Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Le trasformazioni urbanistiche previste dal R.U. si attuano con Piani Attuativi di iniziativa pubblica e/o privata convenzionati, Interventi diretti convenzionati, Interventi diretti, progetti di opere pubbliche e tutti gli strumenti e progetti di settore previsti da leggi e regolamenti che concorrono a determinare l'uso dei suoli e degli edifici.

2. Al di fuori delle aree ove è prescritto dal R.U. il Piano Attuativo, e per i comparti subordinati a questo strumento, dopo la sua approvazione e convenzionamento, le trasformazioni urbanistiche ed edilizie si attuano con interventi diretti, quand'anche convenzionati, e sono subordinate ai provvedimenti abilitativi previsti dalle leggi vigenti, ed in particolare dal Tit. VI della L.R.1/2005 e s.m.e.i.:

1. A) Permesso di Costruire
2. B) SCIA
3. C) Attività edilizia libera

3. I piani attuativi di iniziativa pubblica o privata comprendono:

1. a) Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica (art. 13 L. del 17 Agosto 1942 n. 1150).
2. b) Piani per l'Edilizia Economica e Popolare - PEEP (L. del 18 Aprile 1962 n. 167).
3. c) Piani per gli Insediamenti Produttivi - PIP (art. 27 L. del 22 Ottobre 1971 n. 865).
4. d) Piani Particolareggiati di iniziativa privata convenzionati (art. 28 L. 1150 /1942).
5. e) Piani di Recupero P.d.R. (art. 28 L. del 5 Agosto 1978 n. 457).
6. f) Programmi Complessi di riqualificazione Insediativa di cui agli artt. 74 e 74 bis della L.R.1/2005.

4. Il Regolamento Urbanistico si attua anche attraverso Programmi Aziendali Pluriennale di Miglioramento Agricolo Ambientale (P.A.P.M.A.A.) di cui alla L.R, 1/2005 ed al Regolamento Regionale 7/R del 9 febbraio 2010, e s.m.i., secondo le procedure di cui al successivo art. 24.1, che hanno valore di Piano Attuativo nel caso in cui prevedano la realizzazione di nuovi edifici rurali con SUL superiore a 500 mq.

5. In attuazione di quanto previsto dal Piano Strutturale art. 82.10 delle N.T.A. negli interventi di trasformazione urbanistica previsti nelle zone omogenee C2 per lotti con S.U.L. consentita uguale o maggiore a 1.200 mq si dovranno riservare quote di edilizia sociale pari al 5% da destinare alla cessione convenzionata. Soluzioni diverse da tale ipotesi, quali la locazione convenzionata, l’edilizia sovvenzionata, la cessione di aree per edilizia pubblica, potranno essere definite con appositi provvedimenti amministrativi da assumere nel corso della gestione del R.U. prendendo come base di riferimento la Cessione Convenzionata. Tale criterio sarà applicato anche nelle zone R a destinazione residenziale, soggette a Piani di Recupero, con gli stessi criteri di cui sopra.

1. La Perequazione Urbanistica è lo strumento prevalente utilizzato dal presente R.U. negli interventi di trasformazione urbana siano essi di nuova edificazione che di riqualificazione urbana e territoriale. La maggior parte degli interventi di cui al l'art. 3 comma 2b, sono soggetti a questa forma di modalità attuativa che consente:

1. a) di acquisire gratuitamente al demanio pubblico le aree per le opere di urbanizzazione e fare realizzare le stesse agli operatori privati prima o contestualmente agli interventi edilizi, consentendo in tal modo la sostenibilità ambientale degli interventi di trasformazione;
2. b) riqualificare parti del territorio e degli insediamenti che necessitano di interventi di rigenerazione urbana e/o ambientale anche con la dotazione degli standard mancanti;
3. c) rendere indifferenti le proprietà dei suoli rispetto alle soluzioni urbanistiche necessarie garantendo in tal modo un migliore assetto urbano.

2. Il R.U. contiene tre modalità di attuazione della perequazione urbanistica:

1. a) la perequazione urbanistica di comparto per gli interventi di nuova edificazione;
2. b) la perequazione urbanistica a distanza fra comparti non contigui seppur posti all'interno di ambiti urbani per la acquisizione e/o realizzazione di aree pubbliche di interesse generale;
3. c) la perequazione urbanistica finalizzata al trasferimento di volumi impropri da ambiti urbani o dal territorio aperto verso aree più idonee ad ospitare tali volumi consentite dal RU.

3. La Perequazione Urbanistica di comparto è una delle modalità di attuazione del Regolamento Urbanistico: essa si applica nei comparti di trasformazione urbanistica soggetti a Piani attuativi di iniziativa privata convenzionati o a Interventi diretti convenzionati individuati nelle Tavv. 05-11.

4. A tutte le aree ricomprese in un comparto di trasformazione urbana viene attribuito uno stesso indice di edificabilità espresso in mq/mq (S.U.L./S.T.), sia alle aree direttamente interessate all'edificazione sia alle aree destinate a strade, aree per attrezzature pubbliche, verde e parcheggi pubblici. Alle aree già pubbliche presenti nel comparto non viene applicato l’indice di edificabilità: la presenza nel comparto serve a giustificare l’impegno da parte degli operatori al miglioramento delle stesse nell’ambito della sistemazione urbanistica complessiva. Per l'attuazione di tale diritto di edificabilità i proprietari dovranno perciò accordarsi fra di loro proporzionalmente alla superficie di proprietà, attraverso una ricomposizione/compensazione fondiaria e/o immobiliare, corrispondente al disegno urbano del R.U. e del piano attuativo, con l'impegno a cedere gratuitamente al Comune le aree a destinazione pubblica e alla realizzazione di quelle previste nelle Tavv. 05-11 del R.U.. In tal modo l'attuazione delle previsioni urbanistiche seguirà il disegno urbano prefigurato dal piano urbanistico generale, salvo modifiche non sostanziali, indipendentemente dalla suddivisione proprietaria delle aree interessate. I parametri urbanistici di cui sopra sono riportati per ogni comparto di trasformazione nelle tabelle allegate alle presenti norme di cui all'art. 32.

5. Qualora nella gestione del R.U. si ravvisi la necessità di operare trasferimenti di volumi impropri presenti nel tessuto urbano all'interno degli ambiti urbani o di influenza urbana, così come definiti all'art. 82 delle NTA del P.S. e riportati in cartografia del R.U., al fine di alleggerire la densità edilizia o per realizzare spazi o infrastrutture pubbliche, è possibile intervenire attraverso la perequazione urbanistica a distanza attribuendo all'area di "atterraggio" della SUL trasferita un indice perequativo tale da incentivare il trasferimento. L'indice perequativo dovrà tenere altresì di conto della destinazione da attribuire all'area di decollo, se pubblica o privata, e delle aree da destinare ad uso pubblico nell'area di atterraggio. Quest'ultima dovrà comunque avere una ampiezza sufficiente da garantire una densità edilizia e tipologie simili a quelle delle zone limitrofe, al fine di garantire un equilibrato sviluppo urbano. In questo caso è necessaria una Variante contestuale al R.U. che definisca nello specifico le modalità attuative di tale procedura, attraverso la stesura di una scheda norma R di cui all'allegato 15 b.

6. Analogo procedimento può essere adottato per trasferire dal territorio aperto verso ambiti urbani i volumi dismessi non recuperabili in loco per ragioni paesaggistiche e ambientali; in questo caso il trasferimento della SUL esistente verso ambiti urbani "di atterraggio" presuppone la contestuale demolizione del manufatto da dismettere e la sistemazione ambientale dei luoghi secondo le caratteristiche del contesto, attribuendo all'area di "atterraggio" della SUL trasferita un indice perequativo tale da incentivare il trasferimento. L'indice perequativo dovrà tenere di conto delle aree da destinare ad uso pubblico nell'area di "atterraggio". Quest'ultima dovrà comunque avere una ampiezza sufficiente da garantire una densità edilizia e tipologie simili a quelle delle zone limitrofe, al fine di garantire un equilibrato sviluppo urbano. In questo caso è necessaria una Variante contestuale al R.U. che definisca nello specifico le modalità attuative di tale procedura, attraverso la stesura di una scheda norma Er di cui all'allegato 15 b.

1. I Piani Attuativi sono strumenti urbanistici di dettaglio di attuazione del R.U. ai fini del coordinamento degli interventi sul territorio urbano. Ciascun Piano Attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l'efficacia di uno o più dei piani o programmi elencati nel precedente art. 10.

2. Essi sono approvati dal Comune con la procedura di cui al Titolo V, Capo IV della L.R. 1/2005 e s.m.e i.. L'atto di approvazione del piano individua le leggi di riferimento e gli eventuali immobili soggetti ad espropriazione ai sensi delle disposizioni di legge nazionali e regionali sugli espropri ed individua le destinazioni degli edifici, da realizzare in conformità alle destinazioni di Zona indicate nelle Tavole e nelle NTA del R.U., e gli indici edilizi ed urbanistici, in conformità a quelli individuati nelle presenti norme.

3. Il Regolamento Urbanistico individua nelle Tavv. 05-06-07-08-09-10-11, i comparti delle aree di espansione o di ristrutturazione urbanistica da sottoporre a Piano Attuativo di iniziativa pubblica o privata dove sono già delineate le opere di urbanizzazione da realizzare nonché le aree da cedere per opere pubbliche. Per ognuno di questi comparti sono stabiliti dimensioni e parametri urbanistici nelle apposite tabelle di cui all'art. 31.

4. Qualora i Piani Attuativi comportino varianti al R.U., queste possono essere adottate e approvate contestualmente ai Piani Attuativi con atti deliberativi separati e preliminari.

5. I Piani Attuativi devono prevedere una progettazione di dettaglio che sviluppi le linee già individuate nelle Tavole 05-11 e/o nelle Schede Norma allegate alla Tav.15 del R.U.; l'organizzazione urbana prefigurata negli elaborati di R.U. ha l'obiettivo di inquadrare i singoli comparti in un disegno complessivo che tenga conto delle connessioni con i tessuti urbani limitrofi, al fine di migliorare l'assetto urbano complessivo. In particolare i Piani Attuativi contengono:

1. a) un quadro conoscitivo di riferimento di tipo paesaggistico, ambientale e urbanistico;
2. b) un rilievo di dettaglio delle aree interessate al piano compreso l'esatta ubicazione di eventuali edifici o infrastrutture in esso ricomprese;
3. c) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle proprietà interessate al piano e/o quelle da espropriare o da vincolare secondo le procedure e modalità delle leggi statali e dell' articolo 66 della L.R. 1/2005;
4. d) la sistemazione progettuale planimetrica complessiva dell'area in scala adeguata con l'esatta individuazione degli spazi pubblici e le aree destinate agli insediamenti;
5. e) una visualizzazione planivolumetrica complessiva dell'insediamento con la progettazione di massima delle tipologie edilizie, degli spazi pubblici, strade, parcheggi, aree a verde pubblico, elementi di arredo urbano;
6. f) inserimento planivolumetrico nel contesto paesaggistico circostante al fine di verificare le relazioni con il contesto urbano circostante e l'efficacia delle soluzioni adottate.;
7. b) identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia;
8. h) la progettazione di massima delle opere di urbanizzazione primaria;
9. i) il computo metrico estimativo dei costi delle opere di urbanizzazione primaria ed il piano di fattibilità economica di tutto l'intervento;
10. j) le norme tecniche di attuazione;
11. k) la relazione illustrativa delle scelte progettuali del piano;
12. l) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto di riferimento;
13. m) le indagini geologiche e ambientali di supporto ai sensi delle vigenti disposizioni di legge.
14. n) schema di convenzione per l'attuazione delle opere di urbanizzazione primaria e di quote di edilizia sociale se dovute secondo quanto stabilito secondo quanto stabilito all'art.10.5;
15. o) ogni altro elaborato utile al corretto inserimento urbanistico e ambientale del piano.

12.1 - Piani Attuativi di Iniziativa Pubblica.

1. I Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica sono redatti dall' A.C. e devono comprendere tutto quanto definito al punto 12. con particolare attenzione al piano parcellare di esproprio di tutte le aree in esso ricomprese.

2. Fra i Piani particolareggiati di iniziativa pubblica sono ricompresi anche i PEEP e i PIP, per le procedure e le modalità di adozione e approvazione dei quali si rimanda alle leggi istitutive e alla L.R.1/2005.

12.2 - Piani Attuativi di Iniziativa Privata Convenzionati.

1. I Piani Attuativi di iniziativa privata sono redatti dai proprietari delle aree o dei beni immobili ricompresi nel comparto soggetto a piano attuativo o loro aventi titolo; hanno lo scopo di precisare nel dettaglio le linee già individuate nelle Tavole 05-11 e/o nelle Schede Norma allegate alla Tav.15 del R.U secondo i parametri urbanistici e le destinazioni d'uso in esso previste, con particolare attenzione alla ricomposizione fondiaria delle proprietà interessate attraverso il meccanismo della perequazione urbanistica, finalizzata ad una equa ripartizione degli oneri e dei diritti edificatori fra le stesse e alla cessione gratuita al Comune delle aree destinate ad opere pubbliche e alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.

2. Apposita convenzione da stipulare fra Comune e proprietari delle aree o loro aventi causa, registrata e trascritta a cura e spese dei richiedenti ad avvenuta approvazione del Piano, regolerà obblighi e diritti dei proprietari proponenti nei confronti dell' A.C. in merito alla realizzazione degli interventi urbanistici ed edilizi e della attuazione di quote di edilizia sociale, se dovute secondo quanto stabilito all'art.10.5.. Detta convenzione deve essere corredata da accordi con la Pubblica Amministrazione dove si precisano caratteristiche dell'intervento, tempi di realizzazione e collaudo delle opere di urbanizzazione, che non può essere superiore ai cinque anni e comunque non oltre i dieci anni previsti dalla legge, e garanzie fidejussorie per la esecuzione delle urbanizzazioni nonché per la sistemazione ambientale al contorno e per la cessione delle aree a destinazione pubblica, emesse da istituti bancari e istituti assicurativi di primaria importanza.

3. Qualora i proprietari delle aree poste all'interno di un comparto intendano apportare modifiche al disegno urbano proposto dal R.U., possono presentare una diversa soluzione di organizzazione urbana purché:

1. a) la proposta riguardi tutte le aree comprese nel comparto;
2. b) rimangano invariate le quantità di S.U.L. indicate nelle tabelle di cui all'art. 32.
3. c) non siano ridotte le quantità degli standard di verde e parcheggio pubblici individuati;
4. d) il nuovo disegno urbano non risulti peggiorativo sotto il profilo dell'interesse pubblico e degli assetti urbani complessivi prefigurati dal R.U. e nel rapporto con le zone limitrofe.

In tal caso la proposta, se accolta, costituirà variante al R.U. da adottare ed approvare contestualmente e preliminarmente al Piano/i Attuativo/i.

4. I Piani Attuativi di iniziativa privata devono essere presentati congiuntamente da tutti i proprietari delle aree ricadenti all'interno del comparto individuato nelle Tavv.05-11.; qualora non vi sia la disponibilità documentata da parte di tutti i proprietari, si può attuare la trasformazione urbanistica prevista dal RU secondo le procedure previste ai successivi punti a) e b):

1. a) I proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta del valore dei beni calcolata in base all'imponibile catastale, ricompresi nel comparto/i soggetto/i a Piano Attuativo, hanno titolo a costituire il consorzio per la presentazione al Comune delle proposte di realizzazione dell'intervento e del conseguente schema di convenzione ai sensi dell'art. 66 della L.R. 1/2005. Il Comune invita i proprietari non aderenti al consorzio di cui al comma precedente ad attuare le indicazioni del piano mediante l'adesione alla convenzione, assegnando un temine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il Comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni. La procedura descritta deve essere completata entro il termine massimo di centottanta giorni. Decorso senza esito il termine di cui al comma precedente, rientrano tra i beni soggetti ad espropriazione di cui all'art. 65, comma 3, della L.R. 1/2005, gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio.
2. b) Qualora vi siano la documentata impossibilità di realizzare un unico Piano Attuativo per tutto il comparto e difficoltà a procedere con la costituzione del consorzio di cui al punto a), è possibile proporre Piani Attuativi relativi a stralci funzionali del comparto individuato nelle Tavv. 05-11 di RU, purché:
   1. 1) Il rapporto fra aree fondiarie e aree non fondiarie (strade, parcheggi, verde pubblico, aree da cedere in perequazione) sia uguale a quello del comparto nel suo insieme, affinché si mantenga anche nello stralcio il rapporto S.U.L.max/SF previsto per il comparto nel suo insieme; ciò consente di non penalizzare né di premiare in termini di diritti edificatori i proponenti i vari stralci funzionali; pertanto le aree di proprietà dei proponenti il primo stralcio funzionale in eccedenza rispetto allo stralcio proposto che dovessero alterare il predetto rapporto S.U.L.max/SF, dovranno essere attuate nello stralcio successivo;
   2. 2) La previsione delle opere di urbanizzazione primaria e delle relative reti tecnologiche sia funzionalmente collegata a quelle esistenti in via definitiva secondo il disegno urbano del R.U. tali da essere funzionalmente completate negli stralci successivi; il tutto opportunamente concordato con gli Enti preposti alla gestione dei servizi; sono pertanto da escludere soluzioni transitorie in contrasto con il disegno urbano del R.U.; in tale ottica sono da evitare soluzioni di continuità fra uno stralcio funzionale e quello successivo; ai fini della attuazione funzionale dello stralcio sono ammissibili parziali e leggere modifiche al disegno urbano purché non si comprometta il disegno urbano complessivo, pena il venir meno del completamento dell'assetto attraverso stralci successivi.
   3. 3) La valutazione della funzionalità dello stralcio è stabilita dalla Pubblica Amministrazione attraverso i suoi organi tecnici; gli indirizzi architettonici e urbanistici di dettaglio (materiali, recinzioni, elementi di arredo urbano ecc.) concordati con la Pubblica Amministrazione nel primo stralcio funzionale costituiranno un indirizzo anche per gli stralci successivi pena la disarticolazione urbanistica e architettonica dei comparti di trasformazione.

5. Qualora all'interno delle superfici territoriali dei comparti soggetti a Piani Attuativi siano ricompresi edifici con le proprie aree di pertinenza, scelta determinata dal fatto che il R.U. ha inteso rimandare al piano di dettaglio la pianificazione urbanistica di tali edifici, in sede di formazione dei Piani Attuativi stessi, i proprietari possono decidere se aderire o meno alla formazione e attuazione dei piani. In caso di adesione essi possono escludere tutta la S.U.L. regolarmente autorizzata dal calcolo degli indici previsti nelle tabelle parametriche delle presenti Norme. In caso di demolizione la S.U.L. demolita può essere aggiunta a quella prevista su tutto il comparto; nel caso in cui l’edifico ricada in area non fondiaria, la S.U.L. risultante verrà comunque riutilizzata nell’ambito delle aree fondiarie del comparto. In caso di non adesione gli edifici esistenti con la relativa area di pertinenza, identificabile come resede catastale esistente al momento della adozione del R.U., ovvero un lotto corrispondente in termini di indici di edificabilità alla S.U.L. dell'edificio, possono realizzare solo gli interventi di cui all'art. 18; per tali edifici l'Addizione Volumetrica massima consentita "una tantum", nel rispetto delle distanze ma salvo allineamenti preesistenti, e compreso l'adeguamento in altezza secondo la definizione dell'altezza (H) contenuta nell'art. 15.3 può essere pari al 20% la S.U.L. esistente, incrementabile fino ad un massimo del 30% in funzione dell'uso di tecnologie tipiche della bioarchitettura o dell'uso di energie rinnovabili così come definito all'art.21. Qualora l’edificio non suscettibile di demolizione sia posto all’interno di un area non fondiaria, nell’ambito della redazione del Piano Attuativo dovrà essere individuato un lotto destinato a zona F3 ricomprendente l’edificio anzidetto su cui possono essere realizzati gli interventi come sopra definiti, mentre la quota di edificabilità prodotta dall’area di pertinenza dell’edificio dovrà essere trasferita nell’area fondiaria; in caso di non adesione viene individuato il lotto F3 e la potenzialità ad esso corrispondente verrà utilizzata dagli altri come di seguito definito. In tal caso il Piano Attuativo può essere presentato dalla restante proprietà che può usufruire di un incremento della Superficie Utile Lorda pari a quella calcolata sull'area sottratta alla superficie territoriale complessiva, a compensazione dei maggiori costi di urbanizzazione. Qualora l'edificio ricompreso all'interno di un'area soggetta a Piano Attuativo convenzionato sia di pregio storico, architettonico ed ambientale, valgono le indicazioni date per questa categoria di edifici all'art. 19. I proprietari di edifici esistenti posti all'interno di un'area soggetta a piano attuativo convenzionato possono esercitare le opzioni di cui sopra anche prima della presentazione di un piano attuativo, al fine di consentire tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente ad esclusione della Sostituzione Edilizia e della ristrutturazione Urbanistica, rimandando l'adesione o meno al Piano Attuativo al momento della eventuale presentazione dello stesso; in caso di adesione non si terrà conto della S.U.L. frutto di Addizione Volumetrica, se attuata, in caso contrario varranno i criteri già delineati in caso di non adesione al piano attuativo.

