Piano Operativo

1. Al fine di assicurare una attuazione delle previsioni del PO efficace e conforme agli obiettivi di interesse generale perseguiti dalla pianificazione comunale, trovano applicazione nel Piano Operativo i seguenti istituti, secondo quanto indicato dalla LR 65/2014 e dal Piano Strutturale:

• - la perequazione urbanistica,
• - la compensazione urbanistica,
• - il credito edilizio,
• - la perequazione territoriale.

2. Gli istituti sopraelencati sono descritti e disciplinati nei successivi articoli 105-107.

3. Sono specifiche disposizioni per l’attuazione delle previsioni di trasformazione, le norme che regolano il trasferimento dei volumi e che definiscono le aree di decollo e di atterraggio dei volumi da trasferire e dei crediti edilizi. Esse sono contenute nel successivo art. 108.

1. Il Piano Operativo applica la perequazione urbanistica come strumento di equa distribuzione delle facoltà edificatorie e degli oneri tra le diverse proprietà immobiliari ricomprese in ambiti, anche discontinui purché all'interno della stessa UTOE, oggetto di trasformazione degli assetti insediativi ed infrastrutturali del territorio, diretta al superamento della diversità di condizione giuridico-economica che si determina tra le proprietà immobiliari per effetto delle previsioni della pianificazione urbanistica. Gli ambiti interessati dalla perequazione urbanistica possono essere anche relativi ad UTOE diverse, a condizione che le previsioni oggetto di perequazione siano contestuali e risultino reciprocamente vincolate.

2. Sono soggetti alla disciplina della perequazione urbanistica gli interventi di trasformazione degli assetti insediativi di cui al Capo 1 del presente Titolo delle NTA con la sola eccezione degli interventi in corso di cui all’art. 103.

3. Negli ambiti interessati dagli interventi di trasformazione le facoltà edificatorie e gli oneri di cui al comma 1 sono ripartiti percentualmente tra i proprietari secondo i seguenti criteri:

• a) quanto al 35% in proporzione alla superficie del terreno di proprietà rispetto alla superficie territoriale interessata dalla trasformazione;
• b) quanto al 65% in proporzione alla rendita catastale dei beni di proprietà rispetto al totale delle rendite di tutti i beni compresi nel perimetro dell’area interessata dalla trasformazione;
• c) ove alcune aree siano interessate da vincoli sovraordinati al Piano Operativo che ne dispongano l’inedificabilità (incluse le condizioni di pericolosità idraulica molto elevata), la superficie dei terreni interessati da tali vincoli, ai fini della determinazione della percentuale di cui al punto 1 si computa al 50% di quella reale;
• d) le rendite degli edifici esistenti sono computate ai fini delle determinazione della percentuale di cui alla lettera b) solo quando l’intervento ne preveda la demolizione o la cessione al Comune; in caso di demolizione o cessione parziale la loro rendita si computa in misura proporzionale alla SE della porzione di edificio da demolire o cedere in rapporto alla SE complessiva dell’edificio cui si riferisce la rendita catastale.

E’ facoltà degli interessati aventi titolo accordarsi su quote percentuali diverse da quelle derivate dall’applicazione dei criteri perequativi di cui sopra. In ogni altro caso il Comune procede in conformità ai criteri perequativi di cui al presente articolo.

4. Negli ambiti di cui al comma 2, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo, sono ripartiti nella misura determinata come prescritto al comma 3:

• - i quantitativi di SE relativi alle singole funzioni previste nell’ambito soggetto a perequazione;
• - gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico che il PO prescriva come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi nell’ambito soggetto a perequazione;
• - gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
• - gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia sociale e gli obblighi relativi alle quote obbligatorie di atterraggio di volumi da trasferire;
• - gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il PO prescriva come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi nell’ambito soggetto a perequazione.

5. La realizzazione degli interventi previsti nell’ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio riferito all’intero ambito.

6. Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione dei criteri perequativi di cui al comma 3.

7. Le disposizioni di cui ai commi 5 e 6 non si applicano nel caso di diverse intese fra tutti i proprietari delle aree interessate dagli interventi di trasformazione.

1. La compensazione urbanistica è un istituto che prevede l’attribuzione, nel rispetto delle previsioni del PO, di facoltà edificatorie o di aree in permuta ai proprietari degli immobili sui quali, a seguito di accordo convenzionale tra il comune e l’avente titolo, sono realizzati interventi pubblici o di interesse pubblico. La compensazione urbanistica trova una pluralità di applicazioni nelle previsioni individuate dal PO, ed in particolare negli interventi di trasformazione urbana di cui al presente Titolo VI delle presenti norme. La disciplina di zona e le schede degli interventi contenute nell'Allegato 2A dettagliano, ove necessario, le procedure e le modalità di applicazione dei meccanismi compensativi.

2. Costituisce una specifica fattispecie della compensazione urbanistica il credito edilizio a cui corrisponde l'acquisizione di una facoltà edificatoria che può anche essere esercitata in un ambito diverso da quello individuato per la cessione delle aree destinate ad opere pubbliche di interesse pubblico o per la realizzazione delle stesse opere pubbliche. Il credito edilizio è finalizzato anche alla demolizione di fabbricati, di manufatti od opere incongrui rispetto al contesto e/o contrastanti con le previsioni degli strumenti urbanistici.

3. Le facoltà edificatorie attribuite dal presente PO attraverso compensazione urbanistica e credito edilizio sono assoggettate alle seguenti condizioni:

• - sono esercitabili solo all'interno del perimetro del territorio urbanizzato e sono ricomprese negli ambiti soggetti a piano attuativo, a progetto unitario convenzionato e ad interventi di rigenerazione urbana,
• - sono soggette a decadenza quinquennale ai sensi dell'art.95 comma 9 della LR 65/2014.

1. La perequazione territoriale è finalizzata a redistribuire e compensare i vantaggi e gli oneri sia di natura territoriale che ambientale derivanti dalle scelte effettuate con gli strumenti della pianificazione territoriale ed urbanistica.

2. Essa si applica in conformità alle disposizioni dell'art.102 della LR 65/2014.

1. Il trasferimento dei volumi è una delle procedure individuate dal Piano Operativo per favorire la demolizione e/o delocalizzazione di immobili collocati in contesti impropri nonché per perseguire ed attuare l’obiettivo di una diffusa ed efficace riqualificazione delle aree degradate e di un ordinata trasformazione di luoghi di valore strategico per la struttura urbana.

2. Le modalità e le condizioni per il trasferimento dei volumi sono definite, oltre che dal presente articolo, dalla disciplina di zona e di tessuto e per le aree di trasformazione dalle relative schede. Nei commi seguenti sono elencate le aree di decollo e di atterraggio dei volumi e sono definite alcune disposizioni di carattere generale in merito al trasferimento dei volumi.

3. Aree di decollo

3.1 Sono volumi ammessi al trasferimento nelle aree di atterraggio i volumi provenienti dai seguenti immobili ed aree:

• - gli immobili da demolire o delocalizzare per la realizzazione di opere pubbliche,
• - gli immobili da demolire o delocalizzare indicati nelle presenti norme, inclusi gli edifici ricadenti nelle fasce di rispetto dei corsi d’acqua e lungo la viabilità pubblica di cui all’art.38, commi 5 e 6,
• - i volumi demoliti e non ricostruiti di cui è espressamente previsto nelle presenti norme e nelle schede degli Allegati 2A e 2B la possibilità di trasferimento nelle zone di atterraggio,

4. Aree di atterraggio

4.1 Fatte salve diverse disposizioni contenute nelle presenti NTA e nell'Allegato 2A, sono aree di atterraggio dei volumi ammessi al trasferimento da immobili ed aree di decollo, le aree seguenti:

• - aree di completamento edilizio ACR nei limiti di un incremento massimo del 10% delle potenzialità edificatorie indicate per ciascuna area dell'Allegato 2A,
• - aree di completamento dei tessuti urbani CTR nei limiti di un incremento massimo del 15% delle potenzialità edificatorie indicate per ciascuna area nell’Allegato 2A
• - aree di riqualificazione e di rigenerazione urbana AR nei limiti e con le modalità indicate all’art.99 comma 7,
• - aree di rigenerazione urbana ARU nei limiti e con le modalità indicate all’art.100 comma 4,
• - aree di ampliamento e ridisegno dei tessuti urbani ATR nei limiti di un incremento massimo del 15% delle potenzialità edificatorie indicate per ciascuna area nell'Allegato 2A,
• - aree di atterraggio AA nella misura ed alle condizioni indicate all'art. 102.

4.2 Sulle aree di atterraggio ACR, CTR, ATR è ammesso localizzare i volumi provenienti da aree di decollo alle seguenti ulteriori condizioni:

• - non possono essere superate le altezze massime previste nella scheda,
• - non può essere superato l’IC = 35 % per le aree ACR e CTR
• - non può essere superato il 10% della superficie coperta ammessa per le aree ATR,
• - le destinazioni d’uso dei volumi trasferiti devono essere fra quelle ammesse dalla specifica scheda.

5. Disposizioni generali

5.1 I volumi da trasferire sono assimilati ai crediti edilizi e sono pertanto commerciabili ai sensi della vigente normativa.

5.2 Il trasferimento dei volumi è ammesso solo per edifici legittimi ed esclusivamente nelle aree di decollo e di atterraggio indicate dalle presenti norme.

5.3 Per il calcolo dei volumi da trasferire si utilizza il volume virtuale dell’edificio definito all’art. 24 del DPGR 39/R/2018. Il volume, così calcolato, è incrementato o ridotto nella misura di seguito indicata in relazione alla destinazione d’uso, alla fattispecie della delocalizzazione, all’ubicazione dell’area di decollo e di atterraggio:

• - volumi di edifici da demolire per la realizzazione di opere pubbliche: incremento 20%,
• - volumi di edifici da delocalizzare in quanto ricadenti nelle fasce di rispetto dei corsi d’acqua e in aree a pericolosità idraulica molto elevata o ricadenti in aree a pericolosità geologica molto elevata (art.38, commi 5 e 6): incremento 20%,
• - volumi di edifici da trasferire dal territorio rurale al territorio urbanizzato: incremento 20%,
• - volumi da trasferire da edifici a destinazione residenziale a edifici a destinazione non residenziale: incremento 20%,
• - volumi da trasferire da edifici a destinazione non residenziale a edifici a destinazione residenziale: riduzione 15%.

Gli incrementi e le riduzioni percentuali di volume sopraindicati si cumulano fra loro fino al raggiungimento rispettivamente di un incremento massimo del 40% e di una riduzione massima del 30% del volume virtuale da trasferire.

5.4 Il trasferimento di volumi nelle aree AR e ATR è assoggettato alla redazione di piani attuativi e, solo ove ammesso dalle schede norma dell'Allegato 2A, alla redazione di progetti unitari convenzionati; nelle aree BR, CTR e ACR alla redazione di progetti unitari convenzionati.

5.5 Il Comune può con apposito regolamento, approvato dal Consiglio Comunale, disciplinare nel dettaglio ulteriori aspetti e modalità connesse al trasferimento dei volumi.