificio per una SE non superiore a 500 mq.; il nuovo volume, posto in corrispondenza del salto di quota segnato dal muro a retta, avrà un solo livello fuori terra (a monte) e due piani a valle, risultando seminterrato. Lo spazio tra il nuovo volume e l'area dell'attuale piscina (F) sarà sistemato per le attività all'aperto, in parte pavimentato purché con materiali e forme coerenti al contesto rurale, con possibilità di eventuale adeguamento delle dotazioni per la piscina nei limiti di quanto definito dall'art. 72 delle presenti Norme.

All'edificio 09 (la cantina) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 6 (t6), fermo restando l'adozione di soluzioni progettuali orientate al miglioramento dell'inserimento nel contesto di matrice storica; è in particolare ammesso il rifacimento del corpo giustapposto sul lato ovest (A), adibito a reception, con possibilità di ampliamento per una SE massima di 15 mq.

Gli edifici 10 e 11, ai quali è attribuita la disciplina di intervento di tipo 6 (t6), sono destinati ad ospitare la spa e il nuovo ristorante, per il quale è consentito un ampliamento per una SE massima di 295 mq. (su un unico livello) nell'area a est (C) attualmente occupata da un parcheggio a raso; è ammessa l'installazione di pergole per l'ombreggiamento in adiacenza agli edifici, ferma restando la tutela del giardino storico (B).

Nell'area immediatamente a nord della cantina (G) è prevista la realizzazione di un volume seminterrato, sfruttando il dislivello del terreno esistente, segnato dal muro a retta, destinato ai locali tecnici e agli spazi accessori (deposito e lavanderia) e all'autorimessa; la copertura sarà utilizzata come parcheggio a raso (ripristinando l'attuale uso di quell'area), con eventuali strutture leggere di ombreggiamento. Ulteriori spazi per la sosta carrabile, necessari in conseguenza del diverso utilizzo dell'area C, saranno reperiti più a monte (I), accanto al parcheggio a raso esistente confermato (H), con caratteristiche di reversibilità (pavimentazioni permeabili) e dotazioni di alberature per l'ombreggiamento e l'ambientazione.

Pur in assenza di beni di interesse archeologico sottoposti a provvedimenti dichiarativi (artt. 12 e 13 del D.lgs. 42/2004), dovranno comunque essere prese le necessarie precauzioni e in caso di ritrovamento di eventuali reperti dovranno essere informate le autorità competenti e richieste le eventuali autorizzazioni a procedere.

Gli interventi dovranno garantire l'assenza di impatti negativi sulla rete ecologica e in particolare sui corsi d'acqua presenti nell'area (Arbia, Campeta e Ragnaia), escludendo l'immissione diretta o indiretta di scarichi non depurati e eventuali prelievi in falda per l'approvvigionamento idrico (tramite pozzi) che determinino criticità sui corridoi fluviali. Per gli usi non potabili dovranno essere predisposti sistemi di raccolta e utilizzo delle acque pluviali e di eventuali acque depurate tramite accumulo in cisterne interrate.

Dovrà inoltre essere mantenuto in efficienza il reticolo idraulico minore, evitandone l'alterazione all'interno e all'esterno del complesso.