6. Le opere di urbanizzazione primaria devono essere realizzate e collaudate in corso d'opera (I fase - corrispondente alle opere strutturali delle urbanizzazioni) prima del rilascio dei titoli abilitativi per l'edificazione dei singoli fabbricati; il collaudo finale (II fase - corrispondente al completamento delle opere di finitura delle urbanizzazioni) prima dell'abitabilità anche di un solo edificio. I collaudi (I e II fase) saranno effettuati dal Comune con costi a carico dei proprietari privati.

7. Le aree relative alle opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria inserite all'interno di aree di trasformazione dovranno essere cedute al Comune al momento della stipula della convenzione urbanistica o entro un congruo tempo dalla stessa e comunque prima della effettuazione della gara di appalto per la esecuzione delle opere stesse.

8. Qualora un'area di espansione sia suddivisa in più comparti soggetti singolarmente a Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionati, e l'attuazione di uno presuppone la preventiva attuazione di quello adiacente per ragioni di funzionalità urbanistica e tecnologica, l'attuazione differita nel tempo dei singoli comparti dovrà essere coordinata in modo organico e razionale dando priorità agli interventi prossimi all'abitato esistente.

12.3 - Piani di Recupero (P.d.R.).

1. I Piani di Recupero disciplinano il recupero di immobili, di complessi edilizi, di isolati, di aree che abbiano particolari situazioni di degrado igienico, architettonico, urbanistico, ambientale e geofisico, e che necessitano di interventi complessivi di Ristrutturazione Urbanistica.

2. I Piani di Recupero possono essere di iniziativa pubblica o di iniziativa privata.

3. In caso di P. di R. di iniziativa privata qualora non tutti i proprietari aderiscano alla proposta e vi sia la impossibilità di ridurre l'ambito di intervento del P. di R., questo può essere proposto dai proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta del valore dei beni calcolata in base all'imponibile catastale, ricompresi nel piano, che hanno titolo a costituire il consorzio per la presentazione al Comune delle proposte di realizzazione dell'intervento e del conseguente schema di convenzione. Il Comune invita i proprietari non aderenti al consorzio di cui al comma precedente ad attuare le indicazioni del piano mediante l'adesione alla convenzione, assegnando un temine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il Comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni. La procedura descritta deve essere completata entro il termine massimo di centottanta giorni. Decorso senza esito il termine di cui al comma precedente, rientrano tra i beni soggetti ad espropriazione di cui all'art. 65, comma 3, della L.R. 1/2005 gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio.

4. È sempre possibile, laddove se ne ravvisino le condizioni, individuare Zone R nelle varie parti degli ambiti urbani già articolati per zone omogenee, finalizzate alla riqualificazione urbanistica e/o ambientale attraverso Piani di Recupero; in questo caso deve essere adottata e approvata una variante al R.U. che può essere anche contestuale e preliminare alla adozione e approvazione del P.di R. attraverso la redazione di una scheda R da aggiungere alla Tav. 15 b.

5. Analoga operazione può essere effettuata anche per le zone Er di cui all'art. 28 bis, attraverso la redazione di una Scheda norma Er in variante al RU da aggiungere alla Tav. 15 b sulla base della quale redigere apposito Piano di Recupero.

6. Nella predisposizione del Piano di Recupero particolare importanza deve essere data alla analisi del complesso da recuperare esistente dal punto di vista storico, architettonico, urbanistico e ambientale, nonché alle situazioni di degrado esistenti e da risanare. Il progetto di recupero deve evidenziare planivolumetricamente le future connessioni con l'ambiente urbano o rurale all'interno dei quali il P. di R. è inserito, in modo che il recupero di alcuni edifici contribuisca a riqualificare complessivamente gli aggregati esistenti.

7. Le aree relative alle opere di urbanizzazione primaria individuate nel P.di R. devono essere cedute gratuitamente alla Pubblica Amministrazione come per gli altri Piani Attuativi.

8. Nell'ambito dei Piani di Recupero relativi agli ambiti urbani devono essere reperiti standard pubblici ai sensi del D.M. 1444/1968 nella misura di 24 mq ad abitante di cui il 50% da destinare a parcheggio ad uso pubblico e il 50% da destinare a verde pubblico attrezzato. Nell'ambito dei Piani di Recupero di cui sopra, l'A.C. può altresì consentire deroghe all'H max e alle distanze dagli spazi pubblici ai fini del reperimento degli standard pubblici, qualora esigenze di progettazione urbanistica e architettonica ne dimostrino l'utilità e l'opportunità. In Zona A possono essere derogati gli standard di cui sopra. Per i Piani di Recupero nel territorio aperto saranno le schede norma relative a stabilire gli spazi da destinare a standard pubblici..

9. Il Piano di Recupero deve essere corredato da accordi convenzionali con la Pubblica Amministrazione dove si precisino caratteristiche dell'intervento, tempi di realizzazione e garanzie fidejussorie per l'esecuzione delle urbanizzazioni primarie nonché per la sistemazione ambientale al contorno, quote di edilizia sociale analogamente a quanto previsto per i piani attuativi convenzionati di cui all'art. 12.2 e all'art.31.20 delle presenti norme.

10. Sugli edifici esistenti presenti in Zona R e soggetti a Piano di Recupero, prima della redazione e approvazione del Piano stesso sono possibili gli interventi sul patrimonio edilizio esistente secondo quanto stabilito agli artt. 18 e 19 fino alla Ristrutturazione Edilizia. Al momento della presentazione del Piano di Recupero questo dovrà tenere di conto degli interventi precedentemente effettuati.

12.4 - Programmi Complessi di Riqualificazione Insediativa.( P.C.R.I.)

1. I Programmi Complessi di Riqualificazione Insediativa, così come definiti all'art. 74 della L.R.1/2005, sono strumenti di programmazione attuativa assimilati a Piani Attuativi e sono finalizzati al recupero e alla riqualificazione degli insediamenti esistenti anche attraverso interventi di nuova edificazione. Tali programmi si configurano per una pluralità di funzioni, di tipologie d'intervento e di operatori, con il coinvolgimento di risorse pubbliche e private.

2. I programmi complessi di riqualificazione insediativa sono localizzati all'interno degli ambiti di cui all'art. 55, comma 2 i della L.R. 1/2005 e s.m.e i..

3. I programmi di riqualificazione insediativa ricomprendono:

1. a) programmi integrati d'intervento di cui alla L.179/1992;
2. b) programmi di recupero urbano di cui alla L. 398/1993 e 493/1993;
3. c) ogni altro programma di riqualificazione insediativa individuato ai sensi delle leggi statali compreso "Project Financing" ricomprendenti operazioni di riqualificazione urbana.

4. I programmi di riqualificazione insediativa contengono:

1. a) Studio di fattibilità degli interventi;
2. b) Progetto preliminare degli interventi pubblici e privati che il soggetto proponente si dichiari disposto a realizzare;
3. c) Valutazione degli effetti ambientali (VAS);
4. d) Termini di inizio e ultimazione dei lavori nonché individuazione dei beni soggetti ad espropriazione ai sensi dell'art. 66 della L.R. 1/2005.

12.5 - Piani di Rigenerazione urbana di cui agli artt. 74bis, 74ter, 74quater e 74quinquies della L.R.1/2005.

1. I Piani di rigenerazione urbana sono stati introdotti nella legislazione regionale in seguito al Decreto 70/2011 convertito nella legge 106/2011 e sono finalizzati alla riqualificazione di aree urbane e di aree produttive degradate, attraverso una serie di interventi e procedure definiti agli artt. 74 bis, ter, quater e quinquies della L.R.1/2005 a cui si rimanda data la ampia articolazione normativa.

1. L'Intervento Diretto Convenzionato (I.D.C.) rappresenta la modalità d'intervento nelle Zone Omogenee B2. Esso si configura come un intervento diretto, tuttavia esso consente di completare parti degli insediamenti carenti sotto il profilo delle urbanizzazioni primarie anche con il semplice Permesso di Costruire purché convenzionato con la Pubblica Amministrazione con la quale il titolare del titolo abilitativo si impegna a completare le opere di urbanizzazione mancanti e individuate nelle tavole di progetto di R.U. e a cedere gratuitamente alla A.C. le aree delle stesse. Così come per le Zone di espansione soggette a Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionati, l'indice di edificabilità della S.U.L. si calcola complessivamente su tutta la superficie territoriale del comparto compreso le aree per le urbanizzazioni da cedere, e si esprime in S.U.L./S.T..

2. Nei comparti individuati nelle Tavv. 05-11 e nelle tabelle di cui all'art. 32 come Zone B2, il rilascio del titolo abilitativo, comprendente anche le opere di urbanizzazione, è subordinato alle seguenti procedure:

1. a) sottoscrizione da parte del richiedente di una convenzione con il Comune, in cui lo stesso si obbliga, entro la data prevista nell'atto stesso, all'esecuzione delle opere previste, ed alla cessione gratuita al Comune delle stesse e delle aree su cui insistono;
2. b) prestazione di una garanzia fidejussoria a copertura delle opere di urbanizzazione da realizzare.

3. A tale strumento l'Amministrazione Comunale potrà sempre ricorrere durante la gestione del R.U. laddove si ravvisasse carenza di urbanizzazioni e si rendesse necessario il loro adeguamento ai fini del rilascio di un Permesso di costruire, anche in zone diverse dalle B2, e comunque identificate di completamento quali, B1, D1c, D1m, D1p, F4, previa Variante al R.U., che ne identifichi il comparto, i parametri, le opere da realizzare e le aree da cedere.

4. Nel caso in cui il comparto oggetto di Intervento Diretto Convenzionato, introdotto normativamente per facilitare gli interventi, risulti di difficile attuazione per la presenza di una o più proprietà non aderenti all'iniziativa di trasformazione convenzionata tramite I.D.C., è sempre possibile da parte dell'A.C. consentire la trasformazione di tale strumento in Piano Attuativo convenzionato al fine di attivare le procedure di cui all'art.65 della L.R. 1/2005 attraverso una Variante al R.U..

1. Nei casi in cui vi sia l'urgenza di realizzare opere di urbanizzazione o parti di esse, ovvero attrezzature pubbliche previste all'interno di comparti soggetti a Piani attuativi di iniziativa privata convenzionati o a Intervento Diretto Convenzionato, è facoltà dell'Amministrazione Comunale procedere alla realizzazione degli stessi e/o alla acquisizione dell'area, in caso di attrezzatura a carico del Comune, anche prima dell'approvazione del Piano Attuativo o del rilascio del Permesso di costruire convenzionato, previo, ove necessario, esproprio delle aree.

2. In tal caso, qualora nell'arco di validità del R.U., i proprietari procedano alla presentazione di un Piano Attuativo e all'utilizzo della potenzialità edificatoria prevista sulle aree espropriate e già realizzate da parte del Comune, essi dovranno rimborsare tutti gli oneri sostenuti dall'Amministrazione per l'acquisizione del terreno da valutare come terreno edificabile per le parti relative alle opere pubbliche realizzate e la realizzazione delle opere, opportunamente indicizzati, se necessario. Se l'attuazione del Piano Attuativo non dovesse avere luogo nell'arco del quinquennio per rinuncia dei proprietari ad attuarlo anche nel quinquennio successivo, questi non dovranno rimborsare nessun importo alla Amministrazione Comunale in quanto l'acquisizione delle aree per la realizzazione anticipata delle opere di cui sopra si configura come normale procedura di esproprio, ai sensi del DPR 327/2001.

3. Gli Enti istituzionalmente competenti possono realizzare opere pubbliche su aree di proprietà pubblica anche prima dell'approvazione dei Piani Attuativi purché gli interventi siano compatibili con le prescrizioni contenute nelle Tavole di R.U.. Nelle aree destinate a servizi è possibile realizzare impianti tecnici di interesse generale per la erogazione di pubblici servizi e di servizi di interesse pubblico.

1. Ai fini dell'applicazione delle presenti norme si fa riferimento alle seguenti definizioni:

15.1 - Altezza degli edifici.

1. Per gli interventi di Nuova Edificazione, Sostituzione Edilizia, Addizione Volumetrica o Ristrutturazione Urbanistica di cui all'art.18 delle presenti norme, l'altezza di un edificio corrisponde al numero di piani reali o virtuali (doppi volumi).

2. Per quanto concerne il patrimonio edilizio esistente, ad esclusione della Sostituzione Edilizia, della Addizione Volumetrica e della Ristrutturazione Urbanistica di cui all'art.18 delle presenti norme, l'altezza corrisponde a quella esistente, misurata in ml.

3. Qualora l'altezza dei locali di un edificio esistente posto sia in ambito urbano che nel territorio aperto, sia maggiore a quella minima prevista, consenta la realizzazione di più piani attraverso la demolizione dei solai intermedi, ovvero l'altezza interna sia tale da poter ospitare un solaio intermedio, è ammessa la suddivisione interna del fabbricato su più livelli, anche in deroga ai parametri edilizi e urbanistici, purché ciò non comporti alterazione della volumetria e della sagoma del fabbricato, e purché siano rispettate le altezze minime dei singoli locali previste all'art.15.2, e non si tratti di edifici facenti parte del patrimonio edilizio storicizzato di cui all'art.19 delle presenti norme. Tali interventi si configurano come Addizione Volumetrica e vanno valutati nel calcolo del dimensionamento del R.U..

4. Per gli edifici a carattere produttivo e/o commerciale (vendita all'ingrosso e medie strutture di vendita) o sportivo e di spettacolo, l'altezza viene misurata in metri verticalmente lungo i muri perimetrali a partire dal livello del marciapiede del fabbricato fino all'intradosso del solaio di copertura (al di sotto della base delle travi nel caso di prefabbricati) o, in mancanza del marciapiede, dal livello del terreno esterno a sistemazione avvenuta.

15.2 - Altezza dei locali.

1. Corrisponde alla distanza tra il pavimento ed il soffitto di un piano di un edificio, ovvero tra il pavimento e l'intradosso delle strutture principali orizzontali emergenti dal soffitto. Nei casi di soffitti inclinati o curvi l'altezza netta è convenzionalmente intesa come altezza media.

2. Ai fini del calcolo dell'altezza degli edifici, l'altezza dei singoli piani e dei vani non deve essere superiore a quella indicata al successivo comma 3.

3. I locali abitabili, secondo la loro destinazione, ai fini della verifica dei parametri urbanistici potranno avere altezze diversificate:

1. a) garage e locali accessori alle destinazioni principali al piano terra - da ml. 2,20 a ml. 3,00;
2. b) locali seminterrati ed interrati - da ml 2,20 a 3,00;
3. c) locali destinati alla residenza - da ml. 2,70 a ml. 3,00; nei locali con solaio di copertura inclinato l'altezza media potrà essere anche superiore a ml. 3,00, a condizione che l'altezza minima interna sia pari a ml. 2,40. I bagni e gli angoli cottura, ripostigli, corridoi, disimpegni, possono avere un'altezza interna minima di metri 2,40 e nel caso di solai inclinati la stessa non potrà essere inferiore a ml.2,20;
4. d) esercizi di vicinato e attività direzionali e terziarie - da ml. 2,70 a ml. 4,00.
5. e) soppalchi - l'altezza dei soppalchi viene definita in base alla destinazione d'uso degli ambienti superiori ed inferiori con un minimo di 2,40 ml. nella parte inferiore e 2,40 nella parte superiore in caso di copertura piana; in caso di copertura inclinata l'altezza media al di sopra del soppalco non potrà essere inferiore a 2,40 ml con una altezza minima non inferiore a ml. 2,20. Negli edifici esistenti sono ammesse anche altezze inferiori con una riduzione pari a quella definita al successivo comma 5.

4. Resta inteso che ai fini della abitabilità dei locali essi devono comunque rispettare le norme di igiene in vigore.

5. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, compreso il cambio della destinazione d'uso, le altezze possono essere diverse da quelle sopra definite salvo quanto previsto dal precedente comma 2. L'altezza minima dei locali, qualora sia impossibile adeguare il fabbricato e i singoli locali alla altezze di cui al precedente comma 3, possono essere ridotte rispetto a quelle sopra definite del 11% ad esclusione dei locali per i quali non è previsto il cambio di destinazione d'uso. Tale deroga ai parametri urbanistici per il calcolo dell'altezza massima, costituisce anche una deroga ai fini igienico sanitari finalizzata al recupero del patrimonio edilizio esistente, nei casi in cui non sia possibile adeguare le altezze dei locali ai minimi previsti ai cui al comma 3.

15.3 - Altezza Massima (H max).

1. Corrisponde al massimo sviluppo verticale consentito di un edificio sia che si calcoli con il criterio del numero di piani sia che si calcoli in metri lineari. La variabilità di altezza consentita all'interno di un singolo piano non può portare all'aumento del numero dei piani.

2. Gli extracorsa degli ascensori e altri impianti tecnologici possono essere realizzati in deroga all'Altezza Massima di Zona, fermo restando il rispetto di criteri di carattere architettonico e paesaggistico.

3. In caso di terreni inclinati l'altezza massima, sia che si valuti con il sistema metrico che in base al numero di piani, deve essere verificata sia a monte che a valle del fabbricato, con l'obbiettivo di adeguare le altezze dei fabbricati all'andamento degradante dei terreni collinari.

4. Nel caso di diverse altezze del fabbricato, l'altezza massima non potrà superare l'altezza massima prevista per la Zona: ai fini della misurazione dell'altezza massima sia che si tratti con il sistema metrico che con il numero dei piani non si valutano eventuali innalzamenti del piano di calpestio del piano terra per ragioni di sicurezza idraulica e/o di igiene fino ad un massimo di ml. 0,50 rispetto al piano di campagna.

5. Sono considerati piani, ai fini del calcolo dell'altezza massima, i locali seminterrat.

6. Non sono considerati piani, ai fini del calcolo dell'altezza massima, i locali interrati.

7. Non sono considerati piani ai fini del calcolo della altezza massima i locali sottotetto che non superano in nessun punto l'altezza di ml. 2,20.

8. Con il calcolo dell'altezza massima secondo il numero dei piani non sono valutati ai fini dell'altezza gli spessori dei solai intermedi e di copertura, che possono in tal modo rispettare tutti i requisiti acustici e di risparmio energetico.

9. Nei casi in cui l'altezza massima si misura in metri lineari lo spessore dei solai può essere derogato per ragioni tecnologiche e/o strutturali.

10. Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente, salvo quanto previsto per gli edifici di pregio storico-architettonico, si dovranno favorire le soluzioni tecniche ai fini dell'adeguamento degli spessori dei solai per ragioni tecnologiche e strutturali anche con l'utilizzo della deroga di cui all'art. 15.2.5, o il rialzamento del tetto di cui all'art.18.4..

11. Nel caso di aree di trasformazione che ricadono in Classe di sensibilità 1 e 2 così come definito all’art.20.1.3 delle presenti norme, a seguito di un approfondimento di indagine in sede progettuale, in luogo di realizzazione di interrati è possibile rialzare il piano terra del fabbricato con ampiezza superiore alla Superficie Coperta del fabbricato e comunque nel rispetto delle distanze dai confini, dai fabbricati, dalle strade e dalle zone, al fine di utilizzare il nuovo piano per funzioni pertinenziali (garage, depositi, magazzini, ecc.): nel caso di funzioni residenziali il rialzamento corrisponde ad un piano la cui altezza è da valutare secondo quanto previsto all’art.15.2., nel caso di funzioni produttive e commerciali il rialzamento corrisponde a 2 ml.

15.4 - Distanza dalle strade (Ds).

1. Corrisponde alla lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo del fabbricato, o le parti di esso più avanzate oltre la massima sporgenza consentita, ed il confine stradale antistante.

2. La sede stradale va considerata non nella sua attuale consistenza, ma in quella prevista nelle tavole di progetto del R.U. o di altri atti di governo del territorio , o di progetti infrastrutturali definitivi, se fuori dai centri abitati.

3. Sono esclusi dal computo della distanza gli aggetti di copertura, gli elementi decorativi, i volumi tecnici oltre a balconi e terrazzi a sbalzo per una sporgenza massima di ml. 1,50, con le precisazioni per questi ultimi contenute nella descrizione della Superficie Coperta (S.C.).

4. Per quanto riguarda le distanze minime delle nuove costruzioni dal confine stradale (da intendersi secondo quanto definito al precedente comma 2), ove non diversamente precisato negli elaborati grafici di piano e negli articoli relativi alle singole Zone Omogenee valgono i valori definiti all'art.17.1.

5. Fatto salvo quanto disposto dal D. Lgs. 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo Codice della Strada) gli interventi di sopraelevazione di edifici esistenti posti a distanza inferiore da quella prescritta rispetto alla strada, possono essere eseguiti a distanza inferiore nel rispetto di quella esistente.

6. Ai fini dell'applicazione del presente articolo per confine stradale si intende il limite della proprietà stradale quale risulta dagli atti di acquisizione o dalle fasce di esproprio del progetto approvato; in mancanza il confine è costituito dal ciglio esterno del fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o dal piede della scarpata se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea.

7. Per quanto concerne cabine elettriche o volumi tecnologici e impiantistici che, per ragioni di sicurezza e controllo, necessitano di accessi dagli spazi pubblici, questi possono avere distanza minima di 3,00 ml dalle strade e parcheggi pubblici.

5.5 - Distanza dai fabbricati (Df).

1. Corrisponde alla distanza minima fra edifici o corpi di fabbrica.

2. La distanza minima da rispettare fra pareti antistanti di edifici o di corpi di edifici negli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica e sostituzione edilizia non può essere inferiore a 10,00 ml..

3. La distanza minima di cui al comma precedente può essere ridotta a 6,00 ml. qualora le pareti degli edifici o corpi di edifici non siano antistanti.

4. La distanza di cui ai punti 2 e 3 non si applica quando, all'interno del lotto stesso, almeno uno dei manufatti antistanti sia un garage, un box da giardino, una semplice tettoia aperta o comunque un manufatto di modeste dimensioni che abbia le seguenti caratteristiche:

1. a) altezza massima al colmo non superiore a 2,50 metri;
2. b) costituisca pertinenza di un'unità immobiliare esistente alla data di adozione del Regolamento Urbanistico;
3. c) sia dotato solo di luci.

Per tali manufatti è prescritta una distanza minima da altri edifici pari a:

• - 6,00 metri per fabbricati non all'interno del lotto di intervento, oppure in aderenza sul confine previo accordo fra le parti;
• - 3,00 metri per fabbricati interni al lotto di intervento.

5. Nel caso di corpi di fabbrica facenti parte di un medesimo edificio la distanza minima prescritta ai commi 2 e 3 può essere derogata per ragioni progettuali complessive e comunque a distanza non inferiore a ml. 6.00, eccezione fatta nel caso di pareti di edifici condominiali per le quali valgono le distanze di cui al comma 2.

6. Nel caso di pareti già finestrate di edifici esistenti a distanza inferiore di 10,00 metri da edifici fronteggianti è consentita l'apertura di nuove finestre.

7. Per edifici esistenti posti a distanza inferiore a quella minima prescritta ai commi 2 e 3, gli interventi di ricostruzione e adeguamento possono essere eseguiti nel rispetto di detta distanza inferiore.

8. Non è richiesto il rispetto della distanza minima fra fabbricati nel caso di edificazione in aderenza a edifici esistenti sul confine di proprietà, a condizione che la sagoma del fabbricato di nuova realizzazione sia interamente contenuta in quella del fabbricato esistente.

9. Per quanto concerne le cabine elettriche, queste dovranno avere distanza minima di 1,5 ml dal perimetro del lotto, in caso di aree circostanti libere da edifici; nel caso, invece, siano presenti edifici nelle aree circostanti, le cabine elettriche dovranno essere ubicate ad una distanza minima da questi di 6,00 ml.

10. Le distanze di cui ai commi precedenti dovranno essere rispettate anche nel caso di volumi interrati o seminterrati o piscine facenti parte di lotti e/o proprietà diversi. Tale norma può essere derogata quando tali volumi interrati fanno parte dello stesso lotto costituendo pertinenze di edifici principali.

15.6 - Distanza dai confini (Dc).

1. Corrisponde alla distanza minima di un fabbricato dal confine di proprietà.

2. La distanza minima dai confini da rispettare per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica e sostituzione edilizia non può essere inferiore a 5,00 ml., anche nel caso di volumi interrati.

3. In caso di accordo tra i confinanti, mediante atto pubblico registrato e trascritto, e fatte salve le distanze fra i fabbricati, le suddette distanze possono essere ridotte fino all'edificazione dei fabbricati sul confine.

4. Non è richiesto il rispetto della distanza minima dai confini nel caso di edificazione in aderenza a fabbricati esistenti sul confine di proprietà, a condizione che la sagoma del fabbricato di nuova realizzazione sia interamente contenuta in quella del fabbricato esistente.

5. Gli interventi di adeguamento ai minimi di legge di edifici esistenti posti a distanza inferiore da quella prescritta dai confini di proprietà possono essere eseguiti nel rispetto di detta distanza inferiore, a condizione che non vengano costituite nuove pareti finestrate.

15.7 - Distanza dai limiti di Zona (Dz).

1. Corrisponde alla distanza minima di un fabbricato dai limiti di Zona Omogenea.

2. La distanza minima dal limite di Zona omogenea da rispettare per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica e sostituzione edilizia non può essere inferiore a ml. 5,00 .

3. La distanza minima di cui al comma 2 potrà essere ridotta a ml. 3,00 rispetto alle Zone F3.

15.8 - Esercizio di vicinato.

1. Struttura commerciale avente una superficie di vendita inferiore a mq. 250.

2. Per questo tipo di struttura la dotazione minima di parcheggi privati e di relazione viene definita all'art. 17.4.

15.9 - Loggia.

1. Corrisponde alla parte del fabbricato, coperta sulla parte superiore, non aggettante e chiusa su due o tre lati.

2. Le logge costituiscono pertinenza nei limiti definiti all'art. 15.12.

15.10 - Lotto di intervento.

1. Corrisponde alla parte della Superficie Fondiaria, individuata nelle planimetrie di progetto, utilizzata ai fini del calcolo della Superficie Utile Lorda (S.U.L./S.F.) del complesso edilizio. Nel caso di modificazioni dei confini di proprietà dovranno essere verificati i lotti interessati.

2. Il Lotto di intervento minino corrisponde alla superficie minima necessaria per la realizzazione di un singolo intervento edilizio e viene individuato in mq 500.

15.11 - Media struttura di vendita.

1. Struttura commerciale con superficie di vendita ricompresa fra mq. 250 e mq. 1500.

2. Per questo tipo di struttura la dotazione minima di parcheggi privati e di relazione viene definita all'art. 17.4.

3. Il R.U. definisce in modo più preciso all'interno di quali Zone Omogenee è possibile collocare tali tipi di strutture. In ogni caso per questo genere di esercizi oltre ai parcheggi devono essere garantite razionali ed efficienti le infrastrutture di accesso.

15.12 - Pertinenze.

1. Corrispondono a tutte quelle strutture prive di autonomia funzionale rispetto all'edificio principale, che non siano autonomamente utilizzabili o fruibili, quali:

1. a) garage fuori terra a servizio di una unità immobiliare fino ad un massimo di 20 mq. di SUL; per tali manufatti è escluso il cambio di destinazione d'uso;
2. b) logge e porticati a servizio di abitazioni, di strutture ricettive o ricreative, di edifici a carattere commerciale, fino ad un massimo di 1/4 della S.U.L. max.; se destinati ad uso pubblico con vincolo pertinenziale non vengono computati ai fini del calcolo della S.U.L. neppure oltre il limite di cui sopra;
3. c) piscine private a servizio delle abitazioni fino ad una superficie netta max. di mq. 60; in presenza di spazi condominiali a servizio di più abitazioni è possibile realizzare piscine condominiali fino a una superficie netta max. di 100 mq;
4. d) piscine private a servizio delle strutture ricettive o ricreative fino ad una superficie netta max. di mq.100;
5. e) box per attrezzi da giardino a servizio delle abitazioni con SUL max. di mq. 5 a servizio di unità immobiliari che ne siano sprovviste;
6. f) volumi tecnici, così come definiti all'art.15.31;
7. g) pozzi da eseguire secondo la normativa e le prescrizioni definite all'art. 20.1.4 e 5;
8. h) forni;
9. k) pergolati e gazebo;

2. Le strutture di cui ai punti a), b), e), f) non vengono computate ai fini del calcolo della S.U.L. a condizione che la sommatoria delle relative S.U.L. non superi il 40% della SUL massima consentita, che la S.U.L. relativa al garage sia in essa ricompresa e che la stessa non comprometta il rispetto della Superficie Permeabile minima prevista. Oltre tale quantità la superficie lorda viene computata come S.U.L. ad esclusione delle superfici vincolate a garage con atto depositato e trascritto, oltre i 20 mq. di cui al punto a).

3. Le strutture di cui ai punti c), d), g), k) non vengono computate ai fini del calcolo della S.U.L..

4. Nell'ambito del perimetro dei fabbricati, compreso scannafossi e bocche di aerazione, fino ad un massimo di ml. 2 oltre il perimetro del fabbricato, la superficie dei seminterrati, non viene valutata ai fini del calcolo della S.U.L. ma solo come superficie pertinenziale anche oltre il limite del 40 %, a condizione che la superficie dei garage, dei box per attrezzi da giardino , dei volumi tecnici, di cui ai punti a), e), f), siano in essa ricomprese; in tal caso le strutture pertinenziali fuori terra sono riferibili a quelle previste al punto b) nei limiti ivi previsti.

5. I volumi pertinenziali devono essere comunque correttamente progettati in rapporto al lotto di pertinenza e all'edificio principale, e nel caso di fabbricati plurifamiliari, la progettazione deve essere contestuale e unitaria.

6. Nel territorio agricolo la resede di pertinenza di un fabbricato viene definita come resede di appartenenza considerando lo stato dei luoghi, la memoria e l’uso consolidato degli spazi esterni. E’ possibile nel corso della gestione del R.U. riperimetrare il resede di pertinenza secondo il criterio sopra enunciato, se non già utilizzato, senza che ciò costituisca variante al R.U.

7. All’interno delle aree di pertinenza paesaggistica individuate dal PTCP è consentita la realizzazione di biolaghi, anche a carattere condominiale, a condizione che l’intervento sia valutato secondo le prescrizioni della disciplina del P.T.C.P. di Siena.

8. Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive e di finitura delle piscine e dei biolaghi si fa riferimento a quanto contenuto nel Regolamento Edilizio Intercomunale (R.E.I.).

15.13 - Piano di edificio.

1. Per piano, anche ai fini del calcolo dell'altezza massima di un edificio, si intende la parte dell'edificio compresa tra il pavimento e l'intradosso del solaio sovrastante.

2. Costituisce piano ogni superficie utile lorda , comprese quelle superfici che non vengono computate ai fini del calcolo della S.U.L. (pertinenze, sottotetti anche se abitabili solo parzialmente, i soppalchi, i seminterrati) salvo che non sia diversamente specificato dalle presenti norme.

3. Le coperture a terrazzo, anche se praticabili, non costituiscono piano.

4. In caso di copertura piana, non sono considerati piani di edificio, i vani sottotetto fino ad un massimo di ml. 1,00 al lordo del solaio di copertura realizzati per ragioni tecnologiche o di isolamento termico.

15.14 - Piano fuori terra.

1. È il piano di un edificio le cui pareti perimetrali sono scoperte in misura uguale o maggiore al 50 % rispetto al terreno circostante a sistemazione avvenuta o al marciapiede.

15.15 - Piano seminterrato.

1. È il piano di un edificio le cui pareti perimetrali sono scoperte in misura minore del 50 % rispetto al terreno circostante a sistemazione avvenuta o al marciapiede.

15.16 - Piano interrato.

1. È il piano di un edificio il cui soffitto si trovi a quota inferiore rispetto al terreno circostante a sistemazione avvenuta al marciapiede, e le cui pareti perimetrali siano interamente coperte, salvo 1/4 di esse che può essere scoperto per consentire l'accesso veicolare.

2. In caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente si possono prevedere locali interrati esterni al perimetro del fabbricato, purchè di S.U.L. uguale o inferiore al 30% della S.U.L. dell'edificio principale, e che gli stessi volumi siano realizzati nell'area di pertinenza del fabbricato.

15.17 - Porticato.

1. Corrisponde alla parte del fabbricato, posizionata al piano terra, interna o esterna al perimetro dell'edificio, dotata di copertura sorretta da pilastri o setti murari.

15.18 - Rapporto di Copertura (R.C.).

1. Esprime il massimo rapporto fra Superficie Coperta di un fabbricato e Superficie Fondiaria (S.C./S.F.) oppure fra Superficie Coperta e Superficie Territoriale (S.C./ S.T.). Si esprime in valore percentuale (R.C.F.) oppure (R.C.T.).

15.19 - Rapporto di Permeabilità Fondiaria (R.P.F.).

1. Esprime il rapporto (S.P./S.F.) fra la Superficie Permeabile (S.P.) di un'area fondiaria e la Superficie Fondiaria (S.F.) nella sua totalità, sia essa occupata da edifici oppure destinata a piazzale; si esprime in valore percentuale ed in nessun caso esso può essere inferiore al 25 %.

15.20 - Soppalco.

1. Per Soppalco si definisce la superficie praticabile ottenuta interponendo in un locale di Superficie Utile Netta non inferiore a mq. 9,00 e di altezza uguale o superiore ai minimi di cui al precedente art. 15.2. un solaio orizzontale sì da creare un doppio volume e a condizione che la SUN del soppalco non sia superiore ad 1/2 della SUN del locale soppalcato; per le altezze al di sopra e al di sotto dei soppalchi valgono i criteri di cui all'art.15.1 e 15.2.

2. Negli edifici esistenti a destinazione d'uso residenziale, direzionale, commerciale, e produttiva gli interventi di ristrutturazione edilizia possono prevedere la realizzazione di soppalchi in deroga all'indice di fabbricabilità ed alla dotazione di parcheggi, fino ad una superficie massima del 20 % della S.U.L. complessiva per ogni unità immobiliare e nei limiti di cui al punto 1 e agli artt. 15.1 e 15.2.

3. I soppalchi ancorati a scaffalature si configurano come arredi e pertanto non rientrano nel computo della S.U.L..

15.21 - Superficie Coperta (S.C.).

1. Corrisponde all'area risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti fuori terra di tutti i fabbricati principali ed accessori, delimitata dal profilo esterno delle murature perimetrali, compresi i corpi e gli elementi in aggetto, i porticati, le tettoie, le pensiline, con le seguenti eccezioni:

1. a) gli aggetti di corpi aperti inferiori o uguali a ml. 1,50 (cornicioni, gronde, pensiline e balconi); nel caso di aggetti superiori a ml 1,50 la loro S.C. corrisponde all'intera superficie del corpo aggettante.
2. b) le parti completamente interrate.
3. c) le parti dei piani terra realizzate ai sensi dell’art.15.3 comma 11.

15.22 - Superficie Fondiaria (S.F.).

1. Corrisponde alla superficie effettivamente destinata all'edificazione all'interno delle Zone di espansione soggette a Piani Attuativi o nelle zone di completamento con esclusione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

2. L'eventuale scorporo di porzioni di Superficie Fondiaria dal lotto già edificato implica, nel caso di mantenimento di una superficie di pertinenza non corrispondente ai parametri edilizi del relativo fabbricato, l'asservimento di edificabilità della quota parte scorporata, che pertanto non potrà essere computata ad altri fini edificatori.

15.23 - Superficie Permeabile (S.P.).

1. Corrisponde alla superficie libera da costruzioni, anche interrate, e non lastricata di un area fondiaria; può essere interessata da colture agricole, giardini, prato, prato armato, autobloccanti su sottofondo permeabile o quanto altro non costituisca una impermeabilizzazione del terreno tale da impedire la percolazione delle acque meteoriche; per le pavimentazioni in autobloccanti posizionate in opera a secco, la superficie permeabile viene valutata al 60 % della superficie pavimentata.

15.24 - Superficie Territoriale (S.T.).

1. Corrisponde all'area compresa all'interno di una Zona di espansione soggetta a Piano Attuativo ovvero ad una Zona di completamento soggetta ad Intervento Diretto Convenzionato; in essa sono ricomprese sia le superfici destinate all'edificazione ( S.F.), sia le superfici destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (S.N.F.).

15.25 - Superficie Utile Lorda ( S.U.L.).

1. Corrisponde alla superficie di pavimento al lordo delle murature interne per ogni piano fuori terra al netto delle murature perimetrali, al fine di favorire un migliore adeguamento strutturale ed un migliore isolamento termico e acustico.

2. Sono esclusi gli aggetti dei terrazzi fino ad una sporgenza lorda di ml. 1,50. I terrazzi con sporgenza lorda superiore a ml. 1,50 concorrono per il 50 % dell'intera superficie al computo della S.U.L..

3. Sono escluse dal calcolo della S.U.L. le pertinenze così come definite al precedente art. 15.12 e con le limitazioni definite ai punti seguenti.

4. Le logge ed i porticati, fino ad un massimo di 1/4 della S.U.L. max costituiscono pertinenza; oltre detta quota non costituiscono pertinenza e concorrono al computo della S.U.L..

5. Il vano scala interno al corpo di fabbrica a servizio di una o più unità immobiliari non viene computato ai fini del calcolo della S.U.L..

6. Il vano ascensore non viene computato ai fini della S.U.L..

7. Per i locali sottotetto a falde inclinate ai fini del calcolo della S.U.L. viene computata solo la superficie relativa alla parte con altezza del tetto con altezza superiore a ml. 2.20.

8. Le coperture a terrazzo, anche se praticabili, non costituiscono S.U.L., né piano.

9. Ai fini del calcolo della S.U.L., non viene computata la superficie dei locali interrati, mentre quella dei locali seminterrati, ad eccezione dell'ipotesi prevista all'art. 15.12. punto 4 viene computata al 50%.

10. In caso di demolizione di volumi esistenti finalizzati alla ricostruzione attraverso interventi di Ristrutturazione Edilizia, Sostituzione Edilizia o Ristrutturazione Urbanistica, per i manufatti con altezza superiore a ml. 3,00 la S.U.L. da recuperare corrisponde alla S.U.L. esistente calcolata secondo il criterio di cui all'art. 15.26; mentre per i manufatti con altezza inferiore a ml. 3,00, quand'anche media, la S.U.L. da recuperare corrisponde alla volumetria calcolata con il criterio dell'altezza media ponderale diviso ml. 3,00.

15.26 - Superficie Utile Lorda Massima (S.U.L. Max).

1. Esprime la massima utilizzazione in termini di S.U.L., da sviluppare su più piani, espressa in valore percentuale, che si può realizzare all'interno di una Superficie Territoriale soggetta a Piano Attuativo o a Intervento Diretto Convenzionato (S.U.L./S.T.), ovvero all'interno di una Superficie Fondiaria soggetta a Intervento Diretto (S.U.L./S.F.).

15.27 - Superficie Utile Netta ( S.U.N. ).

1. Corrisponde alla superficie misurata al netto delle murature esterne ed interne di tutti i locali appartenenti all'edificio.

15.28 - Superficie di Vendita (S.V.).

1. Per superficie di vendita di un esercizio commerciale si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature e simili. Non costituisce superficie di vendita quella destinata ai magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi.

2. Sono assimilate alla superficie di vendita (ai fini del calcolo della dotazione minima di parcheggio) tutte le superfici aperte al pubblico:

1. a) nei pubblici esercizi (ristoranti, bar, pub ed attività assimilabili);
2. b) negli immobili destinati ad attività artigianali di servizio.

15.29 - Vano scala.

1. Corrisponde alla proiezione sul piano orizzontale dell'insieme dei gradini, dei pianerottoli intermedi e dell'eventuale spazio destinato all'ascensore.

15.30 - Volume.

1. Esprime il prodotto della Superficie Utile Lorda per l'altezza di un fabbricato o di singole parti di esso. Ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, il volume degli edifici è determinato dal prodotto della Superficie Utile Lorda per un'altezza virtuale di ml. 3,00.

15.31 - Volume tecnico.

1. Sono definiti volumi tecnici quelli strettamente necessari a contenere e consentire l'accesso a quelle parti degli impianti tecnici a servizio dell'edificio. A titolo esemplificativo sono considerati volumi tecnici: depositi di acqua o cisterne, extra-corsa degli ascensori, locali per impianti di riscaldamento e/o refrigerazione, impianti televisivi e di parafulmine, silos, serbatoi, ciminiere, cabine elettriche, ecc..

2. I volumi tecnici devono essere strettamente commisurati alle caratteristiche e all'entità degli edifici e comunque con dimensione non superiore a mq. 8,00; la loro sistemazione non deve costituire pregiudizio alle soluzioni architettoniche di insieme.

3. Nel caso in cui vi sia la necessità di contenere l’alloggiamento di impianti e apparecchiature per la produzione di energia termica e di acqua calda per l’autoconsumo, quand’anche a carattere aziendale, ovvero di impianti oltre 6 Kw di potenza, è ammessa la realizzazione di un locale tecnico con S.U.L. massima pari a mq. 15.

4. I volumi tecnici non sono computati ai fini del calcolo della Superficie Utile Lorda e/o del Volume se ricomprese nella quota pertinenziale di cui all'art. 15.12. In caso di cambio di destinazione d'uso dei volumi tecnici, ciò dovrà avvenire nel rispetto di tutti gli indici e parametri di Zona omogenea in cui ricade il manufatto tecnico.

5. Qualora i volumi tecnici siano richiesti ad uso di edifici di pregio storico - architettonico individuati nella schedatura del patrimonio edilizio presente nel SIT comunale appartenenti alla classe di valore 1, 2, 3, 4, 5 l'ammissibilità deve essere coerente con il valore e con i caratteri tipologici dell'edificio.

15.32 - Corridoio ecologico.

1. Si considerano corridoi ecologici gli elementi naturali o semi-naturali di dimensioni variabili, anche non contigui, che collegano tra loro aree naturali esistenti e di nuova realizzazione, assicurando una continuità tra ecosistemi. I corridoi ecologici costituiscono siti di rifugio, di diffusione, di riproduzione e di alimentazione per numerose specie selvatiche, agiscono da filtro rispetto ai carichi inquinanti diffusi (effetto barriera contro rumore-inquinamento atmosferico) e aumentano il valore estetico del paesaggio. Esempi di corridoi ecologici sono: corsi d'acqua naturali e artificiali e la loro vegetazione; zone umide; aree boscate; prati, pascoli e incolti; siepi e filari. L'infrastrutturazione ecologica costituisce Invariante Strutturale ai sensi degli artt.5.2 e 20.8.

15.33 - Strutture temporanee.

1. Sono strutture leggere tipo gazebo, verande, etc. da utilizzare a corredo degli immobili a destinazione d'uso turistico - ricettiva e nei pubblici esercizi.

2. L'installazione di tali strutture è consentita nel rispetto dei seguenti limiti e fatte salve specifiche prescrizioni o indirizzi definiti per le singole Zone Omogenee:

1. a) realizzati in materiali leggeri (legno, ferro e vetro, ecc.) comunque non in muratura, e semplicemente ancorati al suolo;
2. b) di dimensioni strettamente necessarie al soddisfacimento delle esigenze dell'esercizio.

Tali strutture restano vincolate all'attività per cui sono state realizzate e vanno rimosse a cessazione dell'attività.

15.34 - Imprenditore Agricolo Professionale (IAP).

1. È definito Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) "...colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999, dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il 50% del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il 50% del proprio reddito globale da lavoro..." (D. Lgs. del 29 marzo 2004, n. 99, articolo 1, comma 1).

15.35 - Imprenditore Agricolo (IA).

1. È definito Imprenditore Agricolo (IA), ai sensi dell'art. 2135 del C.C., il coltivatore diretto non iscritto al registro IAP, che risulta iscritto alla CCIAA da oltre 1 anno, risulta in possesso di partita IVA da oltre 1 anno, ed ha un terreno:

1. a) in proprietà con SAU > 4000 mq (Ha 00.40.00 = Unità di coltivazione in proprietà UcP), oppure
2. b) in affitto (durata di almeno 12 anni) e proprietà con SAU ( 6000 mq (Ha 00.60.00 = unità di coltivazione Uc).

15.36 - Operatore dell'Agricoltura Amatoriale (OAA).

1. Sono definiti Operatori dell'Agricoltura Amatoriale e/o del tempo libero (OAA) privati cittadini e/o soggetti che svolgono attività agricole a livello amatoriale e/o per autoconsumo e che comunque non rientrano nelle due categorie precedenti, IAP e IA.

15.37 - Superficie Agraria Utilizzata (SAU).

1. Si definisce "Superficie Agraria Utilizzata" (SAU) la superficie aziendale effettivamente destinata alle produzioni agricole, con esclusione delle superfici forestali, delle tare, degli incolti e dei fabbricati.

15.38 - Superficie aereo-illuminante.

1. Ai sensi del D.M. del 05/07/1975 si definisce superficie aereo-illuminante la superficie corrispondente a tutte le aperture contenute in un locale abitativo, che non può essere inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile del locale finestrato. Tale rapporto può essere ridotto ad 1/14 per quanto riguarda gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, per ragioni di tutela architettonica.

1. Il Regolamento Urbanistico nella suddivisione del territorio attraverso la zonizzazione adottata ha ottemperato alla localizzazione ed alla ubicazione delle funzioni ai sensi dell'art.58 della L.R. 1/2005 ed ha articolato i centri abitati attraverso la zonizzazione prevista dal D.M. 1444/69 definendo per ciascuna Zona omogenea le funzioni ammesse.

2. Per destinazione d'uso di un edificio, o di un area, si intende l'uso o la funzione prevalente che vi si svolge. La destinazione d'uso dei suoli e dei fabbricati deve essere chiaramente indicata nei progetti di intervento edilizio diretto e nei Piani Attuativi.

3. All'interno della suddivisione delle funzioni di cui all'art.7 del Regolamento regionale 3/R del 09/02/2007, si dà di seguito una ulteriore specificazione delle singole destinazioni d'uso allo scopo di facilitare la gestione dei cambi di destinazione d'uso e dei relativi servizi necessari e conseguentemente degli eventuali oneri di urbanizzazione da corrispondere. La compatibilità fra destinazioni d'uso appartenenti a funzioni diverse è comunque garantita attraverso la definizione delle singole destinazioni d'uso ammesse nelle singole zone omogenee di cui agli artt. 25, 26, 27, 28, 29 e 30. Le destinazioni d'uso sono definite come segue:

1. a) residenziale:
   1. 1. residenza ordinaria;
   2. 2. residenza specialistica: anziani, disabili, ecc.;
   3. 3. residenza collettiva: conventi e simili, collegi, convitti, studentati, foresterie, case famiglia, ecc.;
   4. 4. strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione: affittacamere, residenze d'epoca; ecc.
2. b) industriale e artigianale:
   1. 1. attività manifatturiere per la produzione di beni: attività di produzione in senso stretto, connesse attività di organizzazione e gestione dei fattori produttivi e del prodotto, formazione delle conoscenze e dell'informazione;
   2. 2. attività di spedizione e trasporto;
   3. 3. artigianato di servizio: tutte quelle attività, normalmente inserite nel tessuto urbano e compatibili e complementari alla funzione residenziale, dedite alla produzione di servizi alla persona, alla casa ed altre attività urbane in genere (lavanderie, parrucchieri, istituti di bellezza, attività di estetiste, acconciatori, tatuatori e similari, riparazione cicli e moto, calzolai, sarti, studi fotografici e simili, riparazione computer, studi fotografici e simili) oppure dedite alla produzione di merci di immediata commercializzazione (panifici, pasticcerie, latterie, rosticcerie artigiane, piccole tipografie e simili);
   4. 4. attività estrattive;
   5. 5. impianti per autodemolizioni e recupero rifiuti.
   6. 6. impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili non destinati all'uso domestico e/o autoconsumo
3. c) commerciale.:
   1. 1. esercizi di vicinato;
   2. 2. medie e grandi strutture di vendita;
   3. 3. pubblici esercizi: bar, caffè, gelaterie, bottiglierie ed enoteche, osterie, ristoranti, trattorie, pizzerie, pub, tavole calde, rosticcerie, fast-food, mense costituenti autonoma attività.
4. d) commerciale all'ingrosso e depositi: sono quelle dirette ad acquistare merci e rivenderle ad altri commercianti e ad utilizzatori professionali;
5. e) turistico-ricettiva: attività volte a rispondere alla domanda di soggiorno temporaneo in strutture a gestione unitaria ed a rotazione d'uso:
   1. 1. attività ricettive alberghiere, quali alberghi, motel, villaggi albergo; residenze turistico-alberghiere; ostelli; ecc.;
   2. 2. attività ricettive a carattere prevalente non edilizio, quali campeggi, parchi di vacanza, aree sosta attrezzata per camper;
   3. 3. attività finalizzate allo svago, esercizi di intrattenimento quali sale da ballo, discoteche, locali notturni e simili;
   4. 4. attività culturali finalizzate alla promozione turistica del territorio.
6. f) direzionale: studi professionali; uffici direzionali (bancari, assicurativi, agenzie varie, ecc);
7. g) di servizio pubbliche e private, comprensive di ogni attrezzatura complementare, e di supporto:
   1. 1. attrezzature sociali e culturali: centri di ricerca, musei, sedi espositive, biblioteche, archivi, centri congressuali polivalenti;
   2. 2. attrezzature scolastiche in genere;
   3. 3. attrezzature sanitarie ed assistenziali: ospedali, cliniche, case di cura, poliambulatori, ambulatori medici e centri di primo soccorso, cliniche e ambulatori veterinari;
   4. 4. strutture associative: sedi di associazioni e/o organizzazioni politiche;
   5. 5. attrezzature per lo spettacolo: teatri, cinematografi, auditorium, locali di spettacolo.
   6. 6. attrezzature sportive: impianti scoperti per la pratica sportiva; maneggi, per la pratica dell'equitazione; impianti coperti per la pratica sportiva, quali palestre, piscine, centri benessere, impianti per lo spettacolo sportivo, quali stadi, palasport e simili.
   7. 7. attrezzature religiose;
   8. 8. attrezzature cimiteriali.
   9. 9. attrezzature militari, caserme e simili.
   10. 10. attrezzature tecnologiche: depuratori, centrali elettriche o simili, distributori di carburante;
   11. 11. mobilità meccanizzata, compresi percorsi carrabili e di sosta, parcheggi, autorimesse, autostazioni;
8. h) agricola ed altre attività ad essa connesse (agriturismo, agricampeggio, attività zootecniche, attività produttive di trasformazione dei prodotti agricoli,ecc).

4. Costituisce cambio di destinazione d'uso il passaggio dall'una all'altra delle categorie sopra elencate.

5. Il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è consentito nell'ambito delle destinazioni d'uso ammesse nelle singole zone individuate nel R.U..

6. Fermo restando quanto previsto al comma precedente, si ha mutamento di destinazione d'uso quando sia variata l'utilizzazione in atto di una unità immobiliare in modo tale da interessare oltre il 35% della superficie utile dell'unità stessa o comunque oltre trenta metri quadrati, anche con più interventi successivi. È consentito il proseguimento delle attività esistenti alla data di adozione del Regolamento Urbanistico, in locali con diversa destinazione d'uso anche in caso di subingresso.

7. La destinazione d'uso in atto di un immobile è quella risultante dai documenti autorizzatori regolarmente rilasciati.

17.1 - Infrastrutture di interesse sovracomunale.

17.1.1 - Strade extraurbane principali.

1. Le strade extraurbane principali (statali e/o regionali) sono quelle a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico invalicabile, ciascuna con almeno due corsie di marcia, e banchina pavimentata, priva di intersezioni a raso, con accessi alle proprietà laterali coordinati, contraddistinta da appositi segnali di inizio e fine, riservata alla circolazione di talune categorie di veicoli a motore. Le stesse strade devono essere attrezzate con apposite aree di servizio, che comprendano spazi per la sosta con accessi dotati di corsie di decelerazione e di accelerazione.

17.1.2 - Strade extraurbane secondarie.

1. Le strade extraurbane secondarie (regionali, provinciali e/o comunali) sono quelle ad unica carreggiata con almeno una corsia per senso di marcia e banchine; esse hanno una funzione di collegamento sovracomunale, ovvero fra centri urbani interni al Comune.

17.1.3 - Linee ferroviarie.

1. Sono aree destinate alle sedi ferroviarie, ai loro relativi servizi e impianti connessi con l'esercizio del traffico ferroviario ed ai loro ampliamenti, con esclusione di insediamenti residenziali.

2. Nelle superfici interessate dalle stazioni ferroviarie sono ammissibili interventi di manutenzione, riqualificazione, ristrutturazione, ampliamento nuova edificazione degli impianti di interscambio delle persone e delle merci, nonché degli impianti e delle attrezzature tecnologiche, di servizio e di supporto, complementari e connesse, ivi comprese quelle commerciali al dettaglio pubblici esercizi, ambulatori, centri di primo soccorso e simili.

3. In queste zone l'intervento spetta esclusivamente alle pubbliche amministrazione ed alle società esercenti la linea e si attua per intervento diretto.

4. Nei termini del D.P.R. 753/80, lungo il tracciato ferroviario è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di ml. 30 dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia.

17.2 - Infrastrutture di interesse comunale.

17.2.1 - Strade urbane principali.

1. Le strade urbane principali sono quelle che svolgono la funzione principale di attraversamento e di accesso e di uscita dai centri urbani; esse devono garantire una elevata fluidità traffico e pertanto sono da evitare o ridurre allo stretto necessario gli accessi alle proprietà e le intersezioni devono essere per lo più finalizzate ai collegamenti con le strade di rango inferiore o superiore; sono da evitare gli spazi di sosta laterali se non ben autonomi dal punto di vista della manovra degli autoveicoli e degli accessi al parcheggio.

2. Esse sono caratterizzate da almeno due corsie di larghezza non inferiore a ml. 7,50, banchine pavimentate e/o marciapiedi; questi ultimi devono avere una larghezza minima di ml. 1,50.

17.2.2 - Strade urbane di quartiere.

1. Le strade urbane secondarie o di quartiere sono quelle interne agli isolati ed hanno il precipuo scopo di consentire l'accesso agli edifici. Esse possono ospitare sui lati spazi per la sosta anche con limitati spazi di manovra, che può essere svolta dalle strade stesse, in considerazione della minore presenza di traffico su questo tipo di infrastrutture.

2. Nelle aree di nuova edificazione soggette a piani attuativi e in quelle oggetto di Ristrutturazione Urbanistica le strade a due sensi di marcia devono avere una carreggiata di larghezza minima di ml. 6,00 e con marciapiedi di larghezza minima di ml. 1,50 da ambo i lati ed avere accorgimenti per la eliminazione delle barriere architettoniche.

3. Le strade esistenti possono essere caratterizzate da carreggiate anche di larghezza inferiore in questo caso se la larghezza è tale da non consentire il doppio senso ovvero la presenza di marciapiedi o percorsi ciclopedonali, esse potranno essere ristrutturate per il senso unico nell'ambito di una riconsiderazione generale del sistema di traffico urbano.

17.2.3 - Percorsi ciclopedonali.

1. I percorsi ciclopedonali sono infrastrutture di tipo urbano e/o extraurbano destinate prevalentemente alla percorrenza pedonale e ciclabile.

2. I percorsi ciclopedonali sono costituiti da:

1. a) strade o parti di strade riservate al transito dei ciclisti in sede propria, separate dalla carreggiata con idonee ed efficienti protezioni, ovvero aventi tracciato autonomo;
2. b) da strade e spazi in promiscuo, opportunamente contrassegnati e delimitati, dove la circolazione e la sosta degli autoveicoli abbia carattere subordinato alla presenza di pedoni e ciclisti;
3. c) da viali e sentieri aperti a ciclisti, con esclusione o subordinazione degli autoveicoli, che si trovino nei parchi urbani e/o territoriali e nelle aree rurali;
4. d) dalle attrezzature accessorie per il posteggio, la riparazione o il noleggio delle biciclette, o scambio intermodale con il pubblico trasporto, il riparo ed il ristoro degli utenti.

3. Le Tavv. 05-11 del R.U. riportano uno schema indicativo all'interno degli ambiti urbani di tracciati ciclopedonali in progetto, al fine di garantire una migliore fruibilità urbana da parte degli utenti. Saranno i progetti esecutivi a definire le caratteristiche dei tracciati finali di tale schema da verificare sulla base dello stato dei luoghi e delle esigenze effettive dei residenti.

4. Le dimensioni e le larghezze dei nuovi percorsi ciclabili devono avere una larghezza minima di ml. 2,50; per quanto riguarda i tracciati da recuperare sulle strade esistenti essi potranno avere anche larghezza inferiore in adattamento allo stato dei luoghi; nel territorio aperto ei percorsi possono coincidere con le strade vicinali, con i sentieri turistici esistenti e/o di progetto, e opportunamente segnatali e posti in sicurezza.

5. Per quanto riguarda la realizzazione di percorsi ciclopedonali, si rimanda al D.M. 30 novembre 1999, n. 557 - Regolamento recante norme per la definizione delle caratteristiche tecniche delle piste ciclabili, privilegiando per quanto possibile, la tipologia in sede propria o su corsia riservata, con utilizzo di materiali correttamente inseriti nel contesto di riferimento.

17.2.4 - Strade vicinali.

1. Le strade vicinali, risultanti dall'apposito Repertorio comunale denominato "Nuova classificazione della viabilità vicinale del Comune di Castelnuovo Berardenga", costituiscono la trama di percorribilità pubblica e privata integrativa della viabilità principale.

2. Ai sensi dell'art. 5.2 le strade vicinali costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga.

3. Per le strade vicinali che non costituiscono tracciati viari fondativi ai sensi dell'art. 14-4a delle N.T.A. del P.S. sono possibili i seguenti interventi:

• * sistemazione e contenimento del fondo stradale a macadam, compreso l'adeguamento in larghezza del tracciato, ovvero sistemazione con conglomerato cementizio di colore chiaro per i tratti posti in prossimità degli edifici;
• * opere di raccolta e convogliamento delle acque;
• * interventi di manutenzione o di adeguamento funzionale con modifica del tracciato per ragioni di allontanamento da edifici che potranno avvenire nel rispetto dei caratteri orografici del terreno;
• * mantenimento e integrazione di piantumazione arboree e siepi nel rispetto delle specie vegetali locali;

4. Per le strade vicinali che costituiscono anche tracciati viari fondativi ai sensi dell'art. 14-4a delle N.T.A. del P.S. e per i tracciati viari fondativi in genere, sono possibili i seguenti interventi:

• * mantenimento dei caratteri planoaltimetrici dei tracciati;
• * solo se strettamente necessario, sono possibili modifiche ai tracciati per esigenze di allontanamento dello stesso da edifici esistenti; in questo caso si dovrà comunque lasciare lungo il tracciato dismesso segni ed elementi testimoniali della memoria storica del tracciato viario fondativo;
• * sistemazione e contenimento del fondo stradale a macadam, ovvero sistemazione con conglomerato cementizio di colore chiaro per i tratti posti in prossimità degli edifici;
• * opere di raccolta e convogliamento delle acque;
• * mantenimento e recupero delle opere d'arte ed i segnali di viaggio;
• * opere di sistemazione e contenimento del terreno;
• * mantenimento delle alberature segnaletiche, degli allineamenti arborei e delle siepi ornamentali limitatamente alle specie vegetali locali.

5. Tutti gli interventi sulle strade vicinali dovranno essere a carico dei privati.

6. Per comprovate esigenze di vivibilità e per la vicinanza a nuclei abitati, è consentito asfaltare con strato bituminoso le strade vicinali e comunali, fondative e non, in deroga a quanto stabilito ai commi 3 e 4 relativamente al mantenimento del fondo stradale a macadam, a seguito di una valutazione effettuata dall’UTC sulla effettiva storicità e valore paesaggistico del tracciato e sulle manomissioni già eseguite.

17.2.5 - Distanza delle costruzioni dalle strade.

1. In merito alla Distanza dalle strade vale quanto definito all'art. 15.4:

1. a) La Distanza dalle strade (Ds) corrisponde alla lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo del fabbricato, o le parti di esso più avanzate oltre la massima sporgenza consentita, ed il confine stradale antistante, corrispondente all'esterno del marciapiede.
2. b) La sede stradale va considerata non nella sua attuale consistenza, ma in quella prevista nelle tavole del R.U.
3. c) Sono esclusi dal computo della distanza gli aggetti di copertura, gli elementi decorativi, i volumi tecnici oltre a balconi e terrazzi a sbalzo per una sporgenza massima di ml. 1,50, con le precisazioni per questi ultimi contenute nella descrizione della Superficie Coperta (S.C.) di cui all'art. 15.21.
4. d) Per le distanze minime delle nuove costruzioni dal confine stradale, (da intendersi secondo quanto definito alla lettera b) ove non diversamente precisato negli elaborati grafici di RU e negli articoli relativi alle singole Zone Omogenee, valgono i seguenti valori:

   Classificazione Codice della Strada	Fuori centri abitati ml	Dentro centri abitati ml
   B	Extraurbana principale	40	--
   C	Extraurbana secondaria	30	20
   E	Urbana principale Urbana di quartiere	10 --	7,5 6,50

5. e) Ai fini dell'applicazione del presente articolo per confine stradale si intende il limite della proprietà stradale quale risulta dagli atti di acquisizione o dalle fasce di esproprio del progetto approvato; in mancanza il confine è costituito dal ciglio esterno del fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o dal piede della scarpata se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea.
6. f) Fatto salvo quanto disposto dal D.Lgs. 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo Codice della Strada) gli interventi di sopraelevazione di edifici esistenti posti a distanza inferiore da quella prescritta rispetto alla strada, possono essere eseguiti in allineamento con tale distanza inferiore.

2. Nell'ambito delle fasce stradali è consentita la creazione di spazi di sosta pubblici e privati, viabilità di servizio o di accesso ai lotti, opere idrauliche, sistemazioni a verde, percorsi ciclabili e installazione di reti tecnologiche, con le precisazioni relative alla gerarchia stradale come enunciato al comma 1). All'interno delle aree di proprietà privata sono consentite le sistemazioni a verde e le piantumazioni in filari, l'utilizzazione agricola e il giardinaggio.

3. Negli interventi su sedi stradali di rilevanza comunale (strade urbane principali) devono essere previste aree a margine per la fermata di mezzi di trasporto pubblico concordate con gli uffici tecnici comunali e con gli entri gestori del servizio.

4. La distanza di edifici da nuove strade urbane di quartiere possono essere anche inferiori a quelle sopra definite se previste nell'ambito di una progettazione unitaria all'interno di Piani attuativi convenzionati e/o Piani di Recupero.

17.3 - Parcheggi pubblici.

1. Costituiscono tutte le aree destinate o da destinare a parcheggi pubblici: esse costituiscono standard ai sensi del D.M. 1444/1968 art.3.

2. Nelle Tavv. 05-11 sono riportate le aree già destinate a parcheggi pubblici e quelle di progetto. La maggior parte di queste ultime è compresa nei comparti soggetti a Piani Attuativi o Interventi Diretti convenzionati e deve essere realizzata da parte dei privati in tale contesto. In linea di massima i parcheggi pubblici in zone a destinazione residenziale sono collocati in modo diffuso lungo la viabilità urbana di quartiere al fine di rendere più agevole la sosta ed evitare l'occupazione impropria delle sedi stradali. Qualora un Piano Attuativo proponga modifiche all'assetto del R.U., questo deve avvenire nel rispetto dei criteri di cui all'art. 12.2 e senza peggiorare l'accessibilità della sosta di cui sopra e gli spazi destinati a parcheggi pubblici devono rimanere nella quantità e nel numero di posti auto prefissati, considerando come superficie massima mq. 25 a posto auto compreso gli spazi di manovra, e ubicati in modo funzionale nel contesto urbano.

3. Le aree da destinare a parcheggi pubblici devono essere dotate di idonei corpi illuminanti, prevalentemente alimentati da fonti di energia rinnovabili, e corredate di idonee alberature di alto fusto di specie tipiche locali in modo tale comunque da non ridurre il numero di posti auto, fatte salve particolari disposizioni di tutela storica ambientale.

17.4 - Parcheggi privati e parcheggi privati di uso pubblico.

Parcheggi privati ai sensi della L.24 Marzo 1989 n. 122 e s.m. e i

1. Ogni nuova costruzione deve dotarsi di parcheggi privati in quantità diversificata in base alla destinazione d'uso della stessa: i singoli posti auto devono avere dimensioni minime di m.5,00 x 2,50 e lo spazio di manovra interno ai parcheggi privati non può essere superiore al 50% dell'intera superficie del parcheggio. In ogni caso il numero di posti auto che deve essere individuato in relazione alla superficie minima di parcheggio richiesta non può essere inferiore a un posto ogni 25 mq. di superficie a parcheggio. Il frazionamento di aree destinate a spazi di parcheggio comuni a più unità immobiliari deve garantire, per ciascuna area di pertinenza di ciascuna unità immobiliare, la dotazione minima di parcheggi prevista.

2. Nei casi di Ristrutturazione Urbanistica le superfici da destinare a parcheggio privato devono rispettare i minimi previsti dal presente articolo in base alle funzioni previste.

3. È possibile realizzare parcheggi privati da destinare ad uso pubblico; apposita convenzione con la Pubblica Amministrazione deve disciplinare modalità esecutive e gestionali.

Residenza

4. Le nuove costruzioni a carattere residenziale, devono dotarsi di parcheggi privati ai sensi della L.24 Marzo 1989 n. 122 e s.m. e i., nella misura del 50 % della S.U.L. di progetto, con un minimo di 2 posti auto per ciascun alloggio, siano essi coperti o scoperti.

5. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che comportino aumento della superficie utile o aumento delle unità immobiliari attraverso frazionamento, la disposizione di cui al comma 2 può essere derogata nelle zone omogenee A, purchè il numero delle nuove unità immobiliari non superi di una unità quelle esistenti; oltre tale limite la dotazione deve essere almeno di 1 posto auto per ogni unità immobiliare e può essere monetizzato. Nelle zone omogenee B1 dovrà essere garantito almeno 1 posto auto per ciascuna nuova unità immobiliare oltre a quella esistente in seguito a Ristrutturazione Edilizia e addizione volumetrica oltre la Ristrutturazione Edilizia, mentre in caso di Sostituzione Edilizia e di Ristrutturazione Urbanistica è necessario dotare le Unità Immobiliari di due posti auto.

6. La norma di cui ai commi precedenti deve essere rispettata anche nell’ambito di interventi nel territorio aperto, all’interno della resede di appartenenza così come definito all’art.15.12.

Attività turistico-ricettive, direzionali o, pubblici esercizi, artigianato di servizio.

6. Le nuove costruzioni a carattere turistico-ricettivo, direzionale, pubblici esercizi, artigianato di servizio, devono dotarsi di parcheggi privati ai sensi della L. del 24 Marzo 1989 n. 122 e s.m. e i., nella misura del 30 % della S.U.L. di progetto, siano essi coperti o scoperti.

7. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente a carattere turistico-ricettivo, direzionale e pubblici esercizi, artigianato di servizio, la disposizione di cui al comma 4 può essere derogata nelle zone omogenee A.

Attività produttive e commerciali

8. Per le attività produttive e commerciali è prevista la superficie minima da destinare a parcheggi privati ai sensi della L. del 24 Marzo 1989 n. 122 e successive modifiche ed integrazioni, coperti e/o scoperti, nella misura del 30 % della S.U.L. di progetto.

Attività finalizzate allo svago e al tempo libero

9. Per queste attività è prevista la superficie minima da destinare a parcheggi privati ai sensi della L. 122/89 e s.m. e i., coperti e/o scoperti, nella misura del 30 % della S.U.L. di progetto.

Spazi di relazione ai sensi della L.R. 28/2005 e Regolamento 15/R/200.

10. Fermo restando il rispetto degli standard previsti dal DM 1 aprile 1968, n. 1444, nelle aree di pertinenza di strutture commerciali devono essere altresì reperite superfici di parcheggio da destinare alla sosta di relazione, ai sensi della L.R. 28/2005 e Regolamento 15/R/2009, in aggiunta a quelle minime previste dalla legge n. 122/89 (30 % della S.U.L. massima) e meglio precisate ai paragrafi successivi.

I parcheggi per la sosta di relazione devono essere realizzati su aree private e sono reperiti all'interno degli edifici o nell'area di pertinenza degli stessi, ovvero in altre aree o edifici, ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento, a condizione che ne sia garantito l'uso pubblico nelle ore di apertura degli esercizi, secondo il seguente criterio:

A-Per gli esercizi di vicinato:

I parcheggi per la sosta di relazione sono dimensionati nella misura minima di mq. 1 per ogni mq. di superficie di vendita.

Nelle zone a traffico limitato o escluso, nelle zone a prevalente carattere pedonale dell'utenza, nelle zone A, nelle aree dei centri commerciali naturali, per le gallerie d'arte, nonché per gli edifici a destinazione commerciale esistenti si prescinde dal dimensionamento di cui al presente punto, non essendo in tal caso richiesta alcuna dotazione di parcheggi per l'attivazione o l'ampliamento di esercizi di vicinato.

B-Per le medie strutture di vendita:

I parcheggi per la sosta di relazione sono dimensionate nella misura minima di mq.1,5 per ogni mq. di superficie di vendita prevedendo ulteriori parcheggi, nella misura minima di mq.1 per ogni mq. di ulteriori superfici utili coperte aperte al pubblico, destinate ad altre attività connesse e complementari a quella commerciale (ristoranti, bar, sale riunioni ecc), escludendo dal calcolo gli spazi destinati a corridoi delle gallerie dei centri commerciali.
Le dotazioni di cui sopra sono ridotte della metà quando l'esercizio abbia carattere di struttura rionale (prevalente carattere pedonale dell'utenza o struttura scarsamente attrattiva di traffico veicolare). Tali strutture sono identificate in quelle fino a 500 mq. di superficie di vendita per gli esercizi posti in edifici a destinazione commerciale esistenti. La riduzione non vale per le nuove strutture.

Le medie strutture con superficie di vendita superiore a 500 mq. devono realizzare il raccordo tra parcheggio e viabilità pubblica nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

• * il raccordo fra il parcheggio destinato alla clientela e la viabilità pubblica, o comunque di accesso, deve essere indipendente o separato da ogni altro accesso, in particolare da eventuali collegamenti fra viabilità pubblica, aree carico-scarico merci e accessi riservati ai pedoni;
• * il percorso di accesso al parcheggio deve essere segnalato con chiarezza dalla viabilità principale. La segnaletica stradale e quella di orientamento devono integrarsi in modo da consentire l'immediata e univoca identificazione del percorso di accesso veicolare al parcheggio;
• * il raccordo fra parcheggio e viabilità deve essere costituito da almeno due varchi a senso unico separati, opportunamente distanziati e indipendenti tra loro. L'entrata e l'uscita devono essere tra loro distanti, anche quando insistono sullo stesso tratto viario.

11. Una quota del 10% dei parcheggi per la sosta di relazione è riservata al personale dipendente.

12. In caso di ampliamento della struttura di vendita, la dimensione dei parcheggi è commisurata alla parte di superficie di vendita oggetto di ampliamento.

13. Tutte le aree da destinare alla sosta di relazione localizzate in superficie devono essere opportunamente piantumate con essenze autoctone e altri elementi di arredo.

14. I singoli posti auto devono avere dimensioni minime di m. 5,00 x 2,50 e dove non diversamente indicato nelle Tavole grafiche di R.U., lo spazio di manovra interno ai parcheggi privati non può essere superiore al 50% dell'intera superficie del parcheggio. Il numero di posti auto che deve essere individuato in relazione alla superficie minima di parcheggio richiesta non può essere inferiore a un posto ogni 25 mq. di superficie a parcheggio.

Altri parcheggi

15. Ai fini del calcolo della dotazione minima di parcheggio sono assimilate alla superficie di vendita, e pertanto necessitano di ulteriori spazi di parcheggio per la sosta di relazione così come previsto dal decreto legislativo n. 114/98, tutte le superfici aperte al pubblico:

• * negli immobili a destinazione d'uso turistico ricettiva e direzionale;
• * nei pubblici esercizi;
• * negli immobili destinati ad attività artigianali di servizio;
• * negli immobili dove si svolgono attività di svago e per il tempo libero;
• * negli immobili destinati ad attività di culto.

Tale disposizione può essere derogata nelle zone omogenee A.

17.5 - Impianti distribuzione carburanti.

1. Nuovi impianti, nei limiti consentiti dal Piano comunale di distribuzione carburanti e dalle normative vigenti nazionali e regionali, dovranno essere localizzati, totalmente o in parte, nelle fasce di rispetto stradale, in qualunque parte del territorio comunale ad esclusione delle aree da salvaguardare ai fini della qualità architettonica e paesaggistica.

2. Nell'area di pertinenza degli impianti, potranno essere realizzate strutture di servizio e attività economiche integrative all'attività principale:

• * officina meccanica, elettrauto, gommista, servizi di lubrificazione;
• * lavaggio autoveicoli;
• * somministrazione alimenti e bevande, vendita quotidiani e periodici, vendita tabacchi;
• * vendita al dettaglio;
• * posto telefonico;
• * servizi igienici pubblici.

Parametri per la realizzazione delle strutture di servizio:

• * H max = 1 piano per tutti gli accessori all'interno dell'area escluse le pensiline e le officine meccaniche, le quali per ragioni funzionali possono raggiungere l'H max di 4,00 m;
• * distanza da fabbricati esterni all'area dell'impianto per i locali accessori = 20,00 m;
• * distanza dai confini = 5,00 m;

La superficie coperta realizzabile, ad esclusione delle pensiline a protezione degli erogatori di carburante, é indicata in relazione alla superficie totale del lotto di pertinenza dell'impianto stesso, secondo i seguenti parametri:

1. a) impianto con una superficie del lotto fino a 1.500 mq, la superficie coperta é dell'8% della superficie totale dell'impianto;
2. b) impianto con una superficie del lotto da mq 1.501 a mq 2.500, la superficie coperta é del 10% della superficie totale dell'impianto;
3. c) impianto con una superficie del lotto superiore i 2.500 mq, la superficie coperta é del 12% della superficie totale dell'impianto.

17.6 - Corridoio infrastrutturale.

1. I tracciati viari che non si configurino come definitivi vengono riportati nelle tavole di R.U., come nel caso della nuova viabilità prevista a nord della fornace di Stazione e del tracciato della variante stradale alla S.R.222 Chiantigiana a Nord di Quercegrossa a titolo puramente indicativo. Essi non si identificano ancora come vincoli preordinati all'esproprio: ciò avverrà nel momento in cui venga confermata tale ipotesi di tracciato attraverso una Variante confermativa al R.U. e relativo progetto definitivo dell'opera che ne definisca le precise dimensioni e ubicazione.

1. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

• * Manutenzione ordinaria
• * Manutenzione straordinaria
• * Restauro e risanamento conservativo:
  1. a) Restauro Architettonico
  2. b) Risanamento conservativo
• * Ristrutturazione edilizia
• * Addizione volumetrica
• * Sostituzione edilizia
• * Demolizione edilizia
• * Ristrutturazione urbanistica

2. Per quanto riguarda le modalità attuative dei singoli interventi edilizi e urbanistici sul patrimonio edilizio esistente nonché la tipologia dei titoli abilitativi necessari si fa riferimento alle vigenti disposizioni di legge ed in particolare a quanto stabilito al Cap. I e II del Titolo VI, artt.76, 77, 78, 79, 80, 81 della L.R. 1/2005 e s.m.e i..

18.1 - Manutenzione Ordinaria (Ma.O).

1. Gli interventi di Manutenzione Ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture dei manufatti edilizi esistenti, senza alcuna alterazione delle loro preesistenti caratteristiche, nonché quelli necessari ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

2. A titolo indicativo possono essere ricompresi nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi:

1. a) la pulitura esterna e la ripresa parziale di intonaci esterni, con l'utilizzo dei medesimi materiali, e delle medesime tecnologie e tinte, preesistenti;
2. b) la pulitura, la riparazione, la sostituzione e la tinteggiatura di infissi esterni, di recinzioni, di grondaie, di pluviali, di canne fumarie e di aspirazione, di pavimentazioni esterne, di elementi architettonici quali inferriate, bancali, cornici, zoccolature, gradini e simili, senza modificazioni delle posizioni, delle dimensioni e delle forme, e con l'utilizzazione dei medesimi materiali, e delle medesime tecnologie e tinte, preesistenti;
3. c) la pulitura ed il rifacimento parziale di rivestimenti esterni, con l'utilizzazione dei medesimi materiali, e delle medesime tecnologie e tinte, preesistenti;
4. d) la pulitura e la tinteggiatura, la pittura ed il rifacimento di intonaci e di rivestimenti interni, con l'utilizzazione dei medesimi materiali, e delle medesime tecnologie e tinte preesistenti, ove siano caratteristiche e/o significative;
5. e) la pulitura, la tinteggiatura, la riparazione, la sostituzione di infissi, di serramenti, di pavimentazioni interni, con l'utilizzazione dei medesimi materiali, e delle medesime tecnologie e tinte, preesistenti, ove siano caratteristiche e/o significative;
6. f) la riparazione, l'ammodernamento e la sostituzione di impianti tecnologici e/o igienico sanitari purché non ne derivi la realizzazione di nuovi locali per servizi tecnologici e/o igienico sanitari, o la utilizzazione, anche parziale, per tali servizi, di locali precedentemente adibiti ad altro uso;
7. b) la riparazione, coibentazione e sostituzione parziale del manto di copertura;
8. h) la riparazione e sostituzione, parziale e limitata, dell'orditura secondaria delle strutture orizzontali e della copertura, con l'utilizzazione dei medesimi materiali, e delle medesime tecnologie e tinte preesistenti, ove siano caratteristiche e/o significative;
9. i) la costruzione o la rimozione di arredi fissi e di piccole opere murarie, come nicchie, muretti e simili;
10. j) l'inserimento, lo spostamento e l'eliminazione di pareti mobili d'arredo (in legno, cartongesso, vetrocamera, ecc.) purché non configurino locali utili o accessori all'interno delle unità immobiliari.

3. Nelle unità di spazio aventi utilizzazione in atto per attrezzature tecnologiche, è compreso nell'ordinaria manutenzione qualsiasi intervento volto alla riparazione, all'ammodernamento, alla sostituzione, all'integrazione, alla protezione degli impianti tecnologici.

4. Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono in nessun caso comportare la realizzazione di chiusure e aperture interne e/o esterne né modificare le tramezzature degli edifici.

5. Sono compresi nella manutenzione ordinaria gli interventi di istallazione di strutture e manufatti precari destinati all'arredo e alla fruizione degli spazi esterni. Tali strutture, facilmente smontabili e non stabilmente infisse al suolo (non è consentito alcun genere di fondazione) non comportano trasformazione edilizia e/o urbanistica del territorio e pertanto non sono computabili ai fini degli indici e delle distanze previste dallo strumento urbanistico.

6. A titolo esemplificativo, sono considerati elementi per l'arredo e la fruizione degli spazi esterni degli edifici di cui al precedente comma 5:

1. a) piccoli forni o barbecue senza tettoia,
2. b) vasche ornamentali entro e fuori terra, di modesta ampiezza e profondità,
3. c) voliere per il ricovero di piccoli volatili,
4. d) gazebo, costituiti da telaio in legno o ferro, aperti su tutti i lati, coperti esclusivamente con teli ombreggianti e permeabili, o stuoia.

7. Le strutture e i manufatti di cui ai precedenti commi 5 e 6 non possono in nessun caso superare l'altezza massima di m. 3,00, non possono avere complessivamente una superficie superiore al 50 % del resede di pertinenza o di appartenenza del fabbricato,così come definita all’art.15.12, non possono comportare una riduzione della superficie permeabile in contrasto con le disposizioni vigenti in materia.

8. L'installazione delle strutture e dei manufatti di cui ai precedenti commi 5 e 6 non deve in nessun caso compromettere il valore architettonico e /o ambientale degli edifici e dei luoghi.

9. Nel caso di interventi relativi a prospetti di edifici la manutenzione dovrà essere prevista per parti organiche delle facciate e non solo relativamente ai confini di proprietà.

10. Gli interventi di manutenzione ordinaria sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale presente al 1954 e individuato nel SIT comunale con classe di valore da 1 a 6, devono essere eseguiti nel rispetto dei caratteri architettonici e decorativi degli edifici secondo le prescrizioni indicate al successivo articolo 19.

11. Gli interventi di manutenzione ordinaria sul patrimonio edilizio ubicato in zone omogenee A devono essere realizzati in armonia con l'edificio ed il contesto ambientale circostante.

12. Gli interventi di manutenzione ordinaria o quelli ad essa riconducibili quand'anche non ricompresi fra quelli sopra elencati rientrano nella categoria dell'Attività edilizia libera ai sensi dell'art. 80 della L.R. 1/2005 e s.m.e i..

18.2 - Manutenzione Straordinaria (Ma.S.).

1. Gli interventi di Manutenzione Straordinaria sono quelli che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alla destinazioni d'uso.

2. A titolo indicativo possono essere ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

1. a) il risanamento, il consolidamento, la sostituzione di strutture di fondazione;
2. b) il risanamento, il consolidamento, la parziale sostituzione di strutture verticali esterne, nonché di strutture verticali interne, con eventuale modificazione delle aperture, purché non sia variato l'impianto distributivo organizzativo delle singole unità immobiliari;
3. c) il risanamento, il consolidamento, la sostituzione parziale o totale dei collegamenti verticali, senza modificazione delle posizioni, delle dimensioni e delle pendenze;
4. d) il risanamento, il consolidamento, la sostituzione parziale o totale delle coperture, senza modificazioni delle quote e delle pendenze;
5. e) il risanamento, il consolidamento, la sostituzione parziale o totale delle altre strutture orizzontali, senza modificazione delle quote di intradosso;
6. f) la sostituzione e la tinteggiatura di infissi esterni, di recinzioni, di grondaie, di pluviali, di manti di copertura, di canne fumarie e di aspirazione, di elementi architettonici quali inferriate, bancali, cornici, zoccolature, gradini e simili, senza modificazione delle posizioni, delle dimensioni e delle forme, ma con l'utilizzazione di materiali, tecnologie e tinte diverse da quelle preesistenti;
7. b) il rifacimento di pavimentazioni interne e/o esterne;
8. h) il rifacimento totale di intonaci e/o di rivestimenti esterni, con l'utilizzazione di materiali, tecnologie e tinte, diverse da quelle preesistenti;
9. i) il risanamento, il consolidamento, la sostituzione e lo spostamento parziale o totale degli elementi di partizione interna, con l'eventuale modificazione delle aperture, purché non sia variato l'impianto distributivo organizzativo delle singole unità immobiliari;
10. j) il rifacimento o l'istallazione di materiali di isolamento, nonché di impianti tecnologici e/o igienico sanitari, anche con l'utilizzazione per servizi tecnologici e/o igienico sanitari di uno o più locali esistenti precedentemente adibiti ad altro uso, purché non vengano alterate le strutture portanti o i profili altimetrici delle coperture;
11. k) la costruzione di vespai o scannafossi;
12. l) la realizzazione di recinzioni, di manti di copertura, di canne fumarie e di aspirazione, di pavimentazioni esterne, di elementi architettonici quali inferriate, bancali, cornici, zoccolature, gradini e simili;
13. m) la realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;
14. n) la realizzazione di interventi esclusivamente finalizzati al risparmio energetico;
15. o) la realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e/o pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili;
16. p) la realizzazione di opere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche (quali il rifacimento di scale ed ascensori, l'inserimento di rampe interne e esterne, di servoscala o piattaforme elevatrici, ecc.) anche in deroga agli indici e parametri di Zona, nel rispetto della normativa di riferimento e purché non si configurino quali interventi di ristrutturazione edilizia;
17. q) la realizzazione e l'installazione di strutture e manufatti precari destinati all'arredo e alla fruizione degli spazi esterni con caratteristiche diverse da quelle indicate nel precedente punto 18.1, commi 5 e 6, e rientranti nella fattispecie delle pertinenze così come individuate all'art. 15.12.
18. r) la realizzazione di chiusure e/o aperture nonché spostamenti di pareti interne che non modifichino lo schema distributivo complessivo delle singole unità immobiliari;
19. s) le modifiche alle aperture esterne degli edifici.

3. Nelle unità di spazio aventi utilizzazione in atto per attrezzature tecnologiche, è compreso nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento di rifacimento totale o di installazione di impianti tecnologici, purché non comporti aumento del numero degli addetti, né modifiche o adeguamenti delle esistenti opere di urbanizzazione.

4. Gli interventi di manutenzione straordinaria non devono in ogni caso:

1. a) costituire un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio diverso dal precedente,
2. b) costituire mutamento tipologico della costruzione nel suo insieme,
3. c) comportare il cambio di destinazione d'uso in atto degli immobili.

5. Nel caso di interventi relativi a prospetti di edifici la manutenzione dovrà essere prevista per parti organiche delle facciate e non solo relativamente ai confini di proprietà. In ogni caso tali interventi dovranno armonizzarsi con l'edificio senza alterare il disegno del prospetto.

6. Gli interventi di manutenzione straordinaria sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale presente al 1954 e individuato nel SIT comunali con classe di valore da 1 a 6, architettonico/ambientale devono essere eseguiti nel rispetto dei caratteri architettonici e decorativi degli edifici secondo le prescrizioni indicate al successivo articolo 19.

7. Gli interventi di manutenzione straordinaria sul patrimonio edilizio ubicato in zone omogenee A devono essere realizzati in armonia con l'edificio ed il contesto ambientale circostante.

8. Gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli ad essa riconducibili quand'anche non ricompresi fra quelli sopra elencati rientrano nella categoria degli interventi soggetti a SCIA secondo quanto previsto all'art. 79 della L.R.1/2005 e s.m.e i.. Gli interventi di Manutenzione Straordinaria che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari possono essere eseguite attraverso le procedure dell'Attività edilizia libera secondo quanto previsto all'art.79 della L.R. 1/2005 e.s.m.e.i..

18.3 - Restauro e Risanamento Conservativo.

1. Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi degli edifici, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

2. Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono pertanto finalizzati all'adeguamento funzionale e/o ad un uso più appropriato alle esigenze attuali degli edifici esistenti. Essi non devono comportare alterazione degli elementi tipologici, formali e strutturali:

• - per elementi tipologici dell'edificio si intendono quei caratteri architettonici e funzionali che ne consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie (edificio rurale, opificio, abitazione unifamiliare o plurifamiliare, edificio a schiera, a corte, a torre, ecc.)
• - per elementi formali dell'edificio si intende l'insieme delle caratteristiche che lo distinguono e lo inquadrano in modo peculiare (profili geometrici dei volumi, particolari architettonici, elementi di rifinitura, ecc.) conferendo ad esso un immagine caratteristica;
• - per elementi strutturali dell'edificio si intendono quelli che compongono la struttura materiale, anche non portante, dell'organismo edilizio (muratura tradizionale, in pietrame o laterizio, solai a volta o con struttura in legno, manto di copertura in coppi e embrici, ecc.)

3. Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono essere finalizzati anche alla modifica del numero delle unità immobiliari ed al mutamento della destinazione d'uso degli edifici purché la nuova destinazione sia compatibile con i caratteri tipologici formali e strutturali dell'organismo edilizio.

4. Fatto salvo quanto disposto dal successivo punto 18.3.1 comma 2 gli interventi di restauro e risanamento conservativo non possono in nessun caso comportare aumento della superficie lorda di pavimento, alterazioni volumetriche, planimetriche né modifiche delle quote di imposta e di colmo delle coperture.

5. Gli inserimenti di impianti devono comportare la minima indispensabile compromissione delle murature, essendo precluso ogni danneggiamento degli esistenti elementi architettonici significativi.

6. È ammessa la reintegrazione con materiali tradizionali delle parti soggette ad usura (pavimentazioni, rivestimenti, ecc.).

7. Nel caso d'interventi relativi a prospetti di edifici il restauro o il risanamento dovranno essere previsti per parti organiche delle facciate e non solo relativamente ai confini di proprietà

8. Ai fini di una più agevole gestione degli interventi della presente fattispecie di intervento sul patrimonio edilizio esistente ,si distinguono due tipi di intervento:

1. a) - il Restauro Architettonico (Re.A.);
2. b) - il Risanamento Conservativo ( Ri.C.)

9. Gli interventi di cui al presente articolo sugli edifici ricadenti in aree a pericolosità geomorfologia elevata e molto elevata (P.F.E., P.F.M.E.) o in aree a pericolosità idraulica elevata o molto elevata (P.I.E. P.I.M.E.) non devono determinare pericolo per persone e beni, non devono aumentare la pericolosità in altre aree e, ove necessario, devono essere adottate idonee misure per ridurne la vulnerabilità.

18.3.1 - Restauro Architettonico (Re.A.).

1. Il Restauro Architettonico è finalizzato principalmente alla conservazione, al recupero e alla valorizzazione dei caratteri degli edifici di particolare valore storico - artistico, architettonico per i quali si deve procedere con un restauro e risanamento totale.

2. In linea generale si considerano di restauro gli interventi diretti:

• - alla conservazione della costruzione, delle sue qualità, del suo significato e dei suoi valori, mediante l'eliminazione delle aggiunte utilitarie o storicamente false, il consolidamento di elementi costitutivi e l'inserimento di accessori e impianti, così da recuperarne l'uso, purché non risultino alterate la forma e la distribuzione,
• - alla valorizzazione della costruzione, quando risulti opportuna anche agli effetti ambientali, mediante operazioni sistematiche e di insieme, indirizzate a liberare strati storicamente e artisticamente rilevanti, documentatamene autentici,
• - alla conservazione, al recupero ed alla ricomposizione di reperti e spazi, sia interni che esterni, di per se significativi o che siano parte di edifici ambienti e complessi meritevoli di tutela, ivi compresi quelli di matrice industriale e agricola.

3. Gli interventi di restauro comprendono la ricostruzione filologica di parti limitate di edifici eventualmente crollate o demolite e il completamento (all'interno del volume esistente) di strutture e finiture non terminate per interruzione storicamente documentata degli interventi originari con tecniche attuali. Tali interventi sono subordinati alla presentazione di adeguata documentazione storico - archivistica - critica progettuale e/o lettura filologica tramite saggi e rilievi dell'edificio.

4. A titolo indicativo possono essere ricompresi nel Restauro i seguenti interventi:

• - il consolidamento e il risanamento del complesso murario originario, delle strutture verticali, orizzontali e di copertura senza spostamento delle stesse né modifiche del tetto che deve essere opportunamente ripristinato col manto di copertura tradizionale. Sono ammesse inserzioni di elementi indispensabili a sole finalità statiche;
• - il restauro/ripristino dei fronti esterni ed interni, degli ambienti liberati da eventuali superfetazioni. Per quanto attiene alle corti e agli spazi inedificati si deve procedere al ripristino delle partizioni e dei materiali originari, all'eliminazione di ogni superfetazione, sia pure a carattere provvisorio, alla conservazione e sistemazione a giardino e/o parco;
• - la conservazione/ripristino dell'impianto distributivo organizzativo principale originario. Sono consentite modifiche interne per la dotazione di adeguate attrezzature igienico-sanitarie, quando non alterino le caratteristiche degli ambienti di importanza storico - documentale e architettonica;
• - la riapertura di finestre o porte preesistenti e successivamente tamponate;
• - il mantenimento e il restauro di altri reperti come fontane, pozzi, esedre, scenari, lapidi, edicole e quant'altro, negli spazi esterni e negli ambienti interni, costituisce testimonianza storica.

È vietata qualsiasi alterazione dei volumi, dei profili e dei tetti, del disegno delle facciate, delle strutture (pilastri, murature continue, volte, solai, ecc.), delle decorazioni, degli infissi e dei materiali di finitura in genere, la rimozione di elementi e la loro collocazione in luoghi diversi da quello originale, nonché le rimozioni che possono cancellare le testimonianze storiche dell'edificio.

5. Non sono da considerare "testimonianze storiche" quei volumi e in genere quelle modifiche aventi carattere di precarietà o di palese superfetazione, riferibili per lo più al periodo post bellico o di cui sia dimostrabile la recente realizzazione.

6. Nel caso di interventi relativi a prospetti di edifici il Restauro dovrà essere previsto per parti organiche delle facciate e non solo relativamente ai confini di proprietà.

7. Gli interventi di Restauro Architettonico o quelli ad esso riconducibili quand'anche non ricompresi fra quelli sopra elencati rientrano nella categoria degli interventi soggetti a SCIA secondo quanto previsto all'art. 79 comma 2c della L.R.1/2005 e.s.m.e.i..

18.3.2 - Risanamento Conservativo (Ri.C./Ri.C.*)

1. Il Risanamento Conservativo è finalizzato alla conservazione, al recupero degli edifici di minore valore storico-architettonico o ambientale per i quali si può procedere anche con interventi di restauro e risanamento parziale, in quanto edifici di minore valore ovvero in quanto sono già stati oggetto di trasformazioni che ne hanno ridotto le caratteristiche architettoniche e ambientali.

2. A titolo indicativo possono essere ricompresi nel Risanamento conservativo i seguenti interventi:

• - il ripristino, la sostituzione e l'integrazione delle finiture, da eseguirsi con l'impiego di materiali e tecniche congruenti alla valorizzazione dei caratteri dell'edificio e alla salvaguardia degli elementi di pregio;
• - il ripristino, il consolidamento statico, la sostituzione e l'integrazione degli elementi strutturali, anche con soluzioni tecniche innovative, purché nel rispetto delle posizioni e dei caratteri tipologici originari;
• - il ripristino e la valorizzazione dei prospetti nella loro unitarietà, anche con parziali modifiche da realizzare nel rispetto dei caratteri originari;
• - il ripristino e la valorizzazione degli ambienti interni nel rispetto degli elementi architettonici e decorativi di pregio eventualmente presenti quali: volte, affreschi, soffitti e pavimenti;
• - le opere di modifica dell'assetto planimetrico che comportino fusione o frazionamento di unità immobiliari purché non alterino l'impianto distributivo complessivo dell'edificio, con particolare riguardo alle parti comuni;
• - la realizzazione e integrazione degli impianti, dei servizi igienico sanitari e dei volumi tecnici purché vengano adottati tutti gli accorgimenti necessari per il loro inserimento nel contesto dell'edificio;
• - l'inserimento di lucernari a filo falda delle coperture;
• - il restauro/ripristino delle facciate esterne e degli ambienti interni nel caso vi siano elementi di rilevante importanza, quali volte, decorazioni, ecc.;
• - la demolizione delle superfetazioni come parti delle unità edilizie incongrue con l'impianto originale, nonché l'eliminazione di elementi decorativi, rivestimenti e simili, incompatibili;
• - la conservazione e il ripristino tipologico dei collegamenti verticali e orizzontali collettivi (portici, logge, androni, corpi scala, ecc.);
• - la riapertura di forature preesistenti e successivamente tamponate;
• - l'inserimento di cordoli strutturali ai fini dell'adeguamento sismico degli edifici.

3. Nel caso di interventi relativi a prospetti di edifici il Risanamento conservativo dovrà essere previsto per parti organiche delle facciate e non solo relativamente ai confini di proprietà.

4. Gli interventi di Risanamento Conservativo o quelli ad esso riconducibili quand'anche non ricompresi fra quelli sopra elencati rientrano nella categoria degli interventi soggetti a SCIA secondo quanto previsto all'art. 79 comma 2c della L.R.1/2005 e.s.m.e.i..

5. Il Risanamento Conservativo con asterisco (Ri.C.*) riguarda quegli edifici individuati come Invarianti Strutturali dal PS e ai quali non è stato possibile accedere nella fase di schedatura del patrimonio edilizio esistente. L'attribuzione del Ri.C.* ha significato cautelativo, che può essere modificato a fronte di una indagine più approfondita in sede di progetto architettonico, che dovrà confluire nell'aggiornamento del SIT comunale utilizzando la stessa metodologia.

18.4 - Ristrutturazione Edilizia (Rs.E.).

1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

2. Configurano comunque ristrutturazione edilizia gli interventi comportanti variazione della superficie utile, o della quota di intradosso dei solai, o della posizione e/o numero dei collegamenti verticali, ogniqualvolta non abbiano finalità e caratteristiche di ripristino e non rientrino in un insieme sistematico di trasformazioni definibile come restauro e risanamento conservativo.

3. A titolo indicativo possono essere ricompresi nella ristrutturazione edilizia i seguenti interventi:

• - la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari,
• - la variazione del numero delle unità immobiliari e delle loro dimensioni;
• - il mutamento della destinazione d'uso degli immobili, edifici, ed aree anche in assenza di opere edilizie;
• - la trasformazione di superficie accessoria in superficie utile e viceversa;
• - la modifica agli elementi strutturali, con variazione delle quote d'imposta di imposta dei solai;
• - l'inserimento di soppalchi all'interno degli edifici nei limiti dimensionali indicati al successivo comma 4 lett. c);
• - la realizzazione di balconi e/o terrazzi;

4. Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì:

1. a) la demolizione con fedele ricostruzione degli edifici, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
2. b)gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5, (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
3. c) le addizioni funzionali agli organismi edilizi esistenti che non configurino nuovi organismi edilizi, nel limite del 20% della S.U.L. esistente. Non sono computate, ai fini dell'applicazione degli indici di fabbricabilità fondiaria e territoriale, le addizioni funzionali consistenti nel rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile o nella realizzazione di servizi igienici, qualora carenti, oppure nella creazione di volumi tecnici, scale, ascensori o autorimesse pertinenziali all'interno del perimetro dei centri abitati;
4. d) non sono computati ai fini dell'applicazione degli indici di fabbricabilità fondiaria e territoriale gli interventi consistenti nella realizzazione di autorimesse pertinenziali all'interno del perimetro dei centri abitati e gli interventi pertinenziali di cui all’art.15.12 che comportano la realizzazione, all'interno del resede di riferimento, di una S.U.L. aggiuntiva non superiore al 20% della S.U.L. dell'edificio principale, ivi compresa la demolizione di volumi secondari facenti parte di un medesimo organismo edilizio e la loro ricostruzione, sottoforma di S.U.L., ancorché in diversa collocazione, all'interno del resede di appartenenza così come definito all’art.15.12.
5. e) le addizioni funzionali di cui ai punti b), c), d), possono essere realizzate oltre che in deroga agli indici di edificabilità anche del Rapporto di copertura salvo quanto previsto all'art.15.4 per quanto concerne le distanze da strade, confini e fabbricati.
6. f) Il rialzamento del sottotetto è consentito per gli edifici esistenti alla data di adozione del Regolamento Urbanistico, alle seguenti condizioni:
   • - mantenimento della stessa conformazione e tipologia della copertura salvo lievi modifiche che si rendano necessarie per consentire un migliore deflusso delle acque,
   • - non si costituiscano nuove unità immobiliari;
   • - il piano di calpestio dell'ambiente da rialzare sia già praticabile ed accessibile direttamente o indirettamente da un'unità immobiliare sottostante e a servizio della medesima;
   • - non interessi immobili oggetto di tutela ai sensi del Capo I, Titolo I del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

5. Gli interventi di realizzazione di terrazzi a tasca sono configurabili quale ristrutturazione edilizia e consentiti sugli edifici non di pregio storico e architettonico, purché non alterino le caratteristiche della falda interessata, non interessino oltre il 30% della falda e non modifichino il profilo della linea di gronda.

6. Nel caso di interventi relativi a prospetti di edifici la ristrutturazione dovrà essere prevista per parti organiche delle facciate e non solo relativamente ai confini di proprietà. In ogni caso tali interventi dovranno armonizzarsi con l'edificio senza alterare il disegno del prospetto.

7. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale individuato nel SIT comunali con classe di valore da 4 a 6, architettonico/ambientale, devono essere eseguiti nel rispetto dei caratteri architettonici e decorativi degli edifici secondo le prescrizioni indicate al successivo articolo 19.

8. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sul patrimonio edilizio ubicato in zone omogenee A, E1, E2, E3, E4, diverso da quello di cui al comma 7 devono comunque essere realizzati in armonia con il contesto architettonico e paesaggistico circostante.

9. Gli interventi di Ristrutturazione Edilizia o quelli ad essa riconducibili quand'anche non ricompresi fra quelli sopra elencati rientrano nella categoria degli interventi soggetti a SCIA secondo quanto previsto all'art. 79 comma 2d della L.R.1/2005 e.s.m.e.i..

10. Gli interventi di cui al presente articolo sugli edifici ricadenti in aree a pericolosità geomorfologia elevata e molto elevata (P.F.E., P.F.M.E.) o in aree a pericolosità idraulica elevata o molto elevata (P.I.E. P.I.M.E.) non devono determinare pericolo per persone e beni, non devono aumentare la pericolosità in altre aree e, ove necessario, devono essere adottate idonee misure per ridurne la vulnerabilità.

18.5 - Addizione Volumetrica (Ad.V.).

1. Gli interventi di Addizione Volumetrica sono quelli rivolti alla realizzazione di volumi aggiuntivi in un manufatto edilizio esistente, sia che vengano realizzati in aderenza, mediante addizione orizzontale e/o verticale, sia che configurino manufatti edilizi a se stanti, ma comunque costituenti volumi a servizio dell'edificio principale non autonomamente utilizzabili. Tali interventi dovranno sempre armonizzarsi con l'edificio senza alterare il disegno dei prospetti.

2. Sono considerati interventi di Addizione Volumetrica tutti quelli, non assimilabili alla addizione funzionale configurabile come ristrutturazione edilizia, di cui al precedente art. 18.4, che comportano un aumento del volume esistente o della S.U.L. in base alle definizioni date al precedente articolo 15 e nel rispetto dei parametri urbanistici di Zona. I fabbricati frutto di Addizione Volumetrica possono essere frazionati in più unità immobiliari nel rispetto del minimo dimensionale definito dalle presenti norme.

3. Sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale di cui alla schedatura degli edifici presente sul SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga contrassegnati dalla classe di valore n.1, 2, 3, 4, 5, 6 non sono consentiti interventi di Addizione Volumetrica.

4. Gli interventi di addizione volumetrica sul patrimonio edilizio ubicato in Zona omogenee E1, E2, E3, E4, diverso da quello di cui al comma 3, devono comunque essere realizzati in armonia con l'edificio ed il contesto architettonico e paesaggistico circostante.

5. Gli interventi di Addizione Volumetrica di cui al presente articolo rientrano nella categoria degli interventi soggetti a Permesso di Costruire secondo quanto previsto all'art. 78 comma 1g) della L.R.1/2005 e.s.m.e.i..

6. Gli interventi di cui al presente articolo sugli edifici ricadenti in aree a pericolosità geomorfologia elevata e molto elevata (P.F.E., P.F.M.E.) o in aree a pericolosità idraulica elevata o molto elevata (P.I.E. P.I.M.E.) non devono determinare pericolo per persone e beni, non devono aumentare la pericolosità in altre aree e, ove necessario, devono essere adottate idonee misure per ridurne la vulnerabilità.

18.6 - Sostituzione Edilizia (So.E.).

1. Gli interventi di sostituzione edilizia sono quelli rivolti alla demolizione e ricostruzione di volumi esistenti, non assimilabile alla ristrutturazione edilizia, con diversa articolazione, collocazione e destinazione d'uso,a condizione che non si determini modificazione del disegno dei lotti , degli isolati, e della rete stradale e che non si renda necessario alcun intervento sulle opere di urbanizzazione. Per tali interventi non è ammissibile il trasferimento di edifici esistenti in aree a pericolosità geologica Molto Elevata (PFME) o in aree a pericolosità idraulica Elevata o Molto Elevata (PIE, PIME); in aree a pericolosità geologica Elevata (PFE) tale trasferimento è ammissibile nel rispetto di quanto indicato all'art.14 delle norme del PAI Ombrone.

2. Sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale presente al 1954 di cui alla schedatura degli edifici presente sul SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga, contrassegnati dalla classe di valore n 1, 2, 3, 4, 5, 6, compreso gli edifici minori, non sono consentiti interventi di Sostituzione Edilizia, tranne i casi di cui all’art.19.7. Nel caso in cui l'edificio con classe di valore 6 ricada nell'ambito di Piani Attuativi o di Piani di Recupero è possibile procedere alla demolizione e ricostruzione dello stesso secondo quanto stabilito all'art. 15.25 comma 10, in base ad un approfondimento di indagine sulla qualità e l'origine del manufatto.

3. Gli interventi di Sostituzione Edilizia sul patrimonio edilizio, ubicato in zone omogenee E1, E2, E3, E4, diverso da quello di cui al comma 2. devono comunque essere realizzati in armonia con il contesto architettonico e paesaggistico circostante.

4. Gli interventi di Sostituzione Edilizia di cui al presente articolo rientrano nella categoria degli interventi soggetti a Permesso di Costruire secondo quanto previsto all'art. 78 comma 1h) della L.R.1/2005 e.s.m.e.i..

18.7 - Demolizione Edilizia (De.E.).

1. Gli interventi di Demolizione Edilizia sono quelli volti a rimuovere, del tutto o in parte, edifici preesistenti senza la contestuale ricostruzione o nuova costruzione.

2. Gli interventi di Demolizione Edilizia devono in ogni caso prevedere una sistemazione dell'area/costruzione libera risultante dall'intervento in armonia con il contesto paesaggistico circostante.

3. Sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale presente al 1954 di cui alla schedatura degli edifici presente sul SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga, contrassegnati dalla classe di valore n.1, 2, 3, 4, 5, 6 non sono consentiti interventi di Demolizione Edilizia.

4. È in ogni caso vietata la cancellazione di altri manufatti eventualmente presenti come fontane, esedre, scenari lapidei, edicole e quant'altro costituisca testimonianza storica.

5. Gli interventi di Demolizione Edilizia rientrano nella categoria degli interventi soggetti a SCIA secondo quanto previsto all'art. 79 comma 1d della L.R.1/2005 e.s.m.e.i..

18.8 - Ristrutturazione Urbanistica (Rs.U.).

1. Gli interventi di Ristrutturazione Urbanistica sono quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico- edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

2. Sul patrimonio edilizio di pregio storico, architettonico/ambientale presente al 1954 di cui alla schedatura degli edifici presente sul SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga contrassegnati dalla classe di valore n.1, 2, 3, 4, 5, 6 non sono consentiti interventi di Ristrutturazione Urbanistica.

3. Qualora un edificio di pregio storico, architettonico/ambientale di cui alla schedatura degli edifici presente sul SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga di cui al comma 2 si trovi all'interno di un comparto più ampio caratterizzato da degrado architettonico, urbanistico e ambientale è possibile realizzare un Piano di Recupero che riguardi l'interno comparto ricomprendendo anche i manufatti di pregio storico e architettonico; in questo caso per gli edifici storicizzati valgono le prescrizioni indicate al successivo articolo 19, secondo la classe di valore attribuita.

4. Nel caso di edifici esistenti ricadenti in aree a pericolosità geomorfologia elevata e molto elevata (P.F.E. P.F.M.E.) o in aree a pericolosità idraulica elevata o molto elevata (P.I.E. P.I.M.E.), sono ammissibili interventi di Ristrutturazione Urbanistica, a parità di volumetria, con trasferimento degli edifici esistenti anche al di fuori delle zone omogenee in cui l'edificio ricade. Non è ammissibile il trasferimento di edifici esistenti in aree a pericolosità geologica Molto Elevata (PFME) o in aree a pericolosità idraulica Elevata o Molto Elevata (PIE, PIME); in aree a pericolosità geologica Elevata (PFE) tale trasferimento è ammissibile nel rispetto di quanto indicato all'art.14 delle norme del PAI Ombrone. La ricostruzione si dovrà uniformare alle norme e alle destinazioni d'uso della Zona di destinazione per la nuova edificazione. Nel caso di edifici di particolare interesse storico testimoniale, l'ammissibilità degli interventi di cui sopra è condizionata alla dimostrazione, con opportuni studi ed approfondimenti di dettaglio, della non possibilità di interventi di messa in sicurezza che consentano il mantenimento in sito dei fabbricati storicizzati esistenti.

5. Nel caso di edifici esistenti ricadenti in aree a pericolosità sismica elevata e molto elevata sono ammissibili interventi di Ristrutturazione Urbanistica, a parità di volumetria, con trasferimento degli edifici esistenti anche al di fuori delle zone omogenee in cui l'edificio ricade. La ricostruzione si dovrà uniformare alle norme e alle destinazioni d'uso della Zona di destinazione per la nuova edificazione.

6. Gli interventi di Ristrutturazione Urbanistica di cui al presente articolo rientrano nella categoria degli interventi soggetti a Piano di Recupero secondo quanto previsto all’art.12.3. delle presenti norme.

18.9 - Norme generali.

1. Gli interventi di Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo sono sempre consentiti con la permanenza delle attività in atto, anche se in contrasto con le destinazione d'uso previste dal RU, purché legittimamente insediate, fatte salve specifiche norme relative alle singole aree o gruppi di edifici.

2. Tali interventi sono consentiti, alle medesime condizioni su edifici ricadenti su aree destinate alla viabilità e servizi. Nel caso di edifici presenti nelle aree soggette a Piani Attuativi convenzionati valgono le disposizioni di cui all' art. 12.2 comma 5.

3. Per quanto riguarda tutti gli interventi di cui al presente articolo previsti sugli edifici non di pregio posteriori al 1954 e appartenenti alle classi di valore 7, 8, 9, 10, 11, così come definite all'art.19, si dovranno rispettare le prescrizioni tecniche contenute nelle norme delle zone omogenee in cui gli stessi edifici ricadono.

1. Il Piano Strutturale vigente individua fra le Invarianti Strutturali storico-insediative gli edifici e i beni storico-architettonici e il patrimonio edilizio presente al 1954, rimandando al R.U. la definizione degli interventi ammissibili su tale patrimonio, posto sia all'interno dei centri abitati che nel territorio aperto, in relazione alla classe di valore storico architettonico degli immobili e dei tessuti edilizi, che scaturisce dalla schedatura puntuale dell'intero patrimonio edilizio presente nel SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga.

2. La schedatura del patrimonio edilizio esistente, effettuata utilizzando la banca dati disponibile all'interno del Sistema Informativo Territoriale del Comune di Castelnuovo Berardenga (SIT), analizza ciascun edificio tramite l'associazione di differenti unità volumetriche e lo descrive nelle sue componenti di carattere storico e tipologico, individuandone anche la derivazione catastale, la periodizzazione, il sistema degli accessi, la destinazione d'uso, lo stato di conservazione, le caratteristiche architettoniche e strutturali e gli elementi architettonici decorativi. L'analisi effettuata su ciascun edificio e su ciascun edificio minore genera una serie di schede sul patrimonio edilizio urbano, produttivo e rurale anch'esse presenti sul SIT comunale. Sono comunque da escludere dalla schedatura gli edifici principali e minori di dubbia procedura autorizzativa accertati dall’UTC, pertanto la loro attribuzione di classe di valore non è da considerarsi.

In particolare, per ciascun edificio è attribuita una classe di valore (Tavv. 04-11) secondo la seguente successione:

Patrimonio edilizio presente al 1954

1. Classe 1 - Edifici e/o complessi edilizi di rilevante valore storico-architettonico;
2. Classe 2 - Edifici e/o complessi edilizi di alto valore storico-architettonico;
3. Classe 3 - Edifici e/o complessi edilizi di valore storico-architettonico;
4. Classe 4 - Edifici e/o complessi edilizi di interesse storico-testimoniale in rapporto agli assetti territoriali di origine rurale;
5. Classe 5 - Edifici e/o complessi edilizi di interesse storico-testimoniale in rapporto al contesto urbano;
6. Classe 6 - Edifici e/o complessi edilizi di modesto interesse architettonico e/o storico-testimoniale;

Patrimonio edilizio posteriore al 1954

1. Classe 7 - Edifici non aggregati di interesse architettonico o morfologico;
2. Classe 8 - Edifici non aggregati privi di interesse architettonico o morfologico;
3. Classe 9 - Edifici aggregati di interesse architettonico o morfologico;
4. Classe 10- Edifici aggregati privi di interesse architettonico o morfologico;
5. Classe 11 - Edifici di interesse architettonico modesto o nullo incoerenti con i caratteri morfologici prevalenti nel contesto di riferimento;
6. Classe VS - Volumi secondari;
7. Classe TL - Edifici e manufatti a trasformabilità limitata;
8. Classe IP - Edifici specialistici pubblici o di interesse pubblico di recente origine.

3. Agli edifici ai quali non è stato possibile accedere viene attribuita in via cautelativa la categoria d'intervento del Restauro e Risanamento Conservativo (Ri.C.*) come definito all'art.18.3.2, comma 5; in caso di intervento, i soggetti aventi titolo, tramite la presentazione di opportuna documentazione all'Ufficio Tecnico Comunale che accerti in modo puntuale ed esaustivo la mancanza o l'inadeguatezza della attribuzione di valore effettuata in sede di redazione del R.U. e la conseguente categoria d'intervento, sarà possibile modificare e aggiornare l'attribuzione presente nella schedatura del SIT comunale senza che ciò costituisca variante al R.U.. È comunque possibile modificare la classe attribuita agli edifici in sede di formazione di R.U. tramite la redazione di un atto d’ufficio, previo approfondimento documentale e fotografico e previa consulenza di un professionista esperto in materia, senza che ciò determini una variante al R.U.. Inoltre è possibile aggiornare la sagoma planimetrica degli edifici presenti nella schedatura del patrimonio edilizio in seguito alla effettuazione di un rilievo di maggiore dettaglio, senza che ciò costituisca una variante al R.U.

4. Per gli edifici facenti parte al patrimonio edilizio esistente posteriore al 1954 sono ammessi gli interventi di cui all'art.18 con le seguenti specificazioni:

• - per gli edifici di classe di valore 9 e 10 gli interventi di cui all'art.18 potranno essere eseguiti adottando soluzioni architettoniche compatibili con il complesso immobiliare, e anche per essi sono consentite le pertinenze così come definite all’art.15.12.;
• - per gli edifici pubblici ricadenti nella classe di valore IP di età superiore ai settanta anni sono possibili gli interventi di cui all'art.18 previo parere della Commissione comunale per il paesaggio e della Soprintendenza ai Beni storici e architettonici competente.

5. L'individuazione degli edifici e dei beni storico-architettonici e del patrimonio edilizio presente al 1954 è contenuta nelle Tavv. 03 del R.U., mentre la loro classe di valore viene evidenziata nelle singole schede disponibili sul SIT comunale e nelle Tavv. 04-11; il grado di valore degli edifici storicizzati è definito secondo la seguente catalogazione, a cui viene attribuita una specifica categoria d'intervento così come definite all'art.18.

6. Il patrimonio edilizio realizzato dopo il 1954 e identificato con le classi di valore 7, 8, 9, 10 non facente parte delle Invarianti Strutturali, è riconducibile a due modelli di impianto: aggregato e non aggregato1. Gli edifici non aggregati sono quelli identificabili con tipologie mono e bifamiliari; le altre tipologie, quadrifamiliare, a schiera, in linea o condominiali sono identificabili come edifici aggregati.

19.1 - Edifici e/o complessi edilizi di rilevante valore storico-architettonico

1. Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 1, di particolare rilevanza storica, architettonica e ambientale, vincolati con decreto ministeriale, il cui valore è da attribuirsi all'edificio nella sua unitarietà, che costituiscono il patrimonio edilizio "di pregio" del Comune di Castelnuovo Berardenga. Il grado di intervento consentito è quello della Manutenzione Ordinaria, della Manutenzione Straordinaria e del Restauro Architettonico e Risanamento Conservativo, come definiti all'art.18.

2. Il grado di intervento si estende anche alle pertinenze, ai giardini, agli orti e più in generale al resede di appartenenza, alle viabilità di accesso (viali alberati etc.) e vuol tutelare tutte le testimonianze del valore degli edifici stessi e del loro intorno.

3. Gli interventi su edifici vincolati ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 sono sottoposti, oltre che alle norme del presente R.U., alle norme dettate dal suddetto decreto.

19.2 - Edifici e/o complessi edilizi di alto valore storico-architettonico

1. Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 2, di alta rilevanza storica, architettonica e ambientale, catalogati nell'archivio della Soprintendenza per i Beni Storici Artistici ed Etnoantropologici di Siena e Grosseto, ovvero presenti negli elenchi della Provincia di Siena, generalmente ben conservati, il cui valore è da attribuirsi all'edificio nella sua unitarietà, che costituiscono il patrimonio edilizio "di alto valore" del Comune di Castelnuovo Berardenga. Il grado di intervento consentito è quello della Manutenzione Ordinaria, della Manutenzione Straordinaria e del Restauro Architettonico e Risanamento Conservativo, come definiti all'art.18.

2. Il grado di intervento si estende anche alle pertinenze, ai giardini, agli orti e più in generale al resede di appartenenza, alle viabilità di accesso (viali alberati etc.) e vuol tutelare tutte le testimonianze del valore degli edifici stessi e del loro intorno.

19.3 - Edifici e/o complessi edilizi di valore storico-architettonico

1. Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 3, che presentano elementi parziali di riconoscibilità storica e architettonica nei fregi, nelle facciate, nei particolari delle modanature, negli elementi tipologici, in quanto edifici che hanno già subito interventi, sia pure parziali, di trasformazione, ovvero si presentano come edifici di minore valore, quand'anche presenti al Catasto Leopoldino almeno nelle strutture principali.

2. Il grado di intervento consentito è quello della Manutenzione Ordinaria, della Manutenzione Straordinaria, del Restauro Architettonico e del Risanamento Conservativo, come definiti all'art.18.

3. Il grado di intervento si estende anche alle pertinenze, ai giardini, agli orti e più in generale al resede di appartenenza, alle viabilità di accesso (viali alberati etc.) e vuol tutelare tutte le testimonianze del valore degli edifici stessi e del loro intorno. In tutti gli interventi una particolare cura dovrà essere data al recupero delle pertinenze coperte e scoperte, al recupero dei giardini, delle alberature, delle recinzioni storicizzate, degli accessi, delle edicole e quanto altro di pregio e degno di salvaguardia nell'ambito del resede degli edifici stessi.

19.4 - Edifici e/o complessi edilizi di interesse storico-testimoniale in rapporto agli assetti territoriali di origine rurale.

1. Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 4, che rivestono una importanza testimoniale e documentaria, seppure di scarso valore architettonico, o quelli che conservano esteriormente alcuni particolari di pregio e di riferimento all'epoca storica di costruzione e/o sono costruiti in posizioni strategiche da un punto di vista paesaggistico e ambientale; pertanto la loro protezione appare essenziale per la valorizzazione delle peculiarità dei luoghi.

2. Sono consentiti gli interventi di Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro Architettonico, Risanamento Conservativo e Ristrutturazione Edilizia, come definiti all'art.18..

3. Il grado di intervento si estende anche alle pertinenze, ai giardini, agli orti e più in generale al resede di appartenenza, alle viabilità di accesso (viali alberati etc.) e vuol tutelare tutte le testimonianze del valore degli edifici stessi e del loro intorno. Ogni proposta di intervento dovrà espressamente contenere interventi sugli aspetti più fragili del sistema ambientale di corredo (resede di pertinenza, viabilità di accesso, cippi, edicole, ecc) così che il puro e semplice intervento edilizio costituisca in realtà un più vasto ed importante intervento di valorizzazione del contesto ambientale.

4. Sono consentite le pertinenze così come definite all'art.15.12.

19.5 - Edifici e/o complessi edilizi di interesse storico-testimoniale in rapporto al contesto urbano.

1. Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 5, che rivestono una importanza testimoniale e documentaria, seppure di scarso valore architettonico, o quelli che conservano esteriormente alcuni particolari di pregio e di riferimento all'epoca storica di costruzione e/o sono costruiti in posizioni strategiche all'interno del contesto degli insediamenti urbani; pertanto la loro protezione appare essenziale per la valorizzazione delle peculiarità degli spazi urbani.

2. Sono consentiti gli interventi di Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro Architettonico, Risanamento Conservativo e Ristrutturazione Edilizia, come definiti all'art.18..

3. Ogni proposta di intervento dovrà espressamente contenere interventi sugli aspetti più fragili del sistema ambientale di corredo (resede di pertinenza, viabilità di accesso, cippi, edicole, ecc) così che il puro e semplice intervento edilizio costituisca in realtà un più vasto ed importante intervento di valorizzazione del contesto ambientale.

4. Sono consentite le pertinenze così come definite all'art.15.12.

19.6 - Edifici e/o complessi edilizi di modesto interesse architettonico e/o storico-testimoniale

1. Sono quelli riconducibili alla classe di valore 6, di modesto interesse architettonico e/o storico-testimoniale.

2. Sono consentiti gli interventi di Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro Architettonico, Risanamento Conservativo, Ristrutturazione Edilizia, come definiti all'art.18. Nel caso di edifici posti all'interno dei Piani Attuativi o dei Piani di Recupero, ovvero nel caso di edifici al di fuori di essi con attribuzione di classe 6 che hanno perduto i caratteri originari in seguito a manomissioni sostanziali è consentita la Sostituzione Edilizia così come definito all'art. 18.6 comma 2.

19.7 - Edifici minori

1. Sono gli edifici minori schedati all'interno del SIT comunale ai quali non viene attribuita la classe di valore, sui manufatti minori di valore storico e/o architettonico, quali piccoli oggetti di arredo urbano, monumenti, cippi, edicole, fonti, murature a secco limitrofe a viabilità di campagna o storicizzate, etc. che costituiscono testimonianza di epoche storiche e contribuiscono al mantenimento dell'identità dei luoghi. Su tali manufatti sono consentiti interventi di Manutenzione Ordinaria e straordinaria, Restauro Architettonico e Risanamento Conservativo. Nel caso di edifici minori di valore storico e/o architettonico posti all'interno dei Piani Attuativi o dei Piani di Recupero è consentita la Sostituzione Edilizia con fedele ricostruzione così come definito all'art. 18.6 comma 2.

2. Per quanto gli edifici minori e per gli elementi di arredo urbano in Zona A o in prossimità di edifici e complessi di valore storico e/o architettonico, si dovrà avere particolare attenzione affinché gli interventi su questi siano eseguiti in armonia con il contesto architettonico, urbanistico ed paesaggistico circostante; in tal caso particolare attenzione dovrà essere attribuita alla cura di tutti gli elementi di arredo urbano: le insegne commerciali dovranno essere collocate sulla superficie degli edifici, disegnate sulle facciate o realizzate in ferro o altri materiali tradizionali, sono escluse le insegne a bandiera salvo piccole soluzioni a mensola non invadenti e comunque realizzate in ferro, legno o altri materiali tradizionali; i lampioni dell'illuminazione pubblica, nonché le panchine, i cestini, le fioriere, le tende, i dissuasori e gli altri elementi di arredo, devono essere realizzati con forme e materiali tradizionali; le pavimentazioni dovranno essere realizzate con materiali lapidei ed i chiusini dei pozzetti delle reti tecnologiche in ferro o ghisa; possono essere tuttavia valutate anche soluzioni più moderne sempre che per le stesse siano utilizzati materiali della tradizione toscana e locale, e previa valutazione da parte degli organi tecnici del Comune.

3. Gli interventi su edifici vincolati ai sensi del decreto legislativo 22 Gennaio 2004, n. 42 sono sottoposti, oltre che alle norme del presente R.U., alla normativa dettata dal suddetto decreto.

4. Gli edifici minori di origine precedente al 1954 privi di valore storico e/o architettonico sono equiparabili agli edifici appartenenti alla classe di valore 6 e per essi valgono le stesse categorie di intervento; gli edifici minori adiacenti a fabbricati di pregio architettonico prendono la norma della classe dell’edificio vicino di valore o al limite quella appena superiore al fine di rendere omogeneo l’intervento architettonico in rapporto agli edifici di valore presenti.

5. Per gli edifici minori di origine posteriore al 1954 privi di pregio, sono consentiti tutti gli interventi di cui all’art.18 delle NTA di RU.

19.8 - Struttura urbana ed organizzazione degli spazi pubblici centrali.

1. Sono tutti gli spazi pubblici o collettivi all'interno degli ambiti urbani, dei centri e dei nuclei storici. Costituiscono la componente fondamentale dello spazio pubblico degli insediamenti, il connettivo urbanistico e architettonico degli edifici di valore storico, architettonico e ambientale considerati ai punti precedenti.

2. Il valore degli edifici è strettamente legato agli spazi aperti circostanti, pertanto essi devono essere tutelati e valorizzati al pari degli edifici stessi sui quali questi si affacciano. In particolare per le pavimentazioni si dovranno utilizzare materiali uguali o simili a quelli originari.

3. Ai sensi dell'art. 16-6a delle N.T.A. del P.S. e dell'art.5.2 delle presenti norme, gli spazi pubblici centrali costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga; pertanto essi devono essere salvaguardati come luoghi di memoria storica e soprattutto come luoghi identitari e di socializzazione urbana.

4. Per gli spazi pubblici centrali sono possibili tutti gli interventi nel rispetto:

• - della proprietà pubblica o di uso pubblico;
• - dell'utilizzazione di tali spazi per attività pubbliche o di interesse pubblico quali mercati, manifestazioni culturali, sociali, religiose.
• - delle pavimentazioni, le sistemazioni in genere e gli elementi di decoro e simbolici aventi rilevanza di memoria storica;
• - delle alberature, degli allineamenti arborei e delle recinzioni vegetali storicizzate.

5. Per quanto concerne gli elementi di arredo presenti in tali spazi o da ripristinare si fa riferimento a quanto prescritto al punto 19.6.

6. Anche i nuovi spazi pubblici centrali previsti dal progetto di RU dovranno essere curati negli elementi progettuali dimensionali, nei materiali, negli arredi, nella progettazione del contesto affinché possano svolgere, come gli spazi storicizzati, considerati Invariante Strutturale, funzioni di aggregazione e socializzazione urbana.

19.9 - Siti archeologici e aree di interesse archeologico.

1. Sono i siti individuati dal P.S. sulla base dei vincoli esistenti e di una ricognizione sulle fonti disponibili.

2. Ai sensi dell'art. 11-1a delle N.T.A. del P.S. e dell'art.5.2, i siti archeologici e le aree di interesse archeologico costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga.

3. Per le aree e i siti notificati dal Ministero dei Beni Culturali sono possibili gli interventi di scavo secondo le procedure di legge e in funzione beni soggetti a vincolo; per altri tipi di intervento su beni immobili non direttamente finalizzati al recupero archeologico, gli interventi consentiti sono la Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, il Restauro e Risanamento Conservativo e dovranno comunque essere eseguiti secondo le procedure di legge e con le relative autorizzazioni ai fini della salvaguardia di eventuali reperti da mantenersi in sito su parere delle autorità competenti e delle eventuali sistemazioni delle aree contermini aventi con essi rapporti contestuali.

4. Per le aree e i siti semplicemente segnalati di interesse archeologico, per qualunque tipo di intervento su aree e/o immobili dovranno essere prese le necessarie precauzioni e in caso di ritrovamento di eventuali reperti dovranno essere informate le autorità competenti e richieste le eventuali autorizzazioni a procedere. I suddetti beni, ancorché non sottoposti a vincolo di legge, sono soggetti a tutela nella loro consistenza materiale e nelle tracce e sistemazioni del suolo e sottosuolo e alla loro valorizzazione culturale.

19.10 - Parchi storico-culturali, giardini e formazioni arboree decorative.

1. Sono le formazioni arboree costituite da individui appartenenti alle specie locali quando rispondenti a criteri ordinatori come l'allineamento in filari lungo strade o percorsi in genere, o volti a formare confini, o più in generale a costituire forme di arredo e decoro. Possono essere costituite sia da individui di una stessa specie che da una alternanza preordinata di specie diverse. Nel loro insieme costituiscono struttura formale del paesaggio e suo caposaldo visivo e simbolico. Sono compresi il Parco di Villa Chigi-Saracini, il Giardino della Rimembranza, il Parco delle sculture del Chianti, il Parco di Geggiano, il Colle di Monteaperti, il Parco ludico termale di Acqua Borra, i Giardini Gini e il Parco Romantico di Arceno.

2. Ai sensi dell'art. 24-7b delle N.T.A. del P.S.e dell'art.5.2. i parchi storico-culturali, i giardini e le formazioni arboree decorative costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga.

3. Per tali beni sono possibili gli interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo nel rispetto:

• - delle recinzioni e degli accessi aventi rilevanza di memoria storica;
• - delle sistemazioni e della loro continuità con le ville;
• - degli assi visuali aventi origine nelle sistemazioni dei giardini;
• - delle sistemazioni planoaltimetriche e delle relative opere;
• - degli impianti arborei coerenti con il disegno originario;
• - dei percorsi e delle sistemazioni al suolo;
• - delle opere e degli elementi decorativi.

4. Gli elementi suddetti sono soggetti a tutela nella loro consistenza materiale, botanica e simbolica, ad azioni di ripristino degli elementi mancanti e di valorizzazione culturale in quanto capisaldi visivi del paesaggio; in quanto struttura formale del paesaggio devono essere conservate e/o reimpiantate specie vegetali locali appartenenti alla tradizione storica o storicizzata.

19.11 - Siti della memoria

1. Sono considerati luoghi della memoria quelli che sono stati fisicamente sede di eventi più o meno remoti che sono radicati nella memoria collettiva e costituiscono pertanto fattori di identità della comunità locale che il R.U. intende salvaguardare e valorizzare : i più importanti sono il luogo dell'eccidio nazista del Palazzaccio e quello della battaglia di Monteaperti e del Monumento di Vagliagli.

2. Ai sensi dell'art. 37-4c delle N.T.A. del P.S. i siti della memoria costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga.

3. Per tali siti e manufatti testimoniali ivi presenti sono possibili gli interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo nel rispetto:

1. c) della accessibilità e percorribilità pubblica;
2. - delle sistemazioni del suolo, degli elementi di arredo, segnaletici e vegetali coerenti con la dignità e il significato storico e simbolico dei luoghi;
3. - della tutela dall'inquinamento luminoso;
4. - nella previsione di congrui spazi di sosta.

19.12 - Prescrizioni tecniche per interventi su edifici di pregio storico, architettonico e ambientale.

Tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente di pregio storico, architettonico e ambientale riconducibili alle classi di valore 1, 2, 3, 4, 5 e 6 dovranno essere realizzati nel rispetto delle seguenti prescrizioni tecniche.

1. - Intonaci:

Gli intonaci sia esterni che interni debbono essere del tipo "civile" e realizzati mediante formazione di arriccio con malta bastarda e finitura con velo di malta di calce, passata a vaglio fine, piallettata.

Debbono essere comunque mantenuti o ripristinati tutti gli elementi architettonico- decorativi delle facciate.

È vietato qualsiasi tipo di intonaco plastico sintetico (tipo a buccia d'arancio o graffiati) o comunque diverso da quello tradizionale.

Le coloriture esterne devono corrispondere alle caratteristiche architettoniche dell'edificio rispettando gli elementi decorativi delle facciate (cornici, lesene, bugnati, bozze, etc.); i colori debbono essere scelti nel rispetto di quelli tradizionali originari.

2. - Infissi esterni:

Gli infissi esterni debbono essere in legno naturale o verniciato.

È vietata l'installazione di qualsiasi tipo di controinfisso a filo esterno.

Per la chiusura di aperture preesistenti di dimensioni notevoli è ammesso l'uso di infissi metallici verniciati.

Sono ammessi per motivate esigenze anche materiali alternativi ma che per forma, dimensioni ed aspetto siano simili ai precedenti o comunque compatibili con il contesto architettonico.

È ammesso il mantenimento o l'installazione di persiane alla fiorentina o scuri interni sempre in legno, al naturale o verniciato.

Le porte esterne devono essere possibilmente recuperate o realizzate ex novo nelle forme e dimensioni tradizionali, in legno al naturale o verniciato.

Le porte devono essere impostate sul filo interno della mazzetta; è vietata l'installazione di controporte di qualsiasi tipo sul filo esterno.

È vietata la realizzazione di pensiline, a protezione delle porte d'ingresso, anche nelle forme pseudo - tradizionali "alla fiorentina".

3. Sistemazione esterna:

La sistemazione esterna deve essere conservata o ripristinata, nelle forme tradizionali, sia mediante elementi costruiti caratteristici, che mediante piantumazioni tipiche.

Le recinzioni preesistenti devono essere mantenute o ripristinate allo stato originario.

Eventuali aggiunte incongrue con le caratteristiche storico - architettoniche dell'edificio devono essere demolite.

Eventuali cancelli in ferro devono essere armonizzati con le caratteristiche dell'edificio.

Sono inoltre ammesse recinzioni realizzate con siepi vive di essenze tradizionali.

4. Pavimenti e rivestimenti:

I pavimenti devono essere mantenuti, per quanto possibile, allo stato originario, con eventuale sostituzione o integrazione con materiali tradizionali simili.

È vietato qualsiasi tipo di rivestimento esterno; è ammesso il ripristino di eventuali zoccolature intonacate preesistenti.

5. Coperture:

Il manto di copertura tipico tradizionale in embrici e coppi alla toscana, deve essere sempre ripristinato con il recupero della maggior parte possibile del materiale originario, eventualmente integrato da materiale, possibilmente vecchio, dello stesso tipo.

L'eventuale manto di copertura di tipo diverso (marsigliesi o altro) deve essere ripristinato con il recupero della maggior parte possibile del materiale originario, eventualmente integrato da materiale, possibilmente vecchio, dello stesso tipo, salva la possibilità di sostituzione integrale del manto con quello tipico tradizionale in embrici e coppi alla toscana.

Le gronde devono essere mantenute nella forma, configurazione e aggetto preesistente; i correnti "a sporgere" dovranno essere tassativamente in legno.

Nei casi in cui si renda necessario, ai fini del consolidamento strutturale, realizzare un cordolo di collegamento perimetrale in c.a., questo dovrà essere ricavato nello spessore del muro esistente salvo impossibilità materiale a realizzare ciò o nei casi di adeguamento in altezza della copertura.

6. Rifacimento o installazione di materiali di isolamento:

È ammessa la sostituzione e l'inserimento di materiali di isolamento termo-acustico e di impermeabilizzazione, in forme e dimensioni che non alterino la configurazione architettonica degli edifici.

7. Rifacimento o installazione di impianti di riscaldamento o di raffreddamento:

Qualsiasi attrezzatura tecnica necessaria per rifacimento o installazione di impianti di riscaldamento o di raffreddamento deve essere istallata all'interno dell'edificio; eventuali appositi locali possono essere ricavati utilizzando vani di rilevanza e carattere marginale.

8. Rifacimento o installazione di impianti di ascensore o montacarichi:

È ammesso il rifacimento o l'installazione di ascensore o montacarichi, nei casi di comprovata necessità; comunque la loro ubicazione dovrà essere tale da non alterare il sistema distributivo originario e l'aspetto architettonico dell'edificio.

9. Rifacimento o installazione di impianti di accumulazione o sollevamento idrico:

Qualsiasi attrezzatura tecnica necessaria per rifacimento o installazione di impianti di accumulazione o sollevamento idrico deve essere istallata all'interno dell'edificio; eventuali appositi locali possono essere ricavati utilizzando vani di rilevanza e carattere marginale.

10. Rifacimento di impianti igienico-sanitari:

È ammesso il rifacimento degli impianti igienico-sanitari ove esistenti, ad eccezione che gli stessi siano stati realizzati alterando sensibilmente l'impianto distributivo e architettonico originario (come occupazione della loggia, formazione di superfetazioni improprie, etc.): in questo caso è possibile realizzare i servizi igienici in luoghi e posizioni di minor impatto.

11. Installazione di impianti igienico-sanitari ricavati nell'ambito del volume dell'unità immobiliare:

È ammessa l'introduzione di nuovi bagni o w.c.

Essi dovranno essere realizzati in modo da non alterare l'impianto distributivo originario.

12. Realizzazione di chiusure ed aperture interne che non modifichino lo schema distributivo:

È ammessa la realizzazione di nuove aperture all'interno dei vani distributori principali.

Nel caso di preesistenza di porte dotate di mostre in pietra, queste ultime devono essere mantenute in vista anche se le aperture stesse vengono chiuse.

13. Consolidamento delle strutture di fondazione o di elevazione:

Le opere di consolidamento delle strutture di fondazione o in elevazione sono ammesse a condizione che siano rispettate le caratteristiche architettoniche dell'edificio e il sistema costruttivo originario.

14. Costruzione vespai o scannafossi:

Eventuali scannafossi perimetrali agli edifici possono essere realizzati a condizione che non alterino il rapporto tra l'edificio ed il terreno circostante e che siano coperti, salvo eventuali aperture necessarie per la circolazione d'aria.

15. Rinnovo strutturale dei solai e del tetto:

Negli edifici classificati, la struttura dei solai e del tetto (travi, correnti e scempiato di mezzane) può essere reintegrata nelle parti fatiscenti, o sostituita integralmente, a condizione che venga realizzata nelle forme tradizionali, con materiali dello stesso tipo; in particolare nel caso di sostituzione integrale, per la struttura principale devono essere impiegate travi in legno e correnti in legno, per l'orditura secondaria. È ammessa altresì, la formazione di soletta di ripartizione in calcestruzzo e rete elettrosaldata, e l'inserimento di strati coibenti.

16. Parti comuni e/o spazi di pertinenza:

Nell'ambito di edifici costituiti da più unità immobiliari o di un complesso edilizio devono essere osservate le seguenti prescrizioni:

1. a) Per la sistemazione dei cortili e gli spazi inedificati in genere, deve essere effettuato il ripristino con i materiali originari;
2. b) Non è ammessa la divisione del resede di pertinenza o del giardino antistante con recinzioni in muratura che ne individuino le proprietà e ne alterino le caratteristiche originarie. Sono ammesse siepi, eseguite con piante tradizionali.
3. c) Per il ripristino delle facciate di edifici, il restauro dovrà essere previsto per parti organiche e non limitato ai confini di proprietà;
4. d) Devono essere mantenuti e restaurati reperti come fontane, pozzi, esedre, scenari, lapidi, edicole sacre e quant'altro costituisca elemento storico.

È vietata la ricostruzione o l'eventuale recupero di volumi edilizi, costituenti aggiunte all'organismo edilizio originario, o superfetazioni.

17. Comignoli e canne fumarie

I comignoli dovranno essere conservati, ripristinati o realizzati secondo forme e materiali tradizionali; i condotti di aerazione forzata e gli sfiati potranno essere realizzati in cotto oppure in rame. Nuove canne fumarie dovranno essere inserite in modo da non essere visibili dall'esterno; potranno essere realizzate all'esterno solo per comprovata impossibilità di realizzarle all'interno, su prospetti secondari che non si affaccino su spazi comuni con tubazioni in rame o in muratura tradizionale.

18. Antenne, parabole, caldaie e impianti per il condizionamento

L'installazione di antenne e parabole, deve essere opportunamente mimetizzata: in caso di edifici condominiali dovranno essere preferibilmente installati impianti centralizzati. Le canalizzazioni impiantistiche esterne, inoltre, dovranno essere opportunamente mimetizzate con lamiere di rame, ovvero con involucri di muratura intonacati come l'edificio ed eseguite in modo da non alterare gli elementi architettonici e decorativi degli edifici. Lo stesso dicasi per caldaie e impianti di condizionamento, che dovranno essere istallate in parti dell'edificio non visibili dagli spazi pubblici. Il Regolamento Edilizio dovrà definire nel dettaglio le modalità di installazione degli impianti tecnologici.