1. Il territorio urbanizzato suscettibile di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio è costituito dai Progetti Norma identificati nelle tavole 2.n° e 3.n° con un perimetro di ambito che ricomprende al proprio interno Superfici Fondiarie e superfici da destinare ad opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria, e disciplinati negli articoli seguenti nonché nelle Schede Progetti Norma di cui all’Allegato B.

2. Il territorio urbanizzato di cui al comma 1 è suddiviso in:

• - ID n° : Interventi Diretti
• - PUC n° : Progetti Unitari Convenzionati
• - AT n° : Aree di Trasformazione
• - RQ n° : Aree di riqualificazione urbanistica
• - OP n° : Progetto di opera pubblica

3. Le aree ricomprese nel perimetro dei PUC, delle AT e dei RQ, sono soggetti alla disciplina della Perequazione urbanistica e della compensazione urbanistica in attuazione dell’articolo 100 e 101 della L.R. 65/14. Per ottenere un’equa distribuzione dei diritti edificatori, i lotti, pur avendo diversa destinazione (strada, verde, parcheggio, ecc.), concorrono proporzionalmente alla definizione della volumetria. Tutti i proprietari partecipano alla distribuzione dei diritti edificatori in misura proporzionale alla superficie dei propri lotti. Nella stessa proporzione dei diritti edificatori sono ripartiti, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo, nel rispetto delle disposizioni contenute nell’articolo 16 del DPGR 3/R del 9 febbraio 2007:

• - i quantitativi di Superficie Edificabile (o edificata) o di volume edificabile relativi alle singole funzioni previste nell’ambito soggetto a perequazione;
• - gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico prescritti nei successivi articoli come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi nell’area di nuovo impianto urbano;
• - gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
• - gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali.

4. La realizzazione degli interventi previsti nelle aree di nuovo impianto presuppone la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all’intero ambito.

1. Ciascun Progetto Norma è individuato sulle tavole grafiche del Piano Operativo con apposita perimetrazione e sigla identificativa alla quale corrisponde nell’Allegato B la relativa Scheda di trasformazione. In particolare, le Schede Progetti Norma di cui all’Allegato B definiscono per ciascuna area di trasformazione:

1. a la Superficie Territoriale;
2. b la Superficie Fondiaria;
3. c la Superficie Edificabile massima;
4. d l’indice di copertura massimo o la superficie coperta massima;
5. e l’altezza del fronte massima;
6. f la tipologia edilizia ammessa;
7. g le destinazioni d’uso consentite;
8. h le prescrizioni e le indicazioni atte a definire gli obiettivi edilizi ed urbanistici delle aree, da rispettare per l’attuazione dell’intervento.

2. Per tutti gli interventi di cui al comma 1, disciplinati nell’Allegato B, valgono esclusivamente i parametri e le prescrizioni ivi riportate.

3. Per i fabbricati eventualmente esistenti all’interno dei Progetti Norma sono ammessi, senza l’attivazione delle previsioni contenute nelle Schede, esclusivamente interventi fino a interventi di tipo R di cui all’art. 25.4 delle presenti NTA.

4. Lo schema progettuale individuato nelle schede progettuali di cui all’Allegato B, è da considerarsi di carattere indicativo e pertanto non vincolante in sede di progetto degli interventi, salvo specifiche prescrizioni espressamente descritte nelle relative schede. Sono da ritenersi vincolanti le superfici dei parametri urbanistici assegnati che potranno essere modificati, unicamente in diminuzione, solo nella misura massima del 5%. Pertanto, fermo restando l’obbligo di rispetto del dimensionamento, degli obiettivi, delle prescrizioni, dei condizionamenti, dei requisiti e delle prestazioni richiesti dal Piano Operativo, possono essere oggetto di rettifiche e parziali modifiche in sede di approvazione dei relativi strumenti attuativi al fine di un miglior coordinamento con i luoghi e con le aree contermini.

1. Tali zone individuano i lotti liberi dove in base al P.O. è ammessa l’edificazione di nuove unità edilizie secondo i parametri dimensionali e le tipologie indicate nell’apposito elenco allegato alle presenti Norme allegato “B”.

2. Le destinazioni d’uso sono quelle indicate all’interno della Scheda Progetto Norma di cui all’Allegato B.

3. In queste zone le previsioni del P.O. si attuano di norma per intervento diretto.

4. Nei lotti dove nelle schede norma di cui all’allegato “B”, a destinazione residenziale, non è prescritta la tipologia, non sono ammesse unità abitative con superficie edificabile inferiore ai 65 mq.

5. Qualora il lotto edificabile insista su più proprietà, le volumetrie edificabili ammesse dal piano sono ripartite fra le singole proprietà in misura proporzionata alle relative superfici fondiarie inserite nel singolo lotto, salvo diversi accordi fra i proprietari.

6. Ad avvenuta realizzazione ed ultimazione degli interventi previsti dal Progetto Norma, per gli edifici e le aree di pertinenza che ricadono nel perimetro dell’ID saranno ammessi interventi fino al tipo Rc (art. 25.3).

1. Tali zone individuano aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria e le previsioni che, pur non presentando caratteri di complessità e rilevanza tali da richiedere la formazione di un piano attuativo, richiedono comunque un adeguato coordinamento della progettazione e la previa sottoscrizione di una convenzione finalizzata a disciplinare opere o benefici pubblici correlati all’intervento. In queste aree sono individuati lotti liberi dove in base al P.O. è ammessa l’edificazione di nuove unità edilizie secondo i parametri dimensionali e le tipologie indicate negli appositi elenchi dell’allegato B alle presenti Norme.

2. Ciascuna zona soggetta a Progetto Unitario Convenzionato è individuata nelle tavole 2.n° e 3.n° con apposita perimetrazione e sigla identificativa alla quale corrisponde nell’Allegato B la relativa scheda di trasformazione che stabilisce i parametri dimensionali e gli eventuali vincoli tipologici.

3. In queste zone, per le quali si applica l’art.121 della L.R.65/2014, le previsioni del P.O. sono sempre subordinate alla stipula di una convenzione finalizzata alla realizzazione e cessione di opere pubbliche.

4. Nei casi in cui la perimetrazione del PUC non comprenda tutta l’opera di urbanizzazione primaria, il titolare dovrà realizzare solo quella contenuta all’interno di tale perimetro. E’ tuttavia facoltà della Giunta Comunale richiedere la realizzazione anche di opere esterne al perimetro dell’intervento edilizio convenzionato individuato sulle tavole del P.O. e nella relativa Scheda Progetto Norma.

5. Qualora il Progetto Unitario Convenzionato insista su più proprietà, le volumetrie edificabili ammesse dal piano sono ripartite fra le singole proprietà in misura proporzionata alle relative superfici fondiarie inserite nel singolo lotto, salvo diversi accordi fra i proprietari.

6. In caso di indicazione di possibilità di realizzare tipologie bifamiliari o trifamiliari, le nuove unità immobiliari dovranno avere una SE minima di mq. 75.

7. Nei lotti PUC appositamente perimetrati sulle tavole del P.O., contestualmente alla presentazione della prima domanda di permesso a costruire, deve essere presentato un progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria e di sistemazione generale di tutta l’area che, una volta approvato del Consiglio Comunale, costituirà la base per la convenzione da stipularsi fra i titolari della proprietà dell’intera area e il Consiglio Comunale. Nel caso che il lotto edificabile insista su più proprietà, è ammessa la presentazione del primo Permesso a Costruire anche per una singola proprietà, a condizione che vengano eseguite tutte le opere di urbanizzazione previste nella Scheda Progetto Norma del PUC. E’ ammessa comunque la realizzazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie, purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento, qualora lo stralcio corrisponde almeno al 50% dell’intera superficie territoriale.

8. Nella Convenzione dovranno essere contenuti i seguenti elementi fondamentali:

1. a) il progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione con il computo metrico estimativo e il capitolato speciale delle medesime;
2. b) l’impegno all’esecuzione e cessione delle opere di urbanizzazione e delle relative aree sulle quali le stesse insistono entro il termine di validità del permesso, con l’assunzione di tutti gli oneri connessi al trasferimento di proprietà a favore del Comune;
3. c) polizza fidejussoria avente le caratteristiche stabilite nel Regolamento Edilizio comunale di importo idoneo a garantire l’adempimento degli obblighi;
4. d) eventuali specifiche misure perequative, finalizzate alla realizzazione di opere pubbliche anche all’esterno del perimetro dell’area oggetto di intervento, nei casi in cui la Giunta Comunale intende avvalersi della facoltà di cui al precedente comma 4, secondo periodo.

9. Per la realizzazione delle opere suddette, il titolare del permesso di costruire avrà diritto allo scomputo degli oneri connessi fino al raggiungimento dell’importo delle opere. Qualora il costo delle suddette opere sia superiore agli oneri del permesso, il titolare avrà comunque l’onere di realizzare l’intera opera senza poter vantare alcuna pretesa nei confronti del Comune.

1. Le porzioni di territorio, alle quali il P.O. assegna un ruolo rilevante nei processi di trasformazione, sono articolate in "Aree di Trasformazione" .

2. Ciascuna Area di Trasformazione classificata AT è individuata nelle tavole 2.n° e 3.n° con apposita perimetrazione e sigla identificativa alla quale corrisponde nell’Allegato B la relativa scheda progetto norma. Attraverso le schede norma, il P.O. detta prescrizioni ed indicazioni atte a definire gli obiettivi edilizi ed urbanistici delle aree di trasformazione e le rispettive caratteristiche dimensionali e tecniche.

3. La scheda progetto norma delle Aree di Trasformazione è il risultato di una progettazione urbanistica che, tenendo conto delle caratteristiche intrinseche delle aree oggetto di intervento, mira a completare il disegno dei tessuti edilizi esistenti, considerando in via prioritaria le esigenze di carattere pubblico.

4. Le destinazioni d’uso ammesse sono quelle indicate all’interno della Scheda Progetto Norma di cui all’Allegato B.

5. In caso di indicazione di possibilità di realizzare tipologie bifamiliari o trifamiliari, le nuove unità immobiliari dovranno avere una SE minima di mq. 75.

6. Le "Aree di Trasformazione" sono costituite da una superficie fondiaria (data dalla superficie del sedime dell'edificio e dal relativo resede di pertinenza) e da una superficie, da cedere gratuitamente al Comune, destinata alla realizzazione della viabilità e dei servizi urbani necessari al soddisfacimento del fabbisogno espresso dalla nuova edificazione e dal fabbisogno pregresso interno ai tessuti circostanti. La quantità e l'ubicazione delle suddette superfici sono stabilite nella corrispondente scheda norma.

7. Le "Aree di Trasformazione" devono rispettare gli elementi prescrittivi contenute nelle relative Schede Progetti Norma e l’approvazione con la contestuale convenzione dovrà essere effettuata secondo quando indicato dal Regolamento Edilizio.

8. L’attuazione delle aree di trasformazione per sub-comparti è ammessa solo se espressamente indicato nella scheda norma. In tal caso, la realizzazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie, è ammessa purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento, qualora lo stralcio anche del solo comparto funzionale corrispondente almeno al 50% dell’intera superficie territoriale.

9. Nella Convenzione dovranno essere contenuti i seguenti elementi fondamentali:

1. a il progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione con il computo metrico estimativo e il capitolato speciale delle medesime;
2. b l’impegno all’esecuzione e cessione delle opere di urbanizzazione e delle relative aree sulle quali le stesse insistono entro il termine di validità del permesso, con l’assunzione di tutti gli oneri connessi al trasferimento di proprietà a favore del Comune;
3. c polizza fidejussoria avente le caratteristiche stabilite nel Regolamento Edilizio comunale di importo idoneo a garantire l’adempimento degli obblighi;
4. d eventuali specifiche misure perequative, finalizzate alla realizzazione di opere pubbliche anche all’esterno del perimetro dell’area oggetto di intervento, nei casi in cui l’Amministrazione Comunale intende avvalersi della facoltà di cui al precedente comma 5, secondo periodo.

10. Per la realizzazione delle opere suddette, il titolare del permesso di costruire avrà diritto allo scomputo degli oneri connessi fino al raggiungimento dell’importo delle opere. Qualora il costo delle suddette opere sia superiore agli oneri del permesso, il titolare avrà comunque l’onere di realizzare l’intera opera senza poter vantare alcuna pretesa nei confronti del Comune.

11. Ad avvenuta realizzazione ed ultimazione degli interventi previsti dal Progetto Norma, per gli edifici e le aree di pertinenza che ricadono nel perimetro dell’AT saranno ammessi interventi fino al tipo Rc (Art. 25.3).

1. Le Aree di Riqualificazione urbanistica corrispondono alle zone del tessuto insediativo interessate da edificazione concentrata in stato di abbandono o di sottoutilizzo e di fabbricati incongrui posti nel territorio comunale. In queste zone è obbligatorio l’intervento urbanistico preventivo, che si attuerà mediante Piani Attuativi previsti dalla legge secondo le prescrizioni delle schede dell’allegato “B”.

2. Ciascuna Area di Riqualificazione urbanistica classificata RQ è individuata nelle tavole 2.n° e 3.n° con apposita perimetrazione e sigla identificativa alla quale corrisponde nell’Allegato B la relativa scheda progetto norma. Attraverso le schede norma il P.O. detta prescrizioni ed indicazioni atte a definire gli obiettivi edilizi ed urbanistici delle aree di trasformazione e le rispettive caratteristiche dimensionali e tecniche.

3. Le destinazioni d’uso sono quelle indicate all’interno della Scheda Progetto Norma di cui all’Allegato B. Le destinazioni d'uso indicate nella Scheda Progetto Norma potranno essere esclusivamente, residenziali, produttive e turistiche.

4. In caso di indicazione di possibilità di realizzare tipologie bifamiliari o trifamiliari, le nuove unità immobiliari dovranno avere una SE minima di mq. 75.

5. L’indicazione numerica, individua i singoli comparti di recupero RQ, e le schede di cui all’allegato “B” definiscono i parametri urbanistici riferiti alle singole aree edificabili, la tipologia edilizia, gli spazi pubblici relativi agli standard urbanistici e le varie prescrizioni.

6. Sugli edifici esistenti all’interno delle aree di riqualificazione urbanistica RQ sono ammessi esclusivamente interventi di tipo M1 (art. 25.1) e tipo M2 (art. 25.2). Non sono ammessi interventi di frazionamento delle unità immobiliari ovvero il mutamento della destinazione d’uso esistente.

7. Ad avvenuta realizzazione ed ultimazione degli interventi previsti dal Progetto Norma, per gli edifici e le aree di pertinenza che ricadono nel perimetro del RQ saranno ammessi interventi fino al tipo Rc (art. 25.3).

1. I Progetti di Opera Pubblica corrispondono alle zone del tessuto insediativo interessate alla previsione di opere pubbliche preordinate all’esproprio, che per la loro complessità necessitano di una specifica Scheda Progetto Norma.

2. Ciascun Progetto di Opera Pubblica classificato OP è individuato nelle tavole 2.n° e 3.n° con apposita perimetrazione e sigla identificativa alla quale corrisponde nell’Allegato B la relativa scheda norma. Attraverso le schede norma il P.O. detta prescrizioni ed indicazioni atte a definire gli obiettivi edilizi ed urbanistici delle aree di trasformazione e le rispettive caratteristiche dimensionali e tecniche.

3. Le destinazioni d’uso sono quelle indicate all’interno della Scheda Progetto Norma di cui all’Allegato B e comunque sempre destinate per attrezzature di servizio pubbliche.

4. Gli interventi previsti nelle schede di cui all’allegato “B” sono sempre soggette a progetto di opera pubblica.

1. Nei casi in cui vi sia l’urgenza da parte del Comune di realizzare opere di urbanizzazione o parti di esse, ovvero attrezzature pubbliche previste all’interno di ambiti, continui o disgiunti, soggetti a Progetti Unitari Convenzionati (PUC) ovvero all’interno di Aree di Trasformazione (AT), è facoltà dell’Amministrazione Comunale procedere alla realizzazione delle opere e/o alla acquisizione dell’area, anche prima dell’approvazione del PUC o del Piano Attuativo dell’AT previo, ove necessario, esproprio delle aree.

2. In tal caso, qualora nell’arco di validità del P.O. i proprietari procedano alla presentazione del relativo PUC ovvero il Piano Attuativo dell’AT, essi dovranno rimborsare i costi sostenuti dal Comune per l’acquisizione delle aree relative alle opere pubbliche realizzate e i costi per la realizzazione delle opere rilevabile dal quadro economico risultate al collaudo delle opere eseguite.

1. Il PO individua le seguenti localizzazioni di previsioni di trasformazioni non residenziali comportanti impegno di suolo non edificato poste all’esterno del territorio urbanizzato che la Conferenza di copianificazione nella seduta del 04.07.2024, ha ritenuto conformi a quanto previsto dall’art.25 della L.R. 65/2014. Tali previsioni sono riportate nelle Schede Progetti Norma di cui all’Allegato B delle presenti norme:

1. - OP*1 – Loc. Casole d'Elsa – Viale della Rimembranza [strategia c.b del PSI]
2. - OP*2 – Loc. Casole d'Elsa – S.P. 28 [strategia c.c del PSI